I N V E S T I E T I C O

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1 I N V E S T I E T I C O FONDO COMUNE DI INVESTIMENTO IMMOBILIARE DI TIPO CHIUSO RENDICONTO AL 31 DICEMBRE 2009 AEDES BPM Real Estate SGR S.p.A. Sede legale: Bastioni di Porta Nuova, Milano Capitale Sociale Euro i.v. Reg. Imprese di Milano CF e P.IVA Iscritta all Albo delle Società di Gestione del Risparmio al n.94 Società soggetta all attività di direzione e coordinamento di Aedes S.p.A.

2 FONDO INVESTIETICO RENDICONTO AL Indice 1. Relazione degli amministratori al rendiconto al 31 dicembre 2009 del Fondo Investietico 4 Premessa L andamento del settore e dei fondi immobiliari L andamento del mercato immobiliare nazionale Gli immobili ad uso RSA o residenze sanitarie assistenziali Il mercato degli immobili ad uso uffici Il mercato degli immobili ad uso retail Il mercato degli immobili ad uso logistico - industriale I fondi immobiliari Il Regime Fiscale applicabile ai Fondi Immobiliari e ai partecipanti Dati descrittivi del Fondo dal collocamento al 31 dicembre L andamento del Fondo nell anno Attività di gestione Gestione immobiliare Gestione finanziaria Politica dei Proventi Variazioni del valore di mercato del portafoglio Analisi delle variazioni del NAV (Net Asset Value) La performance del Fondo dal collocamento al 31 dicembre Le linee strategiche di investimento disinvestimento e gestione Fatti di rilievo avvenuti dopo la chiusura dell esercizio Situazione patrimoniale Sezione reddituale 32 2

3 FONDO INVESTIETICO RENDICONTO AL Nota integrativa Parte A Andamento del valore della quota Parte B Le attività, le passività ed il valore complessivo netto 50 Sezione I Criteri di valutazione 50 Sezione II Le attività 52 Sezione III Le passività 55 Sezione IV Il valore complessivo netto 57 Sezione V Altri dati patrimoniali Parte C Il risultato economico dell esercizio 59 Sezione I finanziari Risultato delle operazioni su partecipazioni e altri strumenti 59 Sezione II Beni immobili 60 Sezione III Crediti 60 Sezione IV Depositi bancari 60 Sezione V Altri beni 61 Sezione VI Altre operazioni di gestione e oneri finanziari 61 Sezione VII Oneri di gestione 62 Sezione VIII Altri ricavi e oneri 63 Sezione IX Imposte Parte D Altre informazioni 64 3

4 FONDO INVESTIETICO RENDICONTO AL Relazione degli amministratori al rendiconto al 31 dicembre 2009 del Fondo Investietico Premessa L esercizio 2009 si chiude con un utile netto pari a circa 2,2 milioni. Il valore complessivo netto del Fondo al 31 dicembre 2009 ammonta a circa 179,2 milioni, al netto del provento distribuito nel mese di marzo 2009 pari a circa 5,8 milioni. Al 31 dicembre 2008 il valore complessivo netto del Fondo ammontava ad 182,8 milioni. L incremento del valore della quota al 31 dicembre 2009, al lordo dei proventi distribuiti dal 2004 al 2009, pari a 591 per quota, rispetto al valore nominale è del 40,18%. Il valore unitario della quota al 31 dicembre 2009 (di 2.913,479) rispetto al valore della quota al 31 dicembre 2008 (di 2.971,630), al lordo dei proventi distribuiti il 26 marzo 2009 pari a 94/quota, si è incrementato del 1,21%. Valore complessivo netto Equity NAV L utile di esercizio che verrà distribuito è pari ad , corrispondente ad un provento pro quota di 164 con un dividend yield del 6,56% sul valore nominale della quota ( 2.500). Dividend yield ,40% 3,40% 5,20% 6,40% 4,48% 3,76% 6,56% 23,64% Equity Dividendo Il totale delle Attività del Fondo, al 31 dicembre 2009 ammonta a 249,9 milioni ed è composto per il 94,04% circa da immobili, per il 5,02% dalle disponibilità liquide e per la parte residua da altre attività 4

5 FONDO INVESTIETICO RENDICONTO AL (Fig. 1). Il grafico della Fig. 2 evidenzia il valore di mercato di ogni singolo immobile rispetto al valore complessivo del portafoglio. Le Attività del Fondo Investietico (Fig. 1) Gli immobili del Fondo Investietico (% del Valore di mercato) (Fig. 2) Altro 0,94% Casati 3,79% S. Donato 25 Aprile Pregnana 8,28% 2,96% Monza 7,84% Bollate 5,48% Disponibilità Liquide 5,02% Immobili 94,04% S. Faustino 2 10,32% Antonini 5,36% S. Donato Agadir 4,55% S. Donato 11,70% Paolo di Dono 16,60% Torino 4,36% Ippocrate 12,49% S. Faustino 6,27% 1.1. L andamento del settore e dei fondi immobiliari L andamento del mercato immobiliare nazionale Contesto economico 1 Nel terzo trimestre del 2009 l economia mondiale si è rafforzata, pur con andamenti diversi tra paesi e aree; il PIL è tornato a crescere sia negli Stati Uniti (segnando un aumento del 2,2% in ragione d anno) sia nell'area Euro, così come sono tornati a crescere i flussi del commercio internazionale, grazie soprattutto alla domanda proveniente dai paesi emergenti dell Asia. Le tensioni sui mercati finanziari internazionali si sono allentate e la restrizione del credito bancario si è fatta meno intensa. I mercati si attendono che le banche centrali mantengano i tassi ufficiali ai bassi livelli attuali ancora per qualche tempo. Il PIL dell area Euro, nel terzo trimestre del 2009, è aumentato dello 0,4% sul periodo precedente, interrompendo così la sequenza di cinque cali consecutivi. Al deciso miglioramento del clima di fiducia delle imprese e dei consumatori non vi è ancora un corrispondente irrobustimento altrettanto forte dell'attività produttiva e del volume degli affari. Secondo le stime dell'ocse il PIL dell'area euro aumenterebbe di poco meno dell'1% nel 2010 mentre l'inflazione al consumo, che sul finire dello scorso anno si è attestata intorno all'1%, risalirebbe lievemente nel La BCE che ha lasciato invariati, nel corso dell anno, i tassi di riferimento, mantenendo il tasso ufficiale all 1%, sta iniziano a rimuovere gradualmente quelle misure non convenzionali, volte a contenere ed arginare la crisi, ritenute non più necessarie, pur confermando l'impegno dell'eurosistema a erogare tutta la liquidità necessaria al sistema bancario. 1 Fonte: Outlook OCSE 5

