NOTA CONGIUNTURALE SUL MERCATO IMMOBILIARE A FEBBRAIO

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1 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, 1-1 NOVARA NOTA CONGIUNTURALE SUL MERCATO IMMOBILIARE A FEBBRAIO 1 1 Tavola 1 Numero di compravendite di immobili residenziali e non residenziali nel periodo -11: alcuni dati di sintesi Indicatori Residenziale Non residenziale (1) Numero di compravendite nel Numero medio annuo di compravendite nel corso degli anni Duemila di cui: nel periodo nel periodo nel periodo Numero massimo di compravendite nel corso degli anni Duemila 1.9 (nel ) 5 (nel ) Numero minimo di compravendite nel corso degli anni Duemila 1.13 (nel 9) (nel 11) (1) Uffici, negozi, laboratori e centri commerciali, capannoni industriali e industrie Fonte: elaborazioni Nomisma su dati Agenzia del Territorio Figura 1 Evoluzione dei prezzi medi correnti di abitazioni usate, uffici e negozi (variazioni annuali) 9,, 5, 3, 1, -1, -3, -5, Abitazioni Uffici Negozi La fase congiunturale del mercato novarese continua ad essere particolarmente negativa. La flessione della domanda ha raffreddato ancora una volta l attività transattiva, riducendo i livelli di assorbimento delle quantità offerte sul mercato che, al contrario, sono risultate in crescita. La crisi economico-finanziaria, che ha colpito il settore produttivo della provincia novarese, ha particolarmente nuociuto al comparto non residenziale nel suo complesso. Nel 11, secondo i dati dell Agenzia del Territorio, il numero di compravendite ha toccato il livello minimo dell ultimo decennio. La crisi ha toccato 1 Per un maggiore dettaglio sui dati si rimanda all Appendice statistica. Nomisma 159

2 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, 1-1 anche il settore residenziale, le cui compravendite fanno segnare un -, rispetto al. I prezzi diminuiscono di nuovo ma in misura leggermente inferiore rispetto al : in particolare, il segmento residenziale mostra la variazione peggiore, con il -3,3 delle abitazioni usate, seguito dagli uffici, -,, e dai negozi, -,1. Il mercato locativo novarese ha mostrato un andamento leggermente più soddisfacente rispetto a quello della compravendita, con un offerta in tendenziale aumento o stabile in tutti i comparti cittadini. La domanda di abitazioni in locazione è l unica risultata in lieve crescita, così come il numero dei contratti stipulati, e infatti i canoni delle abitazioni hanno fatto registrare la performance meno negativa del segmento (-,), dato più confortante rispetto alle flessioni dei canoni di uffici e negozi (rispettivamente -,1 e -,9). La scarsità della domanda nel mercato delle abitazioni, degli uffici e dei negozi ha contribuito ad un aumento dei divari medi tra prezzo richiesto e prezzo effettivo; fa eccezione solo il comparto delle abitazioni nuove, con uno sconto in leggera flessione. I tempi medi di vendita risentono, anch essi, del mancato incontro tra domanda ed offerta e tendono ad allungarsi in tutti i segmenti,in particolare per uffici (9,5 mesi) e capannoni (9,5 mesi). Leggermente inferiori le tempistiche necessarie a concludere un contratto di locazione, ma comunque in forte aumento rispetto agli anni precedenti: solamente nel comparto dei box si segnalano tempi di locazione stabili. Figura Rendimenti medi lordi annui di abitazioni usate, uffici e negozi (), 9,,,, 5,, Abitazioni Uffici Negozi La redditività lorda da locazione, generalmente inalterata rispetto al 11, tranne un leggero aumento nel settore residenziale, è tendenzialmente maggiore alla media delle 13 città intermedie. Le previsioni per i prossimi mesi sono interamente rivolte verso il mantenimento delle attuali tendenze, sia nella compravendita che nei prezzi. Un timido segnale ottimistico proviene dalla domanda di locazione nel comparto abitativo. 1 Nomisma

3 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, 1-1 Con riferimento ai progetti in corso, da considerare soprattutto gli importanti interventi in città nell ambito del Pisu, il Progetto integrato per lo sviluppo urbano, che punta a riqualificare importanti zone di. Nel mese di febbraio è stato presentato il progetto per la riqualificazione del mercato coperto di viale Dante. Si prevede un intervento di circa milioni di euro. Il progetto è finanziato con fondi regionali ed europei e l opera dovrebbe essere terminata entro il 1. L intervento di riqualificazione interessa tutti gli otto padiglioni. Altri importanti cantieri riguardano la sistemazione di Largo Don Minzoni e la riqualificazione di via Alcarotti. Mercato delle abitazioni Abitazioni, canoni e rendimenti lordi (febbraio 1) Tavola Zone ABITAZIONI NUOVE ( /mq) Variazioni annuali prezzi () ( /mq) Variazioni annuali prezzi () ABITAZIONI USATE Canoni ( /mq/anno) Variazioni annuali canoni () Rendimenti da locazione() Centro.9 -, 1. -1,,3, Periferia 1.5-3, ,3 -, 5,5 Media ponderata 1. -, ,3 -, 5,3 Figura 3 Abitazioni usate Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) ,,1, 3,3 Figura Abitazioni usate Sconto medio praticato sul prezzo () Nel corso del 11 il mercato della compravendita si è contraddistinto per una riconfermata flessione della domanda, in confronto ad un offerta ancora in aumento. L attività transattiva si è pertanto contratta nuovamente. - Rispetto alla precedente rilevazione i prezzi delle abitazioni, sia usate che nuove si sono ridotti ulteriormente. I prezzi su base annua sono calati del,5 per le abitazioni nuove e del 3,3 per quelle usate. In particolare, sia per le abitazioni nuove che usate si riscontra una riduzione meno accentuata nel centro rispetto alle zone periferiche. - Il mancato incontro tra domanda ed offerta ha contribuito a fare aumentare lo sconto medio praticato sul prezzo,che ha raggiunto il 1, per le abitazioni Nomisma 11

