TRIBUNALE DI SALERNO Proc. N 45/ III SEZIONE CIVILE - UFFICIO ESECUZIONI IMMOBILIARI Debitore Esecutato: OMISSIS Creditore Procedente: OMISSIS

Transcript

1 INDICE: VOLUME 1 DI 2 1. PREMESSA E QUESITI DI STIMA pag PRECISAZIONE INTRODUTTIVA. pag SITUAZIONE DEBITORIA... pag BENI PIGNORATI ELENCATI NELL ATTO DI PIGNORAMENTO. pag QUADRO DELLE ATTIVITA SVOLTE. pag RISPOSTE AI QUESITI DEL G.E. pag Accertamenti catastali degli immobili.. pag Confini e descrizione degli immobili pag Verifica corrispondenza con i dati riportati nell atto di pignoramento. pag Dati relativi al possesso e/o all occupazione dell immobile.. pag STIMA pag Criteri di Stima. pag Stima delle quote pignorate. pag Formazione dei lotti pag RIEPILOGO FINALE... pag VERBALE DI DEPOSITO PERIZIA.. pag NOTA SPESE E PROPOSTA COMPETENZE... pag. 41 ALLEGATI: 1. Materiale fotografico; 2. Planimetrie catastali scala 1:4.000 e scheda catastale fabbricato sc.1:200; 3. Tabella stima fabbricato in formato A3; 4. Stralcio Carta IGM scala 1: e Stralcio Ortofoto (non in scala); 5. Verbali di accesso; 6. Certificati; 7. Atto pubblico di donazione divisione; 8. Documentazione condono edilizio e relativi grafici di progetto; VOLUME 2 DI 2 9. Grafici stato di fatto in scala 1:100 e tabella stima fabbricato in formato A3; 10. Planimetria lotto uno e lotto due; 11. Ispezione ipotecaria; 12. Verifica presenza contratti d affitto registrati; 13. Visure catastali attuali e storiche, per immobile e per soggetto; 14. Decreto di Nomina e Verbale conferimento incarico CTU; 15. Comunicazioni ed altro; 16. Documentazione spese CTU; 17. CD; 1

2 RELAZIONE DI CONSULENZA 45/ PREMESSA E QUESITI DI STIMA Con Provvedimento di nomina dell Ill. mo G.E. Dott. Alessandro Brancaccio, in data 08 marzo 2011, il sottoscritto Dott. Francesco Volonnino, regolarmente iscritto all Ordine dei Dottori Agronomi e dei Dottori Forestali della Provincia di Salerno al n. 649 e all Albo dei Consulenti Tecnici dell intestato Tribunale, è stato nominato CTU nella procedura esecutiva immobiliare n. 45/2006 del R.E., relativamente alla stima di alcuni beni immobili pignorati, siti nel Comune di Eboli (SA). Il giuramento di rito è avvenuto all udienza del 24 marzo 2011 e in quella sede si è accettato l incarico di rispondere ai seguenti quesiti: (Cfr. Allegato n. 14) 1) Se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la documentazione ex art. 567 cod. proc. civ. è necessaria e, tuttavia, manca in atti o è inidonea, riferisca l esperto di tale assenza o inidoneità e restituisca gli atti senz altra attività, ma dopo il termine da lui fissato per la prosecuzione delle operazioni; 2) Se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea, proceda secondo i quesiti da 4 a 12; 3) se i beni pignorati consistono sia in beni per i quali la detta documentazione è necessaria e, tuttavia, manca o è inidonea, sia in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea, proceda l esperto a redigere, in via preliminare, una descrizione riassuntiva dei beni per i quali la documentazione è mancante e/o inidonea (descrizione da accludere, a guisa di introduzione, alla relazione in risposta agli altri quesiti) e proceda, limitatamente agli altri beni, secondo i quesiti postigli da 4 a 12; per i beni per i quali la documentazione è completa ed idonea: 4) identifichi con precisi dati catastali e confini e descriva dettagliatamente l immobile pignorato, verificando la corrispondenza con i dati riportati nell atto di pignoramento e l eventuale sussistenza di altre procedure esecutive gravanti sul medesimo; in tal caso, sospenda le operazioni peritali, relazionando al g.e.; 5) precisi la provenienza del bene al debitore esecutato e se questi risulta essere l unico proprietario, producendo anche l atto in virtù del quale ha acquisito la proprietà; segnali, altresì, eventuali acquisti mortis causa non trascritti; 2

3 6) valuti la possibilità di una divisione dei beni in caso di comproprietà e, ove sussistano i presupposti, predisponga un progetto di divisione in natura dei medesimi, con la specifica indicazione dei comproprietari e delle loro generalità, la formazione delle singole masse e la determinazione degli ipotetici conguagli in denaro; 7) dica dello stato di possesso del bene, con l indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato e della consistenza del nucleo familiare dell occupante, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento, di cui dovrà specificare la data di scadenza della durata, la data di scadenza per l eventuale disdetta, l eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio, e di diritti reali (quali usufrutto, uso, abitazione, servitù, etc.) che delimitino la piena fruibilità del cespite, indicando, anche per questi ultimi, l eventuale anteriorità alla trascrizione del pignoramento; 8) indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato a tal uopo, producendo l estratto dell atto di matrimonio ed evidenziando la sussistenza di eventuali convenzioni patrimoniali riportate a margine dello stesso e la data della relativa annotazione; 9) riferisca dell esistenza di formalità, vincoli od oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico, ovvero di natura paesaggistica e simili. Indichi, in particolare, l importo annuo delle spese fisse di gestione o manutenzione (es. spese condominiali ordinarie); le eventuali spese straordinarie già deliberate, ma non ancora scadute; le eventuali spese condominiali scadute e non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia; le eventuali cause in corso; le domande giudiziali (precisando se le cause con le stesse introdotte siano ancora in corso ed in che stato), le convenzioni matrimoniali e i provvedimenti di assegnazione della casa coniugale trascritti contro il debitore e, quanto a questi ultimi, anche solo emessi prima del pignoramento, nonché le eventuali obbligazioni propter rem); 10) riferisca dell esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente (come iscrizioni ipotecarie, trascrizione di pignoramenti, trascrizione di sequestri conservativi, etc.), indicando in particolare i creditori iscritti (cioè i creditori muniti di ipoteca o privilegi immobiliari) e i costi per le relative cancellazioni; 11) acquisisca e depositi aggiornate visure catastali ed ipotecarie per immobile e per soggetto (a favore e contro), queste ultime in forma sintetica ed integrale, riferite almeno al ventennio antecedente la data 3

