Parte Prima - Normativa fondamentale 68

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1 14 La S.C. sul punto ha affermato che la data di ultimazione dei lavori deve essere accertata con i criteri indicati dalla disposizione in esame che attribuisce valore preminente al certificato di abitabilità consentendo solo in mancanza di questo il ricorso al certificato di ultimazione dei lavori presentato all ufficio imposte o ad ogni altra prova utile (Cass , n ). La disposizione in commento, benché non espressamente richiamata dal successivo art. 22, ha carattere generale ed assolve, perciò, anche ad una funzione integrativa di quest ultima norma; ne consegue che, anche per gli immobili ultimati dopo il , la data della costruzione deve essere accertata in base ai criteri indicati dall art. 14 (Cass , n ). Ai fini della determinazione del canone di locazione di un immobile urbano ad uso abitativo il giudice del merito può, in mancanza delle certificazioni previste dall art. 14 della l. n. 392/1978, accertare la data di ultimazione della costruzione in qualunque maniera, purché congrua, come è certamente il riferimento al contenuto del contratto (Cass , n. 5289). Il certificato di abitabilità, ai sensi dell art c.c., fa ovviamente prova fino a querela di falso, trattandosi di atto pubblico, che i lavori siano stati completati alla data in esso riportata. La giurisprudenza di legittimità ha peraltro chiarito che la certificazione comunale di abitabilità e di ultimazione dei lavori stessi, costituendo atto pubblico, fa prova, fino a querela di falso, della (sola) circostanza dell ultimazione dei lavori alla data (indicata nel detto atto pubblico) dell eseguito accertamento o, in difetto, alla data della certificazione, ma non spiega alcuna influenza probatoria rispetto al periodo precedente, con la conseguenza che, mentre la prova dell ultimazione dei lavori in data successiva a quella certificata è ammissibile soltanto impugnando di falso la detta certificazione comunale, la prova dell ultimazione dei lavori in data anteriore deve ritenersi consentita con ogni mezzo, senza necessità della querela (Cass , n ; Cass , n. 3023). L equo canone, ai sensi della l. 392/1978, deve essere determinato con riferimento alla singola unità immobiliare, oggetto di locazione ad uso Parte Prima - Normativa fondamentale 68 abitativo. Per quanto attiene al parametro costituito dal costo base di costruzione, l anno di ultimazione della costruzione deve essere riferito alla stessa unità locata, in quanto costituisca nuova entità, ancorché insistente su preesistente corpo di fabbrica. Il costo base, fissato annualmente con decreto presidenziale, ai sensi dell art. 22, è valore convenzionale e, con i limiti correttivi di cui al comma 3, è applicabile come parametro autoritativamente stabilito, a tutti gli immobili costruiti in tale anno di riferimento (Cass , n. 6035). Cadenza aggiornamento Istat Ai fini della determinazione dell equo canone, l art. 14 della l. n. 392/1978 ancora il valore degli immobili ultimati entro il 31 dicembre 1975 ad un costo di produzione legislativamente aggiornato al momento di entrata in vigore della legge stessa (30 luglio 1978), con conseguente esclusione di uno sfalsamento del costo stesso per il periodo 31 dicembre luglio A causa di ciò l aggiornamento del canone previsto dall art. 24 della citata legge viene ad avere cadenza annuale a partire dalla suddetta data, con conseguente scatto di aggiornamento ogni 30 luglio, anche se per la specifica locazione non è ancora decorso un anno dal suo inizio (Cass , n. 3802). Ristrutturazione integrale In tema di determinazione dell equo canone, a norma della l. 27 luglio 1978 n. 392, il completo restauro o l integrale ristrutturazione dell immobile dato in locazione hanno l effetto di azzerare all epoca di ultimazione delle opere l indice di vetustà e non quello di equiparare, per gli effetti di cui all art. 22 della l. n. 392/1978, l immobile ristrutturato a quelli ultimati dopo il 31 dicembre 1975, e di incidere, così, sulla stessa determinazione del costo base, atteso che l applicazione di questa norma presuppone l utilizzazione di parametri (quali l incidenza del contributo di concessione, il costo dell area e degli oneri di urbanizzazione) che sono esclusivi delle costruzioni nuove (Cass , n ).

