OSSERVATORIO DEI PREZZI DEL MERCATO IMMOBILIARE (Italia e focus sulla Provincia di Imperia)

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1 OSSERVATORIO SULL'ANDAMENTO DEL MERCATO IMMOBILIARE SETTORE URBANO IMPERIA PREVISIONI 2013 (rilevazione dati su base annua condotta nel mese di marzo 2013) OSSERVATORIO DEI PREZZI DEL MERCATO IMMOBILIARE (Italia e focus sulla Provincia di Imperia) Caro Presidente, Caro Assistente, Cari Soci, l argomento che questa sera sarà oggetto di relazione è un tema sempre molto attuale e di interesse diffuso in quanto tocca oltre l 80% degli italiani che sono ormai proprietari di casa. L oggetto è appunto l andamento dei prezzi del mercato immobiliare, in particolare quello urbano. Un argomento molto vasto che necessariamente ho cercato di condensare nel tempo consueto concesso ai relatori del club. Prima di entrare nel vivo mi corre l obbligo precisare che i dati relativi al numero delle compravendite e dei mutui hanno come fonte l Agenzia del Territorio (ex Catasto) e sono desunti quindi dalle ex Conservatorie dei Registri Immobiliari sulla scorta degli atti registrati. Quindi dati certi e incontrovertibili. Diversamente il campione rappresentativo dell area urbana imperiese è desunto dalla fotografia del Report dell Osservatorio Immobiliare Urbano Fiaip della Liguria La FIAIP è la Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali l associazione più rappresentativa degli agenti immobiliari con oltre agenti in Italia e circa 900 in Liguria. Un grande numero di agenti professionisti che ha dato la possibilità di avere un grande numero di preparati rilevatori per la raccolta dei dati e del sentiment del mercato. L Osservatorio imperiese è parte di quello nazionale ed è realizzato con il supporto scientifico dell Università di Bologna Dipartimento di Scienze Statistiche. Premesso e doveroso quanto detto concedetemi un sottotitolo sintetico e giornalistico per questa relazione : SI CONFERMA LA DISCESA DEI PREZZI NEL 2012: IN AUMENTO IL NUMERO DEGLI IMMOBILI MESSI IN VENDITA, NEL RESIDENZIALE SI RADICALIZZA IL CALO DEI VOLUMI E DEI PREZZI A -20%. Per le previsioni di mercato, che la categoria ha sempre fatto negli anni, questa volta con grande realismo che stante la situazione generale è si deve affermare come sia impossibile prevedere quando usciremo dalla crisi in quanto siamo di fronte a nuovo paradigma economico. Slide 0 titolo 1

2 ITALIA. I volumi di compravendita del mercato urbano. (slide 1 ) In questa slide si è voluto rappresentare il mercato immobiliare delle abitazioni che nel 2012 subisce un vero crollo, perdendo oltre 150 mila compravendite rispetto all anno precedente: si tratta del peggior risultato dal 1985 quando le abitazioni compravendute erano state circa 430 mila. Dopo il decennio di crescita nel quale le abitazioni compravendute sono incrementate quasi del l 80%, il crollo verticale sembrava fermarsi con il biennio , ma il 2012 ha invece confermato il trend discendente. Questo esito non trova la sua genesi nel mercato immobiliare in quanto già nel 2006 si poteva prevedere senza dubbio una battuta d arresto del ciclo espansivo perché i tassi di interesse iniziavano ad aumentare ed il livello dei prezzi delle abitazioni, cresciuti velocemente negli anni precedenti, riducevano l accesso delle famiglie al mercato residenziale. In effetti, ben prima della crisi economica dell agosto 2008, il mercato residenziale italiano aveva iniziato a ridursi: nel 2007 il numero di abitazioni compravendute si contrasse del 7% rispetto all anno precedente: era finito il cosiddetto ciclo espansivo e vi sarebbe stato un aggiustamento di entità determinata essenzialmente dall andamento dei tassi di interesse. La crisi finanziaria del ha fatto precipitare i livelli di domanda e di reddito e per un lungo periodo ha di fatto bloccato il finanziamento bancario (che tuttora stenta a riprendere) e ciò ha avuto un immediato riflesso sul mercato residenziale. Quest ultimo ha 2

