I N V E S T I E T I C O

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1 I N V E S T I E T I C O FONDO COMUNE DI INVESTIMENTO IMMOBILIARE DI TIPO CHIUSO RENDICONTO AL 31 DICEMBRE 2006 AEDES BPM Real Estate SGR S.p.A. Sede legale: Bastioni di Porta Nuova, Milano Capitale Sociale Euro i.v. Reg. Imprese di Milano CF e P.IVA Iscritta all Albo delle Società di Gestione del Risparmio al n.94 Società soggetta all attività di direzione e coordinamento di Aedes S.p.A.

2 FONDO INVESTIETICO RENDICONTO DI GESTIONE AL Indice Pag. 1. Relazione degli amministratori al rendiconto al 31 dicembre 2006 del Fondo Investietico 4 Premessa L andamento del settore e dei fondi immobiliari L andamento del mercato immobiliare Gli immobili ad uso RSA o residenze sanitarie assistenziali Il mercato degli immobili ad uso uffici I fondi Immobiliari Dati descrittivi del Fondo al 31 dicembre L attività di gestione del Fondo nel corso del Gestione immobiliare Gestione finanziaria Eventi di particolare importanza per il Fondo Le linee strategiche di investimento Fatti di rilievo avvenuti dopo la chiusura dell esercizio Situazione patrimoniale Sezione reddituale Nota integrativa Parte A Andamento del valore della quota Parte B Le attività, le passività ed il valore complessivo netto 35 Sezione I Criteri di valutazione 35 Sezione II Le attività 37 Sezione III Le passività 41 2

3 FONDO INVESTIETICO RENDICONTO DI GESTIONE AL Sezione IV Il valore complessivo netto 42 Sezione V Altri dati patrimoniali Parte C Il risultato economico dell esercizio 44 Sezione I finanziari Risultato delle operazioni su partecipazioni e altri strumenti 44 Sezione II Beni immobili 44 Sezione III Crediti 44 Sezione IV Depositi bancari 44 Sezione V Altri beni 45 Sezione VI Altre operazioni di gestione e oneri finanziari 45 Sezione VII Oneri di gestione 46 Sezione VIII Altri ricavi e oneri 48 Sezione IX Imposte Parte D Altre informazioni 49 3

4 FONDO INVESTIETICO RENDICONTO DI GESTIONE AL Relazione degli amministratori al rendiconto al 31 dicembre 2006 del Fondo Investietico Premessa L esercizio 2006 si chiude con un utile netto pari ad Il valore complessivo netto del Fondo ammonta ad corrispondente ad un valore unitario delle quote pari ad 2.989,157 al netto dei proventi di 130 distribuiti nel Al 31 dicembre 2005 il valore complessivo netto del Fondo ammontava ad corrispondente ad un valore unitario delle quote di 2.965,337. L incremento del valore della quota al 31 dicembre 2006 (al lordo dei proventi distribuiti) rispetto al valore nominale è del 28,57%, mentre l aumento del valore della quota (al netto dei proventi distribuiti) rispetto al 31 dicembre 2005 è risultato pari a 0,80%. In seguito alla liquidazione dell utile distribuibile pari ad , si ottiene un provento pro quota di 160 ed un dividend yield annualizzato (considerando le plusvalenze realizzate) del 6,4% rispetto al 5,2% al 31 dicembre Il totale delle Attività del Fondo, alla data del 31 dicembre 2006 ammonta a ed è composto per il 79,24% circa da immobili e per la parte residua sia da crediti (8,36% circa), quasi esclusivamente riferibili ai crediti verso l Erario per Iva, sia da liquidità (12,40% circa). La quotazione del Fondo presso la Borsa Italiana nel corso dell anno ha registrato un valore minimo di in data 25 luglio 2006 ed un valore massimo di in data 14 marzo 2006, con un volume medio di scambi giornalieri di 17 quote, molto esiguo rispetto alle quote in circolazione. Il prezzo al 31 dicembre 2006 è stato pari a L andamento del settore e dei fondi immobiliari L andamento del mercato immobiliare nazionale Il contesto economico Dopo una fase piuttosto stagnante sotto il profilo della crescita-paese che ha caratterizzato gli ultimi anni, il 2006 ha fatto registrare elementi di crescita che conducono a pensare ad un tendenziale incremento nella domanda di spazi immobiliari per le attività economiche. Infatti, dopo un periodo caratterizzato da una crescita del PIL del nostro Paese di qualche decimo di punto percentuale, ben al di sotto di quanto si sia verificato negli Stati Uniti, nei paesi emergenti Asiatici e negli altri paesi Europei, nel corso dell anno 2006, la nostra economia ha fatto registrare i primi segnali di ripresa con previsioni di crescita del PIL al di sopra delle attese attestandosi +2,0% 2, per il 2007 si prevede un incremento del PIL non inferiore all 1,5%. Il mercato immobiliare Il mercato immobiliare italiano si conferma come uno dei mercati più stabili a livello continentale. I prezzi hanno continuato la loro generale crescita se pur in presenza di un mercato meno dinamico rispetto agli anni appena trascorsi, in quanto abbiamo assistito all allungamento dei tempi di vendita e ad un decremento della 1 Elaborazioni dati Reag, Nomisma, Scenari Immobiliari 2 Fonte: Sole 24 Ore 4

