I N C A R I C O. Nell udienza del 15 marzo 2007, il sottoscritto dott. ing. Remigio Nanni

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1 I N C A R I C O Nell udienza del 15 marzo 2007, il sottoscritto dott. ing. Remigio Nanni veniva nominato Consulente Tecnico d Ufficio nel procedimento esecutivo promosso dalla Banca Popolare di Bari Soc. Coop. per A. in danno di Omissis, R.G.E. 497/05, e, pertanto, veniva convocato all udienza istruttoria del 22 maggio 2007 per prestare il giuramento promissorio di rito. In detta udienza, il consulente accettava l incarico e, dopo il giuramento, il Magistrato poneva al C.T.U. i seguenti quesiti: 1. Identifichi con precisi dati catastali e confini e sommariamente descriva l immobile pignorato, verificando la corrispondenza con i dati riportati nell atto di pignoramento. 2. Dica dello stato di possesso del bene, con l indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale é occupato e della consistenza del nucleo familiare dell occupante, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento. 3. Indichi il regime patrimoniale del debitore se coniugato. 4. Riferisca dell esistenza di formalità vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sull attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico, ovvero di natura paesaggistica e simili. 5. Riferisca dell esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili dall acquirente. Ing. Remigio Nanni via antica corte 13 salerno tel

2 6. Riferisca della verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso; in particolare indichi la destinazione urbanistica del terreno risultante dal certificato di destinazione urbanistica di cui all art.30 del T.U. di cui al D.P.R n.380, nonché le notizie di cui all art. 46 di detto T.U. e di cui all art.40 della L n.47, e succ. mod.; in caso di insufficienza di tali notizie, tale da determinare le nullità di cui all art.46 del citato T.U., ovvero di cui all art.40, co. 2, della citata L. 47/85, faccia di tanto l esperto menzione nel riepilogo, con avvertenza che l aggiudicatario potrà, ricorrendone i presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all art.46, co. 5, del citato T.U. e di cui all art.40, co. 6, della citata L. 47/ Determini il valore con l indicazione del criterio di stima adottato al fine della determinazione del prezzo base di vendita, comunque fornendo elementi di riscontro (quali borsini immobiliari, pubblicazioni di agenzie immobiliari, copie di atti pubblici di vendita di beni con analoghe caratteristiche) ed anche formando, al principale fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione dei beni, lotti separati. 8. Corredi la relazione - da presentare anche in formato e su supporto informatici (e segnatamente in formato testo o Word per Windows Microsoft, nonché.pdf per Adobe Acrobat) - di una planimetria e di riepilogo o descrizione finale in cui sinteticamente, per ciascun Lotto, indichi: comune di ubicazione, frazione, via o località, confini, estensione e dati catastali (limitati: per i fabbricati alla partita, al foglio, alla particella ed eventuale subalterno, al numero di vani ed accessori, al numero civico, al piano ed al numero di interno). Ing. Remigio Nanni via antica corte 13 salerno tel

3 9. estragga reperto fotografico anche in formato digitale dello stato dei luoghi, comprensivo, in caso di costruzione, anche degli interni. Per dare risposta ai suelencati quesiti fissava quale termine definitivo per il deposito dell elaborato peritale il quarantacinquesimo giorno antecedente l udienza fissata per il giorno 25 ottobre Con istanza del 07/09/2007, indirizzata all Ill.mo sig. Giudice, si richiedeva una proroga di giorni quaranta per la consegna dell elaborato tecnico; la stessa veniva formalmente concessa. Successivamente, con altra istanza del 19/10/2007, veniva richiesta ulteriore proroga di giorni 60 consecutivi per il deposito della stima, nuovamente accordata. P R E M E S S A Il giorno , alle ore 10:30, il sottoscritto ing. Remigio Nanni dava inizio alle operazioni peritali per l espletamento tecnico della presente procedura esecutiva per cui era stato nominato. All uopo, sui luoghi interessati, erano presenti, oltre al sottoscritto, l ing. Davide Matteo Tipaldi e l ing. Gerardo Sessa, quali collaboratori del CTU, l avv. Ciro Senatore, per il creditore Banca Popolare di Bari Soc. Coop. per A., ed il sig. Nunzio D Angelo, in rappresentanza del sig. Omissis, debitore esecutato. In tale occasione, il sottoscritto, coadiuvato dai propri collaboratori, effettuava, un accurato rilievo metrico, con opportuni strumenti di misurazioni, ed un esauriente rilievo fotografico, con fotocamera digitale. Quanto detto si può riscontrare nel verbale di sopralluogo che è parte integrante della presente relazione (allegato 1). Ing. Remigio Nanni via antica corte 13 salerno tel

