RELAZIONE TECNICO - DESCRITTIVA BOLOGNA VIA SABOTINO 27 ALLOGGIO EBO 0213

Transcript

1 ISPETTORATO DELLE INFRASTRUTTURE DELL ESERCITO 6 REPARTO INFRASTRUTTURE RELAZIONE TECNICO - DESCRITTIVA BOLOGNA VIA SABOTINO 27 ALLOGGIO EBO

2 Indice 1. OGGETTO E SCOPO DELLA RELAZIONE 2. UBICAZIONE 3. DESCRIZIONE E STATO DI MANUTENZIONE 4. DATI CATASTALI 5. INQUADRAMENTO URBANISTICO ED EVENTUALI VINCOLI 6. SUPERFICIE CONVENZIONALE 7. SITUAZIONE LOCATIVA ALLEGATI 2

3 Scheda riassuntiva Data sopralluogo: 10 marzo 2011 e 23 marzo 2011 Indirizzo: Via Sabotino n. 27 int. 9 Bologna (BO) Descrizione: Abitazione ai piani terra e primo, con sottotetto non accessibile al piano secondo, con accesso indipendente da corte esclusiva, con cantina e posto auto coperto di pertinenza al piano terra. Trattasi di porzione di edificio a schiera con struttura portante in muratura. Data di costruzione dell edificio: 1914 Data di eventuale ristrutturazione unità immobiliare: Consistenza unità immobiliare: abitazione con corte e cantina: 117 mq posto auto scoperto: 24 mq Attuale uso unità immobiliare: Identificativi catastali: libero fg. 184 map. 868 sub (abitazione con corte e cantina posta ai piani terra, primo e secondo) fg. 184 map. 868 sub. 14 (posto auto coperto di pertinenza posto al piano terra) 3

4 1. OGGETTO E SCOPO DELLA RELAZIONE Con riferimento alle attività previste dall art.6 comma 5 del D.M. n. 112 del 18/05/2010 Regolamento per l attuazione del programma pluriennale per la costruzione, l acquisto e la ristrutturazione di alloggi di servizio per il personale militare, di cui all art. 2, comma 629, della Legge 24/12/2007 n. 244 e s.m.i., il presente documento contiene la descrizione delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche, ai fini della determinazione del valore di mercato, dell unità immobiliare (codice identificativo Ministero della Difesa n. EBO 0213) sita all interno 9 ai piani terra, primo e secondo del fabbricato ubicato in Provincia di Bologna nel Comune di Bologna, in Via Sabotino 27 E presente un posto auto coperto (sub. 14) di pertinenza esclusiva dell unità immobiliare. 2. UBICAZIONE Ubicazione e accessibilità L edificio, in cui è ubicata l unità immobiliare oggetto di valutazione, è sito in una zona abbastanza centrale nelle prossimità del centro storico di Bologna e fa parte di un complesso immobiliare nelle immediate vicinanze del quale transitano le principali linee di trasporto pubblico urbano che consentono di raggiungere agevolmente qualsiasi zona della città. L edificio, indicato per semplicità con la lettera A (vds. fig. 2 a seguire) fa parte di un complesso alloggiativo composto da tre distinti corpi fabbrica costituiti da alloggi simili per stato conservativo e manutentivo. L edificio non presenta particolari caratteristiche di panoramicità rispetto a elementi paesaggistici o di interesse storico artistico. Si desumono, altresì, fattori di esposizione/panoramicità negativi, per l adiacenza del complesso alloggiativo alla caserma Mameli. La viabilità è abbastanza agevole in quanto nei dintorni è presente un contesto viario ricco di strade che portano nei vari quartieri di Bologna. La zona è ricca di servizi quali scuole, negozi, supermercati e uffici, nonché è nelle vicinanze dell ospedale. Nella zona vi sono parcheggi a pagamento lungo la strada Via Sabotino. Confini Il fabbricato è situato all interno di un complesso immobiliare con accesso da via Sabotino 27 27/2 e 27/3 (vds. estratto mappale di fg. 184 part. 868). L immobile confina: a nord ed a est con il canale Ravone al di là del quale sono presenti aree e fabbricati destinati a caserma, a sud con un fabbricato destinato ad uso abitativo e relativi accessori (cantine), facente parte del medesimo complesso immobiliare, al di là del quale si trova la Via Sabotino, strada abbastanza trafficata, ad ovest con un piccolo canale al di là del quale sono presenti fabbricati ad uso abitativo con accesso dalla Via Montenero. 4

