PROVINCIA DI FERRARA Settore Tecnico Ufficio Patrimonio

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1 PROVINCIA DI FERRARA Settore Tecnico Ufficio Patrimonio Il Dirigente del Settore Tecnico e Patrimonio Ing. Mauro Monti Corso Isonzo, Ferrara - tel. 0532/ fax 0532/ provincia.ferrara@cert.provincia.fe.it - Codice Fiscale e Partita IVA

2 PROVINCIA DI FERRARA Settore Tecnico Ufficio Patrimonio 1. OGGETTO CAP. 1 - DATI SALIENTI Relazione e perizia di stima dell immobile, identificato nel seguito, per la determinazione del più probabile valore di mercato finalizzata all alienazione. 2. IDENTIFICAZIONE IMMOBILE 2.1 Anagrafica CODICE: 588 DENOMINAZIONE: AREA MAPPALE Ubicazione Via Spiaggia - Lido di Volano, comune di Comacchio. 2.3 Dati Catastali Catasto Terreni: Foglio 12 mappale 1657 e DATI DIMENSIONALI La superficie del lotto è di mq (catastali). 4. CONFORMITA CATASTALE Lo stato di fatto dell immobile al momento della redazione della presente relazione non è conforme ai dati catastali. Deve essere cancellato dagli atti catastali il fabbricato urbano da accertare in quanto inesistente. La particella 1658 deve essere frazionata per scorporare la particella da alienare. 5. ZONIZZAZIONE URBANISTICA Come da Certificato di Destinazione urbanistica rilasciato dal Comune di Comacchio in data 12/10/2010 prot. n , allegato alla presente relazione quale parte integrante, il terreno ricade nelle seguenti destinazioni di zona: 5.1 PIANO REGOLATORE VIGENTE Art. 36 Norme generali per le zone B Art. 39 Sottozone B3 consolidate di riqualificazione edilizia B3.c - estensiva 5.2 P.T.C.P. Art. 8 U.d.P. 9 delle Dune Art. 12 Sistema costiero VMG Parco regionale del delta del Po Ambito del Piano Territoriale Stazione Volano Mesola Goro Art. 27 bis Rete natura 2000, Zone di protezione Speciale, Siti di interesse Comunitario Art. 27 quater nodo ecologico esistente 5.3 Parco regionale delta del Po Stazione Volano Mesola Goro Art. 24 Zone di protezione ambientale, Zone C C. SPG..b 5.4 Vincoli Idrogeologico ai sensi del R.D. n del 30/12/1923; paesaggistico-ambientale D.lgs. 22/01/2004 n. 42; aree psic (siti di importanza comunitaria proposti) ai sensi della direttiva Habitat 92/43/CEE; 2

