Locazioni: se l'appartamento è ammobiliato chi paga le spese in caso di rottura di un elettrodomestico?

Transcript

1 Locazioni: se l'appartamento è ammobiliato chi paga le spese in caso di rottura di un elettrodomestico? Quali norme del codice civile possono permettere di orientarci su una questione dai confini incerti di Valeria Zeppilli - Nei rapporti tra proprietari e inquilini, tentare di capire chi debba pagare le spese in caso di rottura di un elettrodomestico se l'appartamento è ammobiliato non è sempre cosa semplice. 1576, 1590 e 1609 del codice civile. nfatti, i riferimenti normativi che possono fungere da orientamento a tal proposito sono pochi e poco chiari: si tratta, nel dettaglio, degli articoli La prima disposizione, in particolare, stabilisce che il locatore, nel corso della locazione, deve eseguire tutte le riparazioni necessarie, ad eccezione di quelle di piccola manutenzione. Di queste ultime, infatti, deve farsi carico il conduttore. L'articolo 1576 precisa poi che per quanto riguarda le cose mobili le spese di manutenzione e conservazione sono a carico del conduttore, salvo patto contrario. La norma di cui all'articolo 1590 c.c., invece, stabilisce che il conduttore deve restituire la cosa al locatore nel medesimo stato in cui l'ha trovata, fatto salvo il deterioramento o il consumo. Fino ad ora è quindi chiaro che il conduttore che abbia preso in locazione un appartamento con mobili ed elettrodomestici, dovrà farsi carico delle spese di manutenzione ordinaria, anche al fine di mantenere, per quanto possibile, l'immobile nello stato in cui l'ha ricevuto. Ed è proprio per una maggiore chiarezza a proposito che possiamo chiamare in soccorso l'articolo 1609 c.c., in base al quale le riparazioni di piccola manutenzione, a carico dell'inquilino, sono quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall'uso e non quelle dipendenti da vetustà o caso fortuito. È evidente che si tratta di una materia dai confini alquanto labili, che non trova un valido sostegno neanche nell'attività della giurisprudenza. Gli interventi dei giudici in materia, infatti, sono scarsi e poco rilevanti. Da un'interpretazione delle norme elencate, è possibile in ogni caso stabilire, con riferimento ad un elettrodomestico, che se lo stesso smette di funzionare, ad esempio, perché molto vecchio o a causa di un guasto elettrico cagionato da un fulmine, è innegabile che sarà il proprietario a doversi fare carico della sistemazione del bene. Viceversa, se si rompe un pezzo a causa dell'utilizzo prolungato o dall'utilizzo scorretto da parte dell'inquilino, sarà quest'ultimo a doverne sostenere gli oneri di riparazione. Le tabelle di ripartizione delle spese

2 Un aiuto, tuttavia, può talvolta provenire dalle tabelle di ripartizione delle spese fra proprietario e inquilino, concordate dalle organizzazioni della proprietà e dell'inquilinato. Si vedano in proposito: 1. La tabella di ripartizione spese concordata tra Confedilizia e SUNA-SCET-UNAT registrata il 30 aprile La tabella integrativa elaborata dal SCET) n esse, infatti, viene effettuata una precisa assegnazione di spese tra locatore e conduttore per determinate, specifiche voci. Se, quindi, il dubbio su chi debba farsi carico della riparazione riguarda un bene indicato nelle tabelle, il problema è facilmente risolto. Affinché tali tabelle possano reputarsi applicabili, tuttavia, è necessario che le stesse siano espressamente richiamate nel contratto di locazione. Viceversa esse non sono in alcun modo vincolanti. La ripartizione avverrà, quindi, esclusivamente sulla base della tabella che sia stata espressamente riportata in contratto. Vedi anche nella sezione delle guide legali: "La ripartizione delle spese tra locatore e conduttore" La ripartizione delle spese tra locatore e conduttore. Cosa prevede la normativa e quali sono i criteri di ripartizione. n allegato le tabelle analitiche Cosa prevede la normativa. Vedi anche la guida: - Le locazioni - Tabella ripartizione oneri nnanzitutto l'art del codice civile, stabilisce che il locatore (ossia il proprietario dell'immobile) "deve eseguire, durante la locazione tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore" (ossia l'inquilino). Senza entrare nello specifico, i primo criterio di carattere generale per suddividere le spese tra proprietario e inquilino è quello di individuare la tipologia di intervento. n linea di massima il proprietario è tenuto a sostenere tutte le spese per la manutenzione straordinaria mentre l'inquilino deve provvedere ai piccoli interventi di manutenzione ordinaria. Qualche chiarimento in più, rispetto alla disciplina del codice civile, arriva dalla legge sulle locazioni degli immobili urbani (Legge 392/78). Vi si afferma infatti che l'inquilino deve sostenere le spese per la pulizia, quelle relative all'ordinaria manutenzione dell'ascensore (quelle straordinarie restano infatti a

