Relazione finanziaria annuale 2010

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1 Relazione finanziaria annuale 2010

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4 Indice Relazione finanziaria annuale Organi Societari ed Organi di Controllo 5 Lettera del Presidente agli Azionisti 6 Valutazioni immobiliari degli esperti indipendenti 9 Convocazione dell Assemblea degli Azionisti 26 Bilancio Consolidato di Gruppo al 31 dicembre 2010 Relazione sulla Gestione del Consiglio di Amministrazione 29 Prospetti contabili consolidati del Gruppo Beni Stabili: 65 1 Prospetto della posizione patrimoniale finanziaria 2 Conto Economico 3 Prospetto del Risultato Economico complessivo 4 Prospetto delle variazioni delle poste di Patrimonio Netto 5 Prospetto dei flussi di cassa Note ai prospetti contabili 71 Allegati 143 Relazione della Società di Revisione 148 Bilancio Civilistico al 31 dicembre 2010 Relazione sulla Gestione del Consiglio di Amministrazione 151 Prospetti contabili Beni Stabili S.p.A. SIIQ: Prospetto della posizione patrimoniale finanziaria 2 Conto Economico 3 Prospetto del Risultato Economico complessivo 4 Prospetto delle variazioni delle poste di Patrimonio Netto 5 Prospetto dei flussi di cassa Note ai prospetti contabili 169 Allegati ai prospetti contabili 231 Relazione della Società di Revisione 240 Relazione del Collegio Sindacale 242

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6 Organi Societari ed Organi di Controllo Relazione finanziaria annuale Consiglio di Amministrazione Enrico Laghi (*) Aldo Mazzocco Leonardo Del Vecchio Olivier Francois Joseph Esteve Christophe Joseph Kullmann Jean Laurent (**) Giacomo Marazzi Charles Ruggieri (***) Massimo Cavallo Presidente Amministratore Delegato Consigliere Consigliere Consigliere Consigliere Consigliere Presidente Segretario Comitato Esecutivo e di Investimenti Enrico Laghi Presidente Aldo Mazzocco Membro Leonardo Del Vecchio Membro Christophe Joseph Kullmann Membro Giacomo Marazzi Membro Comitato per la Remunerazione degli Amministratori Enrico Laghi Presidente Jean Laurent Membro Giacomo Marazzi Membro Comitato per la proposta di nomina degli Amministratori Leonardo Del Vecchio Presidente Olivier Francois Joseph Esteve Membro Enrico Laghi Membro Giacomo Marazzi Membro Comitato di Controllo Interno e per la Corporate Governance Giacomo Marazzi Presidente Olivier Francois Joseph Esteve Membro Christophe Joseph Kullmann Membro Enrico Laghi Membro Organismo di vigilanza ex D.Lgs. 231/01 Maurizio Arena Presidente Ernesto Grandinetti Membro Filippo Chemello Membro/Internal Audit Collegio Sindacale Marcellino Bortolomiol Luciano Acciari Fabio Venegoni Gianluca Pivato Piero De Bei Presidente Sindaco Effettivo Sindaco Effettivo Sindaco Supplente Sindaco Supplente Società di Revisione Mazars S.p.A. (*) Presidente dal 15 dicembre 2010 e Consigliere fino a tale data. (**) Consigliere dal 15 dicembre (***)Presidente e Consigliere fino al 15 novembre 2010.

7 6 Lettera del Presidente agli Azionisti Lettera del Presidente agli Azionisti Signori Azionisti, il 2010 è stato un anno molto importante per Beni Stabili, sia in termini di performance operativa e finanziaria, sia in termini di sviluppo strategico. Nonostante l ancora difficile scenario economico, la Vostra Società ha infatti chiuso l esercizio con il ritorno all utile, realizzando profitti netti per 78,8 milioni di Euro. Ha, inoltre, raggiunto tre importanti traguardi che preludono ad una nuova stagione di attività. Innanzitutto, nel corso del 2010, il Gruppo Beni Stabili ha riorganizzato i propri assetti proprietari e societari al fine di conseguire i requisiti necessari all esercizio dell opzione SIIQ e SIINQ. L opzione è stata esercitata nel mese di dicembre e pertanto, dal 1 gennaio 2011, la Capogruppo Beni Stabili e le sue principali Società partecipate (proprietarie del 95% del portafoglio immobiliare) hanno acquisito lo status di SIIQ e SIINQ. Tale trasformazione, che segna l ingresso del Gruppo nell asset class dei REIT globali, rappresenta un opportunità unica di crescita, aprendo le porte dell azionariato a investitori specializzati domestici e internazionali, anche tramite il possibile apporto di portafogli immobiliari a fronte di emissione di nuove azioni. In questo contesto la Società potrà quindi ampliare ulteriormente il proprio flottante, accrescendo la liquidità del titolo e, conseguentemente, il suo valore. Tale apprezzamento peraltro è stato già in parte anticipato dal mercato dei capitali: la Vostra Società ha registrato infatti una performance negli ultimi 12 mesi pari a +17% (+6,4% anno solare 2010), migliore rispetto all indice immobiliare di riferimento (EPRA Index +15%) e ha così raggiunto una quota pari a circa il 48% del mercato immobiliare quotato italiano. Nel corso del 2010 è stata poi realizzata l emissione di un prestito obbligazionario convertibile (il secondo nella storia recente della Società) di 225 milioni di Euro con scadenza nel 2015, effettuata nell unica finestra di mercato favorevole dell anno. Tale operazione ha consentito a Beni Stabili di assicurarsi in anticipo le risorse necessarie a rimborsare il precedente prestito obbligazionario in scadenza nel 2011, nel caso in cui la conversione non sia esercitata. Infine Beni Stabili ha confermato le sue qualità di solida e affidabile property company sottoscrivendo, nel corso del 2010, tra l altro, un importante contratto di locazione di 15 milioni di Euro annui relativo all intero Complesso Garibaldi sito in Milano, per una superficie totale di circa mq. la cui ristrutturazione, curata dal Gruppo, si completerà entro la fine del Il contratto ha durata di 9 anni + 9 con decorrenza da novembre 2010 ed è stato sottoscritto con una società di primario standing internazionale quale Maire Tecnimont S.p.A., gruppo di Engineering & Construction. Le linee guida strategiche per il triennio sono incentrate sulla crescita della redditività, coerentemente con la missione tipica dei REIT che è quella di garantire agli Azionisti un flusso di dividendi crescente nel tempo, a fronte del mantenimento del valore dell investimento in termini reali. Nei prossimi tre anni la Società, anche tenuto conto dell effetto derivante dal passaggio al regime SIIQ, punta al sostanziale raddoppio del risultato netto della gestione caratteristica, nella prospettiva di consentire un costante aumento del dividendo annuo. Le strategie per raggiungere questo obbiettivo si basano su un progressivo incremento del rendimento medio del portafoglio immobiliare, tramite un efficace politica di rotazione degli attivi e il completamento di alcuni dei progetti di sviluppo in corso.

