TRIBUNALE DI VERCELLI ESECUZIONE IMMOBILARE N. 46/2011 RGE PERIZIA C.T.U.

Transcript

1 TRIBUNALE DI VERCELLI - Ufficio esecuzioni immobiliari - ESECUZIONE IMMOBILARE N. 46/2011 RGE PERIZIA C.T.U. Relazione di Consulenza Tecnica di Ufficio - Stima dei beni pignorati Creditore Procedente: Omissis Debitore esecutato: Omissis ESPERTO INCARICATO BALLINI MARIA LUISA Via Lignana n Tronzano Vercellese (VC) Tel/fax 0161/ cell marialuisa.ballini@geopec.it albo c.t.u. Tribunale di Vercelli n. 227 collegio geometri Vercelli n. 1575

2 All ill.mo Giudice dell Esecuzione del Tribunale di Vercelli -Ufficio Esecuzioni Immobiliari- OGGETTO: Esecuzione immobiliare n. 46/2011 (Su istanza della Omissis con sede in Omissis, rappresentata e difesa dall avv. Omissis nei confronti di Omissis). PREMESSA E DICHIARAZIONE DI CONFORMITA NORMATIVA La sottoscritta Ballini Maria Luisa nata a Livorno Ferraris il 24/05/1965, C.I. n. AK , C.F. BLL MLS 65E64 E626Z, P. IVA. n iscritta all Albo dei Geometri, della Provincia di Vercelli al n. 1575, domiciliata in Tronzano V. se (VC) alla via Lignana n. 12 tel cell. 338/ AVENDO RICEVUTO In data 28/07/2011 nomina di Consulente Tecnico di Ufficio dal Giudice dell Esecuzione del Tribunale di Vercelli dr. Francesco Bernardini, relativamente all istanza di cui all oggetto, con la precisazione di procedere alla stima degli immobili riportati in N.C.E.U. al foglio 7, particella 771 (subb ) siti in Palazzolo Vercellese (VC). SI ATTENEVA Scrupolosamente alle disposizioni della nomina ed alle raccomandazioni generali per l attività di esperto per le stime immobiliari. ESPERTO INCARICATO BALLINI MARIA LUISA Via Lignana n Tronzano Vercellese (VC) Tel/fax 0161/ cell marialuisa.ballini@geopec.it albo c.t.u. Tribunale di Vercelli n. 227 collegio geometri Vercelli n. 1575

3 DOCUMENTAZIONE ACQUISITA E ORGANIZZAZIONE DELLE OPERAZIONI PERITALI Ciò doverosamente premesso l esperto, successivamente al conferimento dell incarico ACQUISIVA ed analizzava la seguente documentazione riportata in allegati: CARTELLA 1 ALLEGATO n 01_1: Decreto di nomina dell esperto per la stima dei beni pignorati e contestuale fissazione dell udienza per la determinazione delle modalità di vendita compiti dell esperto; ALLEGATO n 02_1: Documentazione ipocatastale in originale consegnata all atto del giuramento. CARTELLA 2 ALLEGATO n 01_2: richiesta emissione proforma Mandante Omissis Debitore Omissis; ALLEGATO n 02_2: visure di aggiornamento catastali e ipotecarie; ALLEGATO n 03_2: convocazione del custode Avv. Omissis alla parte ricorrente, alla controparte e alla scrivente quale esperto incaricato della data del sopralluogo agli immobili oggetto di pignoramento. ALLEGATO n 04_2: richiesta di accesso ai documenti amministrativi presso il comune di Palazzolo V. se. ALLEGATO n 05_2: stralcio del P.R.G. vigente. ALLEGATO n 06_2: copia verbale di primo accesso all immobile. ALLEGATO n 07_2: copia listino immobiliare n. 13 del 2011 Camera di Commercio VC. ALLEGATO n 08_2: computo metrico estimativo e calcolo spese di ripristino CARTELLA 3 ALLEGATO n 01_3: documentazione fotografica ALLEGATO n 02_3: planimetria dimostrativa difformità riscontrate CARTELLA 4 ALLEGATO n 01_4: elenco sintetico delle formalità al ALLEGATO n 02_4: riepilogo ipocatastale al ALLEGATO n 03_4: parcella del professionista esperto ALLEGATO n 04_4: documentazione spese ESPERTO INCARICATO BALLINI MARIA LUISA Via Lignana n Tronzano Vercellese (VC) Tel/fax 0161/ cell marialuisa.ballini@geopec.it albo c.t.u. Tribunale di Vercelli n. 227 collegio geometri Vercelli n. 1575

