Scegliere il miglior mutuo immobiliare

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1 dq i IMMOBILIARE QUADERNI di DIRITTO Rodolfo Pinto Giovanni Silo Scegliere il miglior mutuo immobiliare 110/1 La scelta del tasso e la procedura di erogazione Le clausole vessatorie e l anatocismo La sospensione del pagamento delle rate La portabilità e la rinegoziazione del mutuo EDIZIONI GIURIDICHE SIMONE Gruppo Editoriale Esselibri - Simone

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3 Tutti i diritti riservati Vietata la riproduzione anche parziale Quaderni di Diritto Immobiliare I titoli già disponibili 109 La casa dalla A alla Z 110 Acquistare e vendere casa 111 Diritti e doveri del proprietario di immobili 112 Costruire e ristrutturare casa 113 Locare un immobile ad uso abitativo 114 Locare un immobile ad uso commerciale 115 Case, terreni e Fisco 116 La casa ecologica 117 Aprire e gestire un Bed and Breakfast 118 Tabelle millesimali facili (con software) Tutti i diritti di sfruttamento economico dell opera appartengono alla Esselibri S.p.A. (art. 64 D.Lgs , n. 30) Coordinamento redazionale: Dario di Majo Il catalogo aggiornato è consultabile sul sito: ove è anche possibile scaricare alcune pagine saggio dei testi pubblicati Finito di stampare nel mese di luglio 2010 dalla «Officina Grafica Iride» - Via Provinciale Arzano-Casandrino, VII Trav., 24 - Arzano (NA) per conto della «ESSELIBRI S.p.A.» - Via F. Russo, 33/d Napoli Grafica di copertina a cura di Gianfranco De Angelis

4 PREMESSA La più grave crisi degli ultimi decenni, che ha colpito il sistema economico mondiale, in particolare, tra la seconda metà del 2008 e la prima metà del 2009, ha ovviamente investito anche il mercato italiano dei mutui, con effetti sia diretti (instabilità dei tassi Euribor e crescente diffidenza delle banche nell erogazione dei finanziamenti) sia indiretti (difficoltà di tanti mutuatari a far fronte, una volta perso il posto di lavoro, al pagamento delle rate di mutuo). Dinanzi a tale situazione anche il Governo italiano ha tentato di correre ai ripari, varando con D. L. 185/2008, convertito, con modifiche, nella legge 2/2009, recante Misure urgenti per il sostegno a famiglie, lavoro, occupazione e impresa e per ridisegnare in funzione anti-crisi il quadro strategico nazionale una serie di misure volte ad agevolare i mutuatari. In particolare, per tutti coloro che avevano stipulato un mutuo a tasso non fisso prima del 31 ottobre 2008 per acquistare, costruire o ristrutturare la prima casa, le rate da corrispondere nel 2009 potevano essere calcolate con riferimento al maggiore tra un tasso di interesse pari al 4%, senza spread, spese varie o altro tipo di maggiorazione e il tasso contrattuale alla data di sottoscrizione del mutuo e, comunque, per un ammontare non superiore a quanto previsto dalle condizioni contrattuali in essere. La differenza tra l importo a carico del mutuatario e quello delle rate da corrispondere in base al contratto di mutuo sottoscritto rimaneva a carico dello Stato. Tale ultimo intervento normativo (rimasto, tuttavia, privo di sostanziale operatività) si è posto, dunque, sulla scia delle novità introdotte dal D.L. 7/2007 (cd. decreto Bersanibis), dalla Legge Finanziaria 2008 e dal D.L. 93/2008 (cd. decreto Tremonti), i quali, già in precedenza, avevano significativamente innovato il settore dei mutui, attraverso il riconoscimento ai mutuatari di una serie di benefici ed opportunità. Negli ultimi mesi, dunque, anche per effetto dei provvedimenti normativi via via adottati, la domanda di mutui richiesti dalle famiglie italiane è cresciuta grazie, in particolare, secondo gli esperti, alla rinegoziazione di mutui già contratti ed al calo repentino dei tassi di interesse. Secondo i dati resi noti dall Associazione Bancaria Italiana, in uno dei suoi ultimi rapporti, il tasso di interesse sui mutui destinati all acquisto delle abitazioni ha raggiunto il suo minimo storico: a febbraio 2010 esso ha, invero, toccato il 2,60% (cifra che sintetizza l andamento dei tassi fissi e variabili e la composizione dell erogazione in base alla tipologia di mutuo), in discesa di oltre un punto e mezzo percentuale rispetto al mese di marzo del Alla stessa data, inoltre, i finanziamenti per l acquisto di immobili hanno fatto segnare una crescita superiore all 8% sul mese precedente. Tassi bassi e spread in riduzione hanno anche portato la maggioranza degli italiani a preferire i mutui a tasso variabile, che rappresentano oggi quasi l 80% delle nuove erogazioni, a quelli a tasso fisso (17%) e a tasso misto (4%).

5 Per quanto riguarda l importo medio dei mutui erogati, la classe d importo dominante è quella dei mutui tra 100mila e 150mila euro (35% del totale). In relazione alla durata, infine, si confermano prevalenti, ancora oggi, i mutui spalmati sulle durate più estese, anni (28% del totale), davanti ai mutui ventennali (24%). Con questo volume ci si propone di offrire una guida chiara ed agile al mercato dei cd. mutui immobiliari (anche mediante l ausilio di schemi, tabelle ed esempi pratici), analizzandone gli aspetti giuridici (con particolare riferimento alla evoluzione normativa degli ultimi mesi ed anni) e le implicazioni fiscali (con riguardo, in special modo, alle agevolazioni previste dalla disciplina vigente), tentando così di offrire ai risparmiatori uno strumento utile per orientarsi con esaustività e rapidità nella scelta di un nuovo e conveniente mutuo o nella rinegoziazione di quello eventualmente già stipulato. In questa medesima ottica viene fornito un glossario dei termini più ricorrenti nella prassi relativa ai mutui ed un appendice, di agevole consultazione, dei più rilevanti provvedimenti normativi in materia. Gli Autori

