GeometraLorenzoCicala Passo Frugoni, 4/ Genova Telefono Fax Posta Elettronica studio.cicala@fastwebnet.

Transcript

1 TRIBUNALE DI GENOVA SEZIONE VII CIVILE R.G.E. 224 / 2012 G.E. DOTT. M. TUTTOBENE COND. VIA L. VETRANO 3-3A, GENOVA Parte Procedente CONTRO IAROPOLI TIZIANA + TRAVERSO DANILO Parti Esecutate Debitrici RELAZIONE DEL PERITO GEOM. LORENZO CICALA Pagina 1 di 9

2 RELAZIONE DEL PERITO GEOM. LORENZO CICALA Premessa. Il sottoscritto Geom. Lorenzo Cicala, libero professionista iscritto all Albo dei Geometri della Provincia di Genova al numero 2238, iscritto all Albo dei Consulenti Tecnici del Tribunale di Genova, con studio in Passo Frugoni 4/ Genova Telefono Fax , è stato nominato Perito per l Esecuzione Immobiliare in oggetto ed ha prestato il Giuramento di rito in data 30 Novembre 2012, al fine di rispondere al Quesito di cui all allegato Verbale di Udienza (ALL/1). Operazioni Peritali. Il sottoscritto Perito ha provveduto ad esperire tutte le operazioni necessarie alla risposta al Quesito, con effettuazione di ispezione e rilievo dell immobile oggetto di Esecuzione Immobiliare, nonché indagini e ricerche presso i PP.UU.. In particolare, il sottoscritto si è recato in data 22 Gennaio 2013 presso l immobile oggetto della presente procedura previo invio di lettera raccomandata con avviso di ricevimento a tutti i soggetti interessati e, alla presenza della Parte Esecutata Traverso Danilo, si è proceduto con l accesso per l esperimento dell incarico (vedi Verbale ALL/2, pagine 1 e 2). Il contenuto delle Operazioni Peritali, in conclusione, è altresì dettagliatamente esplicato nel Verbale ALL/2, al quale si rimanda l attenzione del lettore per ogni particolare, onde evitare di incorrere in non esaustive ed imprecise sintesi. Risposta al Quesito. Il sottoscritto Perito provvederà ad esprimere la risposta al Quesito suddividendolo ed analizzandolo nelle singole parti che lo compongono. Risposta al punto a) del Quesito. La documentazione prodotta dalla Parte Procedente è da ritenersi sostanzialmente completa ai sensi dell Art. 567 c.p.c., essendo presenti i Certificati delle Ispezioni Ipotecarie e delle Note di Trascrizione, oltre alle Visure Catastali (visura per immobile e storica). La pianta catastale dell alloggio, invece, viene prodotta dal sottoscritto sub ALL/7 della presente Relazione, in quanto mancante dal predetto fascicolo. Pagina 2 di 9

