ANALISI DEL MERCATO IMMOBILIARE DI MILANO

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1 ANALISI DEL MERCATO IMMOBILIARE DI MILANO Nel primo semestre dell anno le quotazioni immobiliari a Milano sono cresciute solo dell 1.7%, confermando la tendenza degli ultimi anni che ha fatto registrare incrementi sempre più contenuti I sem % +5% +15.2% 10.9% +13.5% +10.8% +6.9% +4.7% +1.7% All insegna della stabilità (+0.4% nel semestre) l andamento dei prezzi nel Centro Storico. Nell area che si estende da piazza Duomo a via Torino e al Quadrilatero tengono bene le soluzioni di prestigio inserite in contesti d epoca. La tipologia più ricercata dai potenziali acquirenti è l appartamento di mq e tra le aree più richieste ci sono piazza Affari, via S.Marta e via S.Maurilio. In calo le richieste per gli immobili situati in via Torino, diventata ormai troppo commerciale. L investitore medio ha spostato la sua attenzione in zone limitrofe, quali Porta Romana o Ticinese, dove può ancora risparmiare sull acquisto dell immobile ed affittarlo con facilità. Infatti la richiesta di canoni di locazione elevati nelle zone centrali ha messo in crisi il mercato degli affitti che si alimenta soprattutto con contratti di stipulati dalle aziende o dagli istituti di credito per il proprio personale in trasferta. Difficoltà di locazione anche per gli uffici della zona: si prediligono soluzioni situate in aree più periferiche, meglio raggiungibili e con prezzi più accessibili. Non lontano corso Magenta, dove sono gli stabili d epoca e di qualità superiore alla media a tenere viva la domanda immobiliare; si concentrano prevalentemente in via Tasso, via Boccaccio, corso Magenta e piazzale Baracca. Positivo l andamento di Brera, da sempre uno dei quartieri più ambiti di Milano. La causa del rialzo delle quotazioni è da ricercarsi anche nel miglioramento registrato dalla zona in seguito ai lavori di pavimentazione tra via Pontaccio e via della Moscova. Nelle strade top, via Fiori Chiari, via Madonnina, via San Carpoforo, via Solferino, via Borgonuovo, le soluzioni ristrutturate hanno toccato punte di , contro una media nel quartiere di al mq. Tra le macroaree cittadine più dinamiche nel primo semestre del 2006 si segnala Navigli- Famagosta con una performance dei prezzi del 4.9%. A trascinare le quotazioni dell area ha contribuito l andamento positivo del quartiere Pezzotti Bocconi. A ridosso dell Università sono sempre molto ricercati i piccoli tagli in cui poter investire cifre che oscillano da 150 fino a 250 mila. L offerta abitativa della zona include prevalentemente condomini costruiti dagli anni 50 fino agli anni 70. Un bilocale si può affittare da 800 a 1000 al mese. Importanti progetti di riqualificazione potrebbero in futuro cambiare l aspetto urbano della macroarea in questione. Sono infatti in corso i lavori per il recupero di un area di 150 mila mq, che si sviluppa tra via Segantini, viale Liguria e piazza Belfanti. Entro il 2007 sarà ultimato un parco di 98 mila mq e si costruiranno 400 appartamenti con vista sul parco, 500 posti auto e altri spazi dedicati alle attività commerciali. Procedono anche quelli relativi all ex Pozzi Ginori, dove all interno della struttura industriale si ricaveranno loft e laboratori. Un terzo progetto ha l'obiettivo di ridisegnare e riqualificare un'ex area industriale del territorio adiacente al Naviglio Pavese per trasformarla in un nuovo e confortevole quartiere residenziale. Il piano urbanistico, in particolare, si propone di recuperare l ex area industriale delle Cartiere Binda, in corrispondenza della chiusa denominata Conca Fallata. Il piano prevede sia la realizzazione di nuove costruzioni che il recupero degli edifici storici già esistenti. L intervento è in fase di progettazione. Sorgerà vicino all ex area Leri (via Chiesa Rossa), ovvero 20 mila mq lungo il Naviglio Pavese, di cui 13 mila mq formeranno la prima parte del Parco di Chiesa Rossa, che

