TRIBUNALE DI RAVENNA Esecuzione immobiliare R.G.E. n PERIZIA ANONIMA

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Eduardo Caruso
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1 TRIBUNALE DI RAVENNA Esecuzione immobiliare R.G.E. n ******************* PERIZIA ANONIMA ******************* 1) DESCRIZIONE DELL IMMOBILE L immobile oggetto di esecuzione immobiliare è costituito da un appartamento posto al piano secondo in condominio di quattro piano fuori terra. Il condominio, di edilizia popolare di fine anni 50, è formato da 16 appartamenti con rimesse e cantine, posto in zona residenziale alla prima periferia di Faenza, in Via Dal Pozzo 35. Il fabbricato è realizzato con struttura mista in c.a. in opera e laterizio con tamponamenti in laterizio, solai e copertura in latero cemento. L appartamento (interno 6), accessibile tramite cortile e vano scala comuni da Via Dal Pozzo, è composto da ingresso, cucina, soggiorno con veranda-ripostiglio, due camere da letto con bagno, oltre cantina e rimessa al piano terra. L appartamento appare ristrutturato a fine anni 70, con installazione di impianto di riscaldamento autonomo a gas metano e radiatori in alluminio. Il grado di finitura è di basso livello; pavimenti e rivestimenti in ceramica, servizio igienico con sanitari lavabo e doccia in ceramica, infissi in legno a vetro semplice con avvolgibili in legno. Gli impianti esistenti sono dotati di certificazioni di conformità in base alla L.46/90, non acquisiti. L immobile è servito da energia elettrica, acqua, gas, e rete condominiale di ricezione televisiva terrestre. Attualmente si trova in pessimo stato di conservazione e

2 manutenzione. 2) DATI CATASTALI L immobile oggetto di esecuzione immobiliare da visura catastale risulta così censito: Agenzia delle Entrate Direzione Provinciale di Ravenna Ufficio Provinciale Territorio Servizi Catastali Comune di Faenza Provincia di Ravenna Catasto Fabbricati Fg. 131; Mapp. 1478; Sub 6; Cat. A/4; Cl. 3; Cons. 5,5 vani; Sup. Cat. 85 mq; Rendita 340,86; Fg. 131; Mapp. 1478; Sub 21; Cat. C/6; Cl. 2; Cons. 10 mq; Sup. Cat. 11 mq; Rendita 40,80; Intestazione: *** proprietà per 1/2; *** proprietà per 1/2 in regime di separazione dei beni; 3) CONFINI. L immobile confina con ragioni *** a nord-est, *** a sud-est, parti comuni altrove. 4) PROVENIENZA DEL BENE Il bene risulta provenire da Atto di Compravendita del Notaio *** di Lugo RA, Rep. 6851/2631 del 25/10/2007 Trascr. presso UT Ra il 14/11/2007 R.G R.P ; 5) ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI ESISTENTI PRESSO LA CONSERVATORIA DEI REGISTRI IMMOBILIARI DI RAVENNA 1. TRASCRIZIONE A FAVORE del 14/11/ Registro Particolare Registro Generale Pubblico ufficiale *** Repertorio 6851/2631 del 25/10/2007 ATTO TRA VIVI COMPRAVENDITA

3 Immobili siti in FAENZA(RA) SOGGETTO ACQUIRENTE 2. ISCRIZIONE CONTRO del 14/11/ Registro Particolare 6459 Registro Generale Pubblico ufficiale *** Repertorio 6852/2632 del 25/10/2007 IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO Immobili siti in FAENZA(RA) SOGGETTO DEBITORE 3. TRASCRIZIONE CONTRO del 13/09/ Registro Particolare Registro Generale Pubblico ufficiale CORTE DI APPELLO RAVENNA UNEP Repertorio 2385 del 07/08/2017 ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE - VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI Immobili siti in FAENZA(RA) 6) VERIFICA PRESSO L U.T.E. DI RAVENNA RELATIVAMENTE ALL ACCATASTAMENTO DEL BENE PIGNORATO Dopo aver consultato la documentazione depositata presso l Agenzia del Territorio di Ravenna relativa all immobile pignorato, si è potuto accertare che l immobile oggetto di esecuzione risulta regolarmente accatastato. 7) ESTREMI DELLE LICENZE EDILIZIE A seguito di approfondite ricerche presso l'ufficio Tecnico Comunale di Faenza e presso l Archivio di Stato, sono state esaminate le pratiche attinenti alla costrizione e successive modifiche del fabbricato. Dalle analisi risulta che il fabbricato è stato regolarmente realizzato, dichiarato agibile ed accatastato. In particolare risultano difformità al titolo edilizio originale, successivamente regolarizzate tramite Concessione in Sanatoria. Alla luce di quanto sopra si può affermare che lo stato dei luoghi è conforme ai titoli edilizi acquisiti ed alle planimetrie catastali depositate presso gli Enti preposti. Questi di seguito i titoli reperiti:

