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7 TRIBUNALE DI MODENA ALL. A/16 GIUDICE DELLA ESECUZIONE: DR. MICHELE CIFARELLI PROCEDIMENTI DI ESECUZIONE IMMOBILIARE N. 281/ /2014 promosso da: ARGO MORTGAGE 2 SRL PROSPETTO RIEPILOGATIVO ED IDENTIFICATIVO DELL IMMOBILE I beni oggetto di consulenza sono costituiti da due appartamenti tra di loro comunicanti corredati di cantine e soffitte, il tutto ubicato nella Frazione Monchio del Comune di Palagano, in fregio alla pubblica Via Panoramica,civici CONSISTENZA ED UBICAZIONE DELL IMMOBILE I beni oggetto di consulenza sono costituiti da due appartamenti tra di loro comunicanti corredati di cantine e soffitte, il tutto ubicato nella Frazione Monchio del Comune di Palagano, in fregio alla pubblica Via Panoramica,civici Il mappale 126 sub 6, è costituito da un appartamento al piano primo, comunicante con porta interna col sub 7, ed è composto al piano primo da ingresso-soggiorno con angolo cottura, disimpegno, due camere da letto ed un bagno, oltre ad una centrale termica al piano primo sottostrada ed una soffitta al piano secondo. Il mappale 126 sub 7, è costituito da un appartamento al piano primo, comunicante con porta interna col sub 7, ed è composto al piano primo da ingresso-soggiorno con angolo cottura e balcone, disimpegno, due camere da letto ed un bagno con balcone, oltre ad una cantina al piano primo sottostrada ed una ampia soffitta al piano secondo. IDENTIFICAZIONE CATASTALE L immobile oggetto di consulenza è censito catastalmente alla Agenzia del Territorio di Modena, presso il Nuovo Catasto Edilizio Urbano del Comune di Palagano, come segue: Foglio n. 7 Mappale 126 sub 6 Via Panoramica n. 171 Piani S1-1-2 Categoria A/3 Classe 2 Vani 4,5 - Mq RCE. 192,90.- Mappale 126 sub 7 Via Panoramica n. 171 Piani S1-1-2 Categoria A/3 Classe 2 Vani 3,5 - Mq RCE. 150,03.- CONFINI L immobile oggetto della presente consulenza, nel suo complesso confina: a nord a salto su corte comune

8 a sud a salto su corte comune a est a salto su Via Panoramica a ovest a salto su corte comune PROVENIENZA DEL BENE La attuale intestazione deriva da atto di compravendita a ministero ROSA Dott. Rolando, Notaio in Modena, in data Rep. N /11653 trascritto a Modena il Part. n e successivo atto di fusione per incorporazione a ministero STADERINI Dott. Elena, Notaio in Modena, in data Rep. N /6286 trascritto a Modena il Part. N REGIME FISCALE Beni intestati a persona giuridica; viene valutata la piena proprietà. SITUAZIONE OCCUPAZIONALE DEL BENE ALL ATTO DEL SOPRALLUOGO All atto del sopralluogo i beni risultavano occupati dai Sig. FERRANTE Antonino e GAZZETTI Jessica, senza titolo. CORRISPONDENZA A LEGGE 47/85 Nelle pratiche edilizie reperite presso il Comune di Palagano, sebbene il fabbricato risulti in progetto, non si sono reperite le piante dei piani e quindi si attesta la sostanziale conformità alle planimetrie catastali, ad eccezione della porta interna di collegamento esistente tra i due appartamenti. CORRISPONDENZA PLANIMETRIE CATASTALI Il Tecnico, sulla base dei sopralluoghi effettuati attesta la difformità delle planimetrie catastali dei sub 6 e 7 rispetto allo stato dei luoghi, essendo stata realizzata una porta interna di comunicazione tra i due appartamenti. VALORE DI MERCATO DELL IMMOBILE OGGETTO DI ESECUZIONE E CRITERIO DI STIMA ADOTTATO I beni oggetto di consulenza sono costituiti da due appartamenti tra di loro comunicanti, corredati di cantine e soffitte, il tutto ubicato nella Frazione Monchio del Comune di Palagano, in fregio alla pubblica Via Panoramica,civici Nonostante accurate indagini in loco, non è stato possibile reperire compravendite recenti di immobili residenziali ubicati nella stessa zona di quello oggetto di consulenza. 2