2 nella sua intera estensione raggiungerà 300 mila mq, completati entro il Oltre al Parco sarà realizzato un edificio residenziale di circa 7 mila mq. A nord-est della città proseguono i lavori nell area Garibaldi-Repubblica: sono iniziate infatti le operazioni di scavo in via della Liberazione, viale Sturzo e via Melchiorre Gioia. Al momento le transazioni registrano un leggero rallentamento: chi potrebbe vendere preferisce aspettare, nella convinzione che il rialzo futuro dei prezzi potrà giustificare richieste più elevate. In quest area troveranno posto gli uffici della Regione e del Comune e un grande parco denominato Biblioteca degli alberi. Rivalutazione del 3.7% nei sei mesi dei valori immobiliari nella macroarea Lodi-Corsica, anche questa beneficiaria di progetti di riqualificazione, alcuni ormai al termine, come il recupero dell ex area Motta, dove si realizzeranno un giardino pubblico ed attività commerciali per 4700 mq. Particolarmente attrattivo il quartiere Montenero, che ha fatto segnare una performance positiva dei prezzi in seguito alla nascita di una serie di showroom, che ne hanno aumentato l appeal, suscitando l interesse da parte di investitori. Più contenuto il rialzo dei prezzi (+1.9% nel semestre) nella zona Città Studi-Indipendenza. Merita però una segnalazione per dinamismo l area di Lambrate, considerato il nuovo quartiere alla moda di Milano, da quando sono sorte sedi di case editrici e studi di architettura. Da non sottovalutare la nascita del Parco Grande Rubattino, sull area dell ex Maserati e che ha immesso sul mercato centinaia di immobili di nuova costruzione, sia in edilizia privata che convenzionata. Il nuovo si vende a prezzi medi di al mq. All interno è stato costruito anche un residence per studenti. Non mancano coloro che acquistano per investimento, data la vicinanza del Politecnico. Positivo il trend immobiliare nel quartiere Greco-Maggiolina, che si presenta come decisamente eterogeneo. Greco, popolare, registra quotazioni più basse e consente l acquisto di bilocali con mila. Infatti non mancano investitori che acquistano sfruttando anche la vicinanza della Bicocca. Il quartiere Maggiolina invece è più residenziale, ed un buon usato può toccare anche punte di 4000 al mq. In leggera crescita le quotazioni nella zona Prealpi-Mac Mahon, dove negli ultimi tempi si sono incrementate le compravendite da parte di cittadini stranieri. In particolare tra questi spiccano i cinesi, che da via Paolo Sarpi si spostano ad acquistare in zona perché le quotazioni degli immobili sono più basse, essendo per buona parte costituito da condomini popolari. Le tipologie più richieste sono il trilocale ed il quattro locali. Sul territorio della città sono in corso altri importanti progetti. Nel settore dei trasporti quest anno sono state realizzate tre nuove metrotramvie e nove fermate del passante ferroviario. Entro il 2007 si prevede di effettuare il prolungamento della linea 2 fino ad Assago e della linea 3 a Dergano, Affori, Affori Nord e Comasina, mentre è pronto il progetto per portare la linea 1 da Sesto S. Giovanni a Monza. E stato incrementato il verde pubblico che attualmente è di 18 milioni di mq ed in futuro si prevede l ampliamento e l arredo del Parco delle Cave, del Parco Nord, del Parco Forlanini e del Parco Lambro. Al Portello, nell ex area dell Alfa Romeo, sorgeranno aree verdi, residenze e piazze. Non lontano la Fiera Campionaria, dove nasceranno tre grattacieli, che ne modificheranno sensibilmente lo sky line, spazi pubblici, residenze per 5 mila persone, uffici, un grande parco verde, il museo del Design e il nuovo Vigorelli. Non bisogna dimenticare il progetto più grande per estensione, la «città nella città», di Montecity- Rogoredo. Autosufficiente, ma integrato. Rafforzato di funzioni: residenziale, commerciale (30 mila metri quadrati), un Centro congressi da 8 mila posti, un parco di 33 ettari, un asilo nido, una scuola materna, una multisala, una residenza temporanea per studenti, giovani coppie e lavoratori temporanei, un centro civico. E una chiesa che battezzerà il nuovo insediamento. Dedicata a Santa Giulia. Il termine dei lavori è previsto per il 2010.

