TRIBUNALE CIVILE DI PIACENZA Nella procedura esecutiva immobiliare R.G.E. n. 284/2010 promossa da RELAZIONE DELL ESPERTO

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1 TRIBUNALE CIVILE DI PIACENZA Nella procedura esecutiva immobiliare R.G.E. n. 284/2010 promossa da VITELMI MARIA EMILIA avv. C. Pollorsi contro AMARA MONCEF con l intervento di EQUITALIA EMILIA NORD SPA CONDOMINIO VEZZULLI RELAZIONE DELL ESPERTO Lo scrivente dottore ingegnere Francesco Cavalli, con studio a Piacenza nei Chiostri del Duomo n. 17, iscritto all Albo dei dottori ingegneri della provincia di Piacenza con il n. 1279, essendo stato nominato in qualità di Esperto nella procedura in epigrafe, nell udienza dell 11 aprile 2011 prestava giuramento di rito e riceveva mandato di effettuare gli accertamenti e di predisporre una relazione scritta contenente: 1. l identificazione del bene comprensiva dei confini e dei dati catastali, verificando anche la corrispondenza / non corrispondenza delle certificazioni catastali ai dati indicati nell atto di pignoramento e le eventuali regolazioni occorrenti; la specificazione se il pignoramento riguardi la proprietà dell intero bene, quota di esso (indicando i nominativi dei comproprietari) o altro diritto reale (nuda proprietà, superficie, usufrutto); l indicazione degli estremi dell atto di provenienza e la cronistoria dei passaggi di proprietà nel ventennio anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, segnalando eventuali acquisti mortis causa non trascritti; 2. la sommaria descrizione del bene, comprensiva dello stato di conservazione; 3. la precisazione dello stato di possesso del bene, con indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato (locazione, leasing, comodato o altro, verificando, in caso di provenienza successoria, l eventuale esistenza di diritto di abitazione a favore del coniuge superstite ex art. 540 comma 2 c.c.), con particolare riferimento all esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento, in tale ipotesi verificando data DOTT. INGEGNERE FRANCESCO CAVALLI Pagina 1

2 di registrazione, data di scadenza finale del contratto, data di scadenza per l eventuale disdetta, data di rilascio fissata o stato della causa eventualmente in corso per il rilascio, esistenza o meno di un compenso regolarmente pagato o non pagato; 4. l attestazione circa l esistenza di formalità, vincoli, oneri anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente ( ad esempio spese relative all anno in corso ed a quello precedente art. 63 disp. atto C.c.), ivi compresi vincoli derivanti da contratti incidenti sull attitudine edificatoria dello stesso o vincoli connessi con il suo carattere storico artistico, ed in particolare: - domande giudiziali ( precisando se la causa è ancora in corso) ed altre trascrizioni che non saranno cancellate col decreto di trasferimento; - atti di asservimento urbanistici, cessioni di cubatura, eventuali limiti all edificabilità, vincoli per ragioni storico- artistiche o diritti di prelazione; - il regime patrimoniale della famiglia e l esistenza di convenzioni matrimoniali, se l esecutato è persona coniugata, allegando estratto di atto di matrimonio o certificato di stato libero o provvedimenti di assegnazione della casa coniugale, con precisazione della relativa data e dell eventuale trascrizione; - altri pesi o limitazioni d uso (es. oneri reali, obbligazioni propter rem, servitù, uso, abitazione); 5. l esistenza di formalità, vincoli ed oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati dalla procedura o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente ( tra cui iscrizioni, pignoramenti, sequestri conservativi ed altre trascrizioni pregiudizievoli) con indicazione del costo per la loro cancellazione; 6. la verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene, nonché dell esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso, previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla normativa vigente, e costi delle eventuali sanatorie o regolazioni catastali; 7. l attestato di certificazione energetica, se richiesto per la tipologia dell immobile; 8. la verifica della conformità degli impianti, ove esistenti, a servizio dell immobile, ai sensi del D.M. Sviluppo Economico n. 37/ 2008, e l esistenza dei relativi certificati e libretti d uso; 9. la valutazione estimativa del lotto o dei singoli lotti, eventualmente previo DOTT. INGEGNERE FRANCESCO CAVALLI Pagina 2

