TRIBUNALE DI TREVISO RELAZIONE DEL CONSULENTE

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1 TRIBUNALE DI TREVISO Sezione Esecuzioni Immobiliari Esecuzione Immobiliare n 598/2010 FABBRO (prossima udienza in data ) G. E. dott. ANTONELLO promossa da BANCA DI CIVIDALE S.P.A. contro FADELLI DEVIS RELAZIONE DEL CONSULENTE Il sottoscritto perito edile TONON MAURIZIO di Vittorio Veneto, con studio in Via N. Nannetti n 4, libero professionista, iscritto al n 376 del Collegio dei Periti Industriali della provincia di Treviso, con provvedimento del Giudice dell esecuzione del Tribunale di Treviso, dott. ANTONELLO FABBRO, in data , veniva nominato Consulente, esperto stimatore, nell esecuzione in corso. Il conferimento dell incarico ed il giuramento di rito venivano effettuati all udienza del ESECUZIONE DELL INCARICO Al fine di espletare l incarico ricevuto, il sottoscritto accedeva, personalmente o in modalità telematica ove possibile, presso i seguenti uffici: - Agenzia del Territorio di Treviso uffici catastali, per effettuare consultazioni attuali e storiche, nonché per richiedere e ritirare la mappa, le planimetrie catastali e l elaborato planimetrico; - Agenzia delle Entrate di Conegliano per richiedere e ritirare la documentazione relativa alla situazione locativa degli immobili; - Studio notarile G. Dall Antonia per richiedere copia del titolo di provenienza; - Studio Servizi Immobiliari Bortot Mauro per richiedere copia della documentazione condominiale; - Ufficio Tecnico del Comune di Colle Umberto al fine di richiedere copie della 1

2 documentazione progettuale e tecnico-amministrativa relativa agli immobili; Previo accordo con il custode nominato, Istituto Vendite Giudiziarie, ed unitamente ad un funzionario dello stesso, in data 07 novembre 2014 è stato eseguito il sopralluogo presso gli immobili. COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE art. 567 C.P.C. La documentazione depositata ai sensi del art. 567, 2 comma c.p.c. è completa ed idonea e consiste nella relazione notarile sostitutiva. Per una completa identificazione dei beni il sottoscritto ha integrato detta documentazione con la mappa catastale, con la visura catastale attuale del catasto fabbricati, con le planimetrie catastali delle unità immobiliari e con l elaborato planimetrico. Come da quesito viene allagata la copia del titolo di provenienza consistente nell atto di atto di compravendita a rogiti del Notaio Giuseppe Dall Antonia di Vittorio Veneto in data rep DIVISIBILITÀ E FORMAZIONE LOTTI Quanto alla divisibilità il problema non si pone dal momento che i beni immobili sono oggetto di esecuzione per l intera piena proprietà. Quanto alla eventuale formazione di lotti va detto che trattasi di un appartamento con garage e scoperto pertinenziale, non comodamente e convenientemente frazionabile in lotti. IDENTIFICAZIONE CATASTALE DEI BENI PIGNORATI Il bene immobile in oggetto consiste in un appartamento al piano terra con cantina e garage al piano interrato e lastrico solare e scoperto pertinenziale, nel comune di Colle Umberto, Via Muneretta, 6, così allibrato c/o l Agenzia delle Entrate servizi catastali della Provincia di Treviso: Comune di COLLE UMBERTO catasto dei fabbricati Sezione A - Foglio 3 15 } Mapp Sub. 16 Via Muneretta p. S1-T Cat. A/2 cl. 2 vani 7 R.C. 632,66 17 Mapp Sub. 34 Via Muneretta p. S1 Cat. C/6 cl. 4 mq. 20 R.C. 48,55 Con le proporzionali quote di comproprietà sulle parti ed impianti comuni dell edificio denominato Condominio AI CARPINI di cui le suddette unità fanno parte, quali previsti dall art del Codice Civile, dal regolamento di condominio e dalla tabella millesimale. Il Regolamento di Condominio e le tabelle millesimali 2

