TRIBUNALE DI NOVARA ESECUZIONI IMMOBILIARI

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1 TRIBUNALE DI NOVARA ESECUZIONI IMMOBILIARI ESECUZIONE IMMOBILARE N. 375/2017 UNICREDIT SPA contro BOUGAJDY GHIZLANE GIUDICE: dott.sa Simona Delle Site RELAZIONE PERITALE Novara, lì 18 aprile 2018 CONSULENTE TECNICO Dott. Ing. GIANCARLO AIROLDI via Asiago Galliate (NO) Tel/fax cell Iscritto al n. 668 Ordine Ingegneri di Novara Iscritto al n 688 Albo Tribunale di Novara 1/5

2 Oggetto dell incarico. In data 14/03/2018 il Giudice dell esecuzione, dott.sa Simona Delle Site, conferì l incarico al tecnico scrivente per le operazioni di descrizione e stima dell immobile sottoposto a pignoramento nel procedimento esecutivo n. 375/2018, Unicredit SpA contro Bougajdy Ghizlane, formulando il quesito di rito che si considera allegato alla presente relazione come parte integrante della stessa. Identificazione del bene L esecuzione riguarda la piena proprietà di una unità immobiliare, alloggio al piano secondo con soffitta al piano terzo, di compendio di un fabbricato in regime condominiale; il bene è sito a Novara (NO) in via Leonardo da Vinci al civico n. 12. L alloggio, al piano secondo, è composto da ingresso e soggiorno e cucina e una camera, con un locale uso wc sul balcone sul fronte est e con un balconcini sul fronte via L. da Vinci; la soffitta si trova al piano terzo nell ala adiacente; l unità immobiliare compartecipa alle parti comuni condominiali del fabbricato di cui è di compendio. Le superfici utili lorde Sul dell unità immobiliari sono le seguenti: 72,0 mq circa per l alloggio, 2,0 mq circa per il balcone, 6,2 mq circa per la soffitta. QUESITO DEL G.E. 1. Completezza della documentazione presente nel fascicolo Prima di dar inizio alle attività, si è operata una attenta verifica della completezza della documentazione di cui all art. 567, 2 comma c.p.c.. Agli atti risulta depositata la Certificazione Notarile; la copia delle schede catastali planimetriche delle unità immobiliari è stata acquisita presso l Agenzia del Territorio a cura dello scrivente, come pure quella del rogito di acquisto del bene. 2. Creditori Nella procedura non sono intervenuti altri creditori. 3. Iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli Sulla base dei documenti in atti si riporta una sintesi delle iscrizioni e delle trascrizioni pregiudizievoli: 1. TRASCRIZIONE del 03/03/2005 ai nn. 2486/4550, per atto tra vivicompravendita, pubblico ufficiale notaio Milano Andrea di Novara del 22/02/2005 rep. nn /3698; 2. ISCRIZIONE del 03/03/2005 ai nn. 959/4551, per ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia di mutuo, pubblico ufficiale notaio Milano Andrea di Novara del 22/02/2005 rep. nn /3699; 3. TRASCRIZIONE del 28/12/2017 ai nn /19498, per atto esecutivo cautelare-verbale di pignoramento immobili, pubblico ufficiale TRIBUNALE DI NOVARA del 23/10/2017 rep. n. 3899/ Mappe censuarie Alla presente perizia sono allegati gli atti catastali: lo stralcio della mappa del Catasto Terreni, le visure storiche dei beni del Catasto Fabbricati. Identificazione catastale Il bene è così identificato al foglio 165 (già 162D) del Catasto Fabbricati del Comune di Novara: particella subalterno 21, zona censuaria 2, categoria A/4, classe 1, 2/5

