T RIBUNALE DI S ALERNO

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1 T RIBUNALE DI S ALERNO III SEZ. CIVILE - UFFICIO ESECUZIONI IMMOBILIARI CONSULENZA TECNICA D UFFICIO NELLA procedura PROMOSSA DA: Banca popolare di bari S.c.p.a. CONTRO: Omissis R.G.e. N. 336/07 G.E. DOTT. MARIO DI IORIO C.T.U. Ing. Fabrizio Tammelleo 1

2 Premessa: Il sottoscritto ing. Fabrizio Tammelleo, iscritto all Ordine degli Ingegneri della Provincia di Salerno al n. 5780, avente studio in Salerno alla Via Francesco Farao n. 4, con decreto del 14 ottobre 2010 n. 3184, è stato designato quale Consulente Tecnico di Ufficio nella procedura esecutiva R. G. E. n. 336/07, prestando il giuramento di rito in data 16/11/2010. Il Giudice dell Esecuzione, dott. M. Di Iorio, al fine di procedere alla stima dei beni pignorati, formulava i seguenti quesiti: A. Se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la documentazione ex art. 567 c. p.c. è completa ed idonea; B. Identifichi con precisi dati catastali e confini e sommariamente descriva l immobile pignorato, verificando la corrispondenza con i dati riportati nell atto di pignoramento; C. Dica dello stato di possesso del bene, con l indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato e della consistenza del nucleo familiare dell occupante con particolare riferimento all esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento; D. Indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato; E. Riferisca dell esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sull attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico artistico, ovvero di natura paesaggistica e simili; F. Riferisca dell esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente; 2

3 G. Riferisca della verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene, nonché l esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso; in particolare indichi la destinazione urbanistica del terreno risultante dal certificato di destinazione urbanistica di cui all art. 30 del T.U. di cui al D.P.R. n 380 del 06/06/2001, nonché le notizie di cui all art. 46 di detto T.U. e di cui all art. 40 della L. n 47 del 28/02/1985 e successive modificazioni; in caso di insufficienza di tali notizie, tali da determinare le nullità di cui all art. 46, co. 1, del citato T.U., ovvero di cui all art. 40, co. 2, della citata L. 47/85, faccia di tanto l esperto menzione nel riepilogo, con l avvertenza che l aggiudicatario potrà, ricorrendone i presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all art. 46, co. 5, del citato T.U. e di cui all art. 40, co. 6, della citata L. 47/85; H. Determini il valore con l indicazione del criterio di stima adottato al fine della determinazione del prezzo base di vendita, comunque fornendo elementi di riscontro (quali borsini immobiliari, pubblicazione di agenzie immobiliari, copie di atti pubblici di vendita di beni con analoghe caratteristiche) ed anche formando, al principale fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione dei beni, lotti separati; I. Corredi la relazione da presentare anche in formato e su supporti informatici (e segnatamente in formato testo o Word per Windows Microsoft, nonché.pdf per Adobe Acrobat), di una planimetria e di riepilogo o descrizione finale in cui sinteticamente per ciascun lotto indichi: Comune di ubicazione, frazione, via o località, confini, estensione e dati catastali (limitati per i terreni, alla partita, al foglio, alla particella, all estensione ed al tipo di coltura, per i fabbricati alla partita, al foglio, alla particella ed all eventuale subalterno, al numero di vani ed accessori, al numero civico, al piano ed al numero di interno; J. Estragga reperto fotografico anche in formato digitale, secondo le specifiche di cui al foglio di raccomandazioni consegnato contestualmente dello stato dei luoghi, comprensivo, in caso di costruzione, anche degli interni. 3