6 FONDO INVESTIETICO RENDICONTO AL Anche in Italia il PIL, nel penultimo trimestre del 2009, ha ripreso a crescere per la prima volta dalla primavera del 2008, segnando un aumento dello 0,6% rispetto al trimestre precedente (-4,6 sul corrispondente periodo). Il dato ha riflesso per larga parte l impulso proveniente dal rimbalzo delle esportazioni, che ha interrotto una sequenza di cinque cali consecutivi; a questo si è affiancato un moderato incremento delle componenti interne di domanda. Nonostante il continuo miglioramento del clima di fiducia, le imprese esitano ancora ad aumentare la produzione in presenza di un incerto irrobustimento degli ordinativi. La dinamica dei consumi e degli investimenti privati rimane debole; sui consumi incide negativamente la situazione del mercato del lavoro. Il calo del numero degli occupati si traduce in una caduta del reddito disponibile delle famiglie, mentre l'incertezza sulle prospettive tende a frenarne la propensione alla spesa. Lo scorso novembre il tasso di disoccupazione è salito all'8,3%, 2,4 punti in più rispetto al minimo dell'aprile del In prospettiva, nei prossimi due anni le componenti interne della domanda dovrebbero fornire un contributo esiguo alla crescita. Come è spesso avvenuto nel recente passato in analoghe fasi cicliche, il principale sostegno alla ripresa verrebbe dalla domanda estera, ripresa che, in un contesto in cui l'economia mondiale stenta a tornare su un sentiero di crescita sostenuta, si prevede molto lenta. In media nel 2009 l inflazione al consumo è scesa allo 0,8%, dal 3,3% del 2008; dopo aver toccato un punto di minimo in luglio, la dinamica dei prezzi sui dodici mesi è tornata gradualmente a crescere fino ad attestarsi, secondo stime ancora preliminari, all 1% in dicembre. L inflazione di fondo si è pressoché stabilizzata nel secondo semestre, poco sotto l 1,5% sui dodici mesi. L OCSE, nell ultimo outlook semestrale pubblicato, si mostra ottimista sull Italia indicando per il 2010 una crescita di 1,1%, quasi il triplo dello 0,4% previsto a giugno. Se questa previsione si realizzerà, l economia italiana risulterà nel corso del 2010 più vivace di quella della zona euro, per cui l OCSE prevede un progresso dello 0,9%. Il mercato immobiliare in Italia 2 Il settore immobiliare riveste un ruolo centrale per l andamento dell attività produttiva, per la stabilità del sistema finanziario, per le modalità con cui gli impulsi della politica monetaria si trasmettono all economia reale. In Italia il comparto immobiliare (investimenti in immobili e costruzioni, spesa per affitti e servizi di intermediazione) rappresenta quasi un quinto del PIL, le attività immobiliari costituiscono oltre il 60% della ricchezza delle famiglie ed il credito erogato al settore (mutui alle famiglie, prestiti alle imprese di costruzioni e dei servizi connessi con le attività immobiliari) è un terzo degli impieghi bancari totali. L ultimo rapporto sul Mercato Immobiliare presentato da Nomisma lo scorso novembre ha messo in luce un miglioramento delle aspettative, sebbene i fondamentali siano ancora deboli: calano nel 2009 i valori delle case, dei negozi e degli uffici con prezzi che, nelle tredici grandi aree urbane monitorate, registrano le seguenti performance annue: -4,1% per le case, -3,9% per gli uffici e -3,2% per le attività, con una riduzione più contenuta nel secondo semestre rispetto al primo. I tempi di vendita e di locazione degli immobili continuano ad aumentare: per vendere un appartamento occorrono circa sei mesi, per un immobile industriale il tempo richiesto è di oltre nove mesi. In controtendenza, gli appartamenti da affittare vengono gestiti in breve tempo. La forbice fra domanda ed offerta, in fase di trattativa, si amplia sempre maggiormente e raggiunge il 13% di media. 2 Elaborazione AEDES BPM RE SGR su dati :Nomisma, Scenari Immobiliari, Assogestioni, Reag 6

7 FONDO INVESTIETICO RENDICONTO AL Come evidenziato anche dai dati ufficiali forniti dall Agenzia del Territorio nel terzo trimestre del 2009 rispetto allo stesso trimestre del 2008, vi è stata una diminuzione del numero delle vendite dell 11% per le abitazioni, del 18,9% per gli uffici, del 17,7% per il settore commerciale e per quello produttivo. Il numero complessivo delle compravendite nel secondo semestre del 2009 è continuato a diminuire ma ad una intensità più contenuta rispetto a quanto non sia accaduto prima. Analizzando la combinazione fra la flessione dei prezzi e volumi di compravendita si evidenzia come nel triennio il mercato immobiliare abbia perso il 30% (passando da 154 milioni del 2007 a 109 milioni stimati nel 2009). Il settore edile sta subendo una contrazione di circa il 10% ed anche per il 2010 le previsioni sono negative. Sui mercati residenziali e commerciali pesano poi moltissimo le previsioni relative al mercato del lavoro: in tutte le economie avanzate si prevede un innalzamento del tasso di disoccupazione e ciò influisce direttamente sulle decisioni di spesa delle famiglie. La contrazione dei prezzi e delle vendite potrebbe prolungarsi fino ai primi mesi del Il mattone quotato ha ricominciato ad attrarre gli investitori: le previsioni su una prossima fine della crisi economica contribuiscono ad alimentare la fiducia ma le performance si mantengono su livelli molto lontani da quelli che si registravano nell'ottobre del 2006 o anche nel settembre del 2008; si ricomincia a investire in questo tipo di titoli ma con cautela. Oggi più che mai l'andamento del mercato immobiliare è strettamente legato a quello macroeconomico: fino a quando gli indicatori economici non si stabilizzeranno sul segno positivo almeno per un semestre non si potrà dire che la crisi sia finita. Probabilmente una vera ripresa ci sarà nel secondo semestre dell anno in corso mentre per ritornare ai livelli del 2007 si dovrà aspettare il Secondo Nomisma la situazione congiunturale del mercato è ancora piuttosto complessa ed incerta, così come lo è il quadro macroeconomico di riferimento. In ogni caso tutti i dati convergono nel rendere una situazione in cui il punto più basso della recessione sarebbe stato toccato tra marzoaprile del 2009 e da allora i segnali di recupero si sono intensificati. Restano, però, sul tappeto italiano temi di criticità come la fragilità del sistema finanziario, l insufficiente espansione del credito, l entità del debito pubblico, l aumento della disoccupazione o l inadeguato aumento della produttività. Alla luce di questa generale incertezza, risulta sempre più difficile formulare previsioni che in ogni caso sono orientate ad una ulteriore riduzione dei prezzi in misura del -1/-2% nel 2010, per poi tornare in terreno positivo solo nel 2011, con transazioni che potranno riavviarsi significativamente nel prossimo anno solo alla luce di un incremento delle erogazioni di mutui alle famiglie da parte del mondo del credito Gli immobili ad uso RSA residenze sanitarie assistenziali Il mercato delle RSA Il continuo invecchiamento della popolazione ed il conseguente aumento della domanda, la crescente costruzione di nuovi edifici e l ingresso sul mercato di nuovi investitori interessati al mercato delle Residenze Sanitarie Assistenziali (RSA), sono i driver che continuano a sostenere l interesse e la crescita del comparto, che in termini dimensionali continua a rappresentare una nicchia di mercato, nonostante l attuale congiuntura sfavorevole. 7