3 subito un primo crollo del 25% circa nel biennio anzidetto, portando il livello del volume di scambio attorno alle 614 mila unità abitative. Nei due anni successivi vi è stata una sostanziale stazionarietà con i livelli di scambio galleggianti attorno a quello del Questo relativo equilibrio è stato spazzato via dall acuirsi, nella seconda metà del 2011, della crisi economica italiana accentuatasi nel corso del L anno passato, infatti, ha registrato un ulteriore variazione negativa del Pil reale (-2,4%), un tasso di disoccupazione crescente, una riduzione dei livelli di reddito disponibile delle famiglie (minore occupazione e intenso ricorso alla cassa integrazione). Va detto anche che nel corso del 2012 i tassi di interesse sono aumentati e nonostante ciò il Governo Monti, sicuramente consapevole dell equilibrio precario, non ha esitato ad acuire sensibilmente la pressione fiscale sugli immobili, in particolare sulle abitazioni. Una pressione fiscale che invece di favorire, aggredisce il risparmio degli italiani tassando il valore delle case fittiziamente attribuito dal Fisco e non il reddito che esse producono, come invece previsto dalla Costituzione (Art.53). Non è dunque sfuggito agli italiani che tassare oltre il reddito prodotto dallo stesso bene costituisce un lento effetto espropriativo. Queste condizioni hanno portato ad un non del tutto ingiustificato timore, ad una riduzione della spesa per consumi finali delle famiglie (che si è ridotta del 4,1% su base annua) e sarebbe stato inimmaginabile pensare che l acquisto di abitazioni, che costituisce normalmente l investimento e/o il debito più importante della vita, non avesse mostrato una significativa contrazione, come infatti vi è stata. L entità della caduta del mercato residenziale nel 2012, tuttavia, va al di là di ciò che ci si poteva attendere sulla base dei numeri delle variabili economiche. L economia, essendo scienza sociale, è influenzata dalla paura e dall incertezza e quindi, se muta e diventa più incerto il quadro delle aspettative di lungo termine delle famiglie, il passaggio immediato è la rimodulazione drastica e repentina dei piani di spesa, una ricerca di luoghi più sicuri per i flussi di nuovo risparmio e non trovandoli un maggiore accumulo di ricchezza senza immetterla nel circuito produttivo. Esattamente l opposto di quello che il Governo probabilmente aveva in mente. 3

4 (slide 2 ) Slide 2 Tutto negativo dunque per il settore immobiliare? Se il vecchio adagio mal comune mezzo gaudio può avere un effetto placebo, è anche vero che proprio nel confronto con i dati ufficiali di altri investimenti con quello immobiliare troviamo interessante sollievo, tale che anche in questo desolante quadro il mattone ha tenuto oltre quello che oggi comunemente si ritenga. Infatti in un quadro economico negativo come mai è stato, se prendiamo in considerazione i rendimenti del mercato mobiliare con quello immobiliare nell ultimo quinquennio non possiamo non notare che il mattone è quello che ha tenuto maggiormente. 4

5 Slide 3 IMPERIA e PROVINCIA. Report del mercato immobiliare Il mercato delle compravendite e delle locazioni è stato messo sotto la lente per tipologia, ubicazione e stato della conservazione degli immobili. Sono stati individuati i vari tipi di contratti e la loro conclusione, anche con riferimento al credito e alla tipologia della clientela, individuando il numero delle transazioni e delle locazioni concluse tramite l attività degli agenti immobiliari. Per quanto riguarda i prezzi sono stati presi in considerazione i valori analitici dei 35 quartieri del capoluogo e per quanto riguarda la restante provincia qui riporterò solo alcune città a campione avendo i dati di tutti i comuni. Ma veniamo alla situazione di Imperia delineata dall Osservatorio previsionale Fiaip. E visibile dalla slide la discesa dei valori medi dal 2007 fino al 2012 ma anche il 2013 siamo convinti non modificherà questa evidente discesa. Si conferma per il quinto anno consecutivo il calo dei prezzi medi delle compravendite nel Le compravendite immobiliari fanno registrare un andamento medio dei prezzi in calo del -12,5% per le abitazioni contro un oltre -20% di media del nazionale. I valori si attestano invece al -18,33 % per il segmento commerciale e direzionale (uffici) e un -10,0% per i capannoni urbani e suburbani (ma su questo settore voglio precisare che le rilevazioni sono state talmente scarse da far pensare a percentuali molto più negative, pensiero corretto alla luce dall andamento fortemente negativo delle locazioni), che confermerebbero la profonda crisi del settore terziario e produttivo. 5

