INDICE 1. Premessa 2. Mappa catastale 3. La visura catastale 4. Criteri per la definizione dell indennità di esproprio e calcolo dei costi

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2 INDICE 1. Premessa Mappa catastale La visura catastale Criteri per la definizione dell indennità di esproprio e calcolo dei costi Indennità di base Indennità aggiuntiva Spese per procedure amministrative... 7 ALLEGATI... 8 A. Visura catastale... 9 B. Banca dati delle quotazioni immobiliari C. Dati agenzia immobiliare D. Valori agricoli medi della Provincia di Napoli E. Piano particellare di esproprio E.1 - Tabella quantitativa delle superfici di esproprio E.2 - Riepilogo costi di esproprio

3 1. Premessa Il progetto prevede il completamento ed il miglioramento della viabilità in prossimità del sottopasso nel Quartiere Stella (via Concordia) attraverso la realizzazione di un dispositivo di rallentamento e gestione del traffico veicolare (minirotatoria), il rifacimento del manto stradale, il ridisegno dei marciapiedi delimitanti l intersezione in oggetto e la predisposizione dell opportuna segnaletica verticale ed orizzontale. Per il corretto dimensionamento dell intersezione stradale si rende necessario avviare una procedura di esproprio parziale di un area (di circa 20 mq) per pubblica utilità, senza la quale l intervento risulterebbe vano in termini di sicurezza della viabilità veicolare e, soprattutto, dei percorsi pedonali attualmente inesistenti in quel punto. Il comune interessato è quello di Casoria, ambito in cui ricade interamente l area, di circa 20 mq, soggetta ad esproprio. Sono state quindi reperite, presso il settore Lavori Pubblici, le informazioni in merito al più probabile valore dell area e svolti i necessari sopralluoghi atti a reperire le informazioni da impiegare nell elaborazione della stima dell indennità (coltura in atto, presenza di manufatti, danni indiretti ecc.). Secondo il PRG vigente l area ricade nella zona omogenea D2 (industriale di completamento e di ristrutturazione). L intervento non risulta dunque conforme alla destinazione dei piani urbanistici vigenti e adottati, sebbene coerente con i principi informatori del PUC (in corso di approvazione), ed in ogni caso, come si vedrà di seguito, le opere previste si possono definire come opere di riqualificazione e completamento delle infrastrutture esistenti. Secondo quanto stabilito dal PUC, infatti, l intervento è localizzato a cavallo tra il contesto P2 (Il nastro delle infrastrutture, art. 7b) ed il contesto U3.r (La città moderna - prevalenza di funzioni residenziali, art. 8.c). 2

4 2. Mappa catastale La mappa catastale utilizzata come supporto di base per la stesura delle tavole del piano particellare è stata reperita presso l Agenzia del Territorio di Napoli in formato digitale. Tale cartografia è poi stata trasferita su supporto CAD per una corretta quantificazione della superficie da espropriare. Dalla consultazione sono emersi i seguenti dati catastali: Comune di Casoria Foglio 2 Particella 1760 ESTRATTO DI MAPPA CATASTALE L area interessata da esproprio (indicata nella tavola con apposita campitura colorata in blu) costituisce quindi una parte esigua della particella n 1760, circa 20 mq su 6400 mq totali (una superficie pari dunque ad uno 0,3% del totale). 3

