A E D E S S.p.a. Relazione Trimestrale 30 settembre 2002

Transcript

1 A E D E S S.p.a. Relazione Trimestrale 30 settembre AEDES S.p.A. Sede : Via Sant Orsola, MILANO TEL FAX Cap.Soc. sottoscritto e versato Euro ,46 R.E.A. Milano N Registro delle Imprese di Milano e C.F P.IVA n

2 I n d i c e 1. Cariche sociali pag Informazioni Generali pag Prospetti contabili pag Note di commento ai prospetti contabili pag Descrizione dei fatti più significativi del periodo ed osservazioni degli Amministratori circa l andamento gestionale pag. 9 2

3 1. Cariche sociali Consiglio di Amministrazione Presidente Alfio Noto (*) Vice Presidente Carlo Garavaglia (*) Amm. Delegato Luca Castelli (*) Amministratori Gianfranco Samele Acquaviva Franco Girard (*) Emilio Ettore Gnech Thomas Kabisch Giancarlo Malerba Pio Giovanni Scarsi Massimo Segre Klaus Khristof Trescher Frank Rainer Vaessen (*) Membri del Comitato Esecutivo Collegio Sindacale Presidente Sindaco effettivo Sindaco effettivo Sindaco supplente Sindaco supplente Sindaco supplente Pietro Manzonetto Felice Martinelli Giovanni Rovetta Marco Sguazzini Visconti Giuseppe Levi Oreste Bellet 3

4 2. Informazioni generali La presente Relazione Trimestrale è stata predisposta ai sensi dell art.82 della delibera CONSOB 14 maggio 1999, n ed in conformità con i criteri stabiliti nell allegato 3D di tale delibera. Dal momento che Aedes S.p.A. detiene partecipazioni di controllo, la relazione trimestrale si riferisce ai dati consolidati di gruppo; così come per la semestrale precedente, pertanto, tutte le informazioni incluse nella presente relazione sono relative ai dati consolidati di Gruppo. La relazione trimestrale è stata redatta in migliaia di Euro. 3. Prospetti contabili Nelle tabelle seguenti vengono sintetizzati i principali dati economici, patrimoniali e finanziari del Gruppo riferiti al terzo trimestre ed ai primi nove mesi del, comparati con i dati corrispondenti dell anno Conto economico Voce Descrizione III Trimestre III Trimestre settembre (9 mesi) 30 settembre 2001 (9 mesi) A. Valore della produzione B. Costi della produzione (4.411) (3.584) (13.671) (11.199) C. Variazione delle (6.573) (2.168) (14.030) (7.813) rimanenze D. Ammortamenti e (5.271) (5.486) (13.981) (15.215) svalutazioni E.=A.-B.- Differenza C.-D. F. Proventi (oneri) (5.617) (4.243) (15.159) (13.069) finanziari G. Proventi ed oneri 98 (90) (157) (540) straordinari H. Rettifiche di valore (510) // (1.230) // attività finanziarie I.= E.-F.- Risultato ante imposte G.-H. L. Risultato di competenza (433) (281) (1.288) (1.097) degli azionisti di minoranza M.=I.+L. Risultato ante imposte di competenza del gruppo (375)

