LA GESTIONE DELLE SPESE CONDOMINIALI

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1 Dott.ssa Marta Jerovante LA GESTIONE DELLE SPESE CONDOMINIALI Fondamento, criteri di riparto, soggetti obbligati e fattispecie atipiche

2 Dott.ssa Marta Jerovante LA GESTIONE DELLE SPESE CONDOMINIALI Fondamento, criteri di riparto, soggetti obbligati e fattispecie atipiche COND OMINI OWEB.COM

3 Prima edizione - novembre 2015 Isbn: Autore: Dott.ssa Marta Jerovante Copyright GRUPPO CONDOMINIOWEB S.R.L. info@condominioweb.com Sito Web: tutti i diritti riservati La traduzione, l adattamento, l elaborazione, la riproduzione con qualsiasi mezzo (compresa la memorizzazione elettronica), totali o parziali, di tutto il materiale contenuto in questo e-book sono riservati per tutti i Paesi. La riproduzione, la pubblicazione e la distribuzione, totale o parziale, e la memorizzazione digitale sono espressamente vietati, salvo precisa autorizzazione scritta rilasciata dall Editore. L elaborazione dei testi contenuti in questo e-book, anche se curata con scrupolosa attenzione, non può comportare specifiche responsabilità, nei confronti degli Autori e dell Editore, per eventuali errori ed inesattezze. Copertina, impostazione grafica e impaginazione: Alessandro Cavalieri

4 Indice CAPITOLO PRIMO 6 IL FONDAMENTO DELL OBBLIGO CONTRIBUTIVO 1. Le spese per la gestione dei beni condominiali: obbligazioni parziarie o solidali? 6 2. Il trasferimento dell obbligazione contributiva: la vendita dell immobile Delibera assembleare, esecuzione dei lavori o natura delle spese? Contrasti giurisprudenziali sull insorgenza dell obbligo 11 CAPITOLO SECONDO 18 CRITERI DI RIPARTO E NATURA DELLE SPESE 1. I criteri generali di riparto delle spese in condominio Le spese oggetto del riparto Le spese gravose o voluttuarie La manifestazione di dissenso dei condomini (o condomino) contrari La successiva partecipazione ai vantaggi dell innovazione Le norme speciali : le spese per le scale e gli ascensori, per i soffitti, le volte e i solai, e per i lastrici solari Infiltrazioni da terrazza a livello e risarcimento dei danni Gli interventi urgenti sulle parti comuni e la ripetibilità delle spese 29 CAPITOLO TERZO 32 I SOGGETTI OBBLIGATI 1. Il soggetto obbligato nell ipotesi di locazione di un immobile in condominio Morosità del conduttore e diritto al rimborso del locatore L obbligo solidale del pagamento delle spese condominiali nel trasferimento di proprietà La perdita della qualità di condomino dell alienante La titolarità passiva degli oneri condominiali nell ipotesi di rent to buy. Il riferimento alla ripartizione delle spese tra usufruttuario e nudo proprietario La comproprietà 43 4

5 CAPITOLO QUARTO 47 LE FATTISPECIE ATIPICHE 1. Successione ereditaria e morosità Spese condominiali e fallimento del condomino Il condomino apparente Il diritto di abitazione Il condominio minimo 57 Bibliografia 60 5

6 CAPITOLO PRIMO IL FONDAMENTO DELL OBBLIGO CONTRIBUTIVO 1. Le spese per la gestione dei beni condominiali: obbligazioni parziarie o solidali? La partecipazione al condominio comporta, ex art c.c., l obbligo di contribuire, pro quota, alle spese necessarie per la conservazione e il godimento delle cose comuni: la norma prevede infatti, in via generale, che «le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell edificio, per la prestazione dei servizi nell interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza, sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione». Nella disposizione appena richiamata si coglie l obiettivo del legislatore di garantire una corretta ed efficiente gestione condominiale ed assicurare una regolarità negli esborsi, mettendo a disposizione dell amministratore, e con la massima rapidità, i mezzi finanziari allo scopo necessari. Va peraltro segnalato che le spese condominiali, per consolidato indirizzo interpretativo, sono considerate una tipica obbligazione propter rem: il soggetto obbligato è individuato sulla base del suo rapporto con la res; il condomino, in quanto proprietario della singola unità immobiliare, è obbligato, in proporzione al valore della sua unità immobiliare, al pagamento delle spese di cui al citato art. 1123, comma 1, c.c. (in tal senso, da ultimo, Trib. Milano, 2 marzo 2015, n. 1240). Approfondimento dottrinale: non tutte le spese condominiali sono obligationes propter rem in senso proprio Scarpa, Le spese, in Triola (a cura di), Il nuovo condominio, Torino 2013, , evidenzia come vi sarebbero in realtà esborsi resi necessari dall amministrazione della proprietà condominiale che non derivano, ex lege, dalla titolarità della quota millesimale. L A. richiama, a titolo esemplificativo, le spese condominiali utili o voluttuarie, concernenti innovazioni o comunque esigenze di miglior godimento: esse, si osserva, «non sorgono dalla legge, e in specie immediatamente dall art cod. civ., ma discendono dall essenziale deliberazione assembleare». E, ancora: «Le spese per il godimento delle cose comuni, a loro volta, neppure sono obbligazioni propter rem in senso stretto, perché dipendono proporzionalmente dall uso, e non dal valore della quota di condominio [ ] Né è ravvisabile l obligatio propter rem quando la spesa sia cagionata dall illecito del singolo condomino responsabile dell omessa manutenzione della porzione esclusiva o del cattivo uso del bene comune e dalla corrispondente pretesa risarcitoria del terzo danneggiato (anche se a sua volta condomino), dovendone rispondere personalmente l autore del fatto a norma dell art cod. civ». L obbligo contributivo in questione, ad ogni modo, discende di norma dalla comproprietà delle 6

