TRIBUNALE ORDINARIO DI BOLOGNA ESECUZIONI IMMOBILIARI * * * PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE * * * PREMESSA

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1 TRIBUNALE ORDINARIO DI BOLOGNA ESECUZIONI IMMOBILIARI * * * PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE N. 331/2018 R.G. ESEC. * * * PREMESSA I beni oggetto di esecuzione immobiliare verranno presi in considerazione, specificando: - DATI DI PIGNORAMENTO - CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILE - IDENTIFICAZIONE CATASTALE - CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO - ESISTENZA DI PARTI COMUNI E SERVITU - VINCOLI E ONERI - CONFINI - PROPRIETÀ (nome, cognome, data di nascita, C.F., residenza) - PROVENIENZA DEL BENE - ATTI PREGIUDIZIEVOLI - REGIME FISCALE - INDAGINE AMMINASTRATIVA - CERTIFICAZIONE ENERGETICA - CONFORMITA IMPIANTI - SITUAZIONE OCCUPAZIONALE - DESCRIZIONE DEL BENE

2 2 di 11 - CONSISTENZA SUPERFICIALE - STIMA DEI BENI Per la determinazione del valore commerciale dei beni, cioè del più probabile valore di mercato, si ritiene di servirsi del metodo di raffronto. Tale metodo costituisce la sintesi di una preventiva indagine di mercato finalizzata ad individuare quale sia il valore di mercato, praticato in tempi recenti, per beni immobili simili a quelli in esame tenendo presente la vetustà, il tipo di finiture, lo stato di conservazione, la localizzazione, la situazione occupazionale e la consistenza superficiale dei beni. Trattandosi di bene oggetto di procedura esecutiva, il sottoscritto dopo aver determinato il valore commerciale del bene, al fine di migliorare l appetibilità dello stesso e rendere più competitiva la gara, provvederà ad una riduzione percentuale di circa il 10% del valore commerciale stesso, in base alle caratteristiche di commerciabilità dei beni oggetto di esecuzione immobiliare. * * * DATI DI PIGNORAMENTO Con atto di pignoramento immobiliare trascritto sono stati pignorati i seguenti beni immobili: a) per la piena proprietà sui seguenti beni: N.C.E.U. del Comune di Bologna (BO) - Foglio Particella 78, Sub 17, Categoria A/3 Abitazione di tipo economico, Consistenza 5 vani. LOTTO UNICO CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI Porzione di fabbricato inserita in un contesto condominiale sito nel Comune

3 3 di 11 di Bologna (BO), in Via De Pignattari n. 1 (catastalmente Galleria dei Notai n. 1/A), nell edificio storico di Palazzo dei Notai, inquadrato come Edificio di interesse storico-architettonico ed è tutelato dal Codice dei Beni Culturali e del Paesaggio, e consistente in una unità immobiliare distribuita su tre livelli (piano secondo, terzo e quarto) con accesso indipendente dal lastrico comune posto al primo piano sulla corte interna. L unità immobiliare si sviluppa su vari livelli collegati fra loro da scala interna e risulta essere composta: ingresso dal lastrico comune posto nella corte interna al piano primo, all interpiano fra il secondo ed il terzo dal pianerottolo si accede ad un locale bagno/lavanderia; al terzo piano locale soggiorno con piccolo soppalco non abitabile ricavato con gli arredi fissi, cucinotto, una camera da letto con ripostiglio con affaccio su Piazza Maggiore, locale bagno e disimpegno; al quarto piano, nella torretta, piccolo studio con triplo affaccio con vista sulla torre di Palazzo d Accursio. Approssimativamente la superficie commerciale del bene desunta dalle visure catastali è pari a mq. 84, parti ed utilità comuni stabilite per diritto e per legge. IDENTIFICAZIONE CATASTALE I beni immobili oggetto di stima, risultano così identificati: N.C.E.U. del Comune di Bologna (BO) beni intestati all esecutata piena proprietà per la quota di 1/1; Foglio 200: - Particella 78, sub 17, Galleria dei Notai n. 1/A, Categoria A/3 Abitazione di tipo economico, Classe 2, Consistenza 5 vani, Superficie catastale totale 84 mq., rendita. 929,62, Piano La planimetria catastale attuale dell unità immobiliare non corrisponde allo stato rilevato, in quanto nel soggiorno pranzo è stato realizzato un piccolo