6 INDICE 1 Il contratto di mutuo 1. Le tipologie contrattuali e la normativa vigente... Pag Definizione e natura giuridica del contratto di mutuo...» I requisiti del contratto di mutuo...» L accordo delle parti...» La causa e l oggetto...» La forma...» La consegna...» Le obbligazioni delle parti...» Le obbligazioni a carico del mutuatario...» Le eventuali obbligazioni a carico del mutuante...» Il contratto preliminare di mutuo...» Il mutuo di scopo...» L estinzione del mutuo...» La risoluzione per inadempimento...» L inadempimento nella restituzione rateale...» L estinzione per scadenza del termine...» Le figure affini al mutuo...» 24 2 Il mutuo immobiliare 1. Il mutuo bancario. Il mutuo cd. immobiliare...» Le tipologie di mutuo immobiliare...» Gli obblighi di trasparenza della banca...» Il contenuto essenziale del contratto di mutuo...» Il contenuto essenziale delle Condizioni generali di contratto...» La durata ed il rimborso del mutuo...» I tassi di interesse...» L Euribor, il Tasso BCE, l Eurirs e lo spread...» Le tipologie di mutuo in relazione al tasso di interesse...» 55 3 I contratti di mutuo e le clausole vessatorie 1. La tutela del consumatore in generale...» Le clausole vessatorie nel contratto di mutuo...» Le clausole sul foro competente...» Le clausole sulla giurisdizione e sull arbitrato...» Le clausole in tema di efficacia probatoria delle scritture contabili...» La clausola limitativa del potere di cancellazione dell ipoteca...» La clausola di divieto di accollo...» Le clausole che consentono lo ius variandi a favore della banca...» La clausole in tema di scioglimento unilaterale del contratto di mutuo per iniziativa della banca...» Le clausole di traslazione dell onere tributario...» Le clausole che prevedono limitazioni della facoltà di opporre eccezioni...» Le clausole che hanno per effetto l adesione a clausole non conosciute...» 66 QUADERNI DI DIRITTO IMMOBILIARE 5

7 Indice 2.11 Le clausole di deroga all art. 190 c.c.... Pag La clausola che prevede la possibilità di iscrizione di un ipoteca integrativa...» 67 4 L anatocismo e l usura 1. L anatocismo...» L anatocismo nei contratti bancari...» L anatocismo nei mutui...» Interessi ed usura...» 73 5 Le garanzie in generale. L ipoteca 1. Le garanzie del credito e la loro funzione...» L ipoteca...» L oggetto dell ipoteca...» La fonte dell ipoteca...» L iscrizione ipotecaria...» Il terzo datore di ipoteca...» Il terzo acquirente del bene ipotecato...» Il frazionamento del mutuo...» L accollo del mutuo...» Le vicende dell ipoteca: la riduzione, la restrizione e l estinzione...» La procedura semplificata di cancellazione delle ipoteche a garanzia dei mutui...» L ambito di applicazione della riforma...» Caratteristiche, termini e modalità del procedimento semplificato di cancellazione delle ipoteche...» La comunicazione del soggetto mutuante al debitore ed al Conservatore dei Registri Immobiliari attestante l avvenuta estinzione dell obbligazione...» La cancellazione d ufficio dell iscrizione ipotecaria...» La dichiarazione di permanenza dell ipoteca...» Le garanzie nelle operazioni di credito fondiario...» L ipoteca. Le garanzie integrative ed aggiuntive...» Le iscrizioni ipotecarie...» Il consolidamento dell ipoteca...» La riduzione e la restrizione dell ipoteca...» Il frazionamento del mutuo e dell ipoteca...» 95 6 Le altre garanzie: il pegno e la fideiussione. Le assicurazioni per i mutui 1. Il pegno...» La costituzione, la forma e gli effetti del pegno...» Il pegno su crediti e su titoli...» La fideiussione...» Fideiussione per obbligazioni future e fideiussione omnibus...» I rapporti tra fideiussore e creditore...» I rapporti tra fideiussore e debitore principale...» I rapporti tra più fideiussori...» L estinzione della fideiussione...» La fideiussione bancaria...» Le assicurazioni per i mutui...» QUADERNI DI DIRITTO IMMOBILIARE

8 Indice 7 La scelta del mutuo 1. Locazione o mutuo?... Pag L anticipo del Trattamento di Fine Rapporto...» Quanto richiedere alla banca? Valutare la sostenibilità della rata...» Quale durata scegliere?...» I tassi di interesse...» I mutui a tasso fisso...» I mutui a tasso variabile...» I mutui a tasso misto...» I mutui a tasso variabile con tetto massimo, o a tetto massimo prestabilito, o cap o cap rate....» I mutui a tasso variabile e rata costante...» I mutui a tasso variabile e rata crescente...» I mutui a tasso variabile e rata protetta...» I mutui a gestione autonoma...» I mutui a tasso bilanciato...» I mutui a tasso rinegoziabile...» Suggerimenti per chi richiede un mutuo immobiliare...» Richiedere il testo del contratto di mutuo...» Informarsi su tutte le condizioni sia giuridiche che economiche del mutuo...» Conoscere ed esaminare le clausole che stabiliscono eventuali penali in caso di inadempimento del contratto...» Verificare l esistenza di eventuali clausole vessatorie...» Verificare se è prevista in contratto una penale per il caso di estinzione anticipata...» Informarsi su costi e spese accessorie del mutuo...» Informarsi ed avere esatta cognizione delle garanzie richieste dalla banca...» Esaminare le eventuali assicurazioni proposte dall istituto mutuante...» Sottoscrivere un mutuo immobiliare. La procedura di erogazione 1. Le fasi della procedura di erogazione e i requisiti necessari per l ottenimento di un mutuo...» Il colloquio preliminare...» La trasparenza delle condizioni contrattuali nelle operazioni bancarie...» Le cose da sapere e da fare prima di concludere il contratto: la pubblicità e l informativa precontrattuale...» I documenti da esaminare prima di scegliere un prodotto finanziario...» Previsioni particolari per alcuni prodotti: il mutuo e il conto corrente...» Il Prospetto ESIS (European Standardised Information Sheet)...» La domanda di mutuo...» Quali documenti presentare?...» L istruttoria della banca...» I sistemi di informazioni creditizie (SIC): il codice deontologico e la tutela dei soggetti censiti...» La perizia dell immobile e la relazione notarile...» La delibera di concessione del mutuo...» La stipula del mutuo e la concessione dell ipoteca...» L erogazione della somma mutuata...» 149 QUADERNI DI DIRITTO IMMOBILIARE 7