4 R E L A Z I O N E Quesito n.1: Identifichi con precisi dati catastali e confini e sommariamente descriva l immobile pignorato, verificando la corrispondenza con i dati riportati nell atto di pignoramento. 1.1 Dati catastali L identificazione catastale degli immobili pignorati è la seguente: Locale terraneo uso deposito sito alla S.S. 366 località Acquarola nel Comune di Conca dei Marini (SA), censito al N.C.E.U. di Conca dei Marini al foglio 1 p.lla 17 categoria C/2 (magazzini e locali deposito) classe 8 - consistenza 567 mq superficie catastale r.c , intestatario: Omissis; Terreno sito alla S.S. 366 località Acquarola nel Comune di Conca dei Marini (SA). Gli estremi catastali riportati nell Atto di Pignoramento sono i seguenti: N.C.T. di Conca dei Marini al foglio 1 p.lla 725 (ex 17/a) qualità ENTE URBANO superficie 13 are 03 ca - intestatario: Omissis. Gli estremi catastali verificati, non corrispondenti con l Atto di Pignoramento, sono i seguenti: N.C.T. di Conca dei Marini al foglio 1 p.lla 17 qualità ENTE URBANO superficie 13 are 03 ca - intestatario: Omissis. Inoltre, dall esame della documentazione catastale, si è verificata una discordanza sulla consistenza della superficie, indicata pari a 13 are 03 ca, sia nell Atto di Pignoramento, sia al N.C.T.. Infatti, tale consistenza è omnicomprensiva della superficie catastale del locale uso deposito, pari a 617 mq, che insiste sulla stessa particella; pertanto, l effettiva consistenza metrica, Ing. Remigio Nanni via antica corte 13 salerno tel

5 dedottasi attraverso normale operazione di sottrazione, è pari a 686,00 mq, ovvero 06 are 86 ca. Terreno sito alla S.S. 366 località Acquarola nel Comune di Conca dei Marini (SA), censito al N.C.T. di Conca dei Marini al foglio 1 p.lla 724 (ex 17/b) qualità ENTE URBANO superficie 33 are 18 ca - intestatario: Omissis (allegati 2 e 5); 1.2 Confini Il locale terraneo uso deposito ed i due terreni annessi sono ubicati sulla S.S. 366 località Acquarola nel Comune di Conca dei Marini (SA). L intero compendio immobiliare confina, ad Ovest, con la predetta S.S. 366, sulla quale è posto il fronte di maggiori dimensioni del deposito ed i relativi ingressi; ad Est, con la Strada Provinciale per Tovere di Amalfi; a Nord e a Sud con fondi intestati ad altra ditta. 1.3 Descrizione sommaria dei beni presenti agli atti Il compendio immobiliare, sito alla S.S. 366 località Acquarola nel Comune di Conca dei Marini (SA), è costituito da: a) Un locale terraneo uso deposito, con una superficie totale di 574,00 mq, composto da un primo ambiente, di 93,00 mq ed altezza di 4,40 m, con struttura in c.a. e copertura in lamiera; un secondo ambiente, di 432,00 mq ed altezza di 5,00 m, con struttura in c.a. e copertura in elementi c.a.a.; un terzo ambiente, ricavato nella roccia, costituito da una galleria in c.a. con altezza massima di 4,70 m e superficie di 42,00 mq. L intero deposito, di forma irregolare allungata, è edificato in adiacenza ad un terreno acclive che separa la S.S. 366 dalla Strada Provinciale per Tovere di Amalfi. L ingresso è posto Ing. Remigio Nanni via antica corte 13 salerno tel