3 Risposta al punto b) del Quesito. Descrizione dell immobile. L immobile oggetto di estimo sorge in Comune di Genova, nel quartiere periferico di Cornigliano, ed è composto da un appartamento a destinazione abitativa distinto con l interno 24 del civico numero 3 di Via Leone Vetrano, piano sesto (con ascensore). Ai fini dell inquadramento carto-fotografico generale si vedano i seguenti elaborati: Il Perito, come già esposto alla pagina 2 della presente in ordine allo svolgimento delle Operazioni Peritali, ha eseguito in data 22 Gennaio 2013 il rilievo dimensionale dell immobile in oggetto, con esame delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche. Ai fini della redazione della stima dell alloggio, il Perito procede con una descrizione dello stesso, con esplicito riferimento anche alla pianta ALL/3 e alle fotografie ALL/4. L app. int. 24 sorge al piano sesto e ultimo abitato del caseggiato, è composto da un ingresso con corridoio, un piccolo vano soggiorno con annessa piccola camera, bagno, cucina e camera da letto, oltre ad una porzione di terrazzo presso la soprastante copertura piana del caseggiato (vedi Pianta ALL/3). L alloggio presenta mediocre stato di conservazione. I vani d abitazione presentano pavimentazione in piastrelle di ceramica con pareti e soffitti finiti in tinta. Il vano cucina presenta parziale rivestimento murale in piastrelle, così come il servizio igienico, con finitura della parete in tinta. Le porte interne, le finestre e le persiane sono in legno. L alloggio è dotato di impianto termico autonomo con caldaia murale e corpi scaldanti in metallo. L impianto elettrico risulta di tipo sottotraccia sfilabile. Il fabbricato entro il quale ricade l alloggio è un caseggiato composto da due numeri civici di accesso (3 e 3A). L app. int. 24 è accessibile dal portone Civ. N. 3, che presenta: atrio con pavimento in graniglia, lambrino in pietra naturale, pareti e soffitti in tinta; il vano scala è con pareti in tinta, rampali aventi pedate in pietra naturale e ringhiera in metallo con corrimano in legno; il caseggiato è dotato di impianto ascensore di tipo tradizionale a fune. Pagina 3 di 9

4 Il prospetto principale di facciata risulta recentemente rinnovato; la copertura è di tipo piano a terrazzo calpestabile sopra il piano sesto (ultimo abitato). Il caseggiato è composto da unità commerciali al piano terreno e alloggi abitativi disposti su sei (6) piani fuori terra. Le suddette caratteristiche sono rappresentate nella documentazione fotografica ALL/4. La zona in cui ricade l immobile in oggetto è di tipo periferico, con vicinanza di servizi ed esercizi commerciali. Stima dell immobile. Il Perito, considerata la consistenza di cui alla pianta ALL/3, ha computato per l immobile di cui trattasi (alloggio + porzione di terrazzo) la seguente superficie commerciale sulla scorta dei criteri delle vigente Norma UNI 10750: 61 m 2. Esperite le necessarie ricerche di mercato per beni immobili aventi simili caratteristiche, assunti i valori unitari di cui alle Quotazioni Immobiliari OMI dell Agenzia del Territorio a titolo di comparazione, considerate le caratteristiche dell alloggio oggetti di stima (mediocre stato interno e classe energetica), esperite le necessarie verifiche in ulteriore comparazione in funzione del sistema di stima per la capitalizzazione dei redditi, il sottoscritto CTU espone la seguente stima del più probabile valore di mercato alla data attuale sulla scorta dei seguenti parametri: Valore Unitario (per stato d uso e libero da vincoli locatizi): Euro/m 2 Superficie Commerciale: 61 m 2 Valore App. Int. 24 = Euro/m 2 X 61 m 2 = Euro Risposta al punto c) del Quesito. Il sottoscritto perito ha provveduto ad incaricare il Geom. Federico Piana della redazione della Certificazione Energetica dell immobile di cui trattasi, che viene acquisita e prodotta in originale sub documento ALL/5. Risposta al punto d) del Quesito. Il Perito precisa che non è possibile operare la suddivisione dell immobile in lotti autonomi, in considerazione delle caratteristiche sopra esposte e documentate, per cui si procede con le risposte ai singoli punti della presente risposta al Quesito. Punto 1 Identificazione del bene immobile. Il bene immobile oggetto di Esecuzione Immobiliare è l appartamento a destinazione abitativa distinto con l interno 24 del civico numero 3 di Via Leone Vetrano, piano 6, Genova Cornigliano, composto da alloggio e porzione di terrazzo piano. Pagina 4 di 9