8 Relazione finanziaria annuale Il 2011 sarà il primo anno di un nuovo corso per la Vostra Società: i solidi fondamentali e la qualità del team di management saranno in grado, ancora una volta, di conseguire importanti risultati e creare valore nel lungo termine a vantaggio di Voi Azionisti. Un ringraziamento, per la professionalità dimostrata in un anno intenso e impegnativo a tutto il personale di Beni Stabili. Il Presidente Enrico Laghi

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10 Relazione finanziaria annuale Valutazioni immobiliari degli esperti indipendenti

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19 18 Valutazioni immobiliari degli esperti indipendenti Valutazioni immobiliari degli esperti indipendenti 14

27 26 Convocazione dell Assemblea degli Azionisti Beni Stabili S.p.A. SIIQ Sede legale in Roma, Via Piemonte n. 38 Capitale sociale deliberato Euro ,40 sottoscritto e versato Euro ,10 Codice fiscale e Iscrizione Registro Imprese di Roma n Partita IVA n Convocazione dell Assemblea degli Azionisti I Signori Azionisti sono convocati in Assemblea straordinaria e ordinaria presso la sede sociale in Roma, Via Piemonte n. 38, in prima convocazione, per il giorno 26 aprile 2011, alle ore 16,30 e, occorrendo, in seconda convocazione, per il giorno 27 aprile 2011, stesso luogo ed orario nonché, occorrendo, in terza convocazione, per il giorno 28 aprile 2011, stesso luogo ed orario, per discutere e deliberare sul seguente ORDINE DEL GIORNO Parte straordinaria 1. Modifiche statutarie agli articoli nn. 13, 18 (sub titolo V - Amministrazione) e 20 (sub titolo VII - Collegio Sindacale - Revisione legale dei conti), su proposta del Consiglio di Amministrazione e in adeguamento alle modifiche apportate al Regolamento Emittenti in materia di esercizio di alcuni diritti degli Azionisti delle società quotate e, altresì, previsione dei nuovi articoli nn. 23, 24, 25 e 26 (sub titolo IX - Operazioni con parti correlate), in adeguamento alle disposizioni previste dalla Delibera Consob n del 12 marzo 2010 e successive modifiche ed integrazioni in materia di operazioni con parti correlate. Approvazione del nuovo testo di Statuto Sociale aggiornato e coordinato con le modificazioni proposte. Deliberazioni inerenti e conseguenti. 2. Esame ed approvazione del progetto di fusione per incorporazione in Beni Stabili S.p.A. SIIQ di Beni Stabili Zero S.p.A., New Mall S.p.A. SIINQ e Riqualificazione Grande Distribuzione S.p.A. SIINQ, sulla base della documentazione prevista dall articolo 2501-quater del Codice Civile: deliberazioni inerenti e conseguenti. Parte ordinaria 1. Bilancio al 31 dicembre 2010 e relativa Relazione sulla gestione del Consiglio di Amministrazione. Relazione del Collegio Sindacale sull esercizio chiuso il 31 dicembre Distribuzione di dividendo agli Azionisti. Deliberazioni inerenti e conseguenti. 2. Nomina di un Consigliere di Amministrazione. Deliberazioni inerenti e conseguenti. * * * Partecipazione all Assemblea La legittimazione per intervenire in Assemblea e per esercitare il diritto di voto è attestata mediante una comunicazione alla Società, effettuata ai sensi di legge e di Statuto, dagli intermediari autorizzati in favore dei soggetti interessati, che dovrà pervenire alla stessa Società entro la fine del terzo giorno di mercato aperto antecedente la data fissata per l Assemblea in prima convocazione ovvero, al più tardi, entro l inizio dei lavori assembleari della singola convocazione. Si precisa che l attestazione da parte degli intermediari autorizzati è eseguita sulla base delle evidenze relative al termine della giornata contabile del settimo giorno di mercato aperto antecedente la data fissata per l Assemblea in prima convocazione, vale a dire entro il termine della giornata contabile del 13 aprile 2011(record date), precisando che coloro che risulteranno titolari delle azioni successivamente a tale data non avranno diritto a partecipare e a votare in Assemblea. Ogni Azionista può farsi rappresentare da altra persona, anche non Azionista, mediante delega scritta, con le modalità e nei limiti di legge; presso gli intermediari abilitati o sul sito internet della Società, potrà essere reperito un modulo da utilizzare per l eventuale conferimento della delega per l intervento in Assemblea. Coloro che intendano partecipare all Assemblea in rappresentanza di Azionisti dovranno presentare la relativa documentazione al momento dell accreditamento per la partecipazione all Assemblea, oppure inviarla all indirizzo di posta elettronica certificata benistabili@pecserviziotitoli.it. La Società, secondo quanto previsto dallo Statuto, non si avvale della facoltà di designare un rappresentante al quale gli Azionisti possano conferire la delega per esercitare il diritto di voto.

