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1 Studio Tecnico Geom. Giacomo FRATICELLI P.zza Templi Romani, 12 CHIETI TRIBUNALE di CHIETI Esecuzione Immobiliare n 129/97 (+156/97) promossa dalla TERCAS S.p.a. contro Omissis RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA D UFFICIO. Chieti li 4/12/2008 TRIBUNALE DI CHIETI

2 Esecuzione Immobiliare promossa dalla TERCAS Spa contro Omissis - Reg. Es. 129 / / 97 - RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA D'UFFICIO ******************* Io sottoscritto Geom. Giacomo FRATICELLI, con studio in Chieti - Piazza Templi Romani 12, ho ricevuto dal Signor Giudice dell'esecuzione Immobiliare promossa dalla TERCAS Spa contro Omissis l'incarico di riferire in merito ai seguenti quesiti: - esamini il C.T.U. ed accerti l effettiva titolarità dei beni pignorati, alla luce della documentazione agli atti, eventualmente effettuando ulteriori indagini ipotecarie e catastali; - sulla scorta degli elaborati peritali già agli atti, dica quali beni possano essere immediatamente posti in vendita, quali debbano essere aggiornati per ciò che riguarda i dati catastali e quant altro; - alla luce dell istanza dell Avv. FELACO per conto di Omissis, valuti il C.T.U. in base alla natura dei beni pignorati la concreta fattibilità di divisione dei beni e, in caso di risposta affermativa, proceda alla divisione in modo da consentire la liberazione della quota dei beni di proprietà di Omissis non oggetto di esecuzione; - riferisca con relazione scritta sui quesiti di rito. Ad evasione del mandato affidatomi ho depositato un PRIMO ELABORATO PERITALE del 17/5/2007 nel quale illustravo le risultanze delle indagini effettuate sia in base a riscontri ipotecari e 2

3 catastali, sia riguardo all istanza da parte di Omissis (comproprietario non debitore nei confronti della TERCAS Spa) - depositata dall Avv. FELACO e relativa all intervenuta usucapione di un fabbricato in SAN GIOVANNI TEATINO foglio 5, particella 273, sottolineandone la fondatezza delle eccezioni contenute. Contestualmente segnalavo come unico bene immediatamente vendibile fosse il terreno in VASTO Località Frutteto, della superficie di mq 580 e catastalmente identificato al foglio di mappa 31, particella 4121, di proprietà esclusiva del solo Omissis, del valore di stima di ,00 (cfr. LOTTO 5 della C.T.U. Arch. Chiarolla del 12/2/2004). Successivamente depositavo SECONDO ELABORATO PERITALE del 20/12/2007 con il quale riferivo circa l effettiva titolarità dei beni pignorati, evidenziando le numerose imprecisioni riguardo a particelle non più di proprietà contenute nel pegno trascritto dalla BANCA DI ROMA in data 16/7/1997 al R.P e mettendo in luce come alcuni dei beni pignorati fossero di proprietà di terzi estranei ovvero interessati da espropri, come tutti i terreni in CHIETI a foglio 41 (a valle della Zona Civitella) occupati in maniera irreversibile a seguito della realizzazione di parco da parte dell Amministrazione Comunale. *************** Assolta tale prima fase propedeutica all inquadramento dei beni realmente di proprietà dei debitori ho effettuato ben quattro sopralluoghi alla presenza dei Omissis, con l assistenza del Sig. Omissis in modo da prendere diretta visione dei cespiti sottoposti a pignoramento e raccogliere gli elementi necessari per procedere 3

4 all ipotesi divisionale in modo da liberare le quote dei beni di proprietà Omissis non oggetto di esecuzione immobiliare. Parallelamente a tali incombenti ho effettuato verifiche urbanistiche presso il Comune di SAN GIOVANNI TEATINO per riscontrare l inquadramento dei suoli in base al vigente P.R.G. ************* ESITO DELLE INDAGINI Le operazioni di verifica in situ lunghe e laboriose, atteso che i terreni sono dislocati in differenti località del territorio comunale e non tutte agevolmente raggiungibili e a seguito dei riscontri sulle concrete potenzialità edificatorie determinate dai vigenti strumenti urbanistici adottati e dopo aver vagliato ogni elemento utile per riferire compiutamente sui quesiti, emerge un quadro relativo alle diverse proprietà immobiliari pignorate che intendo sintetizzare in via preliminare anche per fornire quelle notizie di carattere generale di immediata lettura. Gran parte dei terreni colpiti dal PEGNI è rappresentata da TERRENI DI NATURA AGRICOLA, per la maggior parte abbandonati da un punto di vista delle colture in atto, in molti casi scoscesi o comunque difficilmente accessibili. In qualche caso ho verificato che alcune particelle sono ubicate in pendii della collina erosi a seguito di smottamenti; quindi oggi non più individuabili. I fondi sono dislocati in più Contrade del territorio di SAN GIOVANNI TEATINO, tutti ubicati prevalentemente nella parte collinare che sale verso TORREVECCHIA TEATINA, sino a lambire il territorio di Pescara. Ho riscontrato in occasione dei sopralluoghi come le proprietà siano frazionate in più particelle non confinanti tra loro; ciò 4

