Iprocessi di valorizzazione e dismissione

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1 LE IMPRESE IMMOBILIARI ITALIANE Un industria a elevata produttività e con una forte spinta occupazionale di Gualtiero Tamburini Presidente Assoimmobiliare - Associazione dell industria immobiliare Iprocessi di valorizzazione e dismissione dei patrimoni immobiliari, accelerati a partire dalla seconda metà degli anni 90, anche grazie ad un ciclo settoriale espansivo, con la diffusione dei programmi di riqualificazione urbana e la nascita di nuovi strumenti di sostegno, quali i fondi immobiliari, la finanza di progetto o le cartolarizzazioni, hanno creato le condizioni per una incisiva trasformazione e modernizzazione dell industria immobiliare italiana. Tali sviluppi si stanno realizzando attraverso profondi cambiamenti strutturali derivanti da un riassetto economico e finanziario degli operatori del settore che induce mutamenti sull intera filiera delle attività immobiliari. A fronte di un diffuso ritardo competitivo del sistema Italia, il Real Estate è infatti interessato da vicende che non si traducono semplicemente in un riposizionamento, ma che tendono a creare valore per le aziende coinvolte e a stimolare la crescita quantitativa e qualitativa di aree di attività innovative e fortemente interrelate, con un rilevante effetto moltiplicativo sugli altri comparti produttivi. Nel contempo si assiste all ingresso nel nostro paese di imprese ed investitori esteri attratti dalle prospettive di sviluppo del mercato italiano, con la conseguente diffusione di formule organizzative di matrice anglosassone che, assieme al miglioramento dell informazione e della trasparenza, che esse stesse richiedono e promuovono, concorrono a migliorare l appetibilità dell offerta immobiliare italiana per gli investitori esteri. Lo sviluppo in atto nel settore è perciò strettamente legato alla necessità delle imprese private e pubbliche di ottimizzare, in un crescente contesto competitivo, l impiego di capitale e di concentrarsi sul loro core business, minimizzando i propri sforzi su beni e servizi non strategici. In tal senso l immobile non costituisce più per l impresa una garanzia per potenziali prestiti, ma uno spazio da utilizzare per accrescere la competitività e la redditività dalla sua gestione caratteristica. Sempre più si sviluppa, pertanto, la tenden- za alla esternalizzazione, in parallelo a operazioni di ristrutturazione aziendale che prevedono la cessione degli immobili (spin-off, cartolarizzazioni, conferimenti in società immobiliari, fondi). E ciò favorisce lo sviluppo di attività di investimento immobiliare da parte di investitori - istituzionali e non - e, simultaneamente, l affermazione di una nuova industria di servizi costituita da operatori terzi con capacità e competenze specifiche per la gestione redditizia dell immobile. IL MERCATO Le imprese di management e service company contribuiscono pertanto, in questo processo, ad accrescere l efficienza complessiva del mercato, oltre che ad incrementare il valore degli immobili da esse gestiti. Di fatto, le imprese di gestione immobiliare o di Real Estate Management concentrano sempre più attività che prima afferivano all utilizzatore o al proprietario-investitore. La complessità del settore è tuttavia tale che, da una parte si ha una nuova figura di proprietario investitore in grado di assolvere direttamente o attraverso proprie controllate a tutte le funzioni di management dei patrimonii immobiliari, dall altra, si assiste allo sviluppo di aziende specializzate nelle varie funzioni che la gestione ottimizzata degli immobili richiede, come: asset management, property management, facility management e building management. Il mercato evidenzia, infatti, una crescente complessità dell attività gestionale a fronte di una domanda di immobili con sempre più elevati standard e di investitori professionali sempre più competitivi. I nuovi modelli organizzativi adottati identificano così, per ciascuna area di innovazione, una serie di attività fortemente integrate all interno della stessa area e nella filiera complessiva, tra cui in particolare: l asset management, che riguarda attività di natura prevalentemente economicofinanziaria finalizzate alla gestione strategica (acquisto-vendita,locazione) del portafoglio di beni immobili: è quindi una tipica attività svolta per creare valore aggiunto per l investitore-proprietario; il property management, che è invece un attività di gestione prevalentemente amministrativo-legale dell immobile, in quanto comprende funzioni che rientrano nella sfera economica non a carattere squisitamente fisico: prestazioni di natura contabile, la gestione dei pagamenti e delle morosità, la gestione fiscale, i