AMORE E PSICHE HOLDING SRL. Relazione sulla gestione del bilancio al 31/12/2014

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1 AMORE E PSICHE HOLDING SRL Reg. Imp Rea Sede in VIA DE' SERRAGLI N FIRENZE (FI) Capitale sociale Euro ,00 i.v. Relazione sulla gestione del bilancio al 31/12/2014 Signori Soci, la Vostra società ha chiuso l esercizio, terminato al 31 dicembre 2014, rilevando un utile di (nel ) dopo aver rilevato imposte a carico dell esercizio per (nel ). Nel mese di ottobre 2014 è scomparso il Sindaco effettivo Dott. Sergio Salvi in carica dal 2009 che ha accompagnato nelle sue funzioni la gestione della Vostra Società con la professionalità che lo contraddistingueva. L Assemblea Straordinaria della Società in data 5 febbraio 2015 ha deliberato di trasformare la società da società per azioni a società a responsabilità limitata sotto la denominazione AMORE & PSICHE HOLDING S.R.L. e di riconoscere che il capitale sociale, fissato nell ammontare di Euro risulta ripartito tra i Soci nelle proporzioni prima possedute. In considerazione della deliberazione assunta il Collegio Sindacale in carica ha rassegnato le proprie dimissioni e, tenuto conto che la Società non era più tenuta alla nomina dell Organo di controllo, non ha provveduto a nominare un nuovo Collegio Sindacale. La compagine sociale risulta quindi così composta: - 50% SLH S.r.l. (Salvatore Leggiero Holding) - 40% dott. Sauro Bartolucci (persona fisica) - 10% SBH S.r.l. (Sauro Bartolucci Holding). ANDAMENTO DELLA GESTIONE I ricavi delle vendite sono pari a rispetto ad del precedente esercizio; questo l'andamento del valore della produzione degli ultimi tre esercizi è il seguente: esercizio incremento del 6% rispetto all'esercizio precedente esercizio incremento del 35% rispetto all'esercizio precedente esercizio incremento del 60% rispetto all'esercizio precedente L attività dell esercizio 2014 può essere così suddivisa: 94% ricavi provenienti dai progetti immobiliari di seguito descritti; 6% ricavi per attività di affitto di breve periodo a turisti, studenti o viaggiatori d affari; La differenza tra il valore della produzione e i costi della produzione ammonta ad ( nel Relazione sulla gestione del bilancio al 31/12/2014 Pagina 1

2 2013). L utile prima delle imposte risulta di , rispetto ad dell anno scorso. Ciò che si evidenzia è anche che, analizzando i dati previsionali delle vendite, lo stato avanzato dei lavori nei cantieri ed il portafoglio immobili, vi sono i presupposti per prevedere ulteriori spazi di crescita dei ricavi e della marginalità nei prossimi due esercizi, oltre a prevedibili notevoli riconoscimenti professionali. Anche nel 2014 l attività della Vostra società si è mantenuta focalizzata nel core business della gestione degli investimenti immobiliari; investimenti riguardano sempre immobili di grande pregio architettonico e di rilevanza storica della Vostra società, generalmente posizionati nel cuore del centro storico della città di Firenze. Portafoglio dei diritti sugli immobili: La vostra società è titolare dei seguenti diritti: diritto di piena proprietà di complesso immobiliare, oltre ad un area da adibire a giardini e posti auto, situati a Firenze in centro storico in pieno Oltrarno (San Frediano), tra via della Chiesa e via dell Ardiglione, tuttora in corso di ristrutturazione, allo scopo di vendere le tre unità (appartamenti) che saranno ricavate; nel corso dell esercizio sono stati completati i lavori di ristrutturazione di due appartamenti e sottoscritto i relativi contratti di vendita al prezzo complessivo di Con gli incassi ottenuti dalle vendite la società ha provveduto all estinzione parziale del mutuo per complessivi diritto di piena proprietà dell area situata a Tellaro (Comune di Lerici, prov La Spezia), ove lo scorso agosto 2013 sono terminati i lavori di ristrutturazione e sono stati realizzati 2 appartamenti comprensivi di 2 posti auto, ciascuno con terrazza privata vista mare. Portafoglio dei diritti sugli immobili finiti ed a reddito: La vostra società è titolare dei seguenti diritti: - diritto di piena proprietà di due appartamenti finiti ed arredati situati in centro storico a Firenze in via Maso Finiguerra 5, produttivi di redditi da locazioni, interamente pagati; - diritto di acquistare cinque appartamenti (4 unità catastalmente separate), finiti ed arredati situati a Firenze nel centro storico e produttivi di redditi da locazioni: n 2 situati in via della Scala 32 (unica unità immobiliare), n 2 in via della Scala 57, n 1 in via de Canacci 10. Detti appartamenti sono stati oramai quasi interamente pagati. Portafoglio partecipazioni in società immobiliari: La vostra società detiene le seguenti partecipazioni in società immobiliari: - 50% della società a responsabilità limitata Palazzo del Re, titolare del diritto di piena proprietà della parte uffici di circa metri quadrati, dell immobile da terra a cielo sito a Firenze in via de Vecchietti 13, a pochi passi dal Duomo, libero ed in corso di ristrutturazione, frazionamento, cambio di destinazione d uso, con cinque appartamenti venduti ed uno promesso in vendita nel corso dei primi mesi del 2015 sul totale di dieci unità previste dal nuovo progetto elaborato.