8 FONDO INVESTIETICO RENDICONTO AL Secondo un indagine del Ministero della Salute in Italia ci sono strutture sanitarie residenziali (+3,5% rispetto al 2005), il 20,6% delle quali sono localizzate in Lombardia. L offerta in termini di posti letto è pari a (+6,4%). Il 72,9% delle strutture sanitarie residenziali italiane è costituito da residenze private accreditate mentre il 27,1% da pubbliche; nel 2005 queste percentuali erano pari rispettivamente al 71,6% e al 28,4%. L attività edificatoria risulta in crescita e riguarda strutture nuove di elevata qualità sia in termini di realizzazione costruttiva sia di impiantistica. Le nuove RSA vengono progettate, infatti, in modo da poter offrire servizi sempre più completi agli utenti e con un layout costruttivo che permette lo svolgimento dell attività sanitaria nella maniera più efficiente possibile. Anche il segmento immobiliare delle RSA, peraltro, subisce l impatto della crisi finanziaria internazionale e, come le altre asset class, risente dell aspettativa di discesa del valore di mercato degli immobili e dell aumento della redditività attesa in relazione ad un aumento della percezione del rischio da parte degli investitori. Si prevede un ulteriore calo dei prezzi di compravendita per strutture di basso livello e non convenzionate, mentre gli immobili di buon livello qualitativo e con primaria location, convenzionate e gestite da primari operatori dovrebbero mantenere, con lievi flessioni, i valori di riferimento. Si sottolinea inoltre che per le strutture di primario livello convenzionate i tassi di occupazione si attestano tra il 95% e il 98%, segno della tenuta dello specifico segmento ed elemento che aumenta l interesse verso queste strutture da parte degli investitori. Nel 2 semestre 2009 i prezzi sono rimasti mediamente stabili: i prezzi medi al metro quadrato hanno subito un decremento dello 0,3% mentre considerando quelli a posto letto non si sono registrate variazioni. I canoni, sempre nella seconda parte dell anno, sono cresciuti mediamente del 2%: i canoni medi al metro quadrato sono cresciuti del 3% mentre quelli a posto letto hanno subito un incremento del 2,5%. La qualità delle strutture, la location, gestori specializzati di elevato standing e canoni di locazione sostenibili sulla gestione sono elementi che dovrebbero attenuare in modo significativo una discesa marcata dei valori che invece impatterà principalmente sulle strutture più obsolete. Pur in presenza di poche transazioni, si riscontra una domanda per strutture di qualità che si attesta su rendimenti tra il 6,5/6,75% nei centri cittadini e tra il 7/8% nelle località secondarie e periferiche. Per quanto riguarda le locazioni, i canoni rimangono pressoché invariati in quanto i gestori delle strutture al momento risentono in modo limitato delle tensioni della crisi economica internazionale. Altri due fattori che contribuiscono alla tenuta dei canoni sono il convenzionamento, che attutisce il costo a carico dell utilizzatore finale, e la conseguente elevata occupazione delle RSA Il mercato degli immobili ad uso uffici Il mercato degli uffici 3 Secondo Jones Lang Lasalle, nel 2009 l assorbimento di spazi ad uso ufficio in Europa è diminuito in quasi tutti i mercati rispetto al Nel secondo semestre 2009 il mercato direzionale in Italia appare in sofferenza: a fronte di un offerta stabile, calano la domanda e il numero di compravendite ed i valori appaiono generalmente in 3 Elaborazione AEDES BPM RE SGR du dati: Nomisma, Scenari Immobiliari e Reag 8