2 69 L. 27 luglio 1978, n [Coefficienti correttivi del costo base. (1) I coefficienti correttivi sono stabiliti in funzione del tipo, della classe demografica dei comuni, dell ubicazione, del livello di piano, della vetustà e dello stato di conservazione e manutenzione dell immobile]. 16 [Tipologia. (1) In relazione alla tipologia si fa riferimento alla categoria catastale con i coefficienti risultanti dalla tabella seguente: a) 2,00 per le abitazioni di tipo signorile (A/1); b) 1,25 per le abitazioni di tipo civile (A/2); c) 1,05 per le abitazioni di tipo economico (A/3); d) 0,80 per le abitazioni di tipo popolare (A/4); e) 0,50 per le abitazioni di tipo ultrapopolare (A/5); f) 0,70 per le abitazioni di tipo rurale (A/6); g) 1,40 per le abitazioni di tipo villini (A/7); h) 0,80 per le abitazioni ed alloggi tipici di luoghi (A/11). Qualora gli immobili non risultino censiti in catasto, ed ai soli fini del comma precedente, la categoria catastale viene stabilita dall ufficio tecnico erariale sulla base delle categorie catastali delle unità immobiliari che siano ubicate nella stessa zona censuaria ed abbiano caratteristiche analoghe. A tale fine gli interessati devono presentare all ufficio tecnico erariale competente per territorio apposita domanda corredata da una planimetria dell immobile con una sommaria descrizione dell edificio, delle rifiniture dell unità immobiliare locata nonché degli impianti in essa installati. L ufficio provvede entro novanta giorni dalla richiesta senza obbligo di sopralluogo.] Tipologia La classificazione catastale è un coefficiente correttivo del costo base. In materia di locazione di immobili urbani, le norme (quale quella in commento) dettate per la determinazione del canone con riferimento alla categoria degli alloggi non attribuiscono agli atti amministrativi inerenti alla classificazione catastale un valore tassativo e vincolante per le parti (titolari di un rapporto privatistico del tutto autonomo rispetto a quello tributario, in relazione al quale detti atti vengono emanati), che hanno, pertanto, facoltà di contestare la corrispondenza dei dati alla effettiva situazione di fatto tanto in virtù di modificazioni sopravvenute e non ancora registrate in catasto, quanto per violazioni di legge o per errori di apprezzamento commessi nel corso del procedimento di classificazione catastale. Tali contestazioni non sottraggono la controversia alla giurisdizione del giudice ordinario, non traducendosi in una impugnazione diretta della validità dell atto amministrativo (ma soltanto in una richiesta di sua disapplicazione previo accertamento incidentale della sua illegittimità), che resta pienamente valido ed efficace nel rapporto tributario tra il locatore e l amministrazione finanziaria, la quale, restando del tutto estranea alla controversia privatistica, non deve parteciparvi (Cass. S.U , n ). Pertanto nel giudizio tra locatore e conduttore per la determinazione dell equo canone ai sensi

3 17 CASISTICA Parte Prima - Normativa fondamentale 70 della l. n. 392/1978 della locazione di immobile urbano per uso di abitazione, correlata al godimento dell immobile effettivamente fruibile da parte del conduttore, il giudice ordinario - in applicazione dell art. 5 l. 20 marzo 1865 n all. E) può disapplicare il classamento effettuato dall U.T.E. su parere delle commissioni censuarie, in base alla destinazione ordinaria delle unità in relazione al suo uso appropriato, alle caratteristiche costruttive e alle condizioni intrinseche ed estrinseche qualora ne ravvisi la non corrispondenza alle condizioni e qualità di fatto e determinare, in via incidentale e limitatamente ai fini di cui alla citata legge, la categoria catastale da attribuire a quell unità (Cass , n ; Cass , n. 5465). Ne consegue altresì che, in caso di frazionamento di un palazzo dichiarato di interesse artistico e storico con classamento A/9, poiché la categoria catastale dell edificio non determina automaticamente la medesima tipologia per le singole unità immobiliari che lo compongono, ben può il giudice ad esse attribuire avuto riguardo alle relative condizioni concrete e alle caratteristiche intrinseche ed estrinseche una diversa categoria catastale legittimante l applicazione della disciplina dell equo canone (Cass , n ). Viceversa, qualora le caratteristiche per l attribuzione della «corretta» categoria catastale A/ 9 preesistano al momento della stipulazione del contratto, quest ultimo previa disapplicazione dell atto di classamento illegittimo resta sottratto alla disciplina dell equo