6 sulla S.S. 366, dove affaccia il fronte di maggiori dimensioni, finito con rivestimento esterno in pietra ad opus incertum. La parete retrostante è costituita da un muro di contenimento in c.a. edificato in adiacenza alla roccia. Gli interni sono privi di finiture, infatti le pareti sono allo stato grezzo e la pavimentazione è costituita dal solo massetto in c.a.. La copertura dell ambiente di 432,00 mq, pari ad una superficie lorda di 462,00 mq, è utilizzabile come spazio scoperto calpestabile. b) Un terreno di pertinenza al locale deposito, con superficie di 06 are 86 ca, erroneamente riportato agli atti pari a 13 are 03 ca (dimensione comprensiva della superficie catastale di 617 mq del locale uso deposito che insiste sulla particella), che racchiude la pianta del deposito sui tre lati interni dello stesso. La qualità è di bosco ceduo, la conformazione topografica è acclive. c) Un terreno, con superficie di 33 are 18 ca, confinante con la Strada Provinciale per Tovere di Amalfi e che circoscrive il fondo di pertinenza al deposito, sui tre lati interni dello stesso. La qualità è di bosco ceduo, la conformazione topografica è acclive. Per maggiori dettagli sulla descrizione degli immobili si rimanda alle tavole grafiche (allegato 3) ed alla documentazione fotografica (allegato 4). Quesito n.2: Dica dello stato di possesso del bene, con l indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale é occupato e della consistenza del nucleo familiare dell occupante, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento. 2.1 Diritti e quote dell immobile Ing. Remigio Nanni via antica corte 13 salerno tel

7 Il sig. Omissis risulta essere pieno proprietario sia del locale terraneo uso deposito, sia dei due terreni adiacenti. 2.2 Stato di possesso del bene Attualmente gli immobili risultano occupati dalla Società Omissis con sede in Amalfi alla Via Papa Leone X n. 2, il cui legale rappresentante è lo stesso sig. Omissis. La medesima società di costruzioni edili vi detiene all interno attrezzature, mezzi meccanici e materiali per lo svolgimento della propria attività. 2.3 Titolo di occupazione La Società Omissis occupa il bene in virtù di contratto di locazione del 01/01/1990, registrato, all Ufficio Registro AA.CC. di Salerno, il 13/04/1990 al N. 1924, successivamente rinnovato. La data di registrazione del primo contratto è antecedente a quella di pignoramento. Quesito n.3: Indichi il regime patrimoniale del debitore se coniugato 3.1 Regime patrimoniale del debitore Il debitore esecutato, Omissis, é coniugato con la sig.ra Omissis, in regime patrimoniale di separazione dei beni. Quesito n.4: riferisca dell esistenza di formalità vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sull attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico, ovvero di natura paesaggistica e simili. 4.1 Vincoli o oneri a carico dell acquirente Ing. Remigio Nanni via antica corte 13 salerno tel

8 Sulla esistenza di formalità vincoli o oneri gravanti sul bene che resteranno a carico dell acquirente si riferisce quanto segue. Il locale terraneo uso deposito è oggetto di Condono Edilizio ex art. 31 e successivi della L. n. 47 del 28/02/1985, così come previsto dal D.L. n. 468 del 26/07/1994, e successiva integrazione del 07/04/1995, attualmente all esame presso le competenti Commissioni Comunali. Il terreno di cui al foglio 1 part.lle 724 e 725 rientra nella normativa di cui alla L.R. n. 17 del 20/03/1982 Norme transitorie per le attività urbanistiche edilizie nei Comuni della Regione con indice zero, essendo l Ente Comune attualmente sprovvisto di P.R.G.; nel Piano Urbanistico Territoriale (P.U.T.) dell Area Sorrentino-Amalfitana (L.R. n. 35 del 27/06/1987), l appezzamento è individuato come Zona Territoriale 1b Tutela dell ambiente naturale 2 grado ; nel Piano Stralcio dell Autorità di Bacino Destra Sele, le suddette particelle, rientrano nella perimetrazione delle Aree a pericolosità molto elevata P4 e Aree a rischio frane R4, molto elevato. Quesito n.5: riferisca dell esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili dall acquirente 5.1 Vincoli o oneri cancellabili o non opponibili dall acquirente Sulla esistenza di formalità vincoli o oneri che risulteranno non opponibili dall acquirente si riferisce quanto segue. Il locale terraneo uso deposito è oggetto di Condono Edilizio ex art. 31 e successivi della L. n. 47 del 28/02/1985, così come previsto dal D.L. n. 468 del Ing. Remigio Nanni via antica corte 13 salerno tel