5 3.2 Stato patrimoniale Voce Descrizione 30 settembre 30 giugno 31 dicembre 2001 A. Crediti verso soci per versamenti ancora dovuti B. Immobilizzazioni nette C. Capitale circolante netto D.=A.+.B+C. Capitale investito E.1 Patrimonio netto di competenza del gruppo E.2 Patrimonio netto di competenza degli azionisti di minoranza E.=E.1+E.2 Totale patrimonio netto F. Fondo trattamento di fine rapporto e fondi per rischi ed oneri G. Indebitamento finanziario nettoquote a medio lungo termine H. Indebitamento finanziario nettoquote a breve termine I. Disponibilità liquide (67.711) ( ) (39.799) L.= G+H-I Totale indebitamento finanziario netto M.=E+F+L Totale fonti di finanziamento Note di commento ai prospetti contabili 4.1) Principi contabili e di consolidamento Nella redazione della presente relazione non sono stati utilizzati dati di natura stimata in misura significativamente maggiore di quanto effettuato in sede di predisposizione dei conti annuali e sono stati applicati i medesimi criteri di valutazione e di consolidamento utilizzati per la redazione del bilancio consolidato al 31 dicembre 2001 e delle relazioni trimestrali e semestrale rispettivamente al 31 marzo e 30 giugno. Nei prospetti economici riportati nella relazione è stato evidenziato esclusivamente il risultato prima delle imposte, in quanto ci si è avvalsi della facoltà concessa dalla CONSOB di non calcolare le imposte di competenza del periodo nella predisposizione dei conti infrannuali. Nel terzo trimestre si è proceduto a consolidare le società Mercuria S.r.l. e Venusia S.r.l., entrambe controllate al 100% da Aedes S.p.A., in quanto le stesse hanno iniziato ad operare nel periodo in esame. In particolare Mercuria S.r.l. ha acquisito nel periodo due proprietà immobiliari situate a Milano e a Genova del valore di migliaia di Euro, mentre alla Venusia S.r.l. è stato trasferito dalla Borgo Immobiliare S.r.l. l immobile di Borgo S.Dalmazzo. 5

6 Le situazioni trimestrali delle società controllate utilizzate per la redazione della situazione trimestrale consolidata sono quelle predisposte dalle rispettive strutture amministrative, opportunamente riclassificate per renderle omogenee con quella della controllante. 4.2) Commento al contenuto ed alle variazioni delle principali poste: conto economico Il valore della produzione del terzo trimestre è stato pari a migliaia di Euro ( migliaia di Euro nei primi 9 mesi del ), contro un valore di migliaia di Euro del terzo trimestre 2001 ( migliaia di Euro nei primi 9 mesi del 2001). La seguente tabella mostra in dettaglio la composizione del valore della produzione, suddiviso per tipologia di ricavo o provento: (Importi in migliaia di Euro) III trimestre III trimestre settembre (9 mesi) 30 settembre 2001 (9 mesi) Ricavi per affitti e riaddebiti a conduttori Risultato netto delle vendite di iniziative immobiliari di sviluppo (al netto della variazione delle rimanenze) Ricavi lordi per vendite di immobili iscritti nell attivo circolante (al lordo della variazione delle rimanenze di cui al punto C. del prospetto a pag. 4) (6.573) (2.153) (14.030) (7.813) Proventi netti per vendite di immobili iscritti nell attivo immobilizzato Altri ricavi e proventi Valore della produzione I dati in corsivo non sono inclusi nel valore della produzione I ricavi per affitti e riaddebiti a conduttori risultano in aumento del 13,6% rispetto al terzo trimestre 2001 grazie alle nuove acquisizioni effettuate nel corso del, parzialmente compensate dalla riduzione dei canoni conseguente alle vendite effettuate nel secondo trimestre. I ricavi per vendite di immobili iscritti nell attivo circolante si riferiscono alle vendite effettuate da Piemongest S.p.A. e da Dixia S.r.l.. Il margine medio realizzato nel trimestre su tali vendite è stato pari al 16% circa del valore di costo (20% circa nei primi 9 mesi del ). I proventi netti per vendite di immobili iscritti nell attivo immobilizzato registrati nel trimestre si riferiscono alla vendita di un piccolo appezzamento di terreno effettuata dalla capogruppo Aedes S.p.A.. Il valore della produzione al 30 settembre, rispetto al corrispondente periodo del 2001, risulta sostanzialmente stabile in quanto l incremento degli affitti e dei ricavi delle vendite di immobili iscritti nell attivo circolante è stato compensato dalla riduzione dei proventi netti per vendite di immobili iscritti nell attivo immobilizzato e dall azzeramento delle vendite di iniziative immobiliari di sviluppo. Queste ultime iniziative, infatti, vengono svolte, a partire dal, attraverso partecipazioni di minoranza non consolidate con il metodo integrale, ma valutate con il metodo del patrimonio netto. 6

