Capitolo 8. Stima dei fabbricati a destinazione residenziale

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1 Capitolo 8 Stima dei fabbricati a destinazione residenziale

2 8.1 L oggetto della valutazione Per fabbricato si intende qualsiasi costruzione coperta, infissa al suolo, isolata da vie, spazi vuoti, oppure separata da altre costruzioni mediante muri maestri che si elevano dalle fondamenta al tetto, che disponga di uno o più liberi accessi sulla via e abbia una o più scale autonome Si considera parte integrante del fabbricato l area occupata dalla costruzione e quella che ne costituisce pertinenza (cortili, giardini ecc.)

3 8.1 L oggetto della valutazione Tipologie: fabbricati ad uso residenziale negozi uffici autorimesse La valutazione può riguardare un intero fabbricato o una sua parte, atta a produrre un reddito proprio (unità immobiliare: appartamento, rimessa ecc.)

4 8.1 L oggetto della valutazione I criteri di stima più utilizzati sono i seguenti: comparazione con i prezzi di mercato costo di costruzione stima per capitalizzazione valore di trasformazione

5 8.2 Il mercato immobiliare Il valore dei fabbricati è determinato da: contesto economico, sociale, politico e istituzionale caratteristiche della zona in cui sono ubicati (caratteristiche estrinseche) caratteristiche specifiche di ogni singola unità immobiliare (caratteristiche intrinseche)

6 8.2 Il mercato immobiliare Contesto economico, sociale, politico e istituzionale struttura delle famiglie, abitudini e stili di vita politica territoriale, urbanistica e ambientale politiche della casa e della locazione politiche fiscali (per esempio, IMU) tecnologia edilizia e impiantistica (obsolescenza); norme di sicurezza inflazione (favorisce il bene rifugio) mercati finanziari (alternative di investimento)

7 8.2 Il mercato immobiliare Contesto economico, sociale, politico e istituzionale LA RENDITA FONDIARIA URBANA È la differenza tra il prezzo di mercato di un immobile o di un suolo edificabile e il suo prezzo di produzione (valore agricolo + costo di urbaniz. e costruz. + profitto d impresa) È legata alla capacità dell immobile di partecipare alla vita della comunità urbana Tale differenza spetta giuridicamente al proprietario del suolo anziché all imprenditore capitalista che ha investito il capitale nel processo di trasformazione Nella rendita urbana coesistono, inscindibilmente legate, due forme di rendita: assoluta e differenziale

8 8.2 Il mercato immobiliare Contesto economico, sociale, politico e istituzionale LA RENDITA FONDIARIA URBANA Rendita assoluta dipende dal fatto che intorno alla città la richiesta di edificazione è superiore all offerta ed è regolata dalla pianificazione non dipende dalla sua localizzazione nell aggregato urbano dipende da molteplici fattori: esistenza di opere di urbanizzazione prossimità di altri suoli urbanizzati previsioni di espansione urbana del Piano Regolatore Generale presunzione del proprietario sulle possibilità edificatorie Rendita differenziale (o di posizione ) alcuni terreni sono più appetiti sul mercato di altri perché la posizione nell aggregato urbano li rende più adatti per l amenità o la vicinanza di servizi e infrastrutture

9 Fonte: La Rendita Fondiaria Urbana, M.C. Treu 8.2 Il mercato immobiliare Contesto economico, sociale, politico e istituzionale LA RENDITA FONDIARIA URBANA consideriamo una città ad anelli concentrici in ogni anello, il valore dei suoli è costante e nella corona esterna A si stanno realizzando le opere di urbanizzazione La rendita assoluta è data dalla differenza tra il valore di mercato dei terreni della corona esterna (marginale) e il loro valore normale (costo di produzione) trae origine dal cambiamento di destinazione dei suoli (da agricoli a edificabili) ed è giustificabile con la scarsità dei suoli urbanizzati rispetto alla domanda La rendita differenziale dei terreni di B rispetto a quelli di A (più lontana dal centro) è data dalla differenza tra il valore dei primi e dei secondi

10 8.2 Il mercato immobiliare Comprendono: Caratteristiche estrinseche centro urbano di riferimento (grandi aree urbane, città intermedie, centri minori) ubicazione territoriale (zona urbana, zona suburbana, zona extraurbana, zona rurale)

11 8.2 Il mercato immobiliare La rendita edilizia a Bologna nel 2009 Un terreno a uso esclusivamente agricolo, coltivato con colture erbacee estensive, ha un valore di mercato attorno a 3,5 /m 2 ( /ha) Se il terreno è localizzato vicino a un centro abitato, per cui esiste l aspettativa di una futura conversione ad area edificabile, ha un valore di 50 /m 2 ( /ha) Un area edificabile a uso artigianale può raggiungere un valore di mercato pari a 300 /m 2 ( /ha) Un area edificabile a uso residenziale ha, mediamente, un valore di 450 /m 2 ( /ha) I prezzi di mercato dei terreni agricoli sono espressi in /ha e quelli delle aree fabbricabili in /m 2

12 8.2 Il mercato immobiliare - Caratteristiche intrinseche tipologia insediativa lusso intermedie popolari tipologia costruttiva ville villette palazzine palazzi età e stato di manutenzione nuove recenti normali da ristrutturare caratteristiche posizionali caratteristiche strutturali caratteristiche tecnologiche caratteristiche produttive dimensioni affacci finestre pertinenze impianti ascensore canoni contratti sfitti inesigibilità piano orientamento luminosità murature pavimenti impianti manutenzioni

13 8.2 Il mercato immobiliare - Tipologie di operatori OFFERTA Proprietari Imprese edilizie Società immobiliari DOMANDA Famiglie (persone fisiche) Imprese Cooperative di abitazione Istituti pubblici INTERMEDIARI Agenzie immobiliari Mediatori locali Borse immobiliari (CCIAA) Obiettivi di acquisto: - uso diretto - reddito - speculazione Determinazione del prezzo: - a corpo - per unità di consistenza

14 Confedilizia, 2007

15 Confedilizia, 2010

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22 STIMA PER COMPARAZIONE CON I PREZZI DI MERCATO

23 8.3 Stima per comparazione con i prezzi di mercato Le fasi della stima individuazione del segmento di mercato rilevazione dei valori di compravendita determinazione mediante comparazione del valore di stima