4 LOTTO UNICO Trattasi di un immobile ad uso abitativo sito in Comune di Palazzolo Vercellese in Via Gramsci n. 13 P. T-1-2-S1, facente parte di un fabbricato costruito anteriormente al 1967, così composto: - al piano cantina con accesso dalla botola su corte; - al piano terra cucina, soggiorno, camera, servizio igienico, disimpegno e sottoscala adibito a ripostiglio; - al piano primo la camera posta centralmente è abitabile mentre le due camere ed il disimpegno a Ovest ed a Est, sono agibili ma non abitabili; - al piano secondo le camere sono agibili ma non abitabili, il balcone censito catastalmente è nella realtà inesistente (crollato) con evidenti tracce di mensole in legno. Fabbricati accessori: - al piano terra numero tre tettoie, tre magazzini e un pollaio; - al piano primo tre fienili e una conigliera. L immobile risulta non conforme alle planimetrie catastali. L immobile è privo di Certificato di abitabilità. Le difformità possono essere sanate con gli artt. 46, comma 5, del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 e 40, comma 6 della Legge 28 febbraio 1985, n. 47. ********** La sottoscritta Ballini geom. Maria Luisa su comunicazione ricevuta a mezzo mail in data dal custode Avv. Omissis riceveva invito all accesso agli immobili oggetto di pignoramento previsto per il giorno alle ore 15,30 ( all. n 03_2 ) In questa occasione la sottoscritta ha potuto visionare l immobile provvedendo ad eseguire le necessarie misurazioni, verifiche e rilievi fotografici del bene. Tutto ciò premesso, visto inoltre l esito degli accertamenti effettuati presso l Agenzia del Territorio di Vercelli, l Agenzia del Territorio Servizio di Pubblicità Immobiliare di Vercelli, l Ufficio Tecnico del Comune di Palazzolo Vercellese, e, considerati i quesiti posti all atto del giuramento che riportiamo in allegato (all. n 01_1) la sottoscritta espone alla S.V. Ill.ma quanto nel seguito riportato.

5 ********************* SOMMARIO A) Ricerche alla Conservatoria dei RR.II. (quesito 1); B) Descrizione del cespite (quesito 2); C) Descrizione catastale (quesito 3); D) (quesito 4); E) Descrizione urbanistica e edilizia (quesiti 5 e 6); F) (quesito 7); G) (quesito 8); H) (quesito 9); I) (quesito 10); L) (quesito 11); M) Descrizione del metodo di stima (quesito 12); N) Stima del bene (quesito 12); O) Determinazione del valore del bene (quesito 12); P) Valutazione definitiva del bene a base d asta (quesito 12); Q) Conclusioni del C.T.U. A) RICERCA ALLA CONSERVATORIA DEI RR.II. (QUESITO 1) Sig. Omissis nato a Omissis il Omissis C.F. Omissis Immobili nel Comune di Palazzolo Vercellese (VC) - censiti a N.C.E.U. Foglio 7 particella 771 subb Titolarità dell immobile L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati: Sig. Omissis Comune di Palazzolo Vercellese (VC) Via Gramsci n. 13 P. T-1-2-S1 (Proprietà (1/1) coniugato in regime di separazione dei beni. In data e in data la sottoscritta si è recata all Agenzia del Territorio Servizio di Pubblicità Immobiliari di Vercelli per le necessarie visure (all. n 02_2) e in base all analisi dei documenti allegati, si procede all elencazione delle trascrizioni e delle iscrizioni come segue: 1. TRASCRIZIONE A FAVORE del Registro Particolare Registro Generale 1848 Notaio Vercellotti Luigi Repertorio 78382/16932 del ATTO DI COMPRAVENDITA SOGGETTO ACQUIRENTE. Al fine di acquisire l atto di provenienza ventennale si esegue la ricerca del dante causa sig.ra Omissis nata a Omissis il Omissis, procedendo all elencazione delle trascrizioni e delle iscrizioni come segue:

