1. INTRODUZIONE Premesse Un po di storia recente La riforma in pillole... 22

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Corinna Simonetti
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1 INDICE PREMESSA INTRODUZIONE Premesse Un po di storia recente La riforma in pillole LE PARTI COMUNI Le parti comuni dell edificio Il parere della giurisprudenza La presunzione di condominialità dei beni comuni Le nuove norme Condominiali tutti gli elementi strutturali Le facciate possono essere sottoposte a tutela La giurisprudenza Le nuove norme La veranda Serra solare I sottotetti Il lastrico solare I parcheggi Le parti comuni: immodificabili, irrinunciabili, indivisibili L immodificabilità 14.2 L irrinunciabilità 14.3 L indivisibilità 15. Il condominio minimo Il rimborso delle spese nel condominio Il condominio parziale Nascita ed estinzione del condominio Cosa cambia

Le parti comuni dell edificio.............................. 23 2. Il parere della giurisprudenza............................. 24 3. La presunzione di condominialità dei beni comuni........... 24 4.

2 3. IL SUPERCONDOMINIO Il supercondominio approda nel Codice civile La nascita del condominio orizzontale o supercondominio Comunione o Condominio? I problemi irrisolti: le sopraelevazioni Molti dubbi permangono Chi partecipa all assemblea del supercondominio? Le deleghe Cosa cambia MODIFICHE NELLE ZONE CONDOMINIALI E PRIVATE Vietata la modifica delle parti comuni È l assemblea che decide Porte sbarrate ai prepotenti I poteri dell amministratore di condominio 4 Cosa cambia Il cambio di destinazione dei beni di uso esclusivo Il punto della giurisprudenza Cosa cambia Gli interventi di recupero edilizio L AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO Quando l amministratore diventa obbligatorio E se i condomini non provvedono spontaneamente? La nomina dell amministratore giudiziario Le spese del giudizio 3.2 Le finalità del decreto 4. Gli oneri legati alla nomina La polizza assicurativa L importo della polizza può essere aumentato nel corso del mandato? Obbligatorio affiggere le indicazioni dell amministratore Obbligatorio un conto corrente dedicato

Chi partecipa all assemblea del supercondominio?........... 49 7. Le deleghe............................................ 49 8. Cosa cambia.......................................... 50 4.

3 9. Le dimissioni La revoca Chi paga le spese del giudizio? I motivi della revoca 11. La consegna dei documenti condominiali Anche l edilizia economico e popolare avrà l amministratore I requisiti per fare l amministratore di condominio Via libera alle società di gestione del condominio La qualificazione professionale e la norma UNI EN ISO La nuova disciplina sugli ordini professionali Il decalogo dell amministratore Cosa cambia LE ATTRIBUZIONI DELL AMMINISTRATORE I compiti principali dell amministratore L esecuzione degli adempimenti fiscali Il registro di anagrafe condominiale Il rendiconto condominiale Il sito web La tutela della privacy Il decalogo per la corretta gestione della privacy 7. Il recupero dei crediti Le azioni contro il condomino moroso 7.2. I debiti del condominio verso terzi 8. L acquisto dell appartamento del condomino in mora Altri compiti dell amministratore, il certificato prevenzione incendi Il procedimento per l ottenimento del Certificato di Prevenzione Incendio (C.P.I.) 9.2 L ambito di applicazione del Certificato Prevenzione incendi nel Condominio 9.3 Tavola di corrispondenza attività di potenziale interesse per il condominio 10. Cosa cambia

Via libera alle società di gestione del condominio........... 77 15. La qualificazione professionale e la norma UNI EN ISO...... 79 16. La nuova disciplina sugli ordini professionali................ 80 17.