24 Quali caratteristiche sono rilevanti? Uso residenziale tipologie costruttive, strutturali e tecnologiche servizi alla famiglia (centri commerciali, scuole, parchi, luoghi di culto) distanza dai luoghi di lavoro caratteristiche ambientali dell area (rumorosità, qualità dell aria ecc.) Uso turistico panoramicità (per esempio, veduta mare) distanza da luoghi di ricreazione (per esempio, distanza dalla spiaggia). Uffici distanza da aree commerciali e industriali, dotazione di infrastrutture di trasporto (strade, trasporti pubblici) possibilità di parcheggio. Negozi Visibilità (tipo di strada, numero di fronti stradali,, posizione d angolo ) Autorimessa distanza da aree residenziali, centri urbani, ospedali (luoghi che producono domanda di parcheggi )

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29 Inserzioni sulle riviste immobiliari: Fabbricato residenziale S. Lazzaro (Bologna) via Quarto, ad.ze via Roma nuova palazzina in costruzione immersa nel verde a poche centinaia di metri dal centro del paese dotata di ascensore con appartamenti prestigiosi aventi riscaldamento autonomo tipologie previste a) appartamento p.t. ingresso soggiorno con ampia finestra su portico e giardino privato di grandi dimensioni cucina abitabile 2 camere da letto 2 bagni ampia tavernetta al piano interrato avente accesso diretto al giardino garage doppio + posto auto assegnato b) appartamento piano 1 ingresso soggiorno con ampia finestra su terrazzo 12 m 2 cucina abitabile camera matrimoniale bagno ripostiglio mansarda di 75 m 2 (2 stanze e bagno) garage doppio + posto auto assegnato planimetrie visibili direttamente in agenzia su appuntamento

30 Inserzioni sulle riviste immobiliari: Negozio Libero, adiacenze Piazza Foggia in posizione di passaggio negozio da ristrutturare di 34 m 2 al piano terra con 2 vetrine su strada altezza interna 3,25 m abbinato a miniappartamento da ristrutturare di 30 m 2 con bagno

31 8.3 Stima per comparazione con i prezzi di mercato Individuazione del segmento Occorre la massima omogeneità possibile tra rilevazioni e bene oggetto di stima (requisiti minimi di omogeneità) Le variabili principali da considerare sono: Destinazione d uso (residenza, ufficio, negozio, autorimessa); Ubicazione (centro, centro storico, semicentro,prima periferia, estrema periferia, extraurbana, rurale) Tipologia costruttiva (edilizia intensiva, palazzina, villa unifamiliare, bifamiliare, a schiera) Età e stato di manutenzione (nuova costruzione, recente ristrutturazione, normale stato, da ristrutturare); Pregio storico-architettonico del fabbricato.

32 8.3 Stima per comparazione con i prezzi di mercato Variabili che interessano l adattamento dei valori Le variabili più frequentemente considerate nell adattamento sono: Differenze nelle modalità di pagamento Differenze tra la data di stima e la data di compravendita delle rilevazioni Differenze tra le caratteristiche del fabbricato da stimare e quelle dei fabbricati rilevati destinazione d uso, ubicazione, tipologia costruttiva, età e stato di manutenzione, pregio, ecc.

33 8.3 Stima per comparazione con i prezzi di mercato Rilevazione dei valori di compravendita Diverse fonti: Contratti di compravendita (atti notarili, Agenzia del territorio) Intermediari immobiliari, agenti immobiliari Fonti statistiche o centri studi immobiliari

34 Esempio Aggiornamento dei prezzi rilevati Si deve valutare alla data 10/2/2009 un mini appartamento ubicato in zona centrale di Milano. Si dispone dell informazione di una compravendita di un appartamento con le stesse caratteristiche avvenuta nel 2004 a un prezzo complessivo di Tale valore può essere riportato alla data di stima utilizzando tre diversi indici di rivalutazione: Indice ISTAT FOI (base 1995=100) Indice OMI (media Italia*) Indice OMI (media capoluoghi nord-ovest*) Se si ritiene che l andamento dei prezzi abbia compensato l inflazione Se si ritiene che l andamento dei prezzi sia stato divergente dall andamento del costo della vita *OMI: Agenzia del Territorio Rapporto immobiliare 2010 OMI (base 2004=100)

35 Esempio Aggiornamento al 2009 del prezzo rilevato nel 2004 ANNO Indice di rivalutazione Indice dei prezzi Indice dei prezzi monetaria correnti delle abitazioni correnti delle abitazioni (ISTAT FOI 100=1995) (OMI media Italia) (OMI capoluoghi nord ovest) , , , , , , Indice di rivalutazione monetaria (ISTAT FOI nazionale): V 2009 = ,00 135,2 / 123,2 = ,50 Indice dei prezzi delle abitazioni (media Italia): V 2009 = , / 100 = ,00 Indice dei prezzi delle abitazioni (centro città metropolitane): V 2009 = , / 100 = ,00

36 8.3 Stima per comparazione con i prezzi di mercato Fonti statistiche Il sole 24 ore SICET sindacato inquilini Federazione italiana agenti immobiliari professionali Nomisma Rivista "Il consulente immobiliare Gabetti immobiliare ISTAT Camere di commercio Osservatorio immobiliare agenzia del territorio CRESME Scenari immobiliari Borse immobiliari Tecnoborsa Tecnocasa Casa24

37 8.3 Stima per comparazione con i prezzi di mercato Determinazione del valore Vari procedimenti di stima: a. Market Comparison Approach (MCA) b. Stima per punti di merito c. Stima storica d. Stima per regressione lineare

38 Market Comparison Approach

39 8.3 Stima per comparazione con i prezzi di mercato Market Comparison Approach (MCA) Le fasi del MCA sono: a. Adattamento dei valori di mercato rilevati in funzione delle specifiche e significative caratteristiche che differenziano il fabbricato da stimare rispetto a quelli presi a riferimento b. Determinazione di un valore medio per unità di consistenza c. Moltiplicazione del valore medio per la consistenza del fabbricato da stimare

40 8.3 Stima per comparazione con i prezzi di mercato Market Comparison Approach (MCA) Nel caso che gli appartamenti comparabili siano molto simili a quello da valutare, si può saltare la fase di adattamento ESEMPIO: Per stimare un appartamento nella prima periferia di S. Arcangelo di Romagna, di 98 m 2, sono stati rilevati i seguenti valori di compravendita: Appartamento Consistenza Valore A 103 m B 95 m C 115 m L appartamento viene stimato sulla base del valore medio delle compravendite rilevate: V = x m 2 98 = m m m = /m 2 x 98 m 2 =