7 2.1 Delibera assembleare, esecuzione dei lavori o natura delle spese? Contrasti giurisprudenziali sull insorgenza dell obbligo A chi vanno imputate le spese condominiali deliberate nell intervallo di tempo tra la stipula del contratto preliminare e la conclusione del contratto definitivo di compravendita? Si ipotizzi che, in sede di contratto preliminare di compravendita, non si assuma alcun accordo circa la ripartizione degli oneri condominiali; in seguito, l assemblea dei condomini delibera dei lavori di manutenzione straordinaria (o di innovazione) sulle parti comuni condominiali; il promissario diviene acquirente dell appartamento, senza aver ricevuto alcuna informazione circa l adozione di quel provvedimento assembleare; quando l acquirente è ormai proprietario dell appartamento, le opere deliberate vengono realizzate. Le soluzioni interpretative al riguardo elaborate hanno individuato come soggetto gravato di detto obbligo, alternativamente: - il proprietario dell appartamento al momento dell adozione della delibera condominiale; - il proprietario dell appartamento al momento dell esecuzione dei lavori. Da ultimo, peraltro, la giurisprudenza ha individuato un ulteriore criterio di ripartizione, fondato sulla natura delle spese deliberate. Proviamo quindi a ricostruire le differenti posizioni. Secondo un primo indirizzo giurisprudenziale decisiva ai fini dell insorgenza dell obbligazione dei condomini di contribuzione al pagamento delle spese condominiali sarebbe la delibera assembleare di approvazione della spesa: il condomino che vende l immobile di sua esclusiva proprietà sarà dunque tenuto a contribuire alle spese condominiali deliberate quando era ancora proprietario (Cass. civ., 26 ottobre 1996, n. 9366; Cass. civ., 2 febbraio 1998, n. 981). Nella medesima prospettiva si chiarisce inoltre che la successiva delibera di ripartizione delle spese è volta unicamente a rendere liquido un debito preesistente, e può anche mancare ove esistano tabelle millesimali, essendo in tal caso l individuazione delle somme concretamente dovute dai singoli condomini il frutto di una semplice operazione matematica (Cass. civ., 21 luglio 2005, n ). Secondo una differente impostazione, l obbligo dei condomini di pagare i contributi per le spese di manutenzione delle parti comuni dell edificio deriva non dalla preventiva approvazione della spesa e dalla ripartizione della stessa, ma dalla concreta attuazione dell attività di manutenzione e sorge quindi per effetto dell attività gestionale concretamente compiuta: in tal caso, debitore, nell ipotesi di alienazione dell unità immobiliare interessata, sarebbe colui che è proprietario al momento dell esecuzione di detti lavori, indipendentemente da chi lo fosse al momento della delibera assembleare di approvazione dell opera e non per effetto dell autorizzazione accordata all amministratore per il compimento di una determinata attività di gestione (Cass. civ., 9 novembre 2009, n ; Cass. civ., 9 settembre 2008, n ; Cass. civ., 1 luglio 2004, n ; Cass. civ., 18 aprile 2003, n. 6323; Cass. civ., 26 gennaio 2000, n. 857; Cass. civ., 17 maggio 1997, n. 11

