Manhattan per investire

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1 immobiliare abitazioni Manhattan per investire Debolezza delle quotazioni, calo del dollaro e tassi ipotecari favorevoli stanno creando grandi opportunità per chi volesse acquistare appartamenti o condomini residenziali nelle zone centralissime attorno al Central Park di New York. E a consigliare gli investitori un agenzia con sede a New York, ma diretta da una ticinese. 96 Novembre 2009 to be part of it, New York New York, cantavano Frank Sinatra e Liza Minelli; e in effetti in Iwant questi mesi, attirati prima dalla debolezza delle quotazioni e ora da quella del dollaro, «molti investitori stanno concretizzando ottimi affari, comprando per sè o per i figli condomini residenziali o palazzine messe a reddito nelle zone centralissime attorno a Central Park», spiega Paola Garzoni, che ha fondato all inizio degli anni 90 LaSeven Inc., un agenzia immobiliare di gestione svizzera con sede a New York. «Attualmente si presenta un opportunità rara, in quanto le condizioni di mercato mostrano oggi i primi segnali positivi dopo un calo e ciò significa che è il momento migliore per investire anche in un ottica di medio periodo», spiega Paola Garzoni. Gli acquirenti americani, che notoriamente acquistano massimizzando l indebitamento sull oggetto, sono quindi ai bordi del campo, mentre negli ultimi mesi si sta verificando un notevole aumento di investitori esteri. La politica americana da sempre ha incentivato investimenti di qualsiasi tipo e non ha posto limiti a potenziali speculazioni. In quest ottica non esistono limitazioni alla vendita di proprietà immobiliari di qualsiasi grandezza, tipologia ed entità a stranieri. Dopo il crollo dei mutui immobiliari subprime, meno istituti concedono mutui ipotecari e sono divenute più restrittive le modalità e le condizioni delle ipoteche. Questo non è un problema per l investitore, soprattutto estero. «Le ipoteche concesse sono generalmente attorno al 70-75% del valore del bene, calcolato non più sulla base delle proiezioni di reddito future, bensì su bilanci attuali e dati reali, come contratti di locazione al netto di spese e costi effettivi. Prima di concedere il mutuo la banca valuta bilanci, valori patrimoniali e liste complete degli immobili detenuti dalle persone fisiche, azioniste delle società richiedenti». I tassi ipotecari possono essere fissi e sono calcolati sommando uno spread ai Treasury Bills, oppure variabili, quindi basati sul tasso Libor più uno spread. In ogni caso, in situazioni come quella attuale, gli affari migliori si fanno con offerte all cash, ossia senza ipoteca e che possono concludersi in tempi brevi, anche 45 giorni dalla firma del contratto di compravendita. «A differenza di quel che avviene in Svizzera, gli interessi ipotecari sono deducibili; l immobile, ad esclusione del terreno sottostante, viene obbligatoriamente ammortizzato secondo parametri fissi e

2 regolamentati, ma non vi è tassa sul patrimonio», ricorda Paola Garzoni, che ha studiato architettura all Eth di Zurigo, conseguendo poi una specializzazione in Real Estate Development alla Columbia University a York e successivamente un altra in Construction Management alla New York University, «quanto ai tassi - se gli spread si sono alzati - la crisi ha portato ad una diminuzione sostanziale sia dei tassi Treasuries che Libor. Negli ultimi mesi abbiamo concluso transazioni con tassi tra il 4,4 e il 5,1%», continua la Garzoni. «Gli investitori esteri acquistano oggetti centrali e di prestigio interamente in contanti, impiegando capitali propri o finanziamenti esteri, senza ricorrere ad ipoteche americane. La maggior parte degli investitori esteri non sono immobiliaristi, ma gruppi o famiglie con patrimoni accumulati nelle industrie più disparate», continua Paola Garzoni, che attraverso LaSeven offre un servizio confidenziale ed esclusivo essenzialmente rivolto alla clientela europea, fornendo consulenze personalizzate per i clienti più esigenti, e avvalendosi di uno staff professionale che parla italiano e francese oltre, ovviamente, all inglese. Le scelte di questa clientela si sono concentrate su New York, «e prevalentemente su Manhattan, dove l economia è più diversificata e stabile di altre metropoli statunitensi. Inoltre la città ha dimostrato di risentire meno della crisi e dunque di mantenere i valori intrinsechi nel tempo, evidenziando come storicamente si siano sempre verificati aumenti sostanziali del valore dei beni immobiliari in tempi più brevi di altre località», continua la Garzoni, che ha un esperienza di famiglia