5 L immobile confina (vedi Pianta ALL/3): Per l alloggio: a nord: con app. int. 25 del Civ. N. 3 di Via L. Vetrano a est: con vano scala condominiale a sud: con app. int. 27 e cavedio a ovest: con distacco su caseggiato Civv. NN. 5-5A di Via Verona sopra: con terrazzo piano di copertura sotto: con app. int. 20 del Civ. N. 3 di Via L. Vetrano. Per la porzione di terrazzo: a nord: con residua porzione di terrazzo piano del Civ. N. 3 di Via L. Vetrano a est: con residua porzione di terrazzo piano del Civ. N. 3 di Via L. Vetrano a sud: con cavedio condominiale a ovest: con distacco su caseggiato Civv. NN. 5-5A di Via Verona sopra: a cielo sotto: con app. int. 24 del Civ. N. 3 di Via L. Vetrano. L appartamento interno 24 è censito al Catasto Fabbricati per il Comune di Genova con i seguenti dati: Sezione Urbana COR, Foglio 79, Particella 252, Subalterno 31, Categoria A/3, Classe 2, Vani 4, Rendita Catastale Euro 258,23. Si allegano visura storica catastale (ALL/6) e pianta catastale (ALL/7). Punto 2 Sommaria descrizione del bene. Il Perito rimanda l attenzione del lettore a quanto già espresso alle pagine 3 e 4 della presente, nella risposta al punto b) del Quesito. Punto 3 Stato di possesso del bene. Il sottoscritto Perito ha potuto accertare a mezzo indagini anagrafiche e acquisizione dei necessari certificati di residenza che: la Parte Esecutata Iaropoli Tiziana non è residente nell alloggio oggetto della presente Procedura Esecutiva per migrazione dal Comune di Genova ad altro Comune; la Parte Esecutata Traverso Danilo risulta residente in Genova ed abitante presso l app. int. 24 del Civ. N. 3 di Via L. Vetrano. All atto delle OO.PP. l immobile app. int. 24 risultava occupato dall Esecutato Traverso Danilo (vedi Verbali OO.PP. ALL/2), stante un Provvedimento di Separazione Giudiziale con assegnazione di abitazione, come si evince dalle ispezioni ipotecarie. Pagina 5 di 9

6 Punto 4 Esistenza di formalità, vincoli, oneri a carico dell acquirente. L analisi della documentazione prodotta in Atti dalla Parte Procedente pone in evidenza che sussistono le seguenti Formalità che resteranno a carico dell acquirente oltre alla Trascrizione del pignoramento per il quale è attivata la presente procedura. Esaminate le ricerche effettuate presso la Conservatoria RR.II. si evince che sussiste Iscrizione Ipotecaria a fronte di un Mutuo di cui al rogito Notaio F. Morra del 2/5/1997 rilasciato dalla allora Banca Commerciale Italiana per l acquisto dell immobile di cui trattasi. Tuttavia il suddetto Mutuo è stato estinto totalmente per capitale, interessi ed accessori contrattuali, ma non è stata operata la cancellazione di detta Iscrizione Ipotecaria, come certificato dalla comunicazione della Banca Intesa San Paolo del 23 Gennaio 2013, allegata alla presente sub ALL/8, che resta pertanto a carico dell acquirente. In relazione al debito per spese condominiali gravante sull immobile, si precisa che per detto costo il Procedente Creditore è appunto il Condominio Via Leone Vetrano 3-3A. Punto 5 Esistenza di formalità, vincoli, oneri che saranno cancellati. La documentazione prodotta e le ricerche effettuate per i nominativi degli esecutati dimostrano che sull immobile in questione, alla data del 11/02/2013, risultano le seguenti fornalità: Per il nominativo Iaropoli Tiziana dal 2/5/1997 all 11/2/2013: TRASCRIZIONE A FAVORE del 06/05/ Registro Particolare 7723 Registro Generale Pubblico ufficiale MORRA FLAVIO Repertorio del 02/05/1997. ATTO TRA VIVI COMPRAVENDITA. ISCRIZIONE CONTRO del 06/05/ Registro Particolare 1834 Registro Generale Pubblico ufficiale MORRA FLAVIO Repertorio del 02/05/1997. IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO. ISCRIZIONE CONTRO del 05/10/ Registro Particolare Registro Generale Pubblico ufficiale EQUITALIA POLIS S.P.A. Repertorio /48 del 03/10/2007. IPOTECA LEGALE derivante da IPOTECA ESATTORIALE. TRASCRIZIONE CONTRO del 17/04/ Registro Particolare 9074 Registro Generale Pubblico ufficiale UFFICIALE GIUDIZIARIO Repertorio 2276/2012 del 26/03/2012. ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE - VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI. Pagina 6 di 9