3 consistenza 3,5 vani, superficie catastale totale di 68 mq e totale escluse aree scoperte di 68 mq, rendita di. 112,07, piani 2-3, in via Leonardo da Vinci al civico n. 12. Al Catasto Terreni, per duplicazione, è identificato al foglio 165 particella 10850, qualità ENTE URBANO. Alle coerenze in complesso ed in contorno da nord: - Alloggio: vano scala e corte comune, altra unità immobiliare e corte comune, particella 10991, via Leonardo da Vinci, altra unità immobiliare; - Soffitta: altre unità immobiliari, porticato-corridoio comune. 5. Quote indivise Il bene è in piena proprietà per la quota di 1/1 all esecutata sig.a Bougajdy Ghizlane, nata in Marocco il 09/07/1976 con C.F. n. BGJGZL96L49Z330Z. 6. Accesso Il sopralluogo all immobile è stato effettuato il giorno 11/04/2018, come da Verbale di accesso allegato, alla presenza dell esecutata. 7. Conformità dei beni al pignoramento Lo stato attuale del bene pignorato risulta conforme alla planimetria catastale. 8. Aggiornamento catastale Non è necessario procedere ad alcuna variazione catastale. 9. Classificazione vigente PRGC Il fabbricato, di cui il bene pignorato è di compendio, venne edificato anteriormente al 1967 e di questo non si è trovata traccia negli archivi comunali; sempre in archivio comunale sono depositate alcune autorizzazioni edilizie rilasciate post 1967 per vari interventi ad altri alloggi. Il vigente PRGC classifica il bene come Tessuto Urbano Esistente 3, di cui agli artt. 10.3/4/5, a, 16.1.a, 16.2.a/b/g, 16.3/4/5 e 26.2 delle vigenti N.T.A., e come Edificio soggetto ad Risanamento conservativo, di cui agli artt II e 27 delle vigenti N.T.A. 10.Conformità edilizia Non è stato possibile verificare la conformità edilizia del bene. 11.Conformità impianti Agli atti comunali non sono depositate le Dichiarazioni di conformità (ai sensi della Legge 46/90) degli impianti. 12.Stato occupazione Il bene è occupato dall esecutata. 13.Assegnazione del bene pignorato Il bene è in piena proprietà per la quota di 1/1 all esecutata sig.a Bougajdy Ghizlane, nata in Marocco il 09/07/1976 con C.F. n. BGJGZL96L49Z330Z. 13.Vincoli urbanistici e/o condominiali Sono presenti i vincoli derivanti dall appartenenza dell unità immobiliare al fabbricato in regime condominiale. 14.Vincoli ed oneri giuridici Non sono presenti altri vincoli. a. A carico dell acquirente: nessun vincolo; b. A carico della procedura: nessun onere; c. Altre informazioni per l acquirente: - Non risulta in corso alcuna causa; - L alloggio è occupato dalla esecutata e dalla sua famiglia, composta dal coniuge e da due figli (di 17 e 3 anni) e dalla suocera (di 85 anni). 3/5

