TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA GIUDICE DELL ESECUZIONE DR. MAURIZIO ATZORI * * * PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE

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1 TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA GIUDICE DELL ESECUZIONE DR. MAURIZIO ATZORI * * * PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE Per la determinazione del valore commerciale dei beni, cioè del più R.G. ESEC. N. 285/2018 LOTTO UNICO probabile valore di mercato, si ritiene di servirsi del metodo di raffronto, ovvero sintetico-comparativo. Tale metodo costituisce la sintesi di una preventiva indagine di mercato finalizzata ad individuare quale sia il valore di mercato, praticato in tempi recenti, per beni immobili simili a quelli in esame tenendo presente la vetustà, il tipo di finiture, lo stato di conservazione, la localizzazione, la situazione occupazionale e la consistenza superficiale dei beni. Alla luce di quanto sopra esposto, tenuto conto dello stato di fatto del bene, della sua destinazione, delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche e delle risultanze delle indagini di mercato esperite presso gli operatori settoriali, la situazione occupazionale, la presenza di parti comuni a servizio di altra unità immobiliare, le opere edili ed impiantistiche da realizzare per rendere autonome le unità immobiliari, il sottoscritto ritiene di poter indicare il più probabile valore commerciale dei beni in argomento, stimati a corpo e non a misura, nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trovano, e tenuto conto che trattasi di beni oggetto di Procedura Esecutiva. In caso di vendita forzosa del bene, lo scrivente dopo avere determinato il valore di mercato della proprietà pignorata, ha adeguato e corretto la stima applicando una riduzione pari al 25% del valore presunto di mercato causa la mancanza di garanzia per i vizi, la necessaria regolarizzazione urbanistico-

2 2 di 9 edilizia, nonché migliorare l appetibilità del bene e rendere più competitiva la gara. Per la determinazione del più probabile valore di mercato dei beni si è tenuto conto anche delle quotazioni immobiliari rilevabili dalla pubblicazione dei dati dell Osservatorio dei Valori immobiliari FIAIP e i valori desunti dall Osservatorio dei valori immobiliari dell Agenzia del Territorio 1 semestre 2017, nonchè i risultati delle aste immobiliari del Tribunale Civile di Bologna per immobili in zona e gli operatori di settore in zona. La vendita sarà proposta in un unico lotto. * * * CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI LOTTO UNICO Piena Proprietà : Fabbricato Cielo-terra: Fabbricato residenziale indipendente al grezzo composto da Piano Interrato-Terra-Primo-Sottotetto per una superficie calpestabile di circa mq. 175,21 Posto Auto: Posto auto scoperto per una superficie di circa mq. 12,00 Aree cortilive : per una superficie di circa mq ,00 IDENTIFICAZIONE CATASTALE I beni immobili oggetto di stima risultano ad oggi così identificati: A. E. Ufficio Prov.le di Bologna Territorio, Comune di Comune di Granarolo dell Emilia:

3 3 di 9 Catasto Fabbricati Foglio 43 Map. 141 sub. 6 Cat. C/2 Cl. 1 Cons. mq. 78 Rendita Euro 173,22 Via San Donato n. 70 Piano T-1 ; Foglio 43 Map. 141 sub. 15 Area urbana 640mq. Via San Donato n. 70 Piano T; Foglio 43 Map. 141 sub. 33 Area urbana 20mq. Via San Donato n. 70 Piano T; Foglio 43 Map. 141 sub. 42 Cat. C/6 Cl. 1 Cons. mq. 12 Rendita Euro 63,21 Via San Donato n. 70 Piano T; Foglio 43 Map. 141 sub. 44 Area urbana 103mq. Via San Donato n. 70 Piano T; Foglio 43 Map. 141 sub. 48 Area urbana 703mq. Via San Donato n. 70 Piano T; ESISTENZA DI PARTI COMUNI E SERVITU Parti comuni: Vedasi atto di provenienza Servitù: Vedasi atto di provenienza VINCOLI ED ONERI Tutti quelli relativi allo stato di condominio nel quale sono poste le unità immobiliari oggetto di stima. E opportuno precisare che ad oggi risulta a carico dell esecutato un debito nei confronti del condominio pari ad Euro ,79 per l esercizio / PERTINENZA