5 FONDO INVESTIETICO RENDICONTO DI GESTIONE AL domanda. Il mercato immobiliare italiano ha chiuso il 2006 incrementando il fatturato del 3,8% rispetto all anno precedente. Un altra tendenza importante che si è rilevata nel corso dell ultimo anno è la propensione da parte degli investitori, soprattutto istituzionali, all investimento nei centri cittadini minori, spostando quindi l attenzione fuori dalle città di Milano e Roma (Fig. 1). In passato, infatti, i maggiori centri urbani italiani (Roma e Milano in testa) hanno attirato il 70% del totale degli investimenti. La ripresa dell economia in atto ha consentito anche a città minori di aumentare il livello di attrattività nei vari comparti tipologici (a cominciare dagli uffici e dagli spazi commerciali) offrendo immobili di elevata qualità a rendimenti più interessanti rispetto a quelli delle grandi città. Variazione NTN 1 I '05 per i Capoluoghi di provincia e per i comuni della provincia. Capoluoghi Resto della provincia NTN I - 06 Var % NTN I -06 Var % Nord ,2% ,2% Centro ,7% ,5% Sud ,6% ,7% Italia ,6% ,6% 1 N transazioni al netto delle compravendite relative alle cartolarizzazioni dello stato (SCIP) Fonte: Agenzia del Territorio Fig. 1 Le previsioni per il futuro (Fig. 2) pronosticano un rallentamento della crescita del mercato immobiliare, evidenziato dalla diminuzione del numero di compravendite e dalla crescita meno sostenuta dei prezzi. Andamento dei prezzi medi in Italia (variazione percentuale annua media) Settore ( ) Residenziale 4,5 4 3,2 Residenziale turistico 6,3 5,8 4,7 Terziario/uffici 3 3,2 3,7 Industriale -1,5 0,1 0,6 Commerciale 4 3,6 2,9 ( ) Previsione Fonte Scenari Immobiliari Fig Gli immobili ad uso RSA residenze sanitarie assistenziali Le residenze sanitarie assistenziali, RSA, sono strutture che ospitano persone anziane autosufficienti e non, che non possono essere assistite in casa e che necessitano di specifiche cure mediche di più specialisti e di una complessa assistenza sanitaria. Gli edifici che ospitano le RSA sono realizzati con un mix delle caratteristiche ospedaliere ed alberghiere; gli spazi infatti sono stati studiati oltre che per l assistenza medico sanitaria e la degenza anche per le attività di animazione e socializzazione. In queste strutture infatti sono garantite: l'assistenza medica ed infermieristica; l'assistenza riabilitativa; l'aiuto per lo svolgimento delle attività quotidiane; 5

6 FONDO INVESTIETICO RENDICONTO DI GESTIONE AL l'attività di animazione e socializzazione; le prestazioni alberghiere, di ristorante, di lavanderia, di pulizia. Le residenze sanitarie assistenziali sono gestite da enti pubblici o privati che offrono ospitalità, prestazioni sanitarie ed assistenziali, aiuto nel recupero funzionale, nell' inserimento sociale e nella prevenzione delle principali patologie croniche. La domanda di assistenza in Italia Negli ultimi anni, la domanda nazionale di servizi sanitario-assistenziali è cresciuta principalmente in relazione ai seguenti fattori: aumento della longevità media. Secondo gli ultimi dati ISTAT il numero degli anziani è previsto in forte crescita con otto milioni di anziani 3 in più fra il 2000 ed il Secondo l ONU nel 2005, l Italia risulta essere uno dei paesi più vecchi del mondo con quasi un anziano ogni tre abitanti in crescita rispetto al 2000, in cui il rapporto si attestava su un anziano su cinque. Cambiamenti culturali. L aumento dell età va coniugato con le mutate condizioni di vita delle famiglie, con il livello dei prezzi delle case ad abitazione (sia in termini di canoni di locazione che di prezzo di acquisto) e con la conseguente generale difficoltà (che in molti casi diviene impossibilità) di assistere un anziano in casa propria, specie se non autosufficiente. Da qui l estrema necessità di ospitare gli anziani in apposite strutture specializzate che possano convenientemente assisterli soddisfacendo, nei limiti del possibile, le loro esigenze. Le stime del Censis (Centro Studi Investimenti Sociali) hanno evidenziato che, nel corso del 2004, si è verificata una propensione degli anziani ad orientarsi dalle abitazioni private alle strutture socio sanitarie, percepite come innovative in termini di assistenza, sicurezza e socialità. In aggiunta gli anziani hanno oggi maggiori capacità di spesa: il 60% degli ultrasessantenni ha una condizione socio economica media e medio-alta pur con ampie differenze tra le singole realtà locali. Politiche sanitarie. Negli ultimi anni, il carico economico sulle famiglie per servizi assistenziali si è dimostrato in crescita a causa del rapido incremento dei non autosufficienti verificatosi negli ultimi anni. Questo ha fatto sì che la domanda si rivolgesse principalmente verso le strutture RSA, per le quali la retta giornaliera a carico del paziente varia a seconda della classificazione dello stesso paziente e del contributo erogato dalla regione, risultando comunque molto competitive rispetto ad altre tipologie di strutture assistenziali. L offerta di assistenza in Italia 4 Negli ultimi anni, l offerta dei posti letto si è dimostrata inadeguata; nonostante si registri un tasso di crescita medio annuo del 22%. Infatti le strutture sanitarie accreditate private presenti in Italia sono passate da un totale di 732 nel 1997 ad un totale di circa strutture nel 2004, per un totale in termini di posti letto pari a (Fig. 3). 3 Popolazione con età superiore a 65 anni. 4 Elaborazione dei dati ISTAT disponibili al

7 FONDO INVESTIETICO RENDICONTO DI GESTIONE AL Mentre gli utenti, nel 2004, sono stati (il 5,6% in più rispetto al 2003). Fig. 3 Strutture RSA in Italia Fonte : Ministero della Salute L Italia si attesta nelle ultime posizioni per numero di posti letto in strutture residenziali in relazione alla popolazione anziana: nel corso del 2004 si stimano 2,5 posti letto ogni 100 anziani contro 7,9 dell Olanda (Fig. 4). Fig 4 Posti letto per ogni 100 anziani. Fonte Centro Maderna Il mercato delle RSA in Italia Il continuo invecchiamento della popolazione ed il conseguente aumento della domanda, la crescente costruzione di nuovi edifici e l ingresso sul mercato di nuovi investitori interessati al mercato delle RSA, sono i driver che stanno sostenendo la crescita del comparto. Tale crescita è affiancata all attività edificatoria di strutture nuove di elevata qualità sia in termini di realizzazione costruttiva che impiantistica. Le nuove RSA vengono progettate, infatti, in modo da poter offrire servizi sempre più completi agli utenti (ambulatori, aree comuni più attrezzate, ecc.) e con un layout costruttivo che permette lo svolgimento dell attività sanitaria nella maniera più efficiente possibile. Le strutture diventano, quindi, sempre più specificamente finalizzate all attività socio-assistenziale e i gestori di tali strutture aumentano continuamente le loro competenze. Negli ultimi anni, infatti, abbiamo assistito all ingresso nel mercato di grandi società, partecipate da fondi di private equity, che hanno sviluppato notevoli competenze nel campo gestionale. Si prevede che nei prossimi anni tali società, gestendo le RSA 7