3 sono allegate al rogito notarile repertorio in data del notaio Giuseppe Dall Antonia di Vittorio Veneto e vengono allegate alla presente al progressivo n. 11. L area su cui insiste quanto sopra descritto, è identificata al Catasto Terreni del Comune di Colle Umberto, foglio 3, mappale 1055 Ente Urbano di mq Le planimetrie catastali sono allegate alla denuncia di accatastamento prot. A00188 del e sono conformi allo stato di fatto. Si precisa che i dati identificativi degli immobili citati nel pignoramento sono corretti e completi e corrispondono esattamente ai dati identificativi attuali. accesso: L accesso agli immobili avviene direttamente dalla viabilità pubblica attraverso beni comuni condominiali confini: l unità mappale 1055 subalterni 15, 16 e 17 al piano terra forma corpo unico confinante da Nord in senso orario con i subalterni 20, 19, 18, 3, 9 e 11 del medesimo mappale 1055, con mappale 914, con i subalterni 22, 21 e 1 del mappale 1055 e con strada Comunale; l accessorio ad uso cantina al piano interrato, mappale 1055 subalterno 15, confina da Nord in senso orario con subalterni 25, 21, 29 e 4; il garage mappale 1055 sub. 34 confina da Nord in senso orario con subalterni 35, 4,e 33. PROPRIETÀ I beni immobili di cui alla presente, correttamente identificati al punto precedente, risultano di proprietà di: FADELLI DEVIS nato a Conegliano il c.f. FDLDVS74P25C957F per l intera piena proprietà. PROVENIENZA Gli immobili sono pervenuti all attuale proprietà in forza del seguente titolo: Atto di compravendita a rogito Notaio Giuseppe Dall Antonia di Vittorio Veneto in data rep , trascritto a Treviso in data ai numeri 9224/6646. ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI Desunte dalla certificazione notarile sostitutiva aggiornata al Servizio Pubblicità Immobiliare - ufficio di TREVISO 3

4 Trascrizioni: data n Reg. Generale n Reg. Particol. TITOLO CREDITORE Diritto quota CONVENZIONE EDILIZIA COMUNE DI COLLE UMBERTO (TV) Piena proprietà 1/ FONDO PATRIMONIALE Piena proprietà 1/ VERBALE PIGNORAMENTO IMMOBILI BANCA DI CIVIDALE S.P.A.. c.f con sede in CIVIDALE DEL FRIULI (UD) Piena proprietà 1/1 Iscrizioni: data Reg. Gen. Reg. Part. TITOLO CREDITORE SOMMA CAPITALE Diritto Quota IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO FONDIARIO BANCA DI CREDITO COOPERATIVO DI ORSAGO S.C.R..L. c.f con sede in Orsago (TV) ,07 Piena proprietà 1/ IPOTECA GIUDIZIALE derivante da DECRETO INGIUNTIVO BANCA DI CREDITO COOPERATIVO DELLE PREALPI SOC. COOP. c.f con sede in TARZO (TV) ,00 Piena proprietà 1/ IPOTECA GIUDIZIALE derivante da DECRETO INGIUNTIVO BANCA DI CIVIDALE S.P.A.. c.f con sede in CIVIDALE DEL FRIULI (UD) ,00 Piena proprietà 1/1 ONERI E VINCOLI CONDOMINIALI Amministratore del condominio risulta essere il Sig. Bortot Mauro con studio in Vittorio Veneto via Diaz, 82/1 (tel ), il quale ha riferito che la situazione contributiva in capo all esecutato risulta regolare. Il Regolamento di Condominio e le tabella millesimale sono state reperite direttamente dallo scrivente presso lo studio notarile Dall Antonia in quanto contrattuali allegate al primo rogito notarile relativo ad unità del condominio. DESTINAZIONE P.R.G. Non viene prodotto il Certificato di Destinazione Urbanistica, in quanto la vigente normativa non lo prevede per i trasferimenti di diritti relativamente alla tipologia degli immobili in questione. Si allega, comunque, l estratto del Piano degli Interventi da dove si evince che gli immobili ricadono in zona residenziale di tipo B ZONE RESIDENZIALI CONSOLIDATE, DI INTEGRAZIONE E DI RISTRUTTURAZIONE, con un indice di edificabilità fondiaria pari a 1,5 mc/mq. Nel caso in questione tale destinazione di zona risulta pressoché ininfluente ai fini della stima in quanto siamo in presenza di un appartamento con scoperto e garage in un 4