5 3. La visura catastale Individuata la particella interessata è stata eseguita la relativa visura catastale per determinarne i dati identificativi (intestazione, superficie, redditi, ecc.). Tale visura è stata eseguita nel mese di agosto 2015, presso il Nuovo Catasto dei Terreni, ed è allegata alla presente documentazione (allegato A). 4. Criteri per la definizione dell indennità di esproprio e calcolo dei costi Per quanto attiene al metodo di valutazione dei costi per l acquisizione dell area, esso viene applicato tenendo conto della normativa vigente in materia di espropri e delle recenti interpretazioni giurisprudenziali. Le principali Leggi in materia espropriativa cui fare riferimento sono: - D.P.R. 327/2001 e s.m.i. - Testo Unico delle Espropriazioni - Sentenza della Corte Costituzionale n.348 del 24 ottobre 2007 (abrogazione art.37 DPR 327/2001). In via cautelativa si adottano la fattispecie dell ipotesi di cessione bonaria dei beni, così come previsto dall art. 45 del T.U. per tutti i proprietari di aree edificate o edificabili. In questo caso l indennità di espropriazione definitiva sarà pari al valore venale aumentato del 10%. L area da espropriare in esame ricade, come già detto in precedenza, nella zona omogenea D2 (industriale di completamento e di ristrutturazione), ciò è condizione sufficiente ad attribuirgli il requisito di edificabilità. Prima della sentenza n.348 del 24 ottobre 2007 della Corte Costituzionale il valore dell indennità di esproprio per i terreni edificabili era ottenuto in base alla semisomma ridotta del 40% del valore venale del bene ed il reddito dominicale rivalutato e moltiplicato per dieci e quindi, nella pratica, coincidente con la metà del valore venale. La predetta sentenza ha abrogato tale norma e successivamente le nuove disposizioni legislative hanno sancito che il valore delle aree edificabili ai fini espropriativi deve essere equiparato al valore venale (art. 37, comma 1, D.P.R. 327/2001). Si è quindi effettuato uno studio volto a stabilire il più probabile valore sul libero mercato, attraverso i dati reperiti presso: 4

6 - la banca dati delle quotazioni immobiliari dell Osservatorio del Mercato Immobiliare dell Agenzia delle Entrate, che si riferiscono ai valori medi degli immobili registrati sulla base di una preventiva suddivisione del territorio in zone omogenee nelle quali si riscontra una certa uniformità di gradimento del mercato (allegato B) - le agenzie immobiliari della zona, che riportano i prezzi medi rilevanti sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche (allegato C) avendo riguardo alla zona territoriale di ubicazione (D2), al rapporto di copertura indicato nelle norme tecniche di attuazione (35% destinato a costruzione), alla destinazione d uso consentita, e alle possibilità effettive di edificazioni esistenti al momento dell emanazione del decreto di esproprio, valutando le caratteristiche oggettive dell area (art. 37, comma 3, D.P.R. 327/2001). 4.1 Indennità di base Come si può dedurre dall allegato B i valori di mercato medi riportati nella banca dati dell Agenzia delle Entrate per un immobile a destinazione produttiva nella zona di riferimento Periferia NORD nel 1 semestre dell anno 2015, oscillano tra un min di 440 /mq ad un max di 950 /mq. Il valore venale è definito quindi sulla base del costo a mq di superficie lorda di pavimento dell immobile destinato ad attività produttiva, tale costo si può fissare a /mq 104,25 derivante dal 15% (valore di permuta medio) della media dei valori (massimo e minimo) indicati, e cioè da: 440 /mq /mq x 15% = 104,25 /mq 2 Tramite ricerca sul libero mercato, consultando le agenzie immobiliari ubicate in zona, si è individuato un solo valore di riferimento per aree fabbricabili in zona D2, come riportato nell allegato C, che riporta una valutazione di circa 245,00 /mq, valore notevolmente superiore a molti riferiti ad aree fabbricabili in zone limitrofe, che riportano valori che oscillano tra 80 e 150 /mq. Il valore di 245,00 /mq risulta dunque poco confrontabile per scarsità di dati, ed inoltre deve tenere in considerazione la particolare congiuntura economica del 5