28 Relazione finanziaria annuale Si segnala che non è previsto l intervento all Assemblea con l ausilio di mezzi elettronici, né la possibilità di esercitare il diritto di voto per corrispondenza o mediante l invio di una comunicazione tramite mezzi elettronici. Integrazione dell Ordine del Giorno Ciascun Azionista che, anche congiuntamente, rappresenti almeno un quarantesimo del capitale sociale può chiedere, entro dieci giorni dalla pubblicazione del presente avviso di convocazione, l integrazione dell elenco delle materie da trattare, indicando nella domanda gli ulteriori argomenti proposti. Le domande devono essere presentate per iscritto, a mezzo raccomandata 1, alla sede legale della Società all attenzione dell Ufficio Societario, ovvero all indirizzo di posta elettronica certificata benistabili@pecserviziotitoli.it, unitamente alle certificazioni rilasciate da un intermediario autorizzato in conformità alle proprie scritture contabili, attestanti il possesso della partecipazione necessaria per presentare tale richiesta. Delle integrazioni all ordine del giorno presentate è data notizia, nelle stesse forme prescritte per la pubblicazione dell avviso di convocazione, almeno quindici giorni prima di quello fissato per l Assemblea. L integrazione dell'ordine del giorno non è ammessa per gli argomenti sui quali l Assemblea delibera, a norma di legge, su proposta degli Amministratori o sulla base di un progetto o di una relazione da essi predisposta. L Azionista che richiede l integrazione dell ordine del giorno predispone una relazione sulle materie di cui egli propone la trattazione e la consegna al Consiglio di Amministrazione, con le modalità sopra indicate per la richiesta di integrazione, entro il termine ultimo per la presentazione della stessa richiesta di integrazione. Il Consiglio di Amministrazione mette quindi a disposizione del pubblico la relazione, contestualmente alla pubblicazione della notizia dell integrazione e nelle stesse forme previste per la documentazione relativa all Assemblea, accompagnata dalle proprie eventuali valutazioni. Diritto di porre domande Ogni Azionista ha il diritto di porre domande sulle materie previste all ordine del giorno, mediante l invio di una comunicazione alla sede legale della Società, all attenzione dell Ufficio Societario, ovvero all indirizzo di posta elettronica certificata benistabili@pecserviziotitoli.it, anche prima dello svolgimento dell Assemblea, alle quali sarà data risposta al più tardi durante lo svolgimento della stessa, con la facoltà per la Società di fornire una risposta unitaria alle domande aventi lo stesso contenuto. Informazioni per gli Azionisti Si informa che il capitale sociale è suddiviso in azioni ordinarie del valore nominale di 0,10 Euro cadauna e che ciascuna azione ordinaria dà diritto ad un voto in Assemblea. Al momento della presente convocazione, la Società detiene, direttamente, n azioni proprie, pari allo 0,06% del capitale sociale, per le quali, ai sensi di legge, il diritto di voto e agli utili è sospeso. Con riferimento al secondo punto all ordine del giorno della Parte ordinaria, si ricorda che l organo amministrativo attualmente in carica è stato nominato dall Assemblea degli Azionisti del 29 marzo 2010, sulla base della lista di candidati presentata dall azionista di maggioranza Foncière des Régions S.A., unica lista a tal fine depositata. Pertanto, per la nomina del Consigliere necessario per l integrazione del Consiglio di Amministrazione, l Assemblea ordinaria delibererà con le maggioranze di legge e non con il sistema del voto di lista. Si invitano pertanto gli Azionisti a presentare le proposte di candidatura per la nomina di un Consigliere, unitamente alle certificazioni rilasciate da un intermediario autorizzato, attestanti il possesso di una partecipazione almeno pari al 2% del capitale sociale, ai curricula dei candidati e alle dichiarazioni con le quali gli stessi candidati accettano la candidatura e attestano, sotto la propria responsabilità, l inesistenza di cause di ineleggibilità e di decadenza, previste dall art del Codice Civile, nonché la sussistenza dei requisiti richiesti dalla normativa vigente per ricoprire la carica in questione. Si precisa che le proposte di candidature dovranno essere inviate alla Società, all attenzione dell Ufficio Societario, a mezzo raccomandata 1, ovvero tramite messaggio all indirizzo di posta elettronica certificata benistabili@pecserviziotitoli.it, almeno venticinque giorni prima di quello fissato per l Assemblea in prima convocazione: la Società metterà a disposizione del pubblico tale documentazione almeno ventuno giorni prima antecedenti la data dell Assemblea in prima convocazione. La documentazione relativa agli argomenti posti all Ordine del Giorno sarà a disposizione, nei termini previsti dalle relative norme applicabili, presso la sede legale in Roma, Via Piemonte n. 38, presso la Borsa Italiana S.p.A. nonché presso NYSE Euronext di Parigi. Lo Statuto Sociale vigente e i documenti richiesti dalla normativa vigente sono pubblicati sul sito Beni Stabili S.p.A. SIIQ p. il Consiglio di Amministrazione Il Presidente (prof. Enrico Laghi)

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30 29 Bilancio Consolidato di Gruppo al 31 dicembre 2010 Relazione sulla Gestione del Consiglio di Amministrazione

31 30 Relazione sulla Gestione Informazioni sulla gestione L esercizio al 31 dicembre 2010 chiude con un utile netto consolidato di Gruppo pari a migliaia di Euro, a fronte di una perdita del precedente esercizio di migliaia di Euro. Per consentire una migliore comparazione dei risultati dei due esercizi a confronto ed una più immediata comprensione dell andamento della gestione caratteristica, i sopraccitati risultati netti di competenza del Gruppo sono stati di seguito rettificati per tener conto degli effetti derivanti dalla valutazione effettuata dai periti indipendenti del patrimonio immobiliare, dell impatto netto delle partite straordinarie e non ricorrenti, nonché degli effetti della valutazione delle partecipazioni non di controllo. Migliaia di Euro (*) Risultato netto di competenza del Gruppo (51.468) Sopravvenienza attiva netta per rilascio fiscalità differita a seguito dell'entrata nel 2011 nel regime SIIQ (12.063) - Rivalutazioni/Svalutazioni di immobili (al netto delle rivalutazioni del primo semestre realizzate attraverso le vendite effettuate nel secondo semestre) (13.639) Immobile sito in Milano, Corso Matteotti-incameramento caparra (20.000) - Rilasci/Accantonamenti straordinari a fondi rischi Margine finanziario netto derivante dai riacquisti di titoli obbligazionari - (30.668) Proventi ed oneri da partecipazioni incluse svalutazioni e rivalutazioni Altre partite a carattere straordinario (1.478) Totale rettifiche (43.769) Effetto fiscale su rettifiche (632) (39.456) Risultato delle rettifiche di competenza di terzi - (441) Risultato Netto della gestione caratteristica di competenza del Gruppo (*) Al fine di rendere comparabili i risultati della gestione caratteristica dei due esercizi a confronto, il dato del ha subito modifiche non significative rispetto a quello evidenziato nel bilancio al e pari a migliaia di Euro. Come evidenziato nella tabella sopra riportata, il risultato netto della gestione caratteristica del Gruppo mostra un incremento di migliaia di Euro, rispetto al precedente esercizio, passando da migliaia di Euro a migliaia di Euro. Tale incremento, come più in dettaglio descritto nel prosieguo della presente Relazione al paragrafo Informazioni economiche e finanziarie, è principalmente imputabile ad un miglioramento dei margini netti derivanti dall attività di locazione e dall attività di vendita immobiliare (includendo in quest ultima anche i margini netti derivanti dalla vendita di partecipazioni immobiliari), parzialmente compensato da un incremento degli oneri finanziari netti e da un aumento dell incidenza sul risultato ante imposte del carico fiscale. Con riferimento invece alle principali poste economiche non riflesse nel risultato della gestione caratteristica si evidenzia quanto segue: l entrata della Capogruppo e di alcune controllate, a partire dall esercizio 2011, nel regime speciale delle Società di Investimento Immobiliare Quotate e Non Quotate (operazione in relazione alla quale si rimanda a quanto di seguito riportato nell ambito degli eventi rilevanti dell esercizio), ha generato significativi effetti, sul Conto Economico e sul Patrimonio Netto 2010, connessi alla rideterminazione del carico fiscale differito. L accesso al regime speciale comporta infatti: i) il realizzo a valore equo degli immobili destinati alla locazione al 31 dicembre 2010, attraverso il pagamento di un imposta sostitutiva dell IRES e dell IRAP (imposta di ingresso) pari al 20% della differenza tra valore fiscale e valore equo dei suddetti