8 CAPITOLO SECONDO CRITERI DI RIPARTO E NATURA DELLE SPESE 1. I criteri generali di riparto delle spese in condominio L art c.c. individua tre criteri, che consentono una distribuzione diversificata degli oneri anche in relazione al diverso uso delle cose e dei servizi comuni: il criterio proporzionale, in base al quale sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno le «spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell edificio, per la prestazione dei servizi nell interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza (ripartizione a millesimi) (comma 1). Si tratta di una previsione derogabile, che fa esplicitamente salva una «diversa convenzione»: il regolamento di condominio e/o l assemblea possono quindi stabilire criteri diversi da quelli rispecchianti i valori delle unità immobiliari; tuttavia, va rimarcato che l assemblea dei condomini può deliberare una diversa convenzione solo all unanimità: trattandosi di criteri legali vincolanti, la compagine condominiale vi si deve necessariamente uniformare, dal momento che non è legittimata ad introdurre a maggioranza deroghe che incidano sui diritti individuali del singolo condomino (Cass. civ., n. 6714/2010); il criterio dell utilizzazione differenziata, in virtù del quale «Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell uso che ciascuno può farne» (ripartizione in base all uso) (comma 2). Il riferimento è a quei beni o servizi comuni che, pur essendo tali, sono funzionalmente destinati a servire i condomini in misura diversa, ovvero ad essere goduti da ciascun partecipante in misura differente rispetto al corrispondente diritto di comproprietà sugli stessi. Relativamente all uso, va peraltro chiarito che rileva quello che ciascun condomino può potenzialmente fare delle cose comuni; ad esempio, è innegabile che il proprietario dell appartamento ubicato all ultimo piano usi oggettivamente l ascensore più volte rispetto al proprietario dell appartamento posto al primo, ma anche se dovesse utilizzare soltanto le scale, sarebbe comunque tenuto a corrispondere le spese per la conservazione e la manutenzione di quel bene comune in ragione del suo diritto di proprietà su quell unità immobiliare collocata all ultimo piano. In sostanza, non ha alcun pregio l asserito mancato utilizzo, ossia una circostanza del tutto soggettiva e legata alla mera volontarietà della condotta, quanto la relazione oggettiva con il bene o impianto comune posto a servizio dell unità in proprietà esclusiva; il criterio dell utilizzazione separata, che, qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell intero fabbricato, pone le spese relative alla loro manutenzione a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità (ripartizione per gruppo ristretto) (comma 3). Si riconduce alla previsione del comma 3 l ipotesi del condominio parziale, ossia quella fattispecie che ha luogo nell ipotesi in cui la proprietà comune di talune cose, impianti o servizi venga attribuita, per legge o per titolo, 18

9 Sono considerati interventi di manutenzione straordinaria le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici e per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non incidano sui volumi e sulle superfici delle singole unità immobiliari e non comportino mutamenti delle destinazioni d uso. In proposito, si segnala che il D.L. 12 settembre 2014, n. 133 (cd. Sblocca Italia) ha modificato la definizione di manutenzione straordinaria. In particolare: ha sostituito il riferimento a volumi e superfici delle singole unità immobiliari con quello alla volumetria complessiva degli edifici ; fa rientrare nella categoria manutenzione straordinaria anche gli interventi di frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere, anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari, nonché del carico urbanistico, a condizione che non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l originaria destinazione d uso. A titolo esemplificativo, si citano, quali interventi di manutenzione straordinaria: l installazione di ascensori e scale di sicurezza; la realizzazione e il miglioramento dei servizi igienici; la sostituzione di infissi esterni e serramenti o persiane con serrande e con modifica di materiale o tipologia di infissi; il rifacimento di scale e rampe; interventi finalizzati al risparmio energetico; la recinzione dell area privata; la costruzione di scale interne. Sono invece specificamente considerati interventi di restauro e risanamento conservativo quelli finalizzati a conservare l immobile ed assicurarne la funzionalità attraverso una serie di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali, ne consentono destinazioni d uso con esso compatibili (ad esempio, l adeguamento delle altezze dei solai nel rispetto delle volumetrie esistenti, o l apertura di finestre per esigenze di aerazione dei locali). Si è infine in presenza di interventi di ristrutturazione edilizia quando l insieme delle opere eseguite modifichi l immobile, rendendolo diverso (in tutto o solo parzialmente) rispetto all aspetto originario. Tali sono così qualificate la demolizione e fedele ricostruzione dell immobile, oppure la modifica della facciata, o la realizzazione di una mansarda o di un balcone, o, ancora, la trasformazione della soffitta in mansarda o del balcone in veranda, nonché l apertura di nuove porte e finestre e la costruzione dei servizi igienici in ampliamento delle superfici e dei volumi esistenti. Per la verità, le opere di manutenzione ordinaria, come la tinteggiatura della facciata o la sostituzione delle piastrelle di rivestimento, soprattutto se la spesa è di notevole entità, sono considerate di manutenzione straordinaria: la giurisprudenza considera infatti opere di manutenzione ordinaria solo quegli interventi necessari per conservare la cosa comune in uno stato di normalità e per mantenere in efficienza gli impianti esistenti, come ad esempio le spese per i consumi della forza motrice, dell energia elettrica e dell acqua, per l acquisto del combustibile, per la pulizia delle parti comuni. Sono invece considerate di straordinaria manutenzione quelle spese che tendono non solo a ricostruire o rinnovare ma anche a conservare nel tempo la struttura di un bene o di un impianto comune. In materia di spese oggetto del riparto, occorre comunque distinguere le spese inerenti alla 21

