Oggetto: TEMA D ESAME DÌ STATO PER L ABILITAZIONE ALL ESERCIZIO DELLA LIBERA PROFESSIONE DÌ GEOMETRA SESSIONE 2008

Transcript

1 Toino, novembe 2008 Gentile ofessionista Oggetto: TEMA D ESAME DÌ STATO PER L ABILITAZIONE ALL ESERCIZIO DELLA LIBERA PROFESSIONE DÌ GEOMETRA SESSIONE 2008 E con molto iacee che aendiamo il testo del Tema d esame di Stato e l Abilitazione all Esecizio della Libea Pofessione di Geometa della Sessione novembe Il quesito oosto iguada la deteminazione del valoe di un alloggio gavato dal diitto di usufutto e ½, noti i edditi odinai e le sese di gestione odinaia. Con entusiasmo ci accingiamo a ubblicae una oosta di soluzione del quesito al fine di dae un sevizio sia ai giovani ofessionisti che stanno entando nel comlesso mondo della ofessione che agli stessi oeatoi del mecato. Il esidente di E-aluations Benito igilio In allegato la soluzione edatta dal Segetaio Geneale di E-aluations E-aluations-SoluzioneTemaEstimo-Geometi2008-ev006.doc 1

2 TEMA D ESAME DI STATO PER L ABILITAZIONE ALL ESERCIZIO DELLA LIBERA PROFESSIONE DI GEOMETRA SESSIONE 2008 TESTO Un alloggio è gavato da un diitto di usufutto vita natual duante e ½. Di fonte alla ossibilità di una vendita il nudo oietaio incaica un tecnico di deteminae il valoe della nuda oietà. Sono stati accetati i seguenti dati: - la sueficie commeciale dell alloggio è di 140 m 2 ; - il canone mensile medio odinaio di locazione nella zona è ai a 8 al meto quadato di sueficie commeciale; - la vita obabile esidua del titolae del diitto di usufutto, secondo le tavole di motalità e soavvivenza della oolazione è di anni; - l immobile ha una endita catastale di ; - l alloggio fa ate di uno stabile dotato di otineia le cui sese annue e la quota di cometenza ammontano a L usufuttuaio ha sostenuto sese staodinaie di istuttuazione e un ammontae di Assumendo ootunamente tutti i dati necessai a deteminae il eddito della iena oietà e il eddito dell usufuttuaio, il candidato oceda alla stima del valoe ichiesto. Se l usufuttuaio accetta di estinguee subito il suo diitto in cambio di un equo coisettivo e il oietaio, iacquista la iena oietà, decide di fazionae l alloggio in due unità ima della vendita, esonga il candidato quali atiche edilizie e catastali sono necessaie. Duata massima della ova: 8 oe Duante la ova sono consentiti l uso di stumenti di calcolo non ogammabili e non stamanti e la consultazione di manuali tecnici e di accolte di leggi non commentate. E-aluations-SoluzioneTemaEstimo-Geometi2008-ev006.doc 2

3 TEMA D ESAME DI STATO PER L ABILITAZIONE ALL ESERCIZIO DELLA LIBERA PROFESSIONE DI GEOMETRA SESSIONE 2008 SOLUZIONE Il quesito oosto ichiede la stima del valoe di mecato della nuda oietà alla cui deteminazione si eviene mediante la stima del valoe dell intea oietà e della quota di usufutto e cui aloe nuda oietà = aloe intea oietà aloe usufutto + Miglioamenti Alicando la fomula: n aloe nuda oietà R i aloe intea oietà n 1 1 R u 1 1 aloe usufutto Miglioamenti Il valoe di mecato dell intea oietà ( ) con le infomazioni disonibili è deteminabile solamente con un ocedimento aatenente alla famiglia dell Income Aoach ovveo la Diect caitalization (caitalizzazione dietta del eddito). dove: = aloe intea oietà R = Reddito netto anticiato del oietaio (Reddito lodo anticiato del oietaio Sese) i = saggio di caitalizzazione Il valoe del diitto di usufutto ( u ) è deteminato con l attualizzazione dei futui edditi netti e la seanza di vita dell usufuttuaio, si tatta di un ocedimento di yield caitalization che convete i edditi futui nel valoe attuale del diitto con un calcolo finanziaio. n 1 1 u Ru 1 1 dove: u = aloe del diitto usufutto R u = Reddito netto anticiato dell usufuttuaio (Reddito lodo anticiato dell usufuttuaio Sese) = saggio di inteesse commeciale n = numeo di anni dell usufutto equivalenti alla seanza di vita dell usufuttuaio E-aluations-SoluzioneTemaEstimo-Geometi2008-ev006.doc 3 R i

4 Calcolo del aloe di mecato dell usufutto Il calcolo del valoe del diitto di usufutto mediante i dati indicati dal quesito assa attaveso la deteminazione del eddito netto dell usufuttuaio (R u ), a tal fine è necessaio evedee un saggio di edditività () dei edditi lodi eceiti osto ai al 2% annuo. Consideando i canoni agati mensilmente anticiati è necessaio tadue il saggio annuo di sconto in un saggio mensile ( ) con la seguente fomula: ,02 1 0,165% Il canone mensile è dato dal odotto delle canone mensile medio odinaio di locazione della zona e la sueficie commeciale. Canone Mensile Anticiato 8 *140m 2 1.0,00 / mese Il Reddito Lodo annuale osticiato (R Lu ) dell inteo usufutto è alloa deteminato: R Lu Canone Mensile Anticiato R Lu 1.0,00 1 0,165 0, , ,16 Sese osticiate in cao all usufuttuaio (S) : oci di sesa Sese ( ) Potineia 1.200,00 Imoste ICI = Rendita catastale * 105 * Aliquota comunale ICI iotizzata ai al , *105*0,005 Manutenzione odinaia, amministazione, gestione ati comuni, aliquota iotizzata ai al 5% del Reddito Lodo 679, ,16 *0,05 Sommano Sese (S) 3.2,76 Reddito netto dell usufuttuaio ante Tasse (IRPEF) è R u = R Lu S = ,16 3.2,76 = ,40 E-aluations-SoluzioneTemaEstimo-Geometi2008-ev006.doc 4