4 Operazioni peritali: Considerando che il giuramento di rito dello scrivente C.T.U. è avvenuto senza la presenza delle parti, il sottoscritto provvedeva a convocare le stesse onde dare inizio alle operazioni peritali a mezzo nota raccomandata A/R rimessa in data 05/01/2011. Le operazioni peritali hanno avuto inizio in data 17/01/2011, presso l abitazione della sig.ra Omissis, sita in Campagna (SA) alla via Cappuccini n. 46. In sede di primo accesso non è stato possibile individuare e visionare i terreni oggetto di stima, essendo questi ultimi non facilmente accessibili e disposti in punti differenti del territorio comunale. Per tale motivo, risultando necessario l accompagnamento sui luoghi da parte dei proprietari ed essendo i signori impossibilitati a recarsi sui luoghi in oggetto con lo scrivente in tale occasione, si conveniva con i presenti di rinviare il sopralluogo al 29/02/2011, in quanto in tale data il sig, Omissis, marito della sig,ra Omissis, si rendeva disponibile ad accompagnare il sottoscritto sui terreni oggetto di stima. Per tale motivo, il sottoscritto procedeva a riconvocare le parti, a mezzo lettera raccomandata A/R inviata in data 19/01/2011. Nel giorno stabilito, lo scrivente, accompagnato dal suo collaboratore di fiducia, geom. Mario Avagliano, si è recato nuovamente sui luoghi in oggetto al fine di dare prosieguo alle attività peritali. In tale occasione, grazie alla presenza del sig. Omissis, è stato possibile individuare con esattezza i fondi oggetto di stima. Dopo una visione generale dell aree e un accurato rilievo fotografico, il sottoscritto C.T.U., coadiuvato dal suo collaboratore, eseguiva la misurazione dei fondi e contestualmente identificava le colture presenti, nonché lo stato di manutenzione e conservazione degli stessi. Avendo lo scrivente adempiuto a tutte le attività del caso e raccolti tutti gli elementi apparsi utili, in pari data, concludeva le operazioni peritali. (v. All. A) 4

5 Il sottoscritto C.T.U. precisa che non è stato possibile accedere fisicamente ai terreni siti in località Cappuccini e Fassatiello, nello specifico i terreni individuati al foglio 45, particella 238, e al foglio 21, particella 901, in quanto tali fondi sono situati in zone montane e non accessibili del territorio comunale. In sede di sopralluogo non è stata riscontrata la presenza né di strade sterrate, né di sentieri che permettessero di raggiungere i luoghi in oggetto. La posizione di questi ultimi è stata ricavata tramite immagini satellitari, estratti di mappa e stralci di aerofotogrammetrie che lo scrivente aveva in precedenza approntato, nonché dal riconoscimento degli stessi da parte del sig. Omissis. Per tale motivo si è proceduto alla ricognizione ed al rilievo fotografico di tali terreni in prossimità degli stessi. Nelle more, il sottoscritto si è recato altresì presso il N.C.T. della Provincia di Salerno per effettuare le necessarie ricerche ed estrarne certificati catastali, attestanti la consistenza e la qualità degli immobiliari pignorati; analogamente si è recato presso gli uffici tecnici del Comune di Campagna (SA) per richiedere il Certificato di Destinazione Urbanistica. Acquisita tutta la documentazione necessaria, espletate le dovute indagini e verifiche, il sottoscritto dopo un attenta analisi degli elementi raccolti ha proceduto alla stesura della presente relazione rispondendo ad ogni singolo quesito postogli dall Ill.mo G. E. Rispose ai Quesiti: Quesito A) Esaminata la documentazione presentata dal creditore procedente ai sensi dell ex art. 567, comma 2, c.p.c., tali atti sono da ritenersi conformi e completi, a seguito di quanto potuto accertare in virtù di ricerche catastali ed ipotecarie effettuate presso gli uffici competenti (v. All. B). Lo scrivente tiene a precisare che l estratto di mappa prodotto nel certificato notarile, in particolare quello riferito al foglio 92, particella 5