6 2. TRASCRIZIONE A FAVORE del _ Registro Particolare 1245 Registro Generale Notaio Vercellotti Luigi Repertorio 78382/16932 del ACCETTAZIONE TACITA DI EREDITA 3. TRASCRIZIONE A FAVORE del Registro Particolare Registro Generale 3699 Ufficio del registro Repertorio 17/1157 del DENUNCIA DI SUCCESSIONE. SOGGETTO EREDE 4. TRASCRIZIONE A FAVORE del Registro Particolare Registro Generale 6587 DENUNCIA DI SUCCESSIONE. SOGGETTO EREDE 5. NOTA ATTO DI DIVISIONE 1963 non risultante dalla visura meccanizzata in quanto ante 1982 come da atto di deposito documentazione ipocatastale. Formalità pregiudizievoli: 6. TRASCRIZIONE CONTRO del Registro Particolare Registro Generale 3153 Pubblico Ufficiale Tribunale Repertorio 557 del ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI. 7. ISCRIZIONE CONTRO del Registro Particolare Registro Generale 1850 Notaio Vercellotti Luigi Repertorio 78383/16933 del IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO SOGGETTO DEBITORE. In data la sottoscritta si recava nuovamente all Agenzia del Territorio Servizio di Pubblicità Immobiliari di Vercelli per verificare le ultime formalità pregiudizievoli. A tale data non risultano ulteriori formalità, pertanto si conferma quanto sopra descritto. Alla presente si allegano gli elenchi sintetici delle formalità intestati all esecutato Omissis (all. n 02_2) aggiornato al Non è stato necessario richiedere il Certificato di Destinazione Urbanistica per codesto lotto in quanto riguarda esclusivamente Unità Immobiliari Urbane e non terreni. B) DESCRIZIONE DEL CESPITE (QUESITO 2) Trattasi di un immobile ad uso abitativo sito in Comune di Palazzolo Vercellese in Via Gramsci n. 13 P. T-1-2-S1, facente parte di un fabbricato costruito anteriormente al 1967, così composto: - al piano cantina con accesso dalla botola su corte; - al piano terra cucina, soggiorno, camera, servizio igienico, disimpegno e sottoscala adibito a ripostiglio; - al piano primo la camera posta centralmente è abitabile mentre le due camere ed il disimpegno a Ovest ed a Est, sono agibili ma non abitabili; - al piano secondo le camere sono agibili ma non abitabili, il balcone censito catastalmente è nella realtà inesistente (crollato) con evidenti tracce di mensole in legno.