canone (Cass , n ). Per la disapplicazione dell atto amministrativo di classamento non è necessario che l atto sia affetto da violazione di legge, potendo configurarsi un atto di classificazione catastale illegittimo anche per errori di apprezzamento commessi nel procedimento di classificazione, quale l erronea valutazione delle caratteristiche dell immobile in relazione ai criteri di massima seguiti dall ufficio tecnico (Cass , n ). Mancato classamento Il giudice ordinario, secondo il consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità, ha anche il potere, attribuitogli dalla legge proprio ai fini della determinazione del canone, di compiere tutti gli accertamenti necessari per la determinazione della categoria catastale dell immobile locato anche qualora manchi l accertamento dell U.T.E. Pertanto il mancato classamento catastale dell immobile, anche qualora le parti non abbiano presentato all ufficio tecnico erariale la domanda prevista dall art. 16 comma 2 l. n. 392/1978, non preclude al giudice adito per la determinazione dell equo canone di accertare, ad esempio, agli effetti di cui all art. 26, lett. d) stessa legge, se l immobile locato sia o non classificabile in categoria A/8 (o A/9) (Cass , n. 8370). Ai fini dell applicabilità o meno delle norme sull equo canone, i palazzi di interesse storico o artistico vanno considerati di categoria A/9 solo se destinati ad abitazione. Tale destinazione non deve necessariamente comprendere l intero palazzo e può essere relativa pur ad una sola parte di esso, allorché tale parte, nonostante le minori dimensioni, si possa considerare, ripetendo le caratteristiche architettoniche - costruttive del tutto, un palazzo di eminenti pregi storici o artistici, secondo l incensurabile valutazione del giudice di merito (Cass , n. 4922). 17 [Classe demografica dei comuni. (1) In relazione alla classe demografica si applicano i seguenti coefficienti: a) 1,20 per gli immobili siti in comuni con popolazione superiore a abitanti; b) 1,10 per gli immobili siti in comuni con popolazione superiore a abitanti; c) 1,05 per gli immobili siti in comuni con popolazione superiore a abitanti;

4 71 L. 27 luglio 1978, n d) 0.95 per gli immobili siti in comuni con popolazione superiore a abitanti; e) 0,90 per gli immobili siti in comuni con popolazione superiore a abitanti; f) 0,80 per gli immobili siti in comuni con popolazione fino a abitanti. Il numero degli abitanti di un comune è stabilito sulla base degli ultimi dati sulla popolazione residente pubblicati dall ISTAT]. 18 [Ubicazione. (1) In relazione all ubicazione i consigli comunali dei comuni con popolazione superiore a abitanti provvedono a ripartire il territorio comunale in cinque zone alle quali si applicano i coefficienti della tabella seguente: a) 0,85 per la zona agricola; b) 1 per la zona edificata periferica; c) 1,20 per la zona edificata compresa fra quella periferica e il centro storico; d) 1,20 per le zone di pregio particolare site nella zona edificata periferica o nella zona agricola; e) 1,30 per il centro storico. I consigli comunali devono provvedere alla ripartizione del territorio comunale in zone entro tre mesi dall entrata in vigore della presente legge. Nei comuni con popolazione non superiore ai abitanti si applicano le perimetrazioni previste nell articolo 16 della legge 22 ottobre 1971, n. 865, con i seguenti coefficienti: a) 0,85 per la zona agricola; b) 1 per il centro edificato; c) 1,10 per il centro storico. All interno delle zone di cui alle lettere b), c) ed e) del primo comma ed alle lettere b) e c) del terzo comma i consigli comunali possono individuare edifici o comparti di edifici particolarmente degradati ai quali si applica il coefficiente 0,90, in sostituzione dei coefficienti suindicati]. Annullamento dell atto amministrativo Gli atti con cui i consigli comunali procedono alla ripartizione del territorio in zone costituiscono provvedimenti che comportano scelte e valutazioni; essi hanno natura di atti amministrativi emessi nell esercizio di poteri pubblicistici, che incidono autoritariamente sul regolamento negoziale del rapporto di locazione. L atto amministrativo di ripartizione in zone deve essere quindi esaurientemente motivato, precisare le ragioni che hanno guidato le scelte delle zone e, trattandosi di provvedimento che individua edifici degradati deve fondarsi su considerazioni di carattere socio-economico ambientali e riguardanti la zona del territorio in cui è posto l immobile a prescindere dalle condizioni effettive dei singoli edifici che sono dal legislatore già prese in esame ai fini della vetustà e dello stato di conservazione; il degrado può essere fissato per singoli edifici o per comparti di immobili ma non per intere zone perché in tal caso si avrebbe la creazione di una nuova zona in aggiunta a quelle tassativamente indi-