6 Slide Mi pare importante sottolineare che i valori sono necessariamente indicati con i valori minimi e massimi in quanto oltre allo stato conservativo vi sono molteplici fattori di differenziazione (es. esposizione, forma, piano tipologia riscaldamento, ascensore, ecc.) sono valori che non tengono conto di quelle singole transazioni che, per particolari fattori, sono state concluse fuori dai valori correnti. 6

7 Per quanto riguarda la rilevazione dei box singoli si è posta come superficie media mq. 15 circa. Anche in tale caso si tratta di valori medi essendovi differenziazioni nella forma, nell altezza, nell accessibilità, nel piano fuori terra o nel sottosuolo,,ecc,). 7

8 Slide 7-8 SANREMO Nella slide ho riportato le 15 zone in cui è stata divisa la città di Sanremo, mentre per i posti auto e i box singoli ho riportato i prezzi medi. 8

9 Slide 9-10 BORDIGHERA Bordighera è stato divisa nelle classiche macro zone (centro, semicentro, periferia) e una zona di pregio: da notare come i valori siano ancora sostenuti che conferma la tenuta nelle località di pregio anche se il mercato è poco vivace. 9

10 1 0 Slide DIANO MARINA Città turistica come Bordighera, conferma la tenuta dei valori che sono sempre elevati nelle zone di pregio, ma con segnali di forte stagnazione per il 2013 e quindi è prevedibile un generale ridimensionamento dei valori massimi. Slide 13-14

11 1 1 VENTIMIGLIA Infine, per terminare questa carrellata d esempio dei prezzi delle città costiere, Ventimiglia. Divisa in 7 zone dove i valori rientrano nei valori medi delle altre cittadine urbane con una tenuta delle zone di pregio che sono mare/mortola/ Balzi Rossi/Grimaldi, zone richieste da italiani ma anche da tanti stranieri essendo confine estremo con la Costa Azzurra e Montecarlo. Slide 15 TIPOLOGIA DI ABITAZIONE PIU FREQUENTEMENTE VENDUTA Ho pensato fosse interessante rappresentare quale sia in provincia, la tipologia di abitazione più frequentemente compravenduta che è il bilocale con il 38%, segue il trilocale al 18,67% tallonato dal monolocale in ascesa al 18%.

12 1 2 Slide 16 TIPOLOGIA DI ABITAZIONE PIU FREQUENTEMENTE LOCATA Possiamo notare come anche in questo caso si affermi il bilocale nettamente sulle altre tipologie con ben 46,75%, segue il trilocale a 32,5% mentre il monolocale con solo l 11,5% conferma che non risulta poi così appetibile come oggetto da redditività confermando che l acquisto del monolocale è spesso dettato da uso diretto e costi relativamente contenuti, ma rileviamo che fuori dalle località turistiche e dalla posizione di pregio, è difficile da locare. Slide 17 UBICAZIONE DELL ABITAZIONE PIU FREQUENTEMENTE VENDUTA Si conferma il centro cittadino come ubicazione maggiormente richiesta per l acquisto dell abitazione con il 40,83%, seguito dall estrema periferia in ascesa con il 21,67%. Lieve flessione della periferia e del semicentro, in lieve flessione anche la zona di pregio.

13 1 3 Slide 18 UBICAZIONE DELL ABITAZIONE PIU FREQUENTEMENTE LOCATA A differenza della vendita, la locazione viene spalmata su tutte le zone con una flessione percentuale, rispetto alla compravendita, delle zone centrali ma con una tenuta della periferia estrema e tenuta della richiesta per le zone di pregio. Slide 19 STATO DI CONSERVAZIONE DELL ABIT. PIU FREQUENT. COMPRAVENDUTA Pare sin troppo scontato affermare che le abitazione maggiormente compravendute siano in buono stato conservativo (53,33%) in quanto assieme a quelle nuove o ristrutturate (che sono al 19,17%), complessivamente rappresentano il 72,5%. Il 27,5% è ancora disponibile ad acquistare abitazioni in cattivo stato, non abitabili o comunque da ristrutturare.

