Capitolo 4 Il mercato immobiliare

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1 Capitolo 4 Il mercato immobiliare Il capitolo si propone di costruire un quadro esaustivo dei principali indicatori quantitativi che caratterizzano il mercato residenziale della provincia di Pordenone. Gli indici provinciali sono inquadrati all interno di un contesto più ampio, in modo da far emergere analogie, differenze, trend e peculiarità della situazione pordenonese, in rapporto col Nord-Est e con il quadro italiano. L analisi si focalizza sul segmento residenziale e studia gli indici relativi al territorio provinciale, agli ambiti socio economici, approfonditi con lo studio di un comune significativo per ogni ambito. In particolare saranno analizzati: - gli indicatori di dinamicità del mercato immobiliare (NTN e IMI) nazionali, provinciali e articolate per singolo comune nelle province Venete e Friulane, che consentono di individuare una tendenza negativa dal 2007 in poi, evidenziando una minor vivacità del mercato immobiliare di Pordenone rispetto ai primi anni del 2000; - i valori di mercato delle abitazioni, articolati in province e comuni del Nord Est. Per la provincia di Pordenone sono state scelte le zone di Pordenone città e comuni di cintura e alcuni comuni significativi del resto del territorio (uno per ambito). La lettura dei dati evidenzia un tendenziale aumento o comunque una stabilità (anche nel periodo di crisi registrato dopo il 2006) dei valori e dei canoni in tutti i territori analizzati; - le variabili economiche che stanno alla base della scelta localizzativa degli individui nell acquisto o nella locazione di un abitazione. Le situazioni che emergono sono molto diversificate in relazione al territorio di riferimento; tuttavia, nella dinamica tra capoluogo e comuni di cintura le simulazioni evidenziano gli elementi esplicativi dei processi di delocalizzazione da Pordenone ai comuni contermini. I dati elaborate provengono da diverse fonti al fine di garantire una completa coerenza delle restituzioni statistiche; prevalentemente sono stati utilizzati dati provenienti da ISTAT, Osservatorio del Mercato immobiliare a cura dell Agenzia del Territorio, il Consulente immobiliare a cura del Sole 24 Ore, la FIMAA - Federazione italiana Mediatori e Agenti d Affari - e la FIAIP - Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali. 62

2 4.1. Il mercato immobiliare a Pordenone nel quadro italiano ed Europeo. Nonostante la crisi finanziaria, che ha colpito duramente anche il nostro paese, la situazione del mercato immobiliare italiano, inserita nel contesto europeo, non presenta le caratteristiche di criticità che si manifestano in altri paesi (Rics, Rapporto sul mercato immobiliare residenziale europeo, 2011). Benché si sia verificato un declino nei prezzi degli immobili nel 2010, comunque moderato, (con un calo dell 1,6% rispetto al 2009 in 13 città italiane, Nomisma), il modesto indebitamento dei proprietari e i tassi di interesse storicamente bassi, hanno favorito, nel 2010 una ripresa degli scambi e una tendenza, seppure incerta, alla rivitalizzazione del mercato Il mercato europeo Lo studio dei mercati europei è stato effettuato da RICS, in un documento dedicato al mercato immobiliare residenziale europeo del Sono stati analizzati vari paesi europei, tra cui la Francia, la Germania, la Spagna e l Italia. Francia Il 2010 ha visto una ripresa del mercato immobiliare ma i vari indici di prezzo stanno segnalando risultati piuttosto particolari in termini di forza. L indice FNAIM dei prezzi d offerta delle abitazioni esistenti mostra alcune fluttuazioni nel 2010, ma una tendenza senza grandi variazioni. Al contrario, l indice ufficiale dei prezzi degli immobili esistenti INSEE e dei notai ha suggerito aumenti dei prezzi più significativi del 9% nel corso dell anno e fino al terzo trimestre del Entrambi sono indici edonici ma l INSEE tende ad anticipare di 3-6 mesi rispetto a quello FNAIM poiché si basa sulle transazioni dei notai più che sui prezzi d offerta iniziali. I prezzi delle nuove abitazioni rendono ancora più complesso il quadro dei movimenti immobiliari. I prezzi al metro quadro dei nuovi appartamenti sono aumentati del 7% su base annua nel terzo trimestre del 2010 secondo il periodico sondaggio CGEDD, in linea con le cifre degli immobili esistenti indicate dall INSEE. Tuttavia, i prezzi delle case unifamilari sono scesi del 5% nello stesso periodo, un dato inferiore anche all indice FNAIM. Complessivamente, potrebbe essere ragionevole adottare una prospettiva intermedia che vede il mercato in fase di apparente ripresa ma lontano da importanti aumenti dei prezzi. I sondaggi presso i consumatori FNAIM evidenziano come gli acquirenti sembrino pensare che la ripresa sia ormai consolidata. I livelli delle transazioni sono migliorati in modo sostanziale con il recupero di metà della perdita registrata durante la recessione entro agosto 2010, secondo CGEDD. Nell autunno 2010 anche le vendite dei nuovi immobili sono tornate a livelli simili a quelli del 2006 e La maggiore crescita delle vendite si è registrata nei nuovi appartamenti e nelle abitazioni di piccole dimensioni, mentre la vendita di proprietà più grandi è tuttora in calo. 63