10 condomini (o il condomino) contrari potranno esprimere il proprio dissenso in assemblea; se l innovazione viene approvata senza che se ne espliciti chiaramente il carattere gravoso o voluttuario, ed è posta a carico di tutti i condomini, consenzienti e dissenzienti, i quali ne ignorino la reale natura o non la facciano rilevare o, pur rilevandola, si vedano opporre un rifiuto dalla maggioranza, il condomino contrario non avrà altro rimedio che l azione in giudizio, con impugnazione della delibera assembleare che ponga a suo carico una quota parte delle spese di realizzazione. I condomini che dichiarino di non voler partecipare alla realizzazione dell opera ne resteranno, evidentemente, del tutto estranei sia rispetto all acquisto della titolarità sulla medesima, sia riguardo ai conseguenti diritti ed obblighi: non parteciperanno alle decisioni concernenti la gestione dell innovazione e quindi alle assemblee convocate per l assunzione di tali decisioni dovranno essere convocati solo i condomini interessati e non saranno tenuti in alcun modo, si ribadisce, a sostenerne i costi di esercizio e di gestione. 3.2 La successiva partecipazione ai vantaggi dell innovazione Tuttavia, non partecipare alla spesa iniziale non significa precludersi in maniera definitiva l utilizzo di quel bene: anche i condomini dissenzienti e i loro eredi o aventi causa possono in qualunque momento esercitare il diritto di avvantaggiarsi dell innovazione inizialmente rifiutata; a tal fine dovranno però contribuire alle spese dell opera che la maggioranza dei condomini ha già sopportato (art. 1121, ultimo comma, c.c.). Nella determinazione della quota d ingresso che il condomino originariamente dissenziente dovrà versare agli altri, per il caso di impianti soggetti ad obsolescenza e veloce logoramento, quali gli ascensori, sarà peraltro opportuno detrarre dalle spese d installazione e manutenzione straordinaria del bene un importo pari alla svalutazione del bene per obsolescenza e vetustà, al fine di determinare così il valore effettivo dell opera. Vigerà in ogni caso il divieto di arrecare danno alle cose comuni: se è vero infatti che tutti i partecipanti alla comunione possono servirsi delle cose comuni come meglio credono purché non impediscano agli altri di fare altrettanto, è altrettanto certo che ogni condomino potrà apportare, a sue spese, modifiche o migliorie alle cose comuni purché esse non vengano danneggiate e che le stesse migliorie vadano a vantaggio di tutti; a titolo esemplificativo, può quindi ammettersi che un condomino o un gruppo di condomini sostituisca, a proprie spese, la vecchia serratura elettrica di un cancello esterno con una elettronica con comando a distanza, sempreché sia riconosciuta a tutti la facoltà di usufruire del vantaggio. 24

11 stabilita dalla norma occorre altresì che la cosa dalla quale è derivato il danno sia, nel momento in cui si è verificato, nella custodia del soggetto chiamato a risponderne». La giurisprudenza ha peraltro ritenuto che, qualora il danno sia stato causato da colpa, da incuria o da negligenza del proprietario della terrazza a livello, a questi spetta risarcire l intero danno cagionato (Cass. civ., 8 novembre 2007, n ). In definitiva, i criteri di ripartizione di cui all art c.c. trovano applicazione anche in materia di risarcimento dei danni causati da difetto di manutenzione, non potendo gli stessi essere posti interamente a carico del proprietario o usuario del lastrico (in tal senso, si veda anche Cass. civ., 17 maggio 1994, n. 4816): pertanto, dei danni provocati da infiltrazioni d acqua provenienti dal lastrico solare, deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti i soggetti inadempienti gravati alla funzione di conservazione, ossia i condomini cui il lastrico serve da copertura, in proporzione dei 2/3, ed il titolare della proprietà superficiaria o dell uso esclusivo, in ragione delle altre utilità, nella misura di un terzo (Cass. civ., n. 4596/2012 cit.). Va però rilevato che, secondo la giurisprudenza di legittimità, il disposto dell art c.c. riguarda le riparazioni dovute a vetustà, e non quelle riconducibili a difetti originari di progettazione o di esecuzione dell opera, indebitamente tollerati dal singolo proprietario: in tale ipotesi, ove si tratti di difetti suscettibili di recare danno a terzi, la relativa responsabilità farà carico esclusivamente al proprietario, ex art c.c., e non anche, in concorso, al condominio (Cass. civ., 15 aprile 2010, n. 9084). 5. Gli interventi urgenti sulle parti comuni e la ripetibilità delle spese Anche in materia di spese per gli interventi urgenti sulle parti comuni si ritiene opportuno partire da una controversia oggetto di una recente pronuncia di merito (Trib. Napoli, 16 giugno 2014, n. 9090): nel caso di specie, i comproprietari di un fabbricato citavano in giudizio il proprietario di un immobile sito al primo piano del medesimo edificio per ottenerne la condanna al pagamento della quota considerata di sua spettanza, e anticipata dagli attori, per l esecuzione delle opere di risanamento del fabbricato. Gli attori dichiaravano che l immobile versava in gravissime condizioni statiche e che il convenuto si fosse al punto disinteressato della cosa che si erano visti costretti ad agire giudizialmente in via d urgenza per accedere alla proprietà del predetto soggetto ed eseguire le necessarie opere di consolidamento. Il convenuto aveva contestato sia l esecuzione dell intervento che la ripartizione delle relative spese, deducendo, in ogni caso, che per la realizzazione delle opere sarebbe stata necessaria una delibera assembleare di approvazione. A seguito della morte del convenuto, la causa veniva riassunta dagli attori nei confronti degli eredi dello stesso. Il Tribunale territoriale ha in primo luogo rammentato che, ai sensi dell art c.c., «il condomino che ha fatto spese comuni senza autorizzazione dell amministratore o dell assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente»: il singolo condomino può dunque intervenire a tutela delle parti comuni e provvedere alle relative spese, ma, in assenza di una previa delibera assembleare o del consenso dell amministratore, non può chiederne il rimborso, a meno ché si tratti di spese urgenti. 29