41 Market Comparison Approach: ESEMPIO Si deve stimare un appartamento economico in condominio nella prima periferia di Ferrara Si conoscono 5 prezzi di compravendita realizzati nell ambito dello stesso segmento di mercato Una sintetica descrizione dell appartamento da stimare ( caso di stima ) e di quelli presi a riferimento per la stima (vendite appartamenti da 1 a 5) è mostrata nel prospetto: superficie effettiva calpestabile superficie commerciale, risultante dall applicazione degli appositi coefficienti di trasformazione; valori di mercato alcune informazioni di rilievo per la valutazione (orientamento dell immobile, presenza di riscaldamento autonomo, condizionamento dell aria, stato di manutenzione generale)

42 Market Comparison Approach: DATI

43 Market Comparison Approach: PRINCIPIO GENERALE Il principio generale dell aggiustamento è: A. quando lo stato del comparabile per una data caratteristica è peggiore dello stato del subject, occorre AGGIUNGERE al valore del comparabile la differenza di valore B. Quando invece lo stato del comparabile è migliore, occorre DETRARRE al valore del comparabile la differenza di valore

44 Market Comparison Approach: CRITERI ORIENTAMENTO: sono stati considerati i seguenti coefficienti, che esprimono in forma relativa le differenze di valore: sud=1; sud-est/sud-ovest= 0,98; est/ovest= 0,96; nord-est/nord-ovest=0,94; nord=0,90-0,92 IMPIANTO DI RISCALDAMENTO la differenza di valore tra l impianto autonomo (+) e quello condominiale (-) è stata stimata in IMPIANTO DI RAFFRESCAMENTO la differenza di valore tra presenza (+) e assenza (-) è pari a STATO DI MANUTENZIONE è valutato in base al costo degli interventi necessari a portare gli appartamenti dallo stato mediocre a quello buono, in misura pari a /mq 150 dallo stato mediocre a quello ottimo, in misura pari a /mq 250

45 Market Comparison Approach: RISULTATI Oggetto di stima

46 stima per punti di merito

47 Stima per comparazione con i prezzi di mercato Stima di un fabbricato per PUNTI DI MERITO Utile quando si hanno dati esigui sui valori comparabili Le fasi sono le seguenti: CREAZIONE DELLO STRUMENTO 1. Rilevazione del valore di riferimento 2. Individuazione delle caratteristiche influenti sul valore 3. Attribuzione di un punteggio (coefficiente) a ciascun stato di ogni caratteristica, proporzionale all effetto sul valore APPLICAZIONE DELLO STRUMENTO: VALUTAZIONE DELL IMMOBILE OGGETTO DI STIMA 4. Individuazione, per ogni caratteristica, dello stato specifico dell immobile e del relativo coefficiente 5. Calcolo del coefficiente globale 6. Stima del valore dell immobile

48 Stima di un fabbricato per PUNTI DI MERITO 1. Identificazione di un valore unitario di compravendita di un immobile che può essere considerato di riferimento (VAL RIF) scelto in virtù delle sue caratteristiche di normalità ( max frequenza nell area presa in esame; oppure, meno spesso, per max valore ) 2. Definizione delle caratteristiche che influiscono sul valore dell immobile (posizionali, strutturali, tecnologiche, produttive ecc.). 3. Assegnazione, alle possibili modalità d espressione di ogni caratteristica, di punteggi proporzionali all influenza sul valore il coefficiente 1 è attribuito allo stato di riferimento, mentre coefficienti di valore inferiore (o superiore) sono accoppiati a modalità destinate a causare deprezzamenti (o apprezzamenti) rispetto al valore di riferimento 4. Individuazione, per ogni caratteristica, dello stato specifico dell immobile 5. Calcolo del coefficiente globale (CG), rappresentato dal prodotto di tutti i coefficienti assegnati all immobile 6. L immobile si stima moltiplicando VAL RIF x CG

49 PUNTI DI MERITO: ESEMPIO Quesito: stimare un appartamento in condominio a Foggia, in zona periferica, di 131 mq di superficie commerciale. 1) si assume che il valore di riferimento degli immobili nell ambito dello stesso segmento di mercato sia pari a VAL RIF = /mq ) le caratteristiche salienti dell appartamento sono identificate mediante la seguente lista di controllo (strumento creato in precedenza, vedi tabella seguente) 3) la lista di controllo riporta, per ciascuna caratteristica: - le diverse modalità possibili - i relativi coefficienti di merito - i coefficienti corrispondenti alle modalità proprie dell appartamento da stimare

50 4. Tabella dei punti di merito: individuazione dei dati specifici dell immobile da valutare

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53 Calcolo del coefficiente globale e determinazione del valore 5) Il coefficiente globale è 1,14 6) Il valore dell appartamento è: euro/mq * 1,14 *131 mq = = euro

54 Può essere disponibile il valore storico del fabbricato oggetto di stima, a seguito di compravendite avvenute in precedenza Tale valore può essere utilizzato direttamente, dopo essere stato corretto per svalutazione monetaria, vetustà, obsolescenza e per eventuali interventi (p. e. ristrutturazioni) che hanno mutato le condizioni dell edificio dove: V = valore di stima dell immobile V = kp n + A - D con k = g(x i ) k = fattore di attualizzazione dei dati storici P n = prezzo dell immobile rilevato nel passato x i = fattori che influenzano il valore nel tempo A = aggiunte D = detrazioni Stima per comparazione con i prezzi di mercato STIMA STORICA

55 Stima per comparazione con i prezzi di mercato STIMA PER REGRESSIONE MULTIPLA Quando siano disponibili molte osservazioni, è possibile utilizzare anche metodi statistici quali la regressione multipla per esplicitare l effetto che le diverse caratteristiche di un immobile hanno sul valore Tali metodi possono rivelarsi molto utili come supporto all analisi del mercato, ma trovano raramente applicazione operativa nella stima dei fabbricati, per insufficienza d informazione

56 Stima per comparazione con i prezzi di mercato Stima di un fabbricato per VALORI TIPICI Un fabbricato è così composto: 1 appartamento di 150 m 2 1 bilocale di 40 m 2 1 autorimessa per 2 posti macchina In base ai prezzi medi di mercato rilevati per unità immobiliari simili si valuta il fabbricato come segue: appartamento 150 m /m 2 = bilocale 40 m /m 2 = autorimessa a corpo = Valore complessivo del fabbricato: =