5 La deteminazione del aloe del diitto di usufutto è etanto: u , ,02 0,02 1 0, ,52 Consideato che il diitto di usufutto, nel caso in esame, è e ½ si detemina il valoe del diitto eale in essee ai al 50% del u u , ,76 2 Calcolo del aloe di mecato dell intea oietà Il calcolo del valoe di mecato ( ) dell alloggio mediante i dati indicati dal quesito assa attaveso la deteminazione del eddito netto dell intea oietà (R ) che nel caso si assume ai al eddito lodo (R Lu ) (S). Sese osticiate in cao al oietaio (S) : oci di sesa Sese ( ) Sfitti e inesigibilità aliquota iotizzata ai al 5% del Reddito Lodo 679, ,16 *0,05 Imoste ICI = Rendita catastale * 105 * Aliquota comunale ICI iotizzata ai al , *105*0,005 Manutenzione staodinaia, amministazione, gestione ati comuni, aliquota iotizzata ai al 10% del Reddito Lodo 1.358, ,16 *0,10 Sommano Sese (S) 3.371,28 Reddito netto del oietaio ante Tasse (IRPEF) è R = R Lu S = , ,28 = ,88 E-aluations-SoluzioneTemaEstimo-Geometi2008-ev006.doc 5

6 Il saggio di caitalizzazione (i) del eddito del oietaio è assunto ai al saggio medio di mecato deteminato da una indagine su immobili simili all oggetto di valutazione e aatenenti allo stesso segmento di mecato in alicazione alla fomula: i R S P A A X S x RB RC S S B C P Pz y S S y z R A, R B, R C = Redditi netti di immobili simili ecentemente affittati S A, S B, S C = Suefici degli immobili a Reddito simili ecentemente affittati P A, P B, P C = Pezzi di immobili simili comavenduti di ecente S A, S B, S C = Suefici degli immobili comavenduti di ecente L indagine ha otato ai seguenti dati: Redditi Netti Annui (Ante Tasse) di alloggi aatenenti allo stesso segmento di mecato Reddito netto ( ) Sueficie (mq) Reddito medio ( /mq) Comaabile (R A ) 9.575,00 130,00 73,65 Comaabile (R B ) 9.430,00 0,00 78,58 Comaabile (R C ) ,00 145,00 70,57 Sommano ,00 395,00 74,02 Pezzi di comavendite di alloggi aatenenti allo stesso segmento di mecato Pezzo ( ) Sueficie (mq) Pezzo medio ( /mq) Comaabile (P X ) ,00 150, ,00 Comaabile (P Y ) ,00 140, ,14 Comaabile (P Z ) ,00 5, ,00 Sommano ,00 415, ,20 Il Saggio di caitalizzazione netto medio (i) è etanto = 2,24 % Il valoe di mecato dell intea oietà ( ) è quindi dato da: , ,9 0,0224 E-aluations-SoluzioneTemaEstimo-Geometi2008-ev006.doc 6

7 Calcolo dei Miglioamenti Ai sensi del Codice Civile At. 985 Miglioamenti L'usufuttuaio ha diitto a un'indennità e i miglioamenti che sussistono al momento della estituzione della cosa. L'indennità si deve coisondee nella mino somma ta l'imoto della sesa e l'aumento di valoe conseguito dalla cosa e effetto dei miglioamenti. Petanto le sese staodinaie sostenute dall usufuttuaio di sono da intendesi come la mino somma ta la diffeenza di valoe dell alloggio ima della istuttuazione e il valoe ost istuttuazione e non necessaiamente la sesa sostenuta dall usufuttuaio. Calcolo del aloe di mecato della nuda oietà Il aloe della nuda oietà è quindi ai a = , , ,00 = ,1 Deteminazione dell equo coisettivo Si itiene che l equo coisettivo dovuto all usufuttuaio sia deteminato nel valoe del diitto di usufutto e nei miglioamenti ai a , ,00 = ,76 aotondati a ,00 Patiche necessaie Le atiche necessaie e il fazionamento dell alloggio in due unità ima della vendita sono: 1- La esentazione esso il cometente ufficio tecnico comunale di una DIA Dichiaazione di Inizio Attività illustante le oee intene necessaie a suddividee l alloggio in due aatamenti dotati di tutti gli sazi e sevizi necessai. 2- Il iaccatastamento delle due unità immobiliai con una ocedua DOCFA atta ad assegnae due nuovi subalteni alle due nuove unità immobiliai. L autoe Geometa Sando Ghiadini Segetaio di E-aluations Istituto di Estimo e alutazioni Ogni ichiesta o suggeimento ossono essee inviati a info@e-valuations.og oue è ossibile contattae il numeo vede Diventae Soci Adeenti di E-aluations è SEMPLICE! Comilae il modulo disonibile sul sito alla sezione Come Associasi. DIENTARE SOCI DI E-ALUATIONS SIGNIFICA EDERE RICONOSCIUTA LA PROPRIA PROFESSIONALITÀ. E-aluations-SoluzioneTemaEstimo-Geometi2008-ev006.doc 7