7 Per il nominativo Traverso Danilo dal 2/5/1997 all 11/2/2013: TRASCRIZIONE A FAVORE del 06/05/ Registro Particolare 7723 Registro Generale Pubblico ufficiale MORRA FLAVIO Repertorio del 02/05/1997. ATTO TRA VIVI COMPRAVENDITA. ISCRIZIONE CONTRO del 06/05/ Registro Particolare 1834 Registro Generale Pubblico ufficiale MORRA FLAVIO Repertorio del 02/05/1997. IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO. TRASCRIZIONE A FAVORE del 07/10/ Registro Particolare Registro Generale Pubblico ufficiale UFFICIO DEL REGISTRO Repertorio 16/257 del 06/05/2004. ATTO PER CAUSA DI MORTE - CERTIFICATO DI DENUNCIATA SUCCESSIONE. ISCRIZIONE CONTRO del 06/04/ Registro Particolare 3610 Registro Generale Pubblico ufficiale GESTLINE S.P.A. Repertorio /48 del 25/03/2005. IPOTECA LEGALE derivante da IPOTECA ESATTORIALE. N.B. = Annotazione n del 25/07/2006 (CANCELLAZIONE TOTALE). TRASCRIZIONE A FAVORE del 21/07/ Registro Particolare Registro Generale Pubblico ufficiale UFFICIO DEL REGISTRO Repertorio 39/307 del 19/04/2005. ATTO PER CAUSA DI MORTE - CERTIFICATO DI DENUNCIATA SUCCESSIONE. TRASCRIZIONE CONTRO del 02/04/ Registro Particolare 7743 Registro Generale Pubblico ufficiale TRIBUNALE Repertorio 2481 del 06/12/2011. ATTO GIUDIZIARIO - PROVVEDIMENTO DI SEPARAZIONE GIUDIZIALE CON ASSEGNAZIONE DI ABITAZIONE AI SENSI ART 155 QUATER C.C.. TRASCRIZIONE CONTRO del 17/04/ Registro Particolare 9074 Registro Generale Pubblico ufficiale UFFICIALE GIUDIZIARIO Repertorio 2276/2012 del 26/03/2012. ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE - VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI. Punto 6 Regolarità del bene immobile. Regolarità Catastale: L analisi comparativa della pianta dello stato attuale dell immobile (ALL/3) e della planimetria catastale ufficiale depositata in Atti (ALL/7) pone in evidenza che sussistono difformità interne consistenti nella avvenuta Pagina 7 di 9