9 FONDO INVESTIETICO RENDICONTO AL diminuzione. Crescono le tempistiche per vendere e locare raggiungendo rispettivamente quasi 8 e 5,5 mesi senza significative differenze rispetto alla localizzazione. Lo sconto mediamente praticato sul prezzo richiesto ha raggiunto mediamente il 14%. Resta positiva la domanda di immobili di qualità e ben localizzati da parte di investitori che dispongono di liquidità. Per gli uffici la tipologia più richiesta è quella multipiano con spazi flessibili tipo open space, possibilmente a funzione mista e cioè con la presenza di spazi commerciali ai piani terra e magazzini/archivi nei piani interrati. Per quanto riguarda gli standard richiesti dal mercato, è dominante la richiesta di edifici di classe A, con spazi flessibili e razionalizzati fino ad un minimo di mq per postazione di lavoro. Nell'attuale fase di mercato gli investitori sono diventati molto più esigenti e chi ha la liquidità necessaria per effettuare investimenti si rivolge unicamente ad immobili con tutte le caratteristiche sopra citate. Per edifici localizzati in aree poco servite o difficilmente raggiungibili, sprovvisti delle dotazioni impiantistiche, organizzative e qualitative oggi non esiste mercato perché ritenuti investimenti con un tasso di rischio troppo elevato. Si prevede che nei prossimi 6 mesi si potrebbe registrare un'ulteriore contrazione delle compravendite e un ulteriore allungamento dei tempi medi di vendita generalizzato a tutte le zone delle città. I valori di compravendita, così come i canoni, si dovrebbero stabilizzare sui valori raggiunti a fine 2009 ma solamente nelle localizzazioni urbane più favorevoli. Il tasso di sfitto continuerà a crescere. Il 2009 è stato l anno più difficile dell ultimo decennio per il mercato delle locazioni soprattutto nelle principali città; infatti si riscontra un basso assorbimento degli spazi, che su città come Milano e Roma hanno toccato rispettivamente un segno negativo pari al 40% e 20% rispetto al Tale effetto è dovuto principalmente alla continua situazione di difficoltà finanziaria delle aziende che faticano a competere sul mercato. Il mercato degli uffici nella città di Milano 4 A Milano, l assorbimento ha raggiunto /mq, cifra ben lontana dalla media degli ultimi cinque anni ( /mq). Il numero delle transazioni di superfici piccole (meno di 1.000/mq) ha continuato ad aumentare anche durante gli ultimi mesi dell anno, rappresentando complessivamente il 65% di tutte le transazioni realizzate nell anno. L'analisi delle transazioni dall'inizio dell'anno 2009 evidenzia l elevata concentrazione dell assorbimento in periferia, dove si è registrato circa il 56% del totale. Il totale dei progetti ultimati nell arco dell anno raggiunge circa mq, più del doppio se confrontato con il Le nuove consegne e l andamento debole del mercato hanno portato un aumento notevole della disponibilità degli spazi ad uso uffici. Il tasso di sfitto, in aumento, è arrivato a 7,3%. La domanda è leggermente migliorata, con alcune richieste anche per superfici grandi, ma la tempistica delle trattative rimane sempre molto lunga. I tempi medi di vendita e locazione sono in rialzo e pari rispettivamente a 7,1 e a 5,2 mesi. Lo sconto applicato sul prezzo inizialmente richiesto si alza in corrispondenza delle zone più decentrate e si attesta mediamente intorno al 12,6%. I canoni di locazione sono diminuiti di circa mezzo punto 4 Elaborazione AEDES BPM RE SGR su dati : Agenzia del territorio e Scenari immobiliari 9

10 FONDO INVESTIETICO RENDICONTO AL percentuale in centro, dell 1% nel semicentro e dell 1,5% nelle zone di pregio. In periferia il calo è rimasto sotto il mezzo punto percentuale. La redditività lorda si attesta intorno al 5,5% - 6,5% nelle zone centrali mentre cresce sino ad un massimo del 7,5%. in periferia e nell hinterland. Numerosi gli interventi di urbanistica previsti sul territorio milanese in vista dell Expo, un potente volano per la realizzazione di importanti infrastrutture. Sono circa 100 i grandi progetti urbani in fase di realizzazione, tra piani integrati d intervento e accordi di programma e si contano edifici in costruzione o riqualificazione, molti di questi verranno terminati tra il 2013 e il 2015; verranno per cui immessi sul mercato edifici di elevato standing qualitativo che faranno diminuire ulteriormente i valori di quegli edifici di classe inferiore sprovvisti delle dotazioni impiantistiche, organizzative e qualitative. Il mercato degli uffici nella città di Roma 5 Il mercato terziario di Roma è caratterizzato da un offerta in leggera crescita e da compravendite che, in linea con l offerta, si sono incrementate soprattutto per quanto riguarda il nuovo. La domanda ha dato leggeri segnali di ripresa, con nuove richieste principalmente concentrate nella zona dell EUR e è principalmente rivolta verso uffici localizzati nella vicinanza delle principali arterie stradali e di trasporto pubblico, con una superficie compresa tra 100 e 300 mq e dotati di parcheggio L attività di locazione è rimasta limitata, con un assorbimento totale annuo di mq, esattamente la metà dell assorbimento registrato nel Nel corso dell anno l assorbimento è stato concentrato principalmente nelle aree centrali/semicentrali. La modesta attività di costruzione e di locazione ha aiutato a mantenere lo sfitto sotto controllo, con un tasso di vacancy di circa l 8,1%. I tempi medi di commercializzazione, in crescita, superano i 6,5 mesi per le vendite e i 4 mesi per le locazioni; il divario tra prezzo richiesto e prezzo effettivo è passato dal 14% del 2008 al 14,5%. I rendimenti si attestano intorno al 6-7%. L offerta futura attesa dal 2010 al 2012, tra progetti nuovi e ristrutturazioni è importante, circa mq, ma per i progetti non ancora messi in cantiere le date della ultimazione rimangono ancora incerte. Dopo il ribasso registrato nella prima parte dell anno, negli ultimi mesi la discesa dei canoni, a Milano e Roma, segna una pausa. Le previsioni indicano un ulteriore tendenza al ribasso per il 2010, visto l aumento dello sfitto e soprattutto la modesta domanda. Solo a partire dal 2011 si può attendere un orientamento positivo, ma su un ritmo di crescita piuttosto debole Il mercato degli immobili ad uso retail Il mercato immobiliare retail 6 Secondo Jones Lang LaSalle, il volume degli investimenti registrato in Europa nel settore retail durante il quarto trimestre 2009 è stato di 4,5 mld (con 100 transazioni), quasi il 60% in più rispetto 5 Elaborazione AEDES BPM RE SGR su dati : Agenzia del territorio, Scenari immobiliari e Reag 6 Elaborazione AEDES BPM RE SGR su dati: Scenari Immobiliari, Assogestioni, REAG e JLL 10

