NOTA CONGIUNTURALE SUL MERCATO IMMOBILIARE A OTTOBRE Venezia Evoluzione delle compravendite. Settore residenziale Settore non residenziale (1)

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1 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 215 Venezia VENEZIA NOTA CONGIUNTURALE SUL MERCATO IMMOBILIARE A OTTOBRE Venezia Evoluzione delle compravendite Figura 1 Settore residenziale Settore non residenziale (1) Numero di compravendite II sem. I sem. Numero di compravendite II sem. I sem II sem I sem Var.% ann. 17, 17,7,,3 23,,7 3,2, II sem I sem Var.% ann. 2,2 2, 1,7 15,7 1,9 15,5 3, 2,9 (1) Terziario + Commerciale + Produttivo Nota: il secondo semestre 215 è un preconsuntivo Nomisma, così come la variazione % annua. Fonte: elaborazioni Nomisma su dati Agenzia delle Entrate Nel comune di Venezia la crescita delle compravendite residenziali nel primo semestre dell anno ha confermato la tendenza al rialzo, già registrata nel 21, con un risultato di semestre pari a transazioni e un aumento degli scambi dell 11,%. Le previsioni per il consuntivo d anno vanno anch esse nella direzione di un aumento generalizzato delle compravendite, che potrebbe significare per Venezia il raggiungimento del migliore risultato dal 2 (2.2 transazioni; +,3%). Una ripresa significativa a consuntivo d anno dovrebbe interessare anche il mercato non residenziale, grazie alle 151 transazioni del primo semestre, a cui se ne dovrebbero aggiungere altre 15 nel secondo, che porterebbero ad un consuntivo d anno superiore di circa 21 punti percentuali a quello del 21. A livello complessivo, nel secondo semestre 215, risulta largamente predominante la quota di operatori che hanno riferito, per Venezia città, un mercato caratterizzato da domanda e offerta stazionarie, con avvisaglie di aumento della domanda nelle zone di pregio e in centro. In particolare, l aumento della domanda sembra interessare il mercato residenziale, soprattutto quello della locazione. A Mestre si rileva un ulteriore raffreddamento della domanda di uffici e negozi, mentre cresce la domanda di acquisto e locazione residenziale, quest ultima positivamente influenzata anche dalla domanda universitaria. È noto come le differenze strutturali esistenti tra i due sotto mercati di Venezia città e Mestre, di ordine socio demografico, urbanistico e tra le funzioni d uso, si 1 Per un maggiore dettaglio sui dati si rimanda all Appendice statistica. Nomisma 17

2 Venezia Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 215 riflettano nelle dinamiche dei rispettivi comparti immobiliari. Nel capoluogo, infatti, i prezzi raggiungono i livelli più elevati dell intero comparto immobiliare nazionale e l andamento di prezzi e canoni è anticipatore dei segnali di ripresa del settore immobiliare nazionale. Al contrario, il mercato di Mestre, che presenta andamenti e quotazioni che più si avvicinano a quelli delle città intermedie, da diversi anni è affaticato da un trend di mercato penalizzante. Con riferimento specifico all andamento delle quotazioni, il capoluogo veneziano sembra presentare alcuni segnali anticipatori di ripresa dei prezzi attesa a partire dal 217 per l intero comparto nazionale. A Venezia città si rileva il buon risultato del prezzo medio dei negozi (+,2%) su base semestrale, oltre alla buona tenuta dei canoni che mostrano un interessante crescita dell 1% nelle zone centrali (a discapito, tuttavia, delle periferie, 1,7%). A Mestre, la flessione dei prezzi rimane un fenomeno generalizzato, soprattutto con riferimento ad abitazioni e uffici, mentre sul versante locativo continua la forte flessione dei canoni per gli uffici. Figura 2 Venezia Andamento dei valori immobiliari di abitazioni usate, uffici e negozi (numeri indice, 25 = 1) Venezia città Prezzi Canoni N.I. 25 = N.I. 25 = Abitazioni Uffici Negozi Abitazioni Uffici Negozi Venezia Mestre Prezzi Canoni N.I. 25 = N.I. 25 = Abitazioni Uffici Negozi Abitazioni Uffici Negozi Con riferimento al collocamento sul mercato, prosegue il trend di diminuzione dei tempi di locazione e di compravendita, pure in presenza di una diminuzione dello 1 Nomisma