14 1 4 Slide 20 STATO DI CONSERVAZIONE DELL ABIT. PIU FREQUENT. LOCATA Nella locazione più che scontato dovremmo dire lapalissiano constatare come le abitazioni maggiormente richieste siano quelle in buono stato locativo con un netto 60% ma assieme all ascesa del nuovo e ristrutturato (32,5%) saliamo al complessivo di 92,5%, segnale netto che l offerta se più è qualificata e più mantiene redditività e scongiura lo sfitto. Slide 21 SUPERFICI MAGGIORM. RICHIESTE NEGOZI & UFFICI Possiamo notare come le superfici maggiormente richieste siano quelle fino a 60 mq. (50%) sia per i negozi che per gli uffici ma mentre nei negozi la restante richiesta si divide ulteriormente circa alla metà per la media e grande superficie, negli uffici si registra una forte richiesta oltre i 100 mq. a conferma

15 1 5 della tendenza nazionale degli uffici e studi professionali verso un aggregazione per diminuire i costi e aumentare le sinergie. Slide 22 UBICAZIONE MAGGIORM. RICHIESTA PER NEGOZI & UFFICI Il centro è tradizionalmente il più richiesto con circa il 70% su tutte le due tipologie, ma registriamo anche per entrambe una crescente propensione all ubicazione in centri commerciali e adiacenze mentre perde il semicentro e la periferia. Slide 23 SUPERFICI MAGGIORM. RICHIESTE PER CAPANNONI USO INDUSTR./ARTIG.

16 1 6 La richiesta si concentra sulle superfici fino a 500 mq. generalmente per lavorazioni artigianali con un buon 20% fino a mq. Slide 24 UBICAZIONI MAGGIORM. RICHIESTE PER CAPANNONI INDUST./ARTIG. La richiesta è divisa tra l immediato fuori città e l estrema periferia, anche perché spesso da noi coincidono. Il fuori città è considerato quello delle aree industriali (ove esistenti) e oltre il confine comunale delle maggiori città rivierasche. Slide 25

17 1 7 VARIAZIONE PREZZI PERCENTUALI COMPRAVENDITA Un grafico che parte dallo zero sulle ascisse per scendere! Con il colore blu l andamento dei prezzi e con il rosso il numero dei contratti di compravendita. Anche in provincia di Imperia notiamo come il numero delle transazioni sia bruscamente diminuito in un solo anno. Per le abitazioni e uffici un -20% è significativo ma non è così positivo o distante neanche il -16,67 dei negozi con un più ridotto -12,5% dei capannoni. I prezzi sono tutti diminuiti con una discesa più marcata per negozi e uffici con il -18,33% con una perdita contenuta dei valori delle abitazioni (-12,5%) e dei capannoni (-10%). Slide 26 VARIAZIONE PREZZI PERCENTUALI LOCAZIONI Cambia tutto nelle locazioni per il settore industriale e artigianale dove le locazioni registrano un -30% in termini di numero di transazioni e una contrazione dei prezzi del -25%. Non hanno di che sorridere nemmeno i negozi che con un -27,5% sia in termine di perdita di valore che in numero dei contratti registra la performance complessivamente peggiore, seguono gli uffici con un -22,5% e le abitazioni che contengono la perdita del numero di contratti con un -11,67% e di canone di locazione con un -15%.

18 1 8 Slide 27 TEMPO MEDIO DI VENDITA (DA INCARICO A PRELIMINARE DI VENDITA) Spesso ci viene chiesto il tempo di vendita che è un elemento determinato da molti fattori tra i quali anche quelli fortuiti, ma anche dalle strategie di vendita e dai veicoli pubblicitari. I tempi medi di vendita in provincia sono fortemente peggiorativi rispetto alla media nazionale (6-9 mesi) con un 55% oltre 9 mesi del settore abitativo, un 46,7% per lo stesso intervallo temporale del settore negozi, un preoccupante 83,33% degli uffici e dei capannoni con un 85%.