nel settore immobiliare: «la maggior parte degli investitori internazionali, pur avendo interessi immobiliari limitati nel loro paese di origine, ora concretizza l acquisto di palazzine o appartamenti in posizioni di prestigio, grazie alla doppia svalutazione del dollaro e dei valori immobiliari. Questi investimenti hanno il beneficio di tutelare il capitale e aumentarlo a medio/lungo termine, in un mercato che sta dando i primi segni di ripresa». L aspetto interessante del mercato immobiliare è la sua indifferenza all andamento dell inflazione: il mattone di prestigio cresce in caso di inflazione rampante e mantiene il suo valore in caso di inflazione moderata. Allo stesso modo l investimento può essere effettuato sul breve, come sul lungo termine. «Non esistono tasse scalari, come la tassa sugli utili immobiliari (Tui) presente in Svizzera, che digradano nel tempo, portando benefici fiscali solo a chi detiene un bene per molti anni. Nella dinamica economia statunitense è sufficiente possedere un investimento per un anno per dimezzare la tassa sugli utili da circa il 45 al 20% (Capital Gain Tax)», spiega la Garzoni. Chi invece ha in mente un investimento di lungo o lunghissimo termine può stare tranquillo: a differenza di quel che avviene in altre città americane, dove nuovi quartieri possono sempre sorgere e oscurare quelli di moda in passato, da ormai quattro secoli il cuore insostituibile di New York è Manhattan. In America, a differenza del sistema anglosassone, e a parte rare eccezioni, non A fianco, Paola Garzoni, titolare dell agenzia immobiliare LaSeven Inc, con sede a New York ma di gestione svizzera. Sotto e nella pagina accanto, Manhattan con i suoi caratteristici palazzi attorno a Central Park. esiste il concetto di proprietà in concessione temporanea (Leasehold): i beni vengono acquistati nella loro totalità, conferendo al proprietario il diritto di proprietà assoluta. Esiste invece il concetto peculiare di air rights : acquistando un terreno o una palazzina, automaticamente si entra in possesso di tutto lo spazio aereo verticale sovrastante. Nel tempo sono state create leggi che permettono di trasferire parzialmente o totalmente i diritti spaziali esistenti sul terreno comperato; in altre parole, si può trasferire parte della Superficie Utile Lorda edificabile a terreni limitrofi. Sugli immobili viene levata un imposta annuale basata sul valore di stima dell oggetto, moltiplicato per un indice e per una percentuale. Viene fatturata semestralmente dallo Stato a New York e annualmente in Florida. Tale imposizione è basata sui valori di stima calcolati annualmente dagli enti statali preposti e può essere soggetta a ricorso. In America non esiste una tassa sulla sostanza: esistono invece, similmente alla Svizzera, i tributi sui trasferimenti patrimoniali, che nel corso del tempo hanno assunto le forme più diverse, per esempio le tasse di bollo, le imposte di successione o le tasse sulle cartelle ipotecarie. Le tasse di bollo (transfer tax) sono imposte su ogni transazione immobiliare e dipendono dal- Novembre

3 Miami per piacere A Miami come a Las Vegas si è verificata un incontrollata speculazione immobiliare. La crisi quindi ha colpito duramente, molto più che a New York, determinando un crollo delle quotazioni. A Miami Beach, la parte della città più interessante per gli investitori internazionali, «il calo non è stato drammatico come in altre zone di Miami, ma sufficiente per determinare ottime opportunità di acquisto. Chiunque desideri un pied-à-terre ad uso personale ha l opportunità di fare un ottimo affare oggi in condomini di superlusso, in posizioni strategiche direttamente sul mare», afferma Paola Garzoni, architetto con al proprio attivo studi in real estate management, che negli anni 90 ha fondato LaSeven, un agenzia immobiliare di gestione svizzera con sede a New York. A Downtown Miami i prezzi sono stracciati; spesso inferiori ai costi di costruzione. «Molti proprietari, che hanno acquistato nel periodo del boom e ora costretti a vendere, si trovano a competere con appartamenti messi in vendita da promotori in difficoltà, oppure da banche a seguito di procedimenti fallimentari», nota Paola Garzoni, «oltre alle note forelcosures, le vendite forzate a seguito di un fallimento, ci sono le short sales, vendite di appartamenti realizzate dai debitori prima dell esecuzione fallimentare. Si parla di circa 15 mila appartamenti in vendita nella zona di Miami. Vista la mancanza di una sostanziale domanda di affitto, questi appartamenti rimangono vuoti ed offrono i prezzi migliori al metro quadrato». Vi sono