9 26/07/1994, e successiva integrazione del 07/04/1995, attualmente all esame presso le competenti Commissioni Comunali. Il terreno di cui al foglio 1 part.lle 724 e 725 rientra nella normativa di cui alla L.R. n. 17 del 20/03/1982 Norme transitorie per le attività urbanistiche edilizie nei Comuni della Regione con indice zero, essendo l Ente Comune attualmente sprovvisto di P.R.G.; nel Piano Urbanistico Territoriale (P.U.T.) dell Area Sorrentino-Amalfitana (L.R. n. 35 del 27/06/1987), l appezzamento è individuato come Zona Territoriale 1b Tutela dell ambiente naturale 2 grado ; nel Piano Stralcio dell Autorità di Bacino Destra Sele, le suddette particelle, rientrano nella perimetrazione delle Aree a pericolosità molto elevata P4 e Aree a rischio frane R4, molto elevato. Quesito n.6: riferisca della verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso; in particolare indichi la destinazione urbanistica del terreno risultante dal certificato di destinazione urbanistica di cui all art.30 del T.U. di cui al D.P.R n.380, nonché le notizie di cui all art. 46 di detto T.U. e di cui all art.40 della L n.47, e succ. mod.; in caso di insufficienza di tali notizie, tale da determinare le nullità di cui all art.46 del citato T.U., ovvero di cui all art.40, co. 2, della citata L. 47/85, faccia di tanto l esperto menzione nel riepilogo, con avvertenza che l aggiudicatario potrà, ricorrendone i presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all art.46, co. 5, del citato T.U. e di cui all art.40, co. 6, della citata L. 47/ Regolarità Edilizia ed Urbanistica Ing. Remigio Nanni via antica corte 13 salerno tel

10 Relativamente al costruito è stata rilasciata una Concessione Onerosa Per Opere Edilizie dal Comune di Conca dei Marini, n. 31 del 1984 Prot. N. 259, per la costruzione di un deposito interrato di superficie pari a 48,00 mq. Successivamente è stata rilasciata una Autorizzazione Edilizia dal Comune di Conca dei Marini, n. 25 del 1990 Prot. N. 801, per la realizzazione di un muro di contenimento terreno e l apposizione di un cancello d ingresso al terreno. In data 22/09/1994, il sig. Omissis inoltrava due istanze di Condono Edilizio ex art. 31 e successivi della L. n. 47 del 28/02/1985, così come previsto dal D.L. n. 468 del 26/07/1994, e successiva integrazione del 07/04/1995, relativamente ad un complesso di due depositi, di cui uno con copertura in lamiere di 93,00 mq (volume lordo di 420 mc), ed un altro con copertura in c.c.a. di 474,00 mq(volume lordo di 2735,50 mc), per un superficie totale di 567,00 mq, entrambi realizzati, come da lui stesso dichiarato, prima del 31/12/1993. Per gli stessi sono stati versati l acconto oblazione di ,00; integrazione acconto oblazione di ,00; e 1 a rata oneri concessori di ,00. Allo stato attuale la pratica di cui in oggetto è all esame presso le competenti Commissioni Comunali ed in data 30/01/2007, con Prot. N. 544, l Ufficio Tecnico-Urbanistico di Conca dei Marini trasmetteva un richiesta di documentazione integrativa per la quale non risulta agli atti un riscontro del richiedente il Condono Edilizio. Per maggiori dettagli si rimanda alla documentazione sulla regolarità edilizia ed urbanistica del locale terraneo uso deposito (allegato 6). Relativamente alle pratiche edilizie, dagli atti rinvenuti, risulta un Certificato di Collaudo, depositato all Ufficio del Genio Civile di Salerno depositato in data 07/10/1991, che riguarda esclusivamente il muro di contenimento posto a tergo Ing. Remigio Nanni via antica corte 13 salerno tel

