I RAPPORTO 2008 OSSERVATORIO SUL MERCATO IMMOBILIARE LA CONGIUNTURA IMMOBILIARE IN ITALIA COMUNICATO STAMPA

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1 I RAPPORTO 2008 OSSERVATORIO SUL MERCATO IMMOBILIARE LA CONGIUNTURA IMMOBILIARE IN ITALIA COMUNICATO STAMPA Bologna, 20 Marzo 2008

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3 Indice 1. Overview La congiuntura immobiliare nelle 13 città intermedie Il mercato dei mutui Il leasing immobiliare L immobiliare quotato Il mercato immobiliare internazionale Previsioni Appendice statistica... 42

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5 1. Overview Gli effetti del credit crunch La crisi finanziaria inizialmente innescatasi negli USA e poi diffusasi a macchia d olio negli altri paesi, ha avuto fra i suoi effetti, in Italia, quello di accelerare il rallentamento già in atto nel mercato immobiliare. L incertezza sull entità del rallentamento sui prezzi e sulle quantità scambiate è enorme, anche se molti segnali farebbero pensare che le difficoltà maggiori, come peraltro avvenuto anche nei passati cicli, si registrano nelle città più grandi e che tali difficoltà tendono ad attenuarsi, se non addirittura a scomparire, mano a mano che l osservazione si sposta sulle città di minori dimensioni. più evidenti nelle grandi città Nell ultimo nostro Rapporto sul Mercato Immobiliare, quello del novembre scorso, dove il focus era acceso sulle più grandi aree urbane, avevamo segnalato tale rallentamento registrando, tuttavia, ancora una volta, su base annua, un incremento meno forte che in passato ma pur sempre significativo dei prezzi medi delle abitazioni, pari a un +5,1%. Fra l altro, i prezzi medi delle altre tipologie immobiliari erano cresciuti in modo ancora più consistente (Negozi +5,8%, Uffici +6,3%, Capannoni industriali +7,1% e Box e Garage +6,5%). L indebolimento del mercato immobiliare, peraltro, lo si poteva meglio cogliere attraverso i dati sui volumi di compravendita. Infatti, già nel primo semestre del 2007 avevamo registrato il fatto nuovo della diminuzione del numero di abitazioni compravendute, diminuzione (se calcolata, come opportuno, per via del loro andamento stagionale, sullo stesso semestre dell anno precedente) molto più pronunciata nei comuni capoluogo (-7%) rispetto a quelli più piccoli del resto della provincia (-1,9%). Si trattava, come sottolineammo, del primo segno nettamente riflessivo da diversi anni, quando mediamente nei tre anni precedenti si erano osservate crescite annue del 5%. I dati sui numeri di compravendite di abitazioni sembrano quindi confermare l ipotesi che le difficoltà del mercato immobiliare tendano ad insorgere prima nelle città più grandi e solo in seguito paiono diffondersi nelle altre, pur se diverse situazioni locali sembrano fare eccezione. Nelle aree intermedie, ad esempio, si potrebbe essere registrata una contrazione media di volumi ben più attenuata che fra le grandi (stimabile, a partire dai dati del primo semestre 2007, proiettati sul secondo, in -1,9% nelle città meno grandi contro il -9,7% nelle città più grandi) anche se la variabilità degli andamenti fra le città minori sembra qui essere ben superiore a quella delle grandi. 1

6 Numero di compravendite in Italia nel 2007 Tavola 1 Settore Numero Italia (1) 13 grandi aree urbane 13 città intermedie (2) Var.% Var.% Var.% 07/06 Numero 07/06 Numero 07/06 Residenziale , , ,9 Non residenziale , , ,9 (1) Sono escluse le province di Trieste, Gorizia, Bolzano e Trento. (2) Esclusa Trieste. Fonte: Proiezioni Nomisma su dati Agenzia del Territorio. La flessione delle transazioni per gli immobili d impresa è generalizzata senza differenze fra grandi e medie città Anche il mercato non residenziale evidenzia una contrazione dei numeri sulle compravendite, ma in tal caso le differenze fra grandi e piccole città sono meno accentuate e fondamentalmente l andamento delle città di dimensione intermedia (-9,9% nel capoluogo, -5,6% nel resto della provincia) su cui si concentra questo Rapporto, non si differenzia dalla media nazionale (-9,5% nei capoluoghi e -4,6% nel resto delle provincie). Nell ultimo anno, quindi, abbiamo a che fare con un mercato immobiliare dove si sono concluse meno trattative, ma questo non ha avuto significativi effetti sull andamento dei prezzi delle case nelle città italiane. In particolare, come abbiamo visto sulla base del dato rilevato nelle città di maggiore dimensione nell ottobre 2007, per queste vale ancora un aumento sull anno precedente del 5,1% mentre, in quelle di dimensione intermedia si registra, anche con il dato più recente, un ulteriore aumento medio annuo del 5,7%. Tavola 2 Variazione percentuale annuale dei prezzi degli immobili 13 grandi aree urbane 13 città intermedie Abitazioni nuove 4,8 5,7 Abitazioni usate 5,1 5,9 Uffici 6,3 6,1 Negozi 5,8 6,0 Capannoni industriali 7,1 6,5 Box o garage 6,5 5,7 2

7 Un anno diviso in due E questo un risultato ben superiore alle previsioni di molti osservatori che vedevano invece le quotazioni di mercato in discesa. In realtà è successo che l anno 2007 ha avuto andamenti diversi: nel primo semestre i prezzi hanno continuato ad aumentare, mentre nel secondo, e soprattutto negli ultimi mesi, si sono sostanzialmente fermati. L aumento dei valori registrato sull intero anno è quindi imputabile alla sua sola prima parte. ma i prezzi non cedono Che la velocità di crescita dei prezzi stesse rallentando era peraltro già ben visibile da tempo, ovvero dal 2005 quando dal picco di incremento del 7,9% su base annua del 2004, la loro velocità inizia a decrescere, prima con un +7,1%, poi con un + 6,2% ed ora, come detto, con un + 5,7%. Il rallentamento del mercato immobiliare, peraltro, lo avevamo già annunciato anche con riferimento alle città di maggiore dimensione, un rallentamento, è bene sottolinearlo, in termini di minore crescita dei valori, ma pur sempre di crescita si è sin qui trattato. Un analisi sui dati dell Agenzia del Territorio Anche i recentissimi e capillari dati dell Osservatorio sul Mercato Immobiliare (OMI) dell Agenzia del Territorio vanno nella direzione di avvalorare la tesi che il mercato immobiliare italiano non vede nel corso del 2007 significative situazioni di riduzione dei prezzi, bensì si rafforza soprattutto la loro stabilità. Tavola 3 Ripartizione delle microzone OMI a seconda dell'andamento semestrale dei prezzi (valori percentuali) I semestre 2007 II semestre 2007 Tipologia In crescita Stazionari In calo In crescita Stazionari In calo Abitazioni Civili 41,8 54,0 4,2 44,3 52,6 3,1 Abitazioni di tipo Economico 37,8 58,4 3,8 45,5 50,6 3,9 Abitazioni Signorili 41,0 56,1 2,9 49,3 41,7 9,0 Ville e villini 40,4 54,7 4,9 40,3 56,9 2,8 Box 31,2 63,0 5,8 34,3 61,0 4,8 Totale residenziale 38,0 57,3 4,7 41,1 55,3 3,6 Uffici 38,1 59,8 2,2 37,4 60,7 1,9 Negozi 31,5 66,0 2,5 34,5 64,0 1,6 Capannoni industriali 26,9 70,9 2,2 27,4 72,0 0,7 Capannoni tipici 30,7 67,9 1,4 31,2 67,7 1,1 Totale non residenziale 32,7 65,1 2,1 33,8 64,8 1,5 Fonte: Elaborazioni Nomisma su dati Agenzia del Territorio. 3