3 - 100% della società a responsabilità limitata Palazzo Remedi con Socio unico, che fu costituita per realizzare un acquisizione immobiliare, poi non effettuata. E in corso la valutazione da parte dell Organo amministrativo per la convocazione dell Assemblea Straordinaria per la delibera di scioglimento e messa in liquidazione della Società. Nel corso del primo semestre 2014 è stato completato, da parte della Controllata Ricasoli 34 S.r.l., il progetto immobiliare in corso con la vendita degli ultimi cinque appartamenti posti nel centro di Firenze Via Ricasoli 34 realizzando ricavi per Euro Nel mese di settembre la Società ha ceduto l intera partecipazione, corrispondente al 100% del capitale sociale, al prezzo di Euro RISCHI E INCERTEZZE La principale area di rischio è legata all andamento del mercato immobiliare in cui opera la Società che risente della più ampia e difficile situazione globale. La Società ritiene di riuscire a superare la difficile situazione del mercato grazie alle sue capacità di marketing e commerciali e grazie alla qualità di investimenti in immobili di pregio ed importanza storica come quelli di via Ricasoli, di via della Chiesa e di via de Vecchietti, localizzati nel cuore del centro storico, in zone che risentono in maniera minore della contrazione della domanda e che, per il tipo di concezione architettonica, di materiali utilizzati nella ristrutturazione e per il prodotto sono molto ambiti dagli stranieri che acquistano per investimento o per amore della più bella ed importante città d arte del mondo. Nell attesa di realizzare le vendite al prezzo fissato dal business plan, la struttura professionale di property consente alla società di ottenere buoni ricavi da affitti turistici, finché non si individuerà il Cliente giusto. I risultati ottenuti nel presente esercizio e in quelli passati consentono di ritenere che specialmente in futuro - tale strategia continuerà a conseguire buoni risultati. ATTIVITA DI RICERCA E SVILUPPO La Società ha continuato a svolgere attività di ricerca e sviluppo nel settore immobiliare valutando nuove opportunità di investimenti e nuove modalità operative che consentano di partecipare al meglio i cambiamenti che sono in essere nel settore immobiliare. Si è molto investito sul concetto di prodotto immobiliare da presentare al mercato, in particolare per quanto riguarda l offerta di abitazioni proposte finite ad acquirenti italiani e stranieri. I costi relativi a tali attività sono stati interamente imputati a conto economico, non essendoci i requisiti per la capitalizzazione. SITUAZIONE E MOVIMENTAZIONE DELLE AZIONI PROPRIE Si precisa che la Vostra società, alla data del bilancio, non possiede azioni proprie. Alla stessa data la società non detiene, né in proprio, né per interposta persona, partecipazioni in società controllanti e non sono state poste in essere operazioni con oggetto la compravendita delle stesse. In relazione ai rapporti con società controllate e collegate si rimanda alla Nota Integrativa nella sezione parti correlate. Relazione sulla gestione del bilancio al 31/12/2014 Pagina 3