4 7. L ASSEMBLEA Costituzione dell assemblea e validità delle deliberazioni Le operazioni preliminari I quorum: le maggioranze necessarie per il corretto funzionamento dell Assemblea Le maggioranze introdotte dalla riforma Le maggioranze in assemblea, prima e dopo la riforma 4.2 Le maggioranze in assemblea per le principali delibere secondo la riforma 5. Le deleghe La delega all amministratore di condominio 6. Le attribuzioni dell Assemblea. Il fondo speciale per l esecuzione delle opere Il fondo speciale per le opere di manutenzione straordinaria e le innovazioni 7. La partecipazione a programmi speciali L avviso di convocazione Le impugnazioni Le delibere nulle 9.2 Il parere della Giurisprudenza 9.3 Le delibere annullabili 9.4 Il parere della Giurisprudenza 10. La sospensione dell efficacia delle delibere L intervento adesivo degli altri condomini Cosa cambia LE INNOVAZIONI Innovazioni o modifiche? Il parere della giurisprudenza Le innovazioni nella riforma Gli oneri relativi all innovazione in caso di vendita dell immobile Cosa cambia

1 Le maggioranze in assemblea, prima e dopo la riforma 4.2 Le maggioranze in assemblea per le principali delibere secondo la riforma 5. Le deleghe............................................ 111 5.

5 9. OPERE SU PARTI COMUNI Opere su parti di proprietà o uso individuale Cosa cambia, allora, rispetto al passato. 2. Opere su parti comuni: l articolo 1102 Cod. civ I limiti all utilizzo della cosa comune e alla realizzazione di opere su parti comuni 3. Vietate le modifiche alla cosa comune Il parere della giurisprudenza Vietato servirsi del bene comune impedendone il pari uso agli altri condomini La natura e l estensione del compossesso Spese sostenute dal condomino su parti comuni (articolo 1134 Cod. civ.) Cosa cambia GLI IMPIANTI NON CENTRALIZZATI Gli impianti non centralizzati Cosa cambia BARRIERE ARCHITETTONICHE ED ASCENSORI Cosa sono le barriere architettoniche Le fonti della normativa Le barriere architettoniche in ambito condominiale L iter da seguire per abbattere le barriere I limiti inderogabili Il parere della Giurisprudenza Istalliamo un ascensore Cosa cambia GLI IMPIANTI DI VIDEOSORVEGLIANZA Gli impianti di videosorveglianza dopo la riforma Il parere della Giurisprudenza Facciamo il punto della situazione Cosa cambia

.................... 131 4. Il parere della giurisprudenza............................ 132 5. Vietato servirsi del bene comune impedendone il pari uso agli altri condomini.......................................... 134 6.

6 13. L IMPIANTO TERMICO ED IL RISPARMIO ENERGETICO Il risparmio energetico L incertezza sui quorum deliberativi Il punto fermo tracciato dalla riforma Gli adempimenti legati al servizio di riscaldamento condominiale Durata del periodo di accensione I controlli sugli impianti Compiti e poteri del terzo responsabile della conduzione di impianti termici I documenti obbligatori per la caldaia Tabella - Impianti termici ad uso domestico con potenza < 35 kw 8.2 Tabella - Tempistica per il bollino verde per impianti < 35 kw 8.3 Tabella - Impianti termici ad uso domestico con potenza > 35 kw 8.4 Tabella - Tempistica per il bollino verde per impianti > 35 kw 9. Da condominiale centralizzato a privato Il distacco dall impianto di riscaldamento condominiale autorizzato 9.2. Distacco dall impianto centralizzato non autorizzato 9.3. Distacco e regolamento di condominio 9.4. L eliminazione dell impianto 9.5. La trasformazione dell impianto centrale in impianti unifamiliari a gas: Legge 10/ L evoluzione della giurisprudenza 9.7. Trasformazione dell impianto centralizzato in impianti autonomi: conseguenze 9.8 Cosa cambia con la riforma 10. Il parere della giurisprudenza La contabilizzazione del calore: una soluzione possibile Il parere della giurisprudenza La normativa di settore Cosa cambia

I controlli sugli impianti.................................. 155 7. Compiti e poteri del terzo responsabile della conduzione di impianti termici......................................... 156 8.