12 Ma quando una spesa (e/o l intervento cui la spesa si riferisce) può qualificarsi come urgente? Richiamando un pacifico indirizzo interpretativo, il Tribunale ha chiarito che debbano considerarsi «urgenti, in base a quanto disposto dall art c.c., quei lavori che valgono a rimuovere un pericolo effettivo, anche se non imminente, alla stabilità dell edificio, ovvero ad assicurarne la funzionalità. [ ] l urgenza va commisurata alla necessità di evitare che la cosa comune arrechi a sé o a terzi o alla stabilità dell edificio un danno ragionevolmente imminente, e/o alla necessità di restituire alla cosa comune la sua piena ed effettiva funzionalità (cfr. Cass. 19/12/2011, n )». E, specificamente, ha ricordato che la Suprema Corte ha considerato come urgenti - riconoscendo il diritto del condomino al rimborso delle relative spese - le opere di consolidamento di un fabbricato condominiale in ragione di un ordinanza comunale che aveva imposto l esecuzione dei lavori (il riferimento in motivazione è a Cass., 23 aprile 2010, n. 9743). Pertanto, sulla scorta dei menzionati principi, il Tribunale ha ritenuto che, nel caso di specie, ai lavori fatti eseguire dagli attori potesse riconoscersi detto carattere d urgenza ed indifferibilità, in virtù dell esistenza di: un verbale di diffida della Polizia Municipale, con cui veniva ordinato ai condomini del fabbricato «di non praticare il predetto edificio in quanto in condizioni di pericolo per la pubblica e privata incolumità e di eseguire con urgenza i lavori di riparazione necessaria riguardanti la muratura perimetrale ed i solai»; un ordinanza del Sindaco, in cui, «preso atto che il fabbricato presentava marcate lesioni verticali», si ordinava lo sgombero di una delle abitazioni fino all eliminazione del pericolo; un ordinanza del medesimo Tribunale, che aveva disposto, in via cautelare, l accesso alla proprietà del convenuto «per il tempo necessario alla realizzazione dei lavori di consolidamento»; una relazione del C.T.U., che attestava l avvenuta eliminazione della grave situazione di pericolo e dissesto che le competenti Autorità avevano accertato. L organo giudicante, che ha quindi giudicato fondata la pretesa degli attori, ha però eliminato dal computo dei lavori eseguiti le voci e le quantità afferenti le proprietà esclusive: nel corso del giudizio è stato infatti accertato che a fondamento della domanda erano state poste anche «una serie di opere [che], pur essendo nel loro insieme dirette ad eliminare la situazione di pericolo innanzi descritta, erano relative a proprietà esclusive dei singoli condomini», e che dunque non riguardavano esclusivamente parti comuni del fabbricato. Al riguardo, il giudice ha chiarito che «l art c.c. legittima il condomino ad eseguire i lavori urgenti inerenti le parti comuni del fabbricato, ma non anche quelli che, pur se urgenti, attengono alle singole proprietà esclusive. Ne deriva, di conseguenza, che non vi è nessun titolo, in base alla disciplina in materia di condominio, che possa abilitare gli attori a pretendere dal [convenuto] il pagamento di somme quale contribuzione a spese per lavori eseguiti non già su porzioni comuni dell edificio, bensì in proprietà esclusiva di singoli partecipanti». 30

13 CAPITOLO TERZO I SOGGETTI OBBLIGATI 1. Il soggetto obbligato nell ipotesi di locazione di un immobile in condominio Nel caso in cui venga concesso in locazione un immobile che fa parte di un edificio condominiale, il locatore ha l obbligo di assicurare al conduttore il godimento non soltanto del bene, ma anche delle cose comuni, garantendogli dunque che, per l intera durata del rapporto locativo, possa usufruire dei servizi condominiali. Si parla, in tale ipotesi, di oneri accessori, poiché l obbligo di pagamento delle spese relative alla fornitura dei citati servizi si pone come una prestazione subordinata a quella principale avente ad oggetto il pagamento del canone (Pace, De Cecilia, Locazione e condominio: oneri accessori, soggetti responsabili e regime probatorio, in Il Sole 24 Ore - Ventiquattrore Avvocato Contratti, 1 giugno 2006, 2, 55), quale prestazione ulteriore rispetto alla principale. 32

