TRIBUNALE DI AVELLINO

Transcript

1 TRIBUNALE DI AVELLINO SEZIONE CIVILE c.a. G. dr.ssa CENTOLA Viviana Consulenza Tecnica Proc. di Divisione Ereditaria N. 2333/2008 R.G. ad istanza della sigg. il consulente tecnico arch. Maria Di Nardo arch. Maria Di Nardo studio: V.le Europa, Mercogliano (AV) - iscrizione all Albo degli Architetti, di Avellino con il n. 522 iscrizione all Albo dei Consulenti Tecnici del Tribunale di Avellino con il n. 793 dal

2 TRIBUNALE DI AVELLINO Alla cortese attenzione dell ill.ma dr.ssa Centola Viviana, del Tribunale di Avellino, Sezione Civile Proc. di Divisione Ereditaria N. 2333/2008R.G., ad istanza de CONSULENZA TECNICA D UFFICIO In data 25giugno 2010, la sottoscritta, arch. Maria Di Nardo, veniva nominata quale esperto per la valutazione e divisione degli immobili di proprietà dei germani eredi, nella procedura n. 2333/2008; in tale data, la scrivente compariva dinanzi la S.V. e, dopo aver dichiarato di accettare l incarico, prestato il giuramento di rito, le veniva affidato l incarico che si allega alla presente relazione (allegato n.1). La scrivente, arch. Maria Di Nardo, residente in V.le Europa, 1, Mercogliano (AV) iscritta all Albo degli Architetti di Avellino con il n.522 ed iscritta, a codesto ill.mo Tribunale, dal 29 maggio 1995 con il n 793, si accinge di seguito ad assolvere al mandato affidatomi. MANDATO: 1. Esaminata la documentazione acquisita e depositata dalle parti, individui, con riferimento ai titoli di provenienza, i beni in oggetto della massa da dividere, ne verifichi l appartenenza alle parti in causa, specificando la misura di ciascuna parte; 2. Descriva i beni stessi e ne dia adeguata rappresentazione fotografica e planimetrica; 3. Predisponga un comodo progetto di divisione sulla base delle rispettive quote di proprietà, con eventuali conguagli in denaro; 4. Ove i beni non siano comodamente divisibili, dia adeguata spiegazione di detta indivisibilità e determini il loro valore di mercato, chiarendo i criteridi stima adottati. PREMESSA La procedura di divisione ereditaria in oggetto, veniva promossa da con atto di citazione n. 2333/2008. In data 25 ottobre 1999 decedeva, in Atripalda,, vedova ed intestataria, al momento del decesso, di alcuni immobili, un fabbricato urbano sito nel comune di Atripalda e zonette di terreno situate nel comune di Manocalzati. 2

3 In seguito al decesso della sig.ra, ereditavano i beni immobili di cui era intestataria la defunta madre, beni che, dalla ad oggi sono rimasti indivisi, nonostante tutti i tentativi messi in atto per una loro suddivisione bonaria, pertanto, si vedeva costretta a ricorrere all autorità giudiziaria per addivenire allo scioglimento della comunione dei beni(cfr. atto di citazione) SVOLGIMENTO DELLE OPERAZIONI PERITALI L attività peritale iniziava con accertamenti catastali presso l U.T.E. di Avellino; successivamente, la scrivente, inoltrava presso gli uffici preposti del Comune di Atripalda e di Manocalzati,richiesta formale per l acquisizione della documentazione urbanistica e progettuale relativaal fabbricatoe ai terreni(allegati n.5-6-8). Acquisita la documentazione catastale ed urbanistica la scrivente(allegati n.4-5), effettuava un primo sopralluogo presso il fabbricato situato in Atripalda, alla via Pianodardine, civ. 76,in data 11ottobre 2010 dopo aver debitamente informati, a mezzo raccomandata, la parte procedente,attraverso la rappresentante legale, avv. Emilia Santoro e la parte convenuta,. Sul posto convenuto, la scrivente rinveniva la rappresentante legale della parte procedente, avv. Emilia Santoro,, e il C.T.P. nominato per conto de. La C.T.U si portava all interno del fabbricato unitamente ai sigg.. L accesso è stato possibile in quanto è in possesso di una copia delle chiavi del portone di ingresso dell edificio. La scrivente, in questo primo sopralluogo, ha avuto cura di visionare l immobile e le condizioni dello stato dei luoghi. Nel verbale redatto, la C.T.U fissava per il giorno un secondo sopralluogo. La parte convenuta nella procedura in oggetto,, non essendosi presentata al primo sopralluogo, veniva informata dalla scrivente, della data di quello successivo, con un telegramma. Nel sopralluogo del , la C.T.U. provvedeva a verificare, all interno del fabbricato residenziale, la corrispondenza dei dati metrici rilevati sui luoghi con quelli letti sui grafici del progetto di ricostruzione acquisito dall UTC di Atripalda. La scrivente effettuava un ulteriore sopralluogo nei pressi e all interno del fabbricato sito in Atripalda,in data 26 ottobre 2010, durante il quale completava le operazioni di verifica e provvedeva ad effettuare un dettagliato servizio fotografico del fabbricato (allegato 3). 3