8 L OMI rileva i prezzi degli immobili residenziali e non residenziali nelle numerose microzone in cui è suddiviso il territorio italiano: oltre 76 mila per gli immobili residenziali e oltre 48 mila per quelli non residenziali 1. Ebbene, sia nel primo che nel secondo semestre del 2007, la percentuale di microzone in cui si segnalano prezzi delle abitazioni in diminuzione è sempre nettamente inferiore al 5%. Prevalgono, quindi, di gran lunga le microzone in cui i prezzi sono stabili ed è significativa la percentuale delle microzone in cui i prezzi sono ancora dati in aumento. Se poi confrontiamo il precedente dato sulla tendenza dei prezzi delle residenze nel primo e nel secondo semestre del 2007, possiamo osservare una prospettiva sorprendente rispetto ai molti si dice che informano sul mercato. Ovvero, non solo non si sarebbe verificata una frenata della dinamica dei valori fra la prima e la seconda parte dell anno ma, addirittura, la tendenza parrebbe quella contraria: la percentuale di microzone con prezzi delle abitazioni in ribasso scende infatti dal 4,7% al 3,6% mentre quella con prezzi al rialzo sale dal 38% al 41,1%. Non dissimile risulta poi la tendenza nel mercato degli immobili non residenziali: su un totale di oltre 48 mila microzone quelle in cui i prezzi esprimono tendenze ribassiste quasi si azzerano passando dal 2,1% all 1,5% con un corrispettivo rafforzamento delle microzone in rialzo che passano dal 32,7% al 33,8% del totale. L indicazione che quindi è possibile ricavare dallo straordinario data base dell Agenzia del Territorio è che ancora nel corso dell intero 2007 l intonazione del mercato relativamente alle quotazioni è nel senso della loro stabilità/crescita e tale indicazione è attestata dall indagine sul panel di operatori immobiliari da noi effettuata nel mese di febbraio 2008, da cui risulta che mediamente i prezzi sembrano prevalentemente confermare la loro lunga storia di sostanziale tenuta almeno sui valori nominali. Al riguardo basta osservare la serie storica dei prezzi, nominali e reali, delle abitazioni in Italia da cui risulta che in passato non si registra mai nei valori medi una loro riduzione. 1 Il numero di microzone varia a seconda delle città e cresce al crescere della loro dimensione demografica, ad esempio: Milano 55, Roma 267, Bologna 25, Torino 38, ecc. 4

9 Figura 1 Italia Prezzi medi correnti e costanti di abitazioni nuove Euro al mq Prezzi correnti Prezzi costanti Fonte: Elaborazioni Nomisma su dati Consulente Immobiliare. Le motivazioni della rigidità dei prezzi sono da ascrivere ad una varietà di fattori fra cui, il principale, è l ancora ridotta percentuale di indebitamento per il finanziamento degli acquisti di abitazioni (ma anche di altri immobili), una delle percentuali più basse in assoluto se ci confrontiamo con altri paesi. Figura 2 Rapporto consistenze mutui residenziali sul PIL a valori correnti (valori percentuali) 100,0 80,0 60,0 40,0 20,0 0, Italia UK Germania Francia Spagna Danimarca Portogallo Fonte: Osservatorio Banca per la Casa su dati FMI ed Eurostat. 5

10 Domanda, La principale motivazione che potrebbe determinare una riduzione dei valori degli immobili è, a parità di circostanze, un aumento dell offerta in rapporto alla diminuzione della domanda. Per quanto riguarda la diminuzione della domanda essa è in corso, vuoi perché il numero di famiglie proprietarie è notevolmente aumentato, così che il bacino dei potenziali acquirenti di prima casa si è andato progressivamente impoverendo, dato che i primi ad affacciarsi sul mercato sono stati gli inquilini con reddito più elevato, vuoi perché le aspettative sulla crescita prospettica dei valori sono andate affievolendosi mano a mano che i valori stessi aumentavano raggiungendo livelli sempre meno abbordabili da coloro che la casa dovevano ancora acquistarla. Tavola 4 Italia Mq acquistabili con un annualità di reddito Abitazioni nuove Abitazioni usate ,9 15, ,1 15, ,2 16, ,2 16, ,1 15, ,2 14, ,8 13, ,4 13, ,6 12, ,4 11, ,1 11,5 Fonte: Elaborazioni Nomisma su fonti varie. offerta e Anche l offerta è tendenzialmente in aumento. Essa è limitatamente determinata dagli immobili che vengono messi all asta dalle banche a fronte di situazioni di insolvenza dei mutuatari. Un indicatore di questo fenomeno è dato dalle situazioni di sofferenza delle famiglie debitrici che, come è possibile vedere nella figura 4, non paiono discostarsi in modo significativo dalla loro misura fisiologica. 6

11 Figura 3 Quota di proprietari e intenzioni di acquisto dell abitazione nei prossimi 2 anni Proprietari (%) ,6 7,3 7,7 6,7 6,9 6,7 6,2 6,6 6,4 5,7 5,4 4,8 3,3 2,7 2,7 2,7 2, Proprietari di prima casa Intenzione di acquisto Intenzioni di acquisto (%) Fonte: Nomisma su dati BNL/Centro Einaudi e ISAE. Tassi di sofferenza delle famiglie sui mutui Figura 4 1,9 1,8 1,8 * 1,7 1,7 1,7 1,7 1,6 1,7 * valori % 1,5 1,5 1,5 1,3 1, (*) Previsioni. Fonte: Crif. Un altro indicatore delle potenzialità di espansione dell offerta in vendita è costituito dall aumento della produzione di nuovi immobili realizzata nel corso degli anni di forte aumento dei valori immobiliari. Una misura di tale potenzialità è fornita dal dato di contabilità nazionale sugli 7