5 condominio di recente realizzazione. CONFORMITÀ EDILIZIA ED URBANISTICA - D.P.R. 380/2001 (già L. 47/85) Trattasi di unità immobiliari su fabbricato realizzato in forza di Concessione Edilizia n 4114/1998 in data prot e successiva variante in corso d opera Concessione Edilizia 4114/1/1999 in data prot L abitabilità è stata rilasciata in data al prot con permesso n Dai rilievi eseguiti in loco gli immobili corrispondono esattamente a quanto autorizzato. Presso il comune di Colle Umberto non risultano, neppure in itinere, procedure amministrative o sanzionatorie. DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI Trattasi di appartamento in condominio, sito al piano terra, con scoperto pertinenziale esclusivo e con garage al piano interrato, sito in Comune di Colle Umberto, in via Muneretta, al civico n 6. Il fabbricato dove si trova l unità immobiliare in oggetto è un condominio a due piani fuori terra ed un piano interrato, la cui costruzione è iniziata nel 1998 ed ultimata nel 2000, con struttura intelaiata in cemento armato, tamponamenti in muratura, tetto a capanna con manto di copertura in tegole, serramenti esterni parte in scuretti di legno e parte in persiane avvolgibili in plastica. Il condominio è formato da 9 appartamenti ai piani terra e primo, due dei quali con accesso indipendente dall esterno e sette con accesso attraverso l atrio e vano scale comune. Al piano interrato ci sono le cantine ed i garage ai quali si accede attraverso una rampa comune. L appartamento in questione è al piano terra con accesso attraverso l atrio e vano scale comune al civico n 6, ma con accesso anche direttamente dall esterno attraverso un cancello pedonale che immette nella corte esclusiva. L unità è formata da una zona giorno con un unico vano ad uso ingresso, cucina e soggiorno e da una zona notte formata da un corridoio tre camere e due bagni; il tutto per una superficie lorda di mq. 114 ed una superficie calpestabile pari a circa mq. 95. Esternamente ci sono tre logge con accesso dalle camere, dal bagno e dal soggiorno aventi una superficie complessiva pari a circa mq. 18. Le finiture e gli accessori degli impianti sono di tipo comune, con pavimenti in piastrelle per la zona giorno e per i bagni ed in parquet in legno per le camere, finestre in legno massello con vetrocamera, porte interne in legno tamburato, portoncino d ingresso blindato, pareti tinteggiate e rivestite in piastrelle nella zona cottura e nel bagno, impianti sottotraccia. L impianto di riscaldamento è del tipo a radiatori in acciaio ed è autonomo con caldaia a gas metano posizionata in una loggia esterna. L unità è dotata anche di impianto di climatizzazione. Lo stato di manutenzione e conservazione è MOLTO BUONO. La cantina ed il garage sono siti al piano interrato e misurano rispettivamente 18 e 23 mq. lordi. Le finiture sono al grezzo tinteggiato, parte in cemento armato e parte con blocchi leggeri, ed il pavimento è in battuto di cemento al quarzo. Sia la porta della cantina, sia il portone basculante del garage sono in lamiera semplice. Certificati di conformità Nella documentazione presente in Comune non sono stati reperiti i certificati di conformità degli impianti. Certificazione e classe energetica L immobile non era fornito dell Attestato di Prestazione Energetica, pertanto, come da quesito, vi ha provveduto lo scrivente, mediante incarico ad altro professionista. Dall Attestato ottenuto, allegato alla presente in duplice copia, emerge che il bene appartiene alla classe energetica F. STATO DI POSSESSO E DISPONIBILITÀ DEI BENI Alla data del sopralluogo gli immobili in questione sono risultati occupati dall esecutato. Lo scrivente ha comunque effettuato le dovute ricerche e richieste all Agenzia delle Entrate per reperire eventuali contratti di locazione registrati ma nulla è stato reperito. Si allega la richiesta e la risposta ottenuta dall Agenzia. 5