3 PROVINCIA DI FERRARA Settore Tecnico Ufficio Patrimonio aree ZPS (zone di protezione speciale) ai sensi della Direttiva Uccelli 79/409/CEE. 5.5 NUOVO CERTIFICATO DI DESTINAZIONE URBANISTICA I dati urbanistici sopra riportati sono da intendersi superati dal nuovo Certificato di Destinazione Urbanistica che sarà allegato in seguito. 5.6 P.R.G. ON-LINE La zonizzazione urbanistica scaricata dal sito internet del Comune di Comacchio (al link rappresenta quanto segue:: 5.6.a)ZONIZZAZIONE ZONA: B - Zone edificate e di completamento a prevalente destinazione residenziale SOTTOZONA: B3.C - Consolidate di riqualificazione edilizia - Estensiva 6. DISPONIBILITA L immobile è libero e nella piena disponibilità della Provincia di Ferrara. 7. TITOLI DI PROPRIETA E STATO GIURIDICO 7.1 Proprietà L immobile è al 100% di proprietà della Provincia di Ferrara. 7.2 Atto di acquisto L immobile venne acquisito al patrimonio con atto del 12/6/1967 rep. 2222, giusta delibera C.P. nn.232/19930 del 29/12/1966, registrato a Ferrara il 16/9/1968 al num. 3340, trascritto al part del 1/10/1968, Ufficiale rogante dr. Attila Torcoletti. Con tale atto la Provincia di Ferrara acquistava dallo Stato, tramite l intendenza di Finanza di Ferrara, un appezzamento di terreno di complessivi ha , allora foglio 12 mappale 23/a rosso e mappale 23 - ½, facente parte dell arenile di Volano in Comune di Comacchio, terreno sclassificato con Decreto Interministeriale 27/11/1957 pubblicato in sunto nella Gazzetta Ufficiale n. 316 del 21/12/1957 e trasferito dal Pubblico Demanio Marittimo ai Beni Patrimoniali dello Stato. 7.3 Stato giuridico Il bene appartiene al patrimonio disponibile dell Ente. 7.4 Servitù costituite e apparenti Dalla consultazione degli atti in possesso dell ufficio e dalla visura ipotecaria on-line presso la Conservatoria RR.II. non risultano costituite servitù a carico o a favore dell immobile in oggetto. 7.5 Trascrizioni in conservatoria RR.II. La consultazione on-line degli atti trascritti alla Conservatoria dei RR.II. di Ferrara, sugli immobili identificati al Catasto Terreni e al Catasto fabbricati del Comune di Comacchio foglio 12 mappale 1657 e 1658, ha fornito esito negativo. 8. SCOPO DELLA STIMA CAP. 2 - PROCESSO DI VALUTAZIONE La presente relazione di stima è istruita al fine di determinare il più probabile prezzo da porre a base di gara nell asta che sarà esperita per l alienazione dell immobile. 9. NOTIZIE DI CARATTERE GENERALE 3

4 PROVINCIA DI FERRARA Settore Tecnico Ufficio Patrimonio Il Lido di Volano è il più settentrionale dei sette lidi comacchiesi ed è considerato il più naturale. Dal sito internet si legge E' la località più a nord del litorale di Comacchio e prende il nome da un ramo dell'antico corso del fiume Po. Da qui si può godere appieno di bellezze che privilegiano un contatto diretto con la natura incontaminata: le spiagge, con il loro arenile comodo per lunghe passeggiate e bagni di sole, sono protette da una grande pineta e guardano verso il grande Delta del Po e la Sacca di Goro. Oggi il più intatto tra i sette Lidi vanta un moderno porto turistico nei pressi del ponte sul Volano. Per la sua posizione un po' isolata, ma esposta a vento e correnti marine, il Lido di Volano è il centro di riferimento per sport un po particolari come il kite surfing e il windsurf.. Il mercato immobiliare al Lido di Volano è dominato dalla tipologia residenziale, nella zona del paese compresa tra la strada Acciaioli e la pineta. Nella zona di Volano Spiaggia sono presenti alcune attività commerciali. Attualmente sono altresì in vendita appartamenti in villetta anche nella località Spiaggia, in contesto di nuova costruzione. 10. DESCRIZIONE DELL IMMOBILE 10.1 Generalità L area oggetto di stima è stata occupata da un soggetto privato che ha restituito l immobile nel Sull area sono collocate due casette su ruote, prive dei minimi requisiti di abitabilità. Non sono mai stati rinvenuti titoli edilizi per la colocazione, per cui sono da ritenersi a tutti gli affetti abusive Morfologia Il terreno risulta costituito da un lotto di forma pressoché rettangolare, dalla quale si dipartono due strette appendici, una verso la strada provinciale, in fregio alla quale costituisce un accesso, l altra verso il bosco. La superficie è completamente piana e tenuta a prato con alberi di alto fusto Caratteristiche ubicazionali L immobile è ubicato nel centro abitato della località Spiaggia di fronte al parcheggio nord. Vista dell area da via Spiaggia 10.4 Collegamenti viari Aereo: aeroporto "G. Marconi" Bologna a 95 km. Treno: stazione di Ferrara a 55 km (FS); stazione di Codigoro a 18 km (Ferrovie Emilia Romagna). Autobus: Linea extraurbana ACFT - Ferrara - Lidi di Comacchio Attrezzature collettive 4