12 investimenti in abitazioni nuove (categoria che raccoglie quelle nuove e quelle in immobili completamente ristrutturati) e sugli investimenti in immobili non residenziali. Si può osservare che dal 2000, considerato l anno in cui si raggiunge il livello più basso della produzione di case a partire dagli anni 60, ad oggi, l aumento dell investimento in abitazioni e quindi dell offerta annualmente realizzata è stato in valori monetari superiore al 50%, mentre, espresso in valori costanti (al netto dell inflazione) l aumento della produzione di abitazioni si ridimensiona al 33% e quello di immobili per l impresa al 23,8%. Se, però, deflazioniamo l investimento con l indice dell inflazione immobiliare, ovvero con quello desunto dall aumento di prezzi degli immobili, abbiamo che addirittura il valore attuale dell investimento è più basso di quello di inizio periodo. Tavola 5 Investimenti in costruzioni Abitazioni nuove Valori correnti 100,0 102,7 113,1 121,5 132,3 141,1 149,9 154,4 Valori costanti (senza inflazione) 100,0 99,9 107,5 112,7 120,3 126,1 131,5 133,1 Valori costanti (senza inflazione immob.) 100,0 97,9 97,0 98,0 98,4 97,3 98,3 97,6 Settore non residenziale Valori correnti 100,0 113,5 127,5 129,8 128,5 130,9 136,9 143,6 Valori costanti (senza inflazione) 100,0 110,5 121,1 120,4 116,9 117,0 120,0 123,8 Valori costanti (senza inflazione immob.) 100,0 107,9 106,8 100,9 93,6 89,6 89,0 90,0 Fonte: Elaborazioni Nomisma su dati ANCE. prezzi Possiamo pertanto ritenere che l eccesso di offerta attuale possa essere sostanzialmente ascritto non tanto ad un sovradimensionamento della produzione quanto piuttosto al rallentamento della domanda in presenza di un contemporaneo flusso di prese di beneficio da parte di una quota di investitori. Il tutto, però, trova una linea resistenza sui prezzi che non scendono grazie al limitato effetto che il credit crunch, stante i bassi livelli di indebitamento, può e- sercitare nel mercato immobiliare italiano. Il mercato della locazione vede il perdurare della diminuzione dei rendimento Se, come abbiamo detto, vi è una forte incertezza circa la misura del rallentamento del mercato immobiliare italiano, dove le opinioni fluttuano fra la valutazione che ci si trovi di fronte ad una pausa di riflessione, con conseguenti limitati aggiustamenti, e quella secondo cui ci si troverebbe già in una contesto di recessione deflativa, si ha concordanza di giudizio circa la più accentuata debolezza del mercato nel segmento della locazione. 8

13 La nostra indagine sui mercati, così detti intermedi, mostra senza eccezione una riduzione dei rendimenti medi delle diverse tipologie immobiliari. Ciò riflette andamenti peraltro già precedentemente osservati, a fine 2007, anche con riferimento alle città di maggiore dimensione - quasi piatti dei canoni di locazione monetari, andamenti che divengono negativi in termini reali. Tavola 6 Rendimenti medi lordi annui degli immobili (in %) 13 grandi aree urbane 13 città intermedie 2000 (1) 2008 (2) Abitazioni 5,9 4,9 5,5 4,9 Uffici 6,3 5,2 5,3 4,9 Negozi 8,5 7,5 8,2 7,2 Capannoni industriali 8,1 7,5 8,4 7,3 Box o garage 6,8 6,0 7,0 5,9 (1) II semestre (2) II semestre In rallentamento le dinamiche contrattuali e Anche la dinamica dei tempi di vendita e di locazione, che si allungano sistematicamente tornando ai valori che assumevano fra la fine degli anni 90 e l inizio del 2000, va nella direzione della conferma dell ulteriore indebolimento della domanda rispetto all offerta. Tavola 7 Tempi medi di vendita degli immobili (in mesi) 13 grandi aree urbane 13 città intermedie 2002 (1) 2008 (2) Abitazioni 3,4 5,0 3,4 5,1 Uffici 4,8 6,2 5,0 6,3 Negozi 4,7 5,7 4,6 5,5 Capannoni industriali 5,3 7,2 4,8 6,5 Box o garage 2,6 3,1 2,4 3,3 (1) II semestre (2) II semestre

14 Tempi medi di locazione degli immobili (in mesi) Tavola 8 13 grandi aree urbane 13 città intermedie 2002 (1) 2008 (2) Abitazioni 1,6 3,0 1,4 2,8 Uffici 3,0 4,5 2,6 4,5 Negozi 3,2 4,4 2,8 4,0 Capannoni industriali 3,9 5,9 3,3 5,2 Box o garage 1,7 2,6 1,5 2,5 (1) II semestre (2) II semestre 2007., in maniera meno evidente, si ampliano gli sconti Non diversamente è possibile commentare anche l ampliamento dello sconto praticato sul prezzo richiesto dai venditori ed espresso del divario percentuale fra prezzo richiesto e prezzo effettivo. Infatti anche in tal caso constatiamo un ulteriore, ma assai contenuto, incremento su base annua del differenziale che, ad esempio, nel caso delle abitazioni, passa dal 10,6% di un anno addietro al 10,7% di oggi. Figura 5 Abitazioni Divario percentuale fra prezzo richiesto ed effettivo 12,0 11,5 Media 13 grandi aree urbane Media 13 città intermedie Valori % 11,0 10,5 10,0 9,5 9,