4 di conferimento dell incarico, segnalando eventuali discrasie tra le risultanze delle stesse all esito di accurato controllo incrociato; 12) riferisca della verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso; in particolare indichi la destinazione urbanistica del terreno risultante dal certificato di destinazione urbanistica di cui all art. 30 del T.U. di cui al D.P.R n. 380, nonché le notizie di cui all art. 46 di detto T.U. e di cui all art. 40 della L n.47, e succ. mod.; in caso di insufficienza di tale notizie, tale da determinare la nullità di cui all art. 46, comma 1, del citato T.U., ovvero di cui all art. 40 comma 2, della citata L.47/85, faccia di tanto l esperto menzione nel riepilogo, con avvertenza che l aggiudicatario potrà, ricorrendone i presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all art. 46, comma 5, del citato T.U. e di cui all art. 40 comma 6, della citata L. 47/85; quantifichi, poi, le eventuali spese di sanatoria e di condono; 13) determini il valore con l indicazione del criterio di stima adottato al fine della determinazione del prezzo base di vendita, comunque fornendo elementi di riscontro (quali borsini immobiliari, pubblicazioni di agenzie immobiliari, copie di atti pubblici di vendita di beni con analoghe caratteristiche) ed anche formando, al principale fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione dei beni, lotti separati. Esponga, altresì, analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima considerati per lo stato d uso e la manutenzione dell immobile, per lo stato di possesso del medesimo, per i vincoli ed oneri giuridici non eliminabili dalla procedura, l abbattimento forfettario per assenza di garanzia per vizi occulti nonché per eventuali spese condominiali insolute, la necessità di bonifica da eventuali rifiuti, anche tossici o nocivi. Nel caso si tratti di quota indivisa, fornisca la valutazione dell intero e della sola quota, tenendo conto della maggior difficoltà di vendita per le quote indivise. 14) corredi la relazione da presentare anche in formato e su supporti informatici (e segnatamente in formato testo o Word per Windows Microsoft, nonché pdf per Adobe Acrobat) o equivalente di una planimetria e di riepilogo o descrizione finale in cui sinteticamente, per ciascun lotto, indichi: la sommaria descrizione, il comune di ubicazione, frazione, via o località, confini, estensione e dati catastali (limitati: per i terreni, al foglio, alla particella, all estensione ed al tipo di coltura; per i fabbricati, al foglio, alla particella ed all eventuale subalterno, al numero di vani ed accessori, al numero civico, al piano ed al numero di interno); l attuale proprietario e, comunque, il titolo di provenienza del bene, l eventuale stato di comproprietà, le iscrizioni e le trascrizioni sul medesimo gravanti, lo stato di occupazione, le regolarità edilizio-urbanistiche, l abitabilità e agibilità, il valore del bene da porre a base d asta; 4

5 15) estragga reperto fotografico anche in formato digitale, secondo le specifiche di cui al foglio di raccomandazioni consegnato contestualmente dello stato dei luoghi, comprensivo, in caso di costruzione, anche degli interni. 2. PRECISAZIONE INTRODUTTIVA Prima di procedere, è necessario sottolineare che su tutti i beni pignorati è presente un Ordinanza di sequestro conservativo. (Vedi Allegato n. 11). La tabella che segue, mostra: le quote di proprietà del debitore, le quote interessate dall Ordinanza di sequestro conservativo (anno 2003) e le quote pignorate (anno 2005). La colonna finale, infine, mostra le risultanze delle visure catastali effettuate. OMISSIS Quindi, prima del pignoramento le quote già erano sottoposte a sequestro conservativo. (Vedi oltre) 3. SITUAZIONE DEBITORIA Dalla lettura dell Atto di pignoramento immobiliare, notificato al debitore esecutato il 14/12/2005, si evince, che la procedura è stata attivata allo scopo di recuperare un credito di 7.891,20 oltre spese successive, vantati della OMISSIS in qualità di creditore procedente. Oltre a quanto riferito, risulta pure in atti il seguente INTERVENTO: OMISSIS Ovviamente, le somme devono considerarsi al netto delle spese, interessi e quant altro necessario per il completo soddisfo dei creditori (procedente ed intervenuto). 4. BENI PIGNORATI ELENCATI NELL ATTO DI PIGNORAMENTO Il CTU, ha ritenuto opportuno richiamare i beni pignorati, così come riportati nell Atto di pignoramento immobiliare: 5

6 Beni oggetto di pignoramento individuati al N.C.E.U. nel Comune di EBOLI (SA) ANNO 2005 N.C.T./ N.C.E.U. Fg. P.lla Sub. indirizzo Nat. Vani Quote pignorate N.C.E.U Via Cupe Inferiore, 25, p. S1 A3 16 1/3 piena proprietà + 2/3 nuda proprietà Beni oggetto di pignoramento individuati al N.C.T. nel Comune di EBOLI (SA) ANNO 2005 N.C.T./ N.C.E.U. N.C.T. 27 Fg. P.lla Natura 1104 (ex 543/a) Sup. (mq.) Quote pignorate terreno 241 1/3 di piena proprietà + 2/3 di nuda proprietà N.C.T (ex 543/d) terreno 464 1/3 di piena proprietà + 2/3 di nuda proprietà N.C.T terreno /3 di piena proprietà N.C.T terreno /3 di piena proprietà LEGENDA: N.C.E.U. = Nuovo Catasto Edilizio Urbano (fabbricati); N.C.T. = Nuovo Catasto Terreni (terreni); 5. QUADRO DELLE ATTIVITA SVOLTE Ai fini dell espletamento dell incarico nei termini assegnanti, sono state condotte le seguenti attività: - 24 marzo 2011 partecipazione all udienza di giuramento e contestuale esame degli atti del procedimento; - 11 aprile 2011 il CTU si reca presso l Agenzia del Territorio di Salerno per il rilascio di visure catastali e le relative mappe, per inquadrare l area oggetto di studio, verificarne la superficie ed il possessore; - 29 aprile 2011 Il CTU fissa la data d inizio delle operazioni peritali convocando le parti e il debitore esecutato, tuttavia, su richiesta di quest ultimo, per causa di salute, il predetto sopralluogo è stato spostato al 16 maggio 2011 stessa ora e stessi luoghi. E da sottolineare, altresì, che il CTU si è adoperato facendo richiesta scritta di 6

