PRESENTAZIONE INTERVENTO PARCO COMMERCIALE AREA EX-SMA

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1 PRESENTAZIONE INTERVENTO PARCO COMMERCIALE AREA EX-SMA 1 Realizzazione Parco Commerciale Osimo (AN) STRADA CLUENTINA 57/A MACERATA

2 Indice INTRODUZIONE ALL INTERVENTO DESCRIZIONE GENERALE DELL INTERVENTO UBICAZIONE DELL INTERVENTO VIABILITA ED ACCESSIBILITA SVILUPPO URBANISTICO E ITER BUROCRATICO- AMMINISTRATIVO PREVISTO IL PROGETTO DI MASSIMA: I REQUISITI TECNICI E PRESTAZIONALI I COSTI DELL INTERVENTO BUSINESS PLAN PROGRAMMAZIONE LAVORI E FLUSSI ECONOMICI P. 3 P. 4 P. 8 P. 9 P. 11 P. 12 P. 13 P. 14 P Realizzazione Parco Commerciale Osimo (AN)

3 INTRODUZIONE ALL INTERVENTO Il presente piano di sviluppo ha come oggetto la descrizione tecnico-economica di un nuovo intervento immobiliare: la realizzazione di un parco commerciale ad Osimo (AN), nell area immediatamente a ridosso dell Autostrada A14 in prossimità dello svincolo Ancona Sud, attualmente occupata dalla logistica SMA-AUCHAN. L intervento viene proposto dalla società Ge.Co.Fin. S.r.l.. L intervento in oggetto è volto alla riqualificazione di una area extraurbana ad insediamenti produttivi di proprietà della Ge.Co.Fin. Srl, che attualmente è insediata dalla SMA-AUCHAN con un polo logistico per la distribuzione in ambito regionale di merci di varia natura; la SMA- AUCHAN, attuale conduttore, disporrà dell area in questione fino alla consegna di un nuovo centro logistico nel Comune limitrofo di Offagna, deposito oggetto di ulteriore intervento che andrà a sostituire la logistica sopra citata. La SMA-AUCHAN sino a questa data corrisponderà un canone di affitto alla proprietà. Tutta la contrattualistica con SMA-AUCHAN fa capo direttamente alla società; all interno dell intera operazione si colloca la Ge.Co.Fin. Srl, società creata esclusivamente per i suddetti interventi, cioè la realizzazione della nuova logistica SMA-AUCHAN ad Offagna e la realizzazione del Parco Commerciale nel Comune di Osimo. La riconversione dell area attualmente artigianale, prevede la trasformazione urbanistica della destinazione d uso in commerciale direzionale. Nella suddetta trasformazione sarà compreso un intervento di demolizione e ricostruzione degli edifici esistenti e la creazione di standard di servizio adeguati, recuperando parte del territorio e realizzando dei nuovi assi viari. La modifica della viabilità si rende indispensabile agli utenti per avere collegamenti più veloci e sicuri ai principali poli di attrazione, quali il capoluogo di Regione, il vicinissimo casello della autostrada A14, la Zona Industriale Baraccola, e pertanto inquadrarsi perfettamente in ambito urbanistico e territoriale. E altresì manifesto l interesse della Pubblica Amministrazione all operazione, che vede la possibilità di sfruttare un proprio bacino territoriale importantissimo al proprio sviluppo commerciale e direzionale. In particolare verrà sviluppato di seguito un piano tecnico-economico dell intervento, riguardante la realizzazione del parco commerciale. 3 Realizzazione Parco Commerciale Osimo (AN)

4 DESCRIZIONE GENERALE DELL INTERVENTO L'area di intervento è posta nella zona industriale del Comune di Osimo, in Ancona e presenta una superficie complessiva pari a ,00 mq. Inoltre, a parte l acquisizione dell area su cui attualmente è insediato il deposito logistico SMA_AUCHAN, è intenzione optionare un terreno limitrofo necessario allo sviluppo del futuro parco commerciale, della sua viabilità e inquadramento urbanistico. Quindi l area totale si presenta con la seguente ripartizione: PROPRIETA' SUPERFICIE (mq) % 1 AREA EX-SMA ,00 41,69% 2 AREA LIMITROFA DA OPTIONARE ,00 20,66% TOTALE ,00 100,00% AREA ACQUISITA DA SMA-AUCHAN AREA DA OPTIONARE CON VINCOLO DI PERMUTA (20%) 4 Realizzazione Parco Commerciale Osimo (AN)