5 rende difficoltosa anche la divisione tra i tre comproprietari atteso che inevitabilmente si rischia di svilire oltremodo un compendio già di modesto valore economico. I FABBRICATI RURALI insistenti sui predetti fondi sono completamente diruti ed inutilizzabili per qualsivoglia scopo. Per di più come nel caso degli edifici in Via Caserta a foglio 14, particelle 82 e 172 gli immobili sono frazionati tra più proprietari con porzioni che si sovrappongono l un l altra e che rendono anche un eventuale ipotesi ristrutturativa decisamente ardua in quanto coinvolgerebbe più soggetti. Per i predetti FABBRICATI RURALI, esistono due ORDINANZE SINDACALI del 2003 per la messa in sicurezza degli edifici. Il Comune DI SAN GIOVANNI TEATINO già dal 2005 si è attivato nei confronti dei singoli proprietari per la richiesta di somme relative alle spese sostenute dall Amministrazione per l abbattimento dei muri pericolanti, smantellamento tetti, ecc. così come da richiesta del 13/7/2005 acquisita dal sottoscritto ed allegata in calce al presente Elaborato. Unici appezzamenti che in base all odierna destinazione urbanistica sono appetibili da un punto di vista commerciale sono quelli di seguito indicati: - in Via Puccini, a ridosso di Via Cavour, ricadenti a foglio 5 particelle che ricadono in ZONA B 3 ; - a foglio 10 particelle che ricadono in ZONA B 0 e B 4 ; - il LOTTO a foglio 10, particelle che ricade in ZONA I C 1 ; 5

6 - una piccola porzione dei terreni di Fonte Maccarone o Crocifisso a foglio 11, particelle 729 parte e 728 parte, ricadenti in ZONA B 6 ; - il LOTTO a foglio 12, particelle , in parte ricadenti in ZONA B 6 ma con la limitazione dell altezza degli edifici ad un solo piano per la presenza del RADAR di Pescara. ******************* CRITERI DI STIMA I principi teorici che saranno adottati nelle valutazioni che seguono sono quelli dell'estimo inteso come quell insieme di concetti logici e metodologici che regolano e consentono l'oggettiva formulazione del giudizio di stima del valore dei beni economici, espresso sulla base di dati economici e tecnici relativi sia all'oggetto della stima che ai beni che con esso hanno rapporti. Gli elementi che intervengono (e che in quanto tali saranno presi in considerazione) nella determinazione del più probabile valore di mercato di ciascuno dei beni che dovranno essere valutati sono i seguenti: ubicazione, caratteristiche costruttive, caratteristiche del Comune e della zona, stato di conservazione, possibilità di divisibilità in più lotti, sussistenza di eventuali immissioni, vincoli o servitù, consistenza, regolarità edilizia, normativa urbanistica e situazione di mercato. Le valutazioni si baseranno sul concetto di previsione, uno dei caratteri immanenti del giudizio di stima, nel senso che consente di estrapolare i valori e i dati sulla base delle sole condizioni conosciute o conoscibili al momento della stima. 6