7 differimento delle operazioni peritali all Ill. mo G.E., mostrando in allegato, il certificato medico del debitore esecutato. (Cfr. Allegato n. 15) La richiesta ed il certificato medico sono allegati al presente elaborato peritale. 16 maggio 2011 alle ore 15:30-1 ACCESSO (inizio operazioni peritali). Previa formale comunicazione alle parti ed al creditore intervenuto, il CTU ha effettuato il primo accesso sui luoghi oggetto della presente procedura esecutiva immobiliare. Risultavano presenti: l Avv. Francesca Del Mercato, OMISSIS Il CTU ha dato inizio alle operazioni peritali le quali sono consistite inizialmente in una prima visione dello stato dei luoghi, limitatamente ai beni siti in Via Cupe Inferiore n. 25 di Eboli (SA). Per i predetti beni sono state confrontate planimetrie, ortofoto, si è proceduti a misurare i singoli vani di una parte del fabbricato oggetto di pignoramento e sono state scattate diverse foto. Parte del fabbricato, consistente in una porzione di unità immobiliare del piano rialzato e avente ingresso separato, non è stato possibile visionarla per mancanza delle chiavi da parte del debitore esecutato. 25 maggio 2011 alle ore 15:30-2 ACCESSO Risultavano presenti, oltre al CTU Dott. Agr. Francesco Volonnino e il suo collaboratore di fiducia Omissis.Tutti insieme ci siamo recati presso l immobile pignorato sito in Località Chiusa di Perillo Boscariello del Comune di Eboli, ma, prima di accedere a detti immobili il Sig. Omissis fa la seguente dichiarazione riportata nel verbale di sopralluogo: Omissis accompagna il CTU davanti all accesso di detto immobile e si allontana. Egli non ha nessuna possibilità di accedere da dodici anni, causa mancanza di possesso e di una controversia con gli occupanti degli immobili eredi Omissis (Causa Civile in corso Avv. Enrico Tortolani). (Cfr. Allegato n. 5). Prima di allontanarsi, il Sig. Omissis viene reso edotto, che le operazioni peritali proseguiranno il giorno 31 maggio 2011, stessa ora e stessi luoghi. A questo punto il CTU contatta telefonicamente il Sig. Omissis, attuale possessore dell immobile in Località Chiusa di Perillo Boscariello e non presente momentaneamente in zona, il quale, una volta raggiunti, non ha autorizzato il CTU a prendere visione dello stato dei luoghi. Spiegato in modo bonario la situazione, e, visto che il sottoscritto doveva ritornare presso gli immobili siti in Via Cupe Inferiore, 25 di 7

8 Eboli, lo stesso CTU comunicava verbalmente che sarebbe ritornato il giorno 31 maggio maggio 2011 alle ore 15:30-3 ACCESSO Risultava presente oltre al CTU Dott. Francesco Volonnino e il suo collaboratore di fiducia Geom. Omissis, anche il Sig. Omissis, debitore esecutato. Le operazioni peritali sono continuate, prendendo visione della restante parte del fabbricato ubicato alla Via Cupe Inferiore, 25 di Eboli (SA), di cui non era stato possibile accedervi nel corso dei precedenti accessi, in quanto, il Sig. Omissis, aveva verbalmente riferito che detta porzione di fabbricato è in possesso, a titolo gratuito, della Sig.ra Omissis non presente in zona. Tale parte di fabbricato è rappresentato da una porzione del piano rialzato, avente ingresso separato. Nello specifico sono state confrontate le planimetrie catastali con lo stato dei luoghi, si è proceduto a misurare i vani presenti e sono state scattate diverse foto. Il Omissis si è allontanato alle ore Successivamente, il CTU e il suo collaboratore, si sono nuovamente recati presso gli immobili siti in Località Chiusa di Perillo Boscariello, sempre nel Comune di Eboli, rappresentati da un appezzamento di terreno agricolo e descritti al N.C.T. al Fg. 24 p.lle nn Sul posto, il CTU ha rilevato la presenza del Omissis il quale, avendo capito la situazione, riferisce di essere proprietario e possessore del bene oggetto di pignoramento. Il Sig. Omissis riferisce, altresì, che detti immobili sono sottoposti a sequestro conservativo. (Cfr. Allegato n. 5) Il CTU ha preso visione dello stato dei luoghi, ha confrontato planimetrie, ortofoto, confini e ha scattato alcune foto giugno 2011 Il CTU si reca presso il Comune di Eboli (SA) - Ufficio Tecnico, per richiedere il certificato di destinazione urbanistica e la documentazione necessaria a verificare la regolarità urbanistica del fabbricato, sito in Via Cupe Inferiore n. 25. (Cfr. Allegato n. 6) giugno 2011 Il CTU si reca presso l Agenzia delle Entrate di Eboli, per richiedere la documentazione necessaria per l espletamento dell incarico. (Cfr. Allegato n. 12). 8

9 - 27 giugno 2011 Il CTU si reca presso l Agenzia del Territorio di Salerno per il rilascio di visure catastali attuali e storiche, per soggetto e per immobile aggiornate, con le relative mappe. (Cfr. Allegato n. 13) luglio 2011 Il CTU si reca presso il Comune di Eboli (SA) - Ufficio Anagrafe e Stato Civile per richiedere alcuni certificati. (Cfr. Allegati n. 6) luglio 2011 Il CTU si reca presso l Agenzia del Territorio Ufficio Provinciale di Salerno Servizio Pubblicità Immobiliare (Conservatoria dei RR.II. di Salerno), per effettuare un ispezione ipotecaria. (Cfr. Allegato n. 11) luglio 2011 Il CTU si reca presso l Archivio Notarile Distrettuale di Salerno per richiedere copia dell Atto pubblico di donazione - divisione luglio 2011 Il CTU si reca presso l Archivio Notarile Distrettuale di Salerno per ritirare copia dell Atto pubblico di donazione - divisione. (Cfr. Allegato n. 7) luglio 2011 Il CTU si reca presso l URP del Comune di Eboli per ritirare le copie relative alla Concessione edilizia in sanatoria e i relativi grafici di progetto. Le attività si sono concluse con: 1) ricerche di mercato: (fonti: agenzie immobiliari, vetrine delle offerte su internet, studi tecnici più accreditati, annunci aste e vendite giudiziarie). (Cfr. Allegato n. 15) 2) predisposizione, stesura, copia, collazione e deposito della presente relazione (anche in formato e su supporto informatico CD ROM), unitamente a tutti gli allegati, inviandone copia, con raccomandata A/R, ai creditori (procedente ed intervenuto) e al debitore esecutato. 6. RISPOSTE AI QUESITI DEL G.E. (1) - Se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la documentazione ex art. 567 ced. proc. civ. è necassaria e, tuttavia, manca in atti o è inidonea, riferisca l'esperto di tale assenza o inidoneità e restituisca gli atti senz'altra attività, ma dopo il termine da lui fissato per la prosecuzione delle operazioni; La documentazione ipocatastale depositata dal creditore procedente è idonea, quindi si passa direttamente a rispondere dal quarto quesito. 9