6 1008, non risulta aggiornato. Infatti in tale documento è riportata la particella 334, che ha scaturito, a seguito del frazionamento n /2000 in atti dal 28/08/2000 n. prot , la particella Il nuovo estratto di mappa in cui risulta correttamente individuato il terreno in oggetto è allegato alla presente relazione (v. All. D5). Quesito B) I beni oggetto di stima sono ubicati nel Comune di Campagna (SA), e riportati nel N.C.T. di detto Comune con i seguenti dati: 1) Fg. 48 p.lla 110 Qualità: Bosco Ceduo cl. 2 - Superficie: 334,00 mq.; Reddito Dominicale 0,52 Reddito Agrario (v. All. C1 D1). 2) Fg. 48 p.lla 401 Qualità: Seminativo cl. 3 Superficie: 1.016,00 mq.; Reddito Dominicale 1,31 Reddito Agrario 4,72 (v. All. C2 D2). 3) Fg. 45 p.lla 238 Qualità: Uliveto cl. 5 Superficie: 726,00 mq.; Reddito Dominicale 0,34 Reddito Agrario 1,12 (v. All. C3 D3). 4) Fg. 21 p.lla 901 Qualità: Bosco Ceduo cl. 3 Superficie: ,00 mq.; Reddito Dominicale 14,84 Reddito Agrario 2,70 (v. All. C4 D4). 5) Fg. 92 p.lla 1008 Qualità: Seminativo irriguo arborato cl. 3 Superficie: 1.000,00 mq.; Reddito Dominicale 18,08 Reddito Agrario 9,04 (v. All. C5 D5). Tutti i terreni sono in testa alla ditta: Omissis nata a Campagna (SA) il 03/12/1968 C.F.: Omissis proprietaria per 1000/1000. Descrizione dei Beni: 6

7 L unità immobiliare di cui al capo 1) confina a NORD con la p.lla 109 in testa alla sig.ra Omissis nata a Campagna il 08/07/1952; a NORD-EST e a EST con la p.lla 250 in testa al sig. Omissis nato a Campagna il 02/01/1926; a SUD con la p.lla 447 in testa al sig. Omissis nato a Campagna il 11/12/1940; a SUD-OVEST con la p.lla 449 in testa al sig.ra Omissis nata a Campagna il 03/12/1968; a OVEST con la p.lla 401 (altra U.I. interessata da detta esecuzione immobiliare) di proprietà della stessa sig.ra Omissis. L unità immobiliare di cui al capo 2) confina a NORD con la p.lla 109 in testa alla sig.ra Omissis nata a Campagna il 08/07/1952; a NORD-EST con la p.lla 250 in testa al sig. Omissis nato a Campagna il 02/01/1926; a EST con la p.lla 110 (altra U.I. interessata da detta esecuzione immobiliare) di proprietà della stessa sig.ra Omissis; a SUD-EST con la p.lla 447 in testa al sig. Omissis nato a Campagna il 11/12/1940; a SUD con la p.lla 449 in testa al sig.ra Omissis nata a Campagna il 03/12/1968; a OVEST con la p.lla 99 in testa alla sig.ra Omissis nata a Campagna il 18/03/1962. L insieme dei due beni sopra al capo 1) e 2) costituiscono un fondo rustico di dimensioni totali pari a 1.350,00 mq, in quanto le due particelle risultano essere adiacenti; questo è ubicato nella zona di collinare del territorio di Campagna, alla località Carapiglia, ed è posto a una altitudine di circa 510 m s.l.m.m. La forma è prevalentemente regolare, la giacitura è inclinata. Il suddetto fondo non è delimitato da alcuna recinzione ed è raggiungibile, almeno per ciò che concerne la p.lla 401, da una piccola strada in terra battuta proveniente dal lato Sud della suddetta particella. Altri accessi al fondo in oggetto sono possibili unicamente attraverso i terreni confinanti. 7

8 La coltivazione prevalente è bosco ceduo, questo non è ben curato e risulta essere in uno stato di abbandono. L unità immobiliare di cui al capo 3) confina a NORD con la p.lla 17 in testa al sig. Omissis nato a Campagna il 11/12/1940; a EST con la p.lla 117 in testa alla sig.ra Omissis nata a Campagna il 03/05/1973; a SUD con la p.lla 239 in testa al sig.ra Omissis nata a Campagna il 22/10/1955; a OVEST con la p.lla 18 in testa al sig. Omissis nato a Campagna il 16/11/1942. Il terreno in oggetto è ubicato nella zona collinare del territorio comunale, alla località Cappuccini, ed è posto ad una altitudine di circa 400 m s.l.m.m. La forma è prevalentemente regolare, la giacitura è inclinata. Il suddetto fondo non è delimitato da alcuna recinzione ed è raggiungibile unicamente attraversando i terreni confinanti. In fase di sopralluogo non è stato possibile accedere al suddetto fondo, in quanto non è stata riscontrata la presenza di strade o sentieri tali da permettere di raggiungere il terreno in esame. Da un esame condotto in prossimità del terreno è stato possibile appurare che la coltivazione prevalente è ad uliveto; anche questo fondo non è ben curato e risulta essere in uno stato di abbandono. L unità immobiliare di cui al capo 4) confina a NORD con la p.lla 75 del foglio 13 del Comune di Campagna; a EST con la p.lla 1 in testa ai sig.ri Omissis fu Omissis, Omissis fu Omissis, Omissis nato a Campagna il 23/03/1923, Omissis fu Omissis, Omissis fu Omissis, Omissis fu Omissis, Omissis fu Omissis, Omissis fu Omissis in qualità di comproprietari e Omissis fu Omissis nata a Campagna il 22/03/1902 in qualità di usufruttuario parziale; a SUD con la p.lla 43 in testa alla Congrega del ss 8