censimenti, la gestione dei servizi, il controllo dei costi e le stesse attività di due diligence al momento dell acquisto; Il building e il facility management, ai quali afferiscono tutte le attività gestionali ordinarie e straordinarie finalizzate a mantenere nel tempo l efficienza fisica dell immobile (in particolare la manutenzione edile, la conduzione degli impianti, le attività di ristrutturazione e la gestione delle reti per l energia): al Facility Management fanno capo più propriamente le attività di fornitura di servizi a supporto dell utilizzo dell immobile (quali sono le attività di reception, pulizia, sicurezza, catering, logistica interna, ecc.). NUOVI SVILUPPI DAGLI SPIN-OFF Tra le operazioni immobiliari che hanno contribuito fortemente ai nuovi sviluppi me- 89

2 Tab. 1 ATTIVITÀ IMMOBILIARI ATTIVITÀ IMMOBILIARI SU BENI PROPRI Valorizzazione e vendita immobiliare Questa classe comprende lo sviluppo di progetti immobiliari e la messa in contatto di operatori finanziari e fisici allo scopo di realizzare progetti immobiliari residenziali e non residenziali, per una successiva vendita. Compravendita di beni immobili effettuata su beni propri Questa classe comprende la compravendita di beni immobili effettuata su beni propri, edifici e alloggi residenziali, edifici non residenziali, terreni. Locazione di beni immobili propri e sublocazione Questa classe comprende la locazione e la gestione di beni immobili propri come, ad esempio: edifici ed alloggi residenziali, edifici non residenziali, terreni. Non comprende invece la gestione di alberghi, case con camere ammobiliate, campeggi, aree per roulottes ed altri posti di sistemazione. ATTIVITÀ IMMOBILIARE PER CONTO TERZI Agenzie di mediazione immobiliare Questa classe comprende: agenzie di mediazione per la compravendita, la cessione in multiproprieta e la locazione di immobili e terreni; l acquisto, la vendita, la locazione e la stima di beni immobili per conto terzi; agenzie di consulenza immobiliare. Amministrazione e gestione di beni immobili per conto terzi. ritano una particolare sottolineatura quelle di spin-off immobiliare. I patrimoni immobiliari delle imprese industriali e finanziarie sono stati in passato gestiti con ottica finalizzata prevalentemente alla conservazione del patrimonio piuttosto che all ottimizzazione della sua redditività. Oggi, per via del basso livello di inflazione e per l elevata competizione nei diversi settori, le imprese avvertono sempre più la necessità di valorizzare il proprio patrimonio immobiliare, attraverso una sua gestione attiva, o di alienare i propri compendi immobiliari attraverso la vendita o operazioni di spin-off immobiliare. Nel caso di Tab. 3 IMPRESE IMMOBILIARI ATTIVE spin-off, l impresa conferisce o cede i propri immobili a una nuova società creata ad hoc, con possibilità di divenire locatari degli stessi beni conferiti. Nella prassi corrente, l operazione di spin-off genera benefici diretti non indifferenti: oltre ad una gestione più efficiente, alla riduzione dei costi aziendali e alla valorizzazione del patrimonio immobiliare, è possibile con la nuova società, di fatto una property company, accrescere la propria presenza sul mercato immobiliare come investitore o come società di Real Estate Management, in grado di offrire il proprio knowhow anche ad altre società. Inoltre, in tale Fine anno SOCIETÀ SOCIETÀ DITTE ALTRE CAPITALE PERSONE INDIVIDUALI FORME TOTALE Fonte: Infocamere/Unioncamere (Movimprese) nuovo contesto, le azioni della nuova società entrano nell attivo della società madre: ai compendi immobiliari corrisponderanno di fatto titoli mobiliari,cedibili a terzi, collocabili in borsa. Spettacolare addirittura è stata poi la crescita delle operazioni di finanza immobiliare, tra le quali si segnalano quelle veicolate attraverso i fondi immobiliari che, nati sostanzialmente all inizio di questo decennio, attualmente sono arrivati a gestire investimenti nell ordine dei 10 miliardi di euro, oltre alle cartolarizzazioni private e pubbliche o ai più tradizionali mutui o al leasing, strumenti questi non nuovi, che hanno però innovato profondamente la loro operatività. UN QUADRO DEL SETTORE Le precedenti denominazioni di derivazione anglosassone identificano alcune delle principali categorie innovative di competenza gestionale degli operatori del settore, ma tale terminologia, ormai consolidata nella prassi, risulta difficilmente riconciliabile con la classificazione delle attività immobiliari che il sistema statistico nazionale attualmente utilizza per le sue rilevazioni. Peraltro, le attività economiche integrate che compongono l industria immobiliare nella sua accezione più innovativa sono molto più numerose di quelle ufficialmente riconoscibili