Anno 2009 a cura dell Ufficio Provinciale di Bari Cosimo Gnisci (referente OMI) in collaborazione con la Direzione Centrale

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1 Direzione Centrale Osservatorio Mercato Immobiliare e Servizi Estimativi NOTA TERRITORIALE Bari Anno a cura dell Ufficio Provinciale di Bari Cosimo Gnisci (referente OMI) in collaborazione con la Direzione Centrale Osservatorio Mercato Immobiliare e Servizi Estimativi data di pubblicazione: giugno

2 Inquadramento regionale Anche per l anno, a base delle analisi relative all inquadramento regionale, vi sono i dati rappresentati nelle seguenti tabelle e grafici: Tabella 1: dati relativi alle intere province della Regione Puglia. Riporta, in corrispondenza di ciascuna provincia pugliese e dell intera Regione Puglia, il numero di transazioni normalizzate realizzatesi nell anno, la variazione percentuale del rispetto al 2008, l indice di intensità del mercato immobiliare realizzatosi nell anno, la variazione dell rispetto all 2008, la quotazione di riferimento II sem., l indice delle quotazioni (II sem. I sem. 2004). Tabella 2: dati relativi ai soli capoluoghi di provincia della Regione Puglia. E del tutto analoga alla precedente ma i dati sono relativi ai soli capoluoghi di provincia. Figura 1: composizione percentuale provinciale della Regione Puglia. Rappresenta in un grafico a torta la ripartizione percentuale del della Regione Puglia tra le varie province. Figura 2: provinciale (dato annuale). Rappresenta in un grafico ad istogrammi l delle varie province pugliesi e della Regione Puglia. L esame del Numero di Transazioni Normalizzate () mostra un decremento sostanziale delle stesse rispetto all anno 2008 per tutte le province, con una maggior entità dello stesso per Brindisi (- 15,61%) e Foggia (- 10,54%) e minore per Bari (- 1,57%). L analisi basata sull indicatore, invece, conferma che per l anno tutte le 5 province della Puglia presentano un valore dell indice di Intensità del Mercato Immobiliare () al di sotto del 2%, con un massimo per la Provincia di Bari ed un per quella di Brindisi. Per quanto riguarda l indice delle quotazioni, inteso come il rapporto tra il valor medio ponderato per lo stock relativo al 2 semestre e lo stesso valore del 1 semestre 2004, la crescita dei valori intervenuta nel periodo considerato (I semestre II semestre ), relativamente alla sola Provincia di Bari, è leggermente superiore a quella media regionale (+ 48% circa rispetto a + 47%). Di rilievo è l incremento relativo alla Province di Taranto (pari al + 67%) e Brindisi (+ 58%) mentre le rimanenti province di Foggia e Lecce risultano leggermente al di sotto della media regionale. Tabella 1: dati relativi alle intere province della Regione Puglia provincia var.% su anno precedente quotazioni di riferimento II /m 2 n. indice quotazioni II sem. (val. I sem 2004=100) BARI ,57% 1,86% - 0, , Brindisi ,61% 1,45% - 0,30 978, Foggia ,54% 1,61% - 0, , Lecce ,25% 1,47% - 0,13 817, Taranto ,36% 1,64% - 0,16 910, Totale PUGLIA ,68% 1,65% - 0, , L analisi degli indicatori ed, relativamente ai soli capoluoghi di provincia, evidenzia per la città di Bari (capoluogo di regione) una leggera ripresa sia dell sia dell rispetto all anno La città di Brindisi, presenta una piccola riduzione del (- 2,04%) mentre sostanziali sono i decrementi del numero di transazioni per le restanti province di Taranto (-17,05%), Foggia (-16,77%) e Lecce (-10,16%). Detti indici rispecchiano sostanzialmente la situazione nazionale che vede un mercato per lo più stabile su tutto il territorio per il settore residenziale, con quotazioni costanti o in lieve diminuzione nelle grandi città, ed in generale con una contrazione del numero di compravendite. In controtendenza, invece, l andamento del mercato nella città di Bari che ha subito un leggero incremento del numero di transazioni, che potrebbe evidenziare un iniziale ripresa del mercato immobiliare. -1 -