57 STIMA MEDIANTE IL COSTO DI PRODUZIONE

58 8.4 Il costo di produzione Il criterio del costo di produzione in campo immobiliare presenta un articolazione complessa, che tiene conto dei diversi livelli in cui sono organizzate le attività economiche legate alla realizzazione delle opere edili Costo di produzione Costo di costruzione Costo tecnico Il costo totale di produzione di un fabbricato è dato dall insieme omnicomprensivo delle spese che un imprenditore astratto deve sostenere per realizzare ex novo l opera, acquisendo tutti i fattori produttivi necessari, dalla progettazione alla commercializzazione, tenendo conto del profitto normale spettante all impresa

59 8.4 Il costo totale di produzione C t = C a + C c + O n + O u + C m + C g + I + Tr + P dove: C t = costo totale di produzione C a = costo dell area C c = costo di costruzione O n = oneri professionali O u = oneri di urbanizzazione e concessione C m = costi di commercializzazione C g = costi generali di amministrazione I = interessi sul capitale di esercizio Tr = tributi P = profitto normale d impresa

60 8.4 Il costo di costruzione Il costo di costruzione fa riferimento alle spese affrontate per la sola fase costruttiva È il risultato della somma dei costi variabili (costo tecnico), dei costi fissi per l allestimento e il funzionamento generale del cantiere e del profitto dell impresa di costruzione C c = C te +S g + P c dove: C c = costo di costruzione C te = costo tecnico (costi variabili) S g = spese generali di cantiere P c = profitto normale del costruttore

61 8.4 Il costo tecnico di costruzione Il costo tecnico di costruzione rappresenta la parte tecnica del costo di costruzione, che si compone, come accennato, dei costi che variano in relazione alla quantità prodotta. C te = Sa + M + Nt dove: C te = costo tecnico Sa = salari M = materiali Nt = noli e trasporti

62 8.4 La stima del fabbricato mediante il costo di produzione V = C a + (C c + O n + O u + C m + C g + I + Tr + P) x d dove: V = valore del fabbricato C a = costo (valore) dell area C c = costo di costruzione O n = oneri professionali O u = oneri di urbanizzazione e concessione C m = costi di commercializzazione C g = costi generali di amministrazione I = interessi sul capitale di esercizio Tr = tributi P = profitto normale d impresa d = coefficiente di deprezzamento

63 8.4 Stima mediante il costo di produzione Le fasi 1. determinazione del valore dell area 2. determinazione degli altri costi di costruzione a nuovo 3. determinazione del costo deprezzato 4. determinazione del valore del fabbricato

64 8.4 Il costo di produzione Determinazione del valore dell area può essere stimato solo mediante un procedimento per comparazione con i prezzi di mercato comprende la rendita edilizia, che nelle zone pregiate può avere una forte incidenza sul valore complessivo del fabbricato la determinazione del valore dell area può risultare problematica per la scarsità di prezzi di mercato di riferimento mentre è particolarmente agevolata nelle zone di nuovo insediamento, dove c è disponibilità di aree fabbricabili

65 8.4 Il costo di produzione Determinazione del costo di costruzione a nuovo Il costo di costruzione a nuovo può essere ottenuto con tre diversi procedimenti: sintetico, mediante l'attribuzione di un costo medio per unità di consistenza dell'immobile (superficie o volume) analitico, mediante il computo metrico estimativo misto, mediante una disaggregazione per elementi funzionali

66 8.4 Il costo di produzione Determinazione del costo di costruzione a nuovo STIMA SINTETICA Si deve stimare il costo di costruzione di un fabbricato composto da: 1 fabbricato residenziale di 2 piani per un totale di 184 m 2 1 autorimessa di 28 m 2 1 giardino di 102 m 2 In base ai costi medi rilevati per unità immobiliari simili, si valuta come segue: Fabbricato residenziale: 184 m /m 2 = Autorimessa: 28 m /m 2 = Giardino: 102 m 2 30 /m 2 = Costo totale: =

67 8.4 Il costo di produzione Determinazione del costo di costruzione a nuovo COMPUTO METRICO ESTIMATIVO Il computo metrico estimativo consiste in un analisi tecnica ed economica dei processi di costruzione necessari per realizzare un fabbricato. (VEDI APPENDICE a8 DEL TESTO) Ogni tipologia di intervento costituisce un capitolo di spesa, eventualmente suddiviso in sottocapitoli. I singoli interventi contemplati in ogni capitolo/sottocapitolo vengono detti lavorazioni. Il costo complessivo è determinato come sommatoria delle quantità di ogni lavorazione moltiplicate per i relativi prezzi: K i n 1 j m 1 q ij p j dove: K = costo di costruzione a nuovo del fabbricato q ij = quantità della lavorazione j (j=1,, m) impiegata nel capitolo i (i=1,, n) p j = prezzo unitario della lavorazione j Il calcolo del prezzo di ogni singola lavorazione è denominato analisi dei prezzi unitari

68 IL COMPUTO METRICO ESTIMATIVO UN ESEMPIO: capitoli del CME di un capannone industriale SCAVI FONDAZIONI PAVIMENTAZIONI STRUTTURA COPERTURA TAMPONAMENTO OPERE ACCESSORIE

69 8.4 Il costo di produzione Determinazione del costo deprezzato Il costo di produzione ottiene il prezzo a nuovo dell immobile, non il suo prezzo di compravendita nello stato in cui si trova il costo a nuovo deve essere deprezzato, tenendo conto di vetustà (v) e obsolescenza (o), che insieme quantificano il coefficiente di deprezzamento: d v o Il coefficiente di vetustà (v) tiene conto di età e stato di manutenzione Il coefficiente di obsolescenza (o) sintetizza il minor apprezzamento del mercato dovuto alla ridotta razionalità del fabbricato, a causa del progresso tecnologico. i coefficienti sono applicati a ciascuna categoria di costo occorre fare attenzione perché possono introdurre elementi soggettivi

70 8.4 Il costo di produzione Determinazione del valore del fabbricato DEPREZZAMENTO PER VETUSTA È il deterioramento fisico dovuto all invecchiamento ed è suddivisibile in quattro tipi: usura da normale utilizzo dell immobile usura da mancanza di manutenzione e negligenza danni da parassiti e animali (carie del legno, uccelli, roditori e simili) usura da agenti atmosferici (umidità, vento, pioggia, gelo e simili)