5 E presente un ampia corte censita al fg. 184, part. 868 sub. 1 del Catasto fabbricati (vds. documentazione catastale allegata) comune a tutte le unità immobiliari presenti nel complesso. A B C Fig. 1 e 2. Ortofoto complesso alloggiativo di via Sabotino 27, 27/2 e 27/3 3. DESCRIZIONE Caratteri generali e tipologici Il corpo fabbrica A, in cui è ubicata l unità immobiliare, oggetto della presente valutazione, costruito negli anni 1914, è del tipo edificio a schiera, sono presenti nr. 11 unita a uso abitativo autonome sviluppate in due piani fuori terra. e nessun piano interrato. Ogni U.A. ha accesso autonomo e si sviluppa al piano terra con soffitte esclusive al piano primo. Ogni U.A. si differenzia per stato conservativo e manutentivo. Né l edificio né la singola unità immobiliare non sono mai stati completamente ristrutturati. Tabella coefficienti di piano per edifici dotati di ascensore seminterrato terreno primo piani intermedi e ultimo attico seminterrato terreno primo Tabella coefficienti di piano per edifici non dotati di ascensore 5

6 secondo terzo quarto quinto sesto e oltre N.B. non è stato indicato il sottotetto al piano secondo in quanto non accessibile. Struttura e finiture dell edificio L edificio possiede le seguenti caratteristiche: struttura portante in muratura manto di copertura in coppi a doppia falda esternamente nei lati a nord, est e sud è in parte intonacato ed in parte faccia a vista, tinteggiato in ogni sua parte, mentre nel lato ovest (che affaccia sul canale) è faccia a vista non tinteggiato è composto da n. 11 unità abitative, tutte con piccola corte esclusiva pavimentata ed accesso autonomo, pertanto non sono presenti nel fabbricato locali comuni Struttura e finiture dell unità immobiliare L unità immobiliare possiede le seguenti caratteristiche. L abitazione è composta al piano terra da ingresso, bagno, cucina, soggiorno, due camere da letto. Nell ingresso è presente una botola dalla quale si accede a un ripostiglio al primo piano. E presente un sottotetto non accessibile al piano secondo. La cantina di pertinenza dell abitazione è situata in un altro fabbricato, facente parte dello stesso complesso immobiliare. E presente anche una corte esclusiva pavimentata, delimitata da una recinzione metallica con cancellino di accesso. I pavimenti sono in ceramica. Le pareti del bagno e della cucina in parte sono dotate di rivestimento in ceramica. Il bagno è dotato di sanitari in ceramica di colore bianco e più precisamente di water, bidet, lavandino e doccia. La porta d ingresso è in legno mentre le porte interne sono in legno tamburato. Gli infissi esterni sono in pvc di colore bianco con persiane e scuri in legno verniciati di colore marrone. Impianti tecnologici dell edificio L edificio è dotato degli impianti di seguito descritti. E presente l impianto elettrico, citofonico, fognario per l intero complesso immobiliare, di illuminazione esterna. 6

7 Impianti tecnologici dell unità immobiliare L unità immobiliare è dotata degli impianti di seguito descritti: Sono presenti l impianto elettrico, idro-sanitario, riscaldamento autonomo con caldaia. L unità immobiliare è al momento dotata dell'attestato di certificazione energetica (ACE). [Il Valutatore dovrà indicare se il bene è dotato dell'attestato di certificazione energetica (ACE) ai sensi del D.P.R. 59 del 2 aprile 2009 (in G.U. 132, del 10 giugno 2009) Regolamento di attuazione dell art. 4, comma 1, lett. a) e b) del D.Lgs. 192 del 19 agosto 2005, concernente l attuazione della Direttiva 2002/91/CE sul rendimento energetico in edilizia Riferimento eventuale Legge Regionale in materia]. Stato manutentivo dell edificio Considerando la vetusta strutturale, lo stato manutentivo dell edificio risulta NORMALE I prospetti sono prevalentemente faccia a vista e non sono presenti segni di grave deterioramento, non sono presenti lesioni diffuse o umidità permanente. La copertura consente infiltrazioni d acqua visibili dal soffitto del primo piano di alcune unità immobiliari. Si farà riferimento alla seguente tabella (barrare la casella di interesse): Stato manutentivo buono Stato manutentivo normale Stato manutentivo Pessimo Per la determinazione dello stato manutentivo e conservativo dell edificio, si tiene conto dei seguenti elementi: Prospetti esterni; impianto elettrico (illuminazione perimetrale e scale), citofonico/videocitofonico; copertura; accessi, infissi comuni, scale, parti comuni; impianto di riscaldamento centralizzato; ascensore. In particolare, lo stato si considera: o buono, qualora sia in scadenti condizioni fino ad uno degli elementi sopra citati; o normale, qualora siano in scadenti condizioni fino a tre degli elementi sopra citati; o pessimo, qualora siano in scadenti condizioni oltre tre degli elementi sopra citati. 7