11 della costruzione. Nessun collaudo è stato effettuato per la copertura del deposito e le opere connesse; pertanto allo stato il deposito è privo di Certificato di Agibilità. 6.2 Certificato di Destinazione Urbanistica Relativamente all area di cui fa parte l appezzamento di terreno sito in agro del Comune di Conca dei Marini alla Località Acquarola, il Certificato di Destinazione e Prescrizioni Urbanistiche recita (allegato 7): Rientra nella normativa di cui alla L.R. n. 17 del 20/03/1982 Norme transitorie per le attività urbanistiche edilizie nei Comuni della Regione con indice zero, essendo l Ente Comune attualmente sprovvisto di P.R.G. Nel Piano Urbanistico Territoriale (P.U.T.) dell Area Sorrentino-Amalfitana (L.R. n. 35 del 27/06/1987), l appezzamento è individuato come Zona Territoriale 1b Tutela dell ambiente naturale 2 grado. Nel Piano Stralcio dell Autorità di Bacino Destra Sele, adottato con delibera n. 80 del 17/10/2002 in B.U.R.C. n. 51 del 28/10/2002 modificato e/o integrato con delibera del Comitato Istituzionale n. 18 del 14/03/2003, pubblicato sul B.U.R.C. n. 13 del 24/03/2003, le suddette particelle, rientrano nella perimetrazione delle aree a rischio idrogeologico e di pericolo per le quali vige la disciplina normativa allegata allo stesso Piano, ovvero: Area a pericolosità molto elevata P4, costituita da aree con franosità attiva o quiescente di frane con massima intensità, reale o attesa elevata; Area a rischio frane R4, molto elevato, per le quali sono possibili la perdita di vite umane o lesioni gravi alle persone, danni gravi agli edifici, Ing. Remigio Nanni via antica corte 13 salerno tel

12 alle infrastrutture ed al patrimonio ambientale, con la distruzione di attività socio-economiche. Quesito n.7: Determini il valore con l indicazione del criterio di stima adottato al fine della determinazione del prezzo base di vendita, comunque fornendo elementi di riscontro (quali borsini immobiliari, pubblicazioni di agenzie immobiliari, copie di atti pubblici di vendita di beni con analoghe caratteristiche) ed anche formando, al principale fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione dei beni, lotti separati. 7.1 Descrizione del Criterio di Stima adottato Il metodo di stima utilizzato è quello del più probabile valore di mercato ottenuto mediante stima sintetica - comparativa basata sul valore unitario di superficie. Pertanto, al fine di pervenire al più probabile valore di mercato degli immobili in questione, viene riportato il calcolo delle consistenze dei fabbricati, facendo riferimento per ognuno di essi, alla superficie commerciale (Sc) data dalla somma della superficie abitabile lorda degli immobili ( superfici lorde degli accessori ( S Pertanto: intendendo con: access. lorda Sc = ) calcolate in quota parte. abit. S lorda + access. S lorda abit. S lorda ) più le abit. S lorda = superficie abitabile lorda dell immobile data dalla somma delle superfici calpestabili o nette, più quella dei tramezzi, più quella intera dei muri perimetrali e la metà dei muri di confine; Ing. Remigio Nanni via antica corte 13 salerno tel

13 access. S lorda = somma delle superfici lorde degli accessori (box garage, ripostigli...ecc) calcolate con le opportune percentuali. Relativamente ai terreni invece, la superficie commerciale (Sc) è data dalla superficie geometrica del lotto. 7.2 Calcolo della Consistenza Di seguito viene calcolata la superficie commerciale (Sc) dei singoli immobili. Locale terraneo uso deposito (N.C.E.U. Foglio 1 part.lla 17) abit. Superficie abitabile lorda S lorda = 617,00 mq Superficie lorda accessoria (0,1 * S spazio scoperto calpestabile ) = (0,1 * 462,00 mq) = 46,20 mq access. S lorda = 46,20 mq S lorda totale S lorda = 663,20 mq Terreno (Catasto Terreni Foglio 1 part.lla 17 erroneamente riportata come al Catasto Terreni al Foglio 1 part.lla 725 ex 17/a) Superficie lotto S lorda lotto = 1.303,00 mq a cui deve detrarsi la superficie catastale di 617,00 mq del locale uso deposito che vi insiste sopra Superficie effettiva lotto: (1.303,00 617,00) = S lotto = 686,00 mq S lorda totale S lorda = 686,00 mq Terreno (Catasto Terreni Foglio 1 part.lla 724 ex 17/B) Superficie lotto S lotto = 3.318,00 mq S lorda totale S lorda = 3.318,00 mq 7.3 Determinazione del più probabile valore di mercato In seguito ad approfondite analisi dei parametri che concorrono alla formazione del valore dei beni in oggetto, si è esaminato l ubicazione, la distanza dai servizi, le dimensioni, la tipologia costruttiva, l illuminazione, l orientamento, il grado Ing. Remigio Nanni via antica corte 13 salerno tel