7 I costi della produzione del trimestre (4.411 migliaia di Euro) si riferiscono per migliaia di Euro a costi per acquisti e prestazioni di servizi (2.205 migliaia di Euro nel terzo trimestre 2001), per 867 migliaia di Euro all ICI di competenza del periodo (924 migliaia di Euro nel terzo trimestre 2001), per migliaia di Euro a costi per il personale (368 migliaia di Euro nel terzo trimestre 2001) e per il residuo a costi diversi di gestione. L incremento dei costi della produzione rispetto al terzo trimestre 2001 è dovuto all incremento dei costi conseguente alla crescita della struttura della società, nonché, in misura minore, all inclusione nel perimetro di consolidamento di Dixia e delle sue controllate Caes e T.C. Sporting Milano 3. In particolare l incremento del costo del personale rispetto al corrispondente trimestre 2001 è dovuto per 160 migliaia di Euro al pagamento nel periodo di una buonuscita ad un dirigente di Dixia S.r.l., mentre l incremento residuo è dovuto all aumento del numero dei dipendenti del Gruppo di 15 unità. Gli oneri finanziari del trimestre presentano un incremento rispetto al corrispondente periodo dell anno precedente a causa dell aumento dell indebitamento connesso ai nuovi investimenti. Tali oneri sono costituiti per migliaia di Euro da interessi passivi maturati a favore di banche, istituti finanziari ed altri finanziatori (4.403 migliaia di Euro nel terzo trimestre 2001), al netto di interessi attivi per 820 migliaia di Euro (160 migliaia di Euro nel terzo trimestre 2001). La riduzione degli ammortamenti rispetto al terzo trimestre 2001 è imputabile alla revisione delle aliquote di ammortamento utilizzate per l ammortamento di alcuni immobili effettuata nel quarto trimestre 2001, adeguatamente illustrata nella relazione trimestrale al 31 dicembre Le rettifiche di valore di attività finanziarie sono imputabili alla valutazione con il metodo del patrimonio netto delle collegate Prime Properties S.r.l., Trixia S.r.l. e Immobiliare Prizia S.r.l.. In particolare, la svalutazione è imputabile soprattutto al risultato negativo conseguito dalla controllata Prime Properties S.r.l.; tale società, che si trova attualmente nelle fasi iniziali della sua attività, ha come scopo la valorizzazione e la successiva rivendita, nel medio periodo, di 4 immobili situati nei centri storici di Milano e Roma. Le perdite iniziali, in accordo con il business plan, si riferiscono principalmente alle buonuscite pagate ad alcuni conduttori, nell ambito del piano di rinegoziazione dei contratti di affitto non in linea con i valori di mercato attuali. Il risultato di competenza degli azionisti di minoranza si riferisce, principalmente, alla quota di competenza di terzi del risultato di Piemongest S.p.A. 4.3) Commento al contenuto ed alle variazioni delle principali poste: Stato patrimoniale La riduzione rispetto al 30 giugno dei crediti verso soci per versamenti ancora dovuti è dovuta all incasso, nel terzo trimestre, del controvalore delle azioni sottoscritte entro il 28 giugno, nell ambito dell operazione di aumento di capitale deliberata dal Consiglio di Amministrazione del 3 giugno. L incremento delle immobilizzazioni rispetto al 30 giugno è principalmente dovuto all acconto versato per l acquisizione di 9 partecipazioni in altrettante società immobiliari per migliaia di Euro, al subentro in altrettanti finanziamenti verso le stesse per migliaia di Euro nonché all acquisizione, citata in precedenza, di immobili da parte della società Mercuria Srl per migliaia di Euro. La riduzione del capitale circolante netto rispetto al 31 marzo è essenzialmente dovuta alla riduzione del magazzino immobili conseguente alle vendite effettuate nel periodo. 7