8 FONDO INVESTIETICO RENDICONTO DI GESTIONE AL con competenze imprenditoriali prima assenti in tale campo (il mercato fino a qualche anno fa era riservato quasi esclusivamente a piccole cooperative), possano coprire le esigenze della stragrande maggioranza degli utenti. Sul fronte dei canoni al momento l andamento risulta stabile, in linea con la crescita inflattiva e con la crescita del comparto specifico delle RSA (andamento fatturato della gestione). Mentre i valori immobiliari di vendita sono negli ultimi anni cresciuti, per gli edifici nuovi e di elevato standard qualitativo soprattutto in relazione alla contrazione dei rendimenti. Per quanto riguarda la gestione (elemento strettamente legato al valore dell immobile) è stata riscontrata una stabilità del fatturato ed una percentuale di occupazione che si attesta al 90-95%, dovuta all elevata richiesta che viene sia dagli utilizzatori privati sia dal servizio sanitario nazionale. Abbiamo assistito, infine, nell ultimo anno ad una contrazione ancora più consistente dei tassi di rendimento di tale investimento, che si stanno avvicinando ormai a quelli degli uffici. Il rendimento lordo da locazione di tale investimento, riscontrato nel corso del 2006, oscilla fra il 6% e il 6,5% per gli immobili situati in primarie localizzazioni e di elevato standard qualitativo. 8

9 FONDO INVESTIETICO RENDICONTO DI GESTIONE AL Il mercato degli immobili ad uso uffici 5 Il mercato degli uffici in Italia Il mercato immobiliare degli uffici è stato caratterizzato da un generale rallentamento rispetto agli anni precedenti; infatti secondo le principali fonti di monitoraggio del mercato immobiliare la crescita dei prezzi nelle 13 aree urbane principali, si attesta intorno al 5,5% e le previsioni confermano il trend di contrazione dei valori. A testimoniare una fase congiunturale meno brillante è anche l allungamento dei tempi di vendita e soprattutto di locazione (Fig. 5). I conduttori, infatti, preferiscono trattare termini di locazione più favorevoli e/o aspettare che le tendenze economiche e finanziarie si stabilizzino. Per questo motivo i canoni di locazione non hanno subito modifiche sostanziali rispetto all anno precedente; infatti la variazione media annua nelle tredici grandi aree urbane è stata pari allo 0,8%. Fig. 5 Rendimenti medi lordi e tempi di locazione di uffici Canoni stabili e prezzi in rialzo hanno causato un ulteriore contrazione dei rendimenti lordi annui nel corso dell esercizio passando, per immobili situati in primarie localizzazioni, da un rendimento del 5,6% del 2005 ad un rendimento che oggi si aggira sul 5,5% (con differenze notevoli tra le varie città). Il trend negativo dei rendimenti lordi annui prosegue, seppur in maniera contenuta, dal 2001 quando si attestavano a quota 6,2% (Fig. 5) Abitazioni Uffici Fig 6 Andamento dei prezzi medi reali di abitazioni e uffici (1992=100) Fonte: Nomisma 5 Fonti: Nomisma, DTZ Research, CB Richard Ellis, JL LaSalle, Reag 9

10 FONDO INVESTIETICO RENDICONTO DI GESTIONE AL Tale tendenza sta avvicinando sempre di più i rendimenti immobiliari al costo del debito (peraltro in rialzo nell ultimo anno e anche nelle previsioni future), rendendo meno conveniente il ricorso alla leva finanziaria. Guardando al futuro, però, una serie di importanti elementi fa ben sperare per l andamento del mercato ad uso uffici: in primo luogo, la congiuntura complessiva che si avvia a diventare più favorevole in Europa e anche in Italia (PIL +2,0% nel 2006 contro +0,1% nel 2005), facendo aumentare la domanda di spazi; in seconda battuta il peso crescente del terziario nell economia e, infine, i prezzi che, diversamente da quelli delle abitazioni, hanno recuperato, ma non ancora superato i livelli del 92. Le prospettive per il 2007 risultano quindi essere positive, ma sono condizionate ad un innalzamento della qualità dell offerta. Infatti, i canoni di locazione per uffici di classe A situati in zone strategiche hanno registrano nell ultimo anno una lieve spinta al rialzo. La domanda per prodotti di questo tipo si è mantenuta elevata, anche se spesso rimane insoddisfatta per via di un offerta ancora ritenuta inadeguata in termini di standard qualitativi richiesti. Il mercato degli uffici nella città di Milano Il comparto direzionale del capoluogo lombardo mostra una certa tenuta, infatti lo stock di mq scambiati si mantiene sugli stessi livelli del 2005, mentre i valori di scambio di fine 2006 segnano una leggera flessione. I tempi medi di vendita e di locazione sono più lunghi nelle periferie che nel centro urbano e si attestano intorno ai 5,4 mesi per la vendita e ai 4,9 mesi per la locazione. L attuale domanda di immobili ad uso uffici è orientata su quelli ad elevato grado qualitativo, domanda non supportata dall offerta che propone edifici che non rispecchiano pienamente i requisiti richiesti. Sono, tuttavia, previsti numerosi progetti di sviluppo nell area milanese, che porteranno nei prossimi anni, sul mercato immobili di elevati standard qualitativi. Durante il 2006 sono stati edificati o ristrutturati mq di uffici, in aumento del 45% rispetto a l anno precedente, ma ancora un volume limitato considerando la scarsità dell offerta di qualità. I prezzi di vendita evidenziano una variazione annuale media del 3,7% nelle zone di pregio ed in centro, del 3,1 % in quelle semicentrali e del 3,5% in periferia (Fig.7). Fig. 7 Prezzi nelle zone Centrali /mq Fonte: Elaborazione Reag su Fonti verie Nel corso dell anno i canoni di locazione sono rimasti sostanzialmente stabili, in linea con quanto registrato a livello nazionale; si sono, comunque registrate delle variazioni pari al 2,2 % nelle zone di pregio, del 2,5 % nel semicentro e del 2.5% nella periferia (Fig. 8). 10

11 FONDO INVESTIETICO RENDICONTO DI GESTIONE AL Fig. 8 Canoni nelle zone centrali ( /mq/anno) Fonte: Elaborazione Reag su Fonti verie PREZZI /mq Min - Max CANONI /mq/anno Min - Max ZONE DI PREGIO CENTRO SEMICENTRO PERIFERIA Fonte Reag Il tasso di sfitto, invece, dopo una fase di assestamento attorno al 4,2% nel periodo dal 2001 al 2003, è cresciuto sensibilmente fino a raggiungere il 7,8% a fine 2005, che si è mantenuto stabile nel corso del La redditività media si attesta tra il 5-5,5% nelle zone centrali per gli edifici di un elevato standing qualitativo, mentre nelle zone periferiche si attesta intorno al 6,5 6,7%. Le previsioni per il 2007 sono per un ulteriore rialzo dei prezzi, ma a un ritmo più lento rispetto agli anni passati: le proiezioni dei principali indicatori macroeconomici indicano che i prezzi potrebbero crescere dell 1-1,5%, mentre i canoni potrebbero arrivare ad una crescita del 2%. Il mercato degli uffici nella città di Roma L andamento del mercato degli uffici nella capitale non si discosta di molto da quello di Milano. La differenza più rilevante riguarda i canoni di locazione, che a Roma sono aumentati in media del 3% in un anno. L offerta limitata di spazi ad uso ufficio di elevata qualità ha impedito al mercato una crescita più significativa. La domanda di locazione si è intensificata nelle zone semicentrali e nella periferia terziaria ed è rivolta verso uffici con una superficie di mq, usati e localizzati in edifici ad uso promiscuo. I tempi medi di vendita sono in lieve crescita, non superano comunque i 5 mesi, mentre i tempi medi di locazione si fermano a 4 mesi. Nel corso del 2006 i prezzi sono aumentati, rispetto all anno precedente, del 2,5% in centro e del 3% nelle zone centrali e in periferie (Fig.10). 11