3 Il Comune ha messo inoltre a disposizione 46 aree da destinare all edilizia sociale e convenzionata: parliamo di 1 milione e 200 mila mq di cui 11 mila alloggi già fatti, 20 mila alloggi in progetto e 1000 alloggi da destinare agli studenti. Sono al via i cantieri di un progetto di intervento sulle zone popolari denominato Contratti di quartiere e riguardante Gratosoglio, Mazzini, Ponte Lambro, Molise Calvairate, San Siro, Spaventa e Stadera. Domanda Monolocali 2 locali 3 locali 4 locali 5 locali Luglio % 48.2% 30.1% 8.8% 2.3% Luglio % 47.2% 30.4% 8.8% 1.8% L analisi della domanda evidenzia un incremento della domanda di bilocali, passati da 47.2% a 48.2%, e di cinque locali, saliti da 1.8% a 2.3%. In diminuzione la richiesta di monolocali (-1.2%) e trilocali (-0.3%). Stabile la richiesta dei quattro locali. Offerta Monolocali 2 locali 3 locali 4 locali 5 locali Luglio % 39.6% 33.3% 11.6% 4.4% Luglio % 40.3% 33.2% 11.4% 4.4% In lieve aumento la presenza di monolocali (+0.4%) e quattro locali (+0.2%), in diminuzione quella dei bilocali (-0.7%). Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa

4 MILANO CITTA' Centro Signorile usato Medio usato Economico usato Signorile nuovo Medio nuovo Economico nuovo BORGONUOVO - VIA DEI GIARDINI - MONTE DI PIETA' BRERA CORSO GARIBALDI CORSO MAGENTA - VIA MERAVIGLI CORSO VITT. EMANUELE CORSO MAGENTA - P.LE BARACCA FIORI CHIARI - MADONNINA LEGNANO - MOSCOVA P.ZZA S. AMBROGIO PONTACCIO - SOLFERINO PORTA TICINESE - PARCO BASILICHE QUADRILATERO SOLFERINO VIA DANTE - MISSORI VIA LARGA VIA TORINO Vercelli - Lorenteggio BAGGIO - MUGGIANO BAGGIO - QUINTO ROMANO BANDE NERE - FORZE ARMATE Nd FORZE ARMATE INGANNI INGANNI - ZURIGO LORENTEGGIO - SAN GIMIGNANO Nd Nd SIENA - BANDE NERE - PRIMATICCIO SOLARI - FOPPA SOLARI - P.TA GENOVA TOLSTOJ WASHINGTON Nd Fiera - San Siro FIERA - MONTEROSA FIERA - PAGANO GALLARATESE - BONOLA GALLARATESE - TRENNO QT RUBENS - GAMBARA

5 SAN SIRO SAN SIRO - CAPECELATRO Bovisa - Sempione AFFORI AMORETTI - VIALBA Nd Nd BOVISA BOVISASCA BRUZZANO CENISIO - MAC MAHON CENISIO - PROCACCINI CERTOSA - GALLARATE CERTOSA - MONTE CENERI COMASINA DERGANO ESPINASSE - CERTOSA FARINI - ISOLA MACIACHINI NIGUARDA PELLEGRINO ROSSI PREALPI - MAC MAHON Nd SARPI - CANONICA SEMPIONE Staz.Centrale - Gioia - F.Testi BUENOS AIRES - VENEZIA CAGLIERO - RESSI - BELGIRATE GIOIA GRECO - MAGGIOLINA LAGOSTA - ZARA LORETO - VENINI - PASTEUR MONZA MURAT - ZARA PRECOTTO ROVERETO STAZIONE CENTRALE STAZIONE CENTRALE - VITRUVIO TECNOCITY - BICOCCA TESTI - CA' GRANDA Nd TURRO