4 Ulteriori sopralluoghi venivano effettuati sui terreni ricadenti nel territorio comunale di Manocalzati, situati nell agglomerato industriale di Pianodardine, in prossimità del casello autostradale Avellino Est. I sopralluoghi venivano effettuati nelle seguenti date: e Di ogni sopralluogo la scrivente ha provveduto a stilare il dovuto verbale (allegato n.2). L attività peritale ha compreso l acquisizione di ulteriore documentazione preso l UTC del del Consorzio per l Area di Sviluppo Industriale della Provincia di Avellino - A.S.I. - (allegato n.6)e indagini di mercato presso le agenzie di vendita immobiliare operanti sul territorio ove sono ubicati i beni immobili, alfine di procedere alla più probabile valutazione dei beni stessi. DESCRIZIONE DEI BENI IMMOBILI Gli immobili, oggetto della Proc. di Divisione Ereditaria, n.2333/2008 R.G.,come già riportato nella premessa, consistono in un fabbricato residenziale e in zonette di terreno. Terreni- Le zollette di terreno ricadono nel territorio comunale di Manocalzati, in un agglomerato a carattere industriale, località Pianodardine, nei pressi della Via Variante Est, ex Strada Statale 7 bis. I lotti di terreno non hanno un accesso agevole infatti, per raggiungerli, bisogna attraversare,tramite uno stretto viottolo,proprietà aliene. I terreni sono identificati al catasto terreni al Foglio 5, del comune di Manocalzati, con le p.lle 1341 e 1329, contigue.sui terreni si rilevava, durante i sopralluoghi, una forte presenza di alberi di noccioli e qualche albero da frutto. La scrivente rilevava durante i sopralluoghi, inoltre, la presenza di un manufattoedilizioinsistente sulla p.lla 1329, un piccolo fabbricato in muratura di tufo. A ridosso di questo fabbricato vi era una baracca, probabile ricovero di animali,in materiale plastico.il fabbricato non compare sulle piantine catastali. CONSISTENZA DEI BENI IMMOBILI Dall esame della documentazione acquisita con la dovuta verifica sui luoghi, la C.T.U. è pervenuta alla entità dei beni immobili della Procedura in oggetto. I beni immobili hanno, pertanto,la seguente consistenza: 4

5 IMMOBILI Superficie Terreno sito in Manocalzati Zonetta di terreno - foglio 5 p.lla 1341 mq (are 11; ca 40) Zonetta di terreno- foglio 5 p.lla1329 mq (are 13; ca 79) IDENTIFICAZIONE DEI BENI OGGETTO DELLA DIVISIONE EREDITARIA I beni immobili oggetto della presente C.T.U., edificio urbano e zonette di terreno sono così identificati: Terreni: località agglomerato industriale dipianodardine. Comune di Manocalzati; catasto: beni immobili censiti al catasto, Comune di Manocalzati (codice: E891),Catasto Terreni (allegato n.8): A. foglio 5 - p.lla1341 Qualità-Classe:Seminativo Irriguo 2 Superficie are 11, ca 40 ; foglio 5 - p.lla 1329 Qualità-Classe: Seminativo Irriguo 2 Superficie are 13, ca 79 ; intestazione degli immobili da visura catastale: N DATI ANAGRAFICI DELL INTESTATARI DIRITTI ED ONERI REALI 1 (1) Proprietà per 500/ (1) Proprietà per 500/1000 Dati derivanti da DENUNZIA (NEI PASSAGGI PER CAUSA DI MORTE) del 25/10/1999 n /2009 in atti dal 18/11/2009 Registrazione: UU Sede Forino, Volume: 905 n: 8 del 05/11/2009 Successione di Morte. Confini degli immobili: il fabbricato urbano situato nel comune di Atripalda confina ad ovest con via Pianodardine, a nord, ad est e a sud con la proprietà di. 5

6 Le particelle di terreno, situate nel comune di Manocalzati nell agglomerato industriale di Pianodardine, confinanoad ovest,entrambe, con terreni del demanio(fascia di rispetto fluviale del fiume Sabato); inoltre, la p.lla 1341 confina a nord con la p.lla 683, ad est con p.lle 1088 e 1498, a sud con la p.lla 1329 (proprietà); mentre la p.lla 1329 confina a nord con la p.lla 1341 (proprietà ), ad est con la p.lla 1432 e a sud con la p.lla DESCRIZIONE SINTETICA DEI BENI IMMOBILIARI Terreni 1. caratteristiche:i terreni ricadono in una zona industriale, area A.S.I., attualmente utilizzata come terreno agricolo con una forte presenza di