3 carico del proprietario), le spese dell'energia elettrica, dell'acqua, del riscaldamento e del condizionamento dell'aria. Deve inoltre provvedere alle spese relative allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine e alle spese di fornitura di altri servizi comuni. Se poi nello stabile c'è un servizio di portineria, l'inquilino dovrà farsi carico del suo pagamento nella misura del 90%. Nonostante le indicazioni normative, a volte può risultare poco agevole capire se ci si trovi di fronte a un intervento di manutenzione ordinaria o di manutenzione straordinaria. E' per questo che la giurisprudenza di volta in volta fornisce indicazioni per l'applicazione dei principi generali ad alcune fattispecie particolari. Di recente ad esempio la Corte di Cassazione si è pronunciata affermando che anche le spese per il rifacimento della facciata condominiale debbono essere considerate spese di straordinaria amministrazione che vanno poste quindi a carico del proprietario (Vedi Locazioni: Cassazione, sono a carico del proprietario, e non dell'inquilino, le spese per il rifacimento della facciata condominiale). er cercare di semplificare e schematizzare il concetto, può risultare utile operare una semplice suddivisione, che distingue le spese condominiali o comuni dalle spese correlate in maniera diretta all'abitazione oggetto del contratto di locazione e alle relative attività di manutenzione. Chi paga le spese condominiali? Le spese condominiali sono a carico del conduttore, ossia dell'inquilino, e comprendono i costi del servizio di pulizia, del funzionamento e della manutenzione dell'ascensore, della fornitura di acqua, di energia elettrica, nonché dell'eventuale condizionamento e riscaldamento delle parti in comune: in sintesi, tutte quelle spese relative alla gestione degli spazi condivisi, definite altresì come costi ordinari. A questi, vanno escluse le spese dovute ad attività di rifacimento degli impianti o delle facciate che, invece, sono da considerarsi a carico del locatore, così come le opere comuni che possono ritenersi straordinarie. Salvo accordi diversi in fase di firma del contratto di locazione, la ripartizione delle spese condominiali previste per legge è quella appena riportata. La persona responsabile nei confronti del condominio resta, comunque, sempre il proprietario, perseguibile legalmente in caso di mancato pagamento anche dell'affittuario. Tuttavia, qualora l'inquilino venga meno a tale obbligo, il locatore può esercitare il diritto di rivalsa su quest'ultimo, chiedendo il rimborso delle spese sostenute: il conduttore avrà quindi 60 giorni di tempo per provvedere al pagamento. n caso di mancato assolvimento di tali oneri per oltre due mensilità, il proprietario può avanzare la richiesta di risoluzione del contratto. Chi paga le spese relative all'appartamento? remesso che il locatore ha l'obbligo di consegnare l'abitazione in buono stato all'inquilino, tutti i costi di piccola manutenzione, come le spese dovute a riparazione causate dal normale deterioramento o uso del bene, sono a carico del conduttore. Fra queste si ricordano, a titolo d'esempio, le riparazioni degli impianti idrici o elettrici, degli apparecchi di servizio di riscaldamento o condizionamento, ma anche il mantenimento delle strutture e dei rivestimenti come pavimenti, pareti e soffitto. Gravano, invece, sul proprietario, i costi relativi a casi fortuiti, quindi le attività di manutenzione che si presentano per eventi non previsti ed imprevedibili, non evitabili attraverso le comuni opere di manutenzione ordinaria, ma anche quelle dovute alla vetustà del bene in oggetto. Ovviamente, spettano sempre al locatore anche tutte le eventuali opere di adeguamento dell'immobile alle normative vigenti. Tuttavia, le attività di manutenzione possono prestarsi a diverse interpretazioni e non sempre è possibile determinare in maniera chiara se si tratti di interventi dovuti all'uso prolungato da parte dell'inquilino o alla longevità dell'immobile. er tale ragione, qualora non sia determinabile l'origine della spesa, ossia se quest'ultima sia riconducibile alla fruizione o all'anzianità del bene, la normativa