3 Tabella 2: dati relativi ai soli capoluoghi di provincia della Regione Puglia var.% su anno precedente quotazioni di riferimento II /m 2 n. indice quotazioni II sem. (val. I sem 2004=100) BARI ,48% 1,81% 0, , Brindisi 912-2,04% 2,22% - 0, , Foggia ,77% 1,86% - 0, , Lecce ,16% 2,16% - 0,25 916, Taranto ,05% 1,77% - 0, , Totale Capoluoghi ,43% 1,90% - 0, , Figura 1: Composizione percentuale provinciale della Regione Puglia Taranto 14% Bari 40% Lecce 20% Foggia 17% Brindisi 9% Figura 2: provinciale (dato annuale) 2,00% 1,80% 1,60% 1,40% 1,20% 1,00% 0,80% 0,60% 0,40% 0,20% 1,86% 1,45% 1,61% 1,64% 1,47% 0,00% Bari Brindisi Foggia Lecce Taranto -2 -

4 Inquadramento provinciale Le mappe sotto riportate evidenziano con differente grado cromatico i valori, relativi all anno, di (fig. 3) ed (fig. 4) per i 48 Comuni che compongono la Provincia di Bari. Figura 3: nei Comuni della Provincia di Bari Figura 4: nei Comuni della Provincia di Bari -3 -

5 Analisi delle macroaree Per un analisi più sintetica del territorio provinciale di Bari si è fatto riferimento alla già nota suddivisione dello stesso in dieci macroaree più il capoluogo, relativamente omogenee dal punto di vista geograficoeconomico e qui di seguito nuovamente elencate: 1. Bari Capoluogo 2. B.A.T. Zona costiera (3 comuni) 3. B.A.T. Zona interna (4 comuni) 4. Corona Bari sud (6 comuni) 5. Zona costiera nord (2 comuni) 6. Zona interna ovest (4 comuni) 7. Hinterland sud-ovest (6 comuni) 8. Murgia sud-ovest (4 comuni) 9. Murgia sud-est (6 comuni) 10. Hinterland sud-est (8 comuni) 11. Zona costiera sud (4 comuni) Figura 5: Distribuzione in macroaree dei Comuni della Provincia di Bari Tabella 3: sintesi per Macroarea Macroaree var.% su anno precedente quotazioni di riferimento II /m² n. indice quotazioni II sem. (val. 2004=100) 1. Bari Capoluogo ,48% 1,81% 0, , B.A.T. Zona costiera ,31% 1,85% - 0, , B.A.T. Zona interna ,83% 1,80% - 0,14 974, Corona Bari sud ,57% 2,12% 0, , Zona costiera nord 743 2,06% 1,87% 0, , Zona interna ovest ,43% 1,68% - 0, , Hinterland sud-ovest 648 4,18% 1,93% 0, , Murgia sud-ovest 999-9,76% 1,60% - 0, , Murgia sud-est ,50% 1,82% - 0, , Hinterland sud-est ,97% 2,38% - 0, , Zona costiera sud ,51% 1,75% - 0, , Totale Provincia di Bari ,57% 1,86% - 0, ,

