Rapporto di Perizia e Valutazione n. [ ]

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1 Rapporto di Perizia e Valutazione n. [ ] Dati Generali Oggetto 1 - TORINO (TO) c.so francia, 105 [Fabbricato, f. 1224, n. 19, sub.4, z.c.1, cat. C/1,classe 5,mq.37, rendita catastale 787,29 Identificazione Immobile TO - TORINO CORSO FRANCIA, F fgl. 72 map. 268 sub. 4 Data apertura pratica Data perizia Data valutazione Committente:,, - NON INDICATO Altri dati del committente: CASSA DI RISPARMIO DI FOSSANO, tel. 011/ , f0046.visure@crfossano.it Committente Ist. Credito: Pomaro Raffaella, Collaboratore: Pomaro Raffaella, Perito valutatore: Pomaro Raffaella, Tipologia perizia richiesta: STANDARD Pagina 1 di 11

2 Dati Preliminari Quesito di stima: Determinazione del piu' probabile Valore di Mercato Modalita' di sopralluogo: sopralluogo avvenuto in presenza del sig. Dell'Ava Renato (comproprietario dell'immobile) Asserzioni preliminari: dopo aver preso visione della documentazione, il tecnico accetta l'incarico Conformita' da accertare Urbanistica: Si -Edilizia: no Impiantistica: no-ambientale: no Manutentiva: no-legale: no Titolarita' prov. proprieta':no-certificaz. sicurezza:no Catastale: Si -Altro: no Il tecnico e' esentato dall'accertare le conformita': no Accertamenti Accertamenti eseguiti: sopralluogo, presa visione dell'atto di provenienza e planimetria catastale fornita dalla proprietà Documentazione analizzata: note: Allegati Descrizione Allegato Lettera Incarico Perizia moduloincarico316torino html Descrizione Allegato Protocollo Data Note Titoli di provenienza Planimetrie immobile 30186_atto provenienza.pdf 30187_planimetria catastale corso francia.pdf Visure Catasto urbano e terreni 30189_visura corso francia (2).pdf Altro 30193_preliminare.pdf Pagina 2 di 11

3 Dati del Comune Comune di TORINO (TO) Macro regione Regione Nord Ovest Piemonte Altitudine 239,00 Posizione territoriale del comune Superficie (Kmq) Densita' abitativa (abitanti/kmq) Fascia demografica Pericolosita sismica Pianura 130, ,1 > Gradi giorno 2617 Zona climatica Viabilità di accesso al comune Trasporti pubblici Servizi di pubblica utilità per comuni non capoluogo di provincia Reddito medio dichiarato ultimo censimento Numero famiglie ultimo censimento Numero abitazioni Molto Bassa (4) E - Accensione Impianti Termici: il limite massimo consentito e' di 14 ore giornaliere dal 15 ottobre al 15 aprile <?xml version="1.0"?><griglia><riga><autostrade><![cdata[presenteentro]]></autostrade><stradeextraurbane><![cdata[principali]]></str <?xml version="1.0"?><griglia><riga><mezzipubblici><![cdata[presente autobus]]></mezzipubblici><stazioneferroviar velocita]]></stazioneferroviaria><aeroporto><![cdata[presente]]></aeroporto></riga></griglia> <?xml version="1.0"?><griglia><riga><farmacie><![cdata[presenti farmacie]]></farmacie><ospedali><![cdata[osped soccorso]]></ospedali><scuole><![cdata[scuole di ogni ordine e grado]]></scuole><strutturericreative><![cdata[presenti]]></strutturericreative></riga></griglia> 14993, Pagina 3 di 11

4 ultimo censimento Pagina 4 di 11

5 Dati di Perizia Identificazione Immobile TO - TORINO CORSO FRANCIA, Sez. Foglio Particella Sub Categoria Vani m. quadri m. cubi Rendita (Lire) Rendita (Euro) C1 - C/1 - NEGOZIO E BOTTEGA - 0, ,29 Latitudine: Longitudine: descrizione Fascia geografica * Tipo Zona * Zona centrale comoda ai servizi Semicentrale tipo C - Espansioni urbane Caratteristiche di ZONA Destinazione prevalente * Tipologia dei fabbricati prevalente * Descrizione edificio * Tipologia edilizia * Destinazione prevalente fabbricato * Immobile costruito in data antecedente il 1967 * Segmento di mercato Qualità Tipologica del fabbricato * Piani totali fuori terra (num.) * Piani totali Residenziale contesto tipo prevalente fabbricati Residenziale Edifici plurifamiliari Caratteristiche di EDIFICIO trattasi di fabbricato d'epoca elevato a 5 piani f.t. non provvisto di vano ascensore e in discreto stato di manutenzione Edificio plurifamigliare Residenziale SI Usato Civile 5 Pagina 5 di 11