4 prevede che la competenza venga decisa in base all'uso dei locali. Se nemmeno in questo caso è possibile stabilire la competenza, allora, per legge, la spesa spetta al conduttore. Si ricorda, comunque, che nel caso l'inquilino sia costretto ad accollarsi spese per riparazioni urgenti, che dovrebbero essere a carico del locatore, può chiedere il relativo rimborso a quest'ultimo, a patto di una comunicazione immediata dei costi sostenuti. Qui si seguito le tabelle per la ripartizione delle spese tra inquilino e proprietario: 1- La nuova tabella di ripartizione spese concordata tra Confedilizia e SUNA-SCET-UNAT registrata il 30 aprile La tabella integrativa elaborata dal SCET) 3. Una precedente tabella orientativa: LEGENDA = roprietario = nquilino Spese interne all'appartamento MANTO DRCO, RSCALDAMENTO, CONDZONAMENTO E RODUZONE D ACQUA CALDA ertinenza nstallazione e manutenzione straordinaria degli impianti idrici e sanitari Sostituzione della rubinetteria Manutenzione ordinaria delle rubinetterie, dovute ad usura nstallazione e sostituzione dei contatori adibiti all'acqua calda e fredda ulizia ordinaria dei contatori Sostituzione dei sifoni Sostituzione integrale o adeguamento degli impianti autonomi Sostituzione e riparazione di parti degli impianti di riscaldamento, condizionamento e produzione di acqua calda ulizia annuale degli impianti e dei filtri MANTO ELETTRCO DELL'AARTAMENTO ertinenza

5 nstallazione e sostituzione dell'impianto elettrico Sostituzione delle singole apparecchiature (ad esempio interruttori e prese di corrente) Sostituzione degli impianti di citofono e videocitofono, suoneria e allarme ARET, SOFFTT, AVMENT E RVESTMENT ertinenza Tinteggiatura di pareti e soffitti o installazione di carta da parati Verniciatura di elementi in legno o metallo Sostituzione integrale o riparazione di pavimenti e rivestimenti Manutenzione ordinaria di pavimenti e rivestimenti SERRAMENT E NFSS ertinenza Sostituzione integrale di porte, telai, serrande e scuri Riparazione delle porte e delle finestre o sostituzione di parti accessorie come vetri, maniglie e serrature Verniciatura degli elementi esterni Verniciatura di serramenti interni Spese relative alle parti comuni CORTLE ertinenza nstallazione completa di recinzioni e cancelli o sostituzione degli elementi già esistenti Riparazione e verniciatura di cancelli o recinzioni nstallazione, sostituzione o riparazione di sistemi di apertura automatizzata Manutenzione ordinaria delle apparecchiature di apertura automatizzata avimentazione di cortili e marciapiedi

6 Realizzazione o rifacimento di segnaletica per delimitare i posti auto Acquisto e messa a dimora del verde (alberi, siepi e prati) o sua sostituzione Acquisto e riparazione delle attrezzature per il giardino Attività ordinaria di giardinaggio nstallazione, sostituzione e riparazione dell'impianto di irrigazione nstallazione, sostituzione e riparazione di panchine, giochi e attrezzature di intrattenimento nstallazione dell'impianto di illuminazione Ordinaria manutenzione dell'impianto di illuminazione e sostituzione lampadine Consumi di energia elettrica ulizia cortili, aree verdi e sgombero neve, compreso l'acquisto dei materiali necessari CANTNE, SOLA E ULTEROR SAZ D DSMEGNO ertinenza nstallazione o riadattamento dell'impianto elettrico Sostituzione lampadine e manutenzione ordinaria delle parti elettriche nstallazione, riadattamento e manutenzione dell'impianto idrico Disinfestazione e derattizzazione Consumi idrici e di energia elettrica Tinteggiatura di muri e soffitti ulizia ordinaria, compreso l'acquisto dei materiali necessari SCALE, MUR E ZONE COMUN ertinenza Ricostruzione di scale, gradini e pavimentazione dei pianerottoli

