Tempi duri per i condomini morosi Ipsoa.it. Giampaolo Di Marco

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1 Tempi duri per i condomini morosi Ipsoa.it Giampaolo Di Marco La riforma del condominio ha inciso su quasi tutta la disciplina prevista dal Codice Civile. Le modifiche legislative hanno riguardato il delicato tema del recupero crediti dei condomini morosi. Per cercare di porre rimedio a questi problemi, la riforma interviene stabilendo che l'amministratore deve attivarsi per il recupero delle quote condominiali entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito è divenuto esigibile, salva diversa dispensa dell'assemblea. I maggiori problemi all interno di un condominìo sono riscontrabili nell uso delle cose comuni e nel pagamento dei ratei condominiali. Sul primo, spesso, i condomini fanno come possono, lamentandosi in seno all assemblea o prendendo iniziative proprie rivolgendosi direttamente al vicino poco diligente. Diverso è il discorso per il pagamento dei ratei condominiali che, altrettanto spesso, non vengono onorati dai condomini per questioni legate alla gestione del condominìo. Erroneamente, infatti, molti ritengono che il mancato godimento di una parte comune, un problema irrisolto da parte dell amministratore o altri problemi della vita condominiale, possano essere motivo per sospendere temporaneamente o permanentemente il saldo dei ratei condominiali. Tali ingiustificati atteggiamenti fanno sorgere notevoli problemi sia gestionali, sia di responsabilità in capo all amministratore, il quale si trova spesso a dover garantire i servizi essenziali alla vita condominiale, pur senza risorse.

2 L amministratore, poi, è costretto ad attivarsi giudizialmente per il recupero coattivo del credito con possibili ulteriori strascichi giudiziari che, spesso, sfociano in anni di controversie gestite da una moltitudine di amministratori che nel frattempo si succedono a quello che ha intrapreso il lungo cammino giudiziario. A questo riguardo, giova rammentare che l obbligazione di pagamento dei ratei condominiali è del tipo propter rem, ossia un obbligazione il cui vincolo scaturisce dal rapporto tra il diritto reale e la titolarità dello stesso: il rapporto con la cosa costituisce, infatti, il titolo dell obbligazione dovuta. Molto spesso, poi, accade che i proprietari morosi alienano il bene senza comunicare all acquirente la morosità e/o la pendenza di una lite avente ad oggetto pregressi ratei condominiali non versati, con ciò aggravando la vicenda sia dal punto di vista giudiziario, sia gestionale. Per cercare di porre rimedio a questi problemi, la riforma interviene sull art c.c. stabilendo che l amministratore deve attivarsi per il recupero delle quote condominiali entro sei mesi dalla chiusura dell esercizio nel quale il credito è divenuto esigibile, salva diversa dispensa dell assemblea. Il condomino moroso, inoltre, decorsi i sei mesi, potrà essere sospeso dalla fruizione dei servizi comuni senza che vi sia la necessità, come in passato, che la previsione venga recepita all interno del regolamento condominiale. Se l amministratore, in assenza della predetta dispensa, non si attiene al termine di sei mesi potrà essere chiamato a risponderne dinanzi all assemblea ed essere revocato dalla stessa. Tale disposizione, tuttavia, non è la sola a riguardare il tema del condomino moroso.

3 A questo riguardo, infatti viene riscritto l art. 63 delle disp. att. al Codice Civile e tra le principali novità vi è la possibilità per il creditore del condominìo di accedere ai dati di gestione per individuare i morosi e agire direttamente verso di loro con ciò evitando che il condomino, quale soggetto giuridico, venga aggredito per ragioni legate principalmente alla mancanza di fondi causata dalla morosità di alcuni condomini. Una volta a conoscenza dei nomi dei condomini morosi, il creditore del condominìo avrà l obbligo di agire preventivamente contro i comproprietari morosi e, soltanto ove non riuscisse a soddisfarsi su di loro, potrà agire nei confronti dei condomini in regola. A questo riguardo giova rammentare la problematica della natura solidale o parziaria dell obbligazione del condominìo che di recente è stato oggetto di un intervento della Cassazione a SS.UU. che hanno ritenuto che si trattasse di obbligazione assolutamente parziaria. A questa pronuncia, tuttavia, non è seguita un applicazione univoca da parte delle Corti di merito lasciando, quindi, aperto il problema. La riforma cerca conseguentemente di intervenire sul tema evitando le storture generate dai dubbi sistematici espressi sinora, affidando un ruolo preminente all amministratore, il quale come nella disciplina precedente è colui che deve riscuotere i contributi ed erogare le spese (art c. 1 n. 3 c.c. non modificato sul punto) e, oggi, dopo la riforma, deve attivarsi entro sei mesi per il recupero dei ratei esigibili (art c. 9 c.c. come modificato). Testo attualetesto riformato (art. 9 ddl A.C. 4041) La vecchia disposizione non prevedeva alcuna disposizione relativa alla morosità dei condomini...omissis Salvo