5 18 cate ed elencate dall art. 18 della l. n. 392/1978 (Cass , n. 4721). Conseguentemente 1 impugnativa di tali provvedimenti da parte dei privati interessati deve essere proposta dinanzi al T.A.R., considerato che la domanda con cui si sostiene l illegittimità dell atto e si chiede il suo annullamento si ricollega a posizioni di interesse legittimo con conseguente giurisdizione del giudice amministrativo (Cass. S.U , n. 5842) ed i conduttori di immobili non sono parti dei giudizi di annullamento perché il provvedimento di ripartizione in zona non attribuisce ad essi specifiche situazioni soggettive (Cons. Stato , n. 504). Sussiste, altresì, la giurisdizione del giudice amministrativo sulle controversie tra privato e comune in ordine all impugnazione della delibera di perimetrazione del territorio comunale, resa ai sensi dell art. 18 l. 27 luglio 1978 n. 392 ai fini dell individuazione di edifici o comparti particolarmente degradati, posto che tale atto è un provvedimento amministrativo discrezionale, volto a integrare autoritativamente il regolamento negoziale del rapporto di locazione e nei cui confronti il privato non vanta che una posizione d interesse legittimo (Cons. Stato , n. 106). Disapplicazione dell atto amministrativo Nella controversia insorta tra il locatore ed il conduttore di un immobile adibito ad uso abitativo per la determinazione del canone, la giurisdizione del giudice ordinario non resta esclusa dalla circostanza che venga in discussione la legittimità della perimetrazione in zone del territorio comunale, deliberata dal consiglio municipale ai sensi e per gli effetti dell art. 18 l. n. 392/ 1978, atteso che la natura di provvedimento amministrativo di detta deliberazione, funzionale all integrazione autoritativa del regolamento negoziale del rapporto, sottrae al giudice medesimo la competenza a conoscere della domanda volta a conseguire, in via principale, l annullamento dell atto, ma non la potestà di sindacato incidentale sulla legittimità di quest ultimo, ai fini dell eventuale sua disapplicazione a tutela dei diritti soggettivi scaturenti dal contratto di locazione (Cass , n ). Parte Prima - Normativa fondamentale 72 Particolare degrado L individuazione degli edifici o comparti di edifici particolarmente degradati, prevista dall art. 18 l. 27 luglio 1978 n. 392 sull equo canone di locazione degli immobili urbani, deve essere effettuata dal comune con riferimento a singoli edifici o comparti di edifici (cioè isolati di fabbricati contigui) e deve essere motivata con la rilevazione di quelle caratteristiche di degrado edilizio che portano il valore dell immobile sensibilmente al di sotto di quello degli immobili simili della medesima zona dello stesso comune; pertanto, la dichiarazione di degrado di intere zone, quando non sia l effetto della somma di singole individuazioni di edifici o comparti degradati, costituisce di per sè stessa una contraddizione e una indebita alterazione del sistema della legge sull equo canone. Ai sensi della disposizione in esame la determinazione del coefficiente di degrado della zona deve far riferimento non già alla situazione di un singolo fabbricato o allo stato degli edifici in sè considerati, che rilevano ad altri fini, bensì al loro deprezzamento derivante dalla fatiscenza delle infrastrutture e delle condizioni socio-economiche della zona (Cons. Stato , n. 299). La facoltà dei comuni di individuare, nelle zone con coefficienti uguali o superiori a 1, edifici o comparti di edifici particolarmente degradati, deve essere esercitata tenendo presente che tale degrado inerisce non già alle caratteristiche interne degli immobili stessi per le quali provvedono i successivi artt. 20 e 21, bensì a fattori del particolare contesto abitativo in cui gli edifici sono collocati, ben potendosi individuare, all interno di zone omogenee sotto il profilo dell ubicazione (ad esempio, il centro storico), isole o comparti caratterizzati da particolari situazioni di degrado (Cons. Stato , n. 1134). Anche secondo Cons. Stato , n l articolo in esame consente al comune, nella ripartizione del territorio comunale in zone omogenee al fine di determinare i coefficienti di calcolo per il canone di locazione degli immobili, d individuare alcuni edifici o comparti di edifici particolarmente degradati cui applicare