9 Indice 10. Un caso particolare: la procedura di erogazione di mutui ipotecari a favore di aggiudicatari di immobili nelle vendite giudiziarie.... Pag La risoluzione delle controversie con l istituto di credito...» La sospensione del pagamento delle rate di mutuo 1. La sospensione del pagamento delle rate di mutuo...» La legge Finanziaria » Il decreto-legge anticrisi n. 185/ » Il Piano famiglie promosso dall ABI...» L ambito di applicazione del Piano famiglie...» Le caratteristiche del Piano famiglie...» Gli eventi determinanti la possibilità di accesso alla sospensione del pagamento delle rate di mutuo...» La presentazione della richiesta di sospensione...» Le soluzioni alternative per fronteggiare la crisi economica...» La portabilità del mutuo 1. Considerazioni generali...» La portabilità del mutuo mediante surrogazione...» Ambito oggettivo di applicazione della norma....» L ambito soggettivo di applicazione della norma...» Le fasi della procedura di surrogazione...» La procedura di collaborazione interbancaria individuata dall ABI...» L annotazione dell atto di surrogazione...» La nullità delle clausole che impediscono o rendono onerosa la portabilità...» La gratuità dell operazione di portabilità del mutuo....» Aspetti fiscali della portabilità del mutuo...» La rinegoziazione e la sostituzione del mutuo 1. La rinegoziazione dei contratti: considerazioni introduttive...» La rinegoziazione libera dei mutui ipotecari...» La procedura di rinegoziazione libera di un mutuo ipotecario...» La rinegoziazione convenzionata: il D.L. 93/2008 (il cd. decreto Tremonti )...» Le caratteristiche della rinegoziazione convenzionata di cui all art. 3 D.L. 93/2008 e il relativo ambito di applicazione...» Il D.L. anti-crisi 185/ » Ambito di applicazione del D.L. 185/ » La sostituzione del mutuo...» L estinzione del contratto di mutuo 1. Le cause di estinzione del contratto di mutuo in generale...» L estinzione anticipata del rapporto di mutuo in generale...» L estinzione anticipata del mutuo fondiario...» L estinzione anticipata dei mutui immobiliari prevista dall art. 7 D.L. 7/ » Ambito oggettivo e soggettivo di applicazione della norma...» La disciplina dei contratti di mutuo stipulati prima del 2 febbraio » La risoluzione del contratto di mutuo fondiario...» La procedura esecutiva nelle operazioni di credito fondiario...» I rapporti tra espropriazione immobiliare e procedura fallimentare...» QUADERNI DI DIRITTO IMMOBILIARE

10 Indice 8. L aggiudicazione, il subentro nel contratto di finanziamento e il decreto di trasferimento... Pag La disciplina fiscale del contratto di mutuo 1. L imposta sostitutiva sui finanziamenti...» L aliquota dell imposta sostitutiva...» La detrazione degli interessi passivi del mutuo ipotecario stipulato per l acquisto dell abitazione principale...» I presupposti per la detrazione degli interessi passivi e degli oneri accessori..» I soggetti beneficiari della detrazione...» Le spese ammesse alla detrazione...» Il calcolo della detrazione d imposta spettante...» La detrazione nel caso di rinegoziazione del contratto di mutuo...» Fattispecie particolari....» La documentazione occorrente per fruire della detrazione...» La detrazione nel caso di contratto di mutuo ipotecario stipulato per la costruzione e ristrutturazione dell abitazione principale...» I presupposti per beneficiare della detrazione...» Le modalità di calcolo della detrazione spettante...» La documentazione occorrente per beneficiare della detrazione...» 218 Glossario...» 219 Appendice normativa...» 227 QUADERNI DI DIRITTO IMMOBILIARE 9

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12 1 IL CONTRATTO DI MUTUO Prima di addentrarsi nell esame del mutuo immobiliare propriamente detto, è opportuno fornire in questo capitolo un quadro di insieme della normativa in materia, con riferimento alle norme di parte generale e di parte speciale. In questo capitolo saranno, inoltre, analizzate le diverse tipologie contrattuali e le caratteristiche proprie del contratto di mutuo in generale, evidenziandosi le differenze esistenti tra questo contratto e le figure affini. 1. Le tipologie contrattuali e la normativa vigente Il codice civile disciplina, agli articoli , il contratto di mutuo, il quale, per comune riconoscimento, viene considerato il prototipo della categoria dei contratti di credito. In esso trova, infatti, la sua più tipica espressione la struttura di tale tipologia contrattuale, consistente nel trasferimento della proprietà di una determinata quantità di denaro (o di altre cose fungibili) a favore del mutuatario e nell obbligazione di costui di restituire altrettante cose della stessa specie e qualità. In ambito creditizio, la forma di prestito comunemente identificata con il termine mutuo si concretizza in un contratto di finanziamento consistente nel trasferimento di una somma di denaro dalla banca mutuante al soggetto richiedente-mutuatario, caratterizzato dall assunzione da parte di quest ultimo dell obbligo di restituire all istituto bancario altrettanto denaro, maggiorato degli interessi convenuti dalle parti, secondo un piano di rimborso predefinito. Usualmente l erogazione del finanziamento è assistita da ipoteca su immobili (nell ipotesi di finanziamenti dell edilizia abitativa) o da privilegio su impianti e macchinari (nell ipotesi di finanziamenti all industria ed al commercio) per tutta la durata del prestito a garanzia dell obbligazione di restituzione della somma presa a mutuo. Le operazioni di credito realizzate nella forma del mutuo ipotecario sono riconducibili, nella quasi totalità dei casi, alla normativa in materia di credito fondiario, quale contenuta negli articoli del Titolo II, Capo VI, Sezione I del D.Lgs. 385/1993, recante il Testo Unico delle leggi in materia bancaria e creditizia (d ora in poi in sigla T.U.B.). L art. 38, primo comma T.U.B. stabilisce, infatti, che il credito fondiario ha per oggetto la concessione, da parte di banche, di finanziamenti a medio e lungo termine garantiti da ipoteca di primo grado su immobili, rimanendo demandata alla Banca d Italia la determinazione dell ammontare massimo dei finanziamenti fondiari da QUADERNI DI DIRITTO IMMOBILIARE 11