6 Città Studi - Indipendenza ABRUZZI ABRUZZI - LORETO CINQUE GIORNATE CITTA' STUDI - GROSSICH CITTA' STUDI - LORETO CITTA' STUDI - PORPORA CITTA' STUDI - ROMAGNA CRESCENZAGO - GORLA INDIPENDENZA LAMBRATE PIAZZA UDINE - CIMIANO PIAZZA UDINE - Q.RE FELTRE PADOVA - CRESCENZAGO PADOVA - CIMIANO PIAVE PICENO - PLEBISCITI REGINA GIOVANNA - CASTELMORRONE Lodi - Corsica BONFADINI - UNGHERIA CORSICA CORVETTO FORLANINI LODI - BRENTA Nd MONTENERO Nd PORTA ROMANA PORTA ROMANA - BUOZZI PORTA ROMANA - SABOTINO SPARTACO - VITTORIA - CADORE TITO LIVIO Nd Navigli - Famagosta BARONA - FAMAGOSTA BARONA - SANTA RITA MEDA - TIBALDI - NAVIGLIO PAVESE MISSAGLIA - GRATOSOGLIO Nd MONTEGANI Nd PEZZOTTI - BOCCONI RIPA TICINESE

7 RIPAMONTI - VAL DI SOLE TIBALDI - CERMENATE TIBALDI - SAN GOTTARDO MILANO PROVINCIA Zona Signorile usato Medio usato Economico usato Signorile nuovo Medio nuovo Economico nuovo ABBIATEGRASSO C Nd ABBIATEGRASSO P ABBIATEGRASSO - CATTANEO - P.ZZA MERCATO C Nd ABBIATEGRASSO - CATTANEO - P.ZZA MERCATO P ABBIATEGRASSO - V.NOVARA C Nd ABBIATEGRASSO - V. NOVARA P AGRATE BRIANZA C AGRATE BRIANZA P AICURZIO C ALBAIRATE C Nd ALBAIRATE P Nd 1650 Nd Nd Nd Nd ALBIATE BRIANZA C Nd ALBIATE BRIANZA P ALBIGNANO P ARCONATE C ARCONATE P ARCORE C Nd ARCORE P ARESE C ARESE P ARLUNO C ARLUNO P ASSAGO C Nd BARANZATE C Nd Nd BARANZATE P Nd BAREGGIO C BAREGGIO P BARLASSINA C BARLASSINA P BASIANO C BELLINZAGO LOMBARDO C BELLINZAGO LOMBARDO P BELLUSCO C BERNAREGGIO C

8 BERNAREGGIO P BERNATE TICINO C BERNATE TICINO - FR CASATE C BESANA BRIANZA C BESANA BRIANZA P BIASSONO C BIASSONO P BINASCO C BINASCO P BOFFALORA SOPRA TICINO - ZONA ALTA C Nd BOLLATE C BOLLATE P BOLLATE - CASCINA DEL SOLE C BOLLATE - CASSINA NUOVA C BOLLATE - ZONA STAZIONE C BOVISIO MASCIAGO C BOVISIO MASCIAGO P BRESSO - COMUNE C Nd BRESSO - COMUNE P Nd BRESSO - V. VENETO C Nd BRESSO - V. VENETO P Nd BRESSO - VITT. VENETO - CAMPOVOLO C Nd Nd BRIOSCO C BRIOSCO P BUBBIANO C BUBBIANO - CALVIGNASCO C BUCCINASCO C BUCCINASCO P BUCCINASCO - CHIESETTA C BUCCINASCO - CHIESETTA P BUCCINASCO - ROMANO BANCO C BUCCINASCO - ROMANO BANCO P BURAGO C BUSCATE C BUSCATE P BUSNAGO C BUSSERO C BUSSERO P

9 BUSTO GAROLFO C CALEPPIO C CAMBIAGO C CANEGRATE C CANONICA D'ADDA C CANONICA D'ADDA P CAPONAGO C Nd Nd CAPONAGO P Nd Nd CARATE BRIANZA C Nd CARATE BRIANZA P CARNATE C CARPIANO C CARPIANO P CASARILE C CASARILE P CASCINE S. PIETRO P CASSANO D'ADDA C CASSANO D'ADDA - CRISTO RE - C.NA S. PIETRO C CASSANO D'ADDA - CRISTO RE - C.NA S. PIETRO P CASSINA DE' PECCHI C CASSINA DE' PECCHI P CASTANO PRIMO C CASTANO PRIMO P CAVENAGO BRIANZA C CAVENAGO BRIANZA P Nd Nd CERIANO L.TTO C CERIANO L.TTO P CERNUSCO SUL NAVIGLIO C CERNUSCO SUL NAVIGLIO P CERNUSCO SUL NAVIGLIO - MM2 C CERNUSCO SUL NAVIGLIO - MM2 P CERRO AL LAMBRO C CERRO AL LAMBRO P CERRO MAGGIORE C CERRO MAGGIORE P CESANO BOSCONE C CESANO BOSCONE P CESANO MADERNO C