6 entro terra (num.) * Stato conservazione generale del fabbricato * 1 Normale DESCRIZIONE DEL CIRCONDARIO DELL'EDIFICIO Trasporti * mezzi trasporto presenti Intensità traffico presenza strade extraurbane Autobus, Tram e Metropolitana Alta Assenti Servizi pubblici * Servizi commerciali * presenza ospedale o ambulatori presenza farmacie presenza asili nido presenza scuole materne Si' Si' Si' Si' Si' presenza negozi/centri commercaili presenza mercato presenza servizi di ristorazione Si' Si' Si' presenza scuole elementari Vincoli esistenti * vincoli Assenti tipo vincolo Dotazione pertinenze comuni Servizi comuni pertinenze comuni presenti Assenti servizi comuni presenti Assenti PARTI COMUNI INTERNE Impianti * impianto idrico impianto gas impianto tv impianto riscaldamento impianto antincendio Presente collegato a rete pubblica Assente Assente Centralizzato con costo ripartito in base ai millesimi Assente Ascensore * ascensore tipo ascensore vetusta' ascensore Assente Descrizione ingresso edificio descrizione ingresso Normale PARTI COMUNI ESTERNE Prospetto principale * prospetto principale Tinteggiato materiale portone ingresso Legno stato manutenzione prospetto principale Normale Tetto * struttura tetto tipo falde tetto tipo copertura tetto stato manutenzione tetto Non rilevabile Aree verdi condominali * Parcheggi * aree verdi Assenti parcheggi condominiali Assenti Stato avanzamento lavori (Obbligatorio per SAL) A - DATI DESCRITTIVI Descrizione * Segmento di mercato * Destinazione d'uso * Tipologia Caratteristiche di IMMOBILE trattasi di unità commerciale adibita a negozio con una vetrina su strada. L'immobile è composto di un due vani; l'ingres secondario è dal cortile. All'interno del negozio vi è un wc che in origine aveva l'accesso dal balcone lato cortile Usato Commerciale Pagina 6 di 11

7 Commerciale * Livello piano principale (num.) * Stato Immobile * Commerciale: Negozio 0 disponibilità immobile se affittata anni residui o note se affittata canone annuo Occupata dal Venditore Eventuali dati di vendita Dati ulteriori Descrizione confini immobile Confini ambiente orientamento descrizione fonte Negozio corso francia, androne e vano scala, cortile e condominio corso Francia 107 Atto d Cantina corridoio comune, vano scala, cantina B bis, cortile e condominio corso Francia 107 Atto d Descrizione Atti di provenienza Provenienze rilevabili * Provenienze SI data atto repertorio fascicolo particolare quota tipo diritto tipo regime /1 Piena Proprieta' Comunione dei beni notaio cognome Ricciotti not Gio Bat Descrizione gravami Ricerca Gravami * Ricerca gravami Ricerca non eseguita perche' non richiesta Data aggiornamento conservatoria B - INQUADRAMENTO URBANISTICO Edilizia Convenzionata edilizia convenzionata No specifiche se convenzionata B.1 - CONFORMITA' 1) DATI CATASTO, 2) PLANIMETRIE CATASTALI, 3) URBANISTICA E 4) DICHIARAZIONI ELEMENTI DI PRE BENE Conformità Catasto 1) catasto 1) motivazione 2) planimetria 2) motivazione 3) urbanistica 3) motivazione operazioni per rip Si' No?? stato eliminato il muro di divisione dei due locali e l'ingresso del wc?? stato portato all'interno Si' pratica di sanator ingresso wc e rip del muro di divisi C - RILEVAZIONE CONSISTENZA C1 CONSISTENZA LOCALI computati nella SUPERFICIE PRINCIPALE Servizi igienici (num.) * 1 D - STRUTTURA E FINITURE Impianti * qualita' impianto idrico radianti riscaldamento tipo caldaia posizionamento caldaia potenza caldaia conformità caldaia manutenzione caldaia alimentazione condizionamento e m im e Depuratore Termosifoni Camera stagna Interna Non rilevabile Normale Taglio * Piccolo ( < = 45mq ) Stato di manutenzione * Da ristrutturare Specifica tipo di superficie * Superficie Convenzionale Vendibile (SCV) Pagina 7 di 11