13 Capitolo Primo stabilirsi in rapporto al valore dell immobile o al costo delle opere da eseguirsi sul bene ipotecato nonché le ipotesi in cui la presenza di precedenti iscrizioni ipotecarie non impedisce la concessione del finanziamento stesso. IN PRATICA L operazione di credito fondiario consiste in un finanziamento bancario, a medio o lungo termine, di un ammontare predeterminato secondo parametri prestabiliti, assistito da ipoteca immobiliare di primo grado (salvo eccezioni), concessa contestualmente all accensione del finanziamento. 2. Definizione e natura giuridica del contratto di mutuo Il mutuo è il contratto con il quale una parte (mutuante) consegna all altra (mutuatario) una determinata quantità di denaro o di altre cose fungibili, e l altra si obbliga a restituire altrettante cose della stessa specie e qualità (art c.c.). La funzione del contratto è quella di garantire la disponibilità del denaro e/o delle cose fungibili consegnate: per siffatto motivo il legislatore stabilisce espressamente che le cose date a mutuo passano in proprietà del mutuatario (art c.c.). Dunque, il mutuo è un contratto: 1) reale: la consegna delle cose oggetto del mutuo non si configura come esecuzione di una obbligazione contrattuale già assunta, ma rappresenta, in una all accordo, un elemento costitutivo del contratto; 2) a causa variabile: esso è, per il codice vigente, naturalmente ma non essenzialmente oneroso, essendo pienamente ammissibile un mutuo gratuito accanto al mutuo oneroso; 3) unilaterale: sia nel caso di mutuo gratuito che nell ipotesi di mutuo oneroso, le obbligazioni, dopo la conclusione del contratto, sono solo a carico del mutuatario; 4) con attribuzioni corrispettive: il mutuo oneroso (e non, invece, quello gratuito) ha natura di contratto con attribuzioni corrispettive in quanto le reciproche attribuzioni patrimoniali delle parti sono legate da un nesso di reciprocità e causalità: da un lato, il mutuatario trasferisce la proprietà delle cose a mezzo della consegna di esse, dall altro lato, il mutuatario si obbliga a pagare gli interessi nella misura convenuta; 5) traslativo: l art c.c. prevede che la proprietà delle cose date a mutuo si trasferisca al mutuatario; 12 QUADERNI DI DIRITTO IMMOBILIARE

14 Il contratto di mutuo 6) di durata in senso lato: la funzione del prestito si attua per tutto il tempo in cui la somma mutuata è lasciata nella disponibilità del mutuatario; 7) tipico: in quanto espressamente regolato dalla legge; 8) di straordinaria amministrazione: il mutuo (sia a titolo oneroso che gratuito), comporta, dal lato attivo, il trasferimento delle cose mutuate al mutuatario ed un conseguente impiego di capitali; dal lato passivo, implica sempre un rischio per il mutuatario, il quale potrebbe non utilizzare razionalmente le cose mutuate ed essere costretto ugualmente alla restituzione di quanto preso a prestito. 3. I requisiti del contratto di mutuo 3.1 L accordo delle parti Come già evidenziato, i requisiti che il legislatore prevede in generale (art c.c.) per tutti i contratti (accordo delle parti, causa, oggetto e forma) non sono sufficienti, nel caso del mutuo (così come di tutti gli altri contratti reali), a costituire il contratto, occorrendo per il perfezionamento di quest ultimo la consegna delle cose date a mutuo. Uno degli elementi sui quali le parti devono trovare un accordo è il termine, da considerarsi essenziale per l operazione economica realizzata attraverso il contratto di mutuo, atteso che far utilizzare denaro o altre cose fungibili comporta il trasferimento della proprietà delle cose per un certo tempo. Le parti sono libere di fissare la scadenza del mutuo, sempre che il termine di durata risulti compatibile con la funzione del contratto. Cosa accade nell ipotesi in cui le parti non fissino un termine per la restituzione del denaro e/o delle cose fungi- F.A.Q. bili? Il contratto non è invalido. In questo caso le parti potranno rivolgersi, per ottenere la fissazione di un termine, al giudice, che dovrà accertare la volontà presunta delle parti, valutando le circostanze che appaiano essere state considerate da queste ultime (art c.c.). 3.2 La causa e l oggetto Nel caso di mutuo gratuito, la causa consiste nel beneficio che il mutuante procura obbligandosi a lasciare il credito a disposizione del mutuatario per il tempo convenuto; nell ipotesi, invece, di mutuo oneroso, la causa va ravvisata QUADERNI DI DIRITTO IMMOBILIARE 13

15 Capitolo Primo nello scambio tra l utilizzazione del denaro (o delle cose fungibili) che il mutuante lascia al mutuatario ed il corrispettivo che questi pagherà sotto forma di interessi. L oggetto del mutuo può essere costituito solo da una quantità di danaro o di altre cose fungibili, ossia quelle cose che, nella comune considerazione sociale, non hanno una propria individualità e, pertanto, possono essere sostituite con altre dello stesso genere. 3.3 La forma In mancanza di diversa previsione legislativa, vige per il mutuo il principio della libertà di forma: il contratto, in altre parole, può essere concluso verbalmente o, come accade usualmente, per iscritto. Tale principio subisce, tuttavia, delle eccezioni. In particolare, per quanto attiene al patto relativo alla corresponsione degli interessi, va rilevato che gli interessi superiori alla misura legale (ovvero interessi ultralegali) devono essere determinati per iscritto, altrimenti sono dovuti nella misura legale (art. 1284, terzo comma c.c. come richiamato dall art c.c.). La forma scritta della pattuizione degli interessi ultralegali viene ritenuta, quindi, forma ad substantiam (ovvero forma richiesta per la validità del negozio, in assenza della quale il patto è nullo). In tema di mutui bancari, l art. 117 T.U.B. stabilisce che i contratti stipulati dalle banche e dai soggetti indicati nella stessa citata legge debbono essere redatti per iscritto e che un esemplare debba essere consegnato ai clienti. In ipotesi di inosservanza della forma prescritta, il contratto è nullo. IN PRATICA Il contratto di mutuo, stipulato con un istituto bancario o con uno dei soggetti che esercitano professionalmente l attività del credito indicato nel T.U.B., deve assumere la forma scritta. Deve essere perciò redatto per iscritto e sottoscritto dalle parti. Una copia del contratto deve essere consegnata al contraente, pena l invalidità del medesimo. 14 QUADERNI DI DIRITTO IMMOBILIARE