3 frazionamento da eseguire a cura dello stesso esperto stimatore, che si propongono di identificare per la vendita, anche eventualmente indicando un abbattimento forfetario di circa il 20% rispetto al valore venale del bene, in ragione della differenza tra oneri tributari calcolati sul prezzo pieno anziché sui valori catastali, dell assenza di garanzia per vizi occulti, della natura esecutiva e non contrattuale della vendita, ovvero di altre caratteristiche da indicare; 10. l indicazione se il trasferimento dell immobile pignorato al compratore, comporti o meno il pagamento dell IVA da parte dell aggiudicatario, trattandosi di bene strumentale all esercizio dell attività compiuta dall esecutato; 11. un motivato parere, nel caso di pignoramento di quota, sulla possibilità di comoda divisibilità della quota spettante al debitore ( formando, in tal caso, ipotesi di divisione in natura o con conguaglio), ovvero su una alienazione separata dalla quota stessa con valutazione commerciale della sola quota (tenendo conto, altresì, della maggior difficoltà di vendita per le quote indivise), ovvero sulla necessità di alienare l intero bene; 12. l indicazione delle eventuali opere da eseguire con urgenza sul bene, per ripristinare la funzionalità compromessa ovvero per evitare una compromissione della funzionalità stessa, ed il costo dei lavori; 13. l allegazione o redazione di piante planimetriche per i fabbricati e di almeno 4 fotografie dei manufatti e delle aree ( delle quali almeno 2 scatti dell esterno e 2 scatti dell interno); 14. la predisposizione, per ciascun lotto, di 2 floppy-disk o cd-rom comprendenti un file contenente la relazione peritale così come sopra indicata ed un file contenente le fotografie. DOTT. INGEGNERE FRANCESCO CAVALLI Pagina 3

4 Accettato l incarico ed esaminata la documentazione di causa, al fine di verificarne la completezza ex art. 567 c.p.c., lo scrivente procedeva all acquisizione dei dati necessari per l espletamento dell incarico, compiendo indagini presso l Agenzia del Territorio Servizio Pubblicità Immobiliare di Piacenza, presso l Ufficio del Territorio di Piacenza, presso l Ufficio Tecnico del comune di Piacenza, nonché presso operatori immobiliari della zona. Effettuava quindi un sopralluogo, previo avviso via raccomandata all esecutato, presso l immobile oggetto di stima al fine di accertare l ubicazione, la natura, la consistenza, la conformità edilizia, lo stato di conservazione e, in generale, tutte le caratteristiche necessarie per la descrizione e la stima del valore dello stesso. Si precisa che il sopralluogo è stato effettuato con l assistenza della Polizia Municipale nella persona degli Assistenti Scelti Mariani Mauro e Nicoli Giuseppe a causa della riluttanza da parte dell esecutato nel consentire le operazioni peritali così come risulta dal verbale allegato alla presente. Documentazione ex art. 567 codice di procedura civile Dall esame della documentazione presente nel fascicolo di causa si è accertato che la stessa è completa ed idonea e pertanto si è proceduto all assolvimento dell incarico rispondendo ai quesiti da 1 a 12. DOTT. INGEGNERE FRANCESCO CAVALLI Pagina 4

5 1. Identificazione catastale, confini, provenienza e corrispondenza degli immobili pignorati Quesito n. 1 I beni oggetto della presente esecuzione immobiliare sono posti a Piacenza in via Cristoforo Colombo n. 25, fanno parte di un condominio e consistono in un appartamento posto al piano primo (secondo fuori terra) con cantina al piano interrato. Fot. 1 Inquadramento generale con individuazione dell immobile 1.1 Identificazione catastale dell immobile L immobile risulta descritto: nel Catasto Fabbricati di Piacenza in capo alla ditta Amara Moncef, nato in Tunisia il 29 settembre 1971, Cod. Fisc. MRAMCF71P29Z352O, proprietario per 1000/1000, come segue: Fg Part Sub Cat Cl Cons. Rendita euro Indirizzo A/3 4 4 vani 278,89 Via Cristoforo Colombo n.25 Piano: P1-S1 DOTT. INGEGNERE FRANCESCO CAVALLI Pagina 5