11 FONDO INVESTIETICO RENDICONTO AL ai 2,9 mld (con 66 transazioni) del terzo trimestre Tuttavia, il volume complessivo registrato per l anno 2009 è stato di 12,3 mld, una riduzione pari al 32% rispetto al totale 2008 di 18,2 mld. Con il 56% delle transazioni complessive nel settore retail in Europa, i centri commerciali hanno rappresentato ancora il target principale per gli investitori, sempre focalizzati su prodotti prime nei principali mercati europei. Gli investitori istituzionali sono stati i più attivi in Europa nel corso del 2009, registrando quasi un quarto dei volumi complessivi transati. In Italia il mercato immobiliare della grande distribuzione organizzata ha mostrato negli ultimi diciotto mesi un rallentamento anche se meno marcato rispetto agli altri Paesi. Nonostante la debolezza persistente dei consumi e la difficile situazione economica negli ultimi dodici mesi molte nuove strutture sono state aperte e lo stock di centri commerciali in Italia è in continuo aumento. L'attenzione degli investitori è rivolta soprattutto a piccoli centri commerciali ( mq) localizzati nelle area urbane. La domanda è orientata verso una localizzazione prevalentemente in aree periferiche di espansione residenziale, ben collegate e normalmente caratterizzata da canoni/prezzi di vendita competitivi rispetto alle aree semiperiferiche; quest'ultime vengono prese in considerazione dagli operatori dei centri commerciali se garantiscono un buon bacino d'utenza. Le zone centrali sono richieste essenzialmente da negozi al dettaglio monobrand o centri specializzati. Anche per gli immobili commerciali, la richiesta di mercato è per standard qualitativi elevati (grado A), con spazi flessibili, tendenzialmente su un unico livello e con ampi parcheggi dedicati. All'estero è presente una più accentuata e sviluppata attenzione verso le esigenze dei clienti in fatto di gestione degli spazi comuni (parcheggi per famiglie e giardini) e verso l'impatto ambientale sul territorio sia nella fase di costruzione che in quella di gestione della struttura (inquinamento, riciclo e smaltimento rifiuti, ecc), atteggiamento non ancora affermatosi in Italia. La crescente consapevolezza dei fruitori alle questioni ambientali, inizia a spingere le nuove strutture commerciali all'integrazione di soluzioni di risparmio energetico come pannelli solari e fotovoltaici. In Italia sono presenti circa 970 centri commerciali; di questi circa il 60% è localizzato nel Nord Italia che ormai è sostanzialmente saturo, mentre le potenzialità di sviluppo nel sud rimangono evidenti, anche se permane un basso interesse da parte degli investitori istituzionali. Entro il 2013 verranno realizzati altri 111 centri commerciali mentre 10 degli attuali 970 esistenti verranno ampliati. Per quanto riguarda i valori, come per le altre asset class, il trend previsto risulta in discesa: nei prossimi 6 mesi i valori potrebbero subire ulteriori contrazioni, mentre il numero degli scambi non dovrebbe mostrare diminuzioni. La domanda rimane elevata solamente per le zone di pregio dei centri delle grandi città dove l'offerta è però scarsa e le compravendite quindi minime. I nuovi sviluppi di centri commerciali rallentano; il tasso di vacancy delle strutture con un bacino d'utenza consistente resta stabile, mentre cresce per gli immobili localizzati in posizione sfavorevole e che non si sono rinnovati Il mercato degli immobili ad uso logistico industriale Nel primo semestre 2009, le dinamiche del mercato immobiliare logistico non si discostano molto da quanto già descritto per gli altri settori: la crisi ha avuto l'effetto di abbassare i prezzi, anche se il comparto ha mostrato di reggere meglio di altri l'impatto di questa congiuntura economica. Il settore logistico conferma l'esigenza di localizzazioni in aree periferiche ben interconnesse, nel caso di utilizzo per attività prevalente di stoccaggio, mentre in aree vicine alle grandi città per la funzione di distribuzione. Si predilige la ricerca di aree ad interconnessione bimodale (ferroviaria e stradale) o 11

12 FONDO INVESTIETICO RENDICONTO AL anche trimodale (ferroviaria, stradale e fluviale) laddove possibile. Le strutture richieste presentano caratteristiche analoghe: altezza libera superiore ai 10 m, al fine di consentirne l'utilizzo ad una pluralità di operatori; superficie modulare tra i mq con dotazione di uffici a servizio collocati in aree interne soppalcate o anche esterne, aumento delle baie di carico, improntate alla flessibilità d'uso atta a renderlo più facilmente rilocabile. La tendenza è la realizzazione di progetti tarati rispetto alla tipologia del conduttore preventivamente individuato (stoccaggio vs. distribuzione). Il mercato degli immobili industriali continua ad essere caratterizzato da un'offerta di qualità notevolmente inferiore rispetto a quanto richiesto dalla domanda; il sottodimensionamento dello stock si rileva soprattutto al Sud. I prezzi e i canoni per gli immobili nuovi e localizzati nei pressi delle principali arterie stradali dovrebbero rimanere stabili mentre per il restante patrimonio il mercato è previsto in deciso rallentamento per tutto il La redditività lorda si attesta attualmente ai livelli del 2002/2003 intorno all 8,0%/8,5% I fondi immobiliari 7 Dall ultimo quaderno pubblicato da Banca d Italia a dicembre 2009 si evince che, nonostante la crisi finanziaria, nel 2008 sono divenuti operativi 56 nuovi fondi immobiliari facendo così salire a 228 il numero dei fondi immobiliari operativi. Alla fine giugno 2009 il patrimonio netto dei 228 fondi operativi nel nostro paese era pari a 24,6 miliardi di euro, collocando il nostro mercato al quarto posto per dimensione in Europa. Nel quinquennio i rendimenti dei fondi immobiliari italiani quotati sono risultati positivi, ma inferiori a quelli del mercato borsistico. Nel biennio successivo, con lo scoppio della crisi, la performance dei fondi immobiliari, pur negativa, ha superato quella delle azioni. Il settore dei fondi immobiliari prova a risalire la china dopo il calo subito nel 2008 quando il divario tra le quotazioni ed il NAV avevano raggiunto in media circa il 42,9%. La robusta ripresa degli impieghi azionari, iniziata con febbraio 2009, ha sicuramente dato linfa al comparto che tuttavia fatica a riportarsi sui livelli pre crisi. Il settore si è sempre comunque mantenuto su livelli di sconto rispetto ai riferimenti di bilancio anche se più contenuti rispetto agli attuali quotazioni e NAV. Le difficoltà borsistiche dei fondi immobiliari italiani rappresentano un fenomeno ormai consolidato che non ha tuttavia impedito al settore di crescere nell ultimo decennio in maniera esponenziale; infatti nonostante la pesante recessione in atto nel mercato immobiliare sottostante, nel primo semestre del 2009 come illustrato nel Rapporto Assogestioni/IPD è proseguito il trend espansivo con l avvio di altre 9 Fondi. La sostanziale tenuta degli investimenti immobiliari, superiore alle attese, ha fatto si che il settore ritornasse su livelli di performance positivi, solo sei mesi dopo, ed i veicoli quotati limassero le perdite all 1,7% rispetto al semestre precedente. Nel primo semestre del 2009 sono diventati operativi 9 nuovi Fondi immobiliari e con questi ultimi il numero di veicoli monitorato da Assogestioni è salito a 143, in particolare tutti i nuovi prodotti sono destinati ad investitori qualificati, sei sono stati costituiti mediante apporto e tre in modo ordinario, cinque dei nuovi fondi sono di tipo speculativo (ovvero senza limite di indebitamento, fissato per i fondi ordinari, al massimo del 60%). 7 Fonti: Assogestioni, Scenari Immobiliari e Nomisma. 12