8 I movimenti del patrimonio netto di competenza del Gruppo nel trimestre possono essere così riassunti: (Importi in migliaia di Euro) Saldo al 30 giugno Sottoscrizione residuo aumento di Capitale Sociale in opzione deliberato dal Consiglio di Amministrazione del 3 giugno Risultato del periodo (375) Saldo al 30 settembre I fondi per rischi ed oneri sono costituiti prevalentemente da fondi per imposte differite, pari a migliaia di Euro. Le variazioni dell indebitamento finanziario netto nel trimestre possono essere così riassunte: (Importi in migliaia di Euro) Posizione finanziaria netta al 30 Giugno ( ) (Debiti)/Disponibilità liquide Variazione del capitale circolante netto Autofinanziamento gestionale (Risultato ante imposte e ammortamenti) Investimenti in immobilizzazioni ( ) Aumento Capitale Sociale Variazione delle quote degli azionisti di minoranza ed altre 501 variazioni dei fondi Posizione finanziaria netta al 30 Settembre ( ) (Debiti)/Disponibilità liquide La composizione della posizione finanziaria netta al 30 settembre, comparata con i periodi precedenti, è la seguente: (Importi in migliaia di Euro) 30 settembre 30 giugno 31 dicembre 2001 Debiti verso banche con scadenza (39.028) ( ) (86.723) entro 12 mesi Debiti verso altri finanziatori con (21.450) (1.341) 0 scadenza entro 12 mesi Debiti verso banche con scadenza ( ) ( ) ( ) oltre 12 mesi Debiti verso altri finanziatori con ( ) ( ) ( ) scadenza oltre i 12 mesi Disponibilità liquide Posizione finanziaria netta al 30 settembre (Debiti) /Disponibilità liquide ( ) ( ) ( ) 8

9 L incidenza dell indebitamento finanziario netto sul capitale investito risulta notevolmente ridotta rispetto al 31 dicembre 2001, essendo passata dall 83% al 67% grazie principalmente all aumento di capitale sociale conclusosi nel luglio. 5) Descrizione dei fatti più significativi del periodo ed osservazioni degli Amministratori circa l andamento gestionale Gli eventi più significativi del trimestre, di cui si è fatto in parte già menzione nella presente relazione possono essere così riassunti: Aumento di capitale L aumento di capitale deliberato in data 3 giugno dal Consiglio di Amministrazione di Aedes S.p.A. si è concluso in data 23 luglio con l acquisto in Borsa nel periodo luglio di tutti i diritti rimasti inoptati e la sottoscrizione di tutte le relative azioni. A seguito dell aumento di capitale sociale la capogruppo Aedes S.p.A. ha incassato complessivamente 196,9 milioni di Euro. Vendite Nel corso del terzo trimestre le società Piemongest S.p.A. e Dixia S.r.l. hanno venduto n 40 unità appartenenti al patrimonio iscritto nell attivo circolante, realizzando un utile netto di migliaia di Euro. Nel mese di settembre è stato firmato un contratto preliminare per la vendita dell immobile di via Cusani, 18 Milano da cui scaturirà una plusvalenza di migliaia di Euro, che sarà imputata al conto economico al momento della stipula del rogito notarile, prevista entro il 31 dicembre. Nel mese di settembre è stato firmato un contratto preliminare per la vendita dell immobile di viale Suzzani, 13 Milano da cui scaturirà una plusvalenza di migliaia di Euro, che sarà imputata al conto economico al momento della stipula del rogito notarile, prevista entro il 31 dicembre. Acquisizioni Nel mese di luglio è stato firmato un contratto preliminare di acquisto del 100% del capitale sociale della Terre di Capalbio S.r.l., società titolare di un edificio a destinazione turistico residenziale in costruzione, situato a Capalbio. A fronte del prezzo pattuito per l acquisto della partecipazione, pari a migliaia di Euro, sono stati versati migliaia di Euro. Il closing dell operazione avverrà a completamento dell edificio, previsto per il primo trimestre L immobile sarà oggetto di vendita frazionata. E in corso di perfezionamento con Pirelli & C Real Estate un accordo per il conferimento a tale società di un mandato che preveda l obbligo da parte del frazionatore all acquisto dell eventuale invenduto,in modo da garantire all operazione un margine minimo di Euro 1,3 milioni. Le operazioni di vendita inizieranno nel primo trimestre Nel mese di luglio è stato firmato un contratto preliminare di acquisto di bene futuro, riguardante un edificio a destinazione commerciale che verrà costruito in un area situata a Milano, in località Conca Fallata. A fronte del prezzo pattuito per l acquisto, pari a migliaia di Euro, è stato versato un acconto di migliaia di Euro. Il rogito verrà effettuato entro 60 giorni dal termine dei lavori di costruzione, che si prevede verranno effettuati entro il 31 dicembre