4 - Nulla-osta per l esecuzione di lavori prot. ed. 363 del 17 agosto 1954 p.g del 20 agosto 1954; - Permesso di abitabilità prot del 4 settembre 1957; - Concessione in Sanatoria n. 163 prot. 3130/165 del chiusura di balcone con abitabilità; - Concessione in Sanatoria n prot. 3130/4453 del opere in difformità alla lic. Ed. 363/54 e modifiche alle aperture esterne per le parti condominiali ; 8) ACCERTAMENTI AI SENSI DELLA LEGGE N. 47 DEL 28/02/1985. Per quanto è stato possibile accertare, l immobile risulta conforme a quanto depositato presso gli Uffici Comunali. 9) CONTROLLO DEI DATI CATASTALI INDICATI NELL ATTO DI PIGNORAMENTO Dal controllo effettuato, dagli atti di Pignoramento trascritti alla Conservatoria dei RR.II. di Ravenna, non sono state riscontrate anomalie. 10) CONSULTAZIONE SE LA DOCUMENTAZIONE AGLI ATTI FOSSE COMPLETA Il sottoscritto, esaminato la documentazione agli atti, ha provveduto a reperire la seguente documentazione allegata in copia alla presente: relazione fotografica; visure catastali aggiornate; planimetrie catastali; estratto di mappa; visure ipotecarie; copia pratiche edilizie indicate al punto 7).

5 11) VERIFICA DI ESISTENZA DI CONTRATTI DI LOCAZIONE- AFFITTO RIGUARDANTI I BENI PIGNORATI E SE GLI STESSI RISULTINO GRAVATI DA SERVITU E ALTRI DIRITTI REALI DI GODIMENTO L immobile, come risulta da certificato di stato di famiglia, è attualmente occupato dagli esecutati con i relativi nuclei familiari, oltre ad altri nuclei familiari per i quali non risultano in essere contratti di locazione di alcun genere, può quindi considerarsi LIBERO AL DECRETO DI TRASFERIMENTO. 12) CODICE FISCALE PARTE ESECUTATA ***; ***; 13) SCELTA DEL CRITERIO DI STIMA Il sottoscritto, svolte accurate indagini concernenti il mercato immobiliare attuale del luogo per immobili con caratteristiche intrinseche simili a quella in esame, ha ritenuto opportuno adottare il criterio di stima per comparazione. 14) VALUTAZIONE Il sottoscritto, a proposito dell immobile oggetto di relazione tecnica ha considerato l ubicazione, le finiture, lo stato di manutenzione e conservazione del fabbricato, confortato da informazioni assunte e da diligenti indagini concernenti il mercato immobiliare attuale della zona e considerato altresì che trattasi d immobile soggetto ad esecuzione immobiliare, visto il perdurare della situazione di crisi del sistema immobiliare ed economico in generale, ritiene che il valore dell immobile nello stato di fatto e di diritto possa corrispondere a quanto segue:

6 14.1) CALCOLO DELLA SUPERFICIE COMMERCIALE (Superficie comprensiva dei muri esterni ed interni) Abitazione al piano secondo 100% Mq. 76 * 1,00 = 76,00 Terrazzo 30% Mq. 4,5 * 0,30 = 1,35 Cantina 30% Mq. 21 * 0,30 = 7,00 Rimessa 40% Mq. 12 * 0,40 = 3, ) VALORE IMMOBILE CALCOLATO Sommano Mq. Comm. 87,35 x /mq. 600,00 = , ) DETRAZIONE PER STATO D USO, DI MANUTENZIONE, PARTICOLARI CARATTERISTICHE DELL IMMOBILE E/O RIPRISTINO DANNI (20%) ,00 Restano , ) DETRAZIONE PER REGOLARIZZAZIONE EDILIZIO- URBANISTICA E CATASTALE 0,00 Restano , ) DETRAZIONE PER STATO DI POSSESSO, AI VINCOLI E AGLI ONERI GIURIDICI NON ELIMINABILI (0%) 0,00 Restano , ) DETRAZIONE PER ASSENZA DI GARANZIA PER VIZI DEL BENE VENDUTO (15%) 6.289,20 Restano , ) DETRAZIONE PER SPESE CONDOMINIALI INSOLUTE (alla data del ) 840,12

7 Restano ) VALORE PROPOSTO COME PREZZO BASE D ASTA PER L IMMOBILE OGGETTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE Si propone il seguente valore come prezzo base d asta : LOTTO UNICO APPARTAMENTO IN CONDOMINIO POPOLARE AL PIANO SECONDO CON CANTINA E AUTORIMESSA. Euro ,00 (trentaquattromila/00) Con la certezza di aver risposto e assolto pienamente l incarico conferitomi, il sottoscritto resta a disposizione per ogni eventuale chiarimento e delucidazione. Faenza, 07/08/2018 IL C.T.U. Geom. Fabio Barnabè

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