Nuovo manuale pratico aggiornato con le ultime novità per conoscere diritti e doveri e vivere in pace nel condominio

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1 DIRITTI DEL CONDOMINO di Francesco Tavano Nuovo manuale pratico aggiornato con le ultime novità per conoscere diritti e doveri e vivere in pace nel condominio Testo utilissimo per condòmini, amministratori di condominio e operatori del diritto

2 L autore, pur essendo persuaso di aver scritto un opera preziosa per chi ha problemi di condominio, sarà grato a tutti i lettori che vorranno gentilmente segnalare eventuali imprecisioni o inesattezze, nonché dare suggerimenti su nuovi argomenti da trattare in una prossima edizione. Chi vuole può scrivere, telefonare o inviare a: Studio dott. F. Tavano Corso Repubblica ARONA (NO) Tel RINGRAZIAMENTO Un particolare ringraziamento ad Anna Bianco e Sabrina Tavano per la loro preziosa collaborazione fornitami nella preparazione di questo testo. L Autore

3 Avvertenza - Nuova legge sul condominio Presentazione Abbreviazioni usate nel testo Capitolo 1 - Condominio 1. Che cos è il condominio Quali sono le nuove norme di legge che regolano il condominio? Tabella n. 1 - Articoli del codice civile relativi al condominio in base alla nuova legge Tabella n. 2 - Articoli delle norme di attuazione del c.c. relative al condominio, come modificati dalla nuova legge n. 220/ Tabella n. 3 - Articoli del codice civile relativi alla comunione Altre modifiche previste dalla L. 220/ Ulteriori modifiche previste dal D.L. n. 145/ Entrata in vigore della legge 220/2012 e delle ultime modifiche Capitolo 2 - Parti comuni dell edificio 1. Beni oggetto di proprietà comune Supercondominio Modifiche alle destinazioni d uso Tutela delle destinazioni d uso (Rinvio) Diritti dei partecipanti sulle parti comuni Rinunzia all utilizzo dell impianto centralizzato

4 4. Indivisibilità delle parti comuni Innovazioni Innovazioni gravose o voluttuarie Opere su parti di proprietà o uso individuale Impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili Impianti di videosorveglianza sulle parti comuni Capitolo 3 - Ripartizione delle spese e tentativo di conciliazione 1. Ripartizione delle spese per le parti comuni Mantenimento e ricostruzione delle scale e degli ascensori Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai Lastrici solari di uso esclusivo Perimento totale o parziale dell edificio (rinvio) Preliminare tentativo di conciliazione nelle controversie civili Incostituzionalità dell obbligo del tentativo di conciliazione Reintroduzione dell obbligo di tentativo di conciliazione Mediazione in condominio Capitolo 4 - Costruzione sopra l ultimo piano 1. Diritto alla sopraelevazione Diritto di opporsi alla sopraelevazione per motivi di sicurezza Diritto di opporsi alla sopraelevazione per altri motivi Installazione veranda sopra l ultimo piano Diritto all indennità di sopraelevazione Soggetto avente diritto all indennità Tabella n. 4 - Costruzione sopra l ultimo piano e perimento dell edificio Costruzione sopra l ultimo piano dell edificio Perimento totale o parziale dell edificio Prescrizione del diritto all indennità di sopraelevazione Capitolo 5 - Amministratore del condominio 1. Nomina, revoca e obblighi dell amministratore Nomina dell amministratore Obbligo di conto corrente postale o bancario Riscossione forzosa delle somme dovute Durata dell incarico di amministratore Requisiti per svolgere l incarico di amministratore Attribuzioni dell amministratore

5 4. Contenuto del rendiconto condominiale Spese fatte dal condomino per le parti comuni Capitolo 6 - Assemblea dei condomini 1. Attribuzioni dell assemblea condominiale Convocazione dell assemblea Intervento in assemblea tramite rappresentante Costituzione dell assemblea Tabella n. 5 - Maggioranza necessaria per la validità delle delibere Altre delibere non previste nella tabella (rinvio) Diritti del condomino dissenziente Delibere nulle e delibere annullabili Trasmissione del verbale ai singoli condomini Capitolo 7 - Regolamento condominiale 1. Documento importante Quando è obbligatoria l esistenza del regolamento Cosa deve contenere il regolamento Tipi di regolamento Animali in condominio Sanzioni per chi non rispetta il regolamento Case chiuse in condominio? Divieto di fumo in condominio Parere del Ministero della Salute sul divieto di fumo in condominio Requisiti dei cartelli Fac simile cartello VIETATO FUMARE Sanzioni per i trasgressori al divieto di fumo Capitolo 8 - Rumori molesti 1. Rumori in condominio Norme del codice contro i rumori molesti Altre leggi sui divieti dei rumori molesti Rumori tollerati e rumori vietati Stalking in condominio Anche il costruttore può essere responsabile dell eccessiva rumorosità