6 L area su cui insistono i suddetti immobili è descritta nel Catasto Terreni del Comune di Piacenza in capo a Area di enti urbani e promiscui Superficie Foglio Part. Sub Qualità R. D. euro R. A. euro ha a ca ente urbano In base alle verifiche eseguite si è accertato che l unità immobiliare è correttamente descritta nelle visure catastali e che ad essa risulta correttamente attribuita la propria categoria catastale per quanto riguarda invece la planimetria al catasto fabbricati si sottolinea come non ci sia corrispondenza tra lo stato di fatto e lo stato rappresentato in planimetria, in quanto nell appartamento sono stati effettuati interventi di manutenzione straordinaria con modifiche della disposizione interna senza provvedere ad aggiornare le planimetrie catastali. Si precisa inoltre che la particella 18 origina dalla particella 447 in seguito all aggiornamento catastale avvenuto nel 2007 dovuto a modifica identificativo per allineamento mappe. 1.2 Confini L appartamento confina con via Cristoforo Colombo, con Via Marcolini, con area e vano scala condominiali e con ragioni Coppellotti, Filios e Rossi o loro successi. La cantina confina con locale condominiale, con corridoio comune e con ragioni Filios e Rossi o loro successi. 1.3 Corrispondenza dei dati degli immobili pignorati con quelli riportati nell atto di pignoramento In base alle verifiche eseguite, è stato accertato che i dati catastali indicati nell Atto di pignoramento immobiliare redatto in data 1 ottobre 2010, rep. n. 2904, trascritto a Piacenza con nota 13 ottobre 2010 ai n.ri 14525/9839 a favore di VITELMI MARIA EMILIA nata a Pecorara (PC) il 7/10/1934 Cod. Fisc. VTLMML34R47G399B e contro DOTT. INGEGNERE FRANCESCO CAVALLI Pagina 6

7 Amara Moncef, nato in Tunisia il 29 settembre 1971, Cod. Fisc. MRAMCF71P29Z352O, corrispondono alla situazione in essere alla data di trascrizione dell atto stesso. 1.4 Specificazione in merito alla proprietà del bene Il pignoramento è relativo all intera proprietà dell appartamento con cantina così come descritte catastalmente. 1.5 Provenienza degli immobili pignorati I beni immobili descritti nel C.T. di Piacenza al foglio 71, particella 18 nonché nel C.F. di Piacenza al foglio 71, particella 18 sub 13, risultano intestati in capo ad Amara Moncef nato in Tunisia il 29 settembre 1971, Cod. Fisc. MRAMCF71P29Z352O, proprietario per 1000/1000, a cui pervennero per acquisto da PARENTI STEFANO nato a Caorso (PC) il 27 aprile 1921, giusta rogito notaio Luigi Giancani in data 6 dicembre 2000 Rep. N /14294, registrato a Piacenza il 21 dicembre 2000 al n e trascritto a Piacenza il 18 dicembre 2000 ai n.ri 11621/ A PARENTI STEFANO pervennero giusta rogito notaio Viscardo Tagliaferro in data 19 febbraio 1977 Rep. N , registrato a Piacenza l 11 marzo 1977 al n e trascritto a Piacenza l 11 marzo 1977 ai nn. 1995/1725 dalla società DELTA RONCAGLIA spa con sede a Piacenza in Viale dei Mille n. 3. DOTT. INGEGNERE FRANCESCO CAVALLI Pagina 7