6 73 L. 27 luglio 1978, n il coefficiente di ubicazione ridotto colà previsto, il quale, però, non concerne lo stato di conservazione e di manutenzione del fabbricato per il quale, invece, il successivo art. 21 dispone un apposito coefficiente bensì il rapporto tra l edificio stesso e l organizzazione urbanistica nella quale esso è inserito, ossia le eventuali caratteristiche di degrado dell edificio, anche sotto il profilo socio-economico, ulteriori rispetto alle di lui caratteristiche fisiche e materiali e tali da ridurne il valore a livelli di gran lunga inferiori a quelli degli immobili simili della medesima zona e nello stesso comune. Edificio ricadente in zone diverse L amministrazione municipale può, in sede di deliberazione per la ripartizione delle zone del proprio territorio, ai fini dell applicazione dei coefficienti correttivi per la determinazione dell equo canone, ai sensi dell art. 18 l. 27 luglio 1978 n. 392, prevedere che un edificio ricadente in due diverse zone sia soggetto al coefficiente più alto (Cons. Stato , n. 914). Poiché la ratio della zonizzazione ex art. 18 l. 27 luglio 1978 n. 392 è rivolta a stabilire esclusivamente il valore locativo degli immobili, la valutazione degli immobili d angolo ben può essere condotta, quando essi prospettano su vie appartenenti a zone diverse, in base al criterio cd. della prevalenza, nel senso di considerare l edificio in questione come facente parte della strada in cui, per ragione della sua struttura, esso grava in maggior misura, specialmente se il lato di maggior consistenza dell edificio stesso è servito da accessi su quella strada (Cons. Stato , n. 914). 19 [Livello di piano. (1) In relazione al livello di piano, limitatamente alle unità immobiliari situate in immobili costituiti da almeno tre piani fuori terra, si applicano i seguenti coefficienti: a) 0,80 per le abitazioni situate al piano seminterrato; b) 0,90 per le abitazioni situate al piano terreno; c) 1,00 per le abitazioni situate nei piani intermedi e all ultimo piano; d) 1,20 per le abitazioni situate al piano attico. Per le abitazioni situate al quarto piano e superiori di immobili sprovvisti di ascensore, i coefficienti previsti alle lettere c) e d) del comma precedente sono rispettivamente ridotti a 0,95 e 1,10.] Disciplina Presupposto dell applicazione dei coefficienti di cui alla disposizione in esame è che l edificio in cui si trova l immobile locato sia costituito da almeno tre piani fuori terra. Peraltro tale requisito non deve intendersi nel senso rigoroso che i tre piani siano completamente fuori terra, essendo stato ritenuto sufficiente dalla giurisprudenza di merito che il piano più basso si trovi per due lati completamente fuori terra e per gli altri due solo parzialmente fuori di tale livello. In riferimento a tale elemento sono previsti i coefficienti 0,80 per le unità immobiliari poste al piano seminterrato; 0,90 per quelle situate al pian terreno; 1,00 per le abitazioni dei piani intermedi e dell ultimo piano (per le unità immobiliari dal quarto piano in poi, se sprovviste di ascensore, il coefficiente è ridotto a 0,95); 1,20 per le unità immobiliari site al piano attico (1,10 se sprovviste di ascensore). Piano terra e primo piano Secondo la S.C. per piano terreno deve intendersi quello il cui pavimento trovasi allo stesso livello del suolo, cioè del cosiddetto «piano di campagna o di calpestio», il quale può essere

7 20 ad altezza diversa da quello del piano della strada, senza necessità che vi sia coincidenza tra l altezza del pavimento del piano e quella del suolo, la quale può in concreto mancare per varie cause, come nel caso di suolo in salita o ad andamento irregolare, ovvero nel caso in cui, in osservanza di regolamenti edilizi, il pavimento debba essere sollevato di una certa altezza e debba avere al disotto vespai ventilati o simili (Cass , n. 4874). Poiché, a norma dell art. 19 l. 27 luglio 1978 n. 392, i piani intermedi sono quelli posti tra il piano terreno e l ultimo piano dell edificio, al quale, pertanto, non può mancare il piano terreno, ancorché non utilizzato o utilizzabile (come nel caso di edificio costituito su pilastri), deve considerarsi piano terreno il piano rialzato sovrastante al seminterrato e al di sotto di altro piano, ancorché il piano rialzato possa trovarsi a quota diversa da quella della strada, perché non vi è assoluta necessità di coincidenza tra l altezza del pavimento del piano e quella del suolo, potendo in concreto tale coincidenza mancare