71 8.4 Il costo di produzione Determinazione del valore del fabbricato DEPREZZAMENTO PER OBSOLESCENZA FUNZIONALE: perdita di valore per caratteristiche fisiche cattiva progettazione (eccessiva altezza del soffitto; inefficienze di design) mancanza di strutture moderne attrezzature antiquate superadequatezza (overimprovement ), inadeguatezza (underimprovement) ECONOMICA: perdita di valore per cambiamenti esterni (ambientali, legali, socio-economici) vicinanza a fonti di inquinamento ambientale e paesaggistico restrizioni urbanistiche (ZTL) cambiamenti socio-economici nell area (immigrazione) cambiamenti della domanda (gusti)

72 8.4 Il costo di produzione Determinazione del valore del fabbricato Ogni tipo di deprezzamento è classificabile come: Curabile: si riesce a ripristinarlo con azioni manutentive Non curabile: non si riesce 1. FISICO: di norma, è in buona parte curabile 2. OBSOLESCENZA FUNZIONALE: poco curabile 3. OBSOLESCENZA ECONOMICA: raramente curabile Il deprezzamento fisico curabile può essere eliminato dal conteggio del costo a nuovo Il costo per evitare i deprezzamenti curabili può essere così elevato da non essere conveniente Tutti questi fattori devono essere presi in considerazione nel calcolo del deprezzamento

73 8.4 Il costo di produzione Determinazione del valore del fabbricato Nella manualistica, i saggi di deprezzamento: riflettono solo i fattori fisici che influenzano il valore delle strutture sono estrapolati da analisi di mercato, e suppongono una normale manutenzione sono calcolati in base all'età e alla qualità della costruzione quando la qualità complessiva di un fabbricato è bassa, il deterioramento fisico è più rapido Gli altri fattori devono essere calcolati caso per caso: se una struttura ha un grave difetto fisico, il perito dovrà: 1. valutare il costo a nuovo 2. calcolare il costo per curare il difetto fisico (se è curabile) 3. detrarre tale importo dal costo a nuovo per arrivare al costo deprezzato

74 8.4 Il costo di produzione Determinazione del valore del fabbricato Il valore del fabbricato nel suo insieme viene calcolato sommando il valore dell area e il costo di costruzione, debitamente deprezzato, precedentemente determinati dove: V = valore del bene da stimare V a = valore dell area C t = costo di riproduzione V = V a + C t * (1 - d) d = aliquota percentuale di deprezzamento per vetustà e obsolescenza (Il valore dell area non è deprezzabile per vetustà e obsolescenza, ma solo per cause di mercato)

75 8.4 Il costo di produzione ESEMPIO: stima in base al costo deprezzato Il fabbricato descritto nell esempio precedente ha 14 anni di età, è costituito da vani troppo grandi e irrazionali, le finiture sono superate, l accesso all autorimessa non è agevole. a) Valore del terreno Il terreno è costituito da una parte fabbricata (92 m 2 ) e da una a giardino (102 m 2 ) : totale 194 m 2. Sulla base dei valori rilevati di terreni edificabili comparabili il valore del terreno è pari a: b) Valore deprezzato del fabbricato 194 m /m 2 = Secondo le tabelle di vetustà previste dalla L. 392/1978, il deprezzamento per vetustà di un fabbricato di 14 anni è pari al 7%. Per tenere conto dell effetto dell obsolescenza si stima un coefficiente di deprezzamento pari al 10%. Il deprezzamento totale è quindi pari a: Il valore deprezzato del fabbricato risulta quindi: c) Valore totale del fabbricato 7% + 10% = 17% (1 0,17) = ,83 = Il valore del fabbricato è pari alla somma del valore del terreno e del valore del fabbricato deprezzato: =

76 8.4 Il costo di produzione FORMULE DI DEPREZZAMENTO A. Rapporto Vita effettiva/vita utile B. Modello empirico UEEC C. Legge Equo Canone D. Circolare Min. LL PP 30/04/1949

77 8.4 Il costo di produzione Formule di deprezzamento - A Coefficienti di deprezzamento espressi in termini percentuali del costo a nuovo) in funzione del rapporto vita effettiva / vita utile ( VTE / VTU = Age Life Ratio ) e del valore residuo ( VR ) della componente al termine del proprio ciclo di vita utile

78 8.4 Il costo di produzione Formule di deprezzamento - A Coefficienti di deprezzamento espressi in termini percentuali del costo a nuovo) in funzione del rapporto vita effettiva / vita utile ( VTE / VTU = Age Life Ratio ) e del valore residuo ( VR ) della componente al termine del proprio ciclo di vita utile

79 8.4 Il costo di produzione Formule di deprezzamento - B Formula adottata dall Unione Europea dei Periti Contabili Economici e Finanziari Se la perdita di valore del bene nel tempo è riconducibile esclusivamente a fenomeni di vetustà (obsolescenza trascurabile) al posto del modello lineare può essere adottato il modello empirico proposto dall UEEC evidenzia perdite di valore più accentuate verso il termine del ciclo di vita del bene è il caso di quelle componenti per le quali non si osservano cambiamenti nel tempo dei materiali impiegati, degli standard realizzativi, delle tecnologie, delle norme tecniche di riferimento nonché dei requisiti attesi da parte del fruitore il coefficiente di riduzione D (in percentuale sul valore a nuovo) è dato dalla formula seguente, con la limitazione del 50%, come per il modello lineare dove: D = aliquota di deprezzamento A= vita utile dell immobile

80 8.4 Il costo di produzione Formule di deprezzamento - B Formula adottata dall Unione Europea dei Periti Contabili Economici e Finanziari dove: d = aliquota di deprezzamento A= % età/vita utile dell immobile

81 8.4 Il costo di produzione - Formule di deprezzamento - C I coefficienti possono essere desunti dai correttivi della Legge sull Equo Canone ETA (ANNI) DEPREZZAMENTO 1 6 0% % per anno ,5% per anno

82 8.4 Il costo di produzione - Formule di deprezzamento - C I coefficienti possono essere desunti dai correttivi della Legge sull Equo Canone

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84 8.4 Il costo di produzione - Formule di deprezzamento - D Coefficienti di deprezzamento previsti dalla LL PP 30/04/1949 Nella determinazione degli indennizzi per i danni da guerra agli edifici privati, la circolare ministeriale LL PP 30/04/1949 articola i coefficienti di deprezzamento oltre che in funzione dell età anche rispetto alla qualità dell immobile il deprezzamento aumenta con il grado di pregio dell immobile