10 (4) - identifichi con precisi dati catastali e confini e descriva dettagliatamente l immobile pignorato, verificando la corrispondenza con i dati riportati nell atto di pignoramento e l'eventuale sussistenza di altre procedure esecutive gravanti sul medesimo; in tal caso, sospenda le operazioni peritali, relazionando al g.e. ; 6.1. Accertamenti catastali degli immobili - Comune di EBOLI (SA) - Gli immobili pignorati sono iscritti al Nuovo Catasto Terreni (N.C.T.) e Nuovo Catasto Edilizio Urbano (N.C.E.U.) del Comune di Eboli (SA) e riportati secondo le seguenti schede che derivano da visure catastali effettuate presso l Agenzia del Territorio di Salerno e allegate alla presente relazione di consulenza (Cfr. Allegato n. 13): OMISSIS OMISSIS OMISSIS Confini e descrizione degli immobili I beni oggetto di pignoramento sono rappresentati da due corpi immobiliari dislocati in due diverse località, distanti in linea d aria circa 4 km, entrambi ricadenti nel territorio comunale di Eboli (SA). (Cfr. Allegato n. 4) Il primo corpo immobiliare è composto da un fabbricato urbano con la rispettiva corte, ubicato alla Via Cupe Inferiore di Eboli (SA) a qualche centinaio di metri di distanza dello svincolo autostradale. Di tutto il fabbricato, però, la parte colpita da pignoramento è solo la porzione destra dello stesso (cioè la metà destra nel prospetto di Via Cupe Inferiore), avente ingresso dal numero civico 25. Infatti, dalla lettura dell atto di divisione donazione del 02/03/1999 allegato alla presente relazione, si evince che l intero fabbricato, edificato dai Sigg. Omissis, è stato diviso in senso trasversale (in direzione Nord Sud), tra i figli: Omissis. (Cfr. Allegato n. 4 e 7) 10

11 La germana Omissis risulta proprietaria e occupa la porzione sinistra del fabbricato (metà sinistra del fabbricato nel prospetto di Via Cupe Inferiore) con ingresso separato dal civico 23, mentre il Sig. Omissis, ne occupa la porzione destra (metà destra del fabbricato nel prospetto di Via Cupe Inferiore), con ingresso separato dal civico, 25. Ne consegue, che, la porzione destra del fabbricato colpita da pignoramento, presenta il confine Est senza soluzione di continuità con proprietà Omissis. Infatti, anche la corte urbana, seppur frazionata, non presenta una divisione netta. L intero fabbricato, quindi, rientra nella tipologia edilizia della cosiddetta casa bifamiliare isolata o villino. Essa si sviluppa su quattro livelli di piano, ovvero: piano seminterrato, piano rialzato, primo piano e secondo piano. (N.B.: sulla scheda catastale rispettivamente: piano seminterrato, primo piano, secondo piano e terzo piano o piano sottotetto). (Cfr. Allegato n. 2) Tutto il fabbricato insiste su lotto di pertinenza di circa 507 mq. oltre la corte, ed è riportato in mappa catastale Wegis al Foglio 27 con la particella n (Cfr. Allegato n. 2) La porzione in testa al debitore esecutato, è individuata al N.C.E.U. al Foglio 27 particella n Sub 3 (Piano S ) e presenta Categoria A/3, Classe 1, Consistenza 16 vani e Rendita di 1.280,81, mentre le particelle nn e 1107 del Foglio 27 N.C.T., oggi vanno a costituire la rispettiva corte urbana. Tale bene immobile è pervenuto al debitore esecutato mediante Istrumento (Atto Pubblico) del 02/03/1999 Voltura n /1999 in atti dal 06/11/2000 (prot. n ) Repertorio n Rogante Torella Pasquale Sede: Nocera Inferiore Registrazione: UR Sede Salerno n: 1 del 16/03/1999 donazione - divisione. Esso Confina: a Nord con la strada comunale Via Cupe Inferiore, da cui si accede; a Sud con la particella n. 555 del Foglio 27 N.C.T.; ad Est, senza soluzione di continuità, con la germana Omissis ad Ovest con la particella n. 128# del Foglio 27 N.C.T.; il tutto fatti salvi soppressioni e/o frazionamenti. L edificio, esternamente, risulta rifinito con intonaco civile per esterni su tutte le facciate. Gli impianti idrico ed elettrico sono apparsi nella norma, mentre le condizioni complessive di conservazione e manutenzione risultano piuttosto buone. Come già detto, da un punto di vista distributivo e tipologico, la porzione di fabbricato in esame, si presenta ben articolato sui quattro livelli che li compongono. 11

12 Il piano seminterrato adibito a garage, cantina e deposito, si caratterizza per la realizzazione di un ampia tavernetta ben rifinita (vano deposito-cantina), nella cui area prende posto anche uno spazio adibito a cucina, salotto ed un camino. In un angolo della tavernetta, inoltre, in direzione Sud-Ovest, troviamo anche un forno a legna. Completano il piano seminterrato: oltre il deposito-cantina adibita a tavernetta, un garage, un deposito, un W.C., un ingresso e vano scala. (Cfr. Allegato n. 2 Foto nn. 4 e 5) Al piano seminterrato si può accedere: o dall ingresso a Sud del fabbricato o dall interno del fabbricato stesso (piano rialzato) tramite una scala interna che conduce al predetto livello di piano. (Cfr. Allegato n. 2 Foto nn ) L ingresso principale del fabbricato è localizzato lungo il lato Ovest (lato destro nel prospetto di Via Cupe Inferiore), dove, percorrendo una scala composta da 7 gradini, ci si immette direttamente al piano rialzato. (Cfr. Allegato n. 1 Foto nn. 14 e 37) Il piano rialzato è stato suddiviso dal debitore esecutato in due sub unità immobiliari completamente indipendenti e aventi ingressi separati. (Cfr. Allegato n. 1 Foto n. 14) La prima sub unità immobiliare, adibita ad abitazione, è stata utilizzata dal debitore esecutato come deposito materiale per ufficio. Presenta ingresso separato e si compone di una scala esterna, un ingresso (A), una scala interna (B), tre camere, un W.C. e un balcone. (Cfr. Allegato n. 1 Foto nn. 14, A, B, 15,16,17,18 e 19 e Allegato n. 9) Dall ingresso (A) di detta sub unità, si può accedere: o ai livelli superiori (zona giorno e zona notte), o al livello inferiore (garage, deposito - cantina, altri), per mezzo di scala interna (B). (Cfr. Allegato n. 1 Foto nn. 14, A, B e Allegato n. 9) Sullo stesso livello di piano, ma con ingresso separato, è presente l altra sub unità immobiliare, che si compone di una cucina - soggiorno, un disimpegno, due camere, un W.C. e due balconi. Questa sub unità immobiliare, al momento dell accesso, non era in possesso del debitore esecutato. (Cfr. Allegato n. 1 Foto nn. da 7 a 13 + Allegato 9) Il primo piano, adibito ad abitazione, si caratterizza per un ampio ingresso-soggiorno e la presenza di un cavedio centrale. Completano il primo piano: oltre all ingressosoggiorno, una scala, una camera, una cucina-pranzo, un lavatoio, un W.C., una camera e tre balconi. (Cfr. Allegato n. 1 Foto nn. da 20 a 29 + Allegato n. 9) Dal primo piano, percorrendo la scala interna, si raggiunge, infine, il secondo piano. 12