3 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 215 Venezia sconto medio accordato in fase di trattativa finale. Il fatto che il mercato risulti più dinamico, in presenza di un offerta disposta a concedere minori sconti, indica, da una parte, la presenza di segnali di maggiore vivacità rispetto al passato e, dall altra, che dal lato dei venditori il mercato sta interiorizzando l abbassamento generale del livello dei prezzi che ha avuto luogo dal 29 ad oggi, tanto che i prezzi vengono adeguati al nuovo livello già in fase di richiesta iniziale, per poi dare luogo a minori sconti in corso di trattativa. Le previsioni degli addetti ai lavori riferiscono previsioni differenziate per i diversi comparti di mercato per il primo semestre 216. Per le abitazioni si prevedono contratti di compravendita e locazione in aumento, associate a stabilità di prezzi e canoni o, al più, prezzi ancora in diminuzione sul mercato di Mestre. Per gli uffici e i capannoni, le previsioni sono più pessimistiche, con diminuzione di prezzi e canoni in modo generalizzato. Da ultimo, per il segmento commerciale, gli operatori riferiscono a Venezia città un aumento di compravendite e prezzi, e stabilità per contratti di locazione e canoni. Per Mestre il mercato dei negozi dovrebbe rimanere stazionario. In tema di riqualificazione urbana, sono in corso, con previsione di termine lavori per metà del 216, i lavori di ristrutturazione del cinquecentesco edificio del Fondaco dei Tedeschi, eseguiti da Edizione, società interamente controllata dalla famiglia Benetton, che ha acquistato lo storico immobile per 53 milioni di euro. L edificio sarà trasformato in un grande magazzino del lusso e sarà dalla francese Dfs, divisione del gruppo Louis Vuitton. Il progetto prevede la riqualificazione dell'intero edificio, affacciato sul Canal Grande e adiacente al Ponte di Rialto, attraverso la trasformazione di parte dell'immobile ad uso commerciale e destinando ad uso pubblico alcuni spazi, da destinarsi a servizi alla cittadinanza. Con riferimento ai fondi strutturali, nel novembre 215 è stato presentato il PON per le 1 Città metropolitane, caso unico in Europa di Piano Nazionale destinato alle politiche di sviluppo e competitività delle grandi città. I fondi previsti ammontano a 92 milioni di euro (5 dall UE e 3 dall Italia), di cui circa milioni per ciascuna delle città metropolitane del Centro Nord, tra cui Venezia, e circa 9 milioni ciascuna per quelle del Sud. Gli assi del programma riguardano l'agenda digitale urbana, il risparmio energetico e la mobilità intelligente, i servizi per l'inclusione sociale e le infrastrutture per l'inclusione, soprattutto edilizia sociale. Relativamente al Piano Casa, il Veneto viene considerato un caso di successo. La Regione Veneto stima infatti che fra il 21 e il 21 lo strumento abbia consentito investimenti per circa 3,2 miliardi, con un incidenza complessiva del 3% sul giro d'affari annuo del settore e di circa il 17% rispetto al costruito residenziale nuovo. Tra i grandi interventi infrastrutturali, si segnala la recente presentazione del progetto denominato Tresse Nuovo per la realizzazione di un canale di passaggio per le grandi navi da crociera, alternativo al passaggio attraverso la città storica. Il nuovo percorso è adiacente al polo industriale di Marghera, attraverso la bocca di porto di Malamocco. Il progetto sarà presentato ai ministeri competenti e dovrebbe sostituire interamente il precedente, che prevedeva lo scavo di un colossale canale. I lavori potrebbero durare meno di due anni con un costo stimato di 1 milioni di euro. Nomisma 19