15 Le percezioni degli operatori sono più grigie di quanto riscontrato dai dati quantitativi Dai dati precedenti sulle variazioni dei valori commerciali, dei canoni di locazione, dei tempi di vendita e di locazione, e dello sconto sui prezzi si ricava, tuttavia, una idea meno radicale del cambiamento in corso rispetto a quella desumibile dagli ultimi dati qualitativi. Il campione di operatori immobiliari da noi intervistati, infatti, ci restituisce, in termini qualitativi, una fotografia delle tendenze immobiliari in corso ben più negativa rispetto a quella che emerge nel confronto intertemporale e quantitativo fra la situazione attuale e un anno addietro. Le risposte ai nostri questionari sono infatti nette e vanno nella direzione di una valutazione pesante circa il profilo della congiuntura. Ora, la contraddizione fra una misura della crisi contenuta, quando si ragiona con le quantità, ed una misura più negativa, quando sono le qualità a prevalere, potrebbe dipendere dal fatto che l intervistato esprime il suo giudizio qualitativo sotto l influenza dei fatti più recenti, per cui se è un periodo in cui la domanda è scomparsa e non si chiudono contratti nuovi dimentica che sino a poco tempo prima ne aveva conclusi, mentre quando fornisce il dato relativo ai valori attuali per tipologia e zona la misura di tali valori non viene influenzata dal fatto che essi non sfociano, se non in misura inferiore al passato, in compravendite concluse. Alla luce di quanto precede, potrebbe non esservi contraddizione insanabile fra il fatto che il 71,4% degli intervistati nelle città di dimensione intermedia dichiarino che i prezzi sono in diminuzione (contro il 14,3% che li vede stabili e un identico 14,3% che li percepisce in aumento). probabilmente perché condizionate dai fatti più recenti Posto che anche in passato le indicazioni qualitative sulle tendenze osservate ( In aumento, in diminuzione, stazionario ) erano normalmente più decise rispetto alle misure quantitative nell indicare le direzioni dei cambiamenti, la contraddizione può essere completamente risolta laddove si ipotizzasse che il mood negativo del mercato abbia subito una accelerazione solo dall inizio del Il salto nei giudizi che riferiscono, relativamente alle città intermedie, di una situazione di andamento negativo dei prezzi delle abitazioni è fortissimo. Si pensi ad esempio che, mentre nel 2006 solo il 6,6% degli intervistati indicava una tendenza negativa circa il più recente andamento dei prezzi, mentre nel 2007 tale percentuale, che resta comunque minoritaria, balza al 23,7%, ma, oggi, il salto è ancora più forte dato che il 71,4% degli intervistati dichiara che i prezzi stanno calando. Questa accelerazione dei giudizi negativi degli intervistati circa l andamento osservato dei prezzi vale per tutte le tipologie immobiliari ed è, pur se con segno meno netto, presente anche relativamente ai canoni di locazione, mentre, in sostanza, non è altrettanto netta con riferimento alla valutazione di quanto sta- 11

16 rebbe avvenendo in termini di dinamica dell offerta complessiva che viene giudicata sostanzialmente stabile. Diverso discorso va invece fatto per la domanda la quale, specie per l acquisto di abitazioni e uffici, è la componente che maggiormente viene giudicata in rarefazione. Figura 6a Media 13 città intermedie Saldo fra i giudizi di crescita e calo su domanda e compravendite di abitazioni Figura 6b Media 13 città intermedie Saldo fra i giudizi di crescita e calo su prezzi e canoni di abitazioni 30 Domanda per acquisto Numero comprav. 60 Prezzi di comprav. Canoni di locaz Figura 6c Media 13 città intermedie Saldo fra i giudizi di crescita e calo su domanda e compravendite di uffici Figura 6d Media 13 città intermedie Saldo fra i giudizi di crescita e calo su prezzi e canoni di uffici Domanda per acquisto Numero comprav Prezzi di comprav. Canoni di locaz

17 2. La congiuntura immobiliare nelle 13 città intermedie 2 L analisi che segue si focalizza sull andamento del mercato immobiliare nel 2007 in un campione di 13 città di grandezza intermedia con riferimento a compravendite e locazioni di abitazioni, uffici, negozi, capannoni industriali e box auto/garage. Sintesi: il mercato della compravendita In termini generali si può individuare un raffreddamento della domanda di acquisto e del numero di transazioni in corrispondenza di tutti i settori analizzati, sebbene tale fenomeno assuma connotazioni più accentuate per le abitazioni e gli uffici, mentre all estremo opposto troviamo il mercato dei box auto che parrebbe attraversare ancora una fase di sostanziale stazionarietà. Tale raffreddamento, accompagnato, solo nel settore residenziale, da un contestuale incremento dell offerta, si traduce in un allungamento delle tempistiche di vendita (si va da circa 5 sino ai 6 mesi a mezzo, con i box che si posizionano poco sopra ai 3), ma non si riflette in un ampliamento degli sconti praticati (sempre nell ordine dei punti percentuali, con i box che stanno intorno al 6%). Così anche i valori di compravendita non si riducono, ma continuano, magari rallentando un po, la loro corsa inflativa. In media i prezzi si alzano di una misura nell ordine dei 6 punti percentuali sull anno, con una certa frenata nel ritmo di crescita solo per gli immobili residenziali, mentre così non è in corrispondenza degli immobili d impresa. Sintesi: il mercato della locazione La domanda di immobili in locazione e il volume dei contratti sono, pur sempre piuttosto deboli, ma leggermente più stabili di quelli per l acquisto, con l eccezione del comparto dei negozi e dei box auto, dove le richieste di immobili in affitto sono più rarefatte rispetto a quelle di investimento. Anche nel comparto dell affitto le dinamiche contrattuali rallentano in maniera generalizzata toccando nuovi livelli massimi. I canoni di locazione sono meno performanti rispetto ai prezzi in tutti i comparti analizzati e si denunciano persino situazioni di flessione in termini reali (le abitazioni, i negozi e i box) erodendo ulteriormente la redditività da locazione. Abitazioni Nel corso del 2007 la domanda di acquisto di abitazioni ha subito una frenata assai decisa. Circa due operatori su tre, fra quelli facenti parte del nostro panel di osservazione sul mercato, ritengono che la richiesta abitativa sia diminuita rispetto all anno precedente. E la prima volta da dieci anni a questa parte che si registra tale fenomeno e con tale intensità, quando nei primi anni 2000 prevaleva la crescita della domanda di alloggi e poi dal 2005 ci si era maggiormente at- 2 Le 13 città intermedie monitorate sono: Ancona, Bergamo, Brescia, Livorno, Messina, Modena, Novara, Parma, Perugia, Salerno, Taranto, Trieste e Verona. 13