13 Il secondo piano, sempre adibito ad abitazione, si compone di: un ingresso, un W.C., due camere, un disimpegno e un ripostiglio. (Cfr. Allegato n. 1 Foto n. da 30 a 35 + Allegato n. 9) Un cenno particolare va rivolto agli spazi interni ed esterni pavimentati, nonché sul terreno di pertinenza in parte organizzato a prato e giardino, che si distinguono per la cura e il buono stato di manutenzione, anche se per maggiori dettagli si rinvia ai grafici e al rilievo fotografico allegati. (Cfr. Allegato n. 1 Foto nn. da 36 a 38) Sinteticamente si riportano le principali caratteristiche costruttive e di rifinitura: Strutture: di fondazione e di elevazione in calcestruzzo armato con solai in laterizi e cemento armato gettati in opera con copertura costituita in parte a tetto con solaio inclinato in latero-cemento e parte a terrazzo praticabile; Intonaci/finiture interne del fabbricato: Intonaco civile per interni e idropittura delle pareti lavabile. Bagni e cucina in marmo e ceramica; Pavimentazione: si va dal cotto (tavernetta, prima parte del vano scala del piano seminterrato), al marmo (ingresso primo piano, scala interna) fino a piastrelle in ceramica (bagni, camere da letto, cucina, ripostiglio, disimpegno, etc.); Impianto di riscaldamento: presente; Infissi esterni: in legno del tipo romana ; Infissi interni: porte in legno con vetro colorato ben rifinite; finestra con infissi in legno con doppio vetro; Segno di dissesto e degrado: Segni di condensa nell ampio salone al primo piano e segni di risalita capillare nel piano seminterrato. Spazi e sistemazione esterna: corte urbana recintata lungo i lati Nord, Ovest e Sud, con spazi pavimentati e variamente articolati, parcheggio privato coperto con struttura in legno, giardino, gazebo all aperto. Il confine Est è in comune (senza soluzione di continuità) con la germana del debitore esecutato Sig.ra Omissis; Giudizio sullo stato complessivo di manutenzione: Buono. Sono presenti impianto TV, telefono, citofono. 13

14 Il secondo corpo immobiliare è ubicato, in linea d aria, a circa 4 km di distanza da Via Cupe Inferiore 25, in direzione Sud - Ovest. (Cfr. Allegato n. 1 Foto nn. 39 e 40.) Si raggiunge percorrendo la strada comunale Via Giustino Fortunato di Eboli, in direzione Battipaglia (zona industriale). Dopodiché alla Località Chiusa di Perillo - Boscariello, quasi ai confini col Comune di Battipaglia, si devia a sinistra, e, attraversando una stradina non asfaltata, si raggiunge detto fondo. E da sottolineare che detto immobile non è in possesso del debitore esecutato, anzi, c è una causa in corso, come dichiarato a verbale dal debitore esecutato. (Cfr. Allegato n. 5) E costituito da un appezzamento di terreno agricolo, che, al momento del sopralluogo, era libero da coltivazioni e presentava caratteristiche di seminativo irriguo. Risulta riportato al N.C.T. al Foglio 24 particelle nn. 415 e 890 avente una superficie totale di mq circa. Confina: a Nord con la particella n del Foglio 24 N.C.T.; a Sud con la particella n. 1400# e particella 602 del Foglio 24 N.C.T.; ad Est con la particella n del Foglio 24 N.C.T.; ad Ovest con le particelle nn. 137, 2172, 2171, 410, 892 del Foglio 24 N.C.T.; il tutto fatti salvi soppressioni e/o frazionamenti. L immobile è pervenuto al debitore esecutato mediante successione ereditaria della madre Omissis de cuius. (Cfr. Allegato n. 11) Verifica corrispondenza con i dati riportati nell Atto di pignoramento I dati riportati nell atto di pignoramento non coincidono del tutto. Le poche differenze riscontrate sono: a) Le particelle nn e 1107 del Foglio 27 N.C.T., elencate nell atto di pignoramento immobiliare, oggi costituiscono la corte urbana del fabbricato iscritto al N.C.E.U. Foglio 1106 Sub. 3. b) Le particelle nn. 415 e 890 del Foglio 24 N.C.T. sono catastalmente ancora intestate alla Sig.ra Omissis n. il 30/03/1930 ad Eboli, madre del debitore. c) Sulla mappa catastale Wegis, tutto il fabbricato e le rispettive corti, vengono riportate unicamente come particella n del Foglio 27; Non esistono altre procedure esecutive immobiliari in corso gravanti sui beni; esiste, invece, un Ordinanza di sequestro conservativo che diremo in seguito. 14

15 (5) - precisi la provenienza del bene al debitore esecutato e se questi risulta essere l'unico proprietario, producendo anche l'atto in virtù del quale ha acquisito la proprietà; segnali, altresì, eventuali acquisti mortis causa non trascritti ; Per quanto riguarda la provenienza dei beni oggetto di pignoramento, va riferito che essi derivano: in parte dall atto di donazione divisione redatto in data 02/03/1999 rogato dal notaio Torella Pasquale e parte per denuncia di successione in seguito al decesso avvenuto nel 1998 della Sig.ra Omissis, madre del debitore esecutato. Dall Atto di donazione - divisione del 02/03/1999, si evince che il debitore esecutato, ha acquisito i 2/6 di piena proprietà e 4/6 di nuda proprietà sulla metà destra del fabbricato (lato destro nel prospetto di Via Cupe Inferiore), comprese le rispettive corti di pertinenza, avendo il Sig. Omissis, padre del debitore, riservatosi l usufrutto per vita natural durante. (Cfr. Allegato n. 7) L altro corpo immobiliare, rappresentato da un appezzamento di terreno agricolo sito alla Località Chiusa di Perillo Boscariello di Eboli (SA), in testa alla Sig.ra Omissis, de cuius, madre del debitore, è pervenuto allo stesso per successione. Tuttavia, allo stato attuale, egli non ne è in possesso, anzi, esiste una controversia con gli occupanti degli immobili (Omissis) (Cfr. Allegato n. 5 + Allegato n. 11) (6) - valuti la possibilità di una divisione dei beni in caso di comproprietà e, ove sussistano i presupposti, predisponga un progetto di divisione in natura dei medesimi, con la specifica indicazione dei comproprietari e delle loro generalità, la formazione delle singole masse e la determinazione degli ipotetici conguagli in denaro; La porzione di fabbricato in testa al debitore esecutato, presenta ingresso separato, nonostante condivida parte della corte con la germana Omissis. Quindi, è possibile formare un lotto indipendente (fatto salvo dividere materialmente la corte di pertinenza in comune con la germana Antonietta). Per quanto riguarda il terreno agricolo sito alla Località Chiusa di Perillo Boscariello, di cui il Sig. Omissis non ne ha il possesso, è possibile formare, anche qui, un lotto indipendente, vendendo la quota pignorata. 15