19 1 9 Slide 28 TEMPO MEDIO DI LOCAZIONE I tempi di locazione nell abitativo sono ancora nella media nazionale, il 35% viene locato in meno di un mese, il 18,33% da 1 a 6 mesi, il 23,33% da 3 a 6 mesi e da 6 mesi ad oltre 9 per un 11,67% ciascuno. Cambia tutto nel settore commerciale dove i tempi oltre 9 mesi sono registrati per il 65% dei capannoni, per il 50% degli uffici e per il 35% dei negozi. Una conferma, a mio parere, di un mercato commerciale in profonda crisi dalla smodata tassazione e dalla situazione generale, acuito da una regolamentazione degli affitti commerciali rimasta al 1978 che non consente durate più brevi dei 12 anni (6+6) o 18 anni (9+9) dell alberghiero, accordi di

20 2 0 canone a scalare per agevolare nuove attività e investimenti, disincentivanti prelazioni e indennità di buonuscita oggi del tutto anacronistiche. Slide 29 PERCENTUALI DI CONTRATTI CON CLIENTI STRANIERI Nella compravendita i contratti conclusi con clienti stranieri nel 2012 sono stati il 27,17% del totale, percentuale che sale al 30% per cittadini extra U.E. che hanno acquistato tramite mutuo una abitazione. Scende all 11,67% del totale la quota dei cittadini stranieri che ha locato un immobile nel Slide 30

21 2 1

22 2 2 MUTUI E evidente come l erogazione dei mutui continui a diminuire in maniera importante, in un solo annuo la media in Liguria si attesta a -40,3% e Imperia capoluogo a -44%. Il capitale erogato in Liguria registra un -45,2% e Imperia capoluogo vince la maglia nera del capitale erogato con un -55,1% e in termini di quota di capitale erogato rappresenta in tutta la Regione solo l 11%. Al di là delle sensazioni personali questi sono i dati ufficiali dell Agenzia delle Entrate ed quindi lecito almeno dire che la quota di acquirenti dell imperiese che comprano casa con il mutuo, a causa del credit crunch (stretta del credito) e della ridotta solvibilità delle famiglie, è uno degli elementi diretti più influenti quale causa delle performance negative del mercato immobiliare. SENTIMENT DEGLI AGENTI Fase di attenta riflessione sul mercato per gli agenti immobiliari, che faticano sempre più a chiudere la forbice tra domanda e offerta. Le previsioni per il 2013 indicano grande cautela e non sono ottimistiche, nessuno crede alle promesse elettorali e la ripresa sembra di là da venire. Questo è quanto emerge da un campione di informazioni elaborate e raccolte da oltre 100 agenti immobiliari Fiaip imperiesi al fine di misurare non solo le variazioni dei prezzi, ma in particolare l andamento del mercato immobiliare. PREVISIONE 2013, l anno del disincanto L anno in corso appare come quello in cui l opinione pubblica di massa, stimolata e a volte survoltata dai media, si è resa conto che i valori immobiliari non possono più essere quelli del picco dei prezzi toccato nell anno L economia è cambiata e da allora siamo tutti più poveri: non si tratta di una crisi ciclica del settore immobiliare ma di un cambio di paradigma economico. Tutti col segno meno gli indicatori economici concatenati: produzione industriale, occupazione, salari e redditi, moneta circolante, consumi, investimenti. Come si vede la casa, investimento principe, è l ultimo anello della catena: e come si può pretendere che l immobiliare corra quando il tutto il resto rallenta e il PIL è in calo? Il mercato quindi si sta polarizzando, sul lato dell offerta, in una grande divisione dei proprietari in venditori e non-venditori. I venditori sono coloro che hanno una reale motivazione alla vendita, adeguano la richiesta di prezzo (asking price) ai valori correnti di mercato, e vendono. I non-venditori sono invece quei proprietari che, non avendo reale volontà di vendere, fanno una richiesta vicina al picco dei prezzi del 2007 e (ovviamente) non vendono, lasciando il loro immobile parcheggiato sul mercato ma in realtà fuori mercato, come quelle auto abbandonate nei prati di periferia. Spesso si sente ripetere, da parte di questi proprietari non-venditori, il mantra non voglio svendere : frase suggestiva ma priva di significato, dato che non si capisce quale sia il parametro in base al quale non si vuole deprezzare l immobile. Se il mercato come luogo dell incontro tra domanda e offerta è sovrano nello stabilire il prezzo di reale venduto degli immobili (diverso dal prezzo di richiesta), non si vede di che svendita si tratti. Se invece si usa come parametro di riferimento il picco del 2007, bisogna poi trovare il modo di inventare la macchina del