16 Il contratto di mutuo 3.4 La consegna In considerazione della natura di contratto reale del mutuo, la consegna ne rappresenta, come già sopra detto, uno degli elementi costitutivi. Alla consegna segue l effetto traslativo, consistente nel trasferimento della proprietà del denaro e/o delle cose fungibili oggetto del contratto. Indipendentemente dalla loro diretta e materiale consegna, è necessario che le cose mutuate siano poste nella disponibilità giuridica del mutuatario: è, perciò, sufficiente che la somma di denaro sia accreditata in un conto a favore del mutuatario. IL CAVILLO Non sono idonee a perfezionare il contratto di mutuo né la consegna a mezzo di assegno di conto corrente né quella a mezzo di cambiali, poiché si tratta di titoli di credito, i quali pongono il creditore nella possibilità di disporre della cosa solo al momento della loro riscossione (Cass. 8 marzo 1977, n. 950). 4. Le obbligazioni delle parti 4.1. Le obbligazioni a carico del mutuatario Il mutuo oneroso è un contratto unilaterale con attribuzioni corrispettive. Dopo la conclusione del contratto (ossia dopo l accordo e la consegna dell oggetto) le obbligazioni sono esclusivamente a carico del mutuatario: queste obbligazioni consistono nella restituzione delle cose mutuate e nella corresponsione degli interessi. Se il mutuo è, invece, gratuito, il mutuatario è obbligato esclusivamente alla restituzione delle cose prese a mutuo. Il mutuatario è tenuto, dunque, a restituire (ovviamente se non si tratta di denaro) cose della stessa qualità di quelle ricevute. Se sono oggetto del mutuo è il denaro troverà applicazione il principio nominalistico di cui all art c.c.: il mutuatario, cioè, dovrà restituire moneta avente corso legale nello Stato al tempo del pagamento e per il suo valore nominale; se la somma dovuta era determinata in una moneta che non ha più corso legale al tempo del pagamento, questo deve farsi in moneta legale ragguagliata per valore alla prima. Se sono state mutuate cose diverse dal denaro, l art c.c. stabilisce che, qualora la restituzione sia divenuta impossibile o notevolmente difficile per causa non imputabile al debitore, questi è tenuto a pagarne il relativo valore, avuto riguardo al tempo ed al luogo in cui la restituzione si doveva eseguire. QUADERNI DI DIRITTO IMMOBILIARE 15

17 Capitolo Primo Per quanto attiene all obbligazione di pagamento degli interessi, nel rinviare alla più compiuta analisi che verrà svolta al capitolo 2, qui ci si limita ad evidenziare che, ai sensi dell art c.c., salvo diversa volontà delle parti, il mutuatario deve corrispondere gli interessi al mutuante: in mancanza di accordo delle parti, si applicherà il saggio legale in base al disposto dell art c.c., secondo il quale il saggio degli interessi legali è del 1,0 per cento in ragione di anno (come disposto dal D.M. 4 dicembre 2009) e allo stesso saggio si computano gli interessi convenzionali se le parti non ne hanno determinato la misura. Gli interessi superiori alla misura legale devono essere determinati per iscritto, altrimenti sono dovuti nella misura legale. Se, infine, sono convenuti interessi usurari, la clausola è nulla e non sono dovuti interessi Le eventuali obbligazioni a carico del mutuante La natura unilaterale del contratto di mutuo esclude che possano sorgere obbligazioni in senso tecnico a carico del mutuante. L unica obbligazione, eventuale o secondaria, è quella prevista dall art c.c., secondo il quale il mutuante è responsabile del danno cagionato al mutuatario per i vizi delle cose date a prestito, se non prova di averli ignorati senza colpa. Se il mutuo è gratuito, il mutuante è responsabile solo nel caso in cui, conoscendo i vizi, non ne abbia avvertito il mutuatario. 5. Il contratto preliminare di mutuo L art c.c., sotto la rubrica promessa di mutuo, stabilisce che chi ha promesso di dare a mutuo può rifiutare l adempimento della sua obbligazione, se le condizioni patrimoniali dell altro contraente sono divenute tali da rendere notevolmente difficile la restituzione, e non gli sono offerte idonee garanzie. La norma in parola contempla, dunque, la figura del contratto preliminare di mutuo, ossia di quel contratto con il quale le parti si obbligano a concludere un futuro contratto di mutuo. F.A.Q. È possibile ottenere, nel caso di contratto preliminare di mutuo, una sentenza che produca, ex art c.c., gli effetti del contratto non concluso? No. La sentenza può sostituire il consenso, ma non la mancata consegna, la quale ultima, nel mutuo come in tutti gli altri contratti reali, costituisce elemento costitutivo necessario per il perfezionamento della fattispecie contrattuale. Dunque, colui che rifiuta la conclusione del contratto definitivo potrà soltanto essere condannato al risarcimento del danno. 16 QUADERNI DI DIRITTO IMMOBILIARE

18 Il contratto di mutuo 6. Il mutuo di scopo Il mutuo di scopo è il contratto in forza del quale una parte si obbliga a mettere a disposizione, in una o più soluzioni, il capitale necessario per il conseguimento di una finalità legislativamente (mutuo di scopo legale) o convenzionalmente (mutuo di scopo volontario) determinata ad un altra parte, la quale si obbliga a restituire la somma ricevuta e a svolgere l attività necessaria al raggiungimento dello scopo. Si tratta di un contratto affine al mutuo ordinario, dal quale, tuttavia, si distingue per taluni rilevanti aspetti: con esso, infatti, il mutuante non si limita a trasferire una somma di denaro al mutuatario, perché questi ne abbia la disponibilità ed il godimento, acquistando, invero, rilevanza causale anche l obbligazione del mutuatario di realizzare una determinata finalità. Nel caso del mutuo di scopo, in altre parole, il godimento del denaro non esaurisce affatto le funzioni del contratto ed è, anzi, meramente strumentale rispetto all utilizzazione dello stesso. Il mutuo di scopo non è, quindi, un contratto reale, ma un contratto consensuale, per il cui perfezionamento è sufficiente il semplice consenso. La consegna rappresenta solo l adempimento di un obbligazione consensualmente assunta dal mutuante, il quale potrà, in caso di inadempienza, essere condannato ad erogare la somma, essendosi il contratto già perfezionato con l accordo. IL CAVILLO Il mutuo di scopo è un contratto consensuale, oneroso ed atipico che assolve, in modo analogo all apertura di credito, una funzione creditizia; all interno di esso, a differenza del mutuo, la consegna della somma costituisce l oggetto dell obbligazione a carico del finanziatore, e non l elemento costitutivo del contratto (Cass. 3 dicembre 2007, n ). 7. L estinzione del mutuo 7.1. La risoluzione per inadempimento L art c.c. prevede espressamente, per il caso di mancato pagamento degli interessi, la possibilità per il mutuante di chiedere la risoluzione del contratto. Nelle ipotesi non previste, e quindi in caso di inadempimento di una qualsiasi obbligazione corrispettiva, sarà, comunque, sempre esperibile il rimedio generale della risoluzione del contratto di cui all art c.c.. Con specifico riguardo al mutuo di scopo, poi, una tipica ipotesi di risoluzione per inadempimento si verifica allorquando il mutuatario non utilizzi la somma ricevuta a mutuo per le finalità contrattualmente previste. QUADERNI DI DIRITTO IMMOBILIARE 17