8 realizzazione di una parete divisoria del vano soggiorno, al fine di ottenere un piccolo vano camera, e nella formazione di un piccolo soppalco nel vano corridoio. Regolarità Edilizia: L app. int. 24 in parola era stato oggetto di sanatoria edilizia con Pratica Edilizia Prot. N. 7310C del 23/12/1986 per regolarizzazione di pregresse opere interne ai sensi dell ex Art. 48 della Legge 47/85 (vedi documento ALL/9), la cui consistenza è rappresentata dalla pianta catastale ALL/7. Tuttavia, come sopra già riportato, detta consistenza catastale e di cui alla sanatoria ex Art.48 L. 47/85 ALL/9 è difforme dallo stato attuale dell alloggio per avvenuta realizzazione di una parete divisoria del vano soggiorno, al fine di ottenere un piccolo vano camera, e nella formazione di un piccolo soppalco nel vano corridoio. Pertanto, in ragione di quanto sopra esposto si rende necessaria una regolarizzazione delle suddette modificazioni e difformità che sono state già riportate nella pianta ALL/3 ed evidenziate a colore rosso. Pertanto, ai fini dell ottenimento della regolarità edilizia dell app. int. 24 si rende necessario prevedere una sanatoria edilizia, fatto salvo il buon fine della stessa stante che le opere interne realizzate in assenza di titolo edilizio, oltre a denuncia di variazione catastale di aggiornamento e regolarizzazione delle suddette opere interne. Il costo a carico dell acquirente per la eventuale regolarizzazione edilizia e catastale delle predette difformità edilizie e catastali viene forfettariamente stimato in totali Euro Inquadramento Urbanistico: L immobile fa parte di un fabbricato ricadente in zona BB-CE del vigente Piano Urbanistico Comunale del Comune di Genova (PUC2000), zona residenziale satura nel suo complesso e destinata a razionalizzazione. Inoltre, l immobile fa parte di un fabbricato ricadente in zona AC.IU del Piano Urbanistico Comunale del Comune di Genova adottato in data 7/12/2011 (PUC2011), ambito di conservazione (vedi Inquadramento Urbanistico ALL/10). Il fabbricato in cui ricade l immobile, inoltre, non è soggetto ai vincoli urbanistici di cui al D. Lgs. 42/04 (non sussiste vincolo storico-artistico). Agibilità: Dalle ricerche effettuate presso i PP.UU. si evince che non sussiste Certificato di Agibilità del fabbricato in cui ricade l app. int. 24, stante la vetustà dell immobile e l edificazione avvenuta nel 1925, in data antecedente all entrata in vigore della normativa relativa all abitabilità degli immobili. Pagina 8 di 9

9 Risposta al punto e) del Quesito. L immobile oggetto di estimo non è comodamente divisibile, per cui si riconferma il valore stimato del lotto intero, fatti salvi gli oneri e diminuzioni di valore per formalità, vincoli e spese che resteranno a carico dell acquirente. Conclusioni Determinazione importo base d asta. Il sottoscritto Perito, stimato il valore in regime di ordinarietà dell alloggio app. int. 24 oggetto di Esecuzione Immobiliare in Euro , operata la detrazione per costi di regolarizzazione edilizia ed il relativo arrotondamento cautelativo, espone la seguente determinazione dell importo base d asta: EURO ***** Il sottoscritto Perito rimette la presente alla cortese attenzione, certo di avere adempiuto con correttezza ed obiettività all incarico affidato. Il sottoscritto Esperto deposita presso la competente Cancelleria del Tribunale di Genova la presente Relazione in originale (completa degli Allegati) per il Preg.mo Magistrato, la scheda riassuntiva della presente Relazione e un compact disk contenente la presente documentazione. Il CTU, altresì, deposita in restituzione presso la competente Cancelleria del Tribunale di Genova anche il Fascicolo della Documentazione Art. 567 c.p.c.. Il Perito sottoscritto, infine, provvede a depositare la presente Relazione dopo averla inviata alla Parte Procedente, al creditore Equitalia Nord SpA e agli Esecutati. In fede, Genova, 13 Febbraio 2013 ALLEGATI ALL/1 Quesito ALL/2 Verbale Operazioni Peritali ALL/3 Pianta Stato Attuale App. Int. 23 ALL/4 Documentazione Fotografica ALL/5 Attestato Certificazione Energetica ALL/6 Visura Storica Catasto Fabbricati ALL/7 Pianta Catasto Fabbricati ALL/8 Comunicazione Banca Intesa San Paolo ALL/9 Pratica Edilizia 7310C/1986 ALL/10 Inquadramento Urbanistico Geom. Lorenzo Cicala Pagina 9 di 9