10 CESANO MADERNO P CESANO MADERNO - EST C CESANO MADERNO - EST P CESANO MADERNO - SNIA C CESANO MADERNO - SNIA P CESATE C CESATE P CINISELLO BALSAMO - FULVIO TESTI P CISLIANO C Nd Nd CISLIANO - BESTAZZO P Nd Nd COGLIATE C COGLIATE P COLOGNO MONZESE C COLOGNO MONZESE P COLOGNO MONZESE - CENTRO C COLOGNO MONZESE - CENTRO P COLOGNO MONZESE - MILANO C COLOGNO MONZESE - MILANO P CONCOREZZO C CONCOREZZO P CORBETTA C CORBETTA P CORMANO - BRUSUGLIO S Nd CORMANO - CENTRO C CORMANO - MOLINAZZO P CORMANO - OSPITALETTO P CORNAREDO C CORNAREDO - S.PIETRO ALL'OLMO C CORNATE D'ADDA C CORSICO C CORSICO P CORSICO - COPERNICO - EX DAZIO C CORSICO - DON MINZONI C CORSICO - DON MINZONI P CORSICO - ZONA COOP C CORSICO - ZONA COOP P CUGGIONO C CUGGIONO C

11 CUSAGO C Nd Nd CUSAGO - FRAZ. MONZORO P Nd Nd CUSANO C Nd DAIRAGO C DAIRAGO P DESIO - GARIBALDI C DESIO - GARIBALDI P DESIO - NORD C DESIO - NORD P GAGGIANO C GARBAGNATE MILANESE - SANTA MARIA ROSSA C GARBAGNATE MILANESE C GARBAGNATE MILANESE P GESSATE C GIUSSAGO C GIUSSANO C GIUSSANO P GORGONZOLA C GORGONZOLA P GREZZAGO C GROPPELLO D'ADDA P INCIRANO DI PADERNO DUGNANO C INCIRANO DI PADERNO DUGNANO P INVERUNO C INVERUNO P INZAGO C INZAGO P LACCHIARELLA P LAINATE C LAINATE - BARBAIANA - GRANCIA - PAGLIERA P LAZZATE C LAZZATE P LEGNANO - LEGNARELLO - FRATI C LEGNANO - OLTRE SABOTINO P LEGNANO - OSPEDALE - AUTOSTRADA P LEGNANO - P.ZZA POPOLO - OLTRE STAZIONE C LEGNANO - PISCINA C LEGNANO - ZONA SAN MARTINO P

12 LEGNANO - ZONA SANT'AMBROGIO C LENTATE SUL SEVESO C LENTATE SUL SEVESO P LIMBIATE - GIOVI C LIMBIATE - GIOVI P LISCATE C LISSONE C LISSONE P LISSONE - SANTA MARGHERITA P LISSONE - VIA SAN PIETRO E PAOLO C LOCATE TRIULZI C LOCATE TRIULZI P MACHERIO C MACHERIO P MAGENTA - CENTRO C MAGENTA - EST C Nd MAGENTA - EST P Nd MAGENTA - ZONA NORD P MAGENTA - ZONA OSPEDALE S MAGENTA - ZONA SAN ROCCO S MAGENTA - ZONA STADIO S MAGNAGO C MARCALLO CON CASONE C MARCALLO - FRAZIONE CASONE P MASATE C MEDIGLIA C MEDIGLIA P MELEGNANO C MELEGNANO P MELZO C MELZO P MESERO C MEZZAGO C MILANO 3 C Nd Nd MISINTO C MISINTO P MOLINELLO C MOLINELLO P