12 FONDO INVESTIETICO RENDICONTO DI GESTIONE AL Fig. 10 Prezzi nelle zone Centrali /mq Fonte: Elaborazione Reag su Fonti verie I canoni, indipendentemente dalla zona, hanno registrato un incremento medio dell 1,5%(Fig. 11). Fig.11 Canoni nelle zone centrali ( /mq/anno) Fonte: Elaborazione Reag su Fonti verie PREZZI /mq CANONI /mq/anno Min - Max Min - Max ZONE DI PREGIO CENTRO SEMICENTRO PERIFERIA Fonte Reag Il tasso di sfitto, che si è mantenuto stabile durante gli ultimi 12 mesi, si attesta intorno al 5%. La maggior parte degli uffici attualmente non locati sono spazi di bassa qualità, non competitivi sul mercato locativo. I rendimenti per gli immobili di elevato appeal si attestano attualmente intorno al 5,5% nel centro cittadino mentre in periferia salgono sino a toccare il 7%. Anche per Roma la previsione per il 2007 è di un ulteriore rialzo dei prezzi (che, come l anno passato, dovrebbe essere superiore rispetto a Milano), ma a un ritmo più lento rispetto agli anni passati. 12

13 FONDO INVESTIETICO RENDICONTO DI GESTIONE AL I fondi immobiliari 6 Il settore dei fondi immobiliari in Italia ha continuato la sua crescita anche nel corso del 2006, manifestasi sia in termini di aumento del numero di operatori e di fondi presenti sul mercato, che dell ammontare del patrimonio gestito e delle attività dei fondi. Secondo Assogestioni, a giugno 2006, il patrimonio dei fondi immobiliari in Italia ha superato i 13 miliardi di euro, grazie alla continua crescita nella raccolta di risorse, oltre che alla rivalutazione dei portafogli immobiliari esistenti. Il valore delle attività, invece, è aumentato ad oltre 20 miliardi di euro in seguito ad un maggiore ricorso alla leva finanziaria da parte dei fondi stessi. Sempre a giugno 2006, con il lancio di 9 nuovi fondi nei primi sei mesi dell anno, il numero di fondi immobiliari in Italia ha raggiunto quota 59, con un aumento del 68% rispetto all anno precedente, gestiti da un totale di 23 società di gestione del risparmio (Fig. 12). Fig. 12 Patrimonio gestito, totale attività e N dei Fondi Fonte: Assogestioni La grande maggioranza dei nuovi fondi giunti sul mercato nel corso dell ultimo anno è riservata ad investitori qualificati ed è stata costituita mediante apporto. Più della metà di tali fondi prevedono la possibilità di riapertura delle sottoscrizioni e la quasi totalità prevede la distribuzione dei proventi. In aggiunta, hanno fatto la loro prima apparizione 3 nuovi fondi speculativi, secondo una tendenza destinata a rafforzarsi nei prossimi anni. In sintesi, quasi il 50% dei fondi immobiliari in essere sono fondi riservati e ad apporto, seguiti da un 32% rappresentato da fondi ordinari e retail, ed un 10% rispettivamente di fondi retail ad apporto e di fondi riservati costituiti in modo ordinario. Il maggior numero di operatori presenti sul mercato ha anche portato ad una ulteriore riduzione della concentrazione del sistema, con 3 SGR in Italia che ora detengono circa il 58% delle attività, in diminuzione rispetto all anno passato. Per quanto riguarda la composizione delle attività, più dell 80% del portafoglio dei fondi risulta costituito da immobili e diritti reali immobiliari, mentre la liquidità e gli investimenti in valori mobiliari, attestati attorno al 10%, si sono progressivamente ridotti negli ultimi anni. In termini di asset allocation immobiliare per destinazione d uso e per area geografica (Fig. 13), la destinazione d uso prevalente continua ad essere costituita dagli uffici, con il 57% del totale, seguiti dal 6 Fonti: Assogestioni, Scenari Immobiliari, Nomisma. 13

14 FONDO INVESTIETICO RENDICONTO DI GESTIONE AL commerciale, con il 14%, industriale / logistico (7%), residenziale e turistico / ricreativo (3,8% e 2,5% rispettivamente). Fig.13 Asset Allocation per destinazione d uso 1 Fonte: Assogestioni 1 Sulla base dei valori di mercato degli immobili Per quanto riguarda la ripartizione degli investimenti per destinazione geografica sulla base del valore di mercato degli immobili (Fig. 14), invece, il Nord continua a rappresentare quasi la metà del valore totale, il Centro circa il 37% mentre il Sud e le Isole hanno aumentato il loro peso fino a raggiungere il 12%. Infine, gli investimenti all Estero continuano a rimanere marginali, con una percentuale pari al 2,6%, in linea con il semestre precedente. Fig.14 Asset Allocation per area geografica 1 Fonte: Assogestioni 1 Sulla base dei valori di mercato degli immobili 14

