La diversificazione nel settore. immobiliare: nuova rotta e nuovo equipaggio

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1 La diversificazione nel settore c è una rotta fuori dai porti sicuri? immobiliare: nuova rotta e nuovo equipaggio Alberto Matta, Managing Director Optimum Asset Management

2 Chi siamo é una società specializzata nelle aree del Private Equity e Asset Management, con una focalizzazione sul mercato immobiliare. Autorizzata e regolata dalla CSSF (Commission de Surveillance du Secteur Financier), la società ha sede legale in Lussemburgo ed uffici a Berlino, Londra e Los Angeles. Optimum si concentra principalmente su investitori istituzionali ed ha come obiettivo quello di identificare opportunità di investimento di nicchia in diverse aree dei mercati finanziari e immobiliari. Nel settore immobiliare Optimum ha lanciato nel 2009 e nel 2010 Optimum Evolution Fund SIF Property e Property II, Fondi di diritto lussemburghese dedicati all immobiliare residenziale e commerciale a Berlino. Seguono nel 2013 Property III, con una focalizzazione simile oltre che sul mercato tedesco; USA Property I, che si concentra sul mercato immobiliare statunitense; Kappa e Real Estate (piattaforma maltese Futura Funds SICAV) che interessano rispettivamente la cittá di Budapest e la Bulgaria. Il contributo di Optimum Asset Management: 15/17 anni di esperienza nei mercati immobiliare e finanziario di ognuno dei suoi fondatori. Un ampio network di canali per l acquisizione di unità immobiliari in Germania, negli Stati Uniti e generalmente all estero. Un processo meticoloso di ispezione e monitoraggio delle proprietà acquisite, supportati da team locali. Relazioni consolidate con noti istituti di credito per l ottenimento e la gestione della leva finanziaria. 2

3 Assets under Management Totale attivitá gestite - Dettaglio per classe di attivitá EUR Mln Totale attivitá gestite % 21% 51% 57% 43% % Residential Real Estate Commercial Real Estate Total Private Equity Total Other Assets Total Funds of Funds Optimum Evolution Fund SIF - Dettaglio per Fondo 2012 (*) Futura Fund SICAV - Dettaglio per Fondo 2012 (**) 22% 11% 19% Property Property II Special Opportunities Ad Maiora 12% 8% 4% Fund 1 Fund 2 Fund 3 Fund 4 2% 46% Multistrategy 76% (*) Non include Property III e USA Property I, lanciati nel (**) Non include Kappa, Beta e Real Estate, lanciati nel

4 I gestori Alberto Matta Managing Director Alberto porta un contributo di quasi 20 anni di esperienza nel settore finanziario. Ha lavorato per Merrill Lynch, BNP Paribas, ABN AMRO e Barclays Capital a Londra e New York, concentrandosi sul lato della distribuzione di investimenti finanziari. Grazie a questo ruolo, Alberto ha avuto l opportunità di lavorare a stretto contatto con sofisticati investitori istituzionali europei (banche, società di assicurazione e fondi pensione) e curare le loro esigenze di portafoglio. Enver Buyükarslan Managing Director Enver ha sviluppato, attraverso oltre 15 anni di esperienza specifica, una conoscenza unica nel settore immobiliare focalizzandosi sull acquisizione, gestione e ottimizzazione di portafogli residenziali. Dopo alcuni anni a Krossa & Co., Enver ha fondato nel 2000 la EB Commercial, società specializzata nel settore immobiliare a Berlino, e nel 2003 la EB Immobilienmanagement, società di gestione di portafogli immobiliari. Il suo gruppo gestisce un portafoglio di oltre unità. Girolamo Stabile Managing Director Girolamo ha lavorato presso BNP Paribas Londra per nove anni come responsabile per il mercato italiano del Global Risk Solutions Group. In questo ruolo, ha sviluppato soluzioni innovative di capital markets per il Gruppo BNP Paribas e la sua clientela (istituzioni finanziarie ed imprese). In precedenza, ha anche svolto attivitá di consulenza legale e fiscale presso primari Studi legali italiani. Rodolfo Misitano Managing Director Rodolfo ha cominciato la sua carriera nell immobiliare negli Stati Uniti nel Tornato in Italia, ha da prima contribuito allo sviluppo del portafoglio immobiliare all interno del gruppo di Asset Management presso Pirelli RE e nel 2006, ha assunto la carica di Direttore Generale presso Pirelli SGR, contribuendo alla costituzione di un portafoglio di Eur 6 mld. Attraverso la sua societá GeG Srl, da Gennaio 2012 Rodolfo fornisce consulenza a societá di gestione ed investitori istituzionali. 4