nella classificazione delle attività economiche adottata per le rilevazioni censuarie e le statistiche ufficiali secondo la classificazione Ateco91 ( vedi tabella 1) Solo recentemente è stata introdotta una revisione (Ateco01) di tale classificazione che, pur non essendo esaustiva delle problematiche connesse alla riconoscibilità della filiera immobiliare (che, secondo la più moderna impostazione dovrebbe ricomprendere al suo interno anche attività di tipo finanziario e assicurativo), allarga il novero delle attività alla gestione amministrativa dei servizi effettuati da terzi su immobili di proprietà altrui, specificando che in tale dizione vengono ricomprese le attività di property management, facility management e building management. Questa nuova classificazione non è attualmente operativa e quindi, qualora si voglia avere un quadro ufficiale del settore, occorre far riferimento al comparto delle attività dalla Ateco 9, che risulta più circoscritto ma comunque di indubbia valenza economica. Una prima analisi, condotta nella pur limitata sfera di osservazione assegnata al settore dalle statistiche ufficiali, consente comunque di rilevare una forte crescita quantitativa di imprese e di addetti della filiera immobiliare nel periodo intercensuario. Fra il 1991 e il 2001 il numero della imprese passa, infatti, da unità a

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4 Tab. 2 IMPRESE E ADDETTI OPERANTI NELLA FILIERA IMMOBILIARE Imprese Addetti Censimento Censimento Censimento Fonte: ISTAT e il numero degli addetti da a Il tasso medio annuo di crescita nel periodo intercensuario risulta pari al 13,6% per il numero delle imprese (+20,6% nel quinquennio e +6,9% nel quinquennio successivo) e al 10,6% per il numero degli addetti (+15,0% e +6,2% rispettivamente nei due quinquenni). I dati censuari restituiscono il quadro di un settore a quelle date ancora estremamente frammentato, destrutturato e caratterizzato da imprese che, pur costituite sotto forma di società di capitale (42,3%), sono per la maggior parte composte da realtà aziendali di piccole dimensioni (il 98% ha meno di 4 addetti). Il confronto a livello europeo del valore aggiunto per addetto nel settore dei servizi immobiliari, condotto su dati Eurostat, evidenzia che la produttività nel nostro paese, pari a euro per addetto nel 2001, è ancora nettamente inferiore al livello medio dell Unione Europea a 15, risultato pari a euro, ma al contempo molto superiore, di più del 50%, sul piano nazionale, a quello medio dei servizi, che si attesta sui 32 mila euro pro capite. Sempre nel 2001 l Istat rilevava la presenza sul territorio nazionale di imprese a controllo estero operanti nel settore dei servizi immobiliari, delle quali 760 a controllo UE e 337 extra UE). Il tasso di penetrazione di imprese a controllo estero (incidenza sul complesso delle imprese residenti in Italia) risultava nel settore pari allo 0,8%, ovvero nettamente più alto dello 0,1% dell industria delle costruzioni e dello 0,2% dell intero settore dei servizi, all interno del quale solo i comparti dell intermediazione monetaria e finanziaria e dell informatica raggiungono livelli analoghi a quello dei servizi immobiliari confermando, anche sotto questo profilo, l integrazione crescente fra Real Estate e finanza. Il 2001 fotografa, probabilmente, la prima presenza di imprese estere che cominciano ad organizzarsi sul mercato nazionale con operazioni esplorative, 93

5 consolidatesi negli anni successivi e ancora in crescita. Dopo il dato censuario del 2001 le rilevazioni di Infocamere confermano la tendenza alla crescita del numero delle imprese operanti nelle attività immobiliari. Al 31 dicembre 2004 risultavano infatti attive ben imprese, delle quali società di capitale, società di persone, ditte individuali e costituite sotto altre forme. Nell ipotesi prudenziale che il numero medio di addetti per ciascuna forma giuridica sia rimasto costante dal 2002 a oggi, si può stimare in unità l incremento occupazionale generato dalle nuove imprese nel solo Si tratta di una evidente sottostima della reale dinamica occupazionale in quanto non tiene conto dell incremento del volume di affari delle imprese preesistenti, conseguente al soddisfacente andamento del mercato immobiliare nel Il dato precedente può essere corretto con l analisi dei bilanci delle società immobiliari quotate in borsa che mostra come nello scorso anno i ricavi di dette società aumentino dell 8,8% e l occupazione del 3,5%. Nell ipotesi che questo dato possa essere rappresentativo anche dell evoluzione occupazionale immobiliare, l incremento del numero degli addetti nel 2004 può essere allora stimato in unità (+9,4%) con un livello occupazionale complessivo del settore che dovrebbe