18 testati su indicazioni di stabilità. Se confrontiamo questo dato delle città intermedie con quanto rilevato nelle città di grandi dimensioni lo scorso ottobre quindi ben 4 mesi fa lì la situazione di rallentamento sul fronte della domanda è meno evidente. Allora, infatti, si era visto che erano ancora prevalenti, anche se di poco, le indicazioni di stabilità complessiva, sebbene si registrasse un graduale inspessimento delle segnalazioni riflessive. Gli ultimi quattro mesi, dunque, parrebbero aver peggiorato notevolmente il clima del mercato catalizzando, anche a livello dei mercati secondari, che come abbiamo detto sopra, risentirebbero in minor misura delle oscillazioni del mercato rispetto a quelli metropolitani, la decelerazione che era già in atto nel corso dell ultimo autunno. Considerazioni analoghe si possono effettuare anche in corrispondenza delle compravendite concluse: anche in tal caso, infatti, gli ultimi mesi hanno determinato un peggioramento deciso del clima immobiliare così che prevale nettamente l indicazione di calo nei volumi transati. La prevalenza delle opinioni di flessione, però, si era già riscontrata un anno fa, ma con intensità assai meno spiccata. Tavola 9a Saldo dei giudizi di crescita e calo sull andamento della domanda di abitazioni per acquisto (valori percentuali) Tavola 9b Saldo dei giudizi di crescita e calo sull andamento delle compravendite di abitazioni (valori percentuali) Penultima rilevazione Ultima rilevazione Penultima rilevazione Ultima rilevazione 13 città intermedie -0,6 (febb.07) -52,9 (feb. 08) 13 grandi aree urbane -8,1 (mag.07) -28,4 (ott. 07) 13 città intermedie -36,0 (febb.07) -63,3 (feb. 08) 13 grandi aree urbane -33,1 (mag.07) -46,6 (ott. 07) La prevalenza delle indicazioni riflessive accomuna pressoché tutte le città intermedie considerate, con l eccezione di Messina e Taranto ove si riscontrano altresì significative opinioni di stabilità, o anche di crescita per quanto attiene la domanda, mentre sembra relativamente più stazionario l andamento delle compravendite a Novara, Perugia e Trieste. Se cala la domanda e pure le compravendite, cosa accade all offerta? Come ci si potrebbe attendere, l offerta si viene ad arricchire: la progressione dell offerta è in atto dal 2000, alimentata sia dal mercato del nuovo che, in larga misura, da quello secondario. Oggi la composizione dei giudizi sull offerta è simile a quello che si vedeva 10 anni fa, nel punto di svolta del precedente ciclo immobiliare, poco prima che si avviasse la fase positiva che ha caratterizzato l ultimo decennio. 14

19 Anche per quanto riguarda ciò che è in vendita, l ultimo anno ha segnato una crescita che rappresenta un certo strappo rispetto a quanto osservato nel 2006 (si passa da un saldo dei giudizi di crescita dell offerta da 34 a 48 tra il 2007 ed il 2008), molto più di quanto non si sia visto in relazione alle grandi aree urbane (dove il passaggio è tra il 19 ed il 14). Bisognerà quindi attendere la prossima rilevazione sulle grandi aree urbane per comprendere meglio se solo nelle città intermedie la produzione e il sistema dell usato abbia riversato un numero di beni sul mercato più elevato rispetto a quanto il mercato potesse assorbirne, oppure se il I semestre del 2008 porterà con sé anche nelle grandi città un problema di oversupply. Al momento le città che denunciano maggiormente un offerta in aumento sono Ancona, Livorno e Verona. L offerta, nonostante sia in tendenziale crescita, non cede ulteriormente sui prezzi di scambio, in quanto lo sconto praticato rimane da circa 4 anni a questa parte fra il 10,5% e l 11% (ma si arriva anche al 17,5% a Taranto o al 13,3% a Messina), non dando segnali di flessione sui prezzi di compravendita e ponendosi per un punto al di sotto dell analogo dato rilevato nei mercati maggiori (a ottobre era all 11,6%), dove, invece, è più facile osservare una lenta ma progressiva crescita di tale indicatore dal L effetto combinato di quanto sopra descritto in rapporto a domanda, offerta e numero di compravendite piuttosto si traduce anche in un allungamento dei tempi medi di vendita che segnano l aumento più consistente dell ultimo decennio (quasi un mese in più rispetto alla rilevazione di un anno fa), toccando altresì il picco di massima e sforando la soglia dei 5 mesi di media. Si va comunque da un dato minimo di circa 4 mesi ad Ancona sino ad oltre 6 mesi a Brescia La tempistica di vendita è allineata con quella delle grandi città, ma l allungamento dei tempi è leggermente più evidente - anche in tal caso si potrebbe addurre al leggero sfasamento temporale delle rilevazioni. Il livello dei prezzi medi continua a crescere in misura del 5,7% per le abitazioni nuove e del 5,9% per quelle usate, con un campo di oscillazione dei rialzi che va dal 4% (Brescia) all 8% (Taranto e Salerno). Si ratta dunque ancora di un segno + che precede la variazione delle quotazioni medie, sebbene sia l indicazione di crescita più contenuta osservata dal 2000 ad oggi, con un apprezzamento leggermente più alto in corrispondenza delle localizzazioni centrali rispetto alle periferie, a sottolineare l importanza della qualità urbana e localizzativa, nelle realtà intermedie più rilevante che non nei mercati delle città metropolitane dove si accetta anche di stare più lontano dal centro a fronte di valori immobiliari significativamente più contenuti. Se il mercato delle compravendite è in fase di evidente rallentamento, ma con valori in crescita, il mercato della locazione assume toni totalmente differenti e che nel corso del 2007 parrebbero segnare l inizio di una fase di rottura rispet- 15

20 to al passato recente. Innanzi tutto non si avverte la flessione della domanda come visto a proposito delle compravendite, ma piuttosto le indicazioni sono di prevalente stabilità della richiesta, così come il numero di contratti siglati nel corso del 2007 non segna una riduzione significativa rispetto ai volumi dell anno precedente. Al contrario, le indicazioni di crescita vengono ad aumentare, sebbene in modo lieve, ma, soprattutto, non si vede il cedimento netto avvertito per le compravendite. Inoltre, mentre sul lato di queste ultime il panorama fra le città intermedie è piuttosto omogeneo, in riferimento alle locazioni vi sono situazioni differenziate: in crescita la domanda a Taranto e Salerno, mentre in flessione a Perugia. Spesso poi si denuncia la flessione nelle transazioni a fronte di una domanda in crescita, poiché non si ha una idonea risposta sul fronte dell offerta: è il caso ad esempio di Novara o anche delle due città del Sud di Taranto e Salerno. Anche per il mercato della locazione si rileva un crescita dei tempi che raggiungono in media i 2,8 mesi (poco al di sotto dei 3 mesi nei grandi centri urbani), senza evidenziare una spiccata variabilità fra le città, in quanto si va dai 2 mesi di Salerno e Taranto (città che come visto sopra hanno una crescita più forte della domanda ed un problema sull offerta) ai 3,1 mesi a Brescia, Verona, Livorno e Messina dato peraltro anomalo. I canoni di locazione continuano a crescere, ma con un tasso reale pressoché nullo, mettendo a segno un incremento del 2,7% sull anno, ovvero il più contenuto dal 2000 ad oggi e, a differenza dei prezzi, più in periferia che non in centro. La crescita dei prezzi, di entità circa doppia rispetto a quella dei canoni, determina ancora una erosione sui rendimenti che si riducono al 4,9%, nuovo record negativo, lasciando così sul terreno un punto negli ultimi 10 anni. Uffici Domanda e numero di compravendite ancora in flessione, ma, a differenza del segmento abitativo, il mercato direzionale aveva già manifestato da uno o due anni la prevalenza di tale indicazione rispetto a quelle di stabilità. Così il mood rimane tendenzialmente volto ad un ripiegamento del quadro complessivo, senza evidenziare lo strappo visto sul fronte del segmento residenziale. Anche per il segmento degli uffici i toni delle indicazioni negative sono più intensi rispetto a quelli rilevati per le città maggiori, ma nell ultimo dato tale forbice si viene ad allargare ulteriormente presumibilmente in relazione al fattore lag temporale dell indagine. L offerta è più stabile rispetto a quanto visto a proposito delle abitazioni, con indicazioni di tendenziale accumulo ad Ancona, Bergamo e Livorno. I prezzi rimangono sostanzialmente rigidi, visto che lo sconto medio, attestatosi sull 11,4%, è rimasto pressoché inalterato nel corso dell ultimo anno, confermando inoltre la più forte attitudine delle città del Sud a concedere ribassi sulle 16