per varie cause (per es. presenza di vespai ventilati, suolo in salita, ad andamento irregolare ecc.) come la presenza di un piano seminterrato (Cass , n. 4111). A norma dell art. 19 l. n. 392/ 1978, va qualificato primo piano quello dei «piani intermedi» dell edificio posto al di sopra del «piano terreno»; sicché un appartamento, anche se posto ad un livello superiore rispetto al piano di calpestio esterno, non può considerarsi al «primo piano» se manchino altri vani sottostanti (Cass , n. 7615). Parte Prima - Normativa fondamentale 74 Attico La caratteristica essenziale del piano attico è costituita dalla sua posizione privilegiata al di sopra del coronamento degli altri piani dell edificio, rispetto ai quali costituisce un di più separato dal punto di vista tecnico-funzionale, con conseguente isolamento che garantisce una maggiore riservatezza ed un ampia libertà. Deve, pertanto, escludersi che l attico coincida con l ultimo piano, e si deve ritenere che se ne differenzi per la sua collocazione «al di sopra» (Cass , n ), tale da garantire un ampliamento degli spazi di godimento, una maggiore privacy, e l attenuazione delle immissioni provenienti dall esterno (Cass , n secondo cui peraltro il mero arretramento dei muri esterni rispetto al profilo dell edificio non è di per sé sufficiente a qualificare l ultimo livello come attico). La suddetta posizione privilegiata non è esclusa dalla circostanza che per raggiungere l appartamento sia necessario avvalersi delle scale per un solo piano quando vi sia ascensore per gli ulteriori piani (Cass , n. 7601). Nel caso in cui l appartamento dotato delle caratteristiche proprie del piano attico si componga di due piani tra loro collegati in modo da formare una unità funzionale dotata di un unico ingresso al piano inferiore, il coefficiente stabilito dall art. 19 lett. d) della legge sull equo canone deve essere applicato per l intera superficie dell appartamento e non solo per quella inferiore (Cass , n. 8314). 20 [Vetustà. (1) In relazione alla vetustà si applica un coefficente di degrado per ogni anno decorrente dal sesto anno successivo a quello di costruzione dell immobile e stabilito nel modo seguente: a) 1 per cento per i successivi quindici anni; b) 0,50 per cento per gli ulteriori trenta anni. Se si è proceduto a lavori di integrale ristrutturazione o di completo restauro dell unità immobiliare, anno di costruzione è quello della ultimazione di tali lavori comunque accertato].

8 75 L. 27 luglio 1978, n Disciplina Il legislatore ha previsto che ad ogni immobile, a decorrere dal sesto anno successivo a quello della sua costruzione, deve applicarsi ogni anno, per i successivi quindici anni, un coefficiente di degrado dell 1% e dello 0,50% per gli ulteriori trenta anni. Occorre evidenziare che i coefficienti di vetustà si calcolano annualmente sul costo base e non sull ammontare del costo base diminuito dalle detrazioni delle percentuali relative degli anni precedenti, in maniera da raggiungere un degrado massimo del 30% del costo base (Cass n. 758). Completo restauro e integrale ristrutturazione Occorre in primo luogo sottolineare che gli interventi di integrale ristrutturazione o completo restauro dell unità immobiliare presi in considerazione dalla disposizione in commento devono riguardare il singolo immobile locato e non necessariamente l intero edificio di cui l immobile stesso fa parte (Cass , n. 5021; Cass , n. 758); ciò premesso, la nozione di integrale ristrutturazione o di completo restauro, rilevante in base alla disposizione in esame per determinare la vetustà dell immobile stesso, va ricavata dall art. 31 l. 5 agosto 1978 n. 457 che, nella definizione degli interventi sugli immobili ha carattere di norma generale, nonché dal disposto dell ultimo comma dello stesso articolo, per il quale le definizioni in questione prevalgono sulle disposizioni degli strumenti urbanistici e dei regolamenti edilizi. Rientrano, pertanto, nella nozione di integrale ristrutturazione, distinta dalla manutenzione straordinaria avente finalità solo conservativa, gli interventi che comportano come risultato la modificazione generalizzata e sistematica dell immobile che viene a costituire, pur nel rispetto dei suoi elementi tipologici, formali e strutturali, un entità ontologicamente e qualitativamente diversa dalla precedente (nella specie, la sentenza impugnata, confermata dalla S.C., aveva qualificato come riparazione straordinaria, ai sensi dell art. 23, il rifacimento globale di pavimentazione, degli intonaci, dei servizi igienici, degli