7 Fabbricati accessori: - al piano terra numero tre tettoie, tre magazzini e un pollaio; - al piano primo tre fienili e una conigliera. L immobile risulta non conforme alle planimetrie catastali. Le difformità tra lo stato attuale dell unità e la planimetria catastale consistono in: Piano Terra - demolizione di parete divisoria tra la cucina e la camera formante unico vano adibito a cucina (all. n 02_3 planimetria dimostrativa 1 di 2 e foto 3) - demolizione di parete e scala di accesso al piano primo formante unico vano adibito a servizio igienico (all. n 02_3 planimetria dimostrativa 1 di 2 e foto 6) - demolizione di pollaio (all. n 02_3 planimetria dimostrativa 2 di 2) Al piano secondo il balcone è inesistente ma dai resti delle mensole si evince che lo stesso era in condizioni fatiscenti (all. n 02_3 foto 13). Il fabbricato, posto in aderenza ai fabbricati limitrofi, è di tipo residenziale. E ubicato nel centro storico di Palazzolo Vercellese, zona provvista di tutti i servizi primari e secondari. E composto da n 3 piani fuori terra, solo in part e abitabile ed è così suddivisa: piano cantina. Piano terra cucina, soggiorno, servizio igienico, una camera, disimpegno, sottoscala e scala di accesso al piano primo. Piano primo - una camera abitabile. Le restanti camere al primo piano e al piano secondo sono agibili ma non abitabili in quanto prive di idonei serramenti, impianti elettrico e di riscaldamento. (all. n 01_3 foto 10,11,12) L unità immobiliare oggetto della presente procedura esecutiva come sopra descritta, così risulta al netto della muratura, - Appartamento abitabile (all. n 01_3 foto 3,4,5,6,7,9) - piani terra e primo composto da vani 3, cucina, servizio igienico, disimpegno, ripostiglio e scala per l accesso al piano primo, cantina al piano interrato (all. n 01_3 foto 8) per complessivi mq. 110,00 avente altezze variabili (min. 2,10-2,10 max. 2,80-3,00) per la tipologia costruttiva dei soffitti (volte piane, a botte, a vela). Le rifiniture interne sono: porte in legno, pavimento in monocottura, rivestimento del bagno in monocottura, sanitari in gres, pareti intonacate e tinteggiate. Gli impianti esistenti sono: riscaldamento autonomo con stufette a metano, idrico, fognario, elettrico; - Locali agibili ma non abitabili (all. n 01_3 foto 10,11,12) piano primo e secondo - non abitabili in quanto privi di riscaldamento impianto elettrico serramenti idonei e con

8 pareti degradate per una superficie di mq. 117,00 con altezza media variabile (min. 2,10-2,10 max. 2,80-3,00) per la tipologia costruttiva dei soffitti (volte piane, a botte, a vela). La struttura è in muratura ordinaria, tetto a due falde con orditura lignea e manto in laterizio, le facciate intonacate, i serramenti esterni dell abitazione sono coibentati mentre nei locali non abitabili sono malandati. Il tutto così censito al catasto fabbricati Foglio 7 particella 771 sub. 1 Categoria A/4 classe 2 Piani T-1-2-S1 consistenza 13,5 vani. I fabbricati accessori necessitano di manutenzione ma non urge la messa in sicurezza. Fabbricati accessori piano terra - al rustico, per una superficie di mq. 64,00 con altezza media variabile (min. 1,70-1,80 max. 2,20-2,90) per la tipologia costruttiva dei soffitti (volte piane, a botte, a vela). (all. n 01_3 foto 14,15). Il tutto così censito al catasto fabbricati Foglio 7 particella 771 sub. 2 Categoria C/2 classe 3 Piano T mq 64,00. - Fabbricati accessori piano terra e primo - al rustico, per una superficie di mq. 103,00 con altezza media variabile (min. 2,00-2,50 max. 3,00-3,20). (all. n 01_3 foto 14,15). Il tutto così censito al catasto fabbricati Foglio 7 particella 771 sub. 3 Categoria C/7 classe 1 Piano T-1 mq 103,00. La struttura è in muratura ordinaria, tetto a due falde con orditura lignea e manto in laterizio, le facciate non sono intonacate. Lo stato di manutenzione in generale è da considerarsi mediocre. Confini: il tutto entrostante nell area distinta in mappa terreni al Foglio 7 mappale 771 di are 5,88 (cinque virgola ottantotto) Ente Urbano con diritto all andito in catasto terreni Foglio 7 mappale 774 sub. 1 accessorio comune ad ente rurale ed urbani. Fra le coerenze: via Gramsci, mappali 774, 778 e 779, tutti dello stesso foglio di mappa terreni, Via Roma, mappali 1443, 770, 760, 750, 759 e 767, tutti dello stesso foglio di mappa terreni. Dai rilievi eseguiti in loco si è determinata la consistenza lorda, espressa in mq., del bene oggetto di stima che qui di seguito viene riportata: SUPERFICIE ABITAZIONE AGIBILE Mq. 140,80 SUPERFICIE CANTINA Mq. 15,00 SUPERFICIE ABITAZIONE NON AGIBILE Mq. 166,40 SUPERFICIE MAGAZZINI Mq. 91,00 SUPERFICIE TETTOIE Mq. 146,00