alcune differenze fondamentali tra l acquisto di un condominio a New York o a Miami: innanzitutto le cooperative sono praticamente inesistenti a Miami, in quanto il mercato è dominato da condomini. Inoltre in Florida non vi sono tasse sul reddito dei cittadini, e dunque le entrate fiscali derivano principalmente dalle tasse sui beni immobiliari, che risultano nettamente superiori a quelle di New York. La tassa immobiliare a Miami è di circa il 2% annuale sul valore di stima e di mercato dell appartamento, sovente il doppio di New York. Inoltre a Miami l offerta è vincolante, in quanto fatta con un contratto standardizzato ed una caparra che indica la serietà del compratore, mentre a New York l offerta diventa vincolante solo dopo aver raggiunto un accordo sul prezzo ed aver firmato un contratto d acquisto. lo stato e dal comune dove è situato il bene trasferito. A New York il tasso è dell 1,825% della proprietà venduta e si tratta di una combinazione tra la tassa municipale e quella statale. Inoltre a New York è in vigore una tassa dell 1% per ciascun bene immobiliare con un valore di acquisto superiore a un milione di dollari, chiamata genericamente mansion tax. Non esistono invece tasse sui redditi presunti, ma solo tasse sui redditi conseguiti con l amministrazione del bene immobiliare, al netto delle deduzioni effettive, quali spese accessorie, operative, amministrative, di manutenzione, interessi ipotecari e ammortamenti. «Una persona fisica, anche straniera, può comprare un bene immobiliare direttamente a suo nome. In pratica questo si verifica raramente, per non dover fare dichiarazioni fiscali annuali in America, per evitare la tassa di eredità, che si aggira tra il 45 e il 55% sul valore totale del bene, nonché per avere uno scudo assicurativo non nominale, qualora dovesse verificarsi un imprevisto di qualsiasi tipo», sottolinea Paola Garzoni. La struttura giuridica privilegiata per l acquisto di immobili è la Limited Liabilities Company o LLC, che può essere trasparente ai fini fiscali americani. «Potrebbe non esserlo se viene costituita come se fosse una società anonima (corporation). Vale a dire che a monte della società viene studiata una struttura specifica adatta alle esigenze dell investitore, a dipendenza delle sue necessità e dei suoi desideri, oltre che al valore e allo scopo del bene acquisito. La struttura potrebbe essere per esempio un Trust, oppure una società americana o straniera, o ancora uno o più individui», continua Paola Garzoni. LaSeven è presente sul mercato immobiliare di New York da oltre 15 anni. Tutti i servizi sono essenzialmente rivolti alla clientela europea, fornendo consulenze e supporto sia a clienti privati che a società interessate ad investire a New York e, secondariamente, a Miami. Fiscalmente, il Trust viene prediletto dagli americani, in quanto non comporta una doppia imposizione fiscale, presente invece nelle società (corporations). La tassazione, pari al 20%, viene applicata sugli utili di vendita al momento della lo- 98 Novembre 2009

4 A fianco, le palazzine in una via del centro di New York (foto sotto). ro distribuzione. Per gli investitori europei, invece, è necessario analizzare ogni caso specifico e trovare la soluzione più idonea. Quello attuale è sostanzialmente un buyers market, in conseguenza del crollo finanziario ed ipotecario, ma nell ultimo trimestre il numero di transazioni è aumentato del 16% rispetto al trimestre precedente. «Tale andamento è un sintomo dell aumento della fiducia e mostra i primi segnali di una ripresa a breve termine. In particolare, paragonando i prezzi medi dei condomini a New York nel terzo trimestre 2009 rispetto al terzo trimestre del 2008, si conferma la riduzione dei prezzi medi di vendita del 18%», continua la direttrice di LaSeven. Il prezzo medio di vendita è di dollari a piede quadrato: in pratica franchi o euro al metro quadro. Sono prezzi inferiori di un terzo rispetto a giugno Il calo è più forte: 40% in media ponderata e 51% in media totale per le palazzine residenziali, le cosiddette townhouses. Come sempre, i beni di prestigio hanno mantenuto meglio il loro valore intrinseco; infatti la top-end, ossia il prezzo medio del 10% di tutte le vendite più importanti, ha avuto una diminuzione di solo l 8%, mantenendo un costo medio al piede quadrato attorno ai 2 mila dollari. «I new developments, cioè i palazzi in costruzione, hanno invece subito una diminuzione delle vendite pari al 70% rispetto all anno scorso, pur avendo un aumento del costo per metro quadrato pari al 25%. Questo dato non è molto indicativo, in quanto è calcolato in