85 8.4 Il costo di produzione - Formule di deprezzamento - D Coefficienti di deprezzamento previsti dalla LL PP 30/04/1949 Nella determinazione degli indennizzi per i danni da guerra agli edifici privati, la circolare ministeriale LL PP 30/04/1949 articola i coefficienti di deprezzamento oltre che in funzione dell età anche rispetto alla qualità dell immobile il deprezzamento aumenta con il grado di pregio dell immobile

86 8.4 Il costo di produzione Determinazione del costo di costruzione a nuovo METODO MISTO PER ELEMENTI FUNZIONALI È misto in quanto la stima del costo di costruzione è ottenuta aggregando elaborazioni di tipo analitico (fatte una volta per tutte) con passaggi sintetici (relativi al subject specifico) il processo si sviluppa nelle seguenti fasi: 1. CREAZIONE DEL MODELLO si individua un edificio di riferimento (modello), analogo al subject lo si disaggrega nelle varie componenti costruttive (per esempio: murature e tavolati, intonaci, impianto elettrico, scavi e rinterri ecc.) si stimano i costi di costruzione di ciascun elemento funzionale del modello si calcolano le incidenze in termini unitari ( /mq) e percentuali 2. STIMA DEL COSTO DEL SUBJECT avviene per comparazione con il modello, correggendo le incidenze calcolate, in relazione alle sue peculiarità, con opportuni coefficienti

87 STIMA PER CAPITALIZZAZIONE DI REDDITI

88 8.5 La stima per capitalizzazione dei redditi Si possono distinguere due metodi di capitalizzazione dei redditi: Capitalizzazione diretta (a rate costanti illimitate) Attualizzazione del flusso di cassa (rate limitate)

89 8.5 La stima per capitalizzazione dei redditi: metodo della capitalizzazione diretta V Rn r dove: V = valore del fabbricato; Rn = reddito netto del proprietario; r = saggio di capitalizzazione.

90 8.5 La stima per capitalizzazione dei redditi metodo della capitalizzazione diretta Le fasi La stima per capitalizzazione del reddito si svolge in tre fasi: 1. determinazione del reddito netto 2. determinazione del saggio di capitalizzazione 3. determinazione del valore

91 8.5 La stima per capitalizzazione dei redditi metodo della capitalizzazione diretta Determinazione del reddito netto Il reddito netto può essere determinato come differenza tra il reddito lordo e le spese di gestione a carico del proprietario: Rn Rl Sp dove: Rn = reddito netto; Rl = reddito lordo; Sp = spese a carico del proprietario.

92 8.5 La stima per capitalizzazione dei redditi metodo della capitalizzazione diretta Determinazione del reddito lordo Il reddito lordo è la sommatoria di: affitti incassati dal proprietario interessi maturati a fine anno dalle rate di canone riscosse interessi sulla cauzione, se fruttifera L entità del canone d affitto e le norme contrattuali devono rispondere alla legislazione vigente e rappresentare una condizione di ordinarietà in relazione alle caratteristiche del fabbricato e della zona L adozione del criterio non presuppone necessariamente che il fabbricato sia affittato o che il contratto d affitto risponda alle caratteristiche di ordinarietà

93 8.5 La stima per capitalizzazione dei redditi metodo della capitalizzazione diretta Determinazione delle spese MANUTENZIONI: sono le spese necessarie per mantenere il buono stato e la funzionalità dell edificio. Devono essere riferite a una condizione di media vetustà e a un normale stato di manutenzione. Variano in misura sensibile in relazione alle caratteristiche del fabbricato. AMMORTAMENTO: si ottiene dividendo il costo di costruzione del fabbricato per la sua vita utile. Per i fabbricati a lunga durata (oltre 50 anni) in genere viene calcolata una quota di perpetuità, che comprende le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria in grado di garantire al fabbricato la durata per un tempo illimitato. ASSICURAZIONE: copre i rischi di danno parziale o totale derivante da cause maggiori (incendi ecc.) e responsabilità civile. AMMINISTRAZIONE Include i costi per la gestione delle scadenze amministrative e per le pratiche burocratiche e legali. SFITTO: quota imputata per coprire i rischi di periodi di mancata locazione del fabbricato. Può essere quantificato come incidenza percentuale, sul canone annuo, dei periodi di sfitto. INESIGIBILITÀ: quota imputata per tenere conto della possibilità di mancato pagamento da parte dell affittuario. Viene quantificata come percentuale sul canone annuo IMPOSTE: (IMU, TARES, TASI ecc.), a cui si aggiungono, per le società immobiliari, anche le imposte sui redditi derivanti dalla proprietà immobiliare, quali l IRES e l IRAP

94 8.5 La stima per capitalizzazione dei redditi metodo della capitalizzazione diretta Fonte: Gallerani, Viaggi, Zanni, 2004 Incidenza delle spese Si riportano i campi di variazione indicativi delle spese espressi come percentuale del reddito lordo: CATEGORIA PERCENTUALE MEDIA Manutenzioni 2-8% 5,0% Ammortamento fino al 5% 2,5% Assicurazione fino al 5% 2,5% Amministrazione fino al 5% 2,5% Servizi 2-8% 5,0% Sfitto 1-2% 1,5% Inesigibilità 1-2% 1,5% Imposte 10-40% 25,0%

95 8.5 La stima per capitalizzazione dei redditi metodo della capitalizzazione diretta Fonte Agenzia del Territorio - CIRCOLARE N. 6/2012 Incidenza delle spese Si riportano i campi di variazione indicativi delle spese espressi come percentuale del reddito lordo (mancano le imposte): CATEGORIA PERCENTUALE Amministrazione 2,0% Manutenzione 12,0% Assicurazione 1,0% Perpetuità (ammortamento) 12,0% Sfitto e inesigibilità 3%

96 8.5. Stima per capitalizzazione dei redditi Determinazione del saggio di capitalizzazione Riguardo a questo argomento, valgono sostanzialmente le stesse considerazioni fatte per i Fondi Rustici: 1) Il saggio va inteso come il rendimento medio ordinario reale di immobili simili a quello oggetto di stima 2) Spesso non sono disponibili dati di valori e redditi sullo stesso segmento del subject l indisponibilità di dati sui valori è il motivo per cui si non si utilizza il criterio della comparazione con i prezzi di mercato e si adotta il criterio della capitalizzazione del reddito 3) Perciò la ricerca si svolge presso segmenti di mercato diversi prossimi e comparabili con quello del subject al limite, sul segmento (più remoto) del mercato finanziario