32 Bilancio Consolidato di Gruppo 31 immobili; ii) l esenzione, a partire dal 2011, sia ai fini IRES che IRAP, del reddito derivante dall attività di locazione immobiliare, in quanto la parte di utile corrispondente a tale attività viene assoggettata a tassazione in capo agli azionisti all atto della sua distribuzione. Conseguentemente nella determinazione del carico fiscale differito dell esercizio 2010 si è tenuto conto: i) del realizzo al valore equo al 31 dicembre 2010 del patrimonio immobiliare destinato alla locazione detenuto dalla Capogruppo e dalle controllate che a partire dall esercizio 2011 accederanno al nuovo regime speciale, con un effetto positivo, in termini di minor carico fiscale differito sulle rivalutazioni nette dell esercizio 2010, pari a circa migliaia di Euro ed un ulteriore effetto positivo, in termini di rilascio di imposte differite nette rilevate in precedenti esercizi sul patrimonio immobiliare ed eccedenti il debito per l imposta di ingresso ( migliaia di Euro), pari a migliaia di Euro. Si precisa che tale rilascio coerentemente con gli effetti della legge, è stato effettuato solo in relazione agli immobili che si prevede saranno ancora in portafoglio al 1 gennaio 2014, mentre è stata mantenuta la fiscalità differita piena sugli immobili che si prevede verranno dismessi prima del riconoscimento ai fini fiscali del maggior valore affrancato attraverso il pagamento dell imposta di ingresso (triennio ); ii) dell esenzione, a partire dal 2011, dei ricavi e costi dell attività di locazione immobiliare, con l effetto di rilasciare a Conto Economico e, ove applicabile, a Patrimonio Netto le imposte differite attive e passive rilevate in precedenti esercizi in relazione a componenti di reddito a tassazione differita connessi all attività di locazione immobiliare che non saranno più imponibili e deducibili a seguito dell adozione del regime speciale. Tale rilascio ha comportato la rilevazione di un costo netto complessivamente pari a migliaia di Euro (riferito principalmente alla fiscalità differita degli oneri finanziari) ed una riduzione del Patrimonio Netto (in particolare con riferimento alla fiscalità differita degli strumenti derivati) pari a migliaia di Euro. Si evidenzia inoltre che alcuni costi relativi all esercizio 2010 e non dedotti, hanno determinato, rispetto a quanto effettuato nel precedente esercizio, la rilevazione di minori imposte anticipate, con un impatto negativo sul carico fiscale dell esercizio di migliaia di Euro. La transizione al regime speciale SIIQ/SIINQ, pertanto, ha comportato un impatto positivo sul Conto Economico dell esercizio 2010 pari a migliaia di Euro, di cui migliaia di Euro riferiti al rilascio di accantonamenti pregressi per fiscalità differita e migliaia di Euro riferiti a minori accantonamenti per fiscalità differita effettuati nell esercizio. L esercizio 2010 include rivalutazioni nette di immobili pari a migliaia di Euro (di cui migliaia di Euro relative a rivalutazioni del primo semestre realizzate nella seconda metà dell esercizio attraverso la vendita dei relativi immobili). Tale importo include l effetto degli accordi relativi all immobile sito in Milano, Corso Matteotti, che hanno comportato tra l altro: i) la risoluzione del preliminare di vendita dell immobile; ii) l addebito a Beni Stabili S.p.A., da parte del promissario acquirente, della somma forfettaria pari a migliaia di Euro a titolo di indennizzo per i lavori di trasformazione dell immobile in albergo da quest ultimo effettuati, che sono stati capitalizzati sul relativo valore; dal momento che l immobile sino dalla fine del 2009 era già stato valutato nello stato attuale di albergo, la valutazione al valore equo al 31 dicembre 2010 ha conseguentemente comportato la svalutazione con addebito a Conto Economico dell indennizzo riconosciuto al potenziale acquirente; iii) l incameramento da parte di Beni Stabili S.p.A. della caparra confirmatoria di migliaia di Euro già versata dal promissario acquirente nel 2009, che è stata rilevata come provento nel Conto Economico 2010; iv) la presa di efficacia, a partire dal 1 luglio 2010, del contratto di affitto ad uso alberghiero con il potenziale acquirente dell immobile, della durata iniziale di 9 anni e sei mesi. La valutazione al valore equo del portafoglio immobiliare del Gruppo al 31 dicembre 2010, al netto della parte di svalutazione dell immobile di Milano, Corso Matteotti relativa all indennizzo ( migliaia di Euro), ha quindi comportato una rivalutazione netta per complessivi migliaia di Euro. Tale risultato evidenzia una sostanziale tenuta dei valori immobiliari del Gruppo e rappresenta, confrontato con il corrispondente periodo del precedente esercizio (svalutazioni nette di migliaia di Euro), un deciso segnale di inversione di tendenza della discesa dei valori immobiliari che aveva caratterizzato i precedenti esercizi 2008 e 2009, significativamente influenzati dalla crisi del mercato immobiliare italiano ed internazionale. Con riferimento alle altre partite di carattere straordinario, si evidenzia che l importo netto di migliaia di Euro risulta dalla differenza tra costi di carattere non ricorrente per migliaia di Euro, costituiti principalmente dai costi so-