9 E anche stata effettuata una indagine telematica presso alcune agenzie immobiliari al fine di verificare i prezzi di mercato delle costruzioni edili della medesima tipologia di quella oggetto di consulenza estraendone n. 3 comparabili dinamici, ed un accesso ai dati dell Osservatorio del Mercato Immobiliare della Agenzia delle Entrate, estraendone n. 1 comparabile statico. Ciò premesso e considerato, il C.T.U., sulla scorta della sua personale ultratrentennale esperienza in materia, integrata da informazioni assunte in loco sul costo delle costruzioni edili, adottando un criterio di stima sintetico comparativa, è in grado di attribuire al bene il seguente valore: a Appartamento mappale 126 sub 6 (soffitta al 20% e c.t. al 25%) Mq. 79 circa x Euro 650,00 Euro ,00 b Appartamento mappale 126 sub 7 (soffitta al 20% e c.t. al 25%, balconi al 30%) Mq. 86 circa x Euro 650,00 Euro ,00 T o t a l e euro ,00.- Arrotondati in Euro ,00.- (Euro centosettemila/00).- COEFFICIENTI CORRETTIVI In sede di determinazione del valore di vendita all asta occorre anche tenere in considerazione una riduzione del valore di mercato da praticarsi per la assenza della garanzia per vizi del bene venduto, e più precisamente per eventuali oneri di regolarizzazione urbanistica e/o catastale, per eventuali carenze dello stato d uso e manutenzione, per eventuali problematiche inerenti lo stato di possesso, per i vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo, ed infine per le eventuali spese condominiali insolute. Nel dettaglio avremo quindi: - per assenza di garanzia vizi - 02,00% - per oneri di regolarizzazione urbanistica - 01,00% - per carenze nello stato d uso e manutenzione - 00,00% - per problematiche inerenti uso e possesso - 02,00% 3

10 - per vincoli ed oneri giuridici - 00,00% - per spese condominiali insolute - 00,00% Sommano - 5,00% VALORE DI VENDITA ALL ASTA DELL IMMOBILE Tutto ciò premesso e considerato, avendo determinato al paragrafo precedente un coefficiente correttivo al ribasso del 5,00% sul valore di stima del bene, il valore di vendita all asta dei due appartamenti tra di loro comunicanti, corredati di cantine e soffitte, il tutto ubicato nella Frazione Monchio del Comune di Palagano, in fregio alla pubblica Via Panoramica,civici , il tutto come alla premessa descrizione catastale, è dell ordine di Euro ,00.- (Euro centounomilaseicentocinquanta/00).- La presente valutazione viene effettuata a corpo anche se ci si riferisce alla superficie commerciale, e quindi, variazioni nel calcolo della superficie non modificano la valutazione del bene. Tanto pregiomi riferire ad evasione del gradito incarico affidatomi. Modena, lì 06 maggio Il C.T.U. Geom. Remo GIUSTI 4

11 TRIBUNALE DI MODENA ALL. A/17 GIUDICE DELLA ESECUZIONE: DR. MICHELE CIFARELLI PROCEDIMENTI DI ESECUZIONE IMMOBILIARE N. 281/ /2014 promosso da: ARGO MORTGAGE 2 SRL PROSPETTO RIEPILOGATIVO ED IDENTIFICATIVO DELL IMMOBILE I beni oggetto di consulenza sono costituiti da un caseificio corredato di abitazione custode, autorimessa e magazzini, il tutto ubicato nella Frazione Monchio del Comune di Palagano, in fregio alla pubblica Via Panoramica,civico 173. CONSISTENZA ED UBICAZIONE DELL IMMOBILE I beni oggetto di consulenza sono costituiti da un caseificio corredato di abitazione custode, autorimessa e magazzini, il tutto ubicato nella Frazione Monchio del Comune di Palagano, in fregio alla pubblica Via Panoramica,civico 173. Il mappale 126 sub 8, è costituito al piano terra da un caseificio con un ampio locale ad uso lavorazione, tre magazzini, un locale per generatore di vapore, una cella frigo, oltre ad un deposito al piano primo sottostrada accessibile dal sub 10. Il mappale 126 sub 9, è costituito da un appartamento al piano primo sottostrada composto da ingresso-soggiorno, disimpegno, camera da letto e bagno, oltre a tre cantine. Il mappale 126 sub 10, è costituito da due locali ad uso cantina, ed un deposito, tutto al piano primo sottostrada. Il mappale 126 sub 5, è costituito da una autorimessa posta al piano primo sottostrada. IDENTIFICAZIONE CATASTALE L immobile oggetto di consulenza è censito catastalmente alla Agenzia del Territorio di Modena, presso il Nuovo Catasto Edilizio Urbano del Comune di Palagano, come segue: Foglio n. 7 Mappale 126 sub 5 Via Panoramica n. 173 Piano Terra Categoria C/6 Classe 5 Mq RCE. 25,82.- Mappale 126 sub 8 Via Panoramica n. 173 Piani S1-T Categoria D/1 RCE ,00.- Mappale 126 sub 9 Via Panoramica n. 173 Piano S1 Categoria A/3 Classe 1 Vani 4,5 - RCE. 165,01.- Mappale 126 sub 10 Via Panoramica n. 173 Piano S1 Categoria C/2 Classe 2 Mq RCE. 110,21.-