infissi e della copertura) (Cass , n ). Anche secondo Cass , n poiché nella nozione di integrale ristrutturazione sono ricompresi gli interventi che comportano come risultato la modificazione generalizzata e sistematica dell immobile, che viene a costituire una entità ontologicamente e qualitativamente diversa da quella preesistente, nel frazionamento di una villa in più appartamenti autonomi si deve ravvisare integrale trasformazione. Inoltre si è affermato che la creazione di nuove unità immobiliari in un vecchio edificio non può essere considerata come costruzione di nuovo immobile, ai sensi e per gli effetti dell art. 22 legge citata, ma come integrale ristrutturazione ex art. 20, in quanto la distinzione tra le due nozioni deve trarsi dall art. 31 l. 5 agosto 1978 n. 457, in base al quale rientrano fra gli interventi di ristrutturazione anche quelli di «inserimento di nuovi elementi» tenendo conto altresì che, qualora il proprietario di un edificio crei in esso nuove unità immobiliari, non è ipotizzabile un costo dell area, che in base all art. 22 cit. costituisce elemento essenziale della nozione di nuova costruzione (Cass , n. 3280; Cass , n ). Incidenza sull equo canone Il completo restauro o l integrale ristrutturazione dell immobile dato in locazione hanno l effetto di azzerare all epoca di ultimazione delle opere l indice di vetustà e non quello di equiparare, per gli effetti di cui all art. 22 della l. n. 392/1978, l immobile ristrutturato a quelli ultimati dopo il 31 dicembre 1975, e di incidere, così, sulla stessa determinazione del costo base, atteso che l applicazione di questa norma presuppone l utilizzazione di parametri (quali l incidenza del contributo di concessione, il costo dell area e degli oneri di urbanizzazione) che sono esclusivi delle costruzioni nuove (Cass , n ; Cass , n , la quale precisa che le spese di integrale ristrutturazione o di completo restauro, eliminando quella riduzione di utilità connessa all usura derivante dalla vetustà, elidono unicamente l applicazione del relativo coefficiente che, in tal caso, va applicato solo dall ultimazione di tali lavori).

9 21 Secondo la S.C. è manifestamente infondata, in rapporto agli artt. 3, 9, e 41 Cost., la questione di legittimità costituzionale degli artt. 14, 20 e 22 della l. 27 luglio 1978 n. 392, nella parte in cui, ai fini della determinazione dell equo canone, non estende alle ipotesi di integrale ristrutturazione o completa restaurazione l applicazione dei criteri di valutazione del costo base di produzione degli immobili costruiti dopo il 31 dicembre 1975, perché la differenza ontologica tra la ristrutturazione o restauro e nuova costruzione giustifica la diversità dei criteri di determinazione del canone mentre, per i profili che investono la compatibilità delle predette norme con i principi degli artt. 9 e 41 cost., deve negarsi che le ridotte prospettive di remunerazione impediscano gli investimenti per il restauro o la ristrutturazione dell immobile, così limitando l iniziativa economica del proprietario, con effetti pregiudizievoli per il paesaggio offeso dalla condizione di degrado degli Parte Prima - Normativa fondamentale 76 immobili, non essendo la mancanza di un incentivo per una determinata attività equiparabile ad un impedimento della medesima attività e dovendosi, per altro, rilevare che anche il restauro o la ristrutturazione dell immobile, in quanto capace di incidere sulla vetustà, sullo stato di degrado o di conservazione e sulla categoria catastale dell immobile, può influire sulla misura del relativo canone (Cass , n ). Inoltre Trib. Brescia ha evidenziato come non sia ravvisabile alcuna incompatibilità tra l attribuzione, in caso di ristrutturazione, dell indice di vetustà, pari ad 1 secondo il disposto dell art. 20 comma 2, e la possibilità, per il locatore, di far valere il costo per gli interventi effettuati ai sensi dell art. 23, quale base per la maggiorazione del canone mediante l addebito degli interessi sulla spesa, venendo pure il conduttore a beneficiare, per il tempo della locazione, dei vantaggi arrecati dall intervento. 