3 I tassi d interesse sui mutui sono stati bassi e di conseguenza l accessibilità è migliorata. Ciononostante, la crescita economica è debole e la situazione finanziaria resta precaria con effetti sul mercato immobiliare. Inoltre, la ripresa è stata incoraggiata da una gamma sostanziale di incentivi incentrati su chi acquista per la prima volta e su chi investe in immobili da dare in locazione: tali incentivi avrebbero apparentemente favorito la crescita dei prezzi osservata nei mercati degli appartamenti rispetto alle ville, in particolare nelle zone del paese con i prezzi più elevati. Ma l austerity fiscale è ormai all ordine del giorno e con l esaurirsi degli incentivi, il conseguente picco della domanda cesserà. A questo si aggiunge che, se il mercato continuerà a riprendersi, dovranno essere sostituiti per soddisfare la domanda indotta. Il calo rispetto al picco dei prezzi nominali degli immobili in Francia è stato di circa il 9% dalla metà del 2008 a quella del 2009 secondo i dati FNAIM. Tuttavia, con gli incentivi in esaurimento e una ripresa economica relativamente lenta dalla recessione, si prevede una crescita moderata dei prezzi degli immobili. Germania Secondo l indice Hypoport, i prezzi degli immobili sono aumentati di circa il 4% nel 2010 a fronte di cali di circa il 2% nell anno precedente. L indice vdp ha suggerito un tasso leggermente inferiore del 2% ma comunque positivo. La domanda di immobili e la fiducia sono state potenziate dalla forza dell economia e dagli interessanti tassi d interesse offerti sui mutui. Quindi, in base agli standard della Germania nel decennio passato, le condizioni per quanto riguarda la domanda sono state relativamente forti nel Il mercato immobiliare si è comportato come nessun altro negli ultimi decenni. Le variazioni dei prezzi nominali sono state relativamente moderate e costanti, diversamente dalla maggior parte dei mercati mondiali. I prezzi sono stati in calo fino al 2009, in particolare in termini reali, quindi la ripresa della domanda nel 2010 potrebbe aver segnato un significativo punto di svolta. I tassi di costruzione sono stati quasi continuamente in calo rispetto ai livelli elevati che avevano contraddistinto la metà degli anni 90 post-unificazione e ora si sono assestati su circa un terzo di tale picco. Sebbene l edilizia sia stata relativamente debole nel 2010, vi sono indicazioni che il lungo declino sia finito, anche se tale situazione è prevista come imminente ormai da diversi anni. Per raggiungere tale risultato, nel 2011 sarà necessario continuare a rafforzare la domanda. Sembra che il mercato immobiliare sia ampiamente in equilibro tra domanda e offerta anche se quest ultima appare scarsa in alcune città e regioni e i consumatori restano molto sensibili ai cambiamenti avversi nei costi degli immobili. Le previsioni demografiche indicano flessioni in molte parti del paese. Sia gli investitori che i proprietari degli immobili si aspettano condizioni di mercato stabili. Sembrano quindi esservi prospettive limitate per un aumento significativo dei prezzi nel mercato immobiliare tedesco nel prossimo futuro, in particolare in considerazione dei problemi della zona euro e del potenziale rallentamento dei mercati di esportazione del paese. 64