16 (7) - dica dello stato di possesso del bene, con indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato e dalla consistenza del nucleo familiare occupante, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento, di cui dovrà specificare la data di scadenza della durata, la data di scadenza per l'eventuale disdetta, l'eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio, e di diritti reali (quali usufrutto, uso, abitazione, servitù, etc.) che delimitino la piena fruibilità del cespite, indicando, anche per questi ultimi, l'eventuale anteriorità alla trascrizione del pignoramento; Dati relativi al possesso e/o all occupazione degli immobili Come già enunciato, non tutti i beni pignorati sono in possesso del debitore esecutato. Nel caso del fabbricato urbano in Via Cupe Inferiore, 25 di Eboli, parte dell unità immobiliare al piano rialzato, avente ingresso separato, è stato dato in comodato d uso gratuito (in modo amichevole e senza atto pubblico), alla Omissis che all atto del primo accesso non era presente in zona per cui non era stato possibile accedervi per prenderne visione e misurare relativi vani. La restante parte del fabbricato è in possesso del debitore esecutato. Il nucleo familiare risulta composto oltre che dal debitore esecutato, anche dalla moglie e da due figlie, anche se, durante i sopralluoghi era presente solo il Sig. Omissis Su detto immobile è presente un usufrutto a favore del padre del debitore esecutato, Sig. Omissis. (Cfr. Allegato n. 7) L immobile è pervenuto al debitore, mediante Istrumento (Atto Pubblico) del 02/03/1999 Voltura n /1999 in atti dal 06/11/2000 (prot. n ) Repertorio: n Rogante: Torella Pasquale Sede: Nocera Inferiore Registrazione: UR Sede Salerno n: 1 del 16/03/1999 donazione divisione. (Cfr. Allegato n. 7) Per quanto riguarda, invece, l appezzamento di terreno agricolo sito in Località Chiusa di Perillo - Boscariello del Comune di Eboli, il Sig. Omissis, ha dichiarato a verbale che non ne ha il possesso, anzi, c è una causa in corso. (Cfr. Allegato n. 5) Da verifiche effettuate presso l Agenzia delle Entrate di Eboli (SA), risultano registrati due contratti di fitto con data antecedente il pignoramento. Tuttavia essi non 16

17 interessano i beni oggetto di studio. Si allegano al presente elaborato peritale solo per completezza d indagine. (Cfr. Allegato n. 12). (8) - indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato a tal uopo, producendo l'estratto dell'atto di matrimonio ed evidenziando la sussistenza di eventuali convenzioni patrimoniali riportate a margine dello stesso e la data della relativa annotazione ; Dall estratto per riassunto dal registro degli atti di matrimonio che si allega al presente elaborato peritale, alla voce Annotazioni, non vi è specificato nulla, questo significa che il debitore esecutato ha scelto il regime della comunione legale dei beni. (Cfr. Allegato n. 6). (9) - riferisca dell esistenza di formalità, vincoli od oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico, ovvero di natura paesaggistica e simili. Indichi, in particolare, l'importo annuo delle spese fisse di gestione o manutenzione (es. spese condominiali ordinarie); le eventuali spese straordinarie già deliberate, ma non ancora scadute; le eventuali spese condominiali scadute e non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia; le eventuali cause in corso; le domande giudiziali (precisando se le cause con le stesse introdotte siano ancora in corso ed in che stato), le convenzioni matrimoniali e i provvedimenti di assegnazione della casa coniugale trascritti contro il debitore e, quanto a questi ultimi, anche solo emessi prima del pignoramento, nonché le eventuali obbligazioni propter rem); Sui beni ubicati alla Località Chiusa del Perillo- Boscariello di Eboli (SA), identificati al N.C.T. Foglio 24 particelle nn. 415 e 890, costituiti da un appezzamento di terreno agricolo, grava una servitù coattiva di acquedotto con alcune limitazioni.(vedi Allegato n.11) 17

18 (10) - riferisca dell esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente (come iscrizioni ipotecarie, trascrizione di pignoramenti, trascrizione di sequestri conservativi, etc), indicando in particolare i creditori iscritti, (cioè i creditori muniti di ipoteca o privilegi immobiliari) e i costi per le relative cancellazioni ; Dall ispezione ipotecaria incrociata, fatta, cioè, sia per immobile che per soggetto, in data 07/07/2011, presso l Agenzia del Territorio Ufficio Provinciale di Salerno - Servizio di Pubblicità Immobiliare - (Conservatoria dei RR.II. di Salerno) per il periodo 13/11/1990 al 06/07/2011, risultano presenti le seguenti formalità: Sulla particella n. 890 del Foglio 24 N.C.T. Comune di Eboli (SA): 1. TRASCRIZIONE del 31/10/1998 Registro Particolare Registro Generale Pubblico Ufficiale UFFICIO DEL REGISTRO Repertorio 56/360 del 13/08/1998 Atto per causa di morte Certificato di Denunciata Successione; 2. TRASCRIZIONE del 28/05/2003 Registro Particolare Registro Generale Pubblico Ufficiale TRIBUNALE DI SALERNO Repertorio 3934/2003 del 20/05/2003 Atto Esecutivo o cautelare Ordinanza di Sequestro Conservativo; 3. TRASCRIZIONE del 11/01/2005 Registro Particolare 1155 Registro Generale 1501 Pubblico Ufficiale COMUNE DI EBOLI Repertorio del 01/12/2004 Atto Amministrativo Costituzione Servitù Coattiva; 4. TRASCRIZIONE del 27/01/2006 Registro Particolare 2814 Registro Generale 5059 Pubblico Ufficiale TRIBUNALE DI SALERNO SEZ DI EBOLI Repertorio 3456/2006 del 10/01/2006 Atto Esecutivo o cautelare Verbale di pignoramento immobili; 18

