Consiglio In merito al punto 1) all ordine del giorno, ha luogo la presentazione del nuovo Consiglio.
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- Emanuele Tucci
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1 Consiglio Sono presenti presso la sede del Condominio Centrale, oltre all amministratore Borrelli e al geom. Lambri, i nuovi Consiglieri, signori Filippi, Malgara, Marranini, Merlo, Procopio. E assente il consigliere Muzzarelli, impossibilitato a presenziare. In merito al punto 1) all ordine del giorno, ha luogo la presentazione del nuovo Consiglio. In merito al punto 2) all ordine del giorno (nomina commissioni), si la commissione urbana (intesa come riunione delle ex commissioni strade e arredo urbano) si riferirà ai seguenti consiglieri: Malgara, Merlo, Muzzarelli e Procopio; la commissione amministrativa e informatica si riferirà ai consiglieri Filippi e Marranini (e verrà occasionalmente assistita da Merlo); la commissione calore si riferirà a Filippi e Marranini; la commissione verde si riferirà a Procopio e Marranini. I consiglieri sopra indicati, insieme all amministratore, esortano tutti i condomini che volessero rendersi disponibili a partecipare ai lavori delle commissioni, e possibilmente dotati di competenze specifiche, a farsi avanti con l amministrazione o con i referenti del consiglio sopra indicati per candidarsi alle commissioni. In merito al punto 3) all ordine del giorno (selezione candidati per nomina ad amministratore), si il Consiglio propone di avvalersi di una società, quale tecnico specializzato, per il reclutamento dei candidati ad amministratore, con un budget stanziato non superiore a 1% del preventivo di spesa ordinaria per il 2008 dell attuale amministratore, ovvero circa al lordo IVA. L Amministratore non si oppone a tale proposta, che condivide; fa peraltro presente che nell assemblea del 2003 detta spesa era stata deliberata in assemblea. Viene indicato il nominativo di C. & P. Group srl, che il Consiglio si riserva di ricontattare per ridefinire i termini del preventivo. Una volta individuato l accordo, il Consiglio riferirà all amministratore per la stipula formale. In merito al punto 4) all ordine del giorno (studio di fattibilità su indicazione commissione calore), si ci sarà un incontro a breve con il prof. Boffa del Politecnico di Torino per allineare la sua offerta ai recenti sviluppi, ovvero portare lo studio di fattibilità fino alle sottocentrali e rinunciare per il momento allo studio di miglioramento del consumo energetico dei condomini periferici. La stessa richiesta di aggiornamento è stata inoltrata al Politecnico di Milano, in persona del prof. Lozza e si ritiene di poter dare entro il mese di luglio la proposta di soluzione al Consiglio, per una scelta definitiva. In merito al punto 5) all ordine del giorno (definizione e installazione sistema informatico amministrativo gestionale), si l amministratore illustra i passi da egli compiuti. Egli cioè ha affidato alla Enisnet di Enzo Noseda il compito di realizzare il pacchetto gestionale per il Condominio; il consigliere Filippi, quale incaricato nella commissione informatica già dal Consiglio uscente, si rammarica di non essere stato coinvolto in questa scelta, che peraltro non condivide illustrando le ragioni. L amminstratore farà avere al Consiglio il contratto stipulato con Noseda con tutti gli allegati
2 In merito al punto 6) all ordine del giorno (organizzazione dell amministrazione per assicurare la chiusura del consuntivo nei termini di regolamento), si l amministratore sta organizzando le procedure di ufficio sia amministrative che di gestione ordinaria, per giungere al risultato prefisso di convocare l assemblea ordinaria nei 90 giorni dalla chiusura dell esercizio; il Consiglio raccomanda di sensibilizzare ulteriormente i sanfelicini a non rivolgersi all amministrazione centrale per problemi non di sua competenza e/o per pagare in contanti le rate condominiali, che debbono essere pagate solo in banca. In merito al punto 7) all ordine del giorno (problema della morosità), si l amministratore riferisce circa i passi compiuti per accelerare il recupero crediti: sono stati inviati tramite il legale solleciti ed ad alcuni sono stati notificati decreti ingiuntivi. Essendo imminente l emmissione del verbale dell assemblea ordinaria del 4 giugno scorso, verranno ben presto avviate le azioni legali in base ai preventivi approvati da detta assemblea. Su richiesta del Consiglio, l amministratore si premurerà di fare