19 Capitolo Primo In caso di mancata consegna del certificato di abitabilità è F.A.Q. possibile sospendere il pagamento dei ratei di mutuo La consegna del certificato di abitabilità dell immobile oggetto del contratto, ove questo sia un appartamento da adibire ad abitazione, pur non costituendo di per sé condizione di validità della compravendita, integra un obbligazione incombente sul venditore ai sensi dell art c.c., attenendo ad un requisito essenziale della cosa venduta, in quanto incidente sulla possibilità di adibire legittimamente la stessa all uso contrattualmente previsto. Il principio è stato ribadito anche dalla Suprema Corte che, tenuto conto che non era stato stipulato l atto definitivo di compravendita, non essendo stato ancora ottenuto dal costruttore il certificato di abitabilità, aveva ritenuto giustificata la sospensione da parte del promittente acquirente del pagamento dei ratei di mutuo, quale legittimo esercizio della facoltà di autotutela di cui all art c.c. Nella stessa pronuncia la Suprema Corte aveva rigettato la domanda di risoluzione per inadempimento, e aveva pronunziato l esecuzione in forma specifica del contratto preliminare, pur in mancanza del predetto certificato (Cass. 16 giugno 2008, n ) L inadempimento nella restituzione rateale L art c.c. dispone che, se è stata convenuta la restituzione rateale delle cose mutuate e il mutuatario non adempie l obbligo del pagamento anche di una sola rata, il mutuante può chiedere, secondo le circostanze, l immediata restituzione dell intero. Più che di una fattispecie di risoluzione, trattasi nella specie di un ipotesi di recesso, istituto che ricorre ogni volta che la legge o il contratto attribuiscano ad una delle parti il potere di estinguere un rapporto giuridico L estinzione per scadenza del termine Mentre le ipotesi descritte nei paragrafi precedenti rappresentano cause patologiche di estinzione del mutuo, la scadenza del termine costituisce, al contrario, una causa fisiologica di estinzione dello stesso. Al riguardo, l art c.c. dispone che se non è fissato un termine per la restituzione, questo è stabilito dal giudice, avuto riguardo alle circostanze. Se è stato convenuto che il mutuatario paghi solo quando potrà, il termine per il pagamento è pure fissato dal giudice. Ai sensi dell art c.c. il termine per la restituzione si presume stipulato a favore di entrambe le parti e, se il mutuo è a titolo gratuito, a favore del mutuatario. 18 QUADERNI DI DIRITTO IMMOBILIARE

20 Il contratto di mutuo Modello di contratto di mutuo ipotecario concesso da istituto di credito CONTRATTO DI MUTUO L anno..., il giorno... del mese di..., nella sede di... innanzi a me dott.... Notaio residente in... con studio in..., alla Via... n...., iscritto presso il Distretto Notarile di..., senza l assistenza dei testimoni alla quale le parti presenti, di pieno accordo tra loro e con il mio consenso, hanno rinunciato, ricorrendo le condizioni di legge, (oppure alla presenza dei testimoni Sig...., nato a... il..., C.F...., residente in... alla Via... n...., professione... e Sig.... nato a... il..., C.F...., residente in... alla Via... n...., professione... della cui identità sono certo ed aventi i requisiti di legge), sono comparsi: il Sig...., nato a... il..., C.F.... il quale interviene al presente atto in nome e per conto dell Istituto di Credito... con sede legale in... alla Via... n...., C.F...., P.I...., iscritto nel Registro delle Imprese di... al n...., capitale sociale... e tanto in virtù in virtù dell art.... dello Statuto del predetto Istituto di Credito che si allega in copia autentica al presente atto sotto la lettera... (qui di seguito denominato «Mutuante»); il Sig...., nato a... il..., C.F...., residente in... alla Via... n...., professione... (qui di seguito denominato «Mutuatario»); detti comparenti, della cui identità personale sono certo, mi richiedono di ricevere il presente atto con il quale premesso che le parti si danno reciprocamente atto che il «Documento di Sintesi» allegato sotto la lettera... riporta le più significative condizioni relative al presente contratto; il Mutuatario riconosce e dichiara che l Istituto di Credito..., nel rispetto della deliberazione CICR del 4 marzo 2003 in tema di «Disciplina della trasparenza delle condizioni contrattuali delle operazioni e dei servizi bancari e finanziari» e delle Istruzioni di vigilanza della Banca d Italia del 29 luglio 2009, gli ha sottoposto l informativa precontrattuale; l Istituto di Credito, esaminata la domanda presentata dal Mutuatario e la relativa documentazione esibita, ha deliberato di accordare allo stesso Mutuatario un mutuo di... (euro...); QUADERNI DI DIRITTO IMMOBILIARE 19