13 FONDO INVESTIETICO RENDICONTO AL Al 30 giugno 2009 il patrimonio netto dei 143 fondi immobiliari operativi, presenti nella banca dati di Assogestioni, è pari milioni, con un incremento rispetto a dicembre 2008 dell 1,4%, il grado di utilizzo della leva (ossia il rapporto tra quanto ciascun fondo si è indebitato e quanto si può indebitare) è in lieve crescita. Aumenta anche il valore delle attività, che al 30 giugno 2009 risulta pari a milioni, con un incremento in sei mesi del 2,1%. Il Mercato dei Fondi Immobiliari 31/12/ /12/ /12/ /12/ /12/ /12/ /12/ /06/ /12/ /06/2009 Tipologia di fondo n F. Retail F. Riservati Totale Patrimonio netto '000'000 F. Retail F. Riservati Totale Attività '000'000 F. Retail F. Riservati Totale Investimento complessivo in immobili Società di Gestione del Risparmio Sono 26 le società di gestione del risparmio coinvolte nell istituzione e nella gestione dei fondi immobiliari e monitorate dal Rapporto Assogestioni/IPD (Investment Property Databank) una in meno rispetto ad un anno fa per effetto della scissione parziale di REEF AI SGR S.p.A. a favore di REEF Fondimmobiliari SGR S.p.A.. Il numero delle SGR autorizzate ad oggi presenti nell albo tenuto da Banca d Italia è pari a 51. Si è notato in particolar modo la sempre maggiore presenza di player internazionali che non aderiscono all associazione di categoria e utilizzano lo strumento fondo per i propri investimenti nel nostro paese. Patrimonio gestito e totale attività (Fig. 3a) N dei Fondi e delle SGR (Fig. 3b) H H H H H H H H H H H H H H H H H H 200 Fonte: Assogestioni/IPD 13

14 FONDO INVESTIETICO RENDICONTO AL Per quanto riguarda la composizione delle attività, più dell 87,4% del portafoglio dei fondi immobiliari è costituito da immobili e diritti reali immobiliari, in aumento del 1,2% rispetto a giugno 2008, le partecipazioni di controllo in società immobiliari scendono al 2,9% mentre la liquidità e gli investimenti in valori mobiliari si attestano intorno al 6,7%, il restante 3,0 % è rappresentato dalle altre attività. In termini di asset allocation immobiliare per destinazione d uso (Fig. 4a), la destinazione d uso prevalente continua ad essere costituita dagli uffici, con il 51,9% del totale, seguiti dal commerciale con il 17,8%. Seguono la destinazione d uso industriale/logistico (7,3%), residenziale e turistico/ricreativo (7,9% e 4,9% rispettivamente), RSA (0,9%) e altre destinazioni con il 9,3%. Asset Allocation per destinazione d uso (Fig. 4a) Asset Allocation per area geografica (Fig. 4b) Turistico/ ricettivo 4,9% Altro 9,3% RSA 0,9% Sud/Isole 9,4% Estero 2,0% Nord Est 11,9% Industriale/ logistico 7,3% Residenziale 7,9% Uffici 51,9% Centro 31,1% Nord Ovest 45,6% Commerciale 17,8% Fonte: Assogestioni Per quanto riguarda la ripartizione degli investimenti per area geografica sulla base del valore di mercato degli immobili (Fig. 4b), il Nord continua a rappresentare più della metà del valore totale degli investimenti con il 57,5%, il Centro con circa il 31,1% sostanzialmente stabile rispetto a dicembre 2008, mentre gli investimenti nel Sud e nelle isole rappresentano il 9,4%, stabile anch esso rispetto all ultimo semestre del 2009, mentre è in contrazione l investimento all Estero che si colloca al 2,0% Il Regime fiscale applicabile ai fondi immobiliari e ai partecipanti Il regime fiscale applicabile ai fondi immobiliari ha subito diverse e rilevanti modifiche nel corso degli ultimi anni. Il regime fiscale introdotto con il decreto legge n. 351/01 prevedeva l applicazione di un imposta sostitutiva dell 1% sul patrimonio del fondo. A decorrere dal 1 gennaio 2004, per effetto delle modifiche apportate dall art. 41-bis del decreto legge n. 269/03, la tassazione avviene, salvo per i casi introdotti dal Decreto Legge n. 112/2008, in capo ai partecipanti al momento della percezione dei proventi. I Fondi comuni di investimento immobiliare non sono soggetti alle imposte sui redditi e all imposta regionale sulle attività produttive. 14

15 FONDO INVESTIETICO RENDICONTO AL Il Decreto Legge n. 112/2008 pubblicato in Gazzetta Ufficiale n. 147 del 25 giugno 2008, convertito nella Legge 6 agosto 2008 n.133 (in seguito Decreto ) ha introdotto alcune novità in materia di tassazione dei fondi immobiliari: innalzamento dal 12,5% al 20% della ritenuta sui proventi derivanti dalla partecipazione ai fondi comuni d investimento immobiliare, ossia sui redditi di capitale distribuiti periodicamente dal fondo ovvero realizzati in sede di riscatto o di liquidazione delle quote; presunzione di residenza in Italia, ai fini fiscali, per le società non residenti il cui patrimonio è prevalentemente investito in quote di fondi immobiliari chiusi. Esclusivamente per quei fondi le cui quote siano detenute da un numero limitato di persone fisiche, ovvero da soggetti legati da vincoli di parentela, il Decreto ha introdotto un imposta patrimoniale pari all 1% da applicarsi annualmente previa verifica da parte della SGR della sussistenza dei requisiti previsti dal Decreto. Con riferimento alla fiscalità relativa all operatività immobiliare si evidenzia che i beni costituenti il patrimonio del Fondo sono considerati beni ammortizzabili e gli acquisti di immobili imputati ai singoli fondi danno diritto alla detrazione dell IVA. Decreto Bersani: Il Decreto Legge 4 luglio 2006, n. 223 (il c.d. decreto Bersani) convertito nella Legge 4 agosto 2006, n. 248 ha revisionato il regime fiscale delle cessioni e locazioni immobiliari. Con riferimento specifico alle cessioni di immobili strumentali, è stata disposta una riduzione delle imposte ipotecarie e catastali dal 4% al 2% (con decorrenza 1 ottobre 2006) qualora i fondi immobiliari chiusi siano parte della compravendita. In relazione alle locazioni immobiliari ricordiamo che, ai sensi del comma 10-quinquies dell'art. 35 dello stesso Decreto Bersani, i contratti di locazione in corso alla data del 4 luglio 2006, già assoggettati ad imposta sul valore aggiunto, sono stati obbligatoriamente registrati. In sede di registrazione è stata esercitata l'opzione per l'imponibilità ai fini IVA relativamente alle locazioni di immobili strumentali. Reverse Charge: Dal 1 ottobre 2007, le vendite di immobili strumentali, per le quali il fondo ha espressamente indicato nell atto di compravendita l opzione per l imposizione IVA, rientrano nell ambito di applicazione del regime del reverse charge disciplinato dall art. 17, comma 5 del D.P.R. 26 ottobre 1972, n Nel caso in cui il fondo ceda un immobile in regime di reverse charge, lo stesso emette fattura senza applicazione dell IVA e pertanto, non risultando essere debitore d imposta, non deve procedere al versamento della stessa. Qualora il fondo acquistasse un immobile in regime di reverse charge, al momento del ricevimento della fattura deve integrare il documento con l indicazione dell aliquota IVA e della relativa imposta. I beni immobili di pertinenza del Fondo sono soggetti all Imposta comunale sugli immobili (ICI) Dati descrittivi del Fondo dal collocamento al 31 dicembre 2009 Investietico (di seguito Fondo o Fondo Investietico ) è un Fondo Comune di Investimento Immobiliare Chiuso, istituito mediante raccolta. La chiusura del collocamento è avvenuta in data 15 febbraio 2002 ed il 1 marzo dello stesso anno è stato effettuato il richiamo degli impegni. 15