5 PROVINCIA DI FERRARA Settore Tecnico Ufficio Patrimonio Individuazione approssimativa dell area Il Lido di Volano è un centro abitato prevalentemente nei mesi estivi. La chiesa più vicina è a Volano, la caserma carabinieri è a Bosco Mesola, uno sportello bancario a Lido Nazioni e Bosco Mesola, ufficio postale a Bosco Mesola, farmacia a Bosco Mesola e Lido Nazioni. La sede comunale di Comacchio è distante circa 18 km. L ospedale più vicino è l Ospedale del Delta a Lagosanto, distante circa 17 Km Esercizi commerciali Nel centro abitato vi sono alcuni negozi di vicinato aperti prevalentemente in estate, anche attorno al piazzale Spiaggia Livello di qualificazione dell ambiente esterno La località è nota per il suo aspetto naturale, quasi Vista dell area dalla Strada Provinciale selvaggio e poco antropizzato. Le poche costruzioni sono basse, di aspetto molto dimesso o popolare, sorte in gran parte oltre 50 anni fa in assenza di pianificazione urbanistica. L immobile confina a sud e a nord con proprietà private sulle quali sono state recentemente edificate due villette plurifamigliari, a ovest con il Demanio dello Stato, a est con via Spiaggia; l appendice meridionale confina a sud con la S.P. 54, a est con proprietà privata, a ovest con il Demanio dello Stato; l appendice settentrionale confina a nord con l area di proprietà provinciale, a ovest con il Demanio dello Stato, a est con proprietà privata. 11. GIUDIZIO DI VALORE Il lotto confinante a nord con l immobile oggetto di stima è stato compravenduto nel maggio del E' quindi possibile adottare il procedimento della determinazione del valore di mercato del bene per comparazione diretta, applicando eventualmente opportuni coefficienti di correzione del prezzo rapportati a diverse caratteristiche proprie dell'immobile. Il procedimento di stima adottato è pertanto: 11.1 STIMA SINTETICA PER COMPARAZIONE DIRETTA Tutti i dati di input necessari per la stima del valore di mercato del bene per comparazione diretta sono disponibili. Essi sono: il periodo di riferimento, la presenza di un mercato omogeneo, il parametro, la similarità dei beni posti a confronto e i prezzi. L'assenza di un edificio, da utilizzare quale serbatoio di volumi edificatori in caso di demolizione e ricostruzione o per eventuali ristrutturazioni, può limitare le potenzialità edificatorie in presenza di possibili future varianti al PRG che venissero adottate in senso restrittivo. Inoltre l area è di forma irregolare e le 5

6 PROVINCIA DI FERRARA Settore Tecnico Ufficio Patrimonio due appendici non possono essere edificate, pur contribuendo alla formazione degli indici. Il valore di mercato deve essere depurato dei costi da sostenere per la necessaria bonifica dell area dalle case mobili e da materiale di rifiuto ivi depositato. La formula che identifica il procedimento di stima è la seguente: Vm1 = p 0 * S 0 * C - Kb nella quale Vm 1 = VALORE DI MERCATO DEL BENE OGGETTO DI STIMA p 0 = PREZZO UNITARIO ORDINARIO RILEVATO DAL MERCATO S 0 = SUPERFICIE DEL BENE OGGETTO DI STIMA C = COEFFICIENTI DI ADEGUAMENTO ALLE CARATTERISTICHE. Kb = COSTI DI BONIFICA Lo sviluppo dei calcoli e delle operazioni viene dettagliato nella perizia tecnico-economica allegata alla presente relazione come sub a) Determinazione di p 0 = PREZZO UNITARIO ORDINARIO RILEVATO DAL MERCATO L'indagine condotta su immobili oggetto di recente compravendita ha evidenziato che un immobile simile, per caratteristiche morfologiche e urbanistiche, confinante con il bene oggetto di stima è stato oggetto di compravendita nel maggio del Essendo nota la superficie St del terreno, il prezzo unitario ordinario rilevato dal mercato è risultato pari a ca. 225,00 /mq b)Superficie del bene oggetto di stima La superficie del bene oggetto di stima è pari a mq c) Determinazione di C = COEFFICIENTI DI ADEGUAMENTO ALLE CARATTERISTICH Il bene oggetto di stima presenta caratteristiche leggermente diverse da quello preso a confronto, legate alle potenzialità edificatorie. Il peso di tali caratteristiche è rappresentato da numeri che, moltiplicati tra loro, esprimono lo scostamento complessivo del valore unitario del bene oggetto di stima da quello del bene preso a confronto. Tali caratteristiche sono la presenza di edifici nel lotto confinante, la quale impone il rispetto di distanze e minore libertà edificatoria, e l assenza, nel lotto oggetto di stima, di edifici esistenti da ristrutturare o demolire e ricostruire. Il lotto preso a confronto, infatti, in precedenza era edificato e i volumi demoliti sono stati, evidentemente, utilizzati per la nuova costruzione. CAP. 3 - VALORE DI MERCATO Il valore di mercato risultante dalla stima è di ,00.= CAP. 4 - ELENCO ALLEGATI Allegato sub 1: stima economica Allegato sub 2: corografia Allegato sub 3: visure catastali per immobile ed estratto di mappa catastale Allegato sub 4: visure ipotecarie Allegato sub 5: certificato di destinazione urbanistica 6