4 Spagna La crisi del mercato immobiliare è proseguita nel 2010 sebbene vi siano stati segni di un rallentamento del calo con l indice INE in particolare che ha mostrato solo una modesta debolezza dei prezzi e un moderato rafforzamento su base trimestrale. Tuttavia, altri indici presentano risultati più pessimistici con un calo di circa il 4% annuo. Mentre l economia generale e i mercati finanziari affrontano ancora importanti problemi, non è affatto certo che la crisi del mercato immobiliare sia giunta al termine. Nel 2010 la domanda di abitazioni è stata sostenuta da miglioramenti nella disponibilità e nei costi dei finanziamenti con tassi d interesse straordinariamente bassi. Le misure fiscali hanno sostenuto gli acquisti immobiliari nel 2010 e hanno incluso l annuncio della parziale revoca delle detrazioni fiscali personali per la residenza principale che entrerà in vigore a gennaio È stato registrato un calo del 15% rispetto al boom per le abitazioni esistenti e probabilmente qualcosa in meno per quelle di nuova costruzione. Prendendo in considerazione l inflazione generale, ciò suggerisce un declino reale di circa il 22% nei valori delle abitazioni esistenti, a oggi uno dei maggiori in Europa. È difficile misurare l eccesso di offerta, comunque notevole. Alcune nuove proprietà invendute sono abitazioni per le vacanze ma molte sono potenzialmente prime case. Il numero potrebbe andare dal 3 al 4% del totale degli immobili, vale a dire da 0,75 milioni a un milione di abitazioni. Il ritiro dal mercato di immobili portati a termine ma invenduti può spiegare il declino relativamente lento dei prezzi delle nuove abitazioni. Tuttavia, con il passare del tempo l impatto sui prezzi si farà sentire e l esistenza di un notevole potenziale di offerta avrà un effetto sempre più destabilizzante sulle tendenze dei prezzi. Anche l edilizia vive un declino analogo. Dopo i picchi straordinari raggiunti negli ultimi anni del boom, le costruzioni sono calate inesorabilmente e alla fine del 2010 si prevedeva un numero di nuove costruzioni inferiore alle unità, ma la situazione potrebbe peggiorare ulteriormente. Le variazioni dei prezzi e i rischi di ulteriori adeguamenti verso il basso sono diversi nel paese e per segmento di mercato. A livello nazionale, alcuni commentatori sostengono che i prezzi scenderanno ancora molto. Complessivamente, i problemi della zona euro, l alto debito del settore privato, il continuo eccesso di offerta e il lento tasso di ripresa economica suggeriscono che è giusto essere cauti sulle prospettive per il mercato immobiliare nel Italia Il declino nei prezzi degli immobili è stato moderato nel 2010 con circa il 2% in termini nominali secondo Scenari Immobiliari e un calo simile dell 1,6% nell indice medio in 13 città di Nomisma. La flessione generale dei prezzi rispetto al picco del 2008 è stata di circa il 10% in termini reali. Si tratta di una situazione relativamente moderata in 65