6 Nella precedente tabella 3 sono espressi, per ciascuna macroarea e per l intera provincia, i valori di ed con riferimento all anno, le relative variazioni rispetto all anno precedente, la quotazione di riferimento II semestre, l indice delle quotazioni immobiliari (II semestre / I semestre 2004). Si precisa ancora una volta che nella suddetta suddivisione del territorio, in considerazione della costituenda Provincia denominata B.A.T. (Barletta-Andria-Trani), si è provveduto a non accorpare nella stessa macroarea comuni appartenenti alla nuova provincia con altri ricadenti nel territorio di Bari. La definizione delle suddette 11 macroaree è rappresentativa della diversa configurazione geografica dei territori costieri (più ricercati) rispetto a quelli interni e collinari-murgiani. Dall analisi degli altri dati riportati nella stessa tabella 3, si osserva, anche per quest anno, che la macroarea 1 Bari Capoluogo assorbe da sola il 19,55% circa del totale di provinciale, leggermente inferiore a quello dell intera nuova Provincia B.A.T. (macroaree 2 e 3) pari, invece, al 21,30% circa. Per quanto concerne le variazioni di rispetto all anno 2008 si evidenzia, per la succitata macroarea 1, un leggero incremento (pari al 4,48%) in controtendenza con la situazione complessiva del mercato immobiliare precedentemente descritta nell Inquadramento Regionale della presente nota territoriale. Per la nuova Provincia B.A.T. (macroaree 2 e 3), invece, si riscontra un significativo calo dell rispetto all anno precedente, con una riduzione del 9,31% per la zona costiera e del 6,83% per la zona interna. La macroarea 4 Corona Bari sud, costituita da comuni confinanti con il capoluogo e quindi molto richiesti dal mercato immobiliare locale, presenta, nell insieme, dati leggermente positivi in linea con l andamento generale del mercato di tipo residenziale riscontrato nella città di Bari. In particolare spiccano gli incrementi di per i comuni di Capurso (+ 88,76%), dovuto alla realizzazione di alcuni complessi residenziali di nuova costruzione lungo la via di collegamento per Bari (S.S. n 100), Valenzano (+ 8,00%) e Adelfia (+ 3,68%). Nella macroarea 5 Zona costiera nord si registrano incrementi per entrambi i Comuni della stessa (Giovinazzo + 3,27% e Molfetta + 1,74%) in quanto sono stati di recente completati numerosi edifici residenziali che hanno aumentato l offerta di abitazioni nuove molto richieste sul mercato locale. Nella macroarea 6 Zona interna ovest si registrano riduzioni di per i comuni di Bitonto (- 11,61%) e Ruvo di Puglia (- 4,23%) in linea con la situazione generale, mentre in leggera controtendenza risulta il di Corato (+ 5,28%) a seguito del completamento di alcuni edifici nuovi di tipo residenziale in zona periferica. Nella macroarea 7 Hinterland sud ovest si verificano incrementi dell per i comuni di Toritto, Grumo, Bitetto e Sannicandro, nonché decrementi per i Comuni di Binetto e Palo del Colle, derivanti tutti sostanzialmente dall esiguo numero di transazioni complessive nonché da una limitata offerta sul mercato delle tipologie residenziali con una ridotta domanda estesa ai soli residenti. La macroarea 8 Murgia sud-ovest ha fatto registrare, per i Comuni di Altamura, Poggiorsini e Santeramo riduzione delle transazioni assolutamente in linea con l andamento complessivo del mercato immobiliare, ad eccezione del di Gravina in Puglia dove si è registrato un incremento pari al 16,21%. Nella macroarea 9 Murgia sud-est si evidenziano un incremento del 34,67% dell per il Comune di Locorotondo, del 16,28% per il Comune di Noci, dell 11,27% per il di Alberobello e del 8,94% per il di Castellana Grotte, giustificati sia dall esiguo numero di transazioni complessive che dalla presenza nel loro territorio di un buon numero di abitazioni di tipo turistico-stagionale. In linea con l andamento generale risultano i comuni di Gioia del Colle (- 12,50%) e Putignano (- 10,96%). Nella macroarea 10 Hinterland sud-est si è riscontrato un sostanziale aumento del numero di transazioni nel Comune di Casamassima (pari a + 27,24%) dovuto alla vicinanza con il capoluogo con una biuona viabilità di collegamento, mentre gli incrementi per i comuni di Sammichele (+ 47,06%) e Acquaviva delle Fonti (+ 4,91%) sono giustificati dall esiguo numero di transazioni complessive. In linea con la situazione generale del mercato immobiliare risultano i decrementi di per i comuni di Cellamare, Cassano, Conversano, Rutigliano e Turi. Infine, nella macroarea 11 Zona costiera sud spicca, rispetto ad una riduzione generalizzata, l incremento del 19,48% di per il Comune di Monopoli, oggetto di un buono sviluppo edilizio sia per abitazioni di tipo residenziale che per abitazioni di tipo turistico-stagionale. Nella successiva tabella 4 (formata da sottotabelle distinte per macroarea) sono esplicitati, per i singoli Comuni all interno di ogni macroarea, i valori di,, relative variazioni rispetto all anno precedente, nonché il rapporto fra i valori di riferimento comunali relativi al II sem. ed il valore provinciale, individuato per il Comune di Spinazzola. Tale ultimo rapporto è stato, inoltre, evidenziato con differente grado cromatico nella successiva figura