8 2. Descrizione del bene e stato di conservazione Quesito n. 2 L appartamento di cui si tratta fa parte del fabbricato condominiale denominato Condominio Vezzulli" posto nella prima periferia di Piacenza, in via Cristoforo Colombo angolo via Marcolini, a poche centinaia di metri da Piazzale Roma. Il condominio è stato costruito nei primi anni del 900, presenta una pianta conformata a L che si sviluppa principalmente su via C. Colombo e prosegue in via Marcolini; l edificio si sviluppa su quattro piani fuori terra oltre ad un piano interrato. Complessivamente il condominio è formato da 37 unità immobiliari con destinazione ad uffici, negozi e abitazioni. La facciata del palazzo prospiciente via C. Colombo è suddivisa in tre corpi principali di cui quello centrale più alto e finito in mattoni a vista mentre i due laterali intonacati e tinteggiati; al piano terra sono presenti negozi e attività commerciali che si affacciano su via C. Colombo. Al condominio si accede tramite tre passaggi posti in via C. Colombo, di cui uno centrale carrabile e due laterali pedonali. Fot.2 Ingresso del condominio Fot. 3 Vista del condominio L ingresso alla scala condominiale, da cui si accede all appartamento oggetto di stima, avviene da via C. Colombo al numero 25. Attraverso un androne, chiuso da un portone di legno, si raggiunge il vano scala, senza ascensore, che conduce al pianerottolo posto al primo piano (secondo fuori terra). Dal pianerottolo, tramite un portoncino in legno si DOTT. INGEGNERE FRANCESCO CAVALLI Pagina 8

9 entra nel corridoio comune e quindi nel ballatoio esterno dove si trova l ingresso dell appartamento. 2.1 Descrizione dell appartamento L ingresso dell appartamento è posto sul lato ovest del ballatoio (fotografie nn. 4-5) ed è chiuso da una porta blindata dotata di persiane esterne. Fot.4 Ingresso del appartamento Fot. 5 Ballatoio comune L'abitazione è composta da soggiorno con angolo cottura, corridoio, due camere da letto, bagno e piccola lavanderia attualmente adibita a ripostiglio. L appartamento è stato oggetto di un radicale intervento di manutenzione ordinaria e straordinaria, di cui alla DIA prot. n del 19/2/2001, per la ridistribuzione degli spazi interni al fine di ricavare un secondo bagno e destinare il bagno esistente a lavanderia/ripostiglio e per il rifacimento dei pavimenti, dei serramenti e dell impianto elettrico. Le finestre sono dotate di serramenti in alluminio con vetrocamera e sono munite di tapparelle di materiale plastico. Le porte interne sono dotate di serramento di legno tamburato con specchiatura in vetro stampato e con maniglie di ottone. DOTT. INGEGNERE FRANCESCO CAVALLI Pagina 9

10 Il corridoio, il soggiorno con cucina e le camere da letto hanno il pavimento in piastrelle color cotto. Fot. 6 Ingresso e soggiorno Fot. 7 Camera da letto Fot.8 Soggiorno con angolo cottura Fot.9 Camera da letto DOTT. INGEGNERE FRANCESCO CAVALLI Pagina 10

11 Il bagno e la lavanderia hanno il pavimento in piastrelle, e sono entrambi rivestiti fino all'altezza di circa m 2,00 con piastrelle di ceramica; il bagno è dotato di doccia, lavabo, water e bidet completi di rubinetteria di serie. La lavanderia, attualmente adibita a ripostiglio, a differenza del resto dell appartamento, che presenta un altezza di m 2,70, ha un altezza di circa m 2,15. La differenza di quota è dovuta alla presenza di un intercapedine che consente un collegamento verso l esterno dell appartamento confinante. Nell intercapedine passano diverse tubazioni provenienti da diverse abitazioni tra cui l areazione della caldaia e del bagno. Fot.10 Bagno Fot. 11 Lavanderia L appartamento è dotato di impianto di riscaldamento autonomo costituito da caldaia del tipo pensile a tiraggio forzato marca Saunler Duval, modello Thematek F24 E BT alimentata a gas metano e da elementi radianti in parte in ghisa e in parte in acciaio. L'impianto elettrico è sotto traccia con punti luce, deviatori e prese di corrente in tutti i locali. All'appartamento è annessa una cantina posta al piano interrato che si raggiunge dall ingresso posto al piano terreno, scendendo una rampa di scale. L appartamento si presenta in buone condizioni di manutenzione. DOTT. INGEGNERE FRANCESCO CAVALLI Pagina 11