8 Ai fini della definizione di scadenti condizioni, si precisa che per quanto riguarda: i prospetti esterni si intenderanno scadenti quando l intonaco od altri tipi di paramento risultano gravemente deteriorati, in misura superiore al 10% della superficie complessiva della facciata, ovvero presentino lesioni diffuse e passanti o risultino in uno stato di umidità permanente; l impianto elettrico (illuminazione perimetrale e scale), citofonico/videocitofonico sarà considerato scadenti nel momento in cui non rispetta la vigente normativa in materia ovvero sono riscontrati malfunzionamenti tali da richiedere consistenti interventi di manutenzione straordinaria dell impianto e/o l integrale rifacimento la copertura sarà considerata scadente nel momento in cui consente l infiltrazione di acque piovane ; le scale, e parti comuni; saranno considerati scadenti quando verranno riscontrate condizioni tali da rendere necessaria la sostituzione di oltre il 30% delle relative superfici ovvero presentino lesioni diffuse e passanti; l impianto di riscaldamento centralizzato; sarà considerato scadente quando l impianto presenta malfunzionamenti non riparabili tali da non rendere economicamente conveniente la sua riparazione; l ascensore sarà considerato scadente quando non conforme alla normativa vigente. (barrare la casella di interesse) Tabella riepilogativa stato conservativo elementi costitutivi dell edificio Prospetti esterni Impianto elettrico, citofonico/videocitofonico Copertura Scale, e parti comuni SCADENTE NON PRESENTI NON SCADENTE NON PRESENTI Impianto di riscaldamento centralizzato Ascensore NON PRESENTE NON PRESENTE NON PRESENTE NON PRESENTE Si considera lo stato manutentivo dell edificio NORMALE per la seguente ragione: - L impianto elettrico e citofonico e sprovvisto di certificazione di conformità; - la copertura consente l infiltrazione di acque piovane. 8

9 Stato manutentivo dell unità immobiliare Considerando la vetusta strutturale, lo stato manutentivo dell edificio risulta BUONO I pavimenti non sono da sostituire. Le pareti presentano crepe strutturali anche su muri portanti e ampie zone in cui è presente umidità. I soffitti presentano anch essi crepe e umidità proveniente probabilmente da perdite dal coperto. Gli infissi esterni quali persiane e scuri in legno e portone di accesso all unità non sono da sostituire ma essendo datati sono sicuramente da sottoporre a manutenzione. Le finestre sono tutte nuove, in pvc con vetrocamera mentre le porte interne sono in legno, anch esse datate e pertanto da sottoporre a manutenzione. Si farà riferimento alla seguente tabella (barrare la casella di interesse): unità immobiliare nuova, recentissima o ristrutturata unità immobiliare 1-20 anni unità immobiliare anni unità immobiliare oltre 40 anni stato ottimo stato buono stato mediocre stato pessimo Per la determinazione dello stato manutentivo e conservativo dell unità immobiliare, si tiene conto dei seguenti elementi: a. pavimenti; b. pareti e soffitti; c. infissi esterni; d. infissi interni; e. impianto elettrico; f. impianto idrico-sanitario (tubazioni) e servizi igienici (compresi sanitari, rubinetterie, pavimenti e rivestimenti); g. impianto termico. In particolare, lo stato si considera: o ottimo, qualora nessuno degli elementi sopra riportati sia in scadenti condizioni; o buono, qualora sia in scadenti condizioni almeno uno degli elementi sopra citati; o mediocre, qualora siano in scadenti condizioni almeno tre degli elementi sopra citati; o pessimo, qualora siano in scadenti condizioni almeno cinque degli elementi sopra citati. Ai fini della definizione di scadenti condizioni, si precisa che per quanto riguarda: 9