14 SOGGETTO OBBLIGATO ALLA CORRESPONSIONE DEGLI ONERI ACCESSORI Nei rapporti di condominio i rapporti di dare e avere intercorrono sempre tra l amministratore ed i proprietari delle singole unità immobiliari. Il condomino-locatore deve provvedere al pagamento verso il condominio delle spese deliberate dall assemblea. Il locatore ha il diritto di chiedere il rimborso al proprio inquilino nella misura prevista per legge o stabilita nel contratto di locazione con lui stipulato. Ai fini del rimborso, il locatore deve fornire al conduttore adeguata giustificazione delle spese sotto il profilo dell indicazione dei criteri di riparto e con l offerta in visione dei relativi documenti. Il conduttore, prima di effettuare il pagamento, ha il diritto di ottenere dette specifiche indicazioni e di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate Se il conduttore non provvede al pagamento di quanto da lui dovuto per spese condominiali, il proprietario è l unico soggetto legittimato a richiedere un decreto ingiuntivo. Morosità del conduttore Prescrizione del diritto del locatore di ripetere dal conduttore le spese condominiali Ricevuta la richiesta di pagamento, il conduttore dovrà attivarsi entro il termine di due mesi previsto dalla legge: la scadenza di tale termine, in mancanza del pagamento, determina la sua automatica costituzione in mora. La prescrizione (quinquennale) del diritto del locatore al rimborso degli oneri condominiali a carico del conduttore decorre dalla data in cui l assemblea del condominio ha approvato il consuntivo e il riparto delle spese tra i condomini: solo allora sorge il debito del condomino locatore nei confronti del condominio e conseguentemente il credito del locatore nei confronti del conduttore. 2. L obbligo solidale del pagamento delle spese condominiali nel trasferimento di proprietà Riprendiamo qui la trattazione di una questione già affrontata nel Cap. I. Come anticipato, l art. 63, nuovo comma 4, disp. att. c.c. dispone che «chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all anno in corso e a quello precedente». La previsione è praticamente identica a quella del vecchio testo: la sola differenza è la sua collocazione all interno della norma - ora non ne costituisce più il secondo comma, ma, appunto, il quarto. In caso di successione nel rapporto condominiale, la norma sancisce dunque una responsabilità solidale tra un condomino e «l acquirente» del suo appartamento a qualsiasi titolo, seppur limitata alle spese della gestione in corso e di quella antecedente: specificamente, il richiamo all «anno» di cui al comma 4 dell art. 63 disp. att. c.c. è stato inteso sia in dottrina che in giurisprudenza come riferimento all anno di gestione o esercizio condominiale e non all anno solare o civile (Cass. civ., 12 febbraio 2012, n. 2979; Trib. Torino, 19 novembre 2009, n. 7873; Cass. civ., 18 agosto 2005 n ; Trib. Bolzano, 10 giugno 1999). 37

15 l acquirente dell unità immobiliare risponde, in altri termini, soltanto delle obbligazioni condominiali sorte in epoca successiva al momento in cui, acquistandola, è divenuto condomino; se, in virtù del principio dell ambulatorietà passiva di tali obbligazioni, sia stato chiamato a rispondere delle obbligazioni condominiali sorte in epoca anteriore, ha diritto di rivalersi nei confronti del suo dante causa (Cass. civ., 22 febbraio 2000, n. 1956). 2.1 La perdita della qualità di condomino dell alienante La legge di riforma della materia condominiale (legge 11 dicembre 2012, n. 220) ha introdotto all art. 63 disp. att. c.c. un nuovo comma 5, ai sensi del quale «Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto». Si precisa in tal modo il momento a partire dal quale l alienante si libera dall obbligo di contribuzione alle spese condominiali, perdendo sostanzialmente lo status di condomino; con un ragionamento a contrario, la nuova disposizione chiarisce che, in caso di alienazione di un unità immobiliare, l acquirente acquista, a sua volta, lo stato di condomino soltanto dal momento in cui il trasferimento venga reso noto al condominio. In altri termini, il trasferimento di detto status in capo all acquirente si verifica non immediatamente e per effetto della vicenda traslativa, ma unicamente come conseguenza della trasmissione all amministratore della copia autentica dell atto di trasferimento. La nuova disposizione va peraltro ricondotta a quel gruppo di norme, che la medesima legge n. 220/2012 pure ha riformato e che disciplinano ora in modo preciso gli obblighi di informativa e di reperimento, aggiornamento e conservazione dei dati in capo all amministratore: si tratta, specificamente, dell art. 1130, n. 6, c.c., il quale prevede che ogni variazione dei dati contenuti nel nuovo registro dell anagrafe condominiale debba essere comunicata all amministratore in forma scritta entro sessanta giorni dal suo verificarsi. Si rammenta che, tra i nuovi adempimenti che gravano sull amministratore, vi è ora l obbligo di curare la tenuta del registro dell anagrafe condominiale, contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché dei dati relativi alle condizioni di sicurezza delle parti comuni. L amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle predette comunicazioni, è tenuto a richiedere con lettera raccomandata indirizzata al condomino interessato le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l amministratore è tenuto ad acquisire diversamente le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai diretti interessati. Obiettivo del nuovo comma 5 dell art. 63 disp. att. c.c. sarebbe in sostanza quello di non gravare l amministratore di condominio dell attività e dei costi connessi all individuazione dei dati necessari per la corretta tenuta del registro dell anagrafe condominiale, inducendo l alienante a collaborare fattivamente al rapido aggiornamento del registro dell anagrafe condominiale. 40