4 FATTI DI RILIEVO INTERVENUTI DOPO LA CHIUSURA DELL'ESERCIZIO Come in precedenza commentato, l Assemblea Straordinaria della società in data 5 febbraio 2015 ha deliberato di trasformare la società da società per azioni a società a responsabilità limitata sotto la denominazione AMORE & PSICHE HOLDING S.r.l. Nel mese di gennaio 2015 è stato rimborsato il finanziamento MPS ottenuto nel corso del 2014 per Nel corso del primo trimestre 2015 sono stati erogati finanziamenti soci per e rimborsati finanziamenti ai Soci per EVOLUZIONE PREVEDIBILE DELLA GESTIONE Nuove acquisizioni La Vostra società sta partecipando a tre importanti trattative con controparti istituzionali allo scopo di provare ad acquisire prestigiose importanti opportunità di valorizzazione di immobili a destinazione commerciale, uffici e residenziale. NPL (non performing loans) La Vostra società sta continuando a valutare l opportunità di acquisire da Istituti bancari crediti con garanzia ipotecaria, in linea con il suo mercato di riferimento. Pure ipotizzabile un accordo (joint venture) con un primario attore che è già presente su questo particolare mercato. Immobile a Viareggio e azione Paolinelli Nel mese di febbraio 2012, al fine di acquistare un immobile situato in Viareggio a pochi passi dal lungomare di circa 300 metri quadrati, un terra-cielo in tipico stile viareggino, libero da persone e cose e con SCIA già presentata, la Vostra società sottoscriveva un contratto preliminare e versava una caparra e poi ancora un acconto ad un proprietario privato. L immobile- stando alle dichiarazioni di parte promittente la vendita - era cantierabile subito ed aveva la possibilità di un aumento di superficie di circa 90 metri quadrati, grazie alla possibilità di sopraelevazione di un piano sul lato prospiciente la pubblica via Zanardelli. Relativamente al profilo autorizzativo, il venditore non ha mai consegnato all acquirente i documenti in copia autentica; a detta dei tecnici incaricati, al Comune di Viareggio la pratica risulta incompleta e smarrita. Inutili sono state le richieste della Vostra società, che per le citate motivazioni si è insospettita; nessun esito hanno sortito gli incontri e le proposte al fine di individuare una transazione con controparte. La Vostra società ha adito il Tribunale di Firenze chiedendo un accertamento tecnico preventivo al fine di meglio valutare la situazione, prima di eventualmente procedere all acquisto. Controparte ha nel frattempo avviato il procedimento giudiziale ai sensi dell art domandando il pieno adempimento al contratto definitivo a cui la Vostra società ha contrapposto analoga domanda di adempimento, chiaramente subordinata alla regolarità delle pratiche edilizie. Tuttavia, né nel giudizio di ATP, né nel giudizio ordinario ex art cc. controparte ha prodotto la detta documentazione urbanistica, se non in minima parte.

5 Il Giudice si è riservato sulle rispettive istanze istruttorie delle Parti tra cui la richiesta di CTU, formulata dalla Società, volta ad accertare le censure mosse dai consulenti della stessa in ordine ai titoli abilitativi. Il professionista incaricato del contenzioso ritiene probabile che la Società veda riconosciute le proprie ragioni e, a seguito di ciò, avrà pieno titolo a vedersi restituire gli acconti versati oltre al doppio della caparra confirmatoria. Qualora invece emergesse che tali irregolarità non sussistessero la Società potrà procedere in sicurezza all'acquisto che aveva programmato. In ogni modo anche in tale seconda ipotesi, in considerazione della carenza e della contraddittorietà della documentazione tecnica attestante la regolarità edilizia dell immobile promesso in vendita messe in evidenza dai tecnici incaricati di fiducia della Società, appare remoto il rischio di una condanna al risarcimento danni a seguito del ritardo della stipula del contratto definitivo. Contratto di locazione e affitto di ramo dell azienda per l esercizio dell attività turistico ricettiva denominata Residenza d Epoca Verdi In data 5 ottobre 2009 la Vostra società stipulava un contratto di affitto di azienda esercitata sotto l insegna Residenza d Epoca Verdi con atto di autentica Notaio Francesco Steidl con scadenza 30 ottobre 2027; tale contratto comprendeva i mobili, le attrezzature e più in generale ogni bene strumentale all esercizio dell attività ivi compresi i rapporti contrattuali in essere. In data 5 ottobre 2009 la Società stipulava il contratto di locazione dell unità immobiliare strumentale all attività ricettiva sita a Firenze, via Verdi. In data , ai rogiti del Notaio Dott.ssa Francesca Volkhart, Rep.20677, Racc. 7553, è stato sottoscritto contratto di sub-affitto di azienda con la ditta individuale Fulvio Tesoro ed avente durata sino al Nel corso del 2013 la società apprendeva dell esecuzione immobiliare promossa contro il locatore ed in forza di tale esecuzione ha corrisposto puntualmente i canoni di locazione all Istituto Vendite Giudiziarie di Firenze. Il subaffittuario sì è reso moroso dei canoni di affitto di azienda a partire dal mese di aprile 2014; nel corso dell esercizio sono state poste in essere tutte le azioni per ritornare in possesso dell Azienda e per recuperare il credito relativo ai canoni di affitto non corrisposti. USO DI STRUMENTI FINANZIARI La Vostra società, nel corso del 2014, non ha utilizzato alcun tipo di strumento finanziario. ESPOSIZIONE AI RISCHI DI PREZZO, CREDITO, LIQUIDITA E VARIAZIONE FLUSSI FINANZIARI In merito all esposizione della Società ai rischi in oggetto, Vi precisiamo quanto segue: Rischi di mercato Eventuali variazioni dei tassi di interesse sortirebbero effetti contenuti sul conto economico e sul patrimonio netto in quanto parte del debito della Società è rappresentato da finanziamenti soci infruttiferi che attenuano Relazione sulla gestione del bilancio al 31/12/2014 Pagina 5