4 d. Attuali e precedenti proprietari nel ventennio - dal 22/02/2005 ad oggi: piena proprietà per la quota di 1/1 all esecutata sig.a Bougajdy Ghizlane, nata in Marocco il 09/07/1976 con C.F. n. BGJGZL76L49Z330Z, in forza di atto pubblico di compravendita a rogito del notaio A. Milano di Novara del 22/02/2005 rep. n ; - dal 16/10/1995 al 22/02/2005: in proprietà alla sig.a Cresta Vanda per la quota di 1/1, nata a Stradella il 25/09/1931 con C.F. n. CRSVND31P65I968Gin forza di atto di compravendita a rogito del notaio G. Mittino di Novara del 16/10/1995 rep. n Valore di mercato Per determinare il più probabile valore venale attuale si applica il procedimento di stima sintetico-comparativa attraverso il raffronto di fabbricati simili dei quali si conoscono i prezzi reali di cessione e dei valori proposti dall Osservatorio dell Agenzia del territorio, con gli opportuni adeguamenti ai sensi della Legge 392/1978. a. Descrizione dell immobile Il sopralluogo all immobile è stato effettuato il giorno 11/04/2018, come da Verbale di accesso allegato. La verifica della consistenza dell immobile, riferita alla scheda planimetrica catastale, rileva alcuna difformità alcune difformità nella posizione delle tramezze interne. Il bene, oggetto della presente relazione, comprende un alloggio al piano secondo con soffitta al piano terzo, di compendio di un fabbricato in regime condominiale; il bene è sito a Novara (NO) in via Leonardo da Vinci n. 12. L alloggio, al piano secondo, è composto da ingresso e soggiorno e cucina e una camera, con un balconcino sul fronte via L. da Vinci; la soffitta si trova al piano terzo nell ala adiacente; l unità immobiliare compartecipa alle parti comuni condominiali del fabbricato di cui è di compendio. Le superfici utili lorde Sul dell unità immobiliari sono le seguenti: 72,0 mq circa per l alloggio, 2,0 mq circa per il balcone, 6,2 mq circa per la soffitta. L alloggio presenta finiture di una abitazione di tipo normale, con pavimenti e rivestimenti in piastrelle ceramiche e/o marmette, serramenti in legno verniciato con vetro semplice e persiane in legno, porte interne in legno tamburato, porta d ingresso a due ante in legno verniciato con vetri semplici, impianto di riscaldamento autonomo con caldaia a gas in cucina e con radiatori di alluminio, il tutto non funzionante e sostituito da una caldaia a legna, impianto ACS autonomo a gas con boiler in cucina, impianti sottotraccia, pareti e plafoni dell alloggio intonacati al civile e tinteggiati; il balcone ha ringhiera in acciaio verniciato e le finestre inferriate in ferro verniciate. La soffitta, al piano terzo e con accesso da corridoio comune, ha porta in legno, non è dotata di impianto di illuminazione, pareti al rustico e pavimento in cemento lisciato. Lo stato manutentivo e conservativo dell unità immobiliare è pessimo ed anche l intero stabile presenta segni di degrado e di assenza di manutenzione. b. Procedimento di stima Dapprima si procede al calcolo delle superfici utili lorde Sul: - alloggio: superficie utile lorda = Sul = 72,0 mq circa; - soffitta: superficie utile lorda = Sul = 6,2 mq circa; - balconi: superficie utile lorda = Sul = 2,0 mq circa. La superficie commerciale equivalente Sce diviene: Sce = 72,0 x 1,00 + (6,2+2,0) x 0,25 = 74,0 mq circa. 4/5

5 Si elencano anche i coefficienti di adeguamento da adottare, ai sensi della Legge 392/1978: - vetustà di 49 anni: Cv = 0,705; - stato conservativo e manutentivo pessimo = Cscm = 0,80. Si determina, ora, il più probabile valore venale attuale secondo il procedimento di stima sintetico-comparativa, utilizzando il valore medio OMI 2 semestre 2017 per abitazioni di tipo popolare pari a /mq 715,00: Valore = V = Sce x V OMI x Cscm x Cv = = 74,0 mq x 715,00 /mq x 0,80 x 0,705 = ,24, arrotondato ad ,00. c. Prezzo a base d asta del bene Pertanto, il più probabile valore venale attuale dell immobile, nello stato di fatto in cui si trova e considerato nell insieme di alloggio con annessa pertinenza, applicando la decurtazione del 20% quale incidenza negativa della modalità di vendita coattiva al valore sopra stimato, risulta pari ad , Quota pignorata Il bene è pignorato per intero. Tanto si riferisce in adempimento all incarico ricevuto. Novara, lì 18 aprile 2018 Il Perito firmato ing Giancarlo Airoldi ALLEGATI: - Verbale di accesso; - Documentazione fotografica; - Visure catastali ed ipotecarie; - Estratto mappa PRGC. 5/5