33 32 Relazione sulla Gestione stenuti per consulenze finanziarie, legali, fiscali e notarili relative all entrata nel regime speciale SIIQ e da costi per anticipata estinzione di finanziamenti, e proventi di carattere non ricorrente per migliaia di Euro, costituiti da sopravvenienze attive per imposte relative a esercizi precedenti. Tali imposte si riferiscono principalmente agli oneri finanziari del prestito obbligazionario convertibile emesso nel 2006 e ai costi connessi ai piani di stock option per i quali l Amministrazione Finanziaria, rispondendo a specifici quesiti posti dalla Società, ha definitivamente chiarito il regime di deducibilità. Eventi rilevanti dell esercizio Presentazione dell opzione per l accesso al regime speciale delle società immobiliari di investimento quotate e non quotate (SIIQ/SIINQ) Sul finire del mese di dicembre la Capogruppo Beni Stabili S.p.A. e le controllate Imser 60 S.p.A., Riqualificazione Grande Distribuzione S.p.A. e New Mall S.p.A. hanno presentato alle Autorità Fiscali le rispettive opzioni per l accesso, a partire dal 1 gennaio 2011, al regime speciale delle Società Immobiliari di Investimento Quotate e Non Quotate, previsto dalla Legge n. 296 del 27 dicembre 2006, assumendo conseguentemente nell ambito della denominazione sociale, la qualifica, rispettivamente per la Capogruppo e per le controllate, di Società di Investimento Immobiliare Quotata e di Società di Investimento Immobiliare Non Quotata. L ingresso dal 2011 in tale regime rappresenta per il Gruppo Beni Stabili un evento di fondamentale importanza, in quanto sancisce l ingresso a pieno titolo nel mercato internazionale dei Real Estate Investment Trust ( REIT ), strumenti di investimento collettivo immobiliare da tempo ampiamente diffusi negli Stati Uniti e più recentemente anche in Europa. Tali strumenti, in grado di attrarre flussi di capitale molto rilevanti da parte di investitori istituzionali e retail, sono veicoli di investimento immobiliare generalmente quotati e con management interno, focalizzati sull attività di locazione e in grado di garantire un flusso di dividendi prevedibile e tendenzialmente crescente nel tempo. I REITS sono inoltre caratterizzati da un doppio regime di trasparenza; sotto il profilo fiscale, infatti, i profitti derivanti dall attività locativa vengono normalmente tassati non in capo alla società, ma in capo ai soci al momento della distribuzione, mentre sotto il profilo della Corporate Governance essi si distinguono per gli elevati livelli di trasparenza dei criteri di investimento e di gestione adottati. Nel caso italiano, la Legge n. 296/2006 che ha istituito le Società di Investimento Immobiliare Quotate (SIIQ) si è ispirata, oltre che ai REITS statunitensi, soprattutto alla normativa francese delle Societé d Investissment Immobiliere Coteés (Siic) ed ha imposto rigidi criteri di gestione e di trasparenza alle società che aderiscono a questo regime speciale che devono, tra l altro: i. investire almeno l 80% dell attivo in immobili destinati alla locazione (direttamente o per il tramite di controllate che abbiano esercitato l opzione per il regime speciale delle Società Immobiliari di Investimento Non Quotate - SIINQ); ii. maturare canoni di locazione e dividendi da SIINQ in misura pari ad almeno l 80% dei proventi complessivi; iii. non essere partecipate da un singolo soggetto che detenga, direttamente o indirettamente, più del 51% dei diritti di voto o dei diritti agli utili; iv. distribuire annualmente almeno l 85% degli utili derivanti dall attività di locazione. Il mancato rispetto per più di un esercizio di uno dei primi due obblighi o anche una sola volta del terzo e del quarto fa sì che la società perda i requisiti per permanere nel regime speciale e ritorni ad essere tassata con i criteri ordinari. Diversamente da quanto previsto in altre legislazioni, tra cui quella francese, in Italia solo il reddito di locazione delle SIIQ/SIINQ non è assoggettato a tassazione in capo alla società, mentre il reddito prodotto in modo diverso, inclusi gli utili derivanti dalla vendita di immobili, viene tassato secondo i criteri ordinari. Le SIIQ/SIINQ, inoltre, devono evidenziare nel loro statuto i limiti massimi ritenuti accettabili, sia a livello singolo che a livello di Gruppo, di concentrazione degli investimenti (in termini di singolo immobile e di singolo conduttore) e di leva finanziaria adottabile.

34 Bilancio Consolidato di Gruppo 33 Le SIIQ, per definizione quotate, possono controllare una o più SIINQ che beneficiano dello stesso regime della controllante, a condizione che: i. almeno il 95% dei diritti di voto e di diritto agli utili risulti in capo a una o più SIIQ (di cui almeno una controllante); ii. vengano rispettati i medesimi ratios patrimoniali e reddituali imposti alle SIIQ; iii. venga rispettato l obbligo di distribuzione dei dividendi previsto per le SIIQ. L esercizio dell opzione ha comportato per Beni Stabili SIIQ e per le SIINQ controllate l ingresso nel nuovo regime di immobili destinati alla locazione per un valore di mercato al pari a migliaia di Euro, a fronte di un valore di mercato del patrimonio immobiliare consolidato complessivo alla stessa data di migliaia di Euro. L importo dell imposta di ingresso che la SIIQ e le SIINQ dovranno corrispondere all erario in 5 esercizi, a partire dal mese di giugno 2011, è pari a migliaia di Euro, oltre interessi, sulla dilazione di pagamento, calcolati al tasso ufficiale di sconto maggiorato dell 1%. Vendita azioni proprie ed emissione di un prestito obbligazionario convertibile In data 19 aprile 2010 si è completata l operazione di collocamento privato di n azioni proprie - pari al 7,04% del capitale sociale - approvata dal Consiglio di Amministrazione del 13 aprile. Il collocamento, realizzato con le modalità dell accelerated book building (ABB), riservato ad investitori qualificati in Italia e all estero, è stato curato da Bank of America- Merill Lynch, BNP Paribas e Mediobanca - Banca di Credito Finanziario S.p.A. ed è avvenuto al prezzo di Euro 0,66 per azione. L incasso complessivo per la Società, al netto dei costi legati all operazione, è stato pari a milioni di Euro, con corrispondente incremento del Patrimonio Netto al 31 dicembre In data 23 aprile 2010 è stata regolata, mediante emissione dei titoli e pagamento del prezzo di sottoscrizione, l operazione di emissione di un prestito obbligazionario equity linked approvata dal Consiglio di Amministrazione di Beni Stabili S.p.A. in data 13 aprile I titoli obbligazionari convertibili, il cui collocamento è stato effettuato dalle stesse banche che hanno curato l ABB commentato in precedenza e contestualmente allo stesso, sono stati emessi per un importo complessivo di migliaia di Euro con scadenza aprile 2015 (5 anni) e cedola semestrale fissa pari a 3,875% per anno. Il prezzo di conversione di tali obbligazioni è pari a Euro 0,8580 ed include un premio di conversione, rispetto al prezzo di collocamento delle azioni proprie preso a base per la determinazione del prezzo del convertibile, pari al 30%. A servizio di tale conversione l Assemblea degli Azionisti in data 3 giugno 2010 ha deliberato un aumento di capitale sociale, con esclusione del diritto di opzione, per un importo complessivo massimo di ,20 Euro da liberarsi in una o più tranche mediante emissione di massime n azioni ordinarie, trasformando di fatto lo strumento equity linked in un normale prestito obbligazionario convertibile. I titoli obbligazionari sono stati ammessi a quotazione sul mercato Euro MTF della borsa del Lussemburgo nel mese di settembre Le operazioni suddette hanno permesso al Gruppo di mettere in sicurezza la propria struttura finanziaria mediante il reperimento sul mercato dei capitali delle risorse finanziarie necessarie per il rimborso del prestito obbligazionario convertibile già in essere scadente nell ottobre 2011 e per il quale non si prevede la conversione da parte degli obbligazionisti. Riacquisto di titoli obbligazionari convertibili scadenza 2011 In data 10 maggio 2010 il Consiglio di Amministrazione di Beni Stabili S.p.A. ha approvato, il conferimento ad un intermediario autorizzato di un mandato per l esecuzione di operazioni di riacquisto, a prezzi che riflettano le condizioni di mercato e con il limite complessivo massimo di migliaia di Euro, dei titoli obbligazionari convertibili emessi da Beni Stabili S.p.A. nel 2006 e con scadenza ottobre Tale operazione, finanziata attraverso la liquidità rinveniente dalla vendita delle azioni proprie e dall emissione del nuovo prestito obbligazionario convertibile scadente nel 2015, ha lo scopo di anticipare parzialmente, attraverso i riacquisti sul mercato, il rimborso del prestito obbligazionario convertibile scadente nell ottobre 2011, mitigando gli effetti del differenziale tra il tasso attivo di impiego della liquidità ed il costo del debito. Alla data del 31 dicembre 2010 sono stati riacquistati n titoli obbligazionari ad un prezzo medio di Euro 0, per un ammontare complessivo di migliaia di Euro, inclusi i costi di acquisizione. I titoli obbligazionari riacquistati sono stati classificati in bilancio a riduzione della relativa passività finanziaria, a titolo di sostanziale estinzione anticipata della stessa.