21 Capitolo Primo dichiarano e convengono quanto segue: Articolo 1 L Istituto di Credito..., per mezzo del suo qui costituito rappresentante, dichiara di concedere, come in effetti concede, al Mutuatario, che accetta, un mutuo di... (euro...). Tale somma viene contestualmente consegnata e posta nella giuridica disponibilità del Mutuatario mediante accredito sul conto corrente n.... intestato allo stesso Mutuatario presso la filiale di... della banca... Il Mutuatario rilascia, con la sottoscrizione del presente contratto, quietanza della somma mutuata. La suddetta somma viene, peraltro, contestualmente concessa in pegno irregolare all Istituto di Credito Mutuante, a garanzia dell adempimento delle seguenti obbligazioni gravanti sul Mutuatario e da adempiersi entro il...: consegnare all Istituto di Credito il duplo della nota di iscrizione ipotecaria e copia esecutiva del presente contratto; consegnare all Istituto di Credito relazione notarile dalla quale risulti che l ipoteca come sopra iscritta è prima in grado e non è pregiudicata da trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli di alcun genere. A seguito dell adempimento di tali obbligazioni, la somma verrà nuovamente consegnata al Mutuatario e solo da tale momento decorreranno, a carico dello stesso ed a favore dell Istituto di Credito Mutuante, gli interessi di cui appresso. Il presente mutuo è disciplinato dai patti e dalle condizioni tutte contenute nel presente contratto, nel «Capitolato», nel «Documento di Sintesi», nel «Prospetto delle Condizioni Economiche», nel «Piano di ammortamento» iniziale che, sottoscritti dalle parti e da me Notaio, si allegano al presente atto rispettivamente sotto le lettere... per formarne parte integrante e sostanziale, nonché dalle norme di legge vigenti in materia di credito bancario e, in mancanza di speciali pattuizioni o norme, dal codice civile. Articolo 2 La durata del presente mutuo, di comune accordo fra le parti, viene fissata in anni..., con decorrenza dal giorno... Fino alla data del... il mutuo è pertanto in preammortamento. Durante il periodo di preammortamento decorrono gli interessi nella misura indicata all art. 5, primo comma. L importo complessivo di detti interessi deve essere pagato dal Mutuatario al termine del periodo di preammortamento e comunque non oltre la data del... (oppure il Mutuatario corrisponderà l importo complessivo di detti interessi unitamente alla prima rata di mutuo). Articolo 3 La restituzione della somma mutuata dovrà avvenire in n.... rate semestrali posticipate e consecutive comprensive di capitale ed interessi pari ciascuna ad QUADERNI DI DIRITTO IMMOBILIARE

22 Il contratto di mutuo scadenti la prima il..., il tutto come meglio risulta dal piano di ammortamento che si allega al presente atto sotto la lettera... Articolo 4 Il Mutuatario ha facoltà di estinguere anticipatamente, in tutto od in parte, il presente mutuo, sempre che siano decorsi almeno... mesi dalla data odierna e sempre che il Mutuatario: saldi l intero debito residuo in linea capitale e versi le eventuali somme arretrate che siano a qualsiasi titolo dovute all Istituto di Credito; versi gli eventuali interessi di mora dovuti e quelli maturati fino al giorno dell estinzione; versi una commissione pari al...% del capitale anticipatamente restituito e corrisponda le spese relative all operazione di estinzione anticipata. Articolo 5 Il tasso di interesse viene fissato, di comune accordo tra le parti, nella misura del...% nominale annuo fino alla scadenza del periodo di preammortamento. A decorrere dalla prima rata del piano di ammortamento, il tasso di interesse sarà pari al tasso... maggiorato del...%. Le parti precisano che il suddetto tasso di riferimento è attualmente pari al...% nominale annuo. Articolo 6 In caso di ritardato pagamento delle rate di mutuo, si applicano a carico del Mutuatario gli interessi di mora nella misura...% in più del tasso... Le parti precisano che, in tal caso, produce interessi di mora esclusivamente l importo da rimborsare a titolo di capitale e per eventuali spese, espressamente esclusa la capitalizzazione degli interessi ed ogni determinazione anatocistica degli stessi. Articolo 7 A garanzia del pagamento di tutto quanto dovuto all Istituto di Credito Mutuante per capitale, interessi e spese in dipendenza del presente contratto di mutuo, il Mutuatario dichiara di concedere, come in effetti concede, a favore dell Istituto di Credito Mutuante, che accetta, ipoteca volontaria di primo grado fino alla concorrenza di... (euro...) di cui... (euro...) a garanzia della restituzione del capitale mutuato,... (euro...) a garanzia del pagamento degli interessi anche di mora, nella misura del...% (... per cento) nonché del rimborso di eventuali spese di lite, delle imposte, tasse o diritti nonché di qualunque somma che a qualsiasi titolo possa rappresentare un credito dell Istituto di Credito Mutuante sul seguente immobile sito in Comune di... alla Via... riportato nel N.C.E.U. del predetto Comune di... come segue..., il tutto come meglio indicato nella planimetria che, sottoscritta dalle parti e firmata da me Notaio, si allega al presente atto sotto la lettera... Il Mutuatario dichiara che detto immobile è nella sua piena e libera proprietà e disponibilità e che esso è libero da pesi, ipoteche, iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli, oneri di carattere urbanistico e fiscale e diritti di terzi in genere che possano pregiudicare o diminuire la garanzia ipotecaria costituita con il presente contratto. QUADERNI DI DIRITTO IMMOBILIARE 21

23 Capitolo Primo Il Mutuatario dichiara di attribuire all immobile, come sopra ipotecato in garanzia del mutuo, il valore di... (euro...). Il Mutuatario consente quindi all iscrizione, con efficacia immediata, dell ipoteca come sopra concessa. Il Mutuatario si obbliga, inoltre, a comunicare all Istituto di Credito Mutuante, mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento, entro il termine di giorni..., qualsiasi mutamento si verificasse nell immobile ipotecato ed ogni altro avvenimento che venga ad incidere sul suo diritto di proprietà sull immobile stesso o sul valore di esso. Articolo 8 Il Mutuatario si obbliga ad assicurare l immobile, come sopra ipotecato in garanzia del mutuo concesso, contro i rischi dell incendio per un valore non inferiore ad... (euro...) e a stipulare detto contratto di assicurazione presso compagnia di gradimento dell Istituto di Credito Mutuante. Articolo 9 Le parti convengono espressamente che il presente contratto si risolva nei seguenti casi: nel caso in cui il Mutuatario dovesse ritardare per oltre... mesi nel pagamento di n.... rate di mutuo; nel caso in cui, dopo l iscrizione della ipoteca, risultino trascrizioni ed iscrizioni che possano recare pregiudizio al soddisfacimento delle ragioni di credito dell Istituto di Credito Mutuante. Il Mutuatario sarà tenuto all immediata restituzione della somma mutuata, ai sensi e per gli effetti degli articoli 1186 e 2743 c.c., nelle seguenti ipotesi: se il Mutuatario è divenuto insolvente o ha diminuito, per fatto proprio, le garanzie concesse con il presente atto o non ha dato le garanzie promesse; se l immobile sottoposto ad ipoteca perisca o si deteriori, anche per caso fortuito, in modo da non essere sufficiente alla sicurezza del Mutuante ed il Mutuatario non presti idonea garanzia su altri beni entro un congruo termine. Articolo 10 Ai fini e per gli effetti di quanto disposto dal Titolo IV, capo I, art. 115 ss. del D. Lgs. 385/1993 si allega al presente atto sotto la lettera... il «Prospetto delle condizioni economiche» relative al presente contratto. In conformità della deliberazione del CICR del 4 marzo 2003 in tema di «Disciplina della trasparenza delle condizioni contrattuali delle operazioni e dei servizi bancari e finanziari» e delle istruzioni di vigilanza della Banca di Italia del 29 luglio 2009, si allega al presente atto sotto la lettera... il «Documento di sintesi». L Istituto di Credito Mutuante dichiara che i tassi di interesse, i prezzi, le spese per le comunicazioni ed ogni altra condizione economica applicata ed applicabile al presente contratto sono conformi e corrispondenti a quelli pubblicizzati nei propri locali ai sensi dell art. 116, primo comma e 117, sesto comma del D. Lgs. 385/1993. Agli effetti dell art. 117 del D. Lgs. 385/1993 il Mutuatario approva specificamente che nel periodo di ammortamento del presente mutuo possono variare, in senso sfavorevole ad 22 QUADERNI DI DIRITTO IMMOBILIARE