21 quotazioni iniziali (a Taranto si raggiunge il 16%, così come a Salerno e Messina si supera abbondantemente il 14%) ed è di poco inferiore all omologo dato delle grandi città. Tavola 10a Saldo dei giudizi di crescita e calo sull andamento della domanda di uffici per acquisto (valori percentuali) Tavola 10b Saldo dei giudizi di crescita e calo sull andamento delle compravendite di uffici (valori percentuali) Penultima rilevazione Ultima rilevazione Penultima rilevazione Ultima rilevazione 13 città intermedie -36,6 (febb.07) - 45,6 (feb. 08) 13 grandi aree urbane -34,5 (mag.07) -39,0 (ott. 07) 13 città intermedie -55,2 (febb.07) -61,5 (feb. 08) 13 grandi aree urbane -49,6 (mag.07) -40,7 (ott. 07) Assai più elastico il dato relativo ai tempi medi di negoziazione che hanno subito un ulteriore allungamento, sfiorando oggi i 6 mesi e mezzo e toccando il nuovo record (in negativo) dal 2001 ad oggi, con un campo di oscillazione che va dai 5 mesi ad Ancona, sino a raggiungere gli 8 a Modena. Si noti, inoltre, come visto anche per il segmento abitativo, la crescita dei tempi più accentuata nell ultimo anno rispetto a quanto osservato nel passato recente, a sottolineare un significativo peggioramento del clima del mercato nell ultimo periodo. La scarsa elasticità dei prezzi al raffreddamento della pressione del mercato si traduce in una crescita ulteriore dei valori immobiliari, aumentati in media in misura del 6,1%, poco di più della crescita messa a segno nel 2006 con una leggera accentuazione nelle ubicazioni periferiche rispetto a quelle centrali. Sempre dominata dall indicazione di tendenziale riduzione, ma di minore intensità rispetto al settore delle compravendite, è il mercato della locazione di spazi ad uso ufficio. Anche in tal caso si nota un peggioramento della congiuntura rispetto ad un anno fa per quanto riguarda domanda e contratti siglati. Ma è interessante sottolineare quanto accade sul fronte dell offerta: si ferma la crescita di uffici da affittare andandosi a stabilizzare sui livelli pregressi. Pertanto l offerta in locazione, data da un quinquennio come piuttosto eccedente rispetto alla richiesta, smette di crescere, ad indicare che il mercato non produce più come prima prodotto atto ad essere locato, ma si preferisce attendere tempi migliori di ripresa graduale della domanda. Dalla rarefazione della domanda deriva un allungamento dei tempi necessari per locare gli uffici, con un ritmo di crescita analogo a quanto visto in precedenza non dunque un forte rallentamento come rilevato per le compravendite portando tale indicatore sui 4,5 mesi, nuovo massimo per il ciclo in atto e allineato con il dato dei maggiori mercati urbani. Si va comunque dai mercati del Sud tendenzialmente più veloci con tempi fra i 3 e i 3,5 mesi - ai mercati più maturi come quelli di Modena, Trieste o Novara dove si superano i 5 o anche i 17

22 6 mesi. Anche per quanto riguarda il settore direzionale si riscontra una maggiore velocità di crescita dei prezzi rispetto ai canoni di locazione: nell ultimo anno questi ultimi sono cresciuti solo del 3,6% (ma con incrementi più rilevanti nel centro rispetto alla periferia) a fronte dell oltre 6% guadagnato dai primi. I rendimenti continuano perciò a soffrirne toccando il loro minimo storico, pari al 4,9%. Negozi Il mercato dei negozi condivide il peggioramento della congiuntura sinora descritto, ma sicuramente con toni meno marcati rispetto alla frenata vista per le abitazioni e alle problematiche già in atto rilevate per gli uffici. E il primo anno in cui si riscontra per tale segmento la prevalenza delle indicazioni di flessione sul piano della domanda e delle transazioni, sia in compravendita che in locazione, ma l intensità di tali indicazioni è meno forte rispetto a quella vista per gli altri due segmenti sopra analizzati. L offerta non sembra essere in eccesso per la compravendita, mentre ha subito un processo di accumulo sul fronte della locazione. Le tempistiche di vendita (e locazione), così come gli sconti praticati all atto della compravendita, non mostrano cedimenti evidenti, mantenendosi sostanzialmente sui livelli dell anno scorso: 5 mesi e mezzo per vendere un immobile commerciale (ma si superano i 6 mesi e mezzo a Taranto, Trieste e Bergamo) e sono necessari 4 mesi per affittarlo (con Trieste e Bergamo che si confermano le città più lente); gli sconti praticati non arrivano all 11%, sebbene le città del Sud continuino ad attuare pratiche di forte riduzione rispetto alle richieste iniziali. I prezzi mostrano un effetto inflativo pari al 6%, senza un rallentamento, dunque, rispetto ai dati dell anno scorso e di 2 anni fa, mentre i canoni sono pressoché fermi (+1%, grazie alla performance positiva dei soli mercati centrali), presentando una brusca decelerazione rispetto ai risultati degli anni passati non possono infatti crescere di più, data la forte concorrenza in termini di offerta disponibile -. Il riflesso sulla redditività è il più negativo fra i comparti immobiliari analizzati. Nell ultimo anno si sono lasciati sul terreno ben 4 decimi di punto attestando cosi il rendimento medio sul 7,2%, quando all inizio della fase e- spansiva del mercato si era sull 8,5%. Capannoni industriali Il mercato dei capannoni industriali è connotato da una diminuzione tendenziale nella domanda e nel numero di compravendite è il primo anno che l indicazione riflessiva supera quella di stabilità mentre il mercato locativo è maggiormente improntato alla stazionarietà. Sia che si tratti di compravendite che di locazioni, l offerta ad oggi disponibile sul mercato risulta stabile e non si ravvisa una situazione problematica in termini di accumulo delle quantità da allocare, piuttosto si denunciano alcune situazioni addirittura di sottodimensio- 18