5 L iter amministrativo per la realizzazione del nuovo parco commerciale, prevede una Variante al PRG, che avrà come obiettivo quello di modificare la attuale destinazione urbanistica dell area. Ge.Co.Fin. Srl vuole creare un progetto di ampio respiro che contenga non solo strutture commerciali e ricreative, ma piccole cittadine con strutture che offrono più servizi ai cittadini, edifici con caratteri innovativi di elevata qualità estetica e visuale garantendo l equilibrio paesistico, avvicinandosi il più possibile agli ecosistemi naturali, utilizzando il sistema verde come struttura di paesaggio, con progetti di trasformazione dell ambiente completamente integrato nella morfologia e nelle visuali privilegiate. Le superfici esterne saranno caratterizzate da una progettazione davvero amica della natura, con una valenza estetica e funzionale propria, così da essere essi stessi spazio di vita e di incontro e non semplici accessori. Per i progetti si utilizzerà un architettura espressiva ma rispettosa dell ambiente e dell ecologia (nella sua accezione più ampia) sia per la qualità dei materiali e delle tecniche, sia per l essenzialità e l etica delle soluzioni, affinché si possano offrire ai cittadini nuovi percorsi con nuove e differenti emozioni. Come già accennato per la realizzazione dell intervento è intenzione optionare una superficie addizionale che permetta di raggiungere le superfici e gli standard previsti, della quale una porzione pari al 20% circa del surplus realizzato sarà sottoposta a vincolo di permuta con gli attuali proprietari terrieri. Il progetto dell intervento sull intera area investirà una superficie complessiva di circa mq per la parte direzionale commerciale, che saranno suddivisi rispettivamente in zona di intervento di proprietà della Ge.Co.Fin. e zona di intervento in opzione di acquisto : Il progetto di massima del nuovo insediamento commerciale direzionale prevede: PROPRIETA GE.CO.FIN. EX LOGISTICA SMA Superficie commerciale cumulativa edifici: Superficie parcheggi: circa mq circa mq - numero di posti auto disponibili 1365 Verde verde pubblico: Viabilità interna: Viabilità pedonale: circa 500 mq circa mq circa mq 5 Realizzazione Parco Commerciale Osimo (AN)

6 AREA IN OPZIONE DI ACQUISTO COMPLETAMENTO Superficie commerciale cumulativa edifici: Superficie parcheggi: circa mq circa mq - numero di posti auto disponibili 250 Verde verde pubblico: Viabilità interna: Viabilità pedonale: Viabilità variante rifornimento: Area Rifornimento Ricezione: circa 9600 mq circa mq circa 600 mq circa mq circa mq Tecnicamente l intervento sarà composto dalle seguenti parti principali: o opere di urbanizzazione o opere di sbancamento e similari o opere edili di fondazione o strutture in elevazione e coperture degli edifici o opere edili sulle aree esterne di stabilimento (parcheggi, aree di manovra) o opere edili per locali tecnici e servizi o opere edili e strutturali per la sicurezza o opere edili e strutturali per adeguamenti antincendio o impianti meccanici e relativi impianti elettrici o impianti elettrici o impianti di illuminazione interna ed esterna o impianti di sicurezza o forniture accessorie 6 Realizzazione Parco Commerciale Osimo (AN)

7 Si riporta di seguito il layout preliminare del nuovo insediamento commerciale-direzionale previsto nell area: 7 Realizzazione Parco Commerciale Osimo (AN)

8 UBICAZIONE DELL INTERVENTO Il sito attualmente in forza alla logistica SMA-AUCHAN è situato in via Alessandro Volta presso il comune di OSIMO, adiacente il casello della Autostrada A14 ANCONA SUD OSIMO, al quale si giunge percorrendo pochi metri della Strada Statale 16; l intervento si sviluppa all imbocco della direttrice Strada Provinciale SIROLO SENIGALLIA, che collega l entroterra anconetano con la costa e tutti i maggiori servizi. Oltre all evidente visibilità del Parco Commerciale, è da rilevare come quest ultimo si collochi nell ambito di una manifesta volontà da parte del Comune di Osimo a potenziare il proprio bacino commerciale. A tal proposito non esiste alternativa al sito in questione e pertanto l intervento proposto si colloca in un ambito di assoluti consensi, sia per ciò che concerne la Pubblica Amministrazione che i cittadini stessi. 8 Realizzazione Parco Commerciale Osimo (AN)