13 MONZA - VIA LECCO P MONZA - EST P MONZA - SAN FRUTTUOSO C MONZA - TRIANTE S Nd MONZA - VIA LECCO C MONZA - SAN GIUSEPPE - SAN ROCCO C MONZA - SAN GIUSEPPE - SAN ROCCO P MONZA - SAN ROCCO P MORIMONDO C MOTTA VISCONTI C MOTTA VISCONTI P MUGGIO' C NERVIANO C NERVIANO P NOVATE MILANESE C NOVATE MILANESE P NOVATE MILANESE - ZONA STAZIONE C NOVATE MILANESE - ZONA STAZIONE P NOVIGLIO C OPERA C ORNAGO C Nd Nd ORNAGO P Nd 1500 Nd Nd 1800 Nd OSSONA C OSSONA P OZZERO C PADERNO DUGNANO - C.NA AMATA P PADERNO DUGNANO - CALDERARA C PADERNO DUGNANO - CASSINA AMATA P PADERNO DUGNANO - CENTRO C PADERNO DUGNANO - VILLAGGIO AMBROSIANO P PALAZZOLO MILANESE C PALAZZOLO MILANESE P PANTIGLIATE C PANTIGLIATE P PARABIAGO - OLTRE STAZIONE C PARABIAGO - S.AMBROGIO C PERO C PERO P

14 PESCHIERA BORROMEO C PESCHIERA BORROMEO P PESCHIERA BORROMEO - SAN BOVIO C Nd Nd PESSANO CON BORNAGO C PIEVE EMANUELE C POGLIANO MILANESE C POGLIANO MILANESE P POZZO D'ADDA C POZZO D'ADDA P POZZUOLO MARTESANA C PREGNANA C PREGNANA P RENATE C RENATE P RESCALDINA C Nd RHO - ZONA SAN CARLO C RHO - FRAZIONI C RHO - FRAZIONI P ROBECCHETTO CON INDUNO C ROBECCHETTO CON INDUNO P ROBECCO SUL NAVIGLIO C ROBECCO SUL NAVIGLIO P RODANO C RODANO P RONCELLO C Nd Nd RONCO BRIANTINO C ROSATE C ROZZANO C ROZZANO P ROZZANO - CENTRO C ROZZANO - PONTE SESTO P ROZZANO - QUINTO STAMPI P Nd Nd ROZZANO - VALLEAMBROSIA P ROZZANO - VECCHIO C SAN DONATO MILANESE C SAN DONATO MILANESE P Nd Nd Nd SAN GIORGIO SU LEGNANO C SAN GIULIANO MILANESE - CENTRO C

15 SAN GIULIANO MILANESE - F.LLI CERVI C SAN GIULIANO MILANESE - F.LLI CERVI P SAN GIULIANO MILANESE - SUD C SAN GIULIANO MILANESE - SUD P SAN VITTORE OLONA C SAN VITTORE OLONA P SANTO STEFANO TICINO C SANTO STEFANO TICINO P SEDRIANO C SEDRIANO P SEGRATE - MILANO 2 C SEGRATE - REDECESIO - LAVANDERIE C SEGRATE - REDECESIO - LAVANDERIE P SEGRATE - SAN FELICE C SEGRATE - VIA ROMA C SEGRATE - VIA ROMA P SENAGO C SENAGO P SEREGNO - MATTEOTTI C SEREGNO - MATTEOTTI P SEREGNO - STAZIONE C SEREGNO - STAZIONE P SESTO S. GIOVANNI - COMUNE C SESTO S. GIOVANNI - TANG. EST P SESTO SAN GIOVANNI C SESTO SAN GIOVANNI P SETTALA C SETTIMO MILANESE C SEVESO C SEVESO P SOLARO C SOLARO P SOVICO C SOVICO P SULBIATE C TRECELLA P TREZZANO ROSA C TREZZANO SUL NAVIGLIO - INDIPENDENZA C

16 TREZZANO SUL NAVIGLIO - LEONARDO C TREZZO D'ADDA C TRUCCAZZANO C TURBIGO C TURBIGO P USMATE - VELATE C USMATE - VELATE P VANZAGHELLO C VANZAGO C VANZAGO P VAPRIO D'ADDA C VAPRIO D'ADDA P VAREDO C VAREDO P VEDUGGIO CON COLZANO C VEDUGGIO CON COLZANO P VIGNATE C VILLA CORTESE C VILLA CORTESE P VILLASANTA C VILLASANTA P VIMODRONE C VITTUONE C VITTUONE P VIZZOLO PREDABISSI C VIZZOLO PREDABISSI P ZELO - GUDO VISCONTI C ZIBIDO SAN GIACOMO C ZIBIDO SAN GIACOMO P Legenda C=Centro S=Semicentro P=Periferia Nd=Non disponibile I valori sono espressi in al mq Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa

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