35 34 Relazione sulla Gestione Attività di vendita immobiliare Nel corso dell esercizio sono state perfezionate vendite di immobili per un valore di carico pari complessivamente a migliaia di Euro, con il realizzo di un margine, al netto dei costi di intermediazione, legali e dei costi per imposte di trasferimento a carico del venditore, pari a migliaia di Euro. Si precisa che il margine suddetto non include: i) rivalutazioni nette di immobili, effettuate nel primo semestre dell esercizio, e realizzate attraverso la vendita degli immobili avvenuta nel secondo semestre, pari a migliaia di Euro; ii) il margine realizzato con la vendita delle partecipazioni in Torino Zerocinque Trading S.p.A. ed Incremento Termale e Turistico S.p.A. (complessivamente migliaia di Euro), in relazione al quale si rimanda a quanto di seguito riportato come attività di vendita di partecipazioni immobiliari. Alla data del 31 dicembre 2010 risultano inoltre sottoscritti preliminari di vendita per un valore di carico pari a migliaia di Euro. Dal perfezionamento dei suddetti contratti è atteso il realizzo di un margine complessivo, al netto dei relativi costi di commercializzazione, pari a 886 migliaia di Euro. Vendita di partecipazioni immobiliari Nel mese di febbraio 2010 Beni Stabili S.p.A. ha ceduto la partecipazione al 42,48% nella Torino Zerocinque Trading S.p.A. (consolidata con il metodo proporzionale) a GEFIM Investimenti S.p.A., già proprietaria del 42,48% della jointventure. Tale cessione, avvenuta al prezzo di migliaia di Euro, ha portato alla realizzazione di un margine positivo pari a migliaia di Euro. Contestualmente, Beni Stabili S.p.A. ha acquistato da Torino Zerocinque Trading S.p.A. un immobile a destinazione direzionale, sito in Torino - Corso Marconi n. 10, al prezzo di migliaia di Euro (oltre oneri e costi accessori per migliaia di Euro), sul quale sono in corso attività di locazione. Tale acquisto è stato finanziato per migliaia di Euro attraverso l accensione di un mutuo ipotecario. Nel mese di agosto Beni Stabili S.p.A. ha ceduto la propria partecipazione (60%) nel capitale sociale di Incremento Termale e Turistico S.p.A. (società consolidata integralmente fino alla data della cessione), proprietaria di un area edificabile sita in Viterbo, classificata nel consolidato del Gruppo Beni Stabili tra le attività destinate alla commercializzazione. La cessione è avvenuta ad un prezzo di migliaia di Euro, con un margine negativo di 482 migliaia di Euro, imputabile principalmente agli oneri connessi alla definizione transattiva, avvenuta prima della cessione, di rapporti contrattuali pregressi. Le suddette operazioni si collocano nell ambito delle attività tese a ridurre il peso delle iniziative di sviluppo sul portafoglio totale, a vantaggio di immobili ad uso ufficio o commerciale locati e/o destinati alla locazione. Attività di investimento immobiliare Oltre all acquisizione dell immobile sito in Torino, corso Marconi, con riferimento al quale si rimanda a quanto in precedenza riportato nell ambito dell operazione di vendita di Torino Zerocinque Trading S.p.A., vengono di seguito descritte le principali acquisizioni immobiliari perfezionatesi nell esercizio Nel mese di luglio, a completamento dell investimento avviato nel 2008, la joint-venture Riqualificazione Grande Distribuzione S.r.l. (RGD) ha perfezionato l acquisto di n. 3 ulteriori porzioni immobiliari (ad uso negozio) facenti parte del Parco Commerciale Le Fornaci sito in Beinasco (TO) e dei relativi rami d azienda, per un prezzo di acquisizione, esclusi oneri accessori, pari a migliaia di Euro (circa migliaia di Euro di competenza del Gruppo Beni Stabili). Nel mese di dicembre 2010, Beni Stabili S.p.A. e Immobiliare Grande Distribuzione SIIQ S.p.A. (IGD), di comune accordo, hanno deciso di sciogliere la joint-venture in RGD, non considerandola più in linea con le rispettive strategie di sviluppo. Lo scioglimento è avvenuto attraverso l acquisto da parte di Beni Stabili della quota di RGD detenuta da Immobiliare Larice S.p.A. (Gruppo IGD). A seguito di tale acquisizione, il 50% del valore del patrimonio immobiliare di RGD relativo ai centri commerciali di Beinasco e Nerviano per un valore complessivamente pari a migliaia di Euro è confluito nel patrimonio immobiliare del Gruppo Beni Stabili, mentre il 50% della proprietà indivisa del centro commerciale di Ferrara è stato successivamente ceduto a IGD e continuerà, almeno per un certo periodo di tempo, ad essere gestito congiuntamente. Sempre nel mese di dicembre Beni Stabili ha acquisito i seguenti immobili destinati al portafoglio di investimento: i) un immobile sito a Rozzano-Milanofiori che ospita la sede italiana di Auchan, nell ambito di un operazione di sale & lease