9 SUPERFICIE SCOPERTA DI PERTINENZA DELL'IMMOBILE MQ. 340,00 C) DESCRIZIONE CATASTALE (QUESITO 3) In data 28/07/11, la sottoscritta si è recata all Agenzia del Territorio di Vercelli per il controllo catastale. Le unità immobiliari interessate dalla perizia ubicate in Palazzolo Vercellese risultano così censite: o Fg. 7 p.lla 771 sub. 1 Categoria A/4 Classe 2 Consistenza Vani 13,5 Rendita. 414,15 Via Gramsci n. 13 Piani T-1-2-S1. La planimetria risulta non conforme allo stato attuale dell immobile in quanto al piano terra manca la parete divisoria tra la cucina e la camera (all. n 02_3 planimetria dimostrativa 1 di 2) formante unico vano adibito a cucina (all. n 01_3 foto 3), sono state demolite la parete e la scala di accesso al piano primo (all. n 02_3 planimetria dimostrativa 1 di 2) formante unico vano adibito a servizio igienico (all. n 01_3 foto 6). Si allegano: visura storica - visura aggiornata - planimetria catastale - estratto di mappa N.C.T. (all. n 02_2 ). o Fg. 7 p.lla 771 sub. 2 Categoria C/2 Classe 3 Consistenza mq. 64 Rendita. 59,50 Via Gramsci n. 13 Piano T. La planimetria risulta non conforme allo stato attuale dell immobile in quanto manca il pollaio più a Nord (all. n 02_3 planimetria dimostrativa 2 di 2). Si allegano: visura storica - visura aggiornata - planimetria catastale - estratto di mappa N.C.T. (all. n 02_2 ). o Fg. 7 p.lla 771 sub. 3 Categoria C/7 Classe 1 Consistenza mq. 103 Rendita. 35,64 Via Gramsci n. 13 Piano T-1. La planimetria risulta conforme allo stato attuale dell immobile. Si allegano: visura storica - visura aggiornata - planimetria catastale - estratto di mappa N.C.T. (all. n 02_2 ). Dalla documentazione storica N.C.T. si evince che con il tipo mappale del n /2005 in atti dal prot. N. VC si è creata la seguente soppressione e/o variazione: o N.C.T. Fg. 7 mapp. 773 Fabbricato Rurale di are 2,40 (soppresso all. n 02_2 ). o N.C.T. Fg 7 mapp. 772 Ente Urbano di are 0,39 (soppresso all. n 02_2 ). o N.C.T. Fg 7 mapp. 768 Fabbricato Rurale di are 2,70 (soppresso all. n 02_2 ). o N.C.T. Fg 7 mapp. 771 Ente Urbano di are 0,39 (variato all. n 02_2 ).

10 Dalla documentazione storica N.C.E.U. si evince che con Ampliamento del n /2005 in atti dal prot. N. VC si è originata la seguente variazione catastale: N.C.E.U. Fg. 7 mapp. 771 sub. 1 graffato con il mapp. 772 sub. 1 è stato soppresso e ha originato i seguenti immobili. o Fg. 7 mapp. 771 sub. 1 Categoria A/4 Classe 2 Consistenza Vani 13,5 Rendita. 414,15 (all. n 02_2 ). o Fg. 7 p.lla 771 sub. 2 Categoria C/2 Classe 3 Consistenza mq. 64 Rendita. 59,50. (all. n 02_2 ). o Fg. 7 p.lla 771 sub. 3 Categoria C/7 Classe 1 Consistenza mq. 103 Rendita. 35,64. (all. n 02_2 ). Il titolare catastale corrisponde a quello reale. D) VARIAZIONI CATASTALI (QUESITO 4) Riscontrate le difformità edilizie per opere minori così come indicate al punto successivo, la scrivente segnala la necessità di variazioni per l aggiornamento catastale consistenti nella redazione del PREGEO di modesta entità per l aggiornamento della mappa terreni. Redazione del DOCFA per la variazione delle schede planimetriche relative alle u. i. subb. 1 e 2 e dell elaborato planimetrico (all. n 08_2). E) DESCRIZIONE URBANISTICA ED EDILIZIA (QUESITI 5 e 6) (QUESITO 5) La sottoscritta in data si è recata presso l Ufficio Urbanistica del Comune di Palazzolo V.se per espletare i seguenti incarichi: controllare la destinazione urbanistica del fabbricato in oggetto, esso ricade in Aree interessate dagli insediamenti urbani di più antica formazione compresi nella delimitazione del N.A.F. (all. n 05_2). Accertamento della conformità urbanistico edilizia: dalla consultazione dei registri di protocollo dall anno 1996 al 2011 con i seguenti nominativi Omissis (avente causa) e Omissis (dante causa) non risultano autorizzazioni (C.E. P.D.C. D,I,A. S.C.I.A.). Estremi C.E. P.D.C. D,I,A. S.C.I.A. : nessuno. Eventuali condoni : nessuno. Epoca di costruzione : ante Certificato di agibilità : nessuno.