12 CONFINI L immobile oggetto della presente consulenza, nel suo complesso confina: a nord corte comune a sud corte comune a est corte comune a ovest corte comune PROVENIENZA DEL BENE La attuale intestazione deriva da atto di compravendita a ministero ROSA Dott. Rolando, Notaio in Modena, in data Rep. N /11653 trascritto a Modena il Part. n e successivo atto di fusione per incorporazione a ministero STADERINI Dott. Elena, Notaio in Modena, in data Rep. N /6286 trascritto a Modena il Part. N REGIME FISCALE Beni intestati a persona giuridica; viene valutata la piena proprietà. SITUAZIONE OCCUPAZIONALE DEL BENE ALL ATTO DEL SOPRALLUOGO All atto del sopralluogo i beni (ad eccezione del sub 9) risultavano occupati dalla Ditta F.R. DEI FRATELLI RABACCHI SNC DI RABACCHI ERMANNO E C. con sede in Pavullo nel Frignano, in forza di contratto di locazione in data reg. a Pavullo nel Frignano in data n e quindi in data antecedente il pignoramento immobiliare, ma tuttavia scaduto in data posteriore al pignoramento immobiliare. Il subalterno 9 invece risultava occupato dal signor FLORINA Giancarlo, senza titolo. CORRISPONDENZA A LEGGE 47/85 Nelle pratiche edilizie reperite presso il Comune di Palagano, sebbene il fabbricato risulti in progetto, non si sono reperite le piante dei piani e quindi si attesta la sostanziale conformità alle planimetrie catastali, mentre si attesta la conformità per quanto riguarda i sub 9 e 10. CORRISPONDENZA PLANIMETRIE CATASTALI Il Tecnico, sulla base dei sopralluoghi effettuati attesta la conformità delle planimetrie catastali rispetto allo stato dei luoghi, ad eccezione di alcune pareti interne riguardanti il sub 3. 2

13 VALORE DI MERCATO DELL IMMOBILE OGGETTO DI ESECUZIONE E CRITERIO DI STIMA ADOTTATO I beni oggetto di consulenza sono costituiti da un caseificio corredato di abitazione custode, autorimessa e magazzini, il tutto ubicato nella Frazione Monchio del Comune di Palagano, in fregio alla pubblica Via Panoramica,civico 173. Nonostante accurate indagini in loco, non è stato possibile reperire compravendite recenti di immobili residenziali ubicati nella stessa zona di quello oggetto di consulenza. E anche stata effettuata una indagine telematica presso alcune agenzie immobiliari al fine di verificare i prezzi di mercato delle costruzioni edili della medesima tipologia di quella oggetto di consulenza estraendone n. 3 comparabili dinamici, ed un accesso ai dati dell Osservatorio del Mercato Immobiliare della Agenzia delle Entrate, estraendone n. 1 comparabile statico. Ciò premesso e considerato, il C.T.U., sulla scorta della sua personale ultratrentennale esperienza in materia, integrata da informazioni assunte in loco sul costo delle costruzioni edili, adottando un criterio di stima sintetico comparativa, è in grado di attribuire al bene il seguente valore: a Caseificio mappale 126 sub 8 (locali interrato al 50%) Mq. 471 circa x Euro 350,00 Euro ,00.- b Appartamento mappale 126 sub 9 (cantine al 25%) Mq. 87 circa x Euro 600,00 Euro ,00 c Cantine mappale 126 sub 10 Mq. 95 circa x Euro 150,00 Euro ,00 d Autorimessa mappale 126 sub 5 Mq. 11 circa x Euro 300,00 Euro 3.300,00 T o t a l e euro ,00.- Arrotondati in Euro ,00.- (Euro duecentotrentaquattromila/00).- COEFFICIENTI CORRETTIVI In sede di determinazione del valore di vendita all asta occorre anche tenere in considerazione una riduzione del valore di mercato da praticarsi per la assenza della garanzia per vizi del bene venduto, e più precisamente per 3

14 eventuali oneri di regolarizzazione urbanistica e/o catastale, per eventuali carenze dello stato d uso e manutenzione, per eventuali problematiche inerenti lo stato di possesso, per i vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo, ed infine per le eventuali spese condominiali insolute. Nel dettaglio avremo quindi: - per assenza di garanzia vizi - 02,00% - per oneri di regolarizzazione urbanistica - 02,00% - per carenze nello stato d uso e manutenzione - 00,00% - per problematiche inerenti uso e possesso - 01,00% - per vincoli ed oneri giuridici - 00,00% - per spese condominiali insolute - 00,00% Sommano - 5,00% VALORE DI VENDITA ALL ASTA DELL IMMOBILE Tutto ciò premesso e considerato, avendo determinato al paragrafo precedente un coefficiente correttivo al ribasso del 5,00% sul valore di stima del bene, il valore di vendita all asta del caseificio corredato di abitazione custode, autorimessa e magazzini, il tutto ubicato nella Frazione Monchio del Comune di Palagano, in fregio alla pubblica Via Panoramica,civico 173, il tutto come alla premessa descrizione catastale, è dell ordine di Euro ,00.- (Euro duecentoventiduemilatrecento/00).- La presente valutazione viene effettuata a corpo anche se ci si riferisce alla superficie commerciale, e quindi, variazioni nel calcolo della superficie non modificano la valutazione del bene. Tanto pregiomi riferire ad evasione del gradito incarico affidatomi. Modena, lì 06 maggio Il C.T.U. Geom. Remo GIUSTI 4