PERIZIA TECNICO ESTIMATIVA

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Valentina Pastore
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1 TRIBUNALE DI MODENA Esecuzione Immobiliare n. 600/2012 Giudice Delegato: Dott. Michele Cifarelli ******************** - Procedente (Avv. ********************) ******************** - Esecutato PERIZIA TECNICO ESTIMATIVA 1

2 Esecuzione Immobiliare r.g.e. n 600/2012 Tribunale Civile di Modena Perizia tecnico estimativa NOMINA: OMISSIS INDICAZIONE DEI BENI PIGNORATI E QUOTA SOGGETTA AD ESECUZIONE E oggetto di stima la piena proprietà (quota 1/1) di un piccolo appartamento mansardato (mansarda ad uso di civile abitazione) posta nel Comune di Zocca (MO), Piazzale A. Ronchi n.85/b, angolo via Bellini, posta al piano terzo sottotetto. OBBLIGHI PRELIMINARI DELLO STIMATORE E ACCESSO AI BENI OMISSIS DESCRIZIONE CATASTALE: L unità immobiliare è censita presso l Agenzia del Territorio della Provincia di Modena, Catasto Fabbricati come segue: Comune: Zocca Intestazione: ************************************************************************************** Proprietà: Proprietario per 1/1. Dati identificativi: Foglio 38, mapp. 146, sub.11, Categoria A/3, classe 3, consistenza 3 vani, Rendita 240,15 Indirizzo: piano 3 via dei Ronchi 2

3 PROVENIENZA: L unità immobiliare in oggetto è pervenuta all esecutato (proprietario) con atto di compravendita a ministero del Notaio ************** in data 28 giugno 2005 repertorio n raccolta n.19798, registrato all Agenzia delle Entrate di Bologna in data 11/07/2005 al numero 4793 serie 1T e trascritto presso l Agenzia del Territorio di Modena in data 14/07/2005 ai nn.ri 23228/ Nella vendita è compresa la proporzionale quota di comproprietà degli enti del fabbricato comuni per legge ai sensi dell art Cod. Civ. o per destinazione, come meglio descritto nell atto del Notaio************* nr.66143/24584 del 18/06/2003, registrato a Modena il 30/06/2003 al nr.5876 ed ivi trascritto in data 01/07/2003 al nr reg. part. REGIME FISCALE: Soggetto privato. REGIME PATRIMONIALE: All epoca dell acquisto, l esecutato dichiarò di non essere coniugato (come si rileva dall atto di compravendita). CONFINI: L appartamento confina con: vano scale e stenditoio comuni per due lati, su corte comune per due lati a sbalzo, salvo altri. 3

4 STATO DI POSSESSO DEL BENE: L immobile oggetto di stima risulta occupato dalla famiglia dell esecutato; il nucleo familiare è composto dalla moglie e da n.2 figli minori, come dichiarato verbalmente in sede di sopralluogo dal signor **************. CONFORMITA EDILIZIA: E stata effettuata, in data 25/11/2013, una ricerca agli atti presso l Ufficio Tecnico del Comune di Zocca con lo scopo di recuperare documentazione per attestare la conformità urbanistica riguardante l unità immobiliare in oggetto. La documentazione recuperata riportata in ordine cronologico risulta essere la seguente: licenza di costruzione n. 1211, prot.6424 rilasciata in data 07/12/1972 per la costruzione dell intero fabbricato; licenza di costruzione di variante pratica n. 1563, prot.3232 rilasciata in data 24/07/1974; autorizzazione di abitabilità Prot rilasciata in data 19/10/1974; Concessione Edilizia in sanatoria Prot reg. n. 542, rilasciata in data 06/08/1988, relativa a cambio di destinazione d uso da soffitta ad abitazione e realizzazione di opere interne, trasformazione d uso da sottotetto in civile abitazione ; autorizzazione di abitabilità prot. n reg. n per la concessione edilizia in sanatoria, rilasciata in data 01/08/1992. Il sottoscritto accerta la sostanziale corrispondenza/conformità delle opere realizzate nella unità immobiliare in oggetto rispetto ai titoli edilizi abilitativi 4