5 Argomenti discussi Attuale contesto economico 6 Il mercato istituzionale italiano 9 Asset allocation di un investitore istituzionale 10 L Italia come porto sicuro? 13 Il settore immobiliare 16 Conclusioni 18 Lo sapevate che 20 5

6 Attuale contesto economico Considerazioni generali sui mercati: Economie stagnanti scarse prospettive sul mercato azionario europeo Tassi ai minimi storici Forte volatilitá dei mercati finanziari Incertezze a livello politico Difficoltá ad effettuare previsioni attendibili Contrazione dei rendimenti dei beni "rifugio" ed estrema volatilitá Strategie in passato affidabili, ora piú rischiose 6

7 Attuale contesto economico Tasso Euribor a 6 mesi ( ) 7 Fonte: Bloomberg, 05 Giugno 2013

8 Attuale contesto economico Tasso Swap a 10 anni ( ) 8 Fonte: Bloomberg, 05 Giugno 2013

9 Il mercato istituzionale italiano Eur miliardi ,8% 236,7 220,5 205,1 14,2 191,8 12,4 40,3 179,1 181,9 10,9 9,6 36,4 7,5 8,4 32,3 147,7 153,7 167,6 6,2 28,7 22,4 25,3 18,8 57,4 4,3 4,6 53,9 11,6 14,1 50,2 36,1 35,9 39,8 42,0 43,9 47,0 38,2 40,6 44,1 47,7 51,5 55,6 60,1 65,5 71,1 Fondi Pensione (aperti) Fondi Pensione (negoziali) Fondi Pensione (pre-esistenti) Casse Private Fondazioni Bancarie 50 57,5 58,5 58,7 59,5 52,9 51,0 51,6 52,4 53, E 2013E 2014E 2015E Previsione di crescita del mercato istituzionale del 6,8% annuo nel periodo Importanti decisioni in termini di allocazione strategica degli asset: sia per la parte esistente pari a Eur 181,9 miliardi sia per i nuovi asset disponibili, pari a Eur 54,8 miliardi Esiste una rotta fuori dai porti sicuri? 9 Fonte: Prometeia Italian institutional market analysis, March 2013 Dati riferiti al 2011

10 Asset allocation di un investitore istituzionale Obbligazioni 42% Investitori Istituzionali Cash 6% Altre attivitá 3% Immobiliare 13% Private Equity 1% Strategie attive 6% Obbligazioni 22% Fondazioni Bancarie Cash 5% Altre attivitá 0% Immobiliare 4% Private Equity 2% Strategie attive 7% Azioni 29% Azioni 60% Obbligazioni 34% Casse Private Cash 9% Altre attivitá 10% Immobiliare 27% Obbligazioni 68% Fondi Pensione Altre attivitá Cash 0% 5% Immobiliare 5% Private Equity 0% Strategie attive 5% Azioni 13% Strategie attive 6% Private Equity 1% Azioni 17% Fonte: Prometeia Italian institutional market analysis, March 2013 Dati riferiti al 2011 Elaborazione interna 10

11 Asset allocation di un investitore istituzionale Fondamentale DIVERSIFICARE in modo ampio su regioni, monete e categorie di investimento. Sbocchi possibili rispetto alle fonti di investimento tradizionali: Economie emergenti in continua crescita Private Equity Hedge asset alternativi che nonostante la crisi hanno registrato buone performance e contenimento del downside risk Settore Immobiliare neutrale all inflazione e non correlato con asset rischiosi o soggetti a volatilitá L IMMOBILIARE rimane uno dei segmenti di maggior incremento in termini di allocazione strategica da parte degli investitori istituzionali. Si tratta peró di un segmento al momento caratterizzato da una concentrazione cronica. 11

12 Asset allocation di un investitore istituzionale Concentrazione geografica degli investimenti nell immobiliare degli investitori istituzionali italiani Investimenti diretti Europa 1% Globale 1% Paesi Emergenti 0,3% Europa 4,1% Globale 1,4% Italia 94,2% Italia 98% Investimenti gestiti Europa 7% Paesi Emergenti 1% Globale 2% Italia 90% Fonte: Prometeia Italian institutional market analysis, October 2010, February 2011, March 2012 Dati riferiti e stimati al 2011 Elaborazione interna 12

13 L Italia come porto sicuro? DOVE investire i nuovi impegni di capitale destinati all immobiliare? Il mercato italiano appare come porto sicuro, perché meglio conosciuto. Peró: Ad oggi estrema concentrazione degli investimenti sul territorio italiano oltre il 90% investito in Italia, di cui quasi il 60% nel settore uffici Dinamiche di mercato fortemente sbilanciate dal lato dell offerta: - Casse - Fondazioni - Banche - Governo Sono tutti venditori Manca la domanda Yield bassi e prospettive incerte flussi di capitale in uscita 13