24 Il contratto di mutuo esso Mutuatario, il tasso di interesse ed il tasso di mora nonché ogni altro prezzo e condizione indicati in questo articolo. Una copia del presente contratto verrà consegnata dal Notaio rogante al Mutuatario anche agli effetti dell art. 117, primo comma del D. Lgs. 385/1993. Articolo 11 Per tutte le controversie relative alla validità, interpretazione, esecuzione e risoluzione del presente contratto sarà competente in via esclusiva il Tribunale di... Articolo 12 Ai fini di quanto previsto dal D. Lgs. 6 settembre 2005, n. 206, il Mutuatario dichiara e riconosce di aver avuto conoscenza di tutte le clausole contenute nel presente contratto e nei relativi allegati prima della data odierna, per averne avuto comunicazione dall Istituto di Credito Mutuante. Articolo 13 Ai sensi e per gli effetti dell art c.c. il Mutuatario dichiara di accettare ed approvare specificamente le seguenti clausole: articolo 4. (Estinzione anticipata del mutuo); articolo 5. (Tasso di interesse); articolo 6. (Interessi di mora); articolo 9. (Clausola risolutiva espressa); articolo 11. (Deroga di competenza giudiziaria)... (Eventuali altre). Articolo 14 Le parti richiedono l applicazione al presente atto del trattamento tributario di cui agli art. 15 ss. del d.p.r. 29 settembre 1973 n Ogni e qualsiasi onere fiscale dipendente dal presente mutuo, ivi inclusa l imposta sostitutiva prevista dal d.p.r. 29 settembre 1973 n. 601, rimane ad esclusivo carico del Mutuatario. Restano, del pari, a carico esclusivo del Mutuatario le spese dipendenti da, o connesse al presente contratto, ivi incluse quelle per il rilascio della copia esecutiva di detto contratto a favore dellistituto di Credito Mutuante. Del presente atto io Notaio ho dato lettura alle parti che, approvandolo e confermandolo, in fede con me Notaio lo sottoscrivono nei modi di legge. Il presente atto consta di n.... fogli scritti con sistema elettronico in parte da persona di mia fiducia ed in parte da me notaio per n.... pagine e righe n.... della pagina n.... La Società (oppure l Istituto di Credito) Mutuante... Il Mutuatario... Il Notaio... QUADERNI DI DIRITTO IMMOBILIARE 23

25 Capitolo Primo 8. Le figure affini al mutuo IL CAVILLO Il mutuo, così come il comodato, assolve ad una funzione di prestito, ma mentre quest ultimo può avere ad oggetto solo cose non consumabili o infungibili, il mutuo ha ad oggetto denaro o cose fungibili, cosicché il mutuatario deve restituire cose identiche a quelle ricevute per specie e qualità. Si tratta, in sostanza, di un prestito di consumazione, definito come lo scambio tra moneta presente e la promessa di moneta futura. Il mutuo deve essere distinto da altre tipologie contrattuali che presentano affinità, maggiore o minore. In particolare, il mutuo si distingue dal comodato sia sotto il profilo della funzione economico sociale (creditizia nel mutuo, di cortesia nel comodato), sia con riferimento all oggetto (beni fungibili nel caso del mutuo, infungibili nel caso di comodato), sia, infine, con riguardo agli effetti (trasferimento della proprietà nel mutuo, mera destinazione delle cose consegnate nel comodato). Va, poi, precisato che, mentre il comodato è un contratto essenzialmente gratuito, il mutuo è un contratto naturalmente oneroso. Il mutuo si differenzia dal contratto di deposito irregolare, previsto dall art c.c., il quale stabilisce che, se il deposito ha per oggetto una quantità di denaro o di altre cose fungibili, con facoltà per il depositario di servirsene, questi ne acquista la proprietà ed è tenuto a restituirne altrettante della stessa specie e qualità. L affinità con il mutuo è riconosciuta dallo stesso legislatore, che stabilisce espressamente che il deposito irregolare è disciplinato dalle norme sul mutuo, in quanto applicabili. La differenza, tuttavia, tra i due istituti attiene alla funzione economico-sociale (creditizia nel mutuo, di custodia nel deposito irregolare) ed all elemento della consegna, che nel mutuo è a vantaggio del mutuatario (il quale ha interesse a differire la restituzione), mentre nel deposito irregolare è a vantaggio del depositante, avendo il depositario interesse alla restituzione immediata. Vale per il deposito irregolare la presunzione di gratuità (art c.c.), laddove il mutuo si presume stipulato a titolo oneroso. Il mutuo non deve, infine, essere confuso con l apertura di credito. Con tale contratto la banca si obbliga a tenere una somma di denaro per un dato periodo di tempo o a tempo indeterminato a disposizione del cliente, il quale ha diritto di disporre della stessa in più volte, secondo le forme d uso se non è stato convenuto altrimenti ovvero in qualsiasi momento e, quindi, anche immediatamente dopo l apertura del credito (art ss. c.c.). Dunque, mentre il mutuo è un contratto reale (con la conseguenza che la consegna del denaro ne è elemento costitutivo), l apertura di credito è un contratto consensuale, in cui la consegna del denaro è mero atto di esecuzione. 24 QUADERNI DI DIRITTO IMMOBILIARE