10 Nel mese di settembre la controllata Borgo Immobiliare S.r.l. ha venduto ad una società di leasing due immobili commerciali situati a Calusco e Tradate, realizzando una plusvalenza di 516 migliaia di Euro. Contestualmente alla cessione, sono stati stipulati con l acquirente due contratti di locazione finanziaria della durata di 12 anni. Nella predisposizione della presente relazione i suddetti contratti di locazione finanziaria, in analogia con gli altri contratti di leasing stipulati dalle altre società del Gruppo, sono stati ritrattati con il metodo cosiddetto finanziario previsto dai principi contabili internazionali; in particolare la plusvalenza realizzata dalla Borgo Immobiliare nella vendita degli immobili alla società di leasing è stata stornata dal conto economico consolidato. Come già in precedenza evidenziato, nel mese di settembre la società controllata Mercuria S.r.l. ha acquistato due immobili commerciali situati a Milano e Genova, del valore di migliaia di Euro. Successivamente alla data di riferimento della presente relazione trimestrale, Aedes Spa direttamente ed in parte attraverso la sua controllata al 100% Urania S.p.A., in esecuzione del contratto preliminare firmato in data 6 agosto, hanno acquisito la proprietà di nove società immobiliari proprietarie di un portafoglio di 10 immobili ad uso ufficio situati nell Italia settentrionale e nella città di Roma, per una superficie complessiva di mq. Gli immobili in oggetto risultano locati a conduttori di primaria importanza, con contratti di durata media di 9 anni ad un rendimento iniziale del 7%. Il valore attribuito alle attività acquisite è stato pari a circa 280 milioni di Euro. Il prezzo pagato per le nove società è stato pari a circa 72 milioni di Euro, di cui circa 68 pagati alla firma del contratto preliminare ed il rimanente all atto del closing. Aedes Sp.A. è inoltre subentrata in finanziamenti concessi alle nove società dal venditore e dai suoi soci per circa 60 milioni di Euro. Contestualmente al closing i finanziamenti per circa 148 milioni di Euro, concessi in precedenza dalle banche alle società acquisite, sono stati sostituiti con nuovi finanziamenti ipotecari dell importo complessivo di 180 milioni di Euro. I più limitati risultati conseguiti nel trimestre in esame, rispetto a quelli del corrispondente trimestre del 2001, sono dovuti principalmente ai minori proventi netti per vendita di immobili dell attivo immobilizzato che, nel 2001, hanno interessato il terzo trimestre (per migliaia di Euro), mentre nel interesseranno il quarto trimestre per circa migliaia di Euro (come già evidenziato tra le operazioni significative del periodo, sono stati infatti firmati i relativi contratti preliminari che saranno conclusi entro il 31 dicembre ) nonché:?? all incremento dell incidenza dei costi della produzione connesso alla crescita della struttura della società e all ampliamento dell area di consolidamento;?? all incremento degli oneri finanziari legato alle maggiori dimensioni della società;?? alle rettifiche di valore di attività finanziarie operate nel periodo. Per quanto riguarda le previsioni relative all evoluzione della gestione per l esercizio, si ritiene che la conclusione nel quarto trimestre delle operazioni di vendita di alcuni immobili del patrimonio immobilizzato descritte in precedenza, così come previsto dai contratti preliminari già stipulati, unite alla possibile conclusione di altre operazioni attualmente in corso di negoziazione, possano consentire di confermare, anche per il, i positivi risultati già consuntivati nel Milano, 12 novembre Il Consiglio di Amministrazione 10