5 confronto ad altri paesi europei nonostante il paese viva una delle recessioni più difficili tra le principali economie. I segni di una stabilizzazione del mercato immobiliare hanno iniziato a mostrarsi nel A suggerirlo, uno dei principali sondaggi del mercato, quello trimestrale degli agenti immobiliari della Banca d Italia e di Tecnoborsa. Complessivamente, il numero di agenti che prevede più aumenti che cali nell autunno 2010 è diventato positivo per la prima volta dal gennaio 2009, sebbene gli intervistati abbiano espresso un senso di incertezza sulle future prospettive di mercato. L Italia è stata direttamente interessata dalla crisi finanziaria dell eurozona al termine del 2010 e ciò ha aumentato l incertezza e danneggiato la già debole fiducia di consumatori e mutuatari. Il rapporto debito pubblico/pil pari al 120% è praticamente il più alto in Europa. In tali condizioni è quindi elevata l incertezza del mercato sulla prossima direzione dei prezzi sebbene le previsioni indichino prezzi stabili o in modesta crescita nel Su una nota più positiva, i proprietari degli immobili non sono eccessivamente gravati da debiti, il credito resta disponibile, i tassi d interesse sui prestiti immobiliari sono storicamente bassi e non vi è eccesso di offerta di cui preoccuparsi. I problemi che assillano altri mercati immobiliari europei non sono quindi evidenti in Italia. È difficile prevedere le cifre relative all edilizia a causa della parte di costruzioni edili abusive che sfugge al controllo formale del settore. La situazione istituzionale aiuta a mantenere l offerta relativamente abbondante. Per di più, le costruzioni abusive vengono realizzate su ordine, limitando la minaccia di un eccesso d offerta. La scarsità di immobili, che fa lievitare i prezzi, è maggiore nelle principali città del centro e del nord. I prezzi degli immobili sono scesi con la recessione economica del Il declino è proseguito nel 2009 ma i prezzi sono leggermente risaliti nel Tuttavia, le transazioni sono circa un quinto in meno rispetto a prima della crisi. I crescenti tassi d interesse prima del 2009 hanno contribuito per alcuni anni a sopprimere la domanda di mutui. Tuttavia, i tassi hanno registrato un netto ribasso nel 2009 e sono rimasti bassi nel Ciò ha contribuito a incoraggiare i segni di una modesta ripresa NTN, Numero di Transazioni Normalizzate Il numero di transazioni normalizzate rappresenta un indicatore di dinamicità del mercato immobiliare, definito come il numero di transazioni normalizzate rispetto alla quota di proprietà compravendute. La dinamica italiana delle NTN, analizzata dal 1985 al 2010, mostra chiaramente due fasi distinte: - la prima fase, dal 1985 fino al 2006, evidenzia una crescita progressiva del numero di NTN, particolarmente evidente dal 1996 al 2006, che hanno raggiunto nel 2006 il massimo storico di 869 mila transazioni, con un incremento dell 80% rispetto al 1996; - la seconda fase dal 2007 al 2010 mostra una decisa inversione di tendenza con un 66

6 netto calo dell NTN (-15% rispetto al 2006) che sembra attenuarsi solo nel 2010 con una lieve ripresa in positivo del numero di transazioni (cfr. figura 29). Figura 29 NTN in Italia, Figura 30 NTN nel Nord - Est, Nel Nord-Est la dinamica delle NTN presenta un andamento analogo a quello nazionale: 67

7 la crescita del Numero di Transazioni fino al 2006 e poi una flessione fino al 2009, anno in cui si è assistito ad una prima ripresa positiva del mercato. I comuni capoluogo hanno subito un calo di transazioni maggiore rispetto al resto dei comuni del Nord-Est dal 2006 al 2009, ma rappresentano, dal 2009 in poi, i luoghi della ripresa positiva del mercato immobiliare (cfr. figura 30). Analizzando i dati dell NTN nel 2009 in Veneto e Friuli, emerge una somiglianza tra la provincia di Pordenone e le province del Veneto vicine come Belluno o Treviso. In Veneto il maggior numero di transazioni è registrato nei comuni capoluogo, che tendono a calare nelle aree più periferiche, coinvolgendo ampie aree di territorio e travalicando i confini comunali. In Friuli invece, con l eccezione di Pordenone, il modello di distribuzione dell NTN è meno articolato: il comune capoluogo ha un numero di NTN nettamente più elevato, mentre tutti gli altri comuni hanno un numero di transazioni di molto inferiore (cfr. figura 31). Figura 31 NTN in Veneto e Friuli, 2009 Fonte: ns. elaborazione su dati Osservatorio immobiliare Agenzia del Territorio La provincia di Pordenone ha dei valori maggiormente articolati che nel resto della Regione, che differiscono notevolmente tra di loro dipendentemente dall ambito socio economico di riferimento. In tutti gli ambiti ad eccezione della Pedemontana Maniaghese dove è rimasto stabile - il numero di transazioni dal 2001 al 2009 è diminuito per effetto della frenata che ha subito il mercato immobiliare dal 2006 in poi. 68