6 il costo medio del denaro. La società operando nel segmento alto del mercato non risentirà, come non ha risentito negli ultimi 6 anni della crisi, di forti oscillazioni dei prezzi. Il prezzo del mq (di qualità) è anzi salito ogni anno ben più della(de) flazione, essendo divenuto più ancora attrattivo per gli acquirenti stranieri e considerato bene rifugio dagli investitori. Rischi di credito Con riferimento ai rischi di credito degli strumenti finanziari si segnala che, vista la minima entità delle posizioni prive di garanzia, lo stesso debba ritenersi irrilevante. Rischi liquidità La Società opera all interno degli affidamenti concessi dagli Istituti di credito e rimborsa secondo piano e nel rispetto delle scadenze i finanziamenti concessi. Inoltre, considerato che il piano delle vendite immobiliari consente, oltre al rimborso dei finanziamenti bancari garantiti da privilegio speciale sull immobile oggetto di dismissione anche il rimborso di quota parte dei finanziamenti soci infruttiferi. L amministratore provvederà quindi a gestire le risorse finanziarie a disposizione e i relativi rimborsi dei finanziamenti soci con riferimento alle vendite programmate ed alle tempistiche di incasso dei corrispettivi, attenuando significativamente il rischio di liquidità. Si segnala infine che i piani di vendite sono stati fatti tenendo conto delle compravendite effettuate negli scorsi quattro anni (track record). In caso di diminuzioni di detto numero e/o di ritardi delle stipule dei definitivi con i relativi incassi, qualora la gestione delle risorse finanziarie non consentirà di compensare la carenza di liquidità, sarà necessario ricorrere a finanziamenti dei soci o di ricorrere al sistema. EVOLUZIONE PREVEDIBILE DELLA GESTIONE Si prevede un risultato positivo anche nel 2015 in quanto, grazie al prosieguo di importanti cantieri, vi sarà l opportunità di valorizzare ulteriormente gli immobili acquistati. Sono in corso di definizione, da parte della controllata Palazzo del Re S.r.l., preliminari di vendita per ulteriori due appartamenti facenti parte del complesso immobiliare di Via Vecchietti nel centro storico di Firenze. Grazie all andamento delle attività e delle iniziative che sono state intraprese, in particolare si prevede anche di realizzare nuove importanti vendite di immobili di proprietà, realizzando significativi margini. Vi sono sul mercato nuove valide opportunità di investimento, in piena sintonia col piano industriale dei prossimi anni: si tratta di immobili anche di grandi dimensioni, che è possibile acquisire da soggetti istituzionali (fondi di investimento, banche, ecc ) a condizioni economiche davvero interessanti, tali da far presagire ottime opportunità, nonostante l eventuale perdurare dell attuale congiuntura economica e di cambiamento di mercato. SEDI SECONDARIE La Società non ha sedi secondarie.

7 CONCLUSIONE E PROPOSTE Signori Azionisti, Vi invito ad approvare il Bilancio della Vostra Società, che si è chiuso il 31 dicembre 2014, costituito dallo Stato Patrimoniale, dal Conto Economico, dalla Nota Integrativa ed anche sulla base di questa relazione sulla gestione che l accompagna. Vi propongo di destinare l utile di esercizio conseguito pari a complessivi a riserva legale. Firenze 14 aprile 2015 L AMMINISTRATORE UNICO (Salvatore Leggiero) "Il sotoscrito amministratore dichiara ai sensi degli art. 47 e 76 del DPR 445/2000, che il presente documento informatco è conforme a quello trascrito e sotoscrito sui libri sociali della società." Relazione sulla gestione del bilancio al 31/12/2014 Pagina 7

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