15 FONDO INVESTIETICO RENDICONTO DI GESTIONE AL Dati descrittivi del Fondo nel corso del 2006 Al 31 dicembre 2006 il patrimonio del Fondo Investietico è costituito da otto immobili la cui superficie lorda totale è pari a circa mq; il costo storico di acquisto è pari a 129,0 milioni 7 ed il valore di mercato, determinato dagli Esperti Indipendenti, è pari a 146,6 milioni. Nella tabella che segue vengono evidenziate le principali caratteristiche del Fondo e la sua evoluzione nel corso dell anno Il Fondo Investietico in sintesi 31 Dicembre Dicembre 2005 Immobili n. 8 8 Mq complessivi lordi (1) mq Destinazione d'uso prevalente % R.S.A. 56,71% R.S.A. 66% Distribuzione geografica prevalente % Hinteralnd Milano 40,48% Hinteralnd Milano 43,29% Valore di mercato del patrimonio immobiliare (1) mln 146,65 154,92 Costo storico (2) mln 129,06 137,02 Redditività lorda (3) % 6,77% 7,23% Durata Residua anni 6 7 Debito mln 0 8 Net Asset Value (NAV) Proventi distribuiti per quota Valore unitario della quota 2.989, ,337 Valote nominale della quota (1) Determinato dagli Esperti Indipendenti. (2) Il costo storico è la somma del prezzo di acquisto e dei costi di acquisizione. (3) Il calcolo della redditività è determinato dal rapporto tra affitti annualizzati alla data di riferimento e costo storico alla data di riferimento. Relativamente alla composizione del portafoglio immobiliare alla data del 31 dicembre 2006, vengono di seguito evidenziate le principali caratteristiche relativamente alla distribuzione geografica ed alla destinazione d uso. Il patrimonio immobiliare del Fondo 8 analizzato rispetto alla destinazione d uso può essere scomposto essenzialmente in due segmenti: residenze sanitarie assistenziali (RSA), che costituiscono circa il 56,71% e gli immobili direzionali che a loro volta rappresentano circa il 43,29% dell investimento complessivo (Fig. 15). 7 Il costo storico è comprensivo di tutti i costi relativi all acquisto 8 In base al valere determinato dagli Esperti Indipendenti alla data del 31 dicembre

16 FONDO INVESTIETICO RENDICONTO DI GESTIONE AL Fig. 15 Destinazione geografica per Valore Investito Per quanto attiene alla localizzazione, circa il 70,11% è ubicato a Milano e hinterland, circa il 5,20% in altri comuni della Lombardia e per il 17,19% a Roma e il 7,50% a Torino (Fig.16). Fig. 16 Distribuzione d uso per Valore Investito La redditività lorda da canoni di locazione del portafoglio immobiliare alla data del 31 dicembre 2006 è pari al 6,77%, derivante da un ammontare dei canoni fatturati nel corso dell anno pari a circa 8,410 milioni. Il tasso di sfitto relativo agli 8 immobili costituenti il portafoglio immobiliare del Fondo 9 risulta pari al 3,3% della superficie locabile. Valore di contribuzione Canone annuo 1 Redditività lorda Immobili ( '000) ( '000) Lombardia ,8 8,3% Milano ,1 6,9% Milano Hinterland ,9 7,8% Torino ,6 3,2% Roma ,5 5,5% Totale ,00 6,77% 1 Il valore degli affitti è calcolato attraverso l'annualizzazione dei canoni fatturati al 31/12/2006, escluso l'immobile di Cinisello Balsamo 9 Alla data del 31 dicembre

17 FONDO INVESTIETICO RENDICONTO DI GESTIONE AL L attività di gestione del Fondo nel corso del Gestione immobiliare Investimenti Nel corso del 2006 sono state valutate numerose proposte di investimento in settori diversi (RSA, centri commerciali, uffici), la maggior parte delle proposte esaminate sono risultate non coerenti con il profilo di rischio e gli obbiettivi di redditività del Fondo. Di queste, dopo che sono state condotte approfondite analisi, si è realizzato l acquisto di un immobile ad uso ufficio, sito in Torino locato alla Regione Piemonte al prezzo di confortato da un giudizio di congruità espresso dall Esperto Indipendente e per una redditività lorda pari al 6,18%. Disinvestimenti Nel corso del primo semestre il conduttore dell immobile adibito a RSA sito in Cinisello Balsamo ha avanzato una proposta di acquisto a condizioni vantaggiose e coerenti con l opzione che lo stesso si era riservata di esercitare nel Si è quindi proceduto alla cessione dell immobile a con un realizzo di una plusvalenza di rispetto al prezzo di acquisto e di rispetto al valore dell immobile determinato dagli esperti indipendenti al 31 dicembre In termini percentuali la crescita del valore rispetto al prezzo di acquisizione è del 25% mentre risulta dell 8% rispetto all ultima valutazione degli esperti indipendenti. Il risultato dell investimento relativo all immobile sito in Cinisello Balsamo pari ad 7,4 milioni circa è suddiviso come segue: plusvalenza risultante dalla vendita dell immobile pari ad 4,6 milioni, di cui utile da realizzo di competenza dell esercizio 2006 pari ad 1,7 milioni 10 e plusvalenze da rivalutazione di competenza degli anni precedenti pari ad 2,9 milioni; risultato della gestione ordinaria relativa all immobile pari ad 2,8 milioni. Gestione Per l immobile sito a Roma in Via Di Dono, dopo la disdetta di alcuni contratti di locazione, il Gruppo ENI ha manifestato un interesse alla locazione dell intero stabile da destinare a società partecipate alcune delle quali già titolari di un contratto di locazione. Alla data odierna sono state condivise le caratteristiche di un nuovo contratto di locazione per l intero immobile che prevedono più redditizie condizioni contrattuali collegate a programmi di ristrutturazione che determinerebbero un importante apprezzamento dello stesso immobile. Sono quindi stati progettati una prima serie di lavori per interventi di aggiornamento della funzionalità degli uffici e, dopo una gara di appalto, sono stati assegnati lavori per un importo di 3,149 milioni. Sono inoltre ancora in una fase di progettazione lavori per una serie di ulteriori interventi di ammodernamento per un importo stimato entro il limite di cinque milioni. 10 Derivante dalla differenza fra il prezzo di vendita e il valore di mercato al 31 dicembre 2005, tenuto conto anche dei costi capitalizzati nel corso dell esercizio. 17