11 L immobile non è soggetto a vincoli urbanistici previsti nel vigente P.R.G.. (QUESITO 6) In data la scrivente si recava nuovamente presso l Ufficio Urbanistica del Comune di Palazzolo V. se per definire con il tecnico comunale l entità delle difformità riscontrate. Dall incontro è emerso che trattandosi di opere minori, ossia per lavori soggetti a Scia che non modificano la destinazione d uso, la sagoma e non incidono sui parametri urbanistici. L illecito non è stato sanato ed è sanabile in base combinato disposto dagli artt. 46, comma 5, del D.P.R. 6 giu gno 2001, n. 380 e 40, comma 6 della Legge 28 febbraio 1985, n. 47 (all. n 08_2). F) VENDITA IN LOTTI(QUESITO 7) Trattandosi di fabbricato principale adibito a civile abitazione unifamiliare elevato a tre piani fuori terra, oltre al piano (N.C.E.U. sub. 1 di cui infra); con annessa area di dipendenza; ed ivi insistenti numero quattro minori dipendenze (complessivamente: N.C.E.U. subb. 2 e 3 di cui infra); si dichiara che non è fattibile la divisione in lotti per la vendita. G) (QUESITO 8) Con nota di trascrizione al Registro Generale n e al Registro Particolare n del con atto giudiziario del Repertorio 557 venivano pignorati i seguenti immobili: comune di Palazzolo V.se N.C.E.U. Foglio 7 p.lla 771 sub. 1 abitazione di tipo popolare Consistenza Vani 13,5 Rendita 414,15; Fg. 7 p.lla 771 sub. 2 magazzini e locali di deposito Consistenza mq. 64 Rendita. 59,50; Fg. 7 p.lla 771 sub. 3 tettoie chiuse o aperte Consistenza mq. 103 Rendita. 35,64. Il pignoramento è contro il Sig. Omissis nato il Omissis a Omissis cod. fisc. Omissis per il diritto di proprietà e per l intera quota di 1/1. Regime patrimoniale di separazione legale dei beni. H) OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE (QUESITO 9) Al momento del sopralluogo il bene risultava occupato dalla famiglia dell esecutato Sig. Omissis. I) OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE (QUESITO 10)