6 Capitolo 9 - Termini da rispettare 1. Scadenze riguardanti il condominio Tabella n. 6 - Riepilogo scadenze e termini condominiali Impugnazione del regolamento Partecipazione ai vantaggi delle innovazioni gravose o voluttuarie Durata in carica dell amministratore Resoconto della gestione condominiale da parte dell amministratore Dissenso dei condomini rispetto alle liti Ricorso contro i provvedimenti presi dall amministratore Costituzione assemblea in seconda convocazione Impugnazione delle deliberazioni dell assemblea Pagamento dei contributi arretrati, per chi subentra nei diritti di un condomino Sospensione utilizzo servizi comuni, al condomino moroso, da parte dell amministratore, se i servizi comuni sono suscettibili di godimento separato Reclamo alla Corte d appello, contro i provvedimenti del tribunale sulla revoca dell amministratore Convocazione straordinaria dell assemblea direttamente dai condomini Comunicazione avviso di convocazione assemblea ai condomini Altre scadenze e termini condominiali (rinvio) Capitolo 10 - Riscaldamento e parti comuni 1. Diritti sulle parti comuni Distacco dall impianto di riscaldamento Indivisibilità delle parti comuni Innovazioni Innovazioni gravose o voluttuarie Capitolo 11 - Rapporti tra condomino e inquilino 1. Ripartizione spese tra condomino e inquilino Tabella n. 7- Quota delle spese spettante all inquilino e quota spettante al proprietario Acqua Amministrazione Ammortamento

7 4. Antenne Aria condizionata Ascensore Assicurazione Avvolgibili Campi da tennis, altri giochi, piscine ecc Canne fumarie Cantine Cassette delle lettere Cortile Citofoni, videocitofoni e impianti apriporta Condizionatori d aria Contributo di miglioria Distinta delle spese Energia elettrica Fognatura Giardino Grondaie Imbiancatura e verniciatura Impianto d allarme Impianto antincendio Impianto igienico-sanitario Impianto elettrico Imposte e tasse Lampadine Pavimenti Porte Portineria Pozzi neri Pulizia Rifiuti Riparazione danni per caso fortuito Riparazioni straordinarie Riscaldamento Scaldabagno Scale Sicurezza impianti Spazzatura Tasse Tetto

8 44. Vetri Vigilanza notturna Precisazione sul criterio di ripartizione delle spese Miglioramenti apportati alla cosa locata (art c.c.) Addizioni sulla cosa locata Capitolo 12 - Comunione 1. Differenza tra condominio e comunione Amministratore e regolamento Impugnazione delle delibere e scioglimento della comunione Precisazione della Cassazione Capitolo 13 - Appendice legislativa 1. Codice Civile - Comunione in generale (artt. da 1100 a 1116) Norme regolatrici Quote dei partecipanti Uso della cosa comune Disposizioni della quota Obblighi dei partecipanti Amministrazione Regolamento della comunione e nomina di amministratore Impugnazione del regolamento Innovazioni e altri atti eccedenti l ordinaria amministrazione Impugnazione delle deliberazioni Rimborso di spese Scioglimento della comunione Cose non soggette a divisione Intervento nella divisione e opposizione Divisione in natura Obbligazioni solidali dei partecipanti Applicabilità delle norme sulla divisione ereditaria Codice Civile - Condominio degli edifici, titolo VII - capo II (artt. da 1117 a 1139) Premessa Art Parti comuni dell edificio Art bis. Ambito di applicabilità Art ter. Modificazioni delle destinazioni d uso

9 Art quater. Tutela delle destinazioni d uso Art Diritti dei partecipanti sulle parti comuni Art Indivisibilità Art Innovazioni Art Innovazioni gravose o voluttuarie Art Opere su parti di proprietà o uso individuale Art bis. Impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili Art ter. Impianti di videosorveglianza sulle parti comuni Art Ripartizione delle spese Art Manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori Art Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai Art Lastrici solari di uso esclusivo Art Costruzione sopra l ultimo piano dell edificio Art Perimento totale o parziale dell edificio Art Nomina, revoca ed obblighi dell amministratore Art Attribuzioni dell amministratore Art bis. Rendiconto condominiale Art Rappresentanza Art Dissenso dei condomini rispetto alle liti Art Provvedimenti presi dall amministratore Art Gestione di iniziativa individuale Art Attribuzioni dell assemblea dei condomini Art Costituzione dell assemblea e validità delle deliberazioni Art Impugnazione delle deliberazioni dell assemblea Art Regolamento di condominio Art Rinvio alle norme sulla comunione Art. 2659, comma I, n. 1. Nota di trascrizione Codice Procedura Civile - Art Art. 23. Foro per le cause tra soci e tra condomini Disposizioni di attuazione del Codice Civile (Artt. da 61 a 72, nonché artt. 155, 155-bis e 156) Art Art Art Art

10 Art Art Art Art Art Art Art Art. 71 bis Art. 71 ter Art. 71 quater Art Art Art. 155 bis Art Disciplina delle locazioni di immobili urbani - Legge 27 luglio 1978, n. 392 artt. 9 e Art. 9. Oneri accessori Art. 10. Partecipazione del conduttore all assemblea dei condomini Deliberazioni sull eliminazione delle barriere architettoniche Legge 9 gennaio 1989, n. 13, art Art. 2. Deliberazioni sull eliminazione delle barriere architettoniche Parcheggi condominiali - Legge 24 marzo 1989, n. 122 Art Risparmio energetico - Legge 9 gennaio 1991, n. 10 Art Art. 26. Progettazione, messa in opera ed esercizio di edifici e di impianti Contabilizzazione e termoregolazione del calore DPR 2 aprile 2009, n Art. 4 - Criteri generali e requisiti delle prestazioni energetiche degli edifici e degli impianti Regolamento per impianti termici - DPR 16/4/2013, n. 74 Artt. da 1 a Ascensori e montacarichi - DPR 30 aprile 1999, n. 162 Artt. da 12 a Booksite Nuova tabella oneri accessori (CONFEDILIZIA e SUNIA-SICET-UNIAT)

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