16 CAPITOLO QUARTO LE FATTISPECIE ATIPICHE 1. Successione ereditaria e morosità L erede a titolo universale subentra nell identica posizione creditoria e debitoria del de cuius: nell ipotesi di accettazione, l erede acquista, cioè, i diritti relativi ai beni del defunto per i quali non sia stato diversamente disposto, ma subentra anche nei debiti del medesimo. Approfondimento: la separazione dei beni a tutela dei creditori del de cuius La successione dell erede nella posizione debitoria del defunto mira a salvaguardare il rapporto obbligatorio nei confronti dei creditori di quest ultimo, rapporto connaturato all insieme dei diritti relativi ai beni ereditati. Nella prospettiva di rafforzare tale esigenza, l ordinamento prevede uno specifico strumento di tutela: si tratta dell istituto della separazione dei beni, che mira a tenere, appunto, distinti il patrimonio personale dell erede da quello del de cuius. La separazione dei beni del defunto da quelli dell erede deve essere richiesta, a norma dell art. 516 c.c., entro il termine perentorio di tre mesi dal momento dell apertura della successione: va rimarcato che è questo il dies a quo, non già la conoscenza della morte del de cuius, né l iscrizione del credito o del legato al competente ufficio delle ipoteche, trattandosi, in questo secondo caso, dell adempimento necessario, ai sensi dell art. 518 c.c., ai fini dell esercizio del diritto alla separazione riguardo agli immobili e agli altri beni suscettibili di iscrizione ipotecaria. (Così Tortorici, Spese condominiali e successioni, in Imm. & Propr., 2006, 3, 156). Si chiarisce altresì che la richiesta di separazione può essere formulata soltanto dai creditori del de cuis, non dai creditori dell erede, in quanto norma diretta al soddisfacimento delle pretese dei primi. In materia immobiliare, la separazione avviene con la sua annotazione nei registri immobiliari con le forme previste per le iscrizioni ipotecarie. Di conseguenza, nell ipotesi in cui del patrimonio ereditato faccia parte anche un unità immobiliare in condominio, l erede sarà tenuto ad adempiere alle relative obbligazioni, tra le quali il pagamento delle spese condominiali. Al riguardo ci si chiede però se l erede a titolo universale debba rispondere dell intero periodo di morosità, risultando così obbligato a corrispondere l intero importo dovuto dal de cuius anche se antecedente l anno precedente all accettazione dell eredità (in tal senso Cass. civ., 13 novembre 2009, n ), oppure se possa pagare solo le spese relative all anno in corso al momento dell apertura della successione e il conguaglio dell anno precedente (in virtù del disposto dell art. 63, comma 4, disp. att. c.c. solidarietà passiva). Vanno in proposito richiamati alcuni dei concetti e principi esposti nelle sezioni precedenti. Si rammenta in particolare che: nell ottica di garantire la manutenzione ordinaria e straordinaria dei beni comuni e l erogazione 47