12 2.2 Consistenza Per consuetudine locale il valore di mercato delle unità immobiliari abitative condominiali, viene determinato utilizzando quale parametro di riferimento la superficie commerciale dell immobile. Essa corrisponde alla superficie della singola unità determinata conteggiando per intero i muri perimetrali esclusivi e per un mezzo quelli comuni e computando per un mezzo la superficie dei balconi e dei ballatoi. Sono escluse dal computo, invece, le superfici delle cantine e quelle delle aree condominiali comuni. Sulla base di questi criteri la superficie commerciale dell unità immobiliare oggetto di stima assume il valore di circa 88 mq. 2.3 Quote condominiali Per quanto riguarda la partecipazione alla proprietà condominiale del Condominio Vezzulli, in base alle tabelle millesimali all unità immobiliare oggetto di esecuzione risultano attribuite le quote di 16/ Stato di possesso dei beni Quesito n. 3 In seguito al sopralluogo effettuato presso l immobile pignorato si è potuto constatare che l appartamento è occupato dall esecutato dove ha la propria residenza anagrafica così come confermato dall ufficio anagrafe del comune di Piacenza e dalla dichiarazione rilasciata dallo stesso (Allegato 6). 4. Formalità, vincoli, oneri, ecc., gravanti sui beni che resteranno a carico dell acquirente Quesito n. 4 Dagli accertamenti effettuati non risultano formalità, vincoli, oneri che resteranno a carico dell acquirente. Per quanto riguarda l esistenza di convenzioni matrimoniali è stato richiesto al comune di Piacenza l estratto di matrimonio del sig. Amara Moncef dal quale risulta non essere stato iscritto né trascritto alcun matrimonio; è stata inoltre resa una dichiarazione dallo stesso in cui afferma di non essere coniugato (Allegato 6). DOTT. INGEGNERE FRANCESCO CAVALLI Pagina 12

13 5. Formalità, vincoli, oneri, ecc., gravanti sui beni non opponibili all acquirente Quesito n. 5 A carico degli immobili pignorati risultano iscritte le formalità non opponibili all acquirente, di seguito descritte. Ipoteca volontaria in forza di atto notaio dott. Luigi Giancani in data 6 dicembre 2000 repertorio n , iscritta a Piacenza con nota 18 dicembre 2000, rep. n. 2527/15417, a favore di CREDITO ITALIANO S.P.A. con sede in Genova, cod. fisc e contro Amara Moncef, nato in Tunisia il 29 settembre 1971, Cod. Fisc. MRAMCF71P29Z352O. Per mezzo del suddetto atto veniva iscritta ipoteca di lire ,00 sull immobile di proprietà di Amara Moncef descritto nel C.F. di Piacenza al foglio 71, particella 447 sub. 13 (ora particella 18 sub 13). Verbale di pignoramento immobiliare redatto dall Ufficiale Giudiziario del Tribunale di Piacenza in data 6 febbraio 2006, rep. n. 314, trascritto a Piacenza con nota 6 marzo 2006 ai n.ri 2341/3716 a favore di STUDIO TECNICO ASSOCIATO S. & G. DI VALTER SAVI E GIAN PAOLO GROPPI con sede a Piacenza, cod. fisc e contro Amara Moncef, nato in Tunisia il 29 settembre 1971, Cod. Fisc. MRAMCF71P29Z352O. Mediante il suddetto verbale veniva pignorato l immobile di proprietà di Amara Moncef descritto nel C.F. di Piacenza al foglio 71, particella 447 sub. 13 (ora particella 18 sub 13). Ipoteca legale ai sensi dell art. 77 DPR 602/73 modificato dal D.Lgs. 46/99 e dal D.Lgs. 193/01 in forza di atto amministrativo di EQUITALIA PIACENZA SPA in data 24 agosto 2007, rep. n /85, iscritta a Piacenza con nota 29 agosto 2007 ai n.ri 3072/14816 a favore di EQUITALIA PIACENZA SPA con domicilio ipotecario eletto in Piacenza Viale dei Mille n.7 e contro Amara Moncef, nato in Tunisia il 29 settembre 1971, Cod. Fisc. MRAMCF71P29Z352O. DOTT. INGEGNERE FRANCESCO CAVALLI Pagina 13