4 che sia stato espressamente dispensato dall assemblea, l amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l attuazione del presente codice....omissis Art. 63 disp. att. c.c.art. 63 disp. att. c.c. Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall assemblea, l amministratore può ottenere decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione.chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all anno in corso e a quello precedente. In caso di mora nel pagamento dei contributi, che si sia protratta per un semestre, l amministratore, se il regolamento di condominio ne contiene l autorizzazione, può sospendere al condomino moroso l utilizzazione dei servizi comuni che sono suscettibili di godimento separato.per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall assemblea, l amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi. I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l escussione degli altri condomini. In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato. Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all anno in corso e a quello precedente. Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto. La novità principali sono, quindi: 1. Vincolo di solidarietà, ma con beneficio di preventiva escussione dei morosi riconosciuto ai condomini in regola con i pagamenti;

5 2. Azione diretta dell amministratore entro sei mesi dalla chiusura dell esercizio in cui il credito è divenuto esigibile; 3. Possibilità di sospensione del condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato; 4. Solidarietà per l esercizio in corso e quello precedente per colui che subentra nei diritti di un condomino; 5. Solidarietà con l avente causa per la cessione dei diritti sulle unità immobiliari fino a quando non viene trasmessa copia autentica del titolo di trasferimento. Di seguito riportiamo una formula di ricorso per decreto ingiuntivo ex art. 633 c.p.c. ss. e art. 63 disp. att. c.c. promosso dinanzi al Tribunale. TRIBUNALE DI... RICORSO PER DECRETO INGIUNTIVO Promosso da: Condominio Bianco corrente in..., via..., n....,... (C.F. e P.I...), in persona del l.r. ed amministratore p.t. Sig. Caio (C.F.: ), rappresentato e difeso, per mandato a margine, dall Avv...., (C.F.:...), del Foro di..., via..., n...., presso il quale elegge domicilio ed il quale dichiara di voler ricevere le comunicazioni al numero di fax o all indirizzo di posta elettronica certificata @......it. PREMESSO che il condominio in epigrafe è creditore nei confronti del condomino Tizio, della somma di Euro..., di cui Euro... a saldo conguaglio (indicare ad es. le spese per un servizio), Euro... a saldo della rata scaduta il... e Euro... a saldo della rata scaduta il...; che quanto appena riferito è supportato da prova documentale rappresentata: 1. da copia verbale assemblea ordinaria del... (doc. 1); 2. copia dettaglio rendiconto spese es.... (doc. 2); 3. riparto rendiconto spese es.... (doc. 3), 4. preventivo spese es.... (doc. 4); che a nulla sono serviti i vari solleciti sia verbali che scritti a firma dell amministratore di condominio e dello scrivente difensore (cfr. doc. 5 e 6).Tutto ciò premesso CHIEDE che l Ill.mo Tribunale aditò Voglia ingiungere, ai sensi e per gli effetti degli artt. 633 e segg. c.p.c. e 63 disp. att. c.c., a Tizio (C.F.: ) nato a. il.e

6 residente in alla Via, di pagare immediatamente e senza dilazione alcuna la somma di (Euro ), per le causali indicate in premessa, oltre agli interessi ed alle spese e competenze del presente procedimento da liquidarsi in conformità dell allegata nota spese, con l avvertimento che ha facoltà di proporre opposizione entro quaranta giorni dalla notifica del decreto e che in mancanza il decreto stesso acquisterà forza di giudicato; DICHIARA che, ai sensi del d.p.r. 115/02, il valore della presente controversia è di.. e rientra nella previsione di cui alla lett.dell art. 13, c. 1 e 4, con pagamento del C.U. ridotto alla metà (.). Salvo ogni altro diritto, ragione ed azione. Deposita i documenti elencati in narrativa dal n. 1 al 6...., lí... (Avv. ) PROCURA ALLE LITI