19 Sulla particella n. 415 del Foglio 24 N.C.T. Comune di Eboli (SA): 1. TRASCRIZIONE del 31/10/1998 Registro Particolare Registro Generale Pubblico Ufficiale UFFICIO DEL REGISTRO Repertorio 56/360 del 13/08/1998 Atto per causa di morte Certificato di Denunciata Successione; 2. TRASCRIZIONE del 28/05/2003 Registro Particolare Registro Generale Pubblico Ufficiale TRIBUNALE DI SALERNO Repertorio 3934/2003 del 20/05/2003 Atto Esecutivo o cautelare Ordinanza di Sequestro Conservativo; 3. TRASCRIZIONE del 11/01/2005 Registro Particolare 1155 Registro Generale 1501 Pubblico Ufficiale COMUNE DI EBOLI Repertorio del 01/12/2004 Atto Amministrativo Costituzione Servitù Coattiva; 4. TRASCRIZIONE del 27/01/2006 Registro Particolare 2814 Registro Generale 5059 Pubblico Ufficiale TRIBUNALE DI SALERNO SEZ DI EBOLI Repertorio 3456/2006 del 10/01/2006 Atto Esecutivo o cautelare Verbale di pignoramento immobili; Sulla particella n del Foglio 27 N.C.T. Comune di Eboli (SA): 1. TRASCRIZIONE del 27/03/1999 Registro Particolare 6860 Registro Generale 8856 Pubblico Ufficiale TORELLA PASQUALE Repertorio del 02/03/1999 Atto tra vivi Donazione accettata; 2. TRASCRIZIONE del 27/03/1999 Registro Particolare 6861 Registro Generale 8857 Pubblico Ufficiale TORELLA PASQUALE Repertorio del 02/03/1999 Atto tra vivi Divisione; 19

20 3. TRASCRIZIONE del 28/05/2003 Registro Particolare Registro Generale Pubblico Ufficiale TRIBUNALE DI SALERNO Repertorio 3934/2003 del 20/05/2003 Atto Esecutivo o cautelare Ordinanza di Sequestro Conservativo; 4. TRASCRIZIONE del 27/01/2006 Registro Particolare 2814 Registro Generale 5059 Pubblico Ufficiale TRIBUNALE DI SALERNO SEZ DI EBOLI Repertorio 3456/2006 del 10/01/2006 Atto Esecutivo o cautelare Verbale di pignoramento immobili; Sulla particella n del Foglio 27 N.C.T. Comune di Eboli (SA): 1. TRASCRIZIONE del 27/03/1999 Registro Particolare 6860 Registro Generale 8856 Pubblico Ufficiale TORELLA PASQUALE Repertorio del 02/03/1999 Atto tra vivi Donazione accettata; 2. TRASCRIZIONE del 27/03/1999 Registro Particolare 6861 Registro Generale 8857 Pubblico Ufficiale TORELLA PASQUALE Repertorio del 02/03/1999 Atto tra vivi Divisione; 3. TRASCRIZIONE del 28/05/2003 Registro Particolare Registro Generale Pubblico Ufficiale TRIBUNALE DI SALERNO Repertorio 3934/2003 del 20/05/2003 Atto Esecutivo o cautelare Ordinanza di Sequestro Conservativo; 4. TRASCRIZIONE del 27/01/2006 Registro Particolare 2814 Registro Generale 5059 Pubblico Ufficiale TRIBUNALE DI SALERNO SEZ DI EBOLI Repertorio 20

21 3456/2006 del 10/01/2006 Atto Esecutivo o cautelare Verbale di pignoramento immobili; Sulla particella n Sub. 3 del Foglio 27 N.C.E.U. Comune di Eboli (SA): 1. TRASCRIZIONE del 31/10/1998 Registro Particolare Registro Generale Pubblico Ufficiale UFFICIO DEL REGISTRO Repertorio 56/360 del 13/08/1998 Atto per causa di morte Certificato di Denunciata Successione; 2. TRASCRIZIONE del 27/03/1999 Registro Particolare 6860 Registro Generale 8856 Pubblico Ufficiale TORELLA PASQUALE Repertorio del 02/03/1999 Atto tra vivi Donazione accettata; 3. TRASCRIZIONE del 27/03/1999 Registro Particolare 6861 Registro Generale 8857 Pubblico Ufficiale TORELLA PASQUALE Repertorio del 02/03/1999 Atto tra vivi Divisione; 4. ISCRIZIONE del 23/05/2001 Registro Particolare 2150 Registro Generale Pubblico Ufficiale TORELLA PASQUALE Repertorio del 15/05/2001 Ipoteca Volontaria derivante da Concessione a garanzia di mutuo; 1. Comunicazione n del 13/04/2011 di estinzione totale dell obbligazione avvenuta in data 15/03/ Cancellazione totale eseguita in data 15/04/2011 (Art. 13, comma 8- decies DL 7/2007 Art. 40 bis D. Lgs. 385/1993). 5. TRASCRIZIONE del 28/05/2003 Registro Particolare Registro Generale Pubblico Ufficiale TRIBUNALE DI SALERNO Repertorio 3934/2003 del 20/05/2003 Atto Esecutivo o cautelare Ordinanza di Sequestro Conservativo; 21

22 6. TRASCRIZIONE del 27/01/2006 Registro Particolare 2814 Registro Generale 5059 Pubblico Ufficiale TRIBUNALE DI SALERNO SEZ DI EBOLI Repertorio 3456/2006 del 10/01/2006 Atto Esecutivo o cautelare Verbale di pignoramento immobili; Dall indagine fatta sul debitore esecutato risultano le seguenti formalità: Indagine condotta a nome del Sig. Omissis: 1. TRASCRIZIONE A FAVORE del 31/10/1998 Registro Particolare Registro Generale Pubblico Ufficiale UFFICIO DEL REGISTRO Repertorio 56/360 del 13/08/1998 Atto per causa di morte Certificato di Denunciata Successione; Immobili siti in Eboli (SA) SOGGETTO EREDE 2. TRASCRIZIONE A FAVORE del 27/03/1999 Registro Particolare 6860 Registro Generale 8856 Pubblico Ufficiale TORELLA PASQUALE Repertorio del 02/03/1999 Atto tra vivi Donazione accettata; Immobili siti in Eboli (SA) SOGGETTO DONATARIO 3. TRASCRIZIONE A FAVORE E CONTRO del 27/03/1999 Registro Particolare 6861 Registro Generale 8857 Pubblico Ufficiale TORELLA PASQUALE Repertorio del 02/03/1999 Atto tra vivi Divisione; Immobili siti in Eboli (SA) 4. ISCRIZIONE CONTRO del 23/05/2001 Registro Particolare 2150 Registro Generale Pubblico Ufficiale TORELLA PASQUALE Repertorio del 15/05/2001 Ipoteca Volontaria derivante da Concessione a garanzia di mutuo; Immobili siti in Eboli (SA) SOGGETTO DEBITORE 22