9 Rosario; a OVEST con la p.lla 900 in testa alla sig.ra Omissis nata a Campagna il 31/10/1970. Il terreno in oggetto è ubicato nella zona montana del territorio comunale, alla località Fassetiello, ed è posto ad una altitudine di circa 900 m s.l.m.m. La forma è prevalentemente regolare, la giacitura è inclinata. Anche il succitato terreno non è delimitato da alcuna recinzione ed è raggiungibile unicamente attraversando i terreni confinanti. In fase di sopralluogo non è stato possibile accedere al suddetto fondo, in quanto non è stata riscontrata la presenza di strade o sentieri tali da permettere di raggiungere il terreno in esame. Da un esame condotto in prossimità del terreno è stato possibile appurare che la coltivazione prevalente è bosco ceduo; anche questo fondo non è ben curato e risulta essere in uno stato di abbandono. L unità immobiliare di cui al capo 5) confina a NORD con la p.lla 1007 in testa alla sig.ra Omissis nata a Campagna il 31/10/1970; a EST con la p.lla 343 in testa al sig. Omissis nato a Campagna il 11/12/1940; a SUD con la p.lla 226 in testa al sig. Omissis nato a Campagna il 08/04/1931; a Ovest con la p.lla 257 in testa alla sig.ra Omissis nata a Campagna il 14/10/1943. Il terreno in oggetto è ubicato nella zona pianeggiante del territorio comunale, alla località Rofigliano, ed è posto ad una altitudine di circa 120 m s.l.m.m. La forma è regolare, la giacitura è pianeggiante. La superficie è pari a 1.000,00 mq. Anche il succitato terreno non è delimitato da alcuna recinzione ed è raggiungibile attraversando i terreni confinanti. Si fa presente che su tale fondo insiste una servitù di passaggio trascritta presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Salerno con registro generale n e 9

10 registro particolare n del 04/10/2000 a favore di Omissis nato a Campagna il 14/02/1937. Su tale terreno risultano essere impiantati alcuni filari di vite e alcune giovani piante di ulivo. Il fondo si presenta in condizioni discrete e in fase di sopralluogo è stata ravvisata la presenza di una canaletta di irrigazione in prossimità dello stesso. Quesito C) Gli immobili, oggetto della procedura esecutiva, siti in Campagna (SA) di cui al capo che precede ai punti 1), 2), 3), 4) e 5) attualmente sono detenuti dalla proprietaria sig.ra Omissis. Quesito D) La sig.ra Omissis nata a Campagna (SA) il 03/12/1968 C.F.: PRR MRA 68T43 B492Q, risulta aver contratto matrimonio con il sig. Omissis nato a Campagna (SA) il 03/12/1968, in data 16/04/1989, in regime di Comunione dei beni. (v. All. G). Quesito E) In riferimento all esistenza di formalità, vincoli o oneri gravanti sul bene che resteranno a carico dell acquirente, il sottoscritto, effettuate le dovute ricerche presso le sedi competenti delle P.A. ha verificato che (v. All. E): Le particelle n. 110 e n. 401 del foglio di mappa n. 48; la particella n. 238 del foglio di mappa n. 45; la particella n. 901 del foglio di mappa n. 21 e la particella n del foglio di mappa n. 92 ricadono in zona classificata R1 (rischio moderato) del Piano Stralcio per la tutela del Rischio Idrogeologico dell Autorità di Bacino Interregionale del Fiume Sele. 10