4 4 di 11 soppalco e nella camera da letto sono state realizzate delle pareti in legno al fine di ricavare un disimpegno ed un ripostiglio/guardaroba. La regolarizzazione catastale sarà da eseguirsi a cura e spesa dell aggiudicatario. La base imponibile ai fini I.M.U. in base all attuale visura catastale risulta pari ad ,16. CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO I dati catastali e di pignoramento corrispondono. ESISTENZA DI PARTI COMUNI E SERVITU È compresa nella vendita la comproprietà pro-quota sulle parti comuni tali per legge, uso, destinazione, con ogni ragione, diritto o pertinenze, usi e comunioni, enti condominiali, servitù attive e passive se vi sono e come hanno ragione legale di esistere. VINCOLI E ONERI L edificio di Palazzo dei Notai è tutelato dal Codice dei Beni Culturali e del Paesaggio, pertanto sottoposto a vincolo ai sensi del D.Lgs. 42/2004 e s.m.i. Sull unità immobiliare oggetto di procedura gravano delle spese condominiali non pagate. CONFINI I beni sono in confine con altre proprietà, muri perimetrali su più lati e parti comuni, salvo altri. PROPRIETÀ Il bene oggetto di Procedura Esecutiva risulta essere di proprietà dell esecutata.

5 5 di 11 PROVENIENZA DEL BENE Il bene è pervenuto all esecutata con atto di compravendita in data e trascritto a Bologna in data ATTI PREGIUDIZIEVOLI Sull immobile pignorato oggetto della presente procedura esecutiva risultano le seguenti iscrizioni e trascrizioni: Iscrizioni contro: - Ipoteca volontaria iscritta a Bologna in data ; - Ipoteca giudiziale iscritta a Bologna in data ; Trascrizioni contro: - Pignoramento immobiliare trascritto a Bologna in data REGIME FISCALE La vendita del bene sarà soggetta a Imposta di Registro in base alla normativa vigente all atto di trasferimento del bene. INDAGINE AMMINISTRATIVA Immobile costruito in data anteriore al Indagine Urbanistica: Secondo il RUE Regolamento Urbano Edilizio del Comune di Bologna attualmente vigente, il fabbricato di cui fa parte l unità immobiliare oggetto di procedura ricade in Nucleo Antico Ambito storico nucleo di antica formazione (R.U.E. Art. 60 Ambiti storici ), ed è classificato come Edificio d interesse storico-architettonico e d interesse documentale (R.U.E. art. 57). Secondo il Piano Strutturale Comunale (delibera di C.C. n. 133 del ) il fabbricato di cui fa parte l unità immobiliare oggetto di procedura ricade in Ambito 1 Nucleo antico, Ambito storico nucleo di

6 6 di 11 antica formazione (P.S.C. Art. 27 Ambiti storici ), e nella Tavola dei vincoli ricade nel Sistema delle Testimonianze Storiche e Archeologiche in Zone ad alta potenzialità archeologica ; nel Sistema delle Infrastrutture per la Navigazione Aerea 2; nel Sistema dei Vincoli da Elettromagnetismo in area di Emittenza radio/televisiva - Area di divieto di localizzazione impianti e Cabine a media tensione ; nel Sistema delle Tutele di Rischio Sismico in Sistema delle aree suscettibili di effetti locali. La porzione di fabbricato di Palazzo dei Notai nel quale è inserita l unità immobiliare è identificata nella tavola del R.U.E. approvato con delibera C.C. n. 137 del come edificio di interesse documentale (Art. 57 del R.U.E.) e nella Tavola dei Vincoli è inquadrato come Edificio di interesse storico-architettonico ed è tutelato dal Codice dei Beni Culturali e del Paesaggio, pertanto sottoposto a vincolo ai sensi degli artt. 10 e 12 del D.Lgs. 42/2004 e s.m.i., pertanto tutti gli interventi ammissibili dalla vigente normativa edilizia devono essere autorizzati dalla Soprintendenza ai Beni Architettonici e Paesaggistici, purché conformi alla disciplina dell Ambito nel quale l edificio ricade. Dall indagine eseguita presso l ufficio Tecnico del Comune di Bologna (BO), risultano le seguenti pratiche edilizie quali ultimi precedenti edilizi riferiti alle unità immobiliari oggetto di procedura: - P.G. N /1974 del corrispondente al P.U.T. N. 8225/V/1974 sistemazione e restauro di una porzione dell edificio; - P.G. N /1977 del corrispondente al P.U.T. n /V/1977 installazione ascensore; - P.G. N /1977 del corrispondente al P.U.T. N.