23 2 3 tempo, per riportare il valore della nostra casa alla mitica età dell oro delle vacche grasse. Vogliamo aspettare la risalita del mercato? Benissimo, aspettiamo l inversione del trend negativo di tutti gli indicatori economici e prepariamoci ai dieci anni per uscire dalla crisi di cui parlava Angela Merkel (ultimamente, sotto elezioni, nei discorsi del Cancelliere tedesco gli anni da 10 si son ridotti a 5, speriamo sia buona la seconda). E molti economisti ammoniscono che anche quando dovessimo uscire dalle vacche magre, non torneremo mai alla mitica età dell oro del 2007, scomparsa per sempre come Atlantide sotto l oceano. Lasciando il campo dei forse, se e ma, la scelta che hanno oggi i proprietari non è tra vendere e svendere, ma tra vendere e non-vendere: e se ne stanno accorgendo, tra gli altri, anche il Comune di Imperia e la Provincia, che non riescono a vendere Villa Carpeneto o alloggi e uffici in Viale Matteotti, nonostante aste al secondo o terzo esperimento e offerte fantasma. Anche qui è riecheggiato il mantra-nonsense non vogliamo svendere. Anche qui, se non si vuole adeguare il prezzo di richiesta al prezzo di mercato corrente, l alternativa è non-vendere, se possono permetterselo. Magari ripensare agli immobili destinandoli ad una funzione pubblica (trovando i soldi per riqualificarla, rilanciarla e poi mantenerla). Sul lato della domanda invece resta come un grande classico nazionalpopolare l incrollabile voglia di casa degli italiani. Qui la polarizzazione è tra chi ha i soldi e chi non li ha. Le banche infatti hanno stretto i cordoni della borsa e solo 5 richieste di mutuo su 100 vanno a buon fine, per lo più con un rapporto mutuo/prezzo che non supera il 50-60% (contro l % degli anni precrisi). Di conseguenza la liquidità oggi è preziosa e chi ha liquidità e solvibilità bancaria può spuntare ottime trattative, impensabili fino a un paio di anni fa. Qual è la buona notizia? Sono addirittura tre. 1) L immobiliare non è un gioco speculativo ma un cassetto salvadanaio, che sul medio periodo (10-15 anni) paga più degli altri investimenti come tutela del risparmio e rivalutazione del capitale. 2) L immobiliare frutta inoltre un reddito ragguardevole (nel residenziale il 5% medio sul capitale) sia che lo si dia in affitto sia in caso di uso diretto, dove il reddito è rappresentato dal risparmio dell affitto che il proprietario non paga a qualcun altro. Nel 2012 abbiamo assistito ad un calo sia dei prezzi di vendita che dei canoni di locazione, ma questi ultimi in proporzione sono scesi meno, perciò il reddito da locazione è in fase di incremento. 3) La discesa dei prezzi farà ricominciare, lentamente ma a breve, a far vendere di nuovo le case. Se le aspettative dei proprietari si ridimensionano fino ad incontrare la capacità di spesa dei potenziali acquirenti, infatti, l affare si chiude perché in Italia, come in Liguria ed ad Imperia in particolare, la voglia di casa non diminuisce mai. E mai come oggi c è bisogno di mediazione e gestione della trattativa. Oggi abbiamo un gap medio del 20% tra prezzo di richiesta e reale venduto, quindi un buon agente immobiliare, che è un mediatore professionale, può fare la differenza tra vendere e non vendere. Il plafonamento dei prezzi dovrebbe portare ad un aumento delle compravendite (come evidenziato oggi sono la metà del 2006), risanando un

24 2 4 comparto economico così importante per il nostro PIL nazionale, di cui rappresenta il 15-20%. Un settore strategico, oggi scompensato dallo scollamento tra le aspettative dei proprietari-venditori e il potere d acquisto degli acquirenti-consumatori. In Italia, con la nostra storia, l architettura, l urbanistica e la civiltà dell abitare non abbiamo alternativa al mattone: tanto vale farlo funzionare, e prima lo capiamo meglio è. Vi ringrazio della Vostra sopportazione e attenzione, una copia verrà affidata al Presidente per il consueto invio postale ai soci e rimango a disposizione per eventuali domande. Marco Magaglio

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