8 L ambito in valore assoluto ha subito la diminuzione più accentuata è quello Urbano, dove è stato registrato un decremento di 200 transazioni (cfr. figura 32). Figura 32 Numero di transazioni negli ambiti socio-economici, All interno di ogni ambito è stato scelto un comune campione per rappresentare l andamento dell NTN nel periodo e studiarne il comportamento. Come già visto in precedenza, il Capoluogo è in valore assoluto il comune nel quale si registra il maggior numero di transazioni e rappresenta anche il driver della ripresa immobiliare con l aumento dell NTN dal 2009 al Gli altri comuni hanno volumi minori di compravendite in linea con l ambito di riferimento: Sacile, nell ambito Sacilese, mostra una tendenza stabile dal 2003 al 2007 per poi decrescere anche se meno marcatamente rispetto a Pordenone; Vito d Asio, in ambito Montagna presenza un volume ridottissimo di transazioni tale che non è possibile individuare tendenze marcate nel corso degli anni. Tra questi due estremi si trovano gli altri comuni analizzati tutti caratterizzati da una diminuzione o stabilità del volume di transazioni dal 2007 in poi (cfr. figura 33). 69

9 Figura 33 Trend dell'ntn nei comuni campione, IMI, Indice di intensità del Mercato Immobiliare L indice di intensità del Mercato Immobiliare è il rapporto percentuale tra NTN e stock di unità immobiliari e indica la quantità di stock compravenduta nel periodo considerato. Si tratta di un indicatore che riflette la porzione di unità immobiliari scambiate sul mercato in ragione del patrimonio esistente sul territorio. L andamento dell IMI nazionale dal 2004 al 2009 riflette quello dell NTN: dopo un periodo di crescita, culminato nel 2005 con circa il 3% del patrimonio movimentato, è seguita una contrazione del mercato fino al 2009, anno nel quale solo l IMI dei capoluoghi è tornato a crescere; le città capoluogo sono i luoghi dove nel si registra la ripresa degli scambi immobiliari (cfr. figura 34). 70

10 Figura 34 IMI in Italia, Anche l andamento dell IMI nel Nord Est segue il trend nazionale: si registra lo stesso culmine nel 2005 e lo stesso rallentamento fino al 2009 (cfr. figura 35). Figura 35 IMI nel Nord - Est, La distribuzione territoriale dell IMI nel 2009 conferma ciò che è già stato osservato per l NTN: la Provincia di Pordenone assume un comportamento più simile alle province Venete vicine che alla provincia di Udine (cfr. figura 36). 71

11 Figura 36 IMI in Veneto e Friuli, 2009 L andamento dell IMI articolato per i cinque comuni campione oggetto dell indagine confermano la lieve ripresa del mercato al livello provinciale con il ruolo di motore del processo svolto dalla città di Pordenone. A differenza dell NTN, che è un valore assoluto, l IMI espresso in percentuale, in quanto rapporto tra l NTN e lo stock, permette una maggiore comparazione tra gli andamenti registrati nei comuni: il primato di mercato più vivace nel 2006 è di Porcia e Spilimbergo (3,5%), mentre Vito d Asio, nell ambito Montagna, presenta le percentuali più basse di intensità (in media 1,2%). Gli altri comuni si trovano all interno del range dimostrando comunque tendenze negative dal 2006 in poi (cfr. figura 37). 72

12 Figura 37 IMI, andamento nei comuni campione, Tipologie compravendute Nel 2009 nella Regione Friuli Venezia Giulia è stata compravenduta una superficie abitativa di 1 milione di metri quadrati pari ad una media di 122,8 mq per alloggio. Nella provincia di Pordenone nel 2009, sono stati scambiati complessivamente 670 mila mq, articolati in alloggi con una media di 127,2 mq, leggermente superiore alla media regionale. Nel comune capoluogo la media degli alloggi scambiati è di 106 mq, decisamente inferiore rispetto alla media provinciale e regionale, e la tipologia più scambiata è rappresentata dagli alloggi medi, in linea con il comune di Udine e con le statistiche regionali (cfr. figura 38). 73

13 Figura 38 Principali tipologie compravendute, Valori immobiliari e canoni I valori e i canoni rappresentano il prezzo al metro quadrato cui mediamente sono venduti o affittati gli immobili privati in un territorio. La mappa dei valori del Nord Est (Veneto e Friuli) presenta alcune differenze tra la regione Veneto e la Regione Friuli, proprio sul confine tra le province di Belluno e Treviso con Pordenone. I comuni del Veneto presentano mediamente valori più elevati rispetto ai comuni del Friuli. In Provincia di Pordenone il comune capoluogo e quello di Sacile presentano i valori più elevati, mediamente da a euro/mq, i comuni di cintura presentano valori intorno a mille euro/mq, mentre tutti gli altri la grande maggioranza degli altri comuni - presentano valori inferiori, compresi tra 500 e euro/mq con qualche eccezione nei comuni montani che hanno valori inferiori ai 500 euro/mq (cfr. figura 39). 74