16 FONDO INVESTIETICO RENDICONTO AL Il Fondo Investietico, gestito da AEDES BPM Real Estate SGR S.p.A. (di seguito Aedes BPM RE SGR o SGR ), è caratterizzato da investimenti in immobili e/o diritti reali di godimento su beni immobili, destinati o da destinarsi ad attività ad alto contenuto sociale. Nel corso dell esercizio 2009 pur avendo esaminato e valutato proposte di investimento in vari settori, quali RSA e uffici, non ha ritenuto di procedere a nuove acquisizioni non avendole considerate coerenti con le strategie del Fondo e con i relativi obiettivi di redditività. L attività si è quindi concentrata sulla gestione ordinaria e straordinaria degli immobili in portafoglio. Linee guida per la definizione del perimetro immobiliare del Fondo Il Fondo Investietico è stato progettato con l obiettivo di investire le risorse raccolte, nell interesse dei sottoscrittori, in immobili e/o diritti reali immobiliari ispirandosi a principi etici curando il processo di selezione dei singoli immobili. I criteri utilizzati per la selezione degli immobili sono: Specializzazione nel comparto Residenze Sanitario Assistenziali e strutture affini; Individuare nuove opportunità di investimento nel settore degli immobili direzionali e retail locati a primari conduttori nazionali ed internazionali; Mix equilibrato del profilo rischio/rendimento complessivo. La struttura di finanziamento Mediante contratto stipulato con Banca Popolare di Milano Scrl in data 5 maggio 2005 al Fondo è stato concesso un finanziamento a medio lungo termine nella forma dell apertura di credito in conto corrente. L importo massimo di utilizzo, pari a 160 milioni, risulta suddiviso in due linee di credito: una linea base utilizzabile, fino a un massimo di 140 milioni, per il pagamento del prezzo di acquisto e/o il costo delle operazioni di acquisto degli immobili che entrano a far parte del patrimonio del Fondo; una linea IVA utilizzabile, fino a un massimo di 20 milioni, per il pagamento dell IVA gravante sul prezzo di acquisto degli stessi immobili. Il tasso di interesse annuo sugli importi utilizzati previsto dal contratto è pari al tasso Euribor a 3 mesi più uno spread dello 0,75%. Al 31 dicembre 2009 risulta utilizzata la linea base per circa 67,73 milioni, pari al 28,8% del valore di mercato del patrimonio immobiliare, sia per l acquisto di Immobili sia per lavori di ristrutturazione come di seguito specificato: - Acquisto dell immobile ubicato in Milano Via Antonini 6,5 milioni; - Acquisto dell immobile ubicato in Milano Via San Faustino 27 17,5 milioni; - Acquisto dell immobile ubicato in Pregnana Milanese 7,3 milioni; - Acquisto dell immobile ubicato in Milano Via Felice Casati 7 milioni; - Acquisto dell immobile ubicato in San Donato Milanese Via XXV Aprile 25 19,5 milioni; 16

17 FONDO INVESTIETICO RENDICONTO AL Ristrutturazione dell immobile ubicato in Roma Via Di Dono 9,93 milioni. Con riferimento all utilizzo del finanziamento per la riqualificazione dell immobile sito in Roma, Via di Dono 223, meglio descritta nel successivo paragrafo 1.4.1, che in data 17 aprile 2007 la Banca Popolare di Milano Scrl ha concesso, in deroga a quanto stipulato nel contratto sottoscritto il 5 maggio 2005, di utilizzare parte della linea base concessa al fine di procedere alla sua riqualificazione. Più precisamente Banca Popolare di Milano ha previsto che l apertura di credito in conto corrente corrispondente alla linea base potesse essere utilizzata, fino a un importo massimo di 10 milioni, per il pagamento dei lavori di adeguamento funzionale e normativo dell immobile suddetto. Il citato contratto di finanziamento stipulato il 5 maggio 2005 prevedeva la possibilità di utilizzare la linea di credito entro il 31 dicembre Su esplicita richiesta del Fondo la Banca Popolare di Milano ha concesso una proroga di utilizzo sia per nuovi investimenti sia per interventi di riqualificazione o adeguamento normativo degli immobili in portafoglio fino al 31 dicembre Linee guida per la gestione strategica del Fondo Le linee strategiche di gestione del Fondo Investietico sono basate sulle seguenti principali aree di attività: A. La gestione immobiliare, che si pone l obiettivo di: migliorare lo stato conservativo e qualitativo del patrimonio immobiliare, mediante interventi di manutenzione straordinaria ove necessari; potenziare i ricavi di affitto mediante il rinnovo dei contratti di locazione in scadenza e/o rinnovo anticipato, ove possibile, di quelli aventi un canone sottomercato; dismettere gradualmente i cespiti in portafoglio, secondo un indice di priorità che mantenga sempre costante il profilo rischio/rendimento obiettivo fino alla chiusura e liquidazione del Fondo e privilegi la vendita degli edifici che: i. hanno completato il loro processo di valorizzazione; ii. non abbiano una valenza strategica ai fini dell equilibrio della composizione del portafoglio in termini qualitativi di asset allocation, nonché reddituale. B. La politica di investimento prevede l investimento in beni immobili a basso profilo di rischio e che siano in linea con gli obiettivi strategici e il target di rendimento del Fondo. Visto l impiego totale del capitale collocato, le nuove acquisizioni potranno essere effettuate o tramite la formazione di disponibilità liquide originate dalle vendite degli immobili in portafoglio e/o tramite l utilizzo della linea di credito esistente con Banca Popolare di Milano. Modello di funzionamento Aedes BPM RE SGR, pur mantenendo in via esclusiva le funzioni decisionali e di controllo su tutti gli aspetti del processo di gestione del patrimonio del Fondo Investietico, si avvale, mantenendone il coordinamento ed il controllo, di servizi immobiliari specialistici attraverso mandati in outsourcing al fine di effettuare un efficiente gestione e valorizzazione del patrimonio del Fondo stesso. I mandati in outsourcing risultano: 17