4 Venezia OsservatoriosulMercatoImmobiliare,Novembre215 VENEZIACITTÀ Mercatodelleabitazioni Tavola1 Veneziacittà Abitazioniusate Principaliindicatoridimercato(secondosemestre215) Mercatodellacompravendita Zone Prezzi ( /mq) Variazioni semestrali(%) Variazioni annuali(%) Tempidivendita (mesi) Sconti (%) Zonedipregio Centro.5,2 1, 7, 11,9 3.96,, 7,5,2 Semicentro 3.153,9 1, 7, 13, Periferia ,1 2,1 7, 1,5 Mediaurbana Media13città (1) 3.6 1,2 1,6 7, ,2 2,5 13,(1) 7, 15, Mercatodellalocazione Canoni ( /mqxanno) Variazioni semestrali(%) Variazioni annuali(%) Tempidi locazione(mesi) Rendimentida locazione(%) Zonedipregio 26,1, 3,,2 Centro 169,1,7 3,,3 Semicentro 13,7,6 3,3,3 Periferia 15,1 1,2 3,, Zone Mediaurbana Media13città (1) (1),2, 3,5 97, 1,3 3,9,1 5,1 Mediasemplice Fonte:Nomisma Nel secondo semestre 215, per il mercato residenziale di Venezia città, i sentiment degli addetti ai lavori Prezzi Variazioni Variazioni confermano una domanda per acquisto Zone ( /mq) sem.(%) ann.(%) elocazionestabileintuttelezone,con Zonedipregio 6.161,1, segnalidiaumentonellezonedipregio Centro 5.261,5,3 ecentrali. Semicentro.6 1,1, Il mercato delle abitazioni usate ha Periferia 3.329,,1 assistito a una contrazione media Mediaurbana 3.956,5, annuale dei prezzi pari a 1,6%, dato Media13città ,1 2,1 sensibilmente migliorativo rispetto alla Fonte:Nomisma mediadelle13cittàmonitorate( 2,5%). Diminuisce di un punto percentuale lo sconto medio finale sul prezzo (13%), che varia sensibilmente nei diversi sub mercatiurbani(da1,5%inperiferiaa11,9%nellezonedipregio). Buona la performance dei prezzi delle abitazioni nuove, la cui flessione media annualeèmodestissima(,%annuale;,5%semestrale). Tavola2 Veneziacittà Abitazioninuove Recenti tendenzedeiprezzi(secondosemestre215) 19 Nomisma

5 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 215 Venezia L andamento complessivo delle abitazioni nuove di Venezia città è sensibilmente migliorativo rispetto alla media delle 13 città monitorate, per cui il decremento medio dei prezzi degli immobili nuovi è pari a 2,1%. Su base semestrale, inoltre, i canoni medi registrano un lieve segno positivo (+,2%), che contiene il decremento annuo a,%. I tempi medi di vendita e di locazione diminuiscono (rispettivamente pari a 7,5 mesi e 3,5 mesi), per tornare ai livelli del 211. Il rendimento lordo medio annuo da locazione (,1%) rimane inferiore di un punto percentuale al benchmark della media delle 13 città maggiori. Figura 3 Venezia città Abitazioni usate Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) 1 Figura Venezia città Abitazioni usate Sconto medio praticato sul prezzo (%) 16 Mesi 6 % Secondi semestri Tempo di vendita Tempo di locazione Secondi semestri Secondo gli operatori del settore, nel 215 la domanda per acquisto di immobili residenziali a Venezia città ha rappresentato circa il % della domanda totale. Il finanziamento delle compravendite è associato all accensione di un mutuo solamente nel 23% dei casi, contro il 6,% relativo alla media delle 13 città monitorate. Venezia città Focus sul mercato residenziale (secondo semestre 215) Domanda per acquisto e locazione Ricorso al mutuo da parte degli acquirenti 62,1% 66,7% 5,1% 56,3% Domanda per locazione 65,% 77,2% 6,5% 77,% Compravendite senza mutuo Domanda per acquisto Compravendite con mutuo 37,9% 33,3% 5,9% 3,% 35,% 22,% 35,5% 23,% Nomisma 191

6 Venezia OsservatoriosulMercatoImmobiliare,Novembre215 Mercatodegliuffici Tavola3 Veneziacittà Uffici Principaliindicatoridimercato(secondosemestre215) Mercatodellacompravendita Zone Prezzi ( /mq) Variazioni semestrali(%) Variazioni annuali(%) Tempidivendita (mesi) Sconti (%) Centro 5.359,2, 9,9 13,5 Semicentro.173,7,5 9,5 13,5 Periferiaterziaria 3.3 2,1 3, 1,1 1, Periferia , 3,2 1,3 15,2 Mediaurbana ,2 2, 1, 1.9 1,3 3,2 Media13città (1) 1,(1) 1, 17, Mercatodellalocazione Canoni ( /mqxanno) Variazioni semestrali(%) Variazioni annuali(%) Tempidi locazione(mesi) Rendimentida locazione(%) Centro 23,3,3 6, 3, Semicentro 167,5,7 6,, Periferiaterziaria 136,2 1, 6,9, Zone Periferia 1,1 1,9 6,3, Mediaurbana 13,1 1, 6,5(1), Media13città (1) 96 1, 2,5 6,6 5, Mediasemplice Fonte:Nomisma Figura5 Veneziacittà Uffici Tempimedi divenditaedilocazione(mesi) Figura6 Veneziacittà Uffici Scontomedio praticatosulprezzo(%) % Mesi Secondisemestri Tempodivendita Fonte:Nomisma Tempodilocazione Secondisemestri Fonte:Nomisma Perilcompartodegliufficinelcapoluogoveneziano,glioperatorisegnalanoofferta e domanda stabile per compravendita e locazione e stazionarietà del numero dei contratti. Diminuiscono su base annuale i tempi medi di vendita (1 mesi) e restano stabili quellidilocazione(6,5mesi),pureinpresenzadiunariduzionemediadellosconto subaseannua,inunrangechevadal13,5%dicentroesemicentroal15,2%della periferia. 192 Nomisma