attestarsi oggi sulle 330 mila unità, ovvero circa un terzo in più di quelle registrate solamente nel 2001 e tre volte tanto rispetto a quelle dell inizio anni 90 (Tab. 3). La buona performance del settore registratasi nel 2004 continuerà, almeno per le aree di attività più innovative, anche nel I risultati del panel di imprese e di esperti del settore organizzato da Assoimmobiliare per individuare le tendenze in atto, evidenziano infatti, pur in presenza di una congiuntura economica generale giudicata debole, valutazioni positive, sia del livello di attività e di occupazione conseguito dalle imprese immobiliari nel 2004, sia della dinamica attesa delle stesse variabili per tutto il Il quadro che si ricava dall analisi precedente è quello dell emersione di un nuovo grande protagonista tra i settori trainanti dell economia italiana. Un protagonista a elevata produttività, capace di creare una forte spinta occupazionale. L impressionante dato quantitativo dell aumento degli addetti dagli 83 mila del 1991 agli oltre 330 mila di oggi non è secondo al cambiamento qualitativo che tecnologia e bisogni dell economia e della società hanno alimentato, cambiamento che continuerà, verosimilmente, ad essere la forza dominante dell industria immobiliare nei prossimi anni. FORUM DI PARTNERSHIP ECONOMICA EMIRATI ARABI UNITI-ITALIA Per la prima volta in Italia, il Forum di partnership economica con gli Emirati Arabi Uniti; vedrà la presenza circa 200 delegati tra esponenti della famiglia reale, del governo e della classe imprenditoriale, guidati da Sua Altezza Sheikha Lubna bint Khalid Al Qasimi, ministro dell Economia e della pianificazione, e le controparti politiche ed economiche italiane. Ne parliamo con la responsabile, Benedetta Paravia. Da cosa nasce l idea del Forum di partnership economica? Il Forum è organizzato dal governo degli Emirati Arabi Uniti e da Index, in collaborazione con AL Wasata marketing consulting e la Sdoa della Fondazione Antonio Genovesi di Salerno. L edizione italiana del Partnership Forum è voluta in ragione Benedetta Paravia del grande successo ottenuto dalle precedenti edizioni estere, quelle tedesca e giapponese, già appuntamento annuale a seguito del volume di business creato. Il governo italiano vi ha aderito con la concessione di 10 patrocini, a cui si sono aggiunti quelli di Confindustria e dell Istituto per il commercio estero. Quali sono gli obiettivi dell EP Forum? Proporre il sistema Italia come fornitore di know-how, tecnologia e competenza, favorire il legame tra istituzioni, imprese, enti e società finanziarie dei due paesi, e sviluppare joint-ventures. Per parteciparvi, basterà registrarsi gratuitamente sul sito e ritirare il pass alla reception del Forum. Quali i fattori che spingono le imprese italiane a partecipare all EP Forum? L economia degli Emirati è liberista ed in crescita, fondata sull abbondanza di greggio e su dazi alle importazioni molto bassi (massimo 5%), assenza di tassazione sulle esportazioni e le re-esportazioni, Ict competitivo a livello internazionale, Free-Zones dotate di tutti i servizi e magnifici progetti edilizi in via di realizzazione. Le infrastrutture sono integrate e moderne: dodici i porti attrezzati, sei eccellenti aeroporti internazionali, sistemi di comunicazione efficienti e una rete stradale sviluppata. A questo si deve aggiungere sicurezza ed alta qualità della vita a basso costo. Collocati tra Europa ed Asia, gli Emirati sono prossimi anche ai mercati dell Africa e del subcontinente indiano con un bacino d utenza di due miliardi di consumatori. Come saranno articolate le tre giornate fieristiche? La trade exhibition fungerà da vetrina per istituzioni, enti e aziende emiratine ed italiane che, attraverso gli stands, presenteranno i servizi e prodotti offerti. Le conferenze vedranno come relatori esponenti del mondo politico, economico ed imprenditoriale della scena internazionale, mentre le sessioni di business to business, curate dall Ice, favoriranno l immediato incontro tra domanda ed offerta. Qual è il target a cui è rivolto l EP Forum? Il Forum è rivolto a tutte le imprese che intendano riallocarsi e vogliano stabilire centri di distribuzione negli Emirati Arabi. Sono benvenute le imprese manifatturiere specializzate nell high-tech, le aziende che operano nell Ict, le istituzioni finanziarie, le imprese edili, le agenzie immobiliari e gli operatori turistici. Con questo evento si vuole offrire alle pmi italiane un nuovo orizzonte di mercato che, ancora insaturo, non ha alterato il vantaggio economico. Le imprese italiane presenti oggi negli Emirati sono appena circa 70 di cui solo 18 di proprietà italiana al 100% perchè presenti nelle Free-Zones: è ora di rilanciare il Made in Italy. 94