4 4 di 9 Proprietà per 1/1 PROVENIENZA DEL BENE Compravendita REGIME FISCALE La vendita dei beni sarà soggetta a I.V.A. o a imposta di registro secondo il regime fiscale vigente al momento del trasferimento del bene. INDAGINE AMMINISTRATIVA Dagli accertamenti svolti in data 20/05/2019 presso l Ufficio Tecnico Settore Edilizia Privata del Comune di Granarolo dell Emilia, sono state reperite le seguenti pratiche edilizie inerenti i beni di cui all oggetto, in specifico: Immobile costruito in periodo successivo al 01/09/1967 (Post 67). o Permesso di costruire Prot del 06/04/2006 per nuova costruzione previa demolizione di quelli esistenti; o Permesso di costruire Variante Prot del 09/07/2007; o SCIA - Prot del 22/12/2011 SCIA Parziale sanatoria e variante al P.d.C. o Richiesta Aut. Scarico Prot del 05/06/2012 Il rilievo dello stato dei luoghi ha evidenziato alcune difformità dall ultimo titolo edilizio, difformità per le quali è possibile prendere visione dalla planimetria allegata. L ultimo titolo edilizio risulta attualmente decaduto. Lo scrivente reputa doveroso precisare che, sarebbe opportuno effettuare una puntuale verifica degli eventuali costi necessari per la regolarizzazione delle opere difformi rilevate, nonché per le opere di completamento dell edificio, presso il S.U.E. del Comune di Granarolo dell Emilia. Nel caso sia necessario procedere alla regolarizzazione delle difformità,

5 5 di 9 eventuali oneri di oblazione o messa in pristino restano a a carico dell aggiudicatario. CONFORMITA IMPIANTI Non è stato possibile reperire la certificazione di conformità dell impianto elettrico, Gas e idrico-termo-sanitario, in quanto nel corso del sopralluogo è stata riscontrata la mancanza degli impianti. VALORE CATASTALE DELLE UNITA IMMOBILIARI Valore delle U.I. ai fini del calcolo I.M.U.: Cantina Sub. 6 Euro 173,22+5%x160= ,96 CERTIFICAZIONE ENERGETICA L immobile non è dotato di Attestato di Prestazione Energetica in quanto non presenta le caratteristiche per essere dichiarato involucro edilizio SITUAZIONE OCCUPAZIONALE Immobili liberi. DESCRIZIONE DEI BENI Gli immobili oggetto di perizia sono ubicati in Comune di Granarolo dell Emilia - Via San Donato n 70/7, facenti parte di un complesso residenziale condominiale immerso nel verde. Il fabbricato presenta uno stato di finitura al grezzo, disposto su più piani fuori terra nonché un piano interrato. Il piano interrato presenta un grado di finitura in cattivo stato di conservazione, dovuto al fatto che tutto il piano si presenta allagato in quanto non sono presenti impianti o punti di scarico delle acque. Non sono presenti elementi di finitura, la scala di accesso al piano risulta al grezzo. I piani Terra-primo e Secondo risultano attualmente adibiti a zona giorno il

6 6 di 9 Piano Terra, (piano terra con cucina ingresso su soggiorno e portico) il piano Primo e Secondo a zona notte (camere, servizi igienici e balconi) Tutti i piani risultano al grezzo, ovvero privi di finiture quali impianti completati, finestre, infissi, pavimenti, rivestimenti. Le facciate esterne sono state realizzate a cappotto, ultimate con una tonalità di colore giallo e bordi finestra marcati con cornici. Sul fronte sudovest risultano parti del rivestimento a cappotto danneggiate. Le aree esterne sono rappresentate in parte da zone piantumate a verde e delimitate da cordolature in cemento, e zone adibite a viale carrabile. Risulta in essere un posto auto esclusivo debitamente pavimentato con grigliato carrabile e ghiaietto posto nelle vicinanze dell ingresso alla corte. CONSISTENZA COMMERCIALE Viene determinata la superficie commerciale, facendo riferimento al DPR N. 138 del Regolamento per la revisione delle zone censuarie e delle tariffe d estimo ai sensi della Legge 662/96 ed all allegato C Norme tecniche per la determinazione della superficie catastale delle unità immobiliari a destinazione ordinaria, così come di seguito: per intero la superficie lorda del bene, comprensiva dei vani principali, dei muri interni e perimetrali fino a 50 cm di spessore, dei muri in comunione nella misura del 50% fino a 25 cm di spessore; per il 50% la superficie di vani accessori a servizio indiretto dei vani principali, quali soffitte, cantine e simili, qualora comunicanti (in modo stabile) con questi, per il 25% qualora non comunicanti; per il 30% la superficie di balconi, terrazze e simili, fino a 25 mq, di pertinenza esclusiva dell unità residenziale e comunicanti con i vani