14 Figura 39 Valori medi comunali nel Nord - Est, 2009 L analisi più dettagliata della zona di Pordenone e comuni di cintura, evidenzia un articolazione maggiore dei valori di mercato degli immobili: - la zona centrale di Pordenone, il centro storico, si attesta su valori superiori a euro/mq; - le zone a margine del centro storico presentano valori intorno ai euro/mq; - le zone più periferiche presentano valori decrescenti, inferiori a 1.000, ed in linea con i valori dei comuni di cintura. È possibile quindi individuare dei mercati omogenei che superano i confini comunali, determinati prevalentemente da un forte sistema infrastrutturale che consente di collegare unitariamente la città ed i comuni di prima e seconda cintura. Gli assi infrastrutturali che organizzano il mercato sono l asse sud: Porcia Pordenone Cordenons lungo la Strada Provinciale 35 e l asse est ovest: Porcia Pordenone Fiume Veneto, nel tratto Pordenonese dell A28 Portogruaro Conegliano (figura 40). 75

15 Figura 40 Valori di Mercato, Pordenone e comuni di prima cintura, 2010 Nel resto del territorio provinciale, i valori rilevati nei cinque comuni campione, presentano tutti dei trend di crescita o comunque di stabilità, anche a seguito del periodo di crisi del mercato immobiliare avvenuto dopo il Come già osservato, Pordenone ha i valori delle aree centrali più elevati della provincia, mentre il comune di Vito d Asio presenta i valori minori, sostanzialmente stabili e sempre sotto ai euro/mq. Complessivamente dal 2002 al 2010 i valori sono aumentati del 19% su base provinciale (cfr. figura 41). 76

16 Figura 41 Trend dei valori di mercato nei comuni campione, Canoni di locazione e rendimenti Anche i canoni di locazione risultano in aumento (o comunque stabili) dal 2002 al 2011, confermando il trend di crescita rilevato per i valori delle aree centrali. Anche per i canoni di affitto Pordenone presenta i valori più elevati 90 euro/mq - anno, in media nel periodo considerato mentre Vito d Asio presenta i valori più bassi 35 euro/mq - anno -. Come per i valori di mercato, anche i canoni di affitto, risultano più elevati nel territorio di Pordenone e dei comuni di cintura, Porcia e Sacile su tutti, mentre diventano sempre minori all aumentare della distanza con il capoluogo.(cfr. figura 42). 77

17 Figura 42 Trend dei canoni di affitto nei comuni campione, Il rendimento sugli immobili in aree centrali individua due mercati: - Un mercato stabile rappresentato da Porcia, Pordenone e Spilimbergo dove i rendimenti lordi sono compresi tra il 3 e il 3,5 %; - Un mercato periferico dove i rendimenti si attestano al 4,5%, come a Casarsa e Spilimbergo (cfr. figura 43). 78

18 Figura 43 Rendimenti nei comuni campione, Le scelte localizzative La scelta localizzativa per l acquisto dell abitazione da parte di una famiglia è determinata anche dalle disponibilità economiche. La relazione tra il reddito medio effettivo percepito e i valori al mq registrati in alcuni comuni campione, restituisce l immagine della possibilità dell accesso alla casa in un determinato territorio. Il rapporto reddito / valore di mercato, limitatamente ai casi studiati, presenta due dinamiche diverse (cfr. figura 44): - a Pordenone e Porcia dal 2005 al 2008 il rapporto reddito / valore di mercato è rimasto sostanzialmente costante: entrambe le curve sono cresciute omogeneamente; - a Casarsa della Delizia e Spilimbergo si assiste ad una divaricazione tra i valori di mercato ed i redditi, laddove i primi sono cresciuti più rapidamente, evidenziando quindi nel 2008, una necessità di maggiori risorse rispetto al 2005 per l acquisto di una abitazione. 79