36 Bilancio Consolidato di Gruppo 35 back con il suddetto operatore. Il prezzo di acquisizione, inclusi costi accessori ed imposte di trasferimento, è stato pari a migliaia di Euro; ii) un immobile sito in Varese e locato all Agenzia del Demanio (utilizzato correntemente dall Istituto Nazionale della Previdenza Sociale-INPS) per un prezzo di acquisto, inclusivo degli oneri accessori e delle imposte di trasferimento, pari a migliaia di Euro; l acquisizione è sospensivamente condizionata al mancato esercizio della prelazione spettante per legge allo Stato e, conseguentemente, il prezzo di acquisto, pari a migliaia di Euro, verrà corrisposto al momento dell accertamento del mancato verificarsi della condizione sospensiva; iii) un immobile sito in Milano, Via Eritrea, locato ad EuroMilano, ad un prezzo, inclusivo degli oneri accessori e delle imposte di trasferimento, pari a migliaia di Euro; il prezzo della compravendita è stato parzialmente differito a dicembre 2011, per un importo pari a migliaia di Euro, che, in caso di mancata consegna da parte del venditore, entro tale data, della documentazione prevista nel contratto di compravendita, rappresenterà un aggiustamento del prezzo a favore dell acquirente. Nel mese di dicembre è stato inoltre sottoscritto un contratto preliminare per l acquisto di un immobile situato in Milano, Via Pergolesi. A fronte del prezzo di acquisto di migliaia di Euro, è stato versato un acconto pari a migliaia di Euro. Si prevede il perfezionamento di tale acquisto nel corso del primo semestre Si evidenzia infine che in relazione all acquisizione già perfezionatasi entro il 31 dicembre 2010 dell immobile sito in Rozzano-Milanofiori ed all acquisizione da perfezionarsi nel primo semestre 2011 dell immobile situato in Milano, Via Pergolesi, è stato sottoscritto nel mese di dicembre un mutuo ipotecario dell importo nominale pari a migliaia di Euro della durata di 5 anni che al 31 dicembre 2010 è già stato erogato per un importo nominale di migliaia di Euro in corrispondenza del rogito dell immobile di Rozzano. Le suddette acquisizioni rappresentano i primi passi nell implementazione da parte del Gruppo di una strategia di rotazione del portafoglio connessa alla trasformazione in SIIQ e finalizzata ad incrementare la redditività del patrimonio immobiliare. Aree di attività Con riferimento alle attività svolte, sia in relazione al patrimonio immobiliare di proprietà sia alla gestione di Fondi Immobiliari, si riporta quanto segue. Patrimonio immobiliare Il portafoglio immobiliare di proprietà ha subito nel corso dell esercizio le seguenti variazioni. Migliaia di Euro Immobili di Immobili in Immobili Attività Immobili Totale investimento fase di strumentali destinate destinati alla generale sviluppo alla vendita commercializ. Saldo al 31 dicembre Acquisizioni e variazioni area di consolidamento Costi incrementativi Vendite e variazioni area di consolidamento (18.960) (164) - (70.498) (43.086) ( ) Differenze cambi (7.138) Riclassifiche (*) (84.847) (76.584) Ammortamenti ed altre variazioni - - (814) - - (814) Saldo al 31 dicembre 2010 prima della valutazione del patrimonio immobiliare Rivalutazioni/(Svalutazioni) nette (5.690) Saldo al 31 dicembre (*) In relazione alle riclassifiche di immobili nell ambito delle varie categorie si rimanda a quanto illustrato nell ambito delle note di commento alle voci dei prospetti contabili.

37 36 Relazione sulla Gestione Acquisizioni e variazioni dell area di consolidamento L importo complessivo di migliaia di Euro include principalmente: i) le acquisizioni dei tre immobili di investimento effettuate nel mese di dicembre e precedentemente descritte per complessivi migliaia di Euro, le acquisizioni di ulteriori porzioni del centro commerciale sito in Beinasco (3.434 migliaia di Euro) e l acquisizione dell immobile sito in Torino, Corso Marconi descritta in precedenza in relazione alla vendita della partecipazione in Torino Zerocinque Trading S.p.A.. In particolare tale immobile, consolidato proporzionalmente (42,48%) all interno della partecipazione prima della vendita della stessa, risultava incluso nel patrimonio immobiliare del Gruppo nell ambito degli immobili destinati alla commercializzazione, per un valore pari a migliaia di Euro (corrispondente al 42,48% del costo di acquisizione incrementato dei costi di ristrutturazione/trasformazione). Il suddetto valore, ad esito dell acquisto dell ulteriore 57,52%, del completamento delle attività di ristrutturazione dell immobile, dell avvio delle attività di locazione e della conseguente riclassificazione nell ambito degli immobili di investimento, è stato incrementato nel corso dell esercizio per un importo di migliaia di Euro, che include anche i costi accessori all acquisto; ii) variazioni dell area di consolidamento per complessivi migliaia di Euro che includono l acquisizione dell ulteriore 50% degli immobili di Beinasco e Nerviano ( migliaia di Euro), avvenuta attraverso l acquisto della quota della joint-venture RGD di proprietà del Gruppo IGD e la variazione connessa all integrazione nelle attività di sviluppo dell area Ripamonti (7.592 migliaia di Euro). L area di Sviluppo Ripamonti di proprietà di Telma S.r.l. infatti, a seguito della fusione di seguito descritta nell ambito delle altre informazioni, viene consolidata proporzionalmente dalla data di efficacia dell operazione insieme alla porzione della stessa area originariamente di proprietà di terzi confluita nella società risultante dalla fusione. Costi incrementativi (inclusi oneri finanziari complessivamente pari a migliaia di Euro) I costi incrementativi ammontano complessivamente a migliaia di Euro. Tale importo si riferisce per migliaia di Euro a capitalizzazioni effettuate sugli immobili di investimento, che includono principalmente: i) migliaia di Euro relativi all indennizzo riconosciuto al potenziale acquirente dell immobile di Milano, Corso Matteotti per i lavori di ristrutturazione e trasformazione fatti eseguire dallo stesso sull immobile; ii) costi per il completamento dei lavori di ristrutturazione della Torre B del Complesso Garibaldi (circa migliaia di Euro); iii) costi per lavori di riqualificazione degli spazi destinati alla locazione per l immobile sito in Milano, Via Amedei (circa migliaia di Euro). Le capitalizzazioni relative agli immobili in fase di sviluppo ammontano complessivamente a migliaia di Euro e si riferiscono a costi per lavori, attività di progettazione urbanistica e di bonifica per migliaia di Euro, oneri finanziari per migliaia di Euro e costi del personale impiegato nelle attività di sviluppo per 806 migliaia di Euro. Tali attività di sviluppo riguardano i seguenti principali progetti in corso. Complesso immobiliare in Milano, Piazza Freud L attività di ristrutturazione di uno dei due immobili - Torre B - ad uso ufficio, della superficie di circa mq. affittabili, facente parte del Complesso Garibaldi, situato sopra l omonima stazione ferroviaria e a pochi chilometri dal centro di Milano, è terminata nel corso del primo semestre Conseguentemente l immobile ristrutturato (oggi locato) è stato riclassificato nella categoria degli immobili di investimento. Per quanto riguarda invece le altre porzioni del complesso, sono state ultimate le opere di ammodernamento e messa a norma degli spazi accessori e dei parcheggi coperti che saranno funzionali a tutto il compendio immobiliare. I lavori di ristrutturazione della Torre A, gemella della Torre B (inclusa al 30 giugno 2010 negli immobili di investimento e riclassificata nel secondo semestre tra gli immobili in fase di sviluppo) avranno inizio entro il primo semestre Per il Corpo C, ovvero il corpo di fabbrica che si trova tra le due torri, sono allo studio i progetti esecutivi di valorizzazione finalizzati ad iniziare i lavori di ristrutturazione nel corso dell esercizio Come più diffusamente illustrato nel seguito della presente relazione, nel terzo trimestre 2010 l intero complesso è stato locato ad un primario operatore quotato del settore dell engineering che alla fine del mese di dicembre ha già iniziato ad occupare la Torre B e che, entro il 31 dicembre 2012, vi trasferirà la maggior parte della propria forza lavoro. Milano - Galleria del Corso Il progetto si riferisce alla ristrutturazione e riconversione di due cinema in due medie superfici di vendita commerciale. L edificio è situato in Milano, Corso Vittorio Emanuele, in prossimità di Piazza Duomo. Si prevede di realizzare due super-