14 di finitura, lo stato delle strutture e degli impianti, i requisiti di abitabilità, la necessità di ristrutturazione ecc.. e, grazie ad un numero sufficiente di ricerche di compravendite generalmente trattabili di beni similari effettuate presso qualificate agenzie operanti nel settore immobiliare locale, è stato possibile definire il più probabile valore di mercato dei beni di cui ai fatti di causa, in condizione di ordinaria fruibilità, che sono stati posti pari a: Locale terraneo uso deposito = /mq 3.000,00 Terreno = /mq 10,00 Per quanto attiene la regolarità edilizia ed urbanistica del locale terraneo uso deposito, appare adeguato applicare una riduzione al valore di mercato, pari al costo necessario al completamento dell iter della procedura di Condono Edilizio, comprendente le spese tecniche ed il saldo degli oneri concessori definitivi. Tale deduzione, da una analisi delle prestazioni tecniche necessarie e delle tariffe vigenti nel Comune di Conca dei Marini, si apprezza in ,00. Pertanto, applicando i valori unitari e le deduzioni sopraddette, il più probabile valore di mercato degli immobili si può assumere pari a: Locale terraneo uso deposito ((N.C.E.U. Foglio 1 part.lla 17) 663,20 mq x /mq 3.000,00 = , ,00 = = ,00 Terreno (Catasto Terreni Foglio 1 part.lla 725 ex 17/A) 686,00 mq x /mq 10,00 = 6.860,00 Terreno (Catasto Terreni Foglio 1 part.lla 724 ex 17/B) 3.318,00 mq x /mq 10,00 = ,00 Per tutto ciò, il più probabile valore di mercato dell insieme dei beni si può assumere pari a ,00 (due milioni quattromilaquaranta/00 euro) che con ragionevole arrotondamento si pone pari a Vtot= ,00 (due milioni /00 euro). Ing. Remigio Nanni via antica corte 13 salerno tel

15 Quesito n.8 - Conclusioni Di seguito sono riportate, sinteticamente le caratteristiche salienti dei beni stimati. Ubicazione e Dati Catastali: A) Locale terraneo uso deposito sito alla S.S. 366 località Acquarola nel Comune di Conca dei Marini (SA), censito al N.C.E.U. di Conca dei Marini al foglio 1 p.lla 17 categoria C/2 (magazzini e locali deposito) classe 8 - consistenza 567 mq superficie catastale r.c , intestatario: Omissis. B) Terreno sito alla S.S. 366 località Acquarola nel Comune di Conca dei Marini (SA). Gli estremi catastali riportati nell Atto di Pignoramento sono i seguenti: N.C.T. di Conca dei Marini al foglio 1 p.lla 725 (ex 17/a) qualità ENTE URBANO superficie 13 are 03 ca - intestatario: Omissis. Gli estremi catastali verificati, non corrispondenti con l Atto di Pignoramento, sono i seguenti: N.C.T. di Conca dei Marini al foglio 1 p.lla 17 qualità ENTE URBANO superficie 13 are 03 ca - intestatario: Omissis. Inoltre, dall esame della documentazione catastale, si è verificata una discordanza sulla consistenza della superficie, indicata pari a 13 are 03 ca, sia nell Atto di Pignoramento, sia al N.C.T.. Infatti, tale consistenza è omnicomprensiva della superficie catastale del locale uso deposito, pari a 617 mq, che insiste sulla stessa particella; pertanto, l effettiva consistenza metrica, dedottasi attraverso normale operazione di sottrazione, è pari a 686,00 mq, ovvero 06 are 86 ca. C) Terreno sito alla S.S. 366 località Acquarola nel Comune di Conca dei Marini (SA), censito al N.C.T. di Conca dei Marini al foglio 1 p.lla 724 (ex 17/b) qualità ENTE URBANO superficie 33 are 18 ca - intestatario: Omissis. Ing. Remigio Nanni via antica corte 13 salerno tel