21 [Stato di conservazione e manutenzione. (1) In relazione allo stato di conservazione e manutenzione dell immobile si applicano i seguenti coefficienti: a) 1,00 se lo stato è normale; b) 0,80 se lo stato è mediocre; c) 0,60 se lo stato è scadente. Per la determinazione dello stato di conservazione e manutenzione si tiene conto dei seguenti elementi propri dell unità immobiliare: 1) pavimenti; 2) pareti e soffitti; 3) infissi; 4) impianto elettrico; 5) impianto idrico e servizi igienico-sanitari; 6) impianto di riscaldamento; nonché dei seguenti elementi comuni: 1) accessi, scale e ascensore; 2) facciate, coperture e parti comuni in genere. Lo stato dell immobile si considera mediocre qualora siano in scadenti condizioni tre degli elementi di cui sopra, dei quali due devono essere propri dell unità immobiliare. Lo stato dell immobile si considera scadente qualora siano in scadenti condizioni almeno quattro degli elementi di cui sopra, dei quali tre devono essere propri dell unità immobiliare. Lo stato dell immobile si considera scadente in ogni caso se l unità immobiliare non dispone di impianto elettrico o dell impianto idrico con acqua corrente nella cucina e

10 77 L. 27 luglio 1978, n nei servizi, ovvero se non dispone di servizi igienici privati o se essi sono comuni a più unità immobiliari. Il Ministro dei lavori pubblici, con suo decreto da emanarsi entro tre mesi dall entrata in vigore della presente legge, indicherà analiticamente gli elementi di valutazione fissati nei commi precedenti]. Disciplina Lo stato di conservazione dell immobile può essere ritenuto, in base alla disposizione de qua, normale, mediocre, scadente e si applicano rispettivamente i coefficienti 1,00, 0,80 0,60. Secondo la S.C. per stabilire lo stato di conservazione e manutenzione di un immobile adibito ad abitazione, onde determinare il canone, la norma, integrata dalle indicazioni analitiche del d.m. 9 ottobre 1978, ha fissato tassativi elementi di valutazione, da accertare dal giudice del merito, per le categorie di mediocre e scadente, mentre quella normale è residuale dalle prime due (Cass , n. 8874). Tale stato deve essere accertato in relazione alle condizioni di alcuni elementi propri della unità immobiliare locata ovvero delle parti comuni relative all edificio di cui la stessa fa parte, tassativamente elencati dal legislatore ed in conformità a criteri di valutazione fissati con d.m. 9 ottobre 1978 pubblicato dalla Gazzetta Ufficiale n. 284 dell 11 ottobre La considerazione dell immobile va effettuata riguardando lo stesso nello stato in cui obiettivamente si presenta al momento dell entrata in vigore della legge stessa, senza che assuma rilievo, ai fini di tale determinazione, la riconducibilità del migliorato stato di conservazione e manutenzione (di cui agli artt. 15 e 21), rispetto a quello esistente al momento del sorgere del rapporto, alla iniziativa del locatore ovvero a quella del conduttore, salvo l individuazione della parte sulla quale deve gravare il peso economico degli eseguiti interventi, in relazione alla loro qualificazione, all eventuale regolamentazione pattizia ed alla disciplina di cui alla l. n. 392/1978 e dell art c.c. (Cass , n. 3735). In particolare per i contratti di locazione ricaduti nel regime transitorio perché sorti antecedentemente alla l. n. 392/1978 la valutazione dell immobile ai fini dello stato di conservazione deve essere effettuata riguardando lo stato dello stesso al momento della entrata in vigore della legge e non all epoca dell inizio del rapporto locativo (Cass , n. 3735). Al fine della determinazione dell equo canone dovuto dal conduttore, lo stato di conservazione dell immobile locato deve essere accertato in base alle sue obiettive caratteristiche, le quali non possono dipendere da quelle diminuzioni conseguenti alla temporanea interruzione dei servizi esistenti provocata dal comportamento del conduttore stesso. Pertanto, non può considerarsi privo dell impianto di riscaldamento l immobile che sia dotato di un impianto non funzionante perché disattivato a causa del rifiuto del conduttore di pagarne i costi di esercizio (Cass , n ). Stato scadente In tema di valutazione dello stato di conservazione e manutenzione dell immobile locato, ad uso abitativo ai fini della determinazione dell equo canone, per qualificare «scadenti» gli «elementi comuni» elencati ai nn. 1 e 2 dell art. 21 comma 2 l. n. 392/1978, è sufficiente che sia in condizioni scadenti uno solo dei predetti elementi, e nell ambito di ogni singolo elemento è sufficiente che sussista una soltanto delle possibili carenze espressamente contemplate dall art. 3 d.m. 9 ottobre 1978 (Cass , n. 4935). Lo stato di conservazione e manutenzione dell immobile locato per uso abitativo deve considerarsi scadente, ai fini della determinazione dell equo canone, se l immobile non dispone di servizi igienico-sanitari posti in un apposito vano interno alle mura perimetrali del-

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