18 FONDO INVESTIETICO RENDICONTO AL mandato di Advisory con la società First Atlantic Real Estate S.p.A.; mandato di Ethical Advisor alla RE Partecipazioni e Organizzazione d Azienda S.p.A.; mandato di Property e project management a Re Property S.r.l. Di seguito viene rappresentato graficamente il modello di Corporate Governance. Comitato Etico C o mitato Ad visors Composto da personalità di riconosciuta probità e moralità, formula le proprie opinioni circa l eticità degli investimenti CdA di Aedes BPM RE SGR: 11 consiglieri(6 indipendenti) Composto da First Atlantic RE, Advisor Immobiliare, e da RE POA, Advisor Tecnico, fornisce supporto nelle fasi di definizione delle strategie generali scelte di e investimento Nella definizione della corporate governance dei propri fondi, Aedes BPM RE SGR ha introdotto organi e procedure in grado di consentire la massima trasparenza nelle scelte gestionali del fondo Fondo Investietico Investitori 1.3. L andamento del Fondo nell anno 2009 Nel corso dell anno 2009, come già anticipato nel paragrafo precedente, il Fondo Immobiliare non ha effettuato nuovi investimenti. Al 31 dicembre 2009 il patrimonio del Fondo Investietico è costituito da tredici immobili prevalentemente ad uso RSA/Uffici, per una superficie lorda complessiva di circa mq. Al 31 dicembre 2009 il costo storico di acquisto degli immobili, incrementato degli oneri capitalizzati, è pari a circa 222,5 milioni mentre il loro valore di mercato, determinato dagli Esperti Indipendenti, è pari a circa 235 milioni. 18

19 FONDO INVESTIETICO RENDICONTO AL Nella tabella che segue vengono evidenziate le principali caratteristiche del Fondo e la sua evoluzione nel corso dell anno 2009: Il Fondo Investietico in sintesi Sottoscrizione 1 marzo dic dic-09 Durata residua n anni Patrimonio Immobiliare n immobili Mq complessivi lordi mq destinazione d'uso % R.S.A./UFFICI R.S.A./UFFICI Distribuzione geografica prevalente (1) % Milano e Hinteralnd 79,1% Milano e Hinteralnd 79% Valore di mercato immobili (2) mln 240,1 235,0 Costo storico e oneri capitalizzati (3) mln 219,6 222,5 Debito mln 65,8 67,7 Loan to Value (LTV) % 0,0% 27,4% 28,8% Loan to Cost (LTC) % 0,0% 29,9% 30,4% Net Asset Value (NAV) (4) mln 153,8 ( 2500 /quota) 182,8 ( 2.971,630/quota) 179,2 ( 2.913,479/quota) Distribuzione proventi totale (5) /000 0, , ,7 Distribuzione proventi per quota (5) /quota 0,000 94, ,000 Valore nominale della quota 2.500, , ,000 Valore unitario della quota (NAV) 2.500, , ,479 Quotazione Borsa Sconto prezzo di borsa % 52,2% 43,5% N quote n quote Redditività lorda (6) % 7,5% 7,4% (1) Calcolato sul valore di mercato (2) Perizie REAG al periodo di riferimento (3) Determinato come valore di Acquisto al netto delle vendite effettuate ed aumentato delle spese di manutenzione straordinaria (4) Valore contabile riportato in rendiconto alla data di riferimento (5) Importi di competenza, relativi al periodo di riferimento (6) Il calcolata come il rapporto tra affitti annui risultanti dai contratti in essere e il costo storico alla data di riferimento. Relativamente alla composizione del portafoglio immobiliare alla data del 31 dicembre 2009, si confermano le principali caratteristiche relativamente alla distribuzione geografica ed alla destinazione d uso, come di seguito sintetizzati. Per quanto attiene alla localizzazione, circa il 79,00% è ubicato a Milano e hinterland, per il 16,60% a Roma e il 4,40% a Torino (Fig. 5). 19

20 FONDO INVESTIETICO RENDICONTO AL Distribuzione Geografica (Fig. 5) (% del Valore di mercato) Centro 16,6% 1 Piemont e Lombardia 11 Veneto Tosca na Marche Nord 83,4% Lazio 1 Puglia Torino 4,4% Roma 16,6% Sardegna Milano 38,2% 79,0% del valore Milano Hinterland 40,8% 16,6% del valore 4,4% del valore I due grafici che seguono (Fig. 6a - 6b) evidenziano la suddivisione del portafoglio per destinazione d uso in base a mq e a valori di mercato. Il Patrimonio immobiliare del Fondo rispetto alla destinazione d uso può essere scomposto principalmente in: immobili direzionali che rappresentano circa il 49,29%, residenze sanitarie assistenziali (RSA), che costituiscono circa il 42,39%, immobili a destinazione commerciale che costituiscono il 5,36 %, mentre gli immobili ad uso logistico costituiscono il 2,96% dell investimento complessivo. Suddivisione del portafoglio per destinazione d uso (Fig. 6a) (% su Market value) Suddivisione del portafoglio per destinazione d uso (Fig. 6b) (% di mq) Retail 5,36% Logistica 2,96% RSA 42,39% Logistica 8,63% Retail 7,61% RSA 42,52% Uffici 49,29% Uffici 41,24% 20