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8 STIMA DI IMMOBILE EDIFICATO CDC AREA DEL LIDO DI VOLANO MAPPALE 1657 VALORE DI MERCATO ,00 Un immobile simile e confinante a quello oggetto di stima compravenduto nel maggio del E' quindi possibile adottare il procedimento della determinazione del valore di mercato del bene per comparazione diretta, applicando eventualmente opportuni coefficienti di correzione del prezzo rapportati a diverse caratteristiche proprie dell'immobile. PROCEDIMENTO 1 - STIMA SINTETICA PER COMPARAZIONE DIRETTA Tutti i dati di input necessari per la stima del valore di mercato del bene per comparazione diretta sono disponibili. Essi sono: il periodo di riferimento, la presenza di un mercato omogeneo, il parametro, la similarità dei beni posti a confronto e i prezzi. L'assenza di un edificio può limitare le potenzialità edificatorie in presenza di possibili future varianti al PRG che venissero adottate in senso restrittivo. L'area è inoltre da bonificare dalle case mobili presenti. La formula che identifica il procedimento di stima è la seguente: Vm 1 = p 0 * S 0 * C - Kb dove: Vm 1 = VALORE DI MERCATO DEL BENE OGGETTO DI STIMA p 0 = PREZZO UNITARIO ORDINARIO RILEVATO DAL MERCATO S 0 = SUPERFICIE DEL BENE OGGETTO DI STIMA C = COEFFICIENTI DI ADEGUAMENTO ALLE CARATTERISTICHE Kb = COSTI DI BONIFICA DETERMINAZIONE DI: p0 = PREZZO UNITARIO ORDINARIO RILEVATO DAL MERCATO L'indagine condotta su immobili oggetto di recente compravendita ha evidenziato che un immobile simile, per caratteristiche morfologiche e urbanistiche, confinante con il bene oggetto di stima è stato oggetto di compravendita nel maggio del Tale immobile è stato venduto per la cifra di: p = PREZZO DI COMPRAVENDITA ,00 essendo nota la superficie St del terreno, il prezzo unitario ordinario rilevato dal mercato è risultato pari a: p0 = p / St p = PREZZO DI COMPRAVENDITA ,00 St = SUPERFICIE DEL TERRENO 890,00 mq p0 = PREZZO UNITARIO ORDINARIO RILEVATO DAL MERCATO 224,72 /mq che, arrotondato, si assume pari a: p0 = PREZZO UNITARIO ORDINARIO RILEVATO DAL MERCATO 225,00 /mq DETERMINAZIONE DI: S0 = SUPERFICIE DEL BENE OGGETTO DI STIMA La superficie del bene oggetto di stima coincide con l'estensione del lotto, la quale è pari a: S0 = SUPERFICIE DEL BENE OGGETTO DI STIMA 1.169,00 mq DETERMINAZIONE DI: C = COEFFICIENTI DI ADEGUAMENTO ALLE CARATTERISTICHE Il bene oggetto di stima presenta caratteristiche leggermente diverse da quello preso a confronto, legate alle potenzialità edificatorie ed alla forma non regolare del lotto. Il peso di tali caratteristiche è rappresentato da numeri che, moltiplicati tra loro, esprimono lo scostamento complessivo del valore unitario del bene oggetto di stima da quello del bene preso a confronto. Tali caratteristiche sono: irregolarità 0,900 assenza di edifici esistenti (volumi disponibili) 0,920 C = COEFFICIENTI DI ADEGUAMENTO ALLE CARATTERISTICHE 0,828 pagina 1