11 La particella n. 901 del foglio di mappa n. 21, ricade in zona C (Area di riserva controllata) del Parco Regionale dei Monti Picentini ed in zona sottoposta a vincolo idrogeologico. Le particelle n. 101 e n. 401 del foglio di mappa n. 48 e la particella n. 238 del foglio di mappa n. 45 ricadono in zona sottoposta a vincolo idrogeologico. Si fa presente che sul terreno individuato alla particella n del foglio di mappa n. 92 è oggetto della seguente formalità: - TRASCRIZIONE costituzione di diritti reali a titolo gratuito registro generale n , registro particolare n , del 04/10/2000, a favore di Omissis, nato a Campagna il 14/02/1937, contro Omissis, nata a Campagna il 03/12/1968, in virtù di atto per notar Angela Gammaldi di Campagna del 22/09/2000, repertorio n Viene costituita servitù di passaggio sul terreno sito in Campagna alla località Rofigliano distinto al foglio 92, particella Per quanto concerne la circostanza relativa all esistenza di formalità, vincoli od oneri di natura condominiale, lo scrivente ha verificato che i terreni oggetto di stima non rientrano in condominio e, quindi, non esistono formalità, vincoli od oneri sul bene opponibili all acquirente. Quesito F) In riferimento all esistenza di formalità, vincoli od oneri che saranno cancellati e quindi, che risulteranno non opponibili all acquirente, il sottoscritto, a seguito delle indagini esperite presso la conservatoria RR. II., ha avuto modo di rilevare che a carico della consistenza immobiliare degli immobili di cui al capo 1), 2), 3), 4) e 5) (P.lle 110 e 401, foglio 48; P.lla 238, foglio 45; P.lla 901, foglio 21; P.lla 1008, 11

12 foglio 92) sono state pubblicate le seguenti formalità pregiudizievoli (v. All. B): 1. TRASCRIZIONE verbale di pignoramento immobili registro generale n registro particolare n del 28/07/2007 a favore della Banca Popolare di Bari Società Cooperativa per Azioni con sede in Bari, contro Omissis nata a Campagna il 03/12/1968, in virtù di atto UNEP Tribunale di Salerno Sezione Distaccata di Eboli del 13/07/2007 repertorio n Tutto ciò premesso, il sottoscritto ritiene che non vi siano vincoli a carico del bene immobile opponibili all aggiudicatario, o atti a provocare la futura perdita della proprietà, limitazione all esercizio dei poteri dispositivi o di godimento tipici del proprietario oppure oneri ed obblighi a carico dell immobile. Quesito G) Relativamente alla regolarità urbanistica degli immobili, in riscontro a quanto è emerso dalle indagini presso il S.U.E. del Comune di Campagna (SA), l immobile risulta essere commerciabile, non essendo mai stato interessato da sanatorie né tantomeno sono stati adottati provvedimenti sanzionatori, da parte delle autorità competenti. Inoltre, dal certificato di destinazione Urbanistica, è stato possibile verificare che, nel vigente Piano Regolatore Generale del Comune di Campagna, le p.lle 110 e 401 del foglio 48, la p.lla 238 del foglio 45, la p.lla 901 del foglio 21 e la p.lla 1008 del foglio 92 ricadono in zona E/1 (area agricola semplice) con i seguenti dati urbanistici (v. All. E - F): - Indice di fabbricabilità fondiaria mc/mq 0,03; - Superficie minima lotto mq ; - Indice di copertura mq/mq 0,01; 12