18 FONDO INVESTIETICO RENDICONTO DI GESTIONE AL In data 5 luglio 2006, l Agenzia delle Entrate ha rimborsato il credito IVA pari a derivante dall acquisto dell immobile sito in Milano Via Ippocrate. Tale somma è destinata a estinguere il finanziamento di pari importo utilizzato al momento dell acquisto. Alla data di chiusura del 2006, sulla base delle valutazioni effettuate dagli esperti indipendenti, gli immobili facenti parte del portafoglio immobiliare del Fondo hanno un valore di mercato complessivo pari a 146,65 milioni di euro. Rispetto alla valutazione al 31 dicembre 2005 l incremento del valore degli immobili in portafoglio, depurato dal valore dell immobile poi ceduto, è risultato pari al 1,82% Il portafoglio immobiliare al 31 dicembre 2006 comprende 8 immobili illustrati nelle schede riportate nella nota integrativa Gestione finanziaria Al 31 dicembre 2006 la liquidità disponibile in conto corrente ammontava a , mentre sono investiti in depositi bancari vincolati a breve scadenza. Nel corso del 2006 la liquidità derivante dalla vendita dell immobile adibito a RSA sito in Cinisello Balsamo e dalla gestione ordinaria del Fondo, è stata investita in strumenti di pronta e sicura liquidabilità, quali i depositi bancari vincolati e pronti contro termine a breve scadenza. 1.4 Eventi di particolare importanza per il Fondo Come sopra riportato è stato ottenuto un rimborso del credito IVA maturato a seguito dell acquisto dell immobile sito in Milano, Via Ippocrate. L Agenzia delle Entrate ha inoltre notificato il 5 settembre 2006 di riconoscere ,86 quali interessi sul credito IVA di 2,9 milioni relativo all anno 2002, chiesto a rimborso in sede di dichiarazione annuale. Tale comunicazione da concretezza al riconoscimento di interessi anche sul credito IVA relativo all anno 2003, chiesto a rimborso in sede di dichiarazione annuale per un importo di 8,8 milioni, per ulteriori ,96. Conseguentemente si è provveduto ad accertare gli interessi attivi sui crediti IVA presentati a rimborso contabilizzando gli stessi per un importo di ,82 di cui ,52 quale sopravvenienza relativa ad esercizi precedenti. 1.5 Le linee strategiche di investimento disinvestimento e gestione Per l anno 2007 l operatività del Fondo proseguirà sulla base delle seguenti linee strategiche: valutare nuove opportunità di investimento in immobili ad alto contenuto etico, soprattutto a carattere sanitario - assistenziale, in linea con quelle che sono le peculiarità del Fondo; diversificare il proprio portafoglio valutando possibili acquisizioni in ambito commerciale, logistico/industriale o ricettivo, ma solo nel caso in cui l offerta del mercato presenti delle opportunità particolarmente interessanti e con un grado di rischio contenuto; ricercare nuovi investimenti non solo in Italia, ma anche in quei Paesi dell area Euro che presentino le migliori potenzialità di crescita del mercato immobiliare. In Italia il mercato immobiliare è giunto in una fase di maturità evidenziata in particolare da valori al mq molto elevati; a differenza di paesi quali la Germania dove i valori immobiliari sono a livelli bassi con una conseguente potenzialità di crescita dei valori stessi nei prossimi anni; 18

19 FONDO INVESTIETICO RENDICONTO DI GESTIONE AL valutare eventuali opportunità di disinvestimento per quegli immobili che abbiano concluso il percorso di valorizzazione e che, di conseguenza, possono far aumentare il profilo di rischio del portafoglio del Fondo (ad es. per vetustà dell immobile o minore fungibilità in presenza sul mercato di un prodotto più innovativo); monitorare il credit risk dei Conduttori degli immobili di proprietà del Fondo attraverso l analisi dell affidabilità dei tenant e delle prospettive di crescita dei settori di business in cui operano, al fine di valutare la dismissione dell immobile nel caso in cui la suddetta analisi risulti particolarmente negativa. 1.6 Fatti di rilievo avvenuti dopo la chiusura dell esercizio Dopo la chiusura dell anno sono proseguite le attività di gestione del Fondo, in particolare con valuta 20 febbraio 2007 sono pervenuti ,00 quale rimborso del credito IVA dell anno 2002, oltre ,00 per interessi maturati. AEDES BPM Real Estate SGR S.p.A. Il Presidente del Consiglio di Amministrazione Dott. Giorgio Bianchini Scudellari Milano, 01 marzo

20 FONDO INVESTIETICO RENDICONTO DI GESTIONE AL Situazione patrimoniale ATTIVITÀ Situazione al 31 dicembre 2006 Valore complessivo ( ) In percentuale del totale attività Situazione a fine esercizio precedente (Euro) Valore complessivo ( ) In percentuale del totale attività A. STRUMENTI FINANZIARI Strumenti finanziari non quotati A1. Partecipazioni di controllo A2. Partecipazioni non di controllo A3. Altri titoli di capitale A4. Titoli di debito A5. Parti di O.I.C.R. Strumenti finanziari quotati A6. Titoli di capitale A7. Titoli di debito A8. Parti di O.I.C.R. Strumenti finanziari derivati A9. Margini presso organismi di compensazione e garanzia A10. Opzioni, premi o altri strumenti derivati quotati A11. Opzioni, premi o altri strumenti derivati non quotati B. IMMOBILI E DIRITTI REALI IMMOBILIARI ,24% ,05% B1. Immobili dati in locazione ,24% ,05% B2. Immobili dati in locazione finanziaria B3. Altri immobili B4. Diritti reali immobiliari C. CREDITI C1. Crediti acquistati per operazioni di cartolarizzazione C2. Altri D. DEPOSITI BANCARI ,65% D1. A vista ,65% D2. Altri E. ALTRI BENI F. POSIZIONE NETTA DI LIQUIDITÀ ,75% ,30% F1. Liquidità disponibile ,75% ,30% F2. Liquidità da ricevere per operazioni da regolare F3. Liquidità impegnata per operazioni da regolare G. ALTRE ATTIVITÀ ,36% ,65% G1. Crediti per p.c.t. attivi e operazioni assimilate G2. Ratei e risconti attivi ,74% ,25% G3. Risparmio di imposta ,46% ,33% G4. Altre ,16% ,07% TOTALE ATTIVITÀ ,00% ,00% 20

21 FONDO INVESTIETICO RENDICONTO DI GESTIONE AL PASSIVITÀ E NETTO Situazione al 31 dicembre 2006 ( ) Situazione a fine esercizio precedente ( ) H. FINANZIAMENTI RICEVUTI H1. Finanziamenti ipotecari H2. Pronti contro termine passivi e operazioni assimilate H3. Altri (finanziamenti linea IVA) I. STRUMENTI FINANZIARI DERIVATI I1. Opzioni, premi o altri strumenti finanziari derivati quotati I2. Opzioni, premi o altri strumenti finanziari derivati non quotati L. DEBITI VERSO I PARTECIPANTI L1. Proventi da distribuire L2. Altri debiti verso i partecipanti M. ALTRE PASSIVITÀ M1. Provvigioni ed oneri maturati e non liquidati M2. Debiti di imposta M3. Ratei e risconti passivi M4. Altre TOTALE PASSIVITÀ VALORE COMPLESSIVO NETTO DEL FONDO Numero delle quote in circolazione Valore unitario delle quote 2.989, ,337 Rimborsi o proventi distribuiti per quota