9 DETERMINAZIONE DI: Kb = COSTI DI BONIFICA L'area deve essere bonificata dalle case mobili e dai rifiuti presenti. Tali costi costituiscono un peso che diminuisce il valore di mercato e sono quantificabili forfetariamente in: Kb = COSTI DI BONIFICA 7.000,00 RIEPILOGO GENERALE Vm1 = p0 * S0 * C - Kb p0 = PREZZO UNITARIO ORDINARIO RILEVATO DAL MERCATO 225,00 /mq S0 = SUPERFICIE DEL BENE OGGETTO DI STIMA 1.169,00 mq PRODOTTO ,00 C = COEFFICIENTI DI ADEGUAMENTO ALLE CARATTERISTICHE 0,828 PRODOTTO ,70 Kb = COSTI DI BONIFICA 7.000,00 S0 = SUPERFICIE DEL BENE OGGETTO DI STIMA ,70 che con arrotondamento si assume pari a: PRODOTTO ,00 pari a 180,50 /mq pagina 2

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13 Data: 07/02/ Ora: Visura storica per immobile Visura n.: T Pag: 1 Situazione degli atti informatizzati dall'impianto meccanografico al 07/02/2012 Segue Dati della richiesta Comune di COMACCHIO ( Codice: C912) Provincia di FERRARA Catasto Terreni Foglio: 12 Particella: 1657 INTESTATO 1 PROVINCIA DI FERRARA * (1) Proprieta` per 1000/1000 Situazione dell'immobile dal 27/07/2011 N. DATI IDENTIFICATIVI DATI CLASSAMENTO DATI DERIVANTI DA Foglio Particella Sub Porz Qualità Classe Superficie(m²) Deduz Reddito ha are ca Dominicale Agrario IMPRODUTT VARIAZIONE D'UFFICIO del 27/07/2011 n /2011 in atti dal 27/07/2011 (protocollo n. FE ) Notifica Partita Annotazioni di stadio: RETTIFICA DELLA DESTINAZIONE PROPEDEUTICA ALLA COSTITUZIONE DEL CATASTO FABBRICATI; di immobile: SR Situazione dell'immobile dal 17/06/2004 N. DATI IDENTIFICATIVI DATI CLASSAMENTO DATI DERIVANTI DA Foglio Particella Sub Porz Qualità Classe Superficie(m²) Deduz Reddito ha are ca Dominicale Agrario FU D ACCERT FRAZIONAMENTO del 17/06/2004 n /2004 in atti dal 17/06/2004 (protocollo n. FE ) Notifica Partita Annotazioni SR Nella variazione sono stati soppressi i seguenti immobili: - foglio 12 particella 1655 Sono stati inoltre variati i seguenti immobili: - foglio 12 particella foglio 12 particella 1658 L'intestazione alla data della richiesta deriva dai seguenti atti: * Codice Fiscale Validato in Anagrafe Tributaria