23 namento dello stock, soprattutto nel Sud della penisola. L equilibrio fra la domanda e l offerta è dato dalla misura dello sconto sul prezzo di vendita, che non ha subito ampliamenti rimanendo poco al di sotto del 10%, inferiore di circa due punti rispetto all omologo dato delle città di grandi dimensioni, con la tendenza strutturale ad essere più elevato nelle realtà meridionali (fino al 15% a Taranto), mentre al Nord tale indicatore si colloca intorno al 7-8%. Anche in relazione alle tempistiche necessarie per alienare gli immobili non si riscontrano allentamenti degni di nota, rimanendo comunque su livelli piuttosto rilevanti: 6 mesi e mezzo per la vendita e poco più di 5 mesi per la locazione. La crescita dei prezzi è nell ordine del 6,5%, in media, un coefficiente inflativo simile a quelli degli altri comparti considerati e che anche in tal caso non mostra segnali di decelerazione nella crescita. Visto poi che i canoni crescono, sì, ma circa della metà rispetto ai prezzi (l incremento annuo è del 3,4%, con indicazioni di flessione a Bergamo e Novara), il calo progressivo dei rendimenti è i- nevitabile, ora al 7,3%. Box e garage Il mercato dei box auto e garage singoli è nettamente quello connotato da maggiore stabilità in termini di contrattazioni, offerta e si può parlare persino di incremento tendenziale in relazione alla domanda, in particolare per le unità da acquistare. Il 2007 ha di certo determinato un peggioramento complessivo del mood del mercato, ma in maniera ben più lieve ed attenuata rispetto a quanto visto negli altri comparti. Nel quadro generale spicca il dato triestino con crescita delle richieste e del numero di transazioni, grazie ad un offerta che parrebbe essere in grado di soddisfare la domanda. Altrove (ad esempio a Livorno, Messina, Perugia o anche Taranto), pur in presenta di una buona intonazione della domanda, le compravendite non aumentano in ragione di un offerta mal dimensionata o poco qualificata. La crescita dei prezzi si attesta sul 5,7%, mentre i canoni arretrano leggermente in termini nominali (-0,1%), tagliando ancora la redditività locativa, ora al 5,9%. Gli sconti all atto dell acquisto, sebbene piuttosto contenuti sono infatti i più bassi fra i diversi comparti immobiliari si ampliano raggiungendo la media del 6,2%, con la usuale dicotomia fra Nord (molto più bassi) e Sud (nell ordine dell 8-10%). Così come si dilatano un po le tempistiche di contrattazione: ora 2 mesi e mezzo per la locazione e circa un mese in più per la vendita, con una bassa variabilità fra le città. 19

24 13 città intermedie - Schema di sintesi Tavola 11 Abitazioni Uffici Negozi Compravendite Locazioni Compravendite Locazioni Compravendite Locazioni Domanda Contratti Offerta Tempi (mesi) 5,1 2,8 6,3 4,5 5,5 4,0 Sconti (%) 10,7 11,4 10,9 Variazione annua valori (%) +5,7/+5,9 +2,7 +6,1 +3,6 +6,0 +1,0 Rendimenti (%) 4,9 4,9 7,2 Capannoni Box Compravendite Locazioni Compravendite Locazioni Domanda Contratti Offerta Tempi (mesi) 6,5 5,2 3,3 2,5 Sconti (%) 9,7 6,2 Variazione annua valori (%) +6,5 +3,4 +5,7-0,1 Rendimenti (%) 7,3 5,9 3. Il mercato dei mutui Il credito alle famiglie per l acquisto dell abitazione Nonostante le diffuse preoccupazioni emerse nella seconda metà del 2007 relativamente agli effetti del subprime americano sul sistema creditizio italiano, non risultano, ad oggi, motivi forti e concreti che possano far presagire un effettiva/imminente crisi del mercato dei mutui. I più recenti dati della Banca d Italia, riferiti al III trimestre del 2007, sembrerebbero infatti smentire le indicazioni, talvolta eccessivamente allarmistiche, riguardo alla salute del mercato, prospettando piuttosto un periodo connotato da particolare cautela e qualche modesta turbolenza derivante dal processo di stabilizzazione in atto. Il valore dei flussi erogati nei primi nove mesi dell anno per l acquisto di abitazioni da parte di famiglie consumatrici ha raggiunto la cifra di 44,9 miliardi di Euro, con una contrazione, rispetto al periodo corrispondente del 2006, dell 1,5% (a gravare su tale performance, l andamento delle erogazioni nel II trimestre del 2007, che hanno registrato un calo del 9,6% rispetto allo stesso periodo del 2006). Le erogazioni del terzo trimestre 2007 risultano, infatti, superiori a quelle del terzo trimestre 2006 nella misura di 2,6 punti percentuali, a testimonianza che la modesta decelerazione del comparto non è da attribuire alla 20

25 crisi dei subprime (scoppiata ad agosto), quanto piuttosto ad altri fattori di natura congiunturale ed emotiva che in parte sono riconducibili alla lunga durata della fase espansiva del ciclo odierno e ai timori per l aumento dei tassi. Figura 7 Erogazioni per l'acquisto e la costruzione di immobili (variazioni % sullo stesso periodo dell anno precedente) Aquisto immobili - famiglie Investimenti in costruzione 15 % I 2006 II 2006 III 2006 IV 2006 I 2007 II 2007 III Fonte: Elaborazioni Nomisma su dati Banca d'italia. Sempre con riferimento al III trimestre dell anno, i dati di Banca d Italia evidenziano un incremento delle consistenze dei mutui pari al 3,5% rispetto al II trimestre del 2007 e del 10,1% rispetto all anno precedente, attestandosi su una cifra superiore ai 223,6 miliardi di euro. Non a caso, la percentuale di famiglie italiane impegnate nella restituzione di capitale preso a prestito per l acquisto di un abitazione risulta in crescita rispetto al 2006 di 2,6 punti (secondo i dati di BNL/Centro Einaudi, il 23,9% delle famiglie ha in corso un mutuo, a fronte delle 21,3% dell anno precedente). All aumento del numero di famiglie con mutuo a carico si associa il costante e progressivo incremento del debito contratto, il cui ritmo di crescita nei dodici mesi terminanti nel settembre del 2007 è risultato pari al 10,4%. Nonostante ciò, l'indebitamento delle famiglie italiane è tuttora contenuto nel confronto internazionale. L aumento del debito riflette una tendenza pluriennale che sta riducendo l ampio divario con gli altri paesi avanzati, caratterizzati da livelli di indebitamento delle famiglie molto più alti. Alla fine di settembre il rapporto tra debito e reddito disponibile si attestava al 50 per cento, contro circa il 90 nella media dell area. L'incremento della sua incidenza nel periodo più recente è stato influenzato, tra l'altro, dal basso livello dei tassi di interesse e dallo sviluppo dell'industria finanziaria, che ha reso più ampia e flessibile l'offerta di prodotti per le famiglie. I più recenti dati sui prestiti bancari, relativi a 21