16 Confini: L intero compendio immobiliare confina, ad Ovest, con la predetta S.S. 366, sulla quale è posto il fronte di maggiori dimensioni del locale uso deposito ed i relativi ingressi; ad Est, con la Strada Provinciale per Tovere di Amalfi; a Nord e a Sud con fondi intestati ad altra ditta. Descrizione immobile: Il compendio immobiliare, sito alla S.S. 366 località Acquarola nel Comune di Conca dei Marini (SA), è costituito da: a) Un locale terraneo uso deposito, con una superficie totale di 574,00 mq, composto da un primo ambiente, di 93,00 mq ed altezza di 4,40 m, con struttura in c.a. e copertura in lamiera; un secondo ambiente, di 432,00 mq ed altezza di 5,00 m, con struttura in c.a. e copertura in elementi c.a.a.; un terzo ambiente, ricavato nella roccia, costituito da una galleria in c.a. con altezza massima di 4,70 m e superficie di 42,00 mq. La copertura dell ambiente di 432,00 mq, pari ad una superficie lorda di 462,00 mq, è utilizzabile come spazio scoperto calpestabile. b) Un terreno di pertinenza al locale deposito, con superficie di 06 are 86 ca, erroneamente riportato agli atti pari a 13 are 03 ca (dimensione comprensiva della superficie catastale di 617 mq del locale uso deposito che insiste sulla particella), che racchiude la pianta del deposito sui tre lati interni dello stesso. La qualità è di bosco ceduo, la conformazione topografica è acclive. c) Un terreno, con superficie di 33 are 18 ca, confinante con la Strada Provinciale per Tovere di Amalfi e che circoscrive il fondo di pertinenza al deposito, sui tre lati interni dello stesso. La qualità è di bosco ceduo, la conformazione topografica è acclive. Diritti e quote dell immobile: Il sig. Omissis risulta essere pieno proprietario sia del locale terraneo uso deposito, sia dei due terreni adiacenti. Ing. Remigio Nanni via antica corte 13 salerno tel

17 Stato di possesso del bene: Attualmente gli immobili risultano occupati dalla Società Omissis con sede in Amalfi alla Via Papa Leone X n. 2, il cui legale rappresentante è lo stesso sig. Omissis. La medesima società di costruzioni edili vi detiene all interno attrezzature, mezzi meccanici e materiali per lo svolgimento della propria attività. La Società Omissis occupa il bene in virtù di contratto di locazione del 01/01/1990, registrato, all Ufficio Registro AA.CC. di Salerno, il 13/04/1990 al N. 1924, successivamente rinnovato. La data di registrazione del primo contratto è antecedente a quella di pignoramento. Regime patrimoniale del debitore: Il debitore esecutato, sig. Omissis é coniugato con la sig.ra Omissis, in regime patrimoniale di separazione dei beni. Vincoli o oneri a carico dell acquirente: Il locale terraneo uso deposito è oggetto di Condono Edilizio ex art. 31 e successivi della L. n. 47 del 28/02/1985, così come previsto dal D.L. n. 468 del 26/07/1994, e successiva integrazione del 07/04/1995, attualmente all esame presso le competenti Commissioni Comunali. Il terreno rientra nella normativa di cui alla L.R. n. 17 del 20/03/1982 Norme transitorie per le attività urbanistiche edilizie nei Comuni della Regione con indice zero, essendo l Ente Comune attualmente sprovvisto di P.R.G.; nel Piano Urbanistico Territoriale (P.U.T.) dell Area Sorrentino-Amalfitana (L.R. n. 35 del 27/06/1987), l appezzamento è individuato come Zona Territoriale 1b Tutela dell ambiente naturale 2 grado ; nel Piano Stralcio dell Autorità di Bacino Ing. Remigio Nanni via antica corte 13 salerno tel