7 7 di /V/1977 modifiche in corso d opera alla concessione P.U.T. N. 8225/V/1974; - P.G. N /1979 del corrispondente al P.U.T. N. 7594/V/1979 modifiche in corso d opera alla sistemazione dell edificio; - P.G. N /1984 richiesta Abitabilità in riferimento a i suddetti precedenti edilizi, non rilasciata e pertanto l immobile attualmente risulta sprovvisto di Abitabilità. Successivamente a tali provvedimenti non sono stati rilasciati, relativamente ai beni oggetto di pignoramento, ulteriori titoli abilitativi per l esecuzione di opere o varianti, ne sono stati elevati Verbali di accertamento o di Violazione Urbanistica Come indicato non risulta essere mai stato rilasciato il certificato di abitabilità ovvero di conformità urbanistica e agibilità riferito al fabbricato e all unità in oggetto. È utile evidenziare a tal fine che l abitazione non possiede i requisiti minimi cogenti richiesti dal regolamento urbanistico edilizio vigente, in particolare per l altezza interna di alcuni locali, inferiore ai minimi previsti, e per la superficie della camera da letto, anch essa inferiore ai minimi previsti. Il rilievo dell appartamento è stato eseguito con il supporto della planimetria catastale del e delle planimetrie allegate ai suddetti precedenti edilizi, da cui sono non state rilevate differenze sostanziali e di forma rispetto a quanto concessionato. Non si può escludere però la presenza di variazioni dimensionali dei vani interni, riscontrabili rispetto agli elaborati grafici e che all atto del sopralluogo non sia stato possibile rilevare, in virtù del regime di utilizzo degli immobili ovvero per la presenza di ingombri e materiali presenti all'atto del rilievo, e

8 8 di 11 per l impossibilità materiale di accedere a tutte le parti interne ed esterne. Qualora l immobile sia oggetto di vendita giudiziaria, sarà pertanto a cura dell aggiudicatario provvedere ad una verifica puntuale della regolarità urbanistica, nonché alla eventuale regolarizzazione dell unità. Il giudizio di stima tiene conto di tutto quanto sopra esposto, nulla escluso. L unità immobiliare nello stato in cui si trova non risulta essere conforme allo stato concessionato in quanto sono stati realizzati degli arredi interni che hanno modificato lo stato dell unità immobiliare rispetto a quanto concessionato e nello specifico: - nel locale soggiorno è stato realizzato un soppalco non abitabile ricavato mediante armadiature portanti fisse e per accedervi vi è una piccola scaletta anch essa facente parte dell armadiatura; - fra la camera da letto ed il disimpegno sono state realizzate delle pareti in legno tutta altezza (diminuendo la superficie della camera da letto) realizzando così un ulteriore disimpegno ed un ripostiglio/guardaroba. CERTIFICAZIONE ENERGETICA In fase di rilascio da parte di tecnico incaricato dal Condominio di Palazzo dei Notai. CONFORMITA IMPIANTI Non è stato possibile reperire la certificazione di conformità degli impianti, pertanto l aggiudicatario ai sensi del D.M. 22 gennaio 2008 n. 37 dichiara di rinunciare irrevocabilmente alla garanzia di conformità degli impianti e di farsi carico degli oneri e delle spese di adeguamento degli impianti stessi alla normativa in materia di sicurezza sollevando ai sensi dell art del Codice Civile gli organi della procedura esecutiva da ogni responsabilità al riguardo.