22 FONDO INVESTIETICO RENDICONTO DI GESTIONE AL Sezione reddituale Rendiconto al 31 dicembre 2006 ( ) Rendiconto a fine esercizio precedente ( ) A. STRUMENTI FINANZIARI Strumenti finanziari non quotati A1. PARTECIPAZIONI A1.1 Dividendi e altri proventi A1.2 Utili/perdite da realizzi A1.3 Plus/minusvalenze A2. ALTRI STRUMENTI FINANZIARI NON QUOTATI A2.1 Interessi, dividendi e altri proventi A2.2 Utili/perdite da realizzi A2.3 Plus/minusvalenze Strumenti finanziari quotati A3. STRUMENTI FINANZIARI QUOTATI A3.1 Interessi, dividendi e altri proventi A3.2 Utili/perdite da realizzi A3.3 Plus/minusvalenze Strumenti finanziari derivati A4. STRUMENTI FINANZIARI DERIVATI A4.1 Di copertura A4.2 Non di copertura Risultato gestione strumenti finanziari B. IMMOBILI E DIRITTI REALI IMMOBILIARI B1. CANONI DI LOCAZIONE E ALTRI PROVENTI B2. UTILE/PERDITA DA REALIZZI B3. PLUSVALENZE/MINUSVALENZE B4. ONERI PER LA GESTIONE DI BENI IMMOBILI B5. AMMORTAMENTI B6. IMPOSTA COMUNALE IMMOBILI Risultato gestione beni immobili C. CREDITI C1. Interessi attivi e proventi assimilati C2. Incrementi/decrementi di valore Risultato gestione crediti D. DEPOSITI BANCARI D1. Interessi attivi e proventi assimilati E. ALTRI BENI E1. Proventi E2. Utile/perdita da realizzi E3. Plusvalenze/minusvalenze Risultato gestione investimenti

23 F. RISULTATO DELLA GESTIONE CAMBI F1. OPERAZIONI DI COPERTURA F1.1 Risultati realizzati F1.2 Risultati non realizzati F2. OPERAZIONI NON DI COPERTURA F2.1 Risultati realizzati F2.2 Risultati non realizzati F3. LIQUIDITA' F3.1 Risultati realizzati F3.2 Risultati non realizzati G. ALTRE OPERAZIONI DI GESTIONE G1. PROVENTI DELLE OPERAZIONI DI PRONTI CONTRO TERMINE E ASSIMILATE G2. PROVENTI DELLE OPERAZIONI DI PRESTITO TITOLI Rendiconto al 31 dicembre 2006 ( ) Rendiconto a esercizio precedente ( ) Risultato lordo della gestione caratteristica H. ONERI FINANZIARI H1. INTERESSI PASSIVI SU FINANZIAMENTI RICEVUTI H1.2 Su finanziamenti ipotecari H1.2 Su finanziamenti linea IVA H2. ALTRI ONERI FINANZIARI Risultato netto della gestione caratteristica I. ONERI DI GESTIONE I1. Provvigione di gestione SGR I2. Commissioni banca depositaria I3. Oneri per esperti indipendenti I4. Spese pubblicazione prospetti e informativa al pubblico I5. Altri oneri di gestione L. ALTRI RICAVI ED ONERI L1. Interessi attivi su disponibilità liquide L2. Altri ricavi L3. Altri oneri Risultato della gestione prima delle imposte M. IMPOSTE 0 0 M1. Imposta sostitutiva a carico dell esercizio - M2. Risparmio d'imposta M3. Altre imposte 0 Utile dell'esercizio

24 4. Nota integrativa 4.1. Parte A Andamento del valore della quota Valore della quota Di seguito si riporta la serie storica del valore della quota del Fondo. Andamento valore unitario della quota* 21/03/2005 PROVENTO 85 23/03/2006 PROVENTO /03/2004 PROVENTO , , , , , , , , , , ,094 mar-02 giu-02 dic-02 giu-03 dic-03 giu-04 dic-04 giu-05 dic-05 giu-06 dic-06 * Dati in Euro Al 31 dicembre 2006 il valore della quota risulta pari ad 2.989,157 con un incremento del 5,19% rispetto al 31 dicembre 2005, tenuto conto del provento distribuito nel corso del Tale variazione è principalmente riconducibile ai seguenti fattori: risultato della gestione immobiliare; oneri di gestione; risultato della gestione finanziaria; plusvalenze da rivalutazione; 24

25 Andamento di borsa della quota e volumi scambiati Di seguito si riporta il grafico rappresentante l andamento dei volumi e dei prezzi dal primo giorno di quotazione, 1 novembre 2004, nel comparto MTA (Mercato Telematico Azionario), segmento di negoziazione MTF classe 2 della Borsa italiana, fino al 31 dicembre Nel corso dell esercizio, il prezzo massimo della quota è stato pari ad in data 14 marzo 2006, mentre quello minimo è stato pari ad in data 25 luglio Il prezzo alla data di chiusura dell esercizio è stato pari ad Il volume medio giornaliero degli scambi registrato nel corso dell esercizio è stato di 17 quote. Distribuzione proventi In relazione al risultato d esercizio 2006 l importo distribuibile è pari ad La tabella sottostante riporta la riconciliazione fra il risultato contabile e il risultato distribuibile dell esercizio Dalla stessa tabella si evince che il 52,7% del risultato distribuibile è stato generato dalla gestione ordinaria mentre il rimanente 47,3% dalle plusvalenze realizzate con la cessione dei beni immobili. Risultato distribuibile Totale annuo ( ) Risultato contabile Rettifiche per la determinazione del risultato distribuibile: Plusvalenze non realizzate negli anni precedenti e realizzate nell'esercizio Plusvalenze da rivalutazione, non realizzate Risultato distribuibile di cui: Risultato della gestione ordinaria Come % sul totale risultato distribuibile 52,7% Utile da realizzo generato dalla vendita di immobili Come % sul totale risultato distribuibile 47,3% 25