5 sopracitati, ad esclusione di un elemento verticale, di modeste dimensioni, rivestito in perline di legno, a tutta altezza da pavimento a soffitto, posto nel soggiorno (trattasi di lieve difformità interna). Occorre pertanto la rimessa in pristino allo stato dei luoghi autorizzato oppure, qualora possibile, la regolarizzazione edilizia, avvalendosi delle disposizioni di cui all art. 46, comma 5, del T.U. (D.P.R n. 380), e di cui all art. 40, co. 6, della legge 47/85. (oneri e spese tecniche necessarie per la regolarizzazione verranno considerate, in modo forfettario ai fini della stima - prezzo). FORMALITA PREGIUDIZIEVOLI: Ipoteca volontaria di Euro ,00 (duecentosettantamila) iscritta presso l Agenzia del Territorio di Modena Servizio di Pubblicità Immobiliare in data 14/07/2005 al n particolare, a favore della *************** con sede in *********, a carico di **********, gravante la porzione immobiliare oggetto di stima; Pignoramento immobiliare trascritto presso l Agenzia del Territorio di Modena Servizio di Pubblicità Immobiliare in data 18/03/2009 al n particolare a favore di ********************** con sede in ***********), a carico di **************, gravante la porzione immobiliare oggetto di stima; Pignoramento immobiliare trascritto presso l Agenzia del Territorio di Modena - Servizio di Pubblicità Immobiliare in data 30/10/2012 al n particolare a favore di *****************., a carico di *************, gravante la porzione immobiliare oggetto di stima. 5

6 DESCRIZIONE PARTICOLARE E CONSISTENZA: L unità immobiliare oggetto di stima è posta nel centro del Comune di Zocca, in Piazzale A. Ronchi n.85/b angolo via Bellini. Trattasi di zona residenziale in cui sono presenti opere di urbanizzazione, servizi, attività commerciali ed infrastrutture. Il fabbricato è stato edificato nel 1973 e le strutture portanti verticali ed orizzontali sono in muratura e cemento. La copertura è a falde (a tetto inclinate), realizzata con struttura latero cemento. Il manto della copertura è costituita da una guaina impermeabilizzante e tegole. Le facciate esterne sono principalmente in mattoni di laterizio a vista ed alcune parti risultano essere intonacate e tinteggiate. Sono presenti opere di lattoneria in lamiera preverniciata. L area cortiliva comune è pavimentata con asfalto nella zona carrabile e con mattonelle in cemento finito a graniglia nelle zone pedonali. Il vano scala condominiale è in marmo e le pareti sono intonacate e tinteggiate. L abitazione mansardata oggetto di stima è posta al piano terzo (sottotetto), avente accesso dal corridoio comune, privo dell impianto ascensore. L appartamento è composto da: ingresso (disimpegno), cucina-tinello, camera da letto singola, camera da letto matrimoniale e servizio igienico. La superficie netta calpestabile è circa di mq. 61,00, mentre superficie commerciale, è circa mq. 69,00 L altezza interna è variabile, da planimetria catastale l altezza media interna risulta di circa 2,50 ml. Tutte le finiture interne sono di tipo comune e vetuste, in mediocre stato conservativo. La porta d accesso e le porte interne sono in legno tamburato. 6

7 I serramenti esterni sono in legno verniciato (trasparente) con singoli vetri di tipo semplice con avvolgibili in plastica e/o scuretti interni in legno. Le pavimentazioni e i rivestimenti interni sono in ceramica. Le pareti, sono intonacate (intonaco interno di civile abitazione) e tinteggiate. Gli elementi presenti nel servizio igienico sono di tipo comune in vetro china. Gli impianti tecnologici (elettrico, idrico sanitario) sono sottotraccia e funzionanti, non rinvenute le dichiarazioni di conformità. L abitazione è priva dell impianto a gas per il piano cottura (l angolo cottura è funzionante solo tramite bombole a gas - gpl). Il riscaldamento è di tipo autonomo con caldaia a gas e termosifoni in ghisa posti nelle pareti. La caldaia non è posizionata nell abitazione, ma in un locale tecnico condominiale sito nel piano interrato, assieme ad altre caldaie appartenenti agli altri condomini (come dichiarato dall esecutato). VALUTAZIONE - STIMA: Tenuto buona nota di quanto premesso e rilevato durante il sopralluogo e di tutte le condizioni, delle caratteristiche estrinseche ed intrinseche che per norma e per tecnica estimativa concorrono alla determinazione del valore (ubicazione, servizi di quartiere, viabilità, destinazione, dimensioni, qualità delle finiture, stato di conservazione e manutenzione, condizione del mercato immobiliare, etc.); in considerazione della natura dell incarico; dei valori indicati dall OMI; sulla scorta dell esperienza maturata, e delle indagini svolte, si ritiene corretto esprimere la seguente valutazione nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, tenuto altresì conto che l unità immobiliare è occupata, che è presente una lieve difformità interna e che trattasi di bene sottoposto a procedura esecutiva: 7

8 Piena proprietà (quota 1/1) di un piccolo appartamento mansardato (mansarda ad uso di civile abitazione) posta nel Comune di Zocca (MO), Piazzale A. Ronchi n.85/b, angolo via Bellini, posta al piano terzo sottotetto. Mq. 69 x 700,00 = ,00 Arrotondato in ,00 Prezzo base d asta ,00 (Quarantottomila/00) Tanto ad evasione dell incarico ricevuto. Modena, lì 21 Febbraio Il tecnico stimatore Geom. Pierpaolo Rubini 8

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