7 OsservatoriosulMercatoImmobiliare,Novembre215 Venezia I prezzi diminuiscono mediamente del 2,% su base annuale (dato migliorativo rispetto al 3,2% della media delle 13 città) e dell 1,2% semestrale, e risultano praticamentestabiliincentroesemicentro,condiminuzioniintornoallo,5%. Labuonaperformancedegliufficiriguardaancheicanoni,chemediamentesubase semestralerisultanostabili(,1%).ilrisultatomiglioreinquestosegmentoèquello dellaperiferiaterziariache,subasesemestrale,registraunsegnopositivo(+,2%). Irendimentimedilordidalocazionerimangonostabilisul%annuo. Mercatodeinegozi Tavola Veneziacittà Negozi Principaliindicatoridimercato(secondosemestre215) Mercatodellacompravendita Zone Prezzi ( /mq) Variazioni semestrali(%) Variazioni annuali(%) Tempidivendita (mesi) Sconti (%) Centro 13.91,6,5 6,1,5 Semicentro 6.7, 1,6 6,9 11,5 Periferia 3.375,,6 9,5 1, Mediaurbana 5.73,2,6 7,5(1) 11,5(1) ,1 2,3 Media13città 9,7 16, Mercatodellalocazione Zone Centro Semicentro Canoni ( /mqxanno) Variazioni semestrali(%) Variazioni annuali(%) Tempidi locazione(mesi) Rendimentida locazione(%) , 1,,1 7, 56,1,,7 7,5 Periferia 257 1,7 2, 6,2 7,6 Mediaurbana 2,3 1, 5,(1) 7, , 2,2 Media13città (1) 6,2 7,3 Mediasemplice Fonte:Nomisma Nel secondo semestre 215, il comparto commerciale di Venezia città presenta performance migliori rispetto agli altri comparti. Se i sentiment degli operatori riportano stazionarietà generalizzata di domanda e offerta e numero di contratti stabili, segnali di una maggiore dinamicità rispetto agli ultimi anni arrivano dalle tempistiche di collocamento sul mercato: diminuiscono, infatti, i tempi medi di vendita(7,5mesi),dioltre2mesiinferioriallamediadelle13cittàmonitorate,edi locazione (5 mesi). Il mercato resta meno dinamico in periferia, dove, per il collocamento,sononecessari9,5mesi,tuttaviainferioriagli11,5mesiregistratiun annofa. Sul fronte della compravendita, in quasi tutte le localizzazioni si è registrato un aumentodeiprezzimedi(faeccezionelaperiferia),chenelcentrosiassestanosu unincoraggianterisultatodel+,6%subasesemestrale,chetrovaconfermaanche Nomisma 193

8 Venezia Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 215 su base annuale (+,5%). Con la ripresa del mercato, diminuiscono anche gli sconti medi accordati in fase di negoziazione (11,5%), anch essi molto diversificati in base alla localizzazione, dal momento che in periferia arrivano al 1,% del prezzo richiesto iniziale, mentre nel centro non superano quota,5%. Come atteso, i risultati del comparto locativo sono in linea: si è pressoché azzerata la flessione semestrale media (,3%) dei canoni, con declinazioni molto diverse a seconda della localizzazione; in periferia i canoni dei negozi sono diminuiti dell 1,7% su base semestrale, mentre nel centro si è registrato un aumento dell 1%. La buona performance semestrale porta il risultato medio annuale dei canoni a 1%, contro il 2,2% della media delle 13 città. I rendimenti (7,6%) restano stabili per tutte le localizzazioni urbane, come sempre più lusinghieri rispetto alla media delle 13 città (7,3%). Mesi Figura 7 Venezia città Negozi Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) 1 6 % Figura Venezia città Negozi Sconto medio praticato sul prezzo (%) Secondi semestri Tempo di vendita Tempo di locazione Secondi semestri 19 Nomisma

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