4 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, 1-1 usate. Nettamente più basso risulta quello praticato sulle abitazioni nuove (,5). - I tempi medi di vendita delle abitazioni si allungano nettamente rispetto ad un anno fa, collocandosi mediamente sui, mesi nel caso delle abitazioni usate e sui mesi per quelle nuove. In entrambi i casi i valori risultano, comunque, in linea con la media delle altre città. - Il mercato locativo è particolarmente vivace, pur in presenza di quantità offerte non particolarmente sostenute. Risultano in crescita i contratti sottoscritti, per effetto di un incremento sostenuto della domanda capace di esaurire l offerta di abitazioni presenti sul mercato. - I canoni di locazione rimangono praticamente invariati (-, su base annua) se rapportati al livello medio delle 13 città intermedie (-1,9). - I rendimenti medi da locazione, visto l andamento dicotomico di canoni e prezzi, risultano in leggera crescita rispetto agli anni scorsi e si attestano sul 5,3 lordo annuo, dato superiore alla media campionaria (,9). Tavola 3 Alcune caratteristiche del mercato residenziale (anno 11) Caratteristiche Media 13 città intermedie Provenienza geografica della domanda di acquisto dell'abitazione () Italiana 3, 9, Comunitaria,3,1 Extracomunitaria,1 5, Tipo di utilizzo dell'abitazione acquistata () Prima casa,,1 Sostituzione 35, 3, Seconda casa (per uso familiare o per vacanza),, Investimento 13, 13, Tipologia di abitazione acquistata () Nuova o completamente ristrutturata, 31,5 Usata 59,3,5 Abitazioni acquistate con un mutuo Quota sul totale delle compravendite 9,3 3,5 Copertura del mutuo erogato (sul valore dell'abitazione) 5,, Tipo di contratto stipulato da chi ha locato un'abitazione () Libero,,3 Transitorio 3, 1,3 Canone concordato 9,3,9 Comodato d'uso,,5 - A, la domanda di acquisto dell abitazione proviene principalmente dalla popolazione con cittadinanza italiana, oltre l 3, ma molto significativa è la domanda derivante da cittadini comunitari, ben il,3. Da sottolineare anche il dato riguardante la tipologia di casa acquistata: ben il, degli acquirenti si 1 Nomisma

5 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, 1-1 indirizza verso un abitazione nuova o ristrutturata, dato nettamente superiore alla media delle 13 città intermedie (31,5). - Per il 1 si prevede una certa stabilità dell attività transattiva con prezzi stabili o in leggera flessione. Per il comparto della locazione si prevede una leggera ripresa, con un aumento del numero dei contratti sulla base del livello dei canoni raggiunto alla fine del 11. Mercato degli uffici Zone Uffici, canoni e rendimenti lordi (febbraio 1) ( /mq) prezzi () Canoni ( /mq/anno) canoni () Tavola Rendimenti da locazione() Centro.33 -, 11 -, 5, Periferia terziaria , 5 -,1 5, Periferia 1. -3, -, 5, Media ponderata 1.5 -, 9 -,1 5, Figura 5 Uffici Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) Figura Uffici Sconto medio praticato sul prezzo () 9,5 13,3,5 1 5, Nel corso del 11, l offerta di uffici è aumentata soprattutto nella componente in vendita. La domanda, al contrario, non ha mostrato alcuna ripresa, e dunque il numero di contratti stipulati si è ulteriormente ristretto. - I prezzi hanno subito un nuovo calo, pari al, in media. Tale variazione è da imputare principalmente alle zone periferiche (-3,), ma anche le zone centrali mostrano flessioni abbastanza significative (-,). - I canoni registrano una contrazione del -,1 e tale dinamica risulta diffusa in maniera omogenea all interno delle varie zone cittadine. - La difficoltà da parte della domanda di assorbire l offerta di immobili in entrambi i segmenti del mercato ha comportato un allungamento dei tempi medi di vendita di circa due mesi (raggiunti i 9,5 mesi) e dei tempi medi di locazione (passati da 5 a,5 mesi). Nomisma 13