avere al Consiglio stesso una situazione aggiornata dello stato del recupero crediti. In merito al punto 8) all ordine del giorno (studio modalità per addebito diretto delle spese di riscaldamento e acqua calda sanitaria), si L amministratore informa che ha già provveduto a comunicare agli amministratori dei periferici la richiesta di consegnare l anagrafica e i relativi piani di riparto. Avrà luogo il 9 luglio prossimo una riunione con gli amministratori dei periferici su questo argomento. Si reputa di poter iniziare la fatturazione diretta a partire dal primo gennaio In merito al punto 9) all ordine del giorno (cancello Macchiavelli), si L amministratore illustra tutte le iniziative man mano adottate per affrontare il noto problema, che in parte è tuttavia attualmente insoluto e di difficile soluzione. Viene discusso sull argomento e si decide di rimandarne la trattazione, con l invito a studiare altre soluzioni da riprendere in considerazione nel prosieguo. Data l ora tarda, si decide di rimandare la trattazione degli altri punti all ordine del giorno. Prima di sospendere la riunione, viene data la parola al geom. Lambri che illustra alcuni temi urgenti, che verranno ripresi alla prossima riunione. A questo punto, alle ore 12,30, si decide di rimandare al 9 luglio 2008 la prosecuzione dell odierna riunione di consiglio
3 Consiglio Oggi, 9 luglio 2008, sono presenti presso la sede del Condominio Centrale, oltre all amministratore Borrelli e al geom. Lambri, tutti i Consiglieri, Filippi, Malgara, Marranini, Merlo, Muzzarelli e Procopio. Prima di proseguire con l esame dei punti all ordine del giorno, si verbalizza quanto segue riguardo ai problemi urgenti: il geom. Lambri informa sulla condizione di vari punti dell asfalto del quartiere che, essendo gravemente danneggiati, potrebbero causare pericolo per la viabilità. Pertanto dopo aver esaminato i preventivi di 4 aziende contattate per fornire un offerta per l esecuzione dei rappezzi, si concorda di procedere con la ditta Marell Scavi. si concorda di procedere con il preventivo della ditta Rappo (previamente verificato con altri preventivi pervenuti al Condominio), per un importo di ,60 oltre IVA e quindi di intervenire rapidamente sulle problematiche causate dalla tromba d aria dei giorni scorsi. Quanto ai lavori di manutenzione riguardanti il camminamento zona pub, i parchi giochi Seconda Strada e parcheggio Settima Strada, il geom. Lambri illustra i preventivi ricevuti da Edilcasa e Ferrara. Viene deciso di affidare i lavori secondo i preventivi frazionati più economici, quindi al Ferrara per il parcheggio Settima Strada e gli altri due lavori a Edilcasa. Con riferimento a recenti atti vandalici che hanno interessato tre diversi giochi nel parco giochi della Prima e Seconda Strada (trave a bilico, cavalluccio a molla, seggiola di altalena), il geom. Lambri informa di avere raccolto un preventivo di oltre IVA della P.M. di Princiotta Michele per il ripristino, evidenziando peraltro che la trave a bilico, pur essendo a norma, non prevede i seggiolini che erano prima presenti. Il Consiglio, con rammarico, deve prendere atto per l ennesima volta di fatti di vandalismo, che rendono opportuno ripresentare ancora una volta in assemblea il progetto di monitoraggio mediante telecamere, integrando nello stesso le zone dei parchi giochi. Il geom. Lambri assumerà altre informazioni e i lavori di ripristino verranno svolti a breve. Il geom. Lambri informa il Consiglio che è in arrivo un ordinativo di circa 30 panchine, che verranno collocate nel centro commerciale e nei parchi giochi, in sostituzione di panchine ammalorate. Infine, il geom. Lambri illustra il problema dell approvvigionamento di nuovi globi di copertura dei lampioni, che non sono a norma e alcuni sono danneggiati. Il tema andrà ripreso e approfondito in sede di Commissione urbana, che riferirà poi al Consiglio. In merito al punto 10) all ordine del giorno (collaudo rete primaria), si L amministratore segnala di avere contattato l ing.boffa, l ing.cazzani e l ing.cantoni per dei preventivi e si riserva di raccogliere altri preventivi. Il Consiglio, a sua volta, si riserva di indicare nominativi anch esso. Analogo discorso riguarderà la verifica dei lavori in Torre 5 (seguente punto 11) e le due tematiche andranno condotte in modo coordinato, con il medesimo professionista incaricato