7 7 di 9 principali, e per il 10% per la parte eccedente. La superficie così come sopra determinata viene arrotondata al metroquadro. Precisando che la valutazione dei beni è effettuata a corpo e non a misura, per la consistenza si ha: Appartamento+Giardino ca. mq. 216,40 indice mercantile applicato 100% Posto Auto ca. mq. 12 indice mercantile applicato 50% Aree urbane ca. mq indice mercantile applicato 5% La superficie commerciale dei beni in oggetto, calcolata mediante la sommatoria delle superfici sopra indicate moltiplicate per i relativi indici mercantili, ed applicato l opportuno arrotondamento pertanto risulta la seguente: Sup. Lorda Vendibile Totale mq. 295,70 La determinazione delle superfici è da ritenersi comunque indicazione esplicativa dei criteri di stima adottati in quanto le unità immobiliari e le relative pertinenze sono stimate a corpo e non a misura. STIMA DEI BENI Come già detto nella descrizione dei beni, trattasi della piena proprietà sui beni consistenti in abitazione posta al Piano S1-T-1, posto auto e aree urbane del complesso immobiliare sito in Comune di Granarolo dell Emilia Via San Donato n 70/7. Criterio di stima adottato: per la determinazione del valore commerciale dei beni, cioè del più probabile valore di mercato, si ritiene di servirsi del metodo di raffronto, ovvero sintetico-comparativo. Tale metodo costituisce la sintesi di una preventiva indagine di mercato finalizzata ad individuare quale sia il valore di mercato, praticato in tempi

8 8 di 9 recenti, per beni immobili simili a quelli in esame tenendo presente la vetustà, il tipo di finiture, lo stato di conservazione, la localizzazione, la situazione occupazionale e la consistenza superficiale dei beni. Alla luce di quanto sopra esposto, tenuto conto dello stato di fatto del bene, della sua destinazione, delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche e delle risultanze delle indagini di mercato esperite presso gli operatori settoriali, la situazione occupazionale, il sottoscritto ritiene di poter indicare il più probabile valore commerciale dei beni in argomento, stimati a corpo e non a misura, nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trovano, e tenuto conto che trattasi di beni oggetto di Procedura Esecutiva. In caso di vendita forzosa del bene, lo scrivente dopo avere determinato il valore di mercato della proprietà pignorata, ha adeguato e corretto la stima applicando una riduzione pari al 25% del valore presunto di mercato causa la mancanza di garanzia per i vizi, la necessaria regolarizzazione urbanisticoedilizia, nonché migliorare l appetibilità del bene e rendere più competitiva la gara. Visti i valori rilevabili dalla pubblicazione dei dati dell Osservatorio dei Valori immobiliari FIAIP e i valori desunti dall Osservatorio dei valori immobiliari dell Agenzia del Territorio 1 semestre 2017, visti i risultati delle aste immobiliari del Tribunale Civile di Bologna per immobili in zona, sentiti gli operatori in zona, si esprimono i seguenti valori: Appartamento Posto Auto Aree urbane mq. 295,70 (S.L.V.) Stima totale dei Beni ,00 Nel caso di vendita dell intera proprietà tramite asta: percentuale di abbattimento circa 25%

9 9 di 9 VALORE DA PROPORSI A BASE D ASTA ,00 Le unità immobiliari oggetto di procedura esecutiva sono stimate nello stato di fatto e di diritto in cui si trovavano alla data del sopralluogo dall Ausiliario del Giudice con metodo del raffronto. Si precisa che la stima è sempre a corpo e non a misura; le operazioni di calcolo della consistenza e del relativo prodotto hanno un significato puramente indicativo, poiché il più probabile valore di mercato scaturisce da considerazioni complessive e compensative di tutto quanto lo scrivente ha osservato e rilevato, anche eventualmente non riportato in perizia. Anche l eventuale presenza di errori aritmetici di calcolo o arrotondamenti sensibili della consistenza con lo stato di fatto dei beni non alterano il valore complessivo di stima indicato.