19 Figura 44 Redditi e valore di mercato, scostamento dei valori indicizzati, Il costo per l accesso alla casa è una variabile che condiziona la scelta localizzativa di una famiglia. Gli indicatori considerati per simulare la scelta localizzativa sulla base del reddito disponibile per la casa (un terzo del totale) sono: - il numero di anni per l acquisto di una casa come variabile rilevante per la decisione dell acquisto; - il peso del canone sul reddito disponibile per il bene casa per la situazione dell affitto. Le stime ipotizzano una condizione dell abitazione nella media registrata a Pordenone: alloggio di 90 mq nuovo o integralmente ristrutturato, in posizione centrale e periferica. A Pordenone nel 2002, in zona centrale, una persona con reddito medio impiegava 10 anni per l acquisto di un abitazione, mentre la scelta di andare in affitto non era sostenibile, poiché il canone era superiore al reddito medio. Nel 2010 invece sono necessari nove anni per l acquisto dell abitazione, mentre l affitto è diventato sostenibile e rappresenta il 94% del reddito disponibile per la casa. In periferia invece, già nel 2002, erano necessari 6 anni per l acquisto di una abitazione e la scelta dell affitto pesava per il 63%; nel 2010 la situazione è pressoché invariata (cfr. tabella 23). 80

20 Tabella 23 Scelte localizzative, Pordenone, Fonte: ns. elaborazione su dati ISTAT, consulente immobiliare Tabella 24 Scelte localizzative, Porcia, Fonte: ns. elaborazione su dati ISTAT, consulente immobiliare A Porcia, comune di prima cintura di Pordenone, per l acquisto di un abitazione in centro nel 2002, erano necessari 8 anni (1 anno in meno di Pordenone), mentre la 81

21 locazione era abbastanza sostenibile e pesava sul reddito disponibile per l 85%, (il 15% in meno di Pordenone). Nel 2010 gli anni necessari all acquisto di una abitazione in centro sono lievemente calati a 7,6, mentre il peso dell affitto è sensibilmente diminuito al 68% rispetto al reddito disponibile. Come per Pordenone, la periferia di Porcia presenta valori decisamente minori rispetto alle zone centrali: nel 2002 erano necessari 5 anni per l acquisto di una casa in periferia, mentre l affitto pesava per il 65% sul reddito disponibile, nel 2010 in periferia sono necessari 4 anni per acquistare una casa (la metà rispetto all acquisto in zona centrale a Porcia e un terzo in meno rispetto all acquisto in periferia a Pordenone) e l affitto pesa meno della metà (47%) del reddito disponibile (cfr. tabella 24). E evidente come nel 2010, scegliere di abitare a Porcia (comune di prima cintura di Pordenone e ben collegato alla città, attraverso l autostrada e i servizi ferroviari) in affitto o comprando un abitazione risulta più conveniente che a Pordenone Sintesi Le rilevanze statistiche emerse dallo studio degli indicatori del mercato immobiliare pordenonese inserito nel contesto più ampio del Nord Est, dimostrano una mercato, seppur colpito dalla crisi, che nel 2010, accenna ad una ripresa. I motori della ripresa immobiliare sono le città capoluogo: ciò è dimostrato da una nuova vitalità degli indicatori NTN e IMI, che risultano più elevati nelle città capoluogo che nel resto delle province italiane. Per il contesto Pordenonese si rileva che - anche Pordenone conferma la tendenza alla ripresa, attraverso l indice IMI, che nel 2010 è di nuovo in crescita, dopo un biennio di calo, rappresentando l unica inversione di tendenza (insieme a Porcia, comune di prima cintura) tra i comuni campione; - i dati registrati in provincia di Pordenone, relativi all NTN, all IMI e i valori immobiliari, sono più simili a quelli registrati nelle vicine province venete, che al resto del Friuli, manifestando quindi un comportamento diverso rispetto al resto della Regione. - I trend dei valori di mercato e dei canoni di affitto sono in crescita o comunque stabili in tutti i comuni considerati, mentre i rendimenti aumentano sensibilmente solo nel comune di Pordenone; - Le scelte localizzative, determinate dai valori delle abitazioni e dai canoni di affitto in rapporto alle possibilità economiche delle famiglie, favoriscono ancora i comuni di cintura o di periferia, rispetto alla città capoluogo, a causa di maggiori costi legati all abitazione, piuttosto che per differenze, che pure lievemente sono evidenti, dei redditi medi. 82