7 Tabella 4: ed del, relative variazioni rispetto al 2008 e delle quotazioni, pari al rapporto tra i valori di riferimento comunali ed il valor provinciale (entrambi ponderati secondo lo stock del II sem. ), per singoli Comuni di ogni macroarea. Macroarea 1: BARI - CAPOLUOGO var.% quotazioni II Bari e frazioni ,48% 1,81% 0,07 2,89 Macroarea 2: B.A.T. ZONA COSTIERA var.% quotazioni II Barletta 702-8,59% 1,73% - 0,18 2,73 Bisceglie ,98% 2,21% - 0,33 2,90 Trani 451-6,43% 1,67% - 0,12 2,58 Macroarea 3: B.A.T. ZONA INTERNA var.% quotazioni II Andria 859-5,50% 1,86% - 0,13 1,76 Canosa di Puglia ,13% 1,69% - 0,37 1,53 Minervino 140 6,87% 2,03% 0,13 1,04 Spinazzola 66 6,45% 1,29% 0,08 1,00 Macroarea 4: CORONA BARI SUD var.% quotazioni II Adelfia 169 3,68% 2,24% 0,08 1,91 Bitritto 119-0,83% 2,45% - 0,07 2,25 Capurso ,76% 2,53% 1,19 2,00 Modugno 317-7,31% 2,07% - 0,19 2,50 Triggiano 248-4,25% 2,01% - 0,10 1,99 Valenzano 135 8,00% 1,73% 0,13 2,63 Macroarea 5: ZONA COSTIERA NORD var.% quotazioni II Giovinazzo 158 3,27% 1,54% 0,02 1,76 Molfetta 585 1,74% 1,98% 0,01 2,50-6 -

8 Macroarea 6: ZONA INTERNA OVEST var.% quotazioni II Bitonto ,61% 1,63% - 0,23 2,50 Corato 518 5,28% 1,85% 0,08 2,14 Ruvo di Puglia 204-4,23% 1,52% - 0,07 2,37 Terlizzi 229 0,88% 1,58% 0,01 1,89 Macroarea 7: HINTERLAND SUD-OVEST var.% quotazioni II Binetto 17-51,43% 1,66% - 1,88 1,40 Bitetto ,52% 2,52% 0,31 1,91 Grumo Appula ,00% 1,97% 0,25 1,80 Palo del Colle 182-5,21% 1,88% - 0,10 2,24 Sannicandro di Bari 86 1,18% 1,78% 0,02 1,62 Toritto 84 23,53% 1,56% 0,30 1,39 Macroarea 8: MURGIA SUD-OVEST var.% quotazioni II Altamura ,97% 1,36% - 0,41 1,62 Gravina in Puglia ,21% 1,97% 0,27 2,02 Poggiorsini 6-25,00% 0,67% - 0,22 1,06 Santeramo in Colle ,75% 1,69% - 0,35 1,91 Macroarea 9: MURGIA SUD-EST var.% quotazioni II Alberobello 79 11,27% 1,27% 0,11 1,65 Castellana Grotte 256 8,94% 2,40% 0,14 1,57 Gioia del Colle ,50% 2,40% - 0,53 1,69 Locorotondo ,67% 1,27% 0,30 1,75 Noci ,28% 1,47% 0,18 1,86 Putignano ,96% 1,63% - 0,22 2,09 Macroarea 10: HINTERLAND SUD-EST var.% quotazioni II Acquaviva delle Fonti 171 4,91% 1,64% 0,07 1,42 Casamassima ,24% 3,96% 0,75 1,68 Cassano Murge ,09% 2,51% - 0,38 1,57 Cellamare 47-35,62% 2,09% - 1,19 1,94 Conversano ,94% 2,11% - 0,36 1,84 Rutigliano 123-5,38% 1,51% - 0,10 1,90 Sammichele 50 47,06% 1,20% 0,39 1,59 Turi 250-2,34% 3,53% - 0,17 1,49-7 -

9 Macroarea 11: ZONA COSTIERA SUD var.% quotazioni II Mola di Bari 197-8,80% 1,44% - 0,14 2,13 Monopoli ,48% 1,86% 0,28 2,25 Noicattaro ,70% 1,97% - 0,64 1,98 Polignano 180-4,76% 1,66% - 0,12 2,24 Figura 6: Rapporto tra le quotazioni di riferimento comunali, relative al II semestre, e la quotazione minima (individuata per il Comune di Spinazzola), entrambe ponderate secondo lo stock immobiliare. -8 -