12 Al momento del sopralluogo il bene risultava occupato dalla moglie convivente Sig.ra Omissis del debitore esecutato. L) VINCOLI ARTISTICI E STORICI (QUESITO 11) Non si è a conoscenza di vincoli artistici, storici, alberghieri di inalienabilità o di indivisibilità; di vincoli o oneri di natura condominiale; di diritti demaniali o usi civici. M) DESCRIZIONE DEL METODO DI STIMA (QUESITO 12) Come richiesto in uno dei quesiti posti, la scrivente procederà alla determinazione del valore di mercato dei beni in regime di libera concorrenza. Allo scopo di raggiungere una più precisa valutazione del valore di mercato, la sottoscritta confronterà il bene con immobili di simile tipologia di cui sono noti i più probabili valori di mercato, utilizzando il metodo sintetico comparativo. Tale metodo consiste nella determinazione del valore di mercato paragonando il bene in oggetto con altri di pari appetibilità e similari per caratteristiche estrinseche (ubicazione del bene, collegamenti con le zone urbane, opere di urbanizzazione, aree a verde, salubrità della zona, rumorosità, ecc.) e caratteristiche intrinseche (tipologia, superficie, struttura, luminosità degli ambienti, grado di rifinitura e qualità dei materiali, stato di conservazione e manutenzione, orientamento, vetustà, impianti, ecc.). Si procederà quindi alla determinazione del prezzo di beni simili, riferito al parametro tecnico del mq. di superficie per gli immobili. Per il calcolo delle superfici commerciali si fa riferimento alle seguenti normative: UNI 10750:2005 e D.P.R. n. 138/98 allegato C. La superficie totale dell unità immobiliare sarà quindi data dai mq. ai quali andranno sommate le superfici degli accessori opportunamente ragguagliate. Quindi, stabilito il prezzo di mercato unitario relativo a beni simili, facendo riferimento al listino immobiliare n. 13 del 2011 della Camera di Commercio di Vercelli e al listino delle quotazioni immobiliari 1 semestre 2011 dell Agenzia del Territorio di Vercelli; noto il parametro tecnico del mq. di superficie determinato come esposto in precedenza, si ricaverà il valore incognito. Tutto quanto sopra descritto rappresenta il più probabile valore di mercato del bene oggetto di stima, in regime di libera contrattazione, che necessariamente subirà degli opportuni aggiustamenti per riportarlo alla condizione di vendita giudiziaria, e dei quali saranno fatte nel seguito le necessarie considerazioni. N) STIMA DEL BENE (QUESITO 12)

13 Calcolo della superficie commerciale ai sensi del D.P.R. 23 marzo 1998, n. 138 che assume il metro quadrato di superficie catastale quale unità di misura della consistenza degli immobili urbani a destinazione ordinaria. SUPERFICIE ABITAZIONE AGIBILE Mq. 140,80 SUPERFICIE CANTINA Mq. 15,00 x 25% = Mq. 3,75 SUPERFICIE ABITAZIONE NON AGIBILE Mq. 166,40 SUPERFICIE MAGAZZINI Mq. 91,00 x 25% = Mq. 22,75 SUPERFICIE TETTOIE Mq. 146,00 x 15% = Mq. 21,90 SUPERFICIE SCOPERTA DI PERTINENZA DELL'IMMOBILE MQ. 340,00 x 10% = Mq. 34,00. Per quanto sopra esposto ed in base alle indagini di mercato svolte dalla sottoscritta comparando naturalmente il bene in oggetto con altri similari per zona, vetustà e finiture, appare congruo attribuire il valore di /mq. 675,00 per la superficie ristrutturata e di /mq. 360,00 per la superficie da ristrutturare facenti parte dell immobile oggetto dell esecuzione immobiliare opportunamente ragguagliato come di seguito riportato. Abitazione agibile /mq 675,00 x mq. 140,80 = ,00 Cantina /mq 360,00 x mq. 3,75 = 1.350,00 Abitazione non agibile /mq 360,00 x mq. 166,40= ,00 Magazzini /mq 360,00 x mq. 22,75= 8.190,00 Tettoie /mq 360,00 x mq. 21,90= 7.884,00 Superficie scoperta di pertinenza dell'immobile /mq 360,00 x mq. 34,00= ,00 Totale ,00. O) DETERMINAZIONE DEL VALORE DEL BENE (QUESITO 12) Per quanto sopra esposto, avremo un valore di mercato di uro ,00. P) VALUTAZIONE DEFINITIVA DEL BENE A BASE D ASTA (QUESITO 12) La determinazione del valore del bene da considerare a base d asta, avverrà praticando opportuni aggiustamenti al valore sopra determinato, partendo dalle seguenti considerazioni: - l acquirente dovrà accollarsi oneri e spese di ripristino pari a 3.423,16 (all. n 08_2). Con tutto ciò premesso e considerato si stima che il bene debba avere un valore a base d asta di ,84 arrotondato a uro ,00. Q) CONCLUSIONI (QUESITO 13)

