OSSERVATORIO REGIONALE DEL MERCATO IMMOBILIARE IN EMILIA ROMAGNA

Transcript

1 OSSERVATORIO REGIONALE DEL MERCATO IMMOBILIARE IN EMILIA ROMAGNA PERIODO DI RIFERIMENTO NOVEMBRE MARZO 2008

2 - 2 - SOMMARIO Premessa L indagine ha l obiettivo di valutare l andamento del mercato immobiliare in Emilia Romagna nel periodo Novembre 2007 Marzo 2008, considerando QUATTRO importanti aspetti; le necessità del consumatore, i prezzi per tipologia di immobile, l andamento del mercato e le previsioni nel breve periodo. Per ognuno di questi temi abbiamo dedicato all interno dell osservatorio una sezione specifica: Parte Prima Esigenze Descrive la segmentazione della domanda per tipologia di immobile (Abitazioni, Spazi Commercial/Negozii, Uffici, Capannoni), in funzione delle diverse ubicazioni e superfici, visualizzando una fotografia della domanda; Parte Seconda Andamento Contiene le variazioni medie percentuali del numero di compravendite, contratti di locazione, prezzi e tempi di vendita, congiuntamente all andamento percettivo degli operatori. Parte Terza Valori di Mercato Sono i valori minimi e massimi di mercato per capoluogo, zona e tipologia. Si precisa che possono esistere valori superiori a di quelli riportati, i quanto per omogeneità di indagine non sono state censite le zone particolari delle diverse città, come per esempio la zona collinare di Bologna o la zona immediatamente vicina al mare di Rimini, ma considerando per tutte il centro, la periferia e l estrema periferia della città. Parte Quarta Previsioni e Sentiment Sono le previsioni degli operatori, sull andamento delle compravendite, locazioni e tempi medi di conclusione dei contratti;

3 - 3 - DOMANDA RESIDENZIALE PER UBICAZIONE Come rilevato negli anni precedenti si conferma la tendenza di una maggiore richiesta per le zone semicentrali e periferiche. Queste due zone infatti coprono il 75% della domanda, a discapito soprattutto dei centri storici, meno richiesti a causa delle crescenti difficoltà logistiche (accesso, parcheggi, posti auto, ecc)

4 - 4 - DOMANDA RESIDENZIALE PER TIPOLOGIA La tipologia di alloggio maggiormente richiesta è il trilocale (75%). Tale situazione è spiegata dal crescente aumento della natalità nelle famiglie, e quindi nel bisogno di maggiore spazio. In evidenza anche la richiesta del bilocale 20% (single e giovani copie), mentre i monolocali hanno subito una flessione nel numero delle richieste.

5 - 5 - DOMANDA RESIDENZIALE PER STATO CONSERVATIVO In considerazione degli elevati costi di ristrutturazione, gli alloggi più richiesti sono quelli in buono stato e quindi meno bisognosi di investimenti di ripristino. Si nota come nelle zone periferiche della provincia, la richiesta sia per alloggi di nuova costruzione nelle aere di nuova lottizzazione residenziale, ben strutturata urbanisticamente con aree verdi e buona viabilità.

6 - 6 - DOMANDA SPAZI COMMERCIALI PER SUPERFICIE RICHIESTA La domanda di spazi ad uso commerciale (negozi), è maggiormente concentrata nel segmento medie dimensioni mq; questo a causa della forte diminuzione delle attività commerciali di piccole dimensioni, tipo quelle famigliari nei centri storici. La richiesta è finalizzata principalmente a locali fronte strada, con vetrine ad alta visibilità.

7 - 7 - DOMANDA SPAZI COMMERCIALI PER UBICAZIONE La richiesta per i locali commerciali, è principalmente indirizzata alle zone del centro e semicentro, dove l afflusso del traffico pedonale e carraio è più intenso. Limitata è la richiesta delle zone di periferia e nelle zone dove l accessibilità pedonale e i parcheggi auto sono più difficoltosi. E calata la richiesta di locali in centri commerciali a causa dell elevato costo fisso di gestione (gallerie commerciali).

8 - 8 - DOMANDA UFFICI PER SUPERFICIE RICHIESTA I locali ad uso ufficio maggiormente richiesti sono quelli di superficie comprese tra i 60 e i 100 mq, essendo utilizzati da strutture e aziende del terziario, per le quali necessitano di superfici mediamente elevate.

9 - 9 - DOMANDA UFFICI PER UBICAZIONE La domanda di uffici è maggiormente concentrata nelle zone del centro del semicentro (69%), in prossimità di parcheggi pubblici e con accessibilità viaria. Anche per gli uffici si sta concretizzando uno spostamento dalle zone più centrali (più scomode), a favore del semicentro e dei centri direzionali attrezzati.

10 DOMANDA CAPANNONI PER TIPOLOGIA La domanda di capannoni per le attività produttive è rivolta a soluzioni con superfici fino a 1000 mq a carattere artigianale. Le grandi superfici hanno perso mercato a causa della stagnazione economica che ne determina il mancato sviluppo, e quindi il fisiologico ampliamento delle aziende.

11 DOMANDA CAPANNONI PER UBICAZIONE La richiesta di capannoni ad uso produttivo è rivolta principalmente alle zone attrezzate e con buona accessibilità. Rimangono comunque buone anche le richieste per le aree nel territorio provinciale delle grandi città, la cui distanza non va mai oltre i km.

12 OSSERVATORIO REGIONALE DEL MERCATO IMMOBILIARE IN EMILIA ROMAGNA PARTE SECONDA ANDAMENTO DEL MERCATO

13 VARIAZIONI MEDIE % NUMERO CONTRATTI DI COMPRAVENDITA Nel periodo di riferimento si è riscontrato una diminuzione del numero di contratti di compravendita per le abitazioni del 12,6% e per gli uffici del 10%. Più limitato nello stesso periodo è stato l andamento negativo per negozi e capannoni.