97 8.5 La stima per capitalizzazione dei redditi Determinazione del saggio di capitalizzazione IVS: la ricerca del saggio deve riflettere i dati di mercato: prezzi, redditi e loro trend, pratiche e aspettative di operatori RICERCA REMOTA DEL SAGGIO: la ricerca del saggio spesso si svolge in segmenti diversi prossimi e confrontabili perciò, occorrerebbe fare un confronto e un aggiustamento tra segmenti l aggiustamento dovrebbe svolgersi secondo le regole dei procedimenti market oriented con caratteristiche multiple: canoni e prezzi rilevati in segmenti diversi da quello del subject non si dovrebbero aggiustare i saggi (grandezze derivate), ma i canoni e i prezzi (grandezze originarie)

98 8.5 Stima per capitalizzazione dei redditi Determinazione del saggio di capitalizzazione LA STIMA SI SVOLGE: A. su base comparativa più stretta: media ponderata di redditi e valori di mercato di immobili in segmenti prossimi e comparabili rispetto a quello da valutare B. su base comparativa più remota: deduzione dai saggi di rendimento del mercato finanziario gli immobili sono investimenti a basso rischio il saggio può essere comparabile con i saggi d interesse dei titoli di stato a medio-lungo periodo (rischio simile) il saggio finanziario deve essere depurato dall inflazione se il reddito immobiliare è suscettibile, nel tempo, di aumenti che compenseranno l inflazione

99 8.5. Stima per capitalizzazione dei redditi Determinazione del saggio di capitalizzazione (su base comparativa settoriale) SU BASE COMPARATIVA STRETTA: il saggio di capitalizzazione è stimato mediante media ponderata di redditi e valori di mercato di beni simili ESEMPIO:

100 8.5. Stima per capitalizzazione dei redditi Determinazione del saggio di capitalizzazione (su base comparativa settoriale) Il saggio di capitalizzazione varia in relazione a: destinazione d uso centro urbano caratteristiche estrinseche caratteristiche intrinseche. La scelta del segmento si basa su fattori macro e microeconomici, quali: posizione dell'immobile sul mercato incremento economico dell'area locale stabilità del reddito a lunga scadenza commerciabilità dell immobile 100

101 8.5. Stima per capitalizzazione dei redditi Determinazione del saggio di capitalizzazione (su base comparativa settoriale) il saggio di capitalizzazione può variare tra 0,5% e 8%: più basso: abitazioni di lusso, di elevato valore non interamente apprezzato dai canoni di locazione più elevato: abitazioni per locazione temporanea (studenti, turisti) indicazioni utili per determinare il saggio sono desumibili da diverse fonti statistiche, che rilevano sia le quotazioni di mercato degli immobili, sia i canoni d affitto mediante questi dati, si può anche effettuare la stima reddituale applicando al canone d affitto lordo un coefficiente moltiplicatore questo procedimento semplifica le operazioni di calcolo, in quanto non richiede la determinazione delle spese a carico del proprietario

102 8.5. Stima per capitalizzazione dei redditi Determinazione del saggio di capitalizzazione (su base finanziaria) SU BASE COMPARATIVA FINANZIARIA: il saggio di capitalizzazione dipende dalla combinazione di due fattori: 1. il rendimento (al lordo delle imposte) per investimenti privi di rischio, come i titoli di Stato (Rf); 2. il premio legato al rischio (il cui valore è determinabile in maniera soggettiva, per comparazione o utilizzando modelli statistici). Il premio per il rischio è suddivisibile in due distinti componenti: il premio del settore in oggetto, in questo caso l immobiliare (Pi); il premio afferente allo specifico immobile (P?).

103 8.5. Stima per capitalizzazione dei redditi Determinazione del saggio di capitalizzazione (su base finanziaria) La formula che determina il saggio di capitalizzazione è la seguente: r = Rf + Pi + P? dove: r = saggio di capitalizzazione (o cap rate). Rf = rendimento titoli di Stato Pi = premio per il rischio di settore P? = premio per l immobile specifico

104 8.5. Stima per capitalizzazione dei redditi Determinazione del saggio di capitalizzazione (su base finanziaria) Rf tiene conto dei tassi d'interesse presenti sul mercato dei titoli di stato con una scadenza analoga alla durata del periodo di analisi, e del tasso di inflazione atteso collegato Pi è normalmente compreso tra 1 a 3 punti percentuali. P? può variare da 0 a 5 punti percentuali l ammontare del rischio specifico deriva dalle caratteristiche dell immobile in esame: ubicazione, tipologia, dimensione, fungibilità, stato locativo (qualità dei contratti di locazione e rating finanziario dei locatari) prossimo a 0 per immobili con buono posizionamento sul mercato elevato per immobili aventi pessimi posizionamenti (maggiori rischi)

105 8.5. Stima per capitalizzazione dei redditi Determinazione del saggio di capitalizzazione (su base finanziaria) Se si scelgono premi superiori (Pi e P?), occorre giustificarli nella relazione di stima 105

106 8.5. Stima per capitalizzazione dei redditi Determinazione del saggio di capitalizzazione (su base finanziaria) ESEMPIO DI METODO ADDITIVO COMPONENTI DEL SAGGIO DESCRIZIONE ESEMPIO Saggio risk free Premio per il rischio settoriale (Pi) Premio per il rischio specifico (P?) Saggio di minimo rischio (titoli di Stato a basso rischio: Bund Tedeschi), al netto dell inflazione Differenza tra la rischiosità dell investimento finanziario e quella media dell investimento immobiliare dovuta a maggiore illiquidità e ad altri maggiori rischi di gestione (non contemplati come spese nel calcolo del reddito netto) Differenza tra la rischiosità media dell investimento immobiliare e quella dell investimento specifico (particolari problemi di ubicazione, tipologia, dimensione, fungibilità, stato locativo, non contemplati come spese nel calcolo del reddito netto) 1,0% +1,0% +0,5% TOTALE 2,5%