7 Sulla base dell'indirizzo fornito dal quesito, il prezzo di mercato sarà riconosciuto come il fondamento su cui basare il giudizio di stima: si farà riferimento solo a beni analoghi il cui prezzo sia riscontrabile, direttamente o indirettamente sul mercato. Il metodo con cui nel caso specifico si effettuerà la stima è quello cosiddetto "comparativo", che consiste nello stabilire una relazione analogica tra i valori e le caratteristiche dei beni noti e ciascuno dei beni che di volta in volta si dovranno stimare. Mediante processo sintetico sarà preventivamente definito un insieme omogeneo di beni simili a quello oggetto della valutazione in termini di standard e unità di misura unitarie. Una volta definite le caratteristiche di similitudine tra il bene oggetto di stima e quelli con i quali porlo in comparazione, si giungerà ad una classificazione che successivamente consentirà la determinazione dei valori. ************** FORMAZIONE DEI LOTTI Prima di procedere ad ogni ipotesi divisionale è necessario raggruppare gli immobili pignorati in compendi autonomamente individuabili, singolarmente alienabili ed omogenei per natura e destinazione urbanistica. In base ai riscontri sul posto, dopo aver verificato le singole destinazioni urbanistiche, una suddivisione dei cespiti con la formazione di singoli LOTTI da raggruppare in base ai criteri sopra enunciati che non vada a ledere né gli interessi dei singoli comunisti né dei Creditori nel caso di vendita all asta, può essere la seguente: LOTTO 1 Terreno in SAN GIOVANNI TEATINO tra Via Puccini e Via Paganini a foglio 5, particelle

8 758. Tale compendio, benché intersecato da altra particella (mappale 307) di terzo proprietario, si presenta omogenea per destinazione urbanistica in quanto ricadente in ZONA B 3 a completamento della struttura urbana, con Indice di Utilizzazione Fondiaria (Uf) pari a 0,70 mq / mq, quindi con buone potenzialità edificatorie. LOTTO 2 Terreno di natura AGRICOLA con soprastanti piccoli MANUFATTI AGRICOLI completamente diruti in SAN GIOVANNI TEATINO, Via Roma (zona fornace) a foglio 5, particelle LOTTO 3 a foglio 6, particelle LOTTO 4 a foglio 7, particelle LOTTO 5 Terreno in SAN GIOVANNI TEATINO ricadente in ZONA B 0 a foglio 10, particelle Nella predetta ZONA per iniziativa pubblica o privata si può fare ricorso al Piano Integrato di Intervento con la previsione della realizzazione di nuovi fabbricati. LOTTO 6 Terreno in SAN GIOVANNI TEATINO ricadente in ZONA B 4 a foglio 10, particelle La predetta ZONA è destinata a completamento della struttura urbana e presenta un Indice di Utilizzazione Fondiaria (Uf) pari a 0,60 / mq/mq LOTTO 7 Terreno in SAN GIOVANNI TEATINO ricadente in ZONA IC di INTERESSE COMUNE a foglio 10, particelle

9 581. La predetta ZONA è destinata alla realizzazione di strutture da destinare all Amministrazione, al culto e socio-sanitaria. LOTTO 8 Terreno di natura AGRICOLA con soprastanti piccoli MANUFATTI AGRICOLI inutilizzabili in SAN GIOVANNI TEATINO a foglio 5, particelle Fabbricato Rurale 310 Fabbricato Rurale LOTTO 9 Terreno di natura AGRICOLA costituito da fascia larga mt 8 x 160 in SAN GIOVANNI TEATINO a foglio 11 particella 498. LOTTO 10 Terreno per mq circa ricadente in ZONA B 6 e per la restante parte in ZONA AGRICOLA con soprastante piccolo MANUFATTO in SAN GIOVANNI TEATINO Località Fonte Maccarone o Crocifisso, ed individuata a foglio 11 particelle Fabbricato Rurale La predetta ZONA è destinata a completamento della struttura urbana e presenta un Indice di Utilizzazione Fondiaria (Uf) pari a 0,30 / mq/mq. LOTTO 11 Terreno di natura AGRICOLA costituito da fascia larga mt 3 x 60 in SAN GIOVANNI TEATINO a foglio 11 particella 641. LOTTO 12 a foglio 12 particelle

10 LOTTO 13 Terreno di natura in SAN GIOVANNI TEATINO Zona RADAR, per circa mq ricadente in ZONA B 6 e per la restante porzione in ZONA AGRICOLA; il tutto a foglio 12 particelle La predetta ZONA è destinata a completamento della struttura urbana e presenta un Indice di Utilizzazione Fondiaria (Uf) pari a 0,30 / mq/mq. LOTTO 14 Terreno di natura AGRICOLA con soprastanti MANUFATTI AGRICOLI DIRUTI in SAN GIOVANNI TEATINO Via Ponte Marino (Zona Cimitero) a foglio 14 particelle Fabbricato Rurale Fabbricato Rurale 172 Fabbricato Rurale. LOTTO 15 Terreno di natura AGRICOLA costituito da fascia larga mt 20 x 56 in SAN GIOVANNI TEATINO a foglio 15 particella 5. LOTTO 16 Terreno di natura AGRICOLA con soprastante MANUFATTO AGRICOLO DIRUTO in SAN GIOVANNI TEATINO Valle Mencarina a foglio 15 particelle Fabbricato Rurale 475. LOTTO 17 Località Colle Grande a foglio 16 particelle