6 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Il divario medio tra prezzo richiesto e prezzo effettivo risente di tale congiuntura e raggiunge il 1,, dato comunque inferiore alla media campionaria(13,). - I rendimenti rimangono sostanzialmente stabili (5, lordo annuo), senza significative differenze tra le varie zone della città. - La periferia terziaria risulta la localizzazione meno penalizzata, mentre le zone periferiche ed il centro registrano un calo di interesse rispetto alle passate rilevazioni. - Le previsioni per il 1 sono improntate ad una stabilità,con un leggero calo nella compravendita ed una tenuta dei contratti di locazione. I prezzi, tuttavia, potrebbero far registrare ulteriori contrazioni, mentre i canoni dovrebbero rimanere invariati. Mercato dei negozi Zone Negozi, canoni e rendimenti lordi (febbraio 1) ( /mq) prezzi () Canoni ( /mq/anno) canoni () Tavola 5 Rendimenti da locazione() Centro 3.5-1, -,3, Periferia , 13-3,3, Media ponderata. -,1 1 -,9, Figura Negozi Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) Figura Negozi Sconto medio praticato sul prezzo (),, 5,, L offerta di spazi commerciali sia in vendita che in locazione si è mantenuta alta, mentre la domanda ha continuato a contrarsi. L attività transattiva, pertanto, si è ridotta ulteriormente. - In flessione sia i prezzi che i canoni da locazione, rispettivamente del -,1 e del -,9. - I rendimenti si mantengono comunque elevati (, lordo annuo), in linea con quelli degli ultimi anni. Il rendimento da locazione degli immobili commerciali di è il più alto tra le 13 città intermedie. 1 Nomisma

7 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Il divario medio tra prezzo richiesto e prezzo effettivo nelle compravendite cresce di oltre 3 punti, dal9,3 al 1,5. - A conferma della situazione critica del comparto commerciale vi è il notevole allungamento dei tempi medi di vendita, da 5, a, mesi. Simile l aumento dei tempi medi di locazione, da, a mesi. - Le previsioni per il 1 per il segmento commerciale sono improntate alla stabilità, sia per quanto riguarda i valori che il numero di scambi. Mercato dei capannoni industriali Figura 9 Capannoni industriali Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) 5, 5,1 9,5, Tavola Capannoni industriali medi e rendimenti medi lordi (febbraio 1) Capannoni nuovi Prezzo medio( /mq) Var. annuale () -, Rendimento da locazione (),9 Capannoni usati Prezzo medio( /mq) 5 Var. annuale () -,1 Rendimento da locazione (),1 - I sentiment degli operatori sull andamento del mercato industriale raccontano di una situazione molto negativa, con una domanda in continuo calo, sia per la compravendita che per la locazione, e di un numero di scambi molto esiguo. - L aumento dell offerta permette agli acquirenti di ottenere uno sconto medio sul prezzo richiesto più elevato (1,), che rimane comunque inferiore alla media del campione (13,9). - I tempi medi di vendita e di locazione confermano la grande difficoltà del settore. Se nella precedente rilevazione risultavano i più bassi tra le 13 città monitorate, oggi sono in linea con la media campionaria, a causa dei decisi aumenti dell ultimo anno. - In significativa flessione sia i prezzi che i canoni. In entrambi i casi, le variazioni annue si aggirano sul -5, sia per il nuovo che per l usato. - I rendimenti medi lordi annui rimangono stabili attorno all, la miglior performance tra le 13 città alla pari di Messina. - Nei prossimi mesi si prevede un ulteriore rallentamento per quanto riguarda le compravendite,una nuova flessione dei prezzi, ed una certa stabilità nelle locazioni e nei canoni. Nomisma 15

8 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, 1-1 Mercato dei box o garage Zone Tavola Box o garage, canoni e rendimenti lordi (febbraio 1) ( ) prezzi () Canoni ( /anno) canoni () Rendimenti da locazione() Centro 9.9-1, , 5,1 Periferia 1.9 -, -1, 5,3 Media ponderata ,1 95 -, 5, Figura Box o garage Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) Figura 11 Box o garage Sconto medio praticato sul prezzo () 5 3, 5, 3,3, Relativamente stabile il segmento dei box sul mercato novarese, anche se le indicazioni mostrano qualche segnale di rallentamento per quanto riguarda le quantità domandate sia in compravendita che in locazione. - Flessione su base annua dei prezzi (-,1) e dei canoni di locazione (-,), più marcata nelle zone periferiche per quanto riguarda i prezzi, e nelle zone centrali per i canoni. - I rendimenti lordi da locazione rimangono invariati (5,), leggermente inferiori ai rendimenti medi delle 13 città intermedie. - Il divario tra prezzo inizialmente richiesto e quello effettivo cresce leggermente, rimanendo comunque sotto la media del campione (,1 contro,). - I tempi medi di vendita sono in aumento (5 mesi) e lievemente superiori alla media del campione, mentre si mantengono invariati i tempi medi di locazione (,3 mesi). - Le previsioni per i prossimi mesi sono rivolte al mantenimento delle attuali tendenze, sia per le compravendite che per le locazioni. 1 Nomisma

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