107 8.5 La stima per capitalizzazione dei redditi metodo della capitalizzazione diretta Determinazione del valore Risolvendo la formula di capitalizzazione si ottiene il valore del fabbricato Il valore così ottenuto è riferito a un fabbricato in condizioni normali di manutenzione e di media vetustà Se queste condizioni non si realizzano nel subject è necessario apportare al valore così calcolato gli opportuni aggiustamenti

108 8.5 La stima per capitalizzazione dei redditi: metodo della capitalizzazione diretta Determinazione del valore V Rn r dove: V = valore del fabbricato Rn = reddito netto del proprietario r = saggio di capitalizzazione Il valore ottenuto dalla capitalizzazione del reddito deve essere aggiustato con aggiunte e detrazioni, che tengano conto dell età, dello stato di manutenzione e di altre specifiche condizioni dell immobile, che influiscono sul valore, ma non sul reddito

109 8.5 La stima per capitalizzazione dei redditi: metodo della capitalizzazione diretta del reddito lordo Esiste un procedimento di stima alternativo, sempre ispirato al criterio capitalizzazione del reddito Si basa sulla capitalizzazione diretta del reddito lordo e utilizza il saggio r, (che è necessariamente più elevato di r) Dividere per il saggio r significa moltiplicare per 1/r Il coefficiente 1/r è chiamato gross rent multiplier (GRM) V Rl * GRM dove: V = valore del fabbricato Rl = reddito lordo del proprietario GRM = moltiplicatore di reddito lordo (1/r ) r = saggio di capitalizzazione del reddito lordo

110 8.5 La stima per capitalizzazione dei redditi: metodo della capitalizzazione diretta del reddito lordo Tipologia Stato conservativo Valore Mercato ( /mq) Min Max Min Max Valori Locazione ( /mq x mese) r' GRM MULT. Abitazioni civili NORMALE ,7 4,2 24,0 Abitazioni civili Ottimo ,5 10,1 4,1 24,6 Abitazioni di tipo economico NORMALE ,1 6,4 4,6 21,8 Box NORMALE ,4 11,2 6,0 16,6 Posti auto coperti NORMALE ,1 6,8 6,1 16,4 Fonte: elaborazione su dati OMI Provincia: FERRARA Comune: FERRARA Fascia/zona: Centrale/CITTA` - AREA COMPRESA TRA LE MURA E QUELLA PROSSIMA ALLA CATTEDRALE ED IL CASTELLO Codice di zona: B1 Microzona catastale n.: 1 Tipologia prevalente: Abitazioni di tipo economico Destinazione: Residenziale Medie anni Posti auto scoperti NORMALE ,5 4,7 6,0 16,7 Ville e Villini NORMALE ,6 6,6 3,8 26,3

111 8.5 La stima per capitalizzazione dei redditi metodo dell attualizzazione del flusso di cassa Il valore si basa sull attualizzazione di una serie limitata di redditi dal momento dell acquisto al momento della rivendita dell immobile, a cui è aggiunto un valore di mercato finale, anch esso attualizzato: in caso di redditi temporanei variabili V ( R i C i ) n q rq n 1 VE 1 q n in caso di redditi temporanei costanti dove: V = valore di mercato dell immobile da stimare Rt = ricavo annuo lordo variabile dell immobile nel periodo di disponibilità Ct = costo di esercizio annuo variabile dell immobile nel periodo di disponibilità VE = valore di rivendita alla fine del periodo di disponibilità n = durata del periodo previsto di disponibilità dell immobile fino alla rivendita i = anno generico r = saggio di capitalizzazione

112 8.6 La stima dei fabbricati da ristrutturare Con il termine fabbricato da ristrutturare si intende un fabbricato che presenti le seguenti caratteristiche: inutilizzabile o scarsamente utilizzabile nelle condizioni attuali suscettibile di una normale e conveniente trasformazione la trasformazione è tecnicamente possibile e giuridicamente attuabile I fabbricati da ristrutturare possono essere valutati mediante la comparazione con i prezzi di mercato il valore di trasformazione

113 8.6 La stima dei fabbricati da ristrutturare Comparazione con i prezzi di mercato La comparazione è possibile nelle zone in cui esiste un attivo mercato dei fabbricati da ristrutturare Le variabili principali da considerare sono: ubicazione possibile destinazione d uso superficie o volume utile del fabbricato ristrutturato condizioni strutturali dell edificio pregio storico-architettonico

114 8.6 La stima dei fabbricati da ristrutturare Valore di trasformazione i n i i i n Kt dove: Vt = valore di trasformazione; i = 1, 2, n anni richiesti per il piano di ristrutturazione; R i = ricavi della ristrutturazione nell'anno i; Kt i = costi della ristrutturazione nell'anno i. Vt 0 R 1 q attualizzati Se la ristrutturazione ha durata molto breve, tale da potersi considerare istantanea, il valore del fabbricato si ottiene sottraendo dal valore del fabbricato ristrutturato i costi della ristrutturazione: 0 i 1 q i Nel caso di una ristrutturazione di durata pluriennale, i ricavi della vendita e i costi dei beni ristrutturati devono essere dove: V = valore del fabbricato ristrutturato; Kt = costo di trasformazione. Vt V Kt

115 8.6 La stima dei fabbricati da ristrutturare Le fasi del valore di trasformazione definizione del progetto di ristrutturazione stima del valore del fabbricato ristrutturato stima del costo di ristrutturazione calcolo del valore del fabbricato da ristrutturare

116 8.7 La stima dei fabbricati da ristrutturare La stima a sito e cementi È un caso particolare di stima con il valore di trasformazione La trasformazione consiste nella demolizione del fabbricato I ricavi della trasformazione sono dati dalla somma di: valore dell area edificabile ottenuta dalla demolizione valore dei materiali di recupero I costi sono dati dalle spese di demolizione e sgombero Vt = Va + Vr - Kd dove: Vt = valore di trasformazione del fabbricato a sito e cementi Va = valore dell area dopo la demolizione Vr = valore dei materiali recuperati Kd = costo della demolizione

117 8.2 Il mercato immobiliare Unità di misura TIPO DI FABBRICATO Fabbricati residenziali Negozi Uffici Autorimesse PARAMETRO DI MISURA Superficie lorda Superficie utile Superficie convenzionale Superficie commerciale Volume vuoto Volume vuoto per pieno Vano Superficie lorda superficie utile Superficie commerciale Volume vuoto per pieno Superficie lorda Superficie utile Superficie commerciale Volume vuoto per pieno Posto macchina Superficie utile