11 LOTTO 18 a foglio 16 particelle LOTTO 19 Terreno di natura AGRICOLA con soprastante manufatto in SAN GIOVANNI TEATINO a foglio 16 particelle Fabbricato Rurale Per una più facile individuazione del LOTTI così come sopra raggruppati in calce al presente Elaborato allego le planimetrie catastali ove sono evidenziate le particelle pignorate. **************** STIME Ai fini delle valorizzazioni chieste con il quesito formulato, considerando i correnti valori di mercato differenziati in base alle destinazioni urbanistiche così determinati: - pari ad 3,00 / mq per i terreni in ZONA AGRICOLA; - pari ad 50,00/ mq per i LOTTI ricadenti in ZONA B 6; - pari ad 70,00 / mq per i LOTTI inquadrati in ZONA B 3 - pari ad 65,00 / mq per i LOTTI inquadrati in ZONA B 4; - pari ad 25,00 / mq per i LOTTI inquadrati in ZONA B 0 e I C Interesse Comune. Poiché le quote di proprietà del debitore pignorato sono pari ad 1/3 dell intero, sviluppando gli opportuni prodotti si determinano i seguenti valori dei LOTTI come sopra individuati: LOTTO 1 11

12 Terreno edificatorio in SAN GIOVANNI TEATINO tra Via Puccini e Via Paganini complessivamente esteso mq e catastalmente individuato a foglio 5, particelle ricadente in ZONA B 3. Valore della quota pari ad 1/ ,00- LOTTO 2 Terreno di natura AGRICOLA con soprastanti piccoli MANUFATTI AGRICOLI completamente diruti ed inutilizzabili in SAN GIOVANNI TEATINO, Via Roma (zona fornace), catastalmente individuato a foglio 5, particelle Valore della quota pari ad 1/ ,00- LOTTO 3 esteso mq e catastalmente individuato a foglio 6, particelle Valore della quota pari ad 1/ ,00- LOTTO 4 esteso mq e catastalmente individuato a foglio 7, particelle Valore della quota pari ad 1/ ,00- LOTTO 5 Terreno in SAN GIOVANNI TEATINO ricadente in ZONA B 0 complessivamente esteso mq e catastalmente individuato a foglio 10, particelle Valore della quota pari ad 1/ ,00- LOTTO 6 12

13 Terreno edificatorio in SAN GIOVANNI TEATINO complessivamente esteso mq ricadente in ZONA B 4 e catastalmente individuato a foglio 10, particelle Valore della quota pari ad 1/ ,00- LOTTO 7 Terreno in SAN GIOVANNI TEATINO esteso complessivamente mq ricadente in ZONA IC di INTERESSE COMUNE e catastalmente individuato a foglio 10, particelle Valore della quota pari ad 1/ ,00- LOTTO 8 Terreno di natura AGRICOLA con soprastanti piccoli MANUFATTI AGRICOLI inutilizzabili in SAN GIOVANNI TEATINO catastalmente individuato a foglio 5, particelle Fabbricato Rurale 310 Fabbricato Rurale Valore della quota pari ad 1/ ,00- LOTTO 9 Terreno di natura AGRICOLA costituito da fascia larga mt 8 x 160 in SAN GIOVANNI TEATINO e catastalmente individuato a foglio 11 particella 498. Valore della quota pari ad 1/ ,00- LOTTO 10 Terreno con soprastante piccolo MANUFATTO AGRICOLO in SAN GIOVANNI TEATINO Località Fonte Maccarone o Crocifisso, per mq circa ricadente in ZONA B 6 e per la restante parte in ZONA AGRICOLA ed individuato a foglio 11 particelle Fabbricato Rurale