26 novembre, indicano una decelerazione del credito al consumo e un lieve aumento del ritmo di crescita dei mutui (Banca d Italia, Bollettino economico, gennaio 2007). Figura 8 Indebitamento delle famiglie (1) (in percentuale del reddito disponibile lordo) (1) Il reddito disponibile per il 2007 è stimato sulla base delle informazioni trimestrali di contabilità nazionale. I dati sui prestiti del 2007 sono provvisori. (2) Scala di sinistra. Dati di fine periodo. (3) Scala di destra. L indicatore è riferito alle sole famiglie consumatrici e ai dodici mesi terminanti nel trimestre di riferimento. Il servizio del debito include il pagamento degli interessi e il rimborso delle quote di capitale. Fonte: Banca d Italia, Bollettino economico, gennaio Mutui erogati per l acquisto di abitazioni (dati riferiti al III trimestre di ciascun anno) Erogazioni per acquisto di abitazioni da parte delle famiglie (milioni di Euro) Numero mutui erogati Tavola 12 Variazione rispetto stesso periodo anno precedente (%) , , , , Fonte: Elaborazioni Nomisma su dati Banca d Italia e Mutuionline. Oltre alle considerazioni relative ai dati su erogazioni e consistenze, che abbiamo visto essere nel complesso non negative, è necessario compiere qualche riflessione ulteriore in merito al numero di mutui erogati. Prendendo in considerazione i soli mutui erogati nei primi nove mesi di ciascun anno, emerge, nel 2007, un calo di 5,8 punti percentuali rispetto al 2006, anno record in termini di 22

27 nuove accensioni. Il confronto con gli anni precedenti evidenzia, invece, una performance comunque ragguardevole e al di sopra della media di periodo. I primi riscontri sul periodo critico rivelano, dunque, un attenta gestione delle dinamiche finanziarie sia da parte degli istituti bancari, divenuti più selettivi e severi nella concessione dei crediti, sia da parte delle famiglie, sempre più impegnate a recuperare stabilità e tranquillità dopo i numerosi ritocchi sui tassi d interesse operati dalla BCE. Il progressivo passaggio al tasso fisso e il crescente ricorso alla sostituzione del mutuo, agevolato dalla normativa Bersani sulla portabilità, sono testimonianza dell adeguamento compiuto dalle famiglie (i mutui per sostituzione hanno rappresentato, nel 2007, il 20% dei contratti, contro il 10% del 2006; i dati relativi a febbraio 2008 indicano addirittura una quota pari al 27,9%; fonte: Mutuionline). Figura 9 Distribuzione delle richieste di mutui per finalità (Febbraio 2008) 28% 5% 4% 2% 61% Acquisto prima casa Acquisto seconda casa Sostituzione Ristrutturazione e costruzione Consolidamento A inizio 2008, quasi tre mutui su quattro prevedevano una forma di remunerazione del capitale a tasso fisso (tale percentuale risulta in calo di quasi 2 punti rispetto a fine 2007, ma mostra una crescita di oltre 25 rispetto lo stesso periodo del 2006). Fonte: Mutuionline. Prosegue l allungamento della durata dei finanziamenti erogati, tanto che oltre il 34% delle nuove accensioni prevede un periodo di rimborso superiore ai 30 anni (le motivazioni di tale fenomeno sono per lo più riconducibili alla minor potenzialità di risparmio da parte degli acquirenti, soprattutto se giovani o e- xtracomunitari nonchè all incremento dei tassi, che ha reso più gravosa la restituzione del debito). L importo mediamente erogato nei primi mesi del 2008 ha raggiunto i Euro, pari al 3,6% in più rispetto al I semestre del 2007, e ciò nonostante il rallentamento nella crescita dei prezzi. Riguardo al segmento del credito all impresa, infine, i dati di Bankitalia evidenziano un andamento addirittura incoraggiante: il monte erogato nei primi nove mesi dell anno ha superato i 37,5 miliardi di Euro, ovvero il 14% in più dello stesso periodo dell anno precedente, a conferma della fiducia mostrata dalle imprese di costruzione nei confronti dell evoluzione futura del mercato. L ammontare complessivo dei mutui in essere ha raggiunto i 138 miliardi di Euro, con un incremento del 2,7% rispetto al trimestre precedente e del 14,6% rispetto ai dodici mesi precedenti. 23

28 Distribuzione dei mutui erogati in base al tipo di tasso e alla durata Per tipo di tasso Per durata (anni) Figura % 100% 80% 80% 60% 60% 40% 40% 20% 20% 0% I 03 II 03 I 04 II 04 I 05 II 05 I 06 II 06 I 07 II 07 Feb 08 0% I 03 II 03 I 04 II 04 I 05 II 05 I 06 II 06 I 07 II 07 Feb 08 Fisso Variabile Misto <= Fonte: Mutuionline. 4. Il leasing immobiliare Il settore del leasing ha chiuso il 2007 con un volume di stipulato complessivo pari a 48,9 miliardi di euro, in crescita dell 1,1% rispetto al Anche se si tratta del quarto anno consecutivo di crescita dei volumi transati, la performance odierna sconta gli effetti derivanti dal cambio di direzione fatto registrare dal comparto immobiliare, che ha subito un calo di 3,9 punti percentuali dello stipulato. Per quanto in flessione, comunque, il leasing immobiliare si conferma come il comparto più importante in termini di rilevanza sul totale delle locazioni finanziarie (con 22,6 miliardi di Euro rappresenta infatti il 46,4% dei volumi complessivi di stipulato). Scendendo più nel dettaglio, emerge come l andamento del comparto immobiliare sia frutto di una performance contrapposta dei diversi sub segmenti che lo compongono: a fronte della prima variazione negativa fatta segnare dal segmento più tradizionale del leasing su immobili costruiti (-10,7% che segue al +2,0% del 2006), si è, infatti, registrata, per il secondo anno consecutivo, una migliore prestazione del leasing su immobili da costruire (+10,5% dopo il +20,3% del 2006). Il peso di quest ultima categoria di contratti meno legata alle oscillazioni del mercato delle compravendite immobiliari e più orientata alla creazione di valore attraverso l investimento in nuove costruzioni da realizzare in leasing si è, inoltre, avvicinato al 37% dell intero stipulato del comparto, con dinamiche positive per tutte le diverse fasce d importo contrattuale osservate. In maggiore difficoltà, invece, lo stipulato di fascia alta relativo agli immobili costruiti (importi unitari superiori ai 2,5 milioni di Euro), sceso di quasi 24 punti percentuali. 24

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