14 VARIAZIONI MEDIE % NUMERO CONTRATTI DI LOCAZIONE Notiamo un aumento del numero delle locazioni per le abitazioni, soprattutto grazie alle giovani coppie che preferiscono andare in affitto piuttosto che dover sostenere lunghissimi mutui e rate mensili importanti.

15 VARIAZIONI MEDIE % PREZZI COMPRAVENDITA I prezzi di vendita degli immobili hanno subito una limitata flessione, 3% per le abitazioni e del 2-3% per i locali adibiti a negozi e uffici.

16 TEMPI MEDI DI VENDITA PER IMMOBILE I tempi per la conclusione di una compravendita hanno subito un aumento rispetto al Il periodo medio per la conclusione di una vendita è di circa 6-7 mesi per abitazioni e negozi, e 6-9 mesi per uffici e capannoni. Il periodo può variare anche in diminuzione, qualora l immobile abbia caratteristiche di pregio superiore alla media di mercato.

17 ANDAMENTO DELLA DOMANDA PER TIPOLOGIA Fatto 100 degli intervistati 75 hanno detto che la domanda per le abitazioni è in calo, 13 che si è mantenuta stabile e solo 12 che è aumentata. Seguendo questa linea vediamo come anche per le altre tipologie la tendenza sia quella di una diffusa diminuzione della domanda.

18 ANDAMENTO DELL OFFERTA PER TIPOLOGIA Si riscontra un netto aumento della percezione dell offerta per gli alloggi abitativi, mentre per negozi, capannoni e uffici la percezione maggiore è quella della stabilità con propensione all aumento.

19 ANDAMENTO DEL NUMERO DEI CONTRATTI CONCLUSI Per tutte le tipologie considerate si riscontra una diminuzione dei contratti conclusi. Tale valutazione si riscontra maggiormente per gli alloggi abitativi (88%), mentre per altre tipologie il trend non cambia, anche se con valori inferiori.

20 ANADAMENTO RICHIESTA DI FINAZIAMENTO Il 36% degli operatori nota un incremento del ricorso al finanziamento per l acquisto della prima casa, 24% una richiesta stabile, e il 40% ne ammette una diminuzione. Per chi compra la seconda casa si rileva una diminuzione della richiesta del finanziamento di 41 casi su 100, dovuta soprattutto all aumento dei tassi di interesse.

21 ELEMENTI MAGGIORMENTE RISCONTRATI NEL MERCATO o Difficoltà di accesso al mercato del credito, dovuto sostanzialmente agli elevati tassi di interesse, e alla maggiore attenzione del sistema bancario al rilascio dei finanziamenti; o Influenza psicologica negativa dei mutui americani; o La difficoltà di erogazione del mutuo da parte delle banche, dovuta da una situazione lavorativa non stabile, ha determinato negativamente la finanziabilità dell acquisto, principalmente per le coppie più giovani per la prima abitazione; o Il tempo necessario per la vendita e la difficoltà di realizzo dei valori richiesti è causa di un rallentamento del mercato delle compravendite; o La bassa crescita economica che il nostro paese fa registrare, congiuntamente alla situazione politica non stabile, rappresentano elementi di incertezza per gli operatori di mercato;

22 OSSERVATORIO REGIONALE DEL MERCATO IMMOBILIARE IN EMILIA ROMAGNA PARTE TERZA VALORI DI MERCATO

23 VALORI DI MERCATO RESIDENZIALE PER CAPOLUOGO ZONA CENTRALE

24 VALORI DI MERCATO RESIDENZIALE PER CAPOLUOGO ZONA PERIFERICA

25 VALORI DI MERCATO RESIDENZIALE PER CAPOLUOGO ZONA ESTREMA PERIFERIA

26 CANONI MEDI DI LOCAZIONE PER LOCALI AD USO COMMERCIALE VALORI ESPRESSI IN EURO AL MQ ANNUI

27 CANONI MEDI DI LOCAZIONE PER LOCALI AD USO UFFICIO ESPRESSI IN EURO AL MQ ANNUI

28 OSSERVATORIO REGIONALE DEL MERCATO IMMOBILIARE IN EMILIA ROMAGNA PARTE QUARTA PREVISIONI DI MERCATO

29 ANDAMENTO DELLE COMPRAVENDITE Per il prossimo semestre il 58% degli operatori intervistati prevedono un andamento delle compravendite in negativo per tutte le tipologie di immobili. Circa un 30% prevede un trend stabile, e solo una bassa quota % crede in un aumento.

30 ANDAMENTO DELLE LOCAZIONI Nelle locazioni la maggior parte degli operatori prevede una forte stabilità del mercato tranne che per le abitazioni, situazione dovuta alla riscontrata diminuzione delle compravendite, soprattutto per l acquisto della prima casa.

31 ANDAMENTO TEMPI DI CONCLUSIONI CONTRATTUALI Per quanto riguarda le previsioni sui tempi di conclusione dei contratti, si riscontra che circa il 45% degli operatori lo giudicano in aumento, il 25% percepiscono stabilità, mentre solo il 30% circa lo prevede in diminuzione.

32 Rilevamento ed elaborazione curato da: Simone Guglielmini Dottore in Scienze Statistiche Economiche Responsabile Osservatorio Regionale Emilia Romagna Grafica: Segreteria Regionale FIAIP Emilia Romagna Si autorizza la pubblicazione/divulgazione dei dati solo citandone la fonte