14 Valore della quota pari ad 1/ ,00- LOTTO 11 Terreno di natura AGRICOLA costituito da fascia larga mt 3 x 60 in SAN GIOVANNI TEATINO e catastalmente individuato a foglio 11 particella 641. Valore della quota pari ad 1/3 180,00- LOTTO 12 Terreno di natura AGRICOLA esteso complessivamente mq in SAN GIOVANNI TEATINO e catastalmente individuato a foglio 12 particelle Valore della quota pari ad 1/ ,00- LOTTO 13 Terreno di natura in SAN GIOVANNI TEATINO Zona RADAR, per circa mq ricadente in ZONA B 6 e per la restante porzione in ZONA AGRICOLA; il tutto catastalmente individuato a foglio 12 particelle Valore della quota pari ad 1/ ,00. LOTTO 14 Terreno di natura AGRICOLA con soprastanti MANUFATTI AGRICOLI DIRUTI in SAN GIOVANNI TEATINO Via Ponte Marino (Zona Cimitero) e catastalmente individuato a foglio 14 particelle Fabbricato Rurale

15 Fabbricato Rurale 172 Fabbricato Rurale. Valore della quota pari ad 1/ ,00- LOTTO 15 Terreno di natura AGRICOLA costituito da fascia larga mt 20 x 56 in SAN GIOVANNI TEATINO e catastalmente individuato a foglio 15 particella 5. Valore della quota pari ad 1/ ,00- LOTTO 16 Terreno di natura AGRICOLA con soprastante MANUFATTO AGRICOLO DIRUTO in SAN GIOVANNI TEATINO Valle Mencarina e catastalmente individuato a foglio 15 particelle Fabbricato Rurale 475. Valore della quota pari ad 1/ ,00- LOTTO 17 Località Colle Grande catastalmente individuato a foglio 16 particelle Valore della quota pari ad 1/ ,00- LOTTO 18 complessivamente esteso mq e catastalmente individuato a foglio 16 particelle Valore della quota pari ad 1/ ,00- LOTTO 19 Terreno di natura AGRICOLA con soprastante manufatto in SAN GIOVANNI TEATINO catastalmente individuato a foglio 16 15

16 particelle Fabbricato Rurale Valore della quota pari ad 1/ ,00- ****************** IPOTESI DIVISIONALE L ipotesi che mi sento di formulare in base alle risultanze urbanistiche sopra enunciate ed a seguito dei riscontri sul posto, anche con riferimento ai valori determinati poc anzi è quella di adottare i seguenti criteri generali: per i TERRENI CON VOCAZIONE EDIFICATORIA come sopra individuati, un frazionamento in tre porzioni di egual superficie e nel senso trasversale del LOTTO in modo da formare altrettanti SUB-LOTTI che conservino la medesima potenzialità edificatoria in rapporto alla superficie. Tale operazione che non si limita ad una mera suddivisione catastale come potrebbe apparire da una lettura superficiale del presente elaborato andrà operata sul posto, valutando ogni circostanza contingente che potrebbe andare a scapito di un SUB- LOTTO rispetto all altro. Peraltro rilevo che se per i fondi con giacitura pianeggiante (ad esempio a foglio 5 e foglio 10) tale operazione non presenta soverchi problemi, per il terreno a Fonte Maccarone o Crocifisso, particolarmente scosceso, è decisamente più difficoltosa. per i TERRENI AGRICOLI e sulla scorta dei valori sopra determinati, assegnare i compendi all uno o all altro comunista senza procedere a frazionamento dei LOTTI avendo l accortezza di bilanciare le quote di proprietà in modo da non smembrare i fondi così come oggi aggregati. ************** 16

17 CONCLUSIONI Nel corso della trattazione che precede ho riferito sulle stime dei beni pignorati, procedendo alla formazione di n 19 LOTTI e prospettando i criteri generali per le ipotesi divisionali, in modo da liberare dal pegno le quote del comproprietario non pignorato. Effettuo il deposito della presente RELAZIONE con i sotto elencati elaborati allegati che ne formano parte integrante e sostanziale e rendendomi disponibile per tutte le ulteriori mansioni che dovessero rendersi necessarie. Chieti li 4/12/2008 Il Consulente Tecnico d'ufficio Geom. Giacomo FRATICELLI A L L E G A T I - Stralci planimetrici catastali. ; - Stralci di P.R.G. con NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE; - Richiesta somme da parte del Comune di San Giovanni Teatino per la messa in sicurezza dei Fabbricati Rurali; - Documentazione fotografica. 17

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