13 - Altezza m 8,00; - Volume massimo mc 1.000; - Numero dei piani 2; - Distanza dagli edifici in rapporto all altezza m/m 3/1, in assoluto m 20,00; - Distanza dai confini in rapporto all altezza m/m 3/2, in assoluto m 10,00. Quesito H) Per determinare il valore dei cespiti di proprietà del sig.ra Omissis è stato necessario effettuare approfondite ricerche di mercato con metodi e procedimenti appropriati, analizzando tutti gli elementi che possono influire sulla valutazione del bene e, quindi, condizionare la legge della domanda e dell offerta in un regime di libera contrattazione. I metodi più usati ed attendibili per ottenere questi valori sono il criterio di stima sintetico comparativo ed il criterio di stima analitico. Il criterio di stima sintetico comparativo viene applicato quando non si è a conoscenza dello stato economico e produttivo del bene, tale da poterne determinare il reddito medio annuo che può produrre, per cui si procede comparando lo stesso con altri beni simili esistenti nella zona, che abbiano le stesse caratteristiche intrinseche ed estrinseche e per i quali sia noto il prezzo di mercato riferito ad epoca recente. Il criterio di stima analitico viene applicato nel caso in cui si è a conoscenza del reddito medio annuo che ogni singolo bene produce o può produrre. Per entrambi i metodi concorrono, nella determinazione del valore, anche, tutti gli elementi innanzi trattati, i quali possono influire negativamente o positivamente sull immobile. 13

14 Nel caso specifico, al fine di ottenere un risultato più attendibile, si ricorrerà all utilizzo del solo metodo di stima sintetico-comparativo. 1. APPEZZAMENTI DI TERRENO SITO IN CAMPAGNA ALLA LOCALITÀ CARAPIGLIA - FG. 48 P.LLA 110 E P.LLA 401. Valutazione del cespite con il metodo di stima sintetico comparativo: Per la determinazione del giusto valore di mercato relativo all appezzamento di terreno costituito dai bene di cui al capo 1 e capo 2, di complessivi mq ,00, con qualità bosco ceduo e seminativo, viene applicato il metodo di stima sintetico comparativo in funzione del quale è stato individuato, quale parametro di riferimento del prezzo di mercato, un importo di Euro/mq. 2,10, pertanto il valore finale è il seguente: Appezzamento di terreno al foglio 48, p.lla 110 e p.lla 401 mq ,00 x /mq. 2,10 = 2.835,00 2. APPEZZAMENTO DI TERRENO SITO IN CAMPAGNA ALLA LOCALITÀ CAPPUCCINI - FG. 45 P.LLA 238. Valutazione del cespite con il metodo di stima sintetico comparativo: Per la determinazione del giusto valore di mercato relativo all appezzamento di terreno costituito dai bene di cui al capo 3, di complessivi mq. 726,00, con qualità uliveto, viene applicato il metodo di stima sintetico comparativo in funzione del quale è stato individuato, quale parametro di riferimento del prezzo di mercato, un importo di Euro/mq. 8,00, tuttavia devono essere considerati sia lo stato della coltivazione sia la posizione del fondo, come precedentemente descritto. Tali fattori hanno influenza sul valore commerciale. Lo scrivente, 14

15 assegnando un giusto peso a tali elementi, ha individuato quale valore unitario l importo di 5,80 Euro/mq, pertanto il più probabile valore di mercato del bene è il seguente: Appezzamento di terreno al foglio 45, p.lla 238 mq. 726,00 x /mq. 5,80 = 4.210,80 3. APPEZZAMENTO DI TERRENO SITO IN CAMPAGNA ALLA LOCALITÀ FASSETIELLO - FG. 21 P.LLA 901. Valutazione del cespite con il metodo di stima sintetico comparativo: Per la determinazione del giusto valore di mercato relativo all appezzamento di terreno costituito dai bene di cui al capo 4, di complessivi mq ,00, con qualità bosco ceduo, viene applicato il metodo di stima sintetico comparativo in funzione del quale è stato individuato, quale parametro di riferimento del prezzo di mercato, un importo di Euro/mq. 2,10, tuttavia devono essere considerati sia lo stato della coltivazione sia la posizione del fondo, come precedentemente descritto. Tali fattori hanno influenza sul valore commerciale. Lo scrivente, assegnando un giusto peso a tali elementi, ha individuato quale valore unitario l importo di 1,30 Euro/mq, pertanto il più probabile valore di mercato del bene è il seguente: Appezzamento di terreno al foglio 21, p.lla 901 mq ,00 x /mq. 1,30 = ,10 4. APPEZZAMENTO DI TERRENO SITO IN CAMPAGNA ALLA LOCALITÀ ROFIGLIANO - FG. 92 P.LLA Valutazione del cespite con il metodo di stima sintetico comparativo: 15