7 mercato immobiliare che in questi ultimi anni ha portato a decrementi del valore dei terreni edificabili. Se pertanto da un lato è comprensibile che sul mercato si pubblicizzino immobili con prezzi non svalutati, d altro canto non è pensabile, a livello di definizione di valori di immobili per scopi erariali non prendere congrui margini cautelativi affinché il valore erariale minimo definito dal Comune non sia superiore al valore del terreno edificabile posto sul libero mercato. A tal proposito si considera quindi un valore medio di mercato di 180,00 /mq diminuito del 25% (decremento degli immobili), che risulta pari a 135,00 /mq. Se si confrontano i dati reperiti, si può assumere come valore venale di un metro quadro di terreno edificabile, la media tra 104,25 e 135,00 /mq, che risulta essere di 119,62 /mq, approssimabile per eccesso a 120,00 /mq. Indennità di base: SUPERFICIE CATASTALE (MQ) SUPERFICIE DI ESPROPRIO (MQ) ZONIZZAZIONE P.R.G. VALORE ( /MQ) VALORE TOTALE ( ) D , Indennità aggiuntiva Pur trattandosi di esproprio parziale di un bene unitario (art.33, comma 1, D.P.R. 327/2001), tale stima appare appropriata e non suscettibile di integrazioni poiché non esistono presupposti dell oggettivo degrado della parte residua del lotto (art.37, comma 3, D.P.R. 327/2001) dato che il distacco non arreca danno alla parte rimanente, anzi, i lavori previsti per i quali è necessario l esproprio, permettono una migliore fruizione in termini di sicurezza degli accessi al lotto e prevedono il rifacimento di parte della recinzione del lotto e del cancello carrabile. Ai sensi dell art.37, comma 9 del D.P.R. 327/2001, essendo l area edificabile utilizzata a scopi agricoli, spetta al proprietario coltivatore diretto anche una indennità pari al valore agricolo medio corrispondente al tipo di coltura effettivamente praticato. 6

8 Così come riportato nella visura catastale, la coltura in atto è del tipo seminativo irriguo arborato. Si può quindi fare riferimento ai dati dell Agenzia del Territorio sui valori agricoli medi della provincia di Napoli - annualità (allegato D). Attraverso una proiezione di tali dati al 2015, si può verosimilmente ipotizzare un valore agricolo medio di 7,12 /mq. Indennità aggiuntiva: Uso agricolo (art.37, comma 9, D.P.R. 327/2001) SUPERFICIE DI VALORE VALORE ESPROPRIO (MQ) ( /MQ) TOTALE ( ) 20 7,12 142,4 Nel caso di cessione volontaria del bene, così come previsto dall art. 45 del T.U. l indennità di espropriazione definitiva sarà pari al valore venale 2.400, ,4 = 2542,4 aumentato del 10% ( 254,24) e quindi un indennità totale pari a 2.796, Spese per procedure amministrative Si considerano inoltre le spese necessarie per l acquisizione delle aree consistenti in spese tecniche per le procedure espropriative, i frazionamenti, le eventuali spese notarili per la stipula di rogiti di compravendita, ecc... Queste spese sono state forfettariamente stimate nella misura del 10% dell importo dell indennità comprensiva delle maggiorazioni, e quindi pari a 279,7. Un riepilogo dei costi è opportunamente illustrato nella tabella allegata E.2. 7

9 ALLEGATI 8

10 A. Visura catastale 9

11 B. Banca dati delle quotazioni immobiliari Comune di Casoria, Provincia di Napoli 10

12 C. Dati agenzia immobiliare Comune di Casoria, Provincia di Napoli 11

13 D. Valori agricoli medi della Provincia di Napoli Comune di Casoria, Provincia di Napoli 12

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16 E. Piano particellare di esproprio Comune di Casoria, Provincia di Napoli E.1 - Tabella quantitativa delle superfici di esproprio FOGLIO PART PROPRIETÀ PEZZULLO Angelina RONZA Andrea RONZA Maria Grazia RONZA Pasquale VITALE Andrea VITALE Assunta VITALE Maria VITALE Rosanna QUALITÀ CLASSE SEMINATIVO ARBORATO IRRIGUO SUPERFICIE CATASTALE (MQ) SUPERFICIE DI ESPROPRIO (MQ)

17 E.2 - Riepilogo costi di esproprio Comune di Casoria, Provincia di Napoli VOCI DI SPESA INCIDENZA VALORE ( ) Indennità di base 85,8 % 2.400,00 Indennità aggiuntiva 5,1 % 142,40 Maggiorazione del 10% 9,1 % 254,24 TOTALE INDENNITÀ DI ESPROPRIO 100 % 2.796,64 Spese per procedure amministrative 10% - 279,7 TOTALE COSTI ,34 16