8 Criteri di stima Note di valutazione: Definizione del criterio di stima: "Il valore di mercato e' il piu' probabile prezzo di mercato al quale una determinata proprieta' immobiliare puo' essere compravenduta alla data della stima, posto che l'acquirente e il venditore hanno operato in modo indipendente, non condizionato e nel proprio interesse, dopo un'adeguata attivita' di marketing durante la quale entrambe le parti hanno agito con eguale capacita', con prudenza e senza alcuna costrizione". (IVS e EVS S4.10) Determinazione del criterio di stima: Vista la disponibilita' di dati comparabili, si procede alla determinazione del Valore di mercato attraverso il procedimento di comparazione di mercato "Market Comparison Approach" ( MCA ), che prende in considerazione immobili simili a quello di stima e oggetto di recenti compravendite di cui sono noti i prezzi pagati; tali dati reali di mercato e le caratteristiche degli immobili, vengono considerati dal valutatore quali termini di paragone nel confronto estimativo. Dati di mercato: Caratteristiche domanda: DISCRETA Caratteristiche offerta: Fase ciclo immobiliare: Forma mercato: BUONA Recessione Grado competizione mercato: MEDIO Tipo residenza: CONCORRENZA MONOPOLISTICA PRIMARIA Pagina 8 di 11

9 Perizie Comparabili scelte id tipo perizia 2263 Semplice SEMPLICE Superfici tipo stima Zona Immobile categoria tip. comm. MICROZONA 'TO - TORINO - Corso francia, Semicentrale, via Cialdini, Corso Racconigi' CORSO FRANCIA, 1-0 Superficie Principale 42,00 Superfici Secondarie nome misura rapp. merc. Balcone comunicante fino a 25 mq (mq) 2,00 30,00% Cantina non comunicante (mq.) 5,00 25,00% Sup. esterna netta di Proprietà (mq.) 0,00 10,00% Superficie Commerciale 43,85 Sup. Esterna LORDA 0,00 Sup. Condominiale - QUOTA 0,00 C1 Commerciale: Negozio data stima valore stima 83500,00 Pagina 9 di 11

10 Stima MCA Tabella dei dati e delle differenze caratteristica Target Comparabile 1 Data Livello piano principale (num.) * Servizi igienici (num.) * Superficie Principale (mq.) * 42,00 43,85-1,85 Balcone comunicante fino a 25 mq (mq) 2,00 0,00 2,00 Cantina non comunicante (mq.) 5,00 0,00 5,00 Sup. esterna netta di Proprietà (mq.) 0,00 0,00 0,00 Sup. di sedime di proprietà (mq.) 0,00 0,00 0,00 Sup. Esterna Condominiale (mq.) 0,00 0,00 0,00 Tabella dei parametri estimativi e dei prezzi marginali (Teorema 1) caratteristica Target Comparabile 1 Data 2,00% 1670,00 Livello di piano 2,00% 1670,00 Numero servizi igienici 25,00% 20875,00 Superficie Principale 100,00% 1904,22 Superficie Balcone comunicante 30,00% 571,27 Superficie Cantina non comunicante 25,00% 476,05 Superficie Esterna netta di Proprietà 10,00% Superficie di sedime relativa alla Proprietà 10,00% Superficie Esterna Condominiale 10,00% Pagina 10 di 11

11 Tabella di valutazione caratteristica Target Comparabile 1 Prezzo 83500,00 Data 4,58 Livello di piano -1670,00 Numero servizi igienici 0,00 Superficie Principale -3522,81 Superficie Balcone comunicante 1142,53 Superficie Cantina non comunicante 2380,27 Superficie Esterna netta di Proprietà 0,00 Superficie di sedime relativa alla Proprietà 0,00 Superficie Esterna Condominiale 0,00 Risultati Superficie Commerciale (mq.) 43,85 43,85 Aggiustamento del prezzo -1665,42 Prezzo corretto 81834,58 Sintesi Valutativa Divergenza percentuale assoluta 0,00% Valore stimato 81834,58 Conclusioni Si determina in euro 81830,00 il piu' probabile valore di mercato del bene oggetto della presente valutazione immobiliare. Il valore calcolato e' stato aggiustato manualmente con la seguente motivazione: " valore arrotondato". Altro Altro (immagine II) Bagno Pagina 11 di 11