16 Per la determinazione del giusto valore di mercato relativo all appezzamento di terreno costituito dai bene di cui al capo 5, di complessivi mq ,00, con qualità seminativo irriguo arborato, viene applicato il metodo di stima sintetico comparativo in funzione del quale è stato individuato, quale parametro di riferimento del prezzo di mercato, un importo di Euro/mq. 7,6, tuttavia deve essere considerata la presenza di una servitù di passaggio sul terreno in oggetto. Per tale motivo, lo scrivente, assegnando un giusto peso a tale elemento, ha individuato quale valore unitario l importo di 6,00 Euro/mq, pertanto il più probabile valore di mercato del bene è il seguente:: Appezzamento di terreno al foglio 92, p.lla 1008 mq ,00 x /mq. 6,00 = 6.000,00 In definitiva, si può asserire che il valore complessivo dei terreni in esame è pari a: ,90 in c.t ,00. Valore Unità Immobiliari Il sottoscritto con serena coscienza può affermare che il più probabile valore di mercato è quantificato in ,00, mentre, considerando le effettive possibilità di realizzo, nonché le necessità di rialzo imposte dal sistema dell asta, si ritiene opportuno proporre un valore a base d asta ridotto del 25%, corrispondente a ,00 in c.t ,00. Pertanto, il valore del prezzo base di vendita è quantificato in ,00. (euro trentacinquemila/00) 16

17 Inoltre, si ritiene che, i beni debbano essere venduti in un unico lotto, in quanto è sicuramente da considerare una più facile e vantaggiosa occasione di vendita. Quesito I) Il supporto informatico contenente la presente C.T.U. è allegato in calce alla relazione, mentre di seguito si riporta la compilazione del Lotto: LOTTO DESCRIZIONE FISICA DEL LOTTO Unico Comune di Campagna: appezzamenti di terreno con coltivazioni di varia natura, con produzione e stato manutentivo di scarso livello. Gli immobili sono pervenuti alla sig.ra Omissis nata a Campagna il 03/12/1968, dal sig. Omissis nato a Campagna il 14/02/1937, con l atto di donazione per notar Angela Gammaldi di Campagna del 22/09/2000 repertorio n , trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Salerno il 04/10/2000 ai nn registro generale e registro particolare. N.C.T. del Comune di Campagna: Fg. 48 p.lla 110 Qualità: Bosco Ceduo cl. 2 - ESTREMI IPOTECARI E CATASTALI Superficie: 334,00 mq.; Reddito Dominicale 0,52 Reddito Agrario 0.09 Fg. 48 p.lla 401 Qualità: Seminativo cl. 3 Superficie: 1.016,00 mq.; Reddito Dominicale 1,31 Reddito Agrario 4,72 Fg. 45 p.lla 238 Qualità: Uliveto cl. 5 Superficie: 726,00 mq.; Reddito Dominicale 0,34 Reddito Agrario 1,12 Fg. 21 p.lla 901 Qualità: Bosco Ceduo cl. 3 Superficie: ,00 mq.; Reddito Dominicale 14,84 17

18 Reddito Agrario 2,70 Fg. 92 p.lla 1008 Qualità: Seminativo irriguo arborato cl. 3 Superficie: 1.000,00 mq.; Reddito Dominicale 18,08 Reddito Agrario 9,04 Tutti i terreni sono in testa alla ditta: Omissis nata a Campagna (SA) il 03/12/1968 C.F.: OMISSIS proprietaria per 1000/1000. Per l individuazione dei confinanti con le particelle in oggetto si rimanda al punto B della relazione peritale. PREZZO BASE D ASTA ,00 Quesito J) Il repertorio fotografico è stato eseguito sia relativamente ai terreni che all area circostante ed è stato allegato al supporto informatico contenente la presente C.T.U. in calce alla relazione. Sicuro di aver espletato con serena coscienza, l incarico affidatogli in ogni sua parte, rassegna, il seguente elaborato peritale e resta a disposizione per ogni chiarimento e/o evenienza. Salerno Il C.T.U. Ing. Fabrizio Tammelleo 18