10 a. pavimenti: si intenderanno scadenti nel momento in cui verranno riscontrate condizioni tali da rendere necessaria la sostituzione di oltre il 30% delle relative superfici. b. pareti, soffitti: si intenderanno scadenti nel momento in cui verranno riscontrate condizioni tali da rendere necessario il rifacimento di oltre il 30% delle relative superfici. c. infissi interni: si intenderanno scadenti nel momento in cui verranno riscontrate condizioni o problemi tali da rendere necessaria la sostituzione di oltre la metà della dotazione presente. d. infissi esterni: si intenderanno scadenti nel momento in cui verranno riscontrati rilevanti problemi di tenuta agli agenti atmosferici tali da rendere necessaria la sostituzione di oltre la metà della dotazione presente. e. impianto elettrico: sarà definito scadente quando lo stesso non rispetta la vigente normativa in materia. f. impianto idrico e servizi igienico-sanitari: saranno considerati scadenti nel momento in cui verranno riscontrati malfunzionamenti tali da richiedere consistenti interventi di manutenzione straordinaria dell impianto e/o l integrale rifacimento. g. impianto di riscaldamento: sarà definito scadente qualora gli elementi radianti dell unità immobiliare presentino malfunzionamenti non riparabili tali da richiedere la sostituzione di oltre la metà della dotazione presente. (barrare la casella di interesse) Tabella riepilogativa stato conservativo elementi costitutivi dell unità immobiliare NON SCADENTE SCADENTE Pavimenti Pareti e soffitti Infissi esterni Infissi interni Impianto elettrico Impianto idrico-sanitario e servizi igienici Impianto termico Si considera lo stato manutentivo dell unita alloggiativa BUONA per la seguente ragione: - Pareti e soffitti sono scadenti in quanto sono presenti crepe, anche strutturali (vedi fotografie allegate) pertanto si rende necessario il rifacimento di oltre il 30% delle relative superfici. - L impianto elettrico e sprovvisto di certificazione di conformita. Servitù attive e passive 10

11 Non presenti (Allegato 1 documentazione fotografica: esterni ed interni) 4. DATI CATASTALI L immobile risulta censito al Catasto Terreni e Catasto Fabbricati della provincia di Bologna Comune di Bologna come di seguito riportato. Catasto Terreni Foglio P.lla Sub. Qualità Classe Consistenza R. D. [ ] R. A. [ ] ENTE URBANO Catasto fabbricati Foglio P.lla Sub. Categoria Classe Consistenza Rendita Catastale [ ] A/3 1 5,5 866, C/ ,04 (Allegato estratto di mappa, planimetrie catastali e relative visure) 5. INQUADRAMENTO URBANISTICO ED EVENTUALI VINCOLI - Inquadramento Urbanistico. vds allegato 6; - Eventuali Vincoli. L edificio rientra in un contesto di interesse storico legato alla Caserma MAMELI di Bologna, dichiarato di interesse culturale con DDR 06/05/2008 vds allegato SUPERFICIE CONVENZIONALE La consistenza da considerare ai fini della valutazione tecnico-estimativa è determinata dalla somma della superficie catastale della singola unità immobiliare calcolata ai sensi del D.P.R. 23 marzo 1998 n. 138, e delle superfici di eventuali pertinenze, quali box auto e posti auto coperti e scoperti. 11

12 Tabella riepilogativa consistenza Superficie catastale unità immobiliare (m 2 ) Eventuale superficie catastale box di pertinenza dell unità immobiliare (m 2 ) Eventuale superficie catastale posto auto coperto di pertinenza dell unità immobiliare (m 2 ) Eventuale superficie catastale posto auto scoperto di pertinenza dell unità immobiliare (m 2 ) 117 mq 24 mq (Allegato 3 planimetrie dell unità immobiliare oggetto di valutazione) 7. SITUAZIONE LOCATIVA Indicare sinteticamente, secondo lo schema sotto riportato, la situazione locativa del bene al momento della valutazione. Usuario/Conduttore NON OCCUPATO Scadenza atto di concessione Canone annuo ( ) Bologna, Firma del Direttore/Comandante 12