7 14. GLI IMPIANTI DI TELECOMUNICAZIONE Gli impianti di telecomunicazione privati L antenna privata del radioamatore La valenza dei regolamenti condominiali Gli impianti di telecomunicazione condominiali Gli impianti realizzati dal costruttore Gli impianti condominiali di nuova realizzazione L installazione del ripetitore per telefonia cellulare Il punto della giurisprudenza Cosa cambia GLI IMPIANTI PER LA PRODUZIONE DI ENERGIA L installazione delle rinnovabili Il ruolo dell assemblea di condominio Cosa cambia L IMPIANTO ASCENSORE Le fonti normative Gli obblighi connessi alla gestione dell impianto Gli adempimenti in materia di ascensori Le verifiche periodiche e la manutenzione ordinaria Gli organi di controllo Gli adempimenti Comunali. Il rilascio del collaudo Il libretto di immatricolazione Responsabilità: i profili civilistici Il controllo sui vecchi ascensori In bilico il D.M. sulla sicurezza degli ascensori 10. La ripartizione delle spese L installazione di un ascensore nuovo Le spese per l adeguamento del vecchio impianto Cosa cambia

Gli impianti condominiali di nuova realizzazione............. 176 7. L installazione del ripetitore per telefonia cellulare............ 177 8. Il punto della giurisprudenza............................. 177 9.

8 17. GLI IMPIANTI ELETTRICI La normativa di riferimento La dichiarazione di conformità La richiesta di verifica Le verifiche periodiche per la tutela dei lavoratori La ripartizione delle spese L IMPIANTO IDRICO L impianto idrico condominiale La normativa di riferimento Le responsabilità del condominio La ripartizione delle spese IL PORTIERE La nomina La sicurezza sui luoghi di lavoro Il rapporto di lavoro Le mansioni tipiche del portiere L alloggio del portiere Cosa cambia GLI ADEMPIMENTI E GLI ONERI FISCALI Il codice fiscale L imposta di bollo Sostituto d imposta e gli obblighi IVA Le responsabilità come sostituto d imposta Ulteriori obblighi fiscali ICI - IMU sulle parti comuni del condominio Tassa smaltimento rifiuti solidi urbani (TARSU TIA TA.RI.) Altri obblighi fiscali Cosa cambia

L IMPIANTO IDRICO....................................... 198 1. L impianto idrico condominiale............................ 198 2. La normativa di riferimento............................... 199 3.

9 21. IL REGOLAMENTO DI CONDOMINIO Quando è obbligatorio il regolamento di condominio Il regolamento interno Il regolamento esterno di natura contrattuale L impugnativa del regolamento di condominio Il divieto di tenere animali Quando il regolamento vieta gli animali 5.2. Danni da omessa custodia 5.3 Le novità della riforma 6. I regolamenti contrattuali interessati dalla riforma Il regolamento contrattuale. Le norme inderogabili Le norme inderogabili contenute nel Codice civile Le norme inderogabili contenute nelle Disposizioni di attuazione Le sanzioni per chi viola le regole Vietato fumare nei locali condominiali Vietati i rumori molesti La tutela penale delle immissioni 13. Cosa cambia MILLESIMI E TABELLE MILLESIMALI Le tabelle millesimali La quantificazione dei millesimi Millesimi di proprietà e Millesimi di uso Tabella di proprietà e criteri di ripartizione La modifica delle tabelle millesimali allegate al regolamento contrattuale APPENDICE Tavola di raffronto tra il vecchio ed il nuovo codice

1. Quando il regolamento vieta gli animali 5.2. Danni da omessa custodia 5.3 Le novità della riforma 6. I regolamenti contrattuali interessati dalla riforma............ 223 7.

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