base a relativamente poche vendite di palazzi molto lussuosi, per le quali sono stati firmati contratti di vendita uno o due anni fa, conclusisi al momento in cui i palazzi sono stati costruiti», prosegue Paola Garzoni. Ci sono poi le occasioni : abitazioni messe in vendita da persone duramente colpite dai crolli di borsa o da professional che non hanno più ricevuto bonus e stipendi stratosferici: «Con ingenti mutui da pagare si sono ritrovati in difficoltà e sono costretti a mettere in vendita i loro appartamenti, spesso nelle zone più belle e di frequente accettando offerte basse pur di vendere in tempi brevi. Abbiamo appena concluso trattative con sconti tra il 20 e il 35% dei prezzi di acquisto di un anno e mezzo fa», ricorda Gabi Garzoni, vice presidente di LaSeven e manager immobiliare. Novembre

5 Due interni di un appartamento moderno con una stupenda vista panoramica su Central Park e i palazzi prestigiosi della famosa 5th Avenue nell Upper East Side. 100 Novembre 2009 A Manhattan l 85% degli appartamenti in vendita, soprattutto nelle zone più prestigiose, sono cooperative e generalmente sono situati in palazzi d epoca. Il Condominio permette di acquistare un unità immobiliare singola in un complesso di unità multiple. Il compratore in un condominio entra in possesso sia dell unità singola, sia degli elementi comuni dell edificio. Le spese comuni mensili cui è soggetto ogni condomino sono calcolate al pro rata delle spese totali dell edificio. Le decisioni di ordinaria amministrazione sono prese dal consiglio di amministrazione del Condominio, mentre altri lavori sono delegati ad un ufficio amministrativo. Ben diversa è invece la forma di proprietà costituita da un appartamento cooperativo. Le origini delle cooperative risalgono al dopoguerra, periodo in cui esse, come forma giuridica, permisero ai proprietari di edifici di mantenere il controllo finanziario e decisionale pur vendendo partecipazioni minoritarie, e dunque trasformando in liquidità una parte del loro capitale. La cooperativa è padrona dell intero edificio, ivi compreso l appartamento acquistato. L acquirente compra delle quote, ovvero partecipazioni di quella società, simili alle azioni che si acquistano in borsa. In qualità di azionista minoritario, all investitore verrà assegnato un contratto di locazione a tempo indefinito, avente per oggetto l appartamento acquistato. Le decisioni che riguardano la manutenzione dell edificio e le regole della cooperativa sono prese dal consiglio della Cooperativa stessa. Tale organo viene eletto dai membri designati dai proprietari delle quote dell edificio. Sotto il profilo fiscale la differenza non è grande: l Internal Revenue Service (Irs) considera condomini e cooperative allo stesso modo ai fini della determinazione del regime fiscale. Tuttavia, dal momento che l acquisto di un appartamento in una Cooperativa rispecchia in realtà un acquisto di partecipazioni di una società, e non già di una proprietà reale, lo Stato non imporrà alcuna tassa ipotecaria al compratore di questo tipo di appartamento, a differenza di quel che avviene in un Condominio. Questi aspetti, che possono sfuggire all investitore immobiliare, sono seguiti dalle agenzie immobiliare specializzate nel trattare clienti europei. LaSeven segue l intero processo di compravendita chiavi in mano, dall individuazione dell investimento, alle trattative di compravendita, al rogito, e offre assistenza per eventuali problematiche fiscali legate agli investimenti internazionali tramite i suoi esperti legali, contabili e fiscali: «Se richiesto dall investitore, dopo l acquisto del bene gestiamo localmente tutte le problematiche inerenti il o i beni acquisiti, mettendo a disposizione un team di esperti nel settore locativo, legale, contabile, fiscale e nella supervisione di eventuali ristrutturazioni», spiega Gabi Garzoni. Per gli immobili commerciali, cioè uffici e negozi, le prospettive sono diverse: «È un settore ancora in declino a New York. L impatto della crisi si sta manifestando: molti inquilini hanno fatto fallimento, o rinegoziano i contratti d affitto a prezzi inferiori di quelli previsti, oppure abbandonano gli spazi commerciali prima dei termini prestabiliti. Investire in questo settore ora presenta rischi maggiori, in quanto il reddito degli immobili si sta contraendo e la situazione non sembra aver ancora toccato il fondo», né ci sono segni chiari di ripresa a breve», continua Gabi Garzoni, che conclude: «anche in questo settore la presenza di investitori stranieri è l aspetto determinante nelle poche transazioni in corso». Alessandra Ostini Sutto