6 VALUTAZIONE DEGLI IMMOBILI La presente valutazione è finalizzata a determinare il più probabile valore, riferito all attualità, al quale il bene immobile può essere esitato alla pubblica asta, tenuto conto delle peculiarità di dette tipologie di vendite. Detto valore è definito dagli standard Internazionali valore di liquidazione o valore di vendita forzata il quale si ottiene applicando un abbattimento percentuale rispetto al valore di mercato in funzione delle diverse condizioni che caratterizzano, appunto, le vendite ad un asta Pubblica rispetto a quelle che caratterizzano le vendite in libera contrattazione nel mercato, ed in funzione della tipologia e delle caratteristiche del bene oggetto di stima. consistenza immobiliare Quale criterio di misurazione degli immobili viene adottato quello della Superficie Esterna Lorda, maggiormente applicato nel mercato immobiliare locale, che, nel caso in questione, corrisponde alla superficie lorda dell unità immobiliare comprensiva delle murature interne e di quelle perimetrali libere nonché ½ delle murature poste a confine con altre unità immobiliari. superficie commerciale Quale superficie commerciale si considera la superficie ragguagliata che comprende la superficie principale e le superfici secondarie in ragione dei coefficienti di ragguaglio nel seguente modo: Abitazion e piano terra Terrazze / logge piano terra Cantina piano interrato Garage piano interrato Scoperto e lastrico solare descrizione su pe rfi cie Coef ficie nte di Rag guag lio Superficie ragguagliat a mq. 114 x 1 = mq. 114,00 mq. 18 x 0,5 = mq. 9,00 mq. 18 x 0,5 = mq. 9,00 mq. 23 x 0,5 = mq. 11,50 mq. 182 x 0,1 = mq. 18,20 6

7 TOTALE mq. 161,70 determinazione valore di mercato Gli immobili oggetto della presente stima consistono in un appartamento con cantina, garage e scoperto pertinenziale, ossia in immobili appartenenti ad un segmento di mercato ben identificato e presente nel mercato ai quali sarebbe appropriato applicare, quale metodo di stima, quello del confronto di mercato. L attuale stagnazione del mercato immobiliare, però, non offre molti comparabili da prendere a riferimento ovvero non offre comparabili relativamente simili a quello oggetto di stima per tipologia, ubicazione, caratteristiche intrinseche ed epoca di riferimento, sicché il confronto non è neppure proponibile o dovrebbe avvenire mediante l applicazione di una serie di correttivi che non trovano riscontro nel mercato. Risulta possibile, per l immobile in argomento, utilizzare un metodo sintetico comparativo ed applicare un valore medio per l unità di superficie commerciale fra quelli noti allo scrivente, frutto della personale conoscenza del mercato della zona, e quelli reperiti nel mercato attraverso operatori immobiliari della zona, opportunamente vagliati e ponderati. In particolare l immobile in questione, pur essendo di recente costruzione, in buone condizioni, e dotato di scoperto pertinenziale esclusivo, ha dimensioni oltre lo standard relativo al segmento di mercato cui appartiene ed inoltre è sito in una zona non particolarmente apprezzata. A ciò si aggiunga il fatto che l immobile ha caratteristiche prestazionali energetiche minimali in quanto classificato nella classe energetica F. Dalle indagini di mercato si ritiene congruo per l immobile in questione un prezzo unitario riferito alla superficie commerciale pari a 1.100,00 /mq., da cui: superficie commerciale mq. 161,70 x Prezzo unitario /mq ,00 = VALORE DI MERCATO ,00 valore di liquidazione o di vendita forzata Quale valore di liquidazione o di vendita forzata, per l immobile in questione, si ritiene di applicare un abbattimento del 20% rispetto al valore di mercato in funzione delle condizioni che caratterizzano le vendite all asta rapportate alla tipologia ed alle caratteristiche del bene oggetto di stima. Valore di vendita forzata = ,00 20% = arrotondati ,00 (diconsi Euro centoquarantaduemila/00). 7

8 Tanto si doveva ad evasione dell incarico ricevuto Vittorio Veneto 22 dicembre 2014 il consulente esperto stimatore perito edile MAURIZIO TONON Documentazione allegata: 1. scheda sintetica con dati per ordinanza di vendita 2. avviso d asta 3. documentazione fotografica 4. visure catastali attuali del catasto terreni e del catasto fabbricati 5. mappa catastale attuale 6. planimetrie catastali 7. elaborato planimetrico 8. titolo di provenienza 9. estratto della documentazione progettuale e tecnico-amministratativa 10. estratto Piano degli Interventi 11. copia Regolamento di Condominio e tabelle millesimali 12. Richiesta effettuata all Agenzia delle Entrate e dichiarazione della stessa in merito all assenza di contratti di locazione 8