14 Per mezzo del suddetto atto veniva iscritta ipoteca di euro ,18 sull immobile di proprietà di Amara Moncef descritto nel C.F. di Piacenza al foglio 71, particella 18 sub. 13. Verbale di pignoramento immobiliare redatto dall Ufficiale Giudiziario del Tribunale di Piacenza in data 1 ottobre 2010, rep. n. 2904/2010, trascritto a Piacenza con nota 13 ottobre 2010 ai n.ri 9839/14525 a favore di VITELMI MARIA EMILIA nata a Pecorara (PC) il 7/10/1934 Cod. Fisc. VTLMML34R47G399B e contro Amara Moncef, nato in Tunisia il 29 settembre 1971, Cod. Fisc. MRAMCF71P29Z352O. Mediante il suddetto verbale veniva pignorato l immobile di proprietà di Amara Moncef descritto nel C.F. di Piacenza al foglio 71, particella 18 sub Conformità edilizia ed urbanistica Quesito n Conformità edilizia Dalle indagini compiute presso l Ufficio Tecnico del Comune di Piacenza, lo scrivente ha accertato che l edificio è stato costruito in data antecedente all 1/9/1967 ed ha, inoltre, rilevato che l appartamento è stato oggetto degli interventi edilizi di cui alla D.I.A. prot. generale n /2001 presentata al Comune di Piacenza in data 19/2/2001 relativa alla realizzazione di opere interne all appartamento consistenti nella demolizione di tramezze, nella realizzazione di un nuovo bagno e nella trasformazione del bagno esistente in lavanderia. Nel corso dei rilievi si è accertato che gli interventi edilizi sono stati realizzati così come rappresentato nelle planimetrie allegate alla D.I.A.; si precisa che agli atti in comune non risulta comunicata la data di ultimazione dei lavori ed il Certificato di collaudo finale così come previsto dalla Legge N. 662 del 23/12/1996 vigente all epoca dei lavori; non è inoltre stata aggiornata la planimetria catastale in relazione agli interventi interni effettuati sull appartamento. Il costo delle pratiche, necessarie per sanare la situazione dell immobile, comprensivo di spese tecniche, aggiornamento catastale e di oneri di oblazione, si determina in complessivi euro 1.500,00. DOTT. INGEGNERE FRANCESCO CAVALLI Pagina 14