4 Il tutto dovrà essere eseguito per tempo prima dell accensione del riscaldamento nella stagione autunnale (anche per punto 11). In merito al punto 11) all ordine del giorno (informazione circa incarico a perito per la Torre 5), si V. punto 10 In merito al punto 12) all ordine del giorno (definizione modalità di verifica capitolati delle forniture in scadenza entro fine anno, criteri e modalità selezione fornitori, raccolta offerte), si In premessa del punto, il consigliere Filippi pone il problema della certificazione del bilancio del Condominio, che ormai ha raggiunto la soglia dei 6 milioni di euro. Tale questione tocca non solo il tema dei controlli del bilancio in senso contabile, ma ancora prima il tema della impostazione metodologica della gestione condominiale, con particolare riguardo alla definizione delle regole di affidamento degli appalti e verifica della loro esecuzione. Il Consiglio condivide unanimemente circa questa necessità e si decide di raccogliere e valutare preventivi, con riserva di fissare dei colloqui con i candidati identificati per approfondire l argomento. L amministratore illustra i contratti in scadenza. Viene deciso che tutti i capitolati correnti verranno messi a disposizione del Consiglio per esaminarne il testo e sottoporlo a revisione, quando del caso. Nel corso della prossima riunione di Consiglio verrà deciso un piano di lavoro sull argomento. Si precisa che la revisione dei contratti in scadenza verrà svolta dall amministratore con l ausilio del consiglio, come da regolamento. In merito al punto 13) all ordine del giorno [per errore indicato n.14] (proposte del consiglio per l assistenza legale dell amministratore), si Il Consiglio propone che l incarico conferito all avv. Piccinino con riguardo al tema delle strade sia esaurito seduta stante, non essendovi presupposti di sorta per la sua prosecuzione. Viene quindi data parola al consigliere Merlo, che come avvocato illustra i criteri che potrebbero essere seguiti per la ottimale gestione degli affari legali, ovvero: o nei precedenti 5 esercizi vanno identificate le spese legali sostenute e raggruppate per almeno tre aree omogenee: recupero crediti, civile giudiziale e stragiudiziale, amministrativo o per il recupero crediti, andrà identificato uno studio specializzato nella materia, soprattutto sul piano dei requisiti organizzativi, trattandosi di materia di qualificazione professionale modesta, che però richiede un efficiente organizzazione. I dati di costo serviranno solo come orientamento, precisandosi peraltro che le spese legali in questa materia, di regola, non dovrebbero ricadere mai in via definitiva sul Condominio Centrale; o per la materia civilistica, occorrerà, in base ai dati di costo raccolti, identificare una soglia media da suggerire per la stipula di un contratto forfettizzato per l assistenza e consulenza stragiudiziale. Quanto al giudiziale, si dovranno comunque pretendere ogni volta dei preventivi e individuare i criteri di onorario da applicare; o il diritto amministrativo ha minore rilevanza statistica e dovrebbe riguardare la trattazione eventuale di rapporti, conflittuali o meno, con gli Enti locali, e simili. L amministratore farà pervenire all avv. Merlo i dati richiesti e l avv. Merlo, su esplicita richiesta del Consiglio, sottoporrà a quest ultimo le sue conclusioni, per poi scegliere collegialmente i candidati nelle tre aree identificate come sopra
5 In merito al punto 14) all ordine del giorno [per errore indicato n.15] (sportello bancario open per pagamento spese), si Con riferimento a quanto dibattuto in assemblea, il Consiglio evidenzia la necessità che sia eliminata la possibilità per i condomini di pagare le spese condominiali presso la sede del Condominio Centrale per i seguenti motivi: o Sicurezza del personale amministrativo; o Corretta contabilizzazione dei versamenti, e in particolare tempestivo ed esatto accreditamento in favore del condomino; o Limitazione delle spese di gestione dei versamenti (problema ritenuto assai importante) L amministratore applicherà immediatamente questa regola e ne darà informazione per iscritto a tutti i condomini. In merito al punto 15) all ordine del giorno [per errore indicato n.16] (valutazione offerta Politecnico di Milano per analisi su tubazione rete primaria), si È già stato dato incarico al Politecnico, all ing.matteo Gastaldi, per un preventivo di oltre IVA. Il Consiglio prende atto ed approva. In merito al punto 16) all ordine del giorno [per errore indicato n.17] (varie ed eventuali), si V. quanto verbalizzato all inizio. La seduta si chiude alle ore 00,
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