17 il suo patrimonio, ai suoi successori, ex lege o per testamento, ripartendosi automaticamente tra di loro e ricomprende sia la somma capitale, sia gli interessi, il cui maturarsi giorno per giorno non trova un limite temporale nella morte del debitore» (Cass. civ., 19 gennaio 2000, n. 562). L art. 757 c.c. stabilisce inoltre che, intervenuta la divisione ereditaria, «Ogni coerede è reputato solo e immediato successore in tutti i beni componenti la sua quota o a lui pervenuti dalla successione, anche per acquisto all incanto, e si considera come se non avesse mai avuto la proprietà degli altri beni ereditari». Pertanto, si può affermare, da un lato, che «apertasi una successione a cui sono chiamati più eredi, i debiti, che il de cuius aveva al momento della morte, si suddividono pro quota tra gli eredi; ciascuno di essi sarà tenuto ad estinguerne unicamente una parte commisurata e proporzionale alla sua quota di eredità»; dall altro, che la divisione ereditaria ha efficacia dichiarativa e retroattiva, ma, «qualora la quota di patrimonio ereditario assegnata in concreto ad un coerede abbia una valore eccedente la sua quota di eredità, detto effetto dichiarativo e retroattivo non opera» (Tortorici, Spese condominiali e successione, in Imm. & Propr., 2006, 3, ). Tuttavia, in materia di oneri condominiali, la natura di obbligazioni propter rem, peraltro non pacifica, indurrebbe a ritenere prevalente la regola della solidarietà passiva nei confronti del condominio rispetto all opposta regola della parziarietà dell obbligazione di pagamento: «il debito verso il condominio per le spese necessarie alla conservazione ed al godimento dei beni e dei servizi comuni, in sostanza, non è equiparabile al debito, ipoteticamente assunto dal de cuius verso un soggetto terzo in forza di un contratto a prestazioni corrispettive. Tale ultimo debito rientra nell ambito di applicazione degli artt. 752 e 754 cod. civ., con la conseguenza che il creditore potrà esigere da ciascun coerede l estinzione solo di una quota parte del debito, proporzionata alla quota parte di eredità spettante a detto coerede. Così non è, invece, per i debiti verso il condominio, nei quali la veste di proprietario dell appartamento caratterizza l obbligazione e prevale sul titolo, in forza del quale il diritto di proprietà è stato acquisito» (Tortorici, Spese condominiali e successione, cit.). Tornando al quesito iniziale, relativamente all operatività dei limiti temporali della responsabilità solidale (per spese necessarie alla conservazione ed al godimento dei beni e dei servizi comuni) in caso di successione ereditaria, e nella specifica ipotesi in cui al de cuius condomino succedano più persone, si può affermare che l amministratore potrà richiedere a ciascuno dei nuovi comproprietari il pagamento integrale dell importo dovuto per i debiti riferiti alla gestione dell anno in corso al momento dell apertura della successione e per quelli riferiti alla gestione dell anno precedente; il coerede-comproprietario che avrà pagato avrà diritto di rivalsa nei confronti degli altri. Per debiti da mancata contribuzione relativi ad annualità precedenti, i coeredi ne risponderebbero pro quota, secondo la disciplina contenuta negli artt. 752 e 754 c.c. 50

18 4. Il diritto di abitazione Il diritto di abitazione è un diritto reale tipico di godimento su cosa altrui, avente per oggetto un edificio o parte di esso; ha un contenuto limitato poiché il titolare può solo godere della cosa direttamente, senza apportare nessuna modifica o percepire alcun frutto; al più, esso può essere esteso per soddisfare le esigenze della sua famiglia. Per la sua natura, il diritto di abitazione può dunque trovare esplicazione all interno di un edificio condominale: in tema di spese, in via generale, trovano applicazione le regole di cui all art c.c., secondo cui chi ha il diritto di abitazione è tenuto alle riparazioni ordinarie - analogamente a quanto previsto in capo all usufruttuario - e contribuisce in proporzione di ciò che gode se occupa solo una parte della casa. Diventa dunque fondamentale individuare il criterio distintivo fra riparazioni ordinarie e riparazioni straordinarie. Con riferimento alla gestione condominiale, si è chiarito che «la delibera con cui il condominio approva il preventivo o il rendiconto per le spese, ordinarie e straordinarie, deve, a pena di invalidità per contrarietà alle norme che disciplinano i diritti e gli obblighi dei partecipanti al condominio, distinguere analiticamente quelle occorrenti per l uso da quelle occorrenti per la conservazione delle parti comuni. In tal modo è altresì possibile, se tra i partecipanti vi sono usufruttuari - il cui diritto non solo di partecipazione, ma anche di voto alla relativa assemblea, è riconosciuto perché gode degli impianti, delle cose e dei servizi comuni - ripartire tra i medesimi e i nudi proprietari dette spese in base alla natura delle stesse, secondo i criteri stabiliti dagli artt e 1005 c.c., con una mera operazione esecutiva» (Cass. civ., 21 novembre 2000, n ). Al riguardo, si è altresì precisato che «La distinzione tra riparazione ordinarie e straordinarie, prevista relativamente ai beni immobili negli artt e 1025 c.c. in materia di usufrutto, uso ed abitazione, nell art c.c. per le locazioni e nell art c.c. per l affitto di cosa produttiva, riguarda la materialità delle riparazioni sotto il profilo della tecnica edilizia, e non la funzione e le finalità del negozio giuridico cui detti beni si riferiscono». (Cass. civ., 16 luglio 1973, n Nel caso di specie, la Corte di legittimità ha ritenuto che l imbiancatura delle pareti e la riverniciatura di porte e finestre sono riparazioni ordinarie incombenti al conduttore). In realtà, l individuazione di criteri sicuri e condivisi che consentano, concretamente, di distinguere le riparazioni ordinarie da quelle straordinarie si è rivelata alquanto laboriosa (Meo, Il diritto di abitazione, cit.). Pertanto, al fine di fare chiarezza ci si affida alla casistica, e alla sua elaborazione da parte di un attenta dottrina (Basso, Il diritto di abitazione, Milano, 2007, ), la quale, in virtù della distinzione tra interventi ordinari e straordinari, ha individuato il soggetto onerato della relativa contribuzione. Si riporta di seguito il prospetto riepilogativo. 55

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