7 Tinteggiatura e verniciatura di pareti e infissi dell'area scale Opere murarie atte al rinforzamento dell'edificio Fornitura e riparazione del tetto nstallazione e sostituzione dell'impianto elettrico e delle sue parti Acquisto di zerbini Acquisto e installazione delle caselle postali nstallazione e riparazione di dispositivi di chiusura e chiavi nstallazione, sostituzione e costi di collaudo dell'impianto antincendio Fornitura estintori Ricarica estintori nstallazione, riparazione e sostituzione di accessori di illuminazione (ad esempio, lampadari e plafoniere) Sostituzione lampadine Consumi elettricità AMMNSTRAZONE ertinenza Depositi cauzionali per i servizi condivisi Assicurazione dello stabile Spese amministrative e postali Documenti e altro materiale richiesto dal conduttore Spese per assemblee richieste dagli inquilini Compenso dell'amministratore

8 Tassa per occupazione di suolo pubblico per passi carrabili Tassa per occupazione di suolo pubblico per lavori di condominio ASCENSORE ertinenza nstallazione, sostituzione e riparazione cabina, motore, funi, parti meccaniche ed elettriche Consumi elettrici Manutenzione ordinaria e piccole riparazioni (pulsanti, dispositivi di chiusura, piccole parti elettriche o meccaniche) spezioni e collaudi regolari Eventuale messa a norma e rinnovo licenza di esercizio AUTOCLAVE ertinenza nstallazione o sostituzione completa dell'impianto Sostituzione di componenti primarie (ad esempio pompa, serbatoio o elemento rotante) Consumi elettrici per forza motrice mposte e collaudo iniziale e periodico dell'impianto Ricarico pressione del serbatoio Consumi idrici ulizia e depurazione ordinaria FOGNE E SCARCH ertinenza Allacciamento alla rete comunale Rifacimento e riparazione della rete fognante (comprese fosse biologiche e pozzi neri), delle colonne montanti e della rete di raccolta ulizia, spurgo e disotturazione dei pozzetti, delle fosse biologiche e dei pozzi neri

9 Riparazione e sostituzione di elementi primari dell'impianto Riparazione e pulizia ordinaria dei sifoni MANTO TELEVSVO COMUNE ertinenza nstallazione, riparazione e sostituzione dell'impianto centralizzato Aggiunta di singoli apparecchi di ricezione Sostituzione cavi, prese e accessori correlati ARET STRUTTURA ertinenza Restauro e riparazione delle pareti esterne Tinteggiatura di muri, basamenti, balconi e rifacimento dell'intonaco ORTERATO ertinenza ndennità particolari previsti dal Contratto Nazionale o accordi specifici richiesti dagli inquilini Divise da lavoro 90% 10% Trattamento economico (salario, ferie, indennità) 90% 10% ndennità sostitutiva prevista dal Contratto Nazionale 90% 10% Manutenzione della guardiola ULZA ertinenza Fornitura di attrezzature e macchinari Compenso per l'addetto alla raccolta e contributi previdenziali e assicurativi Acquisto di materiali di base (ad esempio, sacchetti per la pre-raccolta)

10 Eventuale derattizzazione o disinfestazione dei locali di raccolta Tassa rifiuti urbani o tariffa sostitutiva RSCALDAMENTO, ACQUA CALDA, CONDZONAMENTO E ACQUA DOLCE ertinenza nstallazione, sostituzione e adeguamento degli impianti Sostituzione e riparazione di parti primarie (ad esempio caldaia, bruciatore, canna fumaria e cisterne) e apparecchiature nstallazione, sostituzione e collaudo (anche periodico) dell'impianto antincendio Ricarica estintori Lettura dei contatori Consumi, costi di fornitura e acquisto di combustibile ulizia annuale ordinaria Manutenzione dei depuratori d'acqua Manutenzione ordinaria e piccole riparazioni dell'impianto autonomo nstallazione e riparazione dei componenti dell'impianto di trattamento delle acque potabili Fornitura di sali, resine e altri materiali necessari all'uso ( da )