9 9 di 11 SITUAZIONE OCCUPAZIONALE L esecutata risulta essere residente nel bene oggetto di esecuzione. DESCRIZIONE DEL BENE Porzione di fabbricato inserita in un contesto condominiale sito nel Comune di Bologna (BO) nell edificio storico di Palazzo dei Notai, palazzo compreso fra la sede del Comune Palazzo d Accursio e la Basilica di San Petronio, e con affaccio sulla Piazza Maggiore e la Via D Azeglio. Il fabbricato venne costruito a partire dal 1381 e fu eretto in momenti differenti ed è stato completamente restaurato ad inizio 900. Al fabbricato vi si accede dalla Via de Pignattari n. 1, strada compresa fra Palazzo dei Notai e la Basilica di San Petronio, e l unità immobiliare risulta essere distribuita su tre livelli (piano secondo, terzo e quarto) con accesso indipendente dal lastrico comune posto al primo piano sulla corte interna. L unità immobiliare si sviluppa su vari livelli collegati fra loro da scala interna e risulta essere composta: all interpiano fra il secondo ed il terzo dal pianerottolo si accede ad un locale bagno/lavanderia nel quale è stata ricavata una piccola sauna; al terzo piano locale soggiorno con piccolo soppalco non abitabile ricavato con gli arredi interni, cucinotto, una camera da letto con ripostiglio con affaccio su Piazza Maggiore, locale bagno e disimpegno; al quarto piano, nella torretta, piccolo studio con triplo affaccio con vista sulla torre di Palazzo d Accursio. L appartamento si presenta in buono stato e presenta discrete finiture. In particolare sommariamente le finiture sono le seguenti: - Pareti ad intonaco tinteggiato con finitura tipo stucco alla veneziana ; - Soffitto in legno a vista nel soggiorno e nel bagno;

10 10 di 11 - Scala d ingresso pavimentata in cotto e parzialmente ricoperta con moquette; - Pavimenti rivestiti con moquette; - Pavimenti e rivestimenti ceramici in cucina; - Bagno completo di sanitari e rubinetteria; - Locale lavanderia; - Infissi in legno con vetrocamera; - Porte interne in legno; - Impianto elettrico funzionante; - Impianto di riscaldamento e produzione di acqua calda sanitaria centralizzato con terminali di emissione radiatori. CONSISTENZA COMMERCIALE Trattandosi di unità immobiliare su più livelli ubicata all interno di un edificio storico i vani non risultano avere una forma regolare e vista la notevole difficoltà riscontrata nel rilevare analiticamente le superfici dei singoli vani per la presenza di arredi che in parte impediscono di rilevarne l effettiva consistenza commerciale, lo scrivente dopo una verifica con le misure rilevate in loco e quanto desunto dagli elaborati catastali e comunali ritiene di poter considerare la superficie catastale indicata in visura quale la più probabile superficie commerciale per la quotazione immobiliare del bene. Precisando che la valutazione del bene è effettuata a corpo e non a misura, per la consistenza commerciale si ha: Destinazione Sup. Totale Coefficiente Sup. commerciale Abitazione mq. 84,00 100% Circa mq. 84,00 Superficie commerciale complessiva del bene Circa mq. 84,00

11 11 di 11 STIMA DEL BENE Come già detto nella descrizione del bene, trattasi di piena proprietà di porzione di edificio condominiale di interesse storico e artistico sito nel Comune di Bologna (BO), in Via de Pignattari n. 1 (catastalmente Galleria dei Notai n. 1/A) all interno di Palazzo dei Notai. Pertanto, alla luce di quanto sopra esposto, tenuto conto dello stato di fatto del bene, della sua destinazione, delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche e delle risultanze delle indagini di mercato esperite presso gli operatori settoriali, in considerazione che vi sono delle difformità da sanare a cura e spesa dell aggiudicatario, previa autorizzazione da parte degli organi competenti, ed in considerazione che alcuni locali non hanno l altezza minima richiesta per essere considerati abitabili, il sottoscritto ritiene di poter indicare il più probabile valore commerciale del bene in argomento, stimato a corpo e non a misura, nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova, e tenuto conto che trattasi di bene oggetto di Procedura Esecutiva: VALORE COMMERCIALE DELL INTERO BENE ,00 VALORE A BASE D ASTA (-10%) ,00 (euro duecentotrentaquattromila//00) * * * Bologna, 05 aprile 2019 IL CONSULENTE TECNICO