18 Destra Sele, le suddette particelle, rientrano nella perimetrazione delle Aree a pericolosità molto elevata P4 e Aree a rischio frane R4, molto elevato. Vincoli o oneri cancellabili o non opponibili dall acquirente: I vincoli a carico dell acquirente sono tutti non opponibili dallo stesso. Regolarità Edilizia ed Urbanistica: Relativamente al costruito è stata rilasciata una Concessione Onerosa Per Opere Edilizie dal Comune di Conca dei Marini, n. 31 del 1984 Prot. N. 259, per la costruzione di un deposito interrato di superficie pari a 48,00 mq. Successivamente è stata rilasciata una Autorizzazione Edilizia dal Comune di Conca dei Marini, n. 25 del 1990 Prot. N. 801, per la realizzazione di un muro di contenimento terreno e l apposizione di un cancello d ingresso al terreno. In data 22/09/1994, il sig. Omissis inoltrava due istanze di Condono Edilizio ex art. 31 e successivi della L. n. 47 del 28/02/1985, così come previsto dal D.L. n. 468 del 26/07/1994, e successiva integrazione del 07/04/1995, relativamente ad un complesso di due depositi, di cui uno con copertura in lamiere di 93,00 mq (volume lordo di 420 mc), ed un altro con copertura in c.c.a. di 474,00 mq(volume lordo di 2735,50 mc), per un superficie totale di 567,00 mq, entrambi realizzati, come da lui stesso dichiarato, prima del 31/12/1993. Allo stato attuale la pratica di cui in oggetto è all esame presso le competenti Commissioni Comunali. Relativamente alle pratiche edilizie, dagli atti rinvenuti, risulta un Certificato di Collaudo, che riguarda esclusivamente il muro di contenimento posto a tergo della costruzione. Nessun collaudo è stato effettuato per la copertura del deposito e le opere connesse; pertanto allo stato il deposito è privo di Certificato di Agibilità. Ing. Remigio Nanni via antica corte 13 salerno tel

19 Certificato di Destinazione Urbanistica: Relativamente all area di cui fa parte l appezzamento di terreno sito in agro del Comune di Conca dei Marini alla Località Acquarola, il Certificato di Destinazione e Prescrizioni Urbanistiche recita: a) Rientra nella normativa di cui alla L.R. n. 17 del 20/03/1982 Norme transitorie per le attività urbanistiche edilizie nei Comuni della Regione con indice zero, essendo l Ente Comune attualmente sprovvisto di P.R.G. b) Nel Piano Urbanistico Territoriale (P.U.T.) dell Area Sorrentino-Amalfitana (L.R. n. 35 del 27/06/1987), l appezzamento è individuato come Zona Territoriale 1b Tutela dell ambiente naturale 2 grado. c) Nel Piano Stralcio dell Autorità di Bacino Destra Sele, le suddette particelle, rientrano nella perimetrazione delle aree a rischio idrogeologico e di pericolo, ovvero: 1) Area a pericolosità molto elevata P4,; 2) Area a rischio frane R4, molto elevato. Valore Stimato: il più probabile valore di mercato dell immobile è di Vtot= ,00 (due milioni/00 euro). La presente relazione, completamente dattiloscritta, é composta da n. 20 pagine compresa la presente ed escluso il frontespizio, e viene depositata in originale per l'ufficio, oltre una copia, nonché in supporto informatizzato. La stessa, inoltre, viene inviata al debitore esecutato e all Avv. Ciro Senatore, quale difensore dell istituto creditore. Inoltre essa é composta da n. 8 allegati così elencati: allegato 1: Verbale di sopralluogo; allegato 2: Stralcio planimetria catastale con individuazione degli immobili; allegato 3: Grafici di rilievo; Ing. Remigio Nanni via antica corte 13 salerno tel

20 allegato 4: Documentazione fotografica; allegato 5: Documentazione catastale immobili; allegato 6: Documentazione su regolarità edilizia ed urbanistica del locale terraneo uso deposito; allegato 7: Certificato di Destinazione Urbanistica terreni oltre a documentazione varia di consulenza. Con quanto sopra esposto si ritiene di aver compiutamente assolto al mandato conferitomi, sperando di essere riuscito a fornire un contributo utile per la giusta soluzione della causa di cui si tratta, rimanendo a completa disposizione del G.E. per ogni eventuale delucidazione e chiarimento inerente al presente elaborato peritale. Salerno, lì Il C.T.U. (ing. Remigio NANNI) Ing. Remigio Nanni via antica corte 13 salerno tel