10 Inquadramento comunale Il Comune di Bari, come già detto nelle precedenti Note Territoriali, è suddiviso in 25 zone omogenee (zone OMI), oltre le cosiddette rurali, che sono prive di quotazioni per i fabbricati. La città di Bari, nel suo complesso, ha registrato un incremento medio del numero di transazioni normalizzate pari al + 4,48%, come già evidenziato nel corso della presente nota territoriale. In controtendenza spiccano i dati negativi relativi alle zone B10 Centro storico (- 9,40%) e C2 zona Einaudi Poggiofranco (- 21,46%), trattandosi di zone molto richieste ma con prezzi elevati. Come si evince sia dalla tabella 5 che dalla presentazione grafica in fig. 7, le zone OMI di Bari ove risultano definite, nell anno, più transazioni sono nell ordine le seguenti 8: B2, B7, E11, B9, C2, E4, E9, e D3. Detta analisi conferma la maggiore richiesta di abitazioni nelle zone residenziali ricercate dell abitato del capoluogo, immediatamente limitrofe alla zona centrale. Infatti le zone omogenee B2, B7 e C2, tra quelle con maggior, sono attualmente le zone più appetibili della città per l acquisto di un immobile. In particolare le zone B2 e C2 sono richieste sia per la loro vicinanza al centro vitale della città sia per la presenza al loro interno di quartieri residenziali di buon livello, particolarmente richiesti dal mercato locale. La zona B7, invece, presenta una buona dinamica immobiliare in quanto costituita principalmente da abitazioni di non recente costruzione per lo più di tipo economico-popolare, con un livello medio dei prezzi, pur essendo a ridosso del centro cittadino. Abbastanza richiesta risulta anche la zona B9 che costituisce la parte più pregiata della città (Quartiere Murat e Zona Umbertina), con la presenza anche di immobili di prestigio e di rilevanza architettonica. Anche per l anno si è verificato un consistente numero di transazioni normalizzate () nella zona E9 che, pur non essendo ricercata o di particolare pregio, presenta una buona dinamica immobiliare in quanto è costituita principalmente da abitazioni in villino unifamiliari, destinate sia alla residenza sia all uso stagionale estivo in considerazione della loro ubicazione lungo la costa. Interessante è il dato che riguarda la zona D3, costituita dal quartiere San Girolamo, attualmente oggetto di un piano di risanamento urbano con la realizzazione di alcuni nuovi complessi residenziali che la rendono sempre più appetibile anche per la sua posizione lungo la fascia costiera. Altro dato significativo è quello fornito dalle zone E11 ed E4: la prima comprendente il Quartiere San Paolo, ubicato in zona periferica verso l aeroporto ed attualmente oggetto di un buono sviluppo edilizio con la realizzazione di vari complessi di tipo residenziale-civile e la seconda costituita dalle frazioni interne (Carbonara, Ceglie e Loseto) che sono in continuo sviluppo edilizio con la realizzazione di alcuni complessi residenziali sia a carattere civile che economico. Ultima annotazione per la zona industriale-commerciale della città (zona E6) che, pur in presenza di un notevole sviluppo edilizio di tipo industriale e commerciale, non risulta essere molto ricercata dal punto di vista residenziale tanto da risultare la zona OMI con il più basso valor medio unitario per le abitazioni dell intera città. Figura 7: nelle zone OMI del Comune di Bari -9 -

11 Figura 8: nelle zone OMI del Comune di Bari Figura 9: Indice dei valori, inteso come rapporto tra la quotazione media del residenziale per zona OMI del Comune di Bari e la quotazione minima calcolata (Zona OMI E6), con riferimento al II sem