15 6.2 Destinazione urbanistica Il fabbricato di cui fanno parte gli immobili oggetto di esecuzione, in base al PRG vigente in comune di Piacenza, è posto nell Unità urbanistica della città consolidata e delle frazioni e nello specifico in Tessuto a media densità normato dall art. 27 delle NTA. Non è stato rilasciato il Certificato di Destinazione Urbanistica in quanto il fabbricato fa parte di un unità immobiliare urbana con una superficie inferiore a mq (comma 2 dell art. 30 del DPR 380/2001). 7. Attestato di certificazione energetica Quesito n. 7 Nell ambito della Procedura Esecutiva Immobiliare non risulta necessario l attestato di certificazione energetica così come disposto dalla Delibera Regione Emilia Romagna n del 20/9/ Verifica della conformità degli impianti Quesito n. 8 L appartamento è dotato di impianto elettrico, idrico-sanitario e di riscaldamento; la Dichiarazione di conformità è stata reperita, tramite il tecnico incaricato per la DIA del 2001, solamente per quanto riguarda l impianto elettrico mentre per gli altri impianti non è stato possibile avere copia delle Dichiarazioni di conformità così come certificati e libretti d uso della caldaia in quanto, sebbene siano state richieste al proprietario con lettera raccomandata, non sono state rese disponibili. Impianto elettrico Per quanto riguarda l impianto elettrico si specifica che è di tipo sotto-traccia, dotato di interruttore differenziale e le prese sono dotate di schermo di protezione interno. Impianto di riscaldamento L impianto di riscaldamento e di produzione di acqua calda è di tipo autonomo, con caldaia a muro marca Saunler Duval, modello Thematek F24 E BT alimentata a gas metano della potenza termica nominale di 23 kw. Il locale dove è installata la caldaia è DOTT. INGEGNERE FRANCESCO CAVALLI Pagina 15

16 dotato di idoneo foro di areazione; si rileva che i condotti della caldaia sono posizionati in modo non idoneo in quanto posti direttamente sul ballatoio esterno di ingresso all abitazione. I termosifoni a piastre radianti sono in parte in acciaio ed in parte in ghisa e sono presenti in tutti i locali dell appartamento. In considerazione di quanto detto, si ritiene che l impianto elettrico sia conforme alle norme vigenti a differenza dell impianto di riscaldamento in quanto non è stato possibile verificare la dichiarazione di conformità. 9. Stima del valore dei beni pignorati Quesito n Criterio di stima adottato Trattandosi di stimare il più probabile valore di mercato di beni immobili, lo scrivente ritiene che il metodo di stima più appropriato sia quello sintetico comparativo con riferimento all andamento del mercato immobiliare. In applicazione di tale metodo si prendono in considerazione le caratteristiche intrinseche ed estrinseche che maggiormente incidono sul valore dei singoli beni quindi, tenuto conto delle stesse, si determina il valore di mercato dei beni oggetto di stima, facendo riferimento alla situazione del mercato degli immobili di tipologia analoga a quelli da stimare. Nel caso di cui si tratta, dovendosi stimare un appartamento con cantina le caratteristiche principali da prendere in considerazione sono: ubicazione, tipologia, consistenza, dimensione, epoca di costruzione, tipologia costruttiva, zona della città e tipologia di servizi presenti, nonché il livello delle finiture dell unità immobiliare e delle parti comuni. Richiamate le caratteristiche dell immobile descritte nello specifico paragrafo della relazione, a cui si rimanda, si rileva come sul giudizio di stima influiscano in particolare l ubicazione dell appartamento, l assenza di autorimessa e di posti auto privati oltre che la residenza dell esecutato nell appartamento. Sulla base di quanto sopra esposto e sulla scorta delle indagini e delle consultazioni effettuate presso banche dati, presso operatori immobiliari e presso le Pubblicazioni DOTT. INGEGNERE FRANCESCO CAVALLI Pagina 16

17 dell Osservatorio del Mercato Immobiliare dell Agenzia del Territorio al fine di accertare l andamento dei valori di mercato del bene da valutare si ritiene congruo stimare il valore di 1.000,00 euro al metro quadrato. Tenuto conto della superficie commerciale dell unità immobiliare, il valore di mercato dell appartamento risulta stimato in: mq 88,00 x euro/mq 1.000,00 = euro ,00. La valutazione dell immobile deve tenere comunque conto della procedura esecutiva in corso, di conseguenza il valore di mercato sarà ridotto in misura percentuale del 20% in considerazione dei maggiori oneri tributari determinati sul valore commerciale, dell assenza di garanzia per vizi occulti ed in particolar modo della natura esecutiva e non contrattuale della vendita. Il valore di mercato del lotto, sulla base di quanto detto, sarà soggetto quindi ad un abbattimento forfettario del 20% di conseguenza il valore della vendita sarà pari a: euro ,00 x 0,80 = euro (settantamilaquattrocento/00). 9.2 Formazione e stima dei lotti Trattandosi di stimare un appartamento con cantina facenti parte di un unico edificio si ritiene che l alienazione debba avvenire in un unico lotto. 10. Pagamento dell IVA Quesito n. 10 L immobile oggetto di pignoramento è un bene personale e non si tratta di bene strumentale all esercizio dell attività, di conseguenza non risulta assoggettato al regime IVA. 11. Pignoramento di quota Quesito n. 11 L immobile in oggetto è stato pignorato per l intero, non sussiste quindi la necessità di valutare una ipotesi di divisione. DOTT. INGEGNERE FRANCESCO CAVALLI Pagina 17