38 Bilancio Consolidato di Gruppo 37 fici commerciali di circa e mq. più altri mq. di spazi accessori a loro servizio. I titoli autorizzativi sono già stati ottenuti e le licenze commerciali, coerenti con il progetto in corso di realizzazione, sono state rilasciate dal Comune di Milano nel corso del primo semestre La conclusione dei lavori di ristrutturazione è prevista entro l esercizio Si evidenzia che nel mese di gennaio 2010 è stato sottoscritto un accordo preliminare con due importanti operatori retail italiani per la locazione del complesso immobiliare che risulterà ad esito di tale iniziativa. Area sita in Milano - Zona Ripamonti Il progetto si riferisce allo sviluppo immobiliare di un area industriale dismessa, della superficie fondiaria pari a circa mq. di proprietà di Sviluppo Ripamonti S.r.l. (joint-venture con il Gruppo Lagare partecipata e consolidata proporzionalmente al 68,2% dal Gruppo Beni Stabili, per il tramite di Beni Stabili Development Milano Greenway S.p.A.). L iniziativa di sviluppo prevede la creazione di circa mq. di edifici fuori terra ad uso terziario e produttivo e mq. di parcheggi sotterranei. Le demolizioni dei fabbricati esistenti sono state quasi ultimate ed a breve inizieranno i lavori di bonifica ambientale in relazione ai quali si prevede una durata di circa 20 mesi. Si evidenzia che nel mese di giugno 2010 è stata sottoscritta con il Comune di Milano la relativa Convenzione Urbanistica. Area sita in Milano - Schievano Il progetto si riferisce ad un area di mq. di superficie fondiaria acquistata nel 2008 dalla joint-venture Beni Stabili Development Milano Greenway S.p.A. (80% Gruppo Beni Stabili). È attualmente in corso la progettazione preliminare e la progettazione delle opere di urbanizzazione, mentre è stata ultimata la progettazione delle operazioni di bonifica. A breve inizieranno i lavori di demolizione dei fabbricati industriali esistenti. Si evidenzia che nel mese di aprile 2010 è stata sottoscritta con il Comune di Milano la relativa Convenzione Urbanistica. Il progetto prevede la costruzione di spazi destinati ad uffici. I costi incrementativi inclusi nell ambito della categoria degli immobili destinati alla commercializzazione, che includono 891 migliaia di Euro di oneri finanziari capitalizzati, si riferiscono principalmente alle attività di sviluppo degli immobili usciti dal Gruppo a seguito della vendita della joint-venture Torino Zerocinque Trading S.p.A.. Vendite e variazioni dell area di consolidamento Con riferimento alle vendite perfezionate nell esercizio si rimanda a quanto in precedenza riportato in relazione all attività di vendita immobiliare ( migliaia di Euro) ed all attività di vendita di partecipazioni immobiliari (variazione dell area di consolidamento, in relazione all uscita di Torino Zerocinque Trading S.p.A. e di Incremento Termale e Turistico S.p.A., per migliaia di Euro, relativa alla categoria degli immobili destinati alla commercializzazione). In particolare si evidenzia che le vendite di immobili hanno riguardato principalmente: i) n. 5 immobili della categoria Immobili di Investimento, con un valore di carico complessivamente pari a migliaia di Euro, appartenenti al portafoglio immobiliare di proprietà di Imser 60 S.r.l., locato a Telecom Italia S.p.A.; ii) n. 5 immobili della categoria Attività destinate alla vendita, con un valore di carico complessivamente pari a migliaia di Euro, di cui migliaia di Euro appartenenti al portafoglio immobiliare di proprietà di Imser 60 S.r.l., locato a Telecom Italia S.p.A e migliaia di Euro relativi alla vendita di 3 negozi situati negli Stati Uniti, appartenenti al portafoglio Prada acquisito nel 2004; iii) unità immobiliari diverse incluse nella categoria Immobili destinati alla commercializzazione, per un valore di carico complessivamente pari a 733 migliaia di Euro. Altre variazioni Le differenze cambi si riferiscono alle variazioni del controvalore in Euro degli immobili statunitensi verificatesi prima della vendita avvenuta nel terzo trimestre Gli ammortamenti sono riferiti agli immobili siti in Roma, Via Piemonte e in Milano, Via Dante per le porzioni che accolgono rispettivamente la sede e gli uffici del Gruppo. Rivalutazioni (Svalutazioni) nette Come già anticipato, l esercizio 2010 è stato caratterizzato da una moderata rivalutazione netta del portafoglio immobiliare del Gruppo ( migliaia di Euro, pari ad un incremento dello 0,4% a valori contabili), segnando un inversione di ten-

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