23 Comunicazione n del 13/04/2011 di estinzione totale dell obbligazione avvenuta in data 15/03/2011. Cancellazione totale eseguita in data 15/04/2011 (Art. 13, comma 8- decies DL 7/2007 Art. 40 bis D. Lgs. 385/1993); 5. TRASCRIZIONE CONTRO del 28/05/2003 Registro Particolare Registro Generale Pubblico Ufficiale TRIBUNALE DI SALERNO Repertorio 3934/2003 del 20/05/2003 Atto Esecutivo o cautelare Ordinanza di Sequestro Conservativo; Immobili siti in Eboli (SA) 6. TRASCRIZIONE CONTRO del 27/01/2006 Registro Particolare 2814 Registro Generale 5059 Pubblico Ufficiale TRIBUNALE DI SALERNO SEZ DI EBOLI Repertorio 3456/2006 del 10/01/2006 Atto Esecutivo o cautelare Verbale di pignoramento immobili; Immobili siti in Eboli (SA) 7. ISCRIZIONE A FAVORE del 17/06/2001 Registro Particolare 3757 Registro Generale Pubblico Ufficiale GRANESE GENEROSO Repertorio 13060/8004 del 12/05/2011 Ipoteca Volontaria derivante da Concessione a garanzia di cambiali; Immobili siti in Eboli (SA) SOGGETTO CREDITORE Su tutti i beni pignorati grava un Ordinanza di sequestro conservativo. Le tabelle che seguono, mostrano i soggetti a favore e le relative quote. OMISSIS Omissis 23

24 Omissis Riassumendo: SULL UNITA NEGOZIALE N. 1 = 2/6 PIENA PROPRIETA ; SULL UNITA NEGOZIALE N. 2 = 4/6 NUDA PROPRIETA ; SULL UNITA NEGOZIALE N. 2 = 2/6 PIENA PROPRIETA ; Il sequestro conservativo emesso il 20/05/2003 depositato in cancelleria il 20/05/2003 nei confronti del Sig. Omissis n. 14/03/1964 e Omissis n. a Salerno il g. 01/05/1969 per Euro ,77 a favore dei Signori Omissis innanzi generalizzati, nella loro qualità di agenti generali della INA Assitalia Agenzia Generale di Battipaglia con sede in Battipaglia alla Via Plava n. 70. (Cfr. Allegato n. 11 Ispezione ipotecaria) (11) - acquisisca e depositi aggiornate visure catastali ed ipotecarie per immobile e per soggetto ( a favore e contro ), queste ultime in forma sintetica ed integrale, riferite almeno al ventennio antecedente la data di conferimento incarico, segnalando eventuali discrasie tra le risultanze delle stesse all'esito di accurato controllo incrociato; Le visure catastali sono state richieste e rilasciate dall Agenzia del Territorio di Salerno sia per immobile che per soggetto; le prime, a sua volta, attuali e storiche. Le ispezioni ipotecarie sono state richieste sia per immobile che per soggetto, sia in forma sintetica che integrale. (Vedi quesito precedente) Tutta la documentazione è allegata alla presente relazione di consulenza. (Cfr. Allegati nn. 11 e 13) 24

25 (12) - riferisca della verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché dell esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso; in particolare indichi la destinazione urbanistica del terreno risultante dal certificato di destinazione urbanistica di cui all art. 30 del T.U. di cui al D.P.R n. 380, nonché le notizie di cui all art. 46 di detto T.U. e di cui all art. 40 della L n.47, e succ. mod.; in caso di insufficienza di tale notizie, tale da determinare la nullità di cui all art. 46, comma 1, del citato T.U., ovvero di cui all art. 40 comma 2 della citata L.47/85, faccia di tanto l esperto menzione nel riepilogo, con avvertenza che l aggiudicatario potrà, ricorrendone i presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all art. 46, comma 5, del citato T.U. e di cui all art. 40 comma 6, della citata L. 47/85;quantifichi, poi, le eventuali spese di sanatoria e di condono; Come già esposto in precedenza, le particelle nn e 1107 del Foglio 27, riportate nel N.C.T., oggi costituiscono la corte urbana del fabbricato sito alla Via Cupe Inferiore 25 di Eboli. Per tale motivo il CTU si è limitato a richiedere il certificato di destinazione urbanistica solo per le particelle nn. 415 e 890 del Foglio 24 N.C.T. che comprendono l appezzamento di terreno agricolo ubicato alla Località Chiusa di Perillo - Boscariello di Eboli (SA). Dal certificato si evince che la destinazione urbanistica è la seguente: Foglio 24 Foglio 24 Particella 890 Particella 415 PRG - Sottozona Ed - Di pianura Ed - Di pianura Unita territoriale TB2 TB2 mentre, secondo il vigente Piano Stralcio ABI Sele le particelle sopraelencate sono classificate: (Cfr. Allegato n. 6) Rischio Frana Pericolosita da dissesto R1 Irrilevante Per quanto riguarda il fabbricato urbano sito alla Via Cupe Inferiore n. 25, ed identificato al N.C.E.U. al Foglio 27 p.lla n sub 3, dalla lettura dell atto di 25

26 donazione-divisione e da verifiche fatte presso l Ufficio Tecnico del Comune di Eboli, si evince che detto fabbricato fu edificato in assenza di concessione edilizia. Per tale motivo, fu presentata al Comune di Eboli apposita domanda di condono, dalla quale si è conseguita la correlativa Concessione Edilizia in Sanatoria n. 47/16737/86 - pratica edilizia n in data 01/07/1997. Dal confronto fatto in sede di sopralluogo peritale con i grafici di progetto, si rileva che sono presenti piccole difformità. Tali difformità, non sostanziali, sono state rilevate in ordine all abbattimento di alcune tramezzature interne dell edificio, le quali costituiscono, alla luce delle attuali normative urbanistiche, attività edilizia libera, e, quindi, non soggetta ad alcuna autorizzazione. Infine, dalle copie rilasciate dall Ufficio Tecnico del Comune di Eboli non c è nessun Certificato di agibilità del fabbricato, nonostante il CTU lo abbia specificato nella richiesta. (Cfr. Allegati nn ) (13) - determini il valore con l indicazione del criterio di stima adottato al fine della determinazione del prezzo base di vendita, comunque fornendo elementi di riscontro (quali borsini immobiliari, pubblicazioni di agenzie immobiliari, copie di atti pubblici di vendita di beni con analoghe caratteristiche) ed anche formando, al principale fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione dei beni, lotti separati. Esponga, altresì, analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima considerati per lo stato d'uso e la manutenzione dell'immobile, per lo stato di possesso del medesimo, per i vincoli ed oneri giuridici non eliminabili dalla procedura, l'abbattimento forfettario per assenza di garanzia per vizi occulti nonché per eventuali spese condominiali insolute, la necessità di bonifica da eventuali rifiuti, anche tossici o nocivi. Nel caso si tratti di quota indivisa, fornisca la valutazione dell'intero e della sola quota, tenendo conto della maggior difficoltà di vendita per le quote indivise; 7. STIMA 7.1. Criteri di stima 26