18 12. Eventuali opere da eseguire sul bene Quesito n. 12 Dal sopralluogo e le indagini effettuate ad oggi non si evidenzia la necessità di effettuare interventi di manutenzione urgenti sull immobile oggetto di stima. 13. Sintesi conclusiva Per quanto sopra esposto lo scrivente così riassume sinteticamente le risposte ai quesiti. Consistenza: appartamento posto al piano primo (secondo fuori terra) composto da soggiorno con angolo cottura, corridoio, due camere da letto, bagno e piccola lavanderia adibita a ripostiglio. Ubicazione: il condominio di cui fa parte l appartamento è posto a Piacenza in Via C. Colombo, 25. Confini: - L appartamento confina con via Cristoforo Colombo, con Via Marcolini, con area e vano scala condominiali e con ragioni Coppellotti, Filios e Rossi o loro successi. - La cantina confina con locale condominiale, con corridoio comune e con ragioni Filios e Rossi o loro successi. Dati catastali Gli immobili sono descritti: nel Catasto Fabbricati di Piacenza in capo alla ditta Amara Moncef, nato in Tunisia il 29 settembre 1971, proprietario per 1000/1000, come segue: Fg Part Sub Cat Cl Cons. Rendita euro Indirizzo A/3 4 4 vani 278,89 Via Cristoforo Colombo, 25 Piano:P1- S1 DOTT. INGEGNERE FRANCESCO CAVALLI Pagina 18

19 nel Catasto Terreni del Comune di Piacenza in capo a Area di enti urbani e promiscui Superficie Foglio Part. Sub Qualità R. D. euro R. A. euro ha a ca ente urbano Trascrizioni: 1) Nota in data 6 marzo 2006 ai n.ri 2341/3716 Verbale di pignoramento immobiliare in data 6 febbraio 2006, rep. n ) Nota in data 13 ottobre 2010 ai n.ri 9839/14525 Verbale di pignoramento immobiliare in data 1 ottobre 2010, rep. n. 2904/2010. Iscrizioni: 1) Nota in data 18 dicembre 2000 ai n.ri 2527/15417 Ipoteca volontaria notaio dott. Giancani Luigi in data 6 Dicembre 2000, rep. n ) Nota in data 29 agosto 2007 ai n.ri 3072/14816 Ipoteca legale in data 24 agosto 2007, rep. n /85 Valore di vendita Il valore di vendita dell immobile sottoposto ad esecuzione risulta pari ad euro ,00 (settantamilaquattrocento/00). Piacenza, lì 20 ottobre 2011 L ESPERTO dott. ingegnere Francesco Cavalli ALLEGATI 1. Visura e planimetria catastale 2. Estratto del PRG e delle NTA 3. Tav. n. 1 - Planimetria raffigurante lo stato di fatto 4. Tav. n. 2 - Planimetria raffigurante le difformità tra lo stato di fatto e le schede catastali 5. Verbale del sopralluogo effettuato in data 28 luglio Dichiarazione dell esecutato 7. Reperto fotografico 8. Supporto informatico contenente la relazione e gli allegati dal n. 1 al n.7 DOTT. INGEGNERE FRANCESCO CAVALLI Pagina 19