14 L Italia come porto sicuro? Diversificazione geografica dei Fondi Immobiliari italiani IPD Indice Fondi Immobiliari italiani Nord Italia 58% Estero 3% Sud Italia 12% Centro Italia 27% Investimenti all estero con un peso del 3% sul totale Fondi Immobiliari italiani IPD Indice Fondi Immobiliari italiani a Giugno 2012 pari a -2,3 14 Fonte: IPD Indice Semestrale Fondi Immobiliari Italiani, Giugno 2012 Dati riferiti al 2011

15 L Italia come porto sicuro? Uffici, Indice di illiquiditá Numeri indice 2000=100 Fondi Retail, il valore degli immobili 8,5 8,17 7,97 8 7,77 7,5 7 6,5 7,30 7,19 6,96 6,78 6,48 6 Abitazioni, Indice di illiquiditá 5,5 30 Giu Dic Giu Dic Giu Dic Giu Dic 2012 Numeri indice 2000=100 Nel 2012 il numero delle transazioni sul mercato residenziale é sceso del 25,7% rispetto al È la peggiore performance dal Le transazioni sul mercato commerciale (compresi terziario e produttivo) sono scese del 24%. 15 Fonte: M. Frojo, Il mercato del mattone in movimento negli USA, motore spento in Italia, La Repubblica, 03 Giugno 2013 Dati tratti dal Rapporto Immobiliare 2013 dell Osservatorio del Mercato Immobiliare dell Agenzia delle Entrate in collaborazione con l Abi

16 Il settore immobiliare (istituzionali) Scenario conservativo Scenario di crescita ,65 30, ,65 40,24 Settore immobiliare ,9 236, ,9 236,7 Altre classi di investimento Scenario conservativo: Per mantenere il peso attuale dell immobiliare, pari al 13% degli investimenti totali, gli investitori istituzionali dovrebbero destinare entro il 2015 Eur 7,1 miliardi dei nuovi impegni di capitale al settore immobiliare. Scenario di crescita: Per raggiungere un peso dell immobiliare pari al 17% sul totale degli investimenti, gli investitori istituzionali dovrebbero destinare entro il 2015 Eur 16,6 miliardi dei nuovi impegni di capitale al settore immobiliare Fonte: Prometeia Italian institutional market analysis, March 2013 Dati riferiti al

17 Il settore immobiliare (casse private) Scenario conservativo Scenario di crescita , ,2 71, Scenario conservativo: Per mantenere il peso attuale dell immobiliare, pari al 27% degli investimenti totali, le casse private dovrebbero destinare entro il 2015 Eur 5,2 miliardi dei nuovi impegni di capitale al settore immobiliare. Scenario di crescita: Per raggiungere un peso dell immobiliare pari al 35% sul totale degli investimenti, le casse private dovrebbero destinare entro il 2015 Eur 10,9 miliardi dei nuovi impegni di capitale al settore immobiliare ,5 24,9 71,1 Settore immobiliare Altre classi di investimento 17 Fonte: Prometeia Italian institutional market analysis, March 2013 Dati riferiti al 2011

18 Conclusioni Evidente esigenza di trovare una rotta fuori dai porti sicuri per gli investitori istituzionali, in particolare nel settore immobiliare. Forte necessitá di possedere competenze specifiche 1. Equipaggiandosi con team interni di esperti altamente specializzati e focalizzati 2. "Acquistando" expertise, affidandosi a societá di gestione competenti e con track record 18

19 Conclusioni Vantaggi legati all intervento di una societá di gestione: Processo di investimento solido e disciplinato Competenze mirate Possibilitá di accedere ai mercati esteri Maggiore capacitá di diversificazione Consolidato network dedicato all immobiliare Monitoraggio degli investimenti attraverso un team locale 19

20 Lo sapevate che MISURAMENTI: In Spagna, le piscine sono incluse nel calcolo della metratura dell abitazione. Ai Caraibi il parcheggio é compreso nella misurazione di un immobile o di un unitá abitativa, anche se disclocato a distanza di chilometri. EDILIZIA: In alcuni Paesi l ingegnere che approva le dinamiche strutturali di un progetto non ha alcuna responsabilitá nel caso in cui i calcoli si dimostrino errati. Esistono Paesi in cui il controllo qualitá del cemento e il relativo esame di caricamento sono inaffidabili. 20

21 Lo sapevate che FRODI: È possibile incorrere in situazioni in cui si acquista un immobile, un terreno o un appartamento da venditori falsi con societá inestistenti. In Africa é molto frequente incorrere in falsi catastali. DATI COMPARATIVI: Dati di mercato non disponibili o inaffidabili in molti Paesi. CERTEZZA DI DIRITTO: Contratti con clausole che rendono il contratto non valevole sotto certi aspetti o non ti garantiscono alcuna sicurezza in termini legali e di possesso. 21

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