26 Il Consiglio di Amministrazione, tenuto conto che il rendiconto al 31 dicembre 2006 nella parte reddituale evidenza un utile pari ad al quale concorrono plusvalenze sugli immobili non realizzate pari ad e tenuto conto che sono state realizzate plusvalenze da rivalutazione contabilizzate in esercizi precedenti di , ha deliberato, ai sensi dell art del Regolamento, di distribuire ai partecipanti un importo complessivo di ; il suddetto importo in considerazione delle quote in circolazione pari a determina un provento pro quota di 160. Euro 13 per quota del suddetto provento sono esenti da ritenute, in quanto maturati al 31 dicembre 2003 e già assoggettati all'imposta patrimoniale dell'1%. La parte residua del provento, pari a Euro 147 per quota, risulta al lordo della ritenuta del 12,50% ove applicabile. La data stacco è fissata per il 19 marzo 2007 mentre la data di pagamento è il 22 marzo Gestione dei rischi assunti I principali fattori di rischio connessi all investimento immobiliare riguardano: rischio immobiliare, legato all andamento ciclico del mercato in generale, delle zone geografiche e dei settori specifici nei quali opera il Fondo; rischio di mancata locazione del patrimonio immobiliare del Fondo; rischio di credito verso i conduttori. Al fine di evitare di incorrere nell incapacità dei conduttori di rispettare gli impegni di pagamento sui contratti d affitto in corso, la SGR oltre a selezionare accuratamente i conduttori in base al grado di affidabilità, ha implementato un sistematico processo di monitoraggio dei ritardati pagamenti; rischio di vendita degli immobili. Al fine di limitare i rischi connessi alla vendita degli immobili sono state adottate procedure tese ad assicurare trasparenza e visibilità al processo decisionale; rischio di tassi d interesse in caso di utilizzo di leva finanziaria; rischi finanziari per la parte residuale del Fondo investita in strumenti finanziari e non immobiliari; copertura assicurativa. E stato sottoscritta una polizza assicurativa che copre il valore totale del portafoglio immobiliare. 26

27 GLI IMMOBILI R.S.A. Residence S.Andrea a Monza (MI) Via Crescitelli, 1 Localizzazione Sito nelle immediate vicinanze del Parco, l immobile è inserito in un contesto caratterizzato dalla presenza di fabbricati residenziali, dotato di attrezzature di servizio (centro circoscrizionale, attività commerciali, centro sportivo, ecc.), servito da una rete stradale adeguata e con un numero consistente di parcheggi pubblici. Nella zona sorge l Ospedale San Gerardo, corredo indispensabile di ogni struttura sanitaria assistenziale. La presenza dell ospedale fa si che la zona sia ben servita da mezzi pubblici. Gli svincoli autostradali (di Cinisello, Sesto S. Giovanni, Vimercate, ecc.) sono a breve distanza (circa 3-5 Km). L Aeroporto di Linate è facilmente raggiungibile con circa 30 minuti d auto. Descrizione Il complesso immobiliare, diviso in tre corpi di fabbrica, si eleva su cinque piani fuori terra oltre un piano semi interrato ed un piano interrato, con fabbricato a sagoma rettangolare. Anno di costruzione 1987 Tipologia Residenza Sanitaria Assistenziale Consistenza Superficie lorda 6 : mq. Data di acquisto 02/08/02 Venditore Investire 2000 S.r.l. Prezzo di acquisto Valutazione degli Esperti Indipendenti al Decorrenza del contratto di locazione 30/01/02 Scadenza del contratto di locazione 30/01/14 (+12 anni di rinnovo). Conduttore Segesta S.r.l. Canone annuo (2006) Rendimento lordo 7 7,73% 6 La superficie lorda è espressa in metri quadri, misurata al filo esterno dei muri perimetrali dei fabbricati e alla mezzeria delle murature confinanti. 7 Il rendimento lordo indicato è calcolato come rapporto fra il canone di locazione corrente ed il prezzo di acquisto dell immobile. 27

28 R.S.A. Croce di Malta a Canzo (CO) Via A. Brusa, 20 Localizzazione L immobile è ubicato nel comune di Canzo in Provincia di Como non distante dalla città di Milano alla quale il comune è collegato anche attraverso le ferrovie Nord; la stazione ferroviaria è situata a circa 3,5 Km dal complesso immobiliare. La struttura sanitaria più vicina è l ospedale di Erba che dista circa 9 Km. Il complesso R.S.A. Residenza Croce di Malta è ubicato in adiacenza al centro storico in un comparto costituito per lo più da fabbricati residenziali di tipo turistico. Descrizione Il complesso immobiliare è stato edificato negli anni Sessanta come albergo e nel 1997 sono cominciati i lavori di ristrutturazione e di adeguamento che lo hanno trasformato in una R.S.A.. La residenza, inserita in un ampio parco recintato con accesso carraio su Via Brusa e parcheggio scoperto interno, è costituita da due fabbricati adiacenti tra loro connessi, ciascuno costituito da piano interrato, piano terra, tre piani in elevazione e copertura a tetto. Anno di costruzione Ante 1967 Tipologia Residenza Sanitaria Assistenziale Consistenza Superficie lorda 8 : mq. Data di acquisto 04/06/03 Venditore San Paolo S.a.S. di Marzio Genghini & C. Prezzo di acquisto Valutazione degli Esperti Indipendenti al Decorrenza del contratto di locazione 04/06/03 Scadenza del contratto di locazione 04/06/12 (+6 anni di rinnovo). Conduttore Croce di Malta S.r.l. Canone annuo (2006) Rendimento lordo 9 8,30% 8 La superficie lorda è espressa in metri quadri, misurata al filo esterno dei muri perimetrali dei fabbricati e alla mezzeria delle murature confinanti. 9 Il rendimento lordo indicato è calcolato come rapporto fra il canone di locazione corrente ed il prezzo di acquisto dell immobile. 28

29 R.S.A. Residenza S.Martino a Bollate (MI) Via Don L. Uboldi, 40/42 Localizzazione L immobile è ubicato in zona periferica, in un contesto caratterizzato da edifici a prevalente destinazione residenziale risalenti in particolar modo agli Sessanta, Settanta e Ottanta e inframmezzati da vasti spazi aperti incolti. L accessibilità alla zona è garantita dal tratto metropolitano dell autostrada A4 Torino- Venezia con uscita Cormano e dagli assi storici della Varesina e dalla Comasina. Descrizione Il complesso, di forma rettangolare, si sviluppa su quattro piani fuori terra più interrato. Anno di costruzione 2003 Tipologia Residenza Sanitaria Assistenziale Consistenza Superficie lorda 10 : mq. Data di acquisto 30/06/03 Venditore Progetto Salute Bollate S.r.l. Prezzo di acquisto Valutazione degli Esperti Indipendenti al Decorrenza del contratto di locazione 01/07/03 Scadenza del contratto di locazione 30/06/12 (+9 anni di rinnovo) Conduttore Residenze di Via Lope de Vega S.r.l. Canone annuo (2006) Rendimento lordo 11 8,28% 10 La superficie lorda è espressa in metri quadri, misurata al filo esterno dei muri perimetrali dei fabbricati e alla mezzeria delle murature confinanti. 11 Il rendimento lordo indicato è calcolato come rapporto fra il canone di locazione corrente ed il prezzo di acquisto dell immobile. 29