9 VIABILITA ED ACCESSIBILITA Il nuovo insediamento produrrà presumibilmente un volume di traffico in crescita costante, al quale il livello di servizio della attuale viabilità non è in grado di soddisfare pienamente, smaltendo i flussi e indirizzandoli efficacemente ed in sicurezza; è dunque stato affiancato al progetto edilizio del parco commerciale la rivisitazione della viabilità esterna, prevedendo una serie di collegamenti per il miglior afflusso e deflusso del traffico. Sarà realizzata una nuova rotatoria su via Alessandro Volta, ove attualmente la sede stradale e la rotatoria esistente debbono essere riorganizzate per volumi di traffico maggiori; sarà previsto il collegamento con la viabilità che dalla Baraccola porta a S.Biagio di Osimo, ove la nuova rotatoria, realizzata come variante all intersezione semaforica, prevede l ingresso dal sito di progetto. Questo collegamento assicura l accesso diretto alla Statale Adriatica e conseguentemente al capoluogo o al casello autostradale, rappresentando quindi una posizione strategica per ogni destinazione. A completamento dell intervento è prevista la realizzazione di una zona ricreativa verde attrezzato, al fine di recuperare l area delimitata della Autostrada ed il fiume Aspio per la quale l intervento di bonifica potrà far recuperare spazi accessibili destinati alle diverse attività ricreative previste. Nell ambito della stessa zona è prevedibile l insediamento di un distributore di carburanti ed una area ristoro, entrambi all ingresso del complesso commerciale. 9 Realizzazione Parco Commerciale Osimo (AN)

10 10 Realizzazione Parco Commerciale Osimo (AN)

11 SVILUPPO URBANISTICO E ITER BUROCRATICO- AMMINISTRATIVO PREVISTO Nell ambito dello sviluppo dell area commerciale a cui si è sopra accennato, dismessa la vecchia logistica attuale della SMA-AUCHAN, si potrà avviare il procedimento per la variante al P.R.G. ed il cambio di destinazione d uso. In tal senso si prevede l avvio dell iter burocratico-amministrativo agli inizi dell anno 2013, quando cioè si sarà concretizzato il progetto della nuova logistica SMA-AUCHAN in Offagna. Contemporaneamente alla realizzazione di quest ultima si potrà procedere allo sviluppo dell area nel Comune di Osimo, la trasformazione urbanistica e l approvazione dei progetti. Il porgetto prevede l inizio dei lavori al termine del trasferimento dell attuale logistica SMA- AUCHAN presso la nuova sede e quindi ad inizio anno L?iter burocratico-amministratico quindi potrà godere di un arco di tempo di circa 12 mesi complessivi, necessari comunque per la variante al P.R.G., il cambio di destinazione d uso dell area, la progettazione esecutiva del nuovo Parco Commerciale e l ottenimento di tutti i permessi necessari alla sua realizzazione. 11 Realizzazione Parco Commerciale Osimo (AN)

12 IL PROGETTO DI MASSIMA: I REQUISITI TECNICI E PRESTAZIONALI Il progetto della nuova piattaforma logistica prevede un intervento chiavi in mano. In particolare dovranno essere realizzate tutte le opere necessarie al completo svolgimento dell attività logistica ivi prevista, sia edili che impiantistiche e accessorie. Le prestazioni previste possono essere così riepilogate: OPERE DI PREPARAZIONE-DEMOLIZIONI-BONIFICA AMIANTO Sono previste tutte le opere per la preparazione del cantiere, in ossequio al piano di sicurezza redatto da tecnico abilitato. E inoltre necessario prima di avviare le opere di costruzione, lo spostamento di una linea di metanodotto esistente all interno del comparto. OPERE EDILI E prevista la realizzazione di tutte le opere edili relative alla realizzazione del capannone, degli edifici accessori e delle relative aree di pertinenza, comprese le opere di viabilità sull'area di STRUTTURE PREFABBRICATE E prevista la realizzazione delle varie strutture costituenti il Parco Commerciale con l impiego di componenti strutturali prefabbricati in c.a.v. e c.a.p., comprese le pareti di tamponamento prefabbricate e i divisori di compartimentazione interna. OPERE DI COIBENTAZIONE E COMPARTIMENTAZIONE E prevista la realizzazione di tutte le opere necessarie alla coibentazione e compartimentazione interna, attraverso pareti in c.a.v., pannelli coibenti e tutti serramenti interni/esterni occorrenti. IMPIANTO ELETTRICO ALTRI IMPIANTI E ACCESSORI E prevista inoltre la realizzazione di tutti gli altri impianti e opere di completamento accessorie necessarie a garantire lo svolgimento delle attività interne ed esterne al Parco Commerciale: impianto antincendio impianto di messa a terra impianti termo / idrici per zona servizi e uffici SISTEMAZIONI ESTERNE 12 Realizzazione Parco Commerciale Osimo (AN)