14 Dall accertamento eseguito alla data del 28 e 29 luglio 2011 le visure ipo catastali non risultano allineate. N.C.E.U. : la situazione degli intestati risulta aggiornata pur mancando di continuità storica riferita ai passaggi di seguito elencati: Denuncia Domanda di Voltura dell atto di divisione a favore e contro i Signori Omissis e Omissis stipulato in data 3 ottobre 1963 rogito notaio Guido Montanini Rep. N registrato il al n. 235 vol. 100 Mod. I. Denuncia Domanda di Voltura alla Denuncia di Successione integrativa per la quota di ½ alla Denuncia di Successione contro l eredità di Omissis deceduto in data Omissis trascritta il Registro Particolare 2488 Registro Generale 3699 Ufficio del Registro repertorio 17/1157 del Il titolare catastale corrisponde a quello reale. L integrazione delle domande di voltura sopra citate è utile alla convalida dell intestazione. Gli atti catastali non risultano conformi allo stato dei luoghi così come descritto alla lettera D) di cui sopra. La sottoscritta, nell esporre quanto sopra, ha considerato la natura del bene sia come qualità che come zona, valutandone la disponibilità e le caratteristiche estrinseche ed intrinseche proprie degli immobili e dei terreni. Con la presente relazione, costituita da 14 pagine dattiloscritte e 4 cartelle-allegati il C.T.U. in coscienzioso adempimento dell incarico ricevuto, resta a disposizione della S.V. Ill.ma per eventuali chiarimenti e delucidazioni, ringraziandola per averle dato fiducia. Tronzano V. se, IL C.T.U. Geom. Maria Luisa Ballini

15 APPENDICE ALLA PERIZIA RISPOSTA ALLE OSSERVAZIONI Premesso: 1. che in data è stata spedita la documentazione peritale in oggetto alle parti, con la quale le si invitava alla presentazione di eventuali note di osservazioni entro 15 gg dal ricevimento della stessa (vd allegato); 2. che in data il custode Avv. Rodolfo Viazzo e l esecutato Sig. Omissis hanno ricevuto la documentazione inviata (vd allegato); 3. che in data l Avv. Roberta Frojo ha ricevuto la documentazione inviata (vd allegato); 4. che in data il custode Avv. Rodolfo Viazzo comunicava di non ravvisare la necessità di integrazione e/o modifica dell elaborato peritale; 5. che in data è pervenuta memoria di osservazioni da parte dell Avv. Roberta Frojo (vd allegato). Di esse si fornisce di seguito il relativo esame. Alla richiesta del punto 1) - Che il C.T.U. indichi i costi per la sanatoria delle difformità catastali successivamente da decurtare dal prezzo di vendita - si ritiene di precisare quanto segue: il C.T.U. nella stessa perizia e più precisamente nell allegato n 08_2 (computo metrico estimativo e calcolo spese di ripristino) si è operato nel conteggiare dettagliatamente il valore delle opere difformi allo stato dei luoghi, delle spese tecniche sia per la pratica S.C.I.A. in sanatoria sia per l aggiornamento catastale (N.C.T. e N.C.E.U.). Concludendo si ribadiscono i seguenti valori: valore di mercato dell immobile oggetto di esecuzione immobiliare uro ,00 oneri e spese di ripristino 3.423,16 valore a base d asta di ,84 arrotondato a uro ,00. La scrivente ha provveduto in data ad aggiornare le parti con comunicazione scritta su quanto confermato (vd allegati). Tronzano V. se,

16 ALLEGATI: 1. Lettera invio elaborato peritale alle parti e ricevute raccomandate; 2. Risposta custode Avv. Rodolfo Viazzo; 3. Memoria di osservazioni Avv. Roberta Frojo; 4. Comunicazioni alle parti della risposta alle osservazioni dell Avv. Roberta Frojo. Depositato in cancelleria in data.. IL C.T.U. Geom. Maria Luisa Ballini