12 Tabella 5: ed per l anno, relative variazioni rispetto al 2008 ed indice dei valori, inteso come rapporto, per il II semestre, tra il valore medio del residenziale per zona OMI del Comune di Bari ed il valore calcolato (Zona OMI E6). zona OMI B1 B2 denominazione Quartiere Madonnella: zona tra Lungomare N. Sauro - via Abbrescia Capruzzi Oberdan Rodi - Spalato Zona tra via Capruzzi Amendola Omodeo Iacini De Gasperi Morea Benedetto XII Pio XII O. Flacco - Ennio var. % quotazioni II rispetto al valore 52,08 7,85% 1,79% 0,12 2,30 527,37 19,31% 1,88% 0,29 2,18 B3 Villaggio Lavoratori 5,00 46,20% 0,83% 0,26 1,17 B4 Quartiere Japigia 85,30 12,73% 1,25% 0,14 1,89 B5 B6 Zona compresa tra Lungomare N. Sauro Spalato Rodi Oberdan Japigia Caduti di tutte le guerre Quartiere San Pasquale. Zona compresa tra via Amendola Oberdan Caldarola Ferrovia 88,01 11,87% 1,84% 0,20 2,01 3,00-71,43% 0,72% - 1,80 1,91 B7 Quartiere Libertà 392,78 1,52% 1,99% 0,02 1,81 B8 Quartieri Marconi e Stadio della Vittoria 26,69-23,74% 1,43% - 0,46 1,79 B9 Quartiere Murat: tra Corso Vittorio Emanuele Cavour Italia e Manzoni 261,27 24,40% 1,79% 0,35 3,19 B10 Centro storico 87,84-9,40% 2,04% - 0,21 1,79 C1 C2 Zona compresa tra via Amendola Caldarola Pezze del sole Zona compresa tra via Einaudi Poggiofranco S. Giorgio Martire 23,00 324,86% 1,38% 0,95 2,18 249,03-21,46% 1,38% - 0,40 2,79 D1 Zona Sacrario Caduti oltremare San Marco 32,78-4,99% 1,21% - 0,08 1,79 D2 Rione Mungivacca Stadio San Nicola Strada per Modugno e Ceglie 81,34 224,39% 2,62% 1,43 1,39 D3 Quartiere San Girolamo 146,07 27,54% 3,25% 0,69 1,47 D4 Quartiere Fesca 5,50-31,25% 1,71% - 0,78 1,19 E4 E6 Quartieri: Carbonara Ceglie Loseto. Via Fanelli Via per Capurso Via vecchia Ceglie - Via Valenzano Zona industriale-commerciale da: Sopramarzo Glomerelli FF.SS. Bari Taranto S. Giorgio Martire 215,59-4,82% 1,49% - 0,08 1,45 15,93-45,54% 1,54% - 1,32 1,00 E7 San Giorgio e Torre a Mare 82,16-0,81% 1,88% - 0,07 1,84 E8 Quartiere Loseto fuori dal centro urbano verso via Bitritto 0, ,13 E9 Palese Zona Tiro al volo Zona costiera 170,72-31,30% 1,40% - 0,63 1,62 E10 Palese S. Spirito 17,00-56,41% 1,30% - 1,68 1,40 E11 Quartiere San Paolo 291,73 55,91% 2,92% 0,97 1,47 E12 Quartiere San Paolo nuovo Viale Europa - Aeroporto 0, ,47 Totale Città 2.871,00 4,48% 1,81% 0,07 1,74 Si fa presente che nella suddetta tabella non è stata presa in considerazione la zona OMI E1 zona industriale in quanto la tipologia in essa prevalente è quella di capannoni industriali ed inoltre per la stessa zona non sono state valorizzate le tipologie residenziali. Si segnala, inoltre, che, con riferimento all anno, nelle zone E8 ed E12 è stato riscontrato, per le abitazioni, un dato di pari a zero

13 Figura 10: Grafico raffigurante l andamento degli indici (con cadenza semestrale), nel periodo 2004-, relativi alle variazioni dell (I ) nonché alle variazioni medie dei valori ponderate in base allo stock (I mp stock), con riferimento al Comune di Bari Imp stock I _2004 2_2004 1_2005 2_2005 1_2006 2_2006 1_2007 2_2007 1_2008 2_2008 1_ 2_ Nel grafico in fig. 10 sono riportati gli andamenti, tra il 1 semestre 2004 ed il 2 semestre, degli indici relativi alle variazioni dell e dei valori medi ponderati sulla base dello stock immobiliare, con riferimento al Comune capoluogo. Dall analisi del grafico si evidenzia, come già ampiamente documentato nel corso della presente nota territoriale, una stasi delle quotazioni immobiliari nel corso dell ultimo periodo, cui corrisponde un iniziale ripresa del numero di transazioni normalizzate nel corso dell ultimo anno

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