13 I COSTI DELL INTERVENTO Un analisi preliminare tecnico-progettuale ed elaborazioni economiche ha portato a definire i costi previsionali complessivi del intervento, che possono essere così riepilogati per macro-fasi: Oggetto: RIEPILOGO Computo metrico estimativo REALIZZAZIONE PIATTAFORMA LOGISTICA OFFAGNA (AN) DESCRIZIONE LAVORAZIONE IMPORTO ( ) % INC. 001 AQUISIZIONE AREA , % REALIZZAZIONE EDIFICI COMMERCIALI/DIREZIONALI 002 MINIMA SUL COMMERCIALE ,00 mq X 1000,00 /mq , % 003 REALIZZAZIONE INFRASTRUTTURE DA CEDERE AL COMUNE PER SVILUPPO AREA , % TOTALE ,00 100,00% 13 Realizzazione Parco Commerciale Osimo (AN)

14 BUSINESS PLAN L analisi congiunta di costi diretti/indiretti e ricavi annui previsti, ha permesso di ottenere la stima effettiva della redditività complessiva dell intervento. In tal modo si è potuta calcolare la redditività annua dell intervento. Si riporta di seguito il riepilogo del Business Plan, al fine di sintetizzare i contenuti e le caratteristiche del progetto imprenditoriale nella sua interezza: Oggetto: RIEPILOGO Business plan REALIZZAZIONE PARCO COMMERCIALE OSIMO (AN) ACQUISTO AREA ,00 COSTI PROGETTAZIONE ,00 PROGETTAZIONE ESECUTIVA E DIREZIONE LAVORI (5% IMPORTO LAVORI) ,00 COSTI INDIRETTI ,00 TRASFORMAZIONE URBANISTICA IN COMUNE/PROVINCIA ,00 ONERI CONCESSORI ,00 COSTI DEMOLIZIONI - COSTRUZIONE - URBANIZZAZIONE ,00 TOTALE COSTI COSTRUZIONE INFRASTRUTTURE PER SVILUPPO AREA ,00 TOTALE COSTI COSTRUZIONE (40.000,00 mq x 1000,00 /mq) ,00 COSTI TOTALI ,00 ACQUISTO AREA ,00 COSTI PROGETTAZIONE ,00 COSTI INDIRETTI ,00 COSTI DEMOLIZIONI - COSTRUZIONE - URBANIZZAZIONE ,00 14 Realizzazione Parco Commerciale Osimo (AN)

15 PROGRAMMAZIONE LAVORI E FLUSSI ECONOMICI La programmazione lavori prevede 18 mesi di attività, divisa in diversi step: 1 STEP: ACQUISIZIONE AREA TRASFERIMENTO SMA-AUCHAN PRESSO NUOVA LOGISTICA 2 STEP: OTTENIMENTO PERMESSI ED AUTORIZZAZIONI 3 STEP: REALIZZAZIONE PARCO COMMERCIALE La programmazione lavori prevede una serie di flussi economici in uscita del tipo a Stati di Avanzamento Lavori per la realizzazione delle opere necessarie (STEP 3 ) e del tipo Una Tantum per l acquisizione dell area e l ottenimento dei Permessi (STEP 1-2 ). In particolare si può così schematizzare il flusso economico in funzione dell andamento delle attività previste: 15 Realizzazione Parco Commerciale Osimo (AN)

16 Oggetto: RIEPILOGO Cronoprogramma Previsionale e Flussi Mensili REALIZZAZIONE PARCO COMMERCIALE OSIMO (AN) COSTI DI COSTRUZIONE MESI PREVISTI LAVORAZIONE ACQUISIZIONE PERMESSI ESECUZIONE OPERE IMPORTI PARZIALI % INCIDENZA ACQUISTO AREA ,00 100,00% COSTI PROGETTAZIONE ,00 100,00% COSTI INDIRETTI: SVILUPPO E TRASF. URBANISTICA ,00 100,00% COSTI INDIRETTI: ONERI CONCESSORI ,00 100,00% PREDISPOSIZIONE AREA DI CANTIERE ,00 0,15% DEMOLIZIONI-SMALTIMENTO AMIANTO ,00 2,50% SBANCAMENTO ,00 1,50% FONDAZIONI ,00 8,00% ELEVAZIONE ,00 14,00% SERRAMENTI-OPERE DA FABBRO ,00 10,50% OPERE DI FINITURE ,00 20,00% IMPIANTISTICA ,00 18,00% SOTTOSERVIZI A RETE ,00 7,00% SISTEMAZIONE ESTERNA ,00 9,00% PAVIMENTAZIONI PARCHEGGI/VIABILITA' ,00 7,15% AREE VERDI ,00 2,00% ASSISTENZA CANTIERE: MEZZI E PRESTAZIONI VARIE ,00 0,20% FLUSSI ECONOMICI MENSILI STIMATI , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,00 100,00%

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