14 Data: 07/02/ Ora: Visura storica per immobile Visura n.: T Pag: 2 Situazione degli atti informatizzati dall'impianto meccanografico al 07/02/2012 Fine Situazione degli intestati dal 17/06/2004 N. DATI ANAGRAFICI CODICE FISCALE DIRITTI E ONERI REALI 1 PROVINCIA DI FERRARA (1) Proprieta` per 1000/1000 DATI DERIVANTI DA FRAZIONAMENTO del 17/06/2004 n /2004 in atti dal 17/06/2004 (protocollo n. FE ) Situazione dell'immobile che ha originato il precedente dal 17/06/2004 N. DATI IDENTIFICATIVI DATI CLASSAMENTO DATI DERIVANTI DA Foglio Particella Sub Porz Qualità Classe Superficie(m²) Deduz Reddito ha are ca Dominicale Agrario FU D ACCERT Tabella di variazione del 17/06/2004 n /2004 in atti dal 17/06/2004 (protocollo n. FE ) Notifica Partita Annotazioni SR Nella variazione sono stati soppressi i seguenti immobili: - foglio 12 particella foglio 12 particella foglio 12 particella 1647 L'intestazione alla data della richiesta deriva dai seguenti atti: Situazione degli intestati dal 17/06/2004 N. DATI ANAGRAFICI CODICE FISCALE DIRITTI E ONERI REALI 1 PROVINCIA DI FERRARA (1) Proprieta` per 1000/1000 fino al 17/06/2004 DATI DERIVANTI DA del 17/06/2004 Variazione n /2004 in atti dal 17/06/2004 (protocollo n. FE ) Per ulteriori variazioni richiedere le visure storiche dei seguenti immobili variati o soppressi, originari del precedente: - foglio 12 particella foglio 12 particella foglio 12 particella 1647 Rilasciata da: Servizio Telematico * Codice Fiscale Validato in Anagrafe Tributaria

15 Data: 07/02/ Ora: Visura storica per immobile Visura n.: T Pag: 1 Situazione degli atti informatizzati dall'impianto meccanografico al 07/02/2012 Segue Dati della richiesta Comune di COMACCHIO ( Codice: C912) Provincia di FERRARA Catasto Terreni Foglio: 12 Particella: 1658 INTESTATO 1 PROVINCIA DI FERRARA * (1) Proprieta` per 1000/1000 Situazione dell'immobile dal 17/06/2004 N. DATI IDENTIFICATIVI DATI CLASSAMENTO DATI DERIVANTI DA Foglio Particella Sub Porz Qualità Classe Superficie(m²) Deduz Reddito ha are ca Dominicale Agrario FU D ACCERT FRAZIONAMENTO del 17/06/2004 n /2004 in atti dal 17/06/2004 (protocollo n. FE ) Notifica Partita Annotazioni SR Nella variazione sono stati soppressi i seguenti immobili: - foglio 12 particella 1655 Sono stati inoltre variati i seguenti immobili: - foglio 12 particella foglio 12 particella 1657 L'intestazione alla data della richiesta deriva dai seguenti atti: Situazione degli intestati dal 17/06/2004 N. DATI ANAGRAFICI CODICE FISCALE DIRITTI E ONERI REALI 1 PROVINCIA DI FERRARA (1) Proprieta` per 1000/1000 DATI DERIVANTI DA FRAZIONAMENTO del 17/06/2004 n /2004 in atti dal 17/06/2004 (protocollo n. FE ) Situazione dell'immobile che ha originato il precedente dal 17/06/2004 N. DATI IDENTIFICATIVI DATI CLASSAMENTO DATI DERIVANTI DA Foglio Particella Sub Porz Qualità Classe Superficie(m²) Deduz Reddito ha are ca Dominicale Agrario FU D ACCERT Tabella di variazione del 17/06/2004 n /2004 in * Codice Fiscale Validato in Anagrafe Tributaria atti dal 17/06/2004 (protocollo n. FE )

16 Data: 07/02/ Ora: Visura storica per immobile Visura n.: T Pag: 2 Situazione degli atti informatizzati dall'impianto meccanografico al 07/02/2012 Notifica Partita Annotazioni SR Nella variazione sono stati soppressi i seguenti immobili: - foglio 12 particella foglio 12 particella foglio 12 particella 1647 L'intestazione alla data della richiesta deriva dai seguenti atti: Situazione degli intestati dal 17/06/2004 N. DATI ANAGRAFICI CODICE FISCALE DIRITTI E ONERI REALI 1 PROVINCIA DI FERRARA (1) Proprieta` per 1000/1000 fino al 17/06/2004 DATI DERIVANTI DA del 17/06/2004 Variazione n /2004 in atti dal 17/06/2004 (protocollo n. FE ) Per ulteriori variazioni richiedere le visure storiche dei seguenti immobili variati o soppressi, originari del precedente: - foglio 12 particella foglio 12 particella foglio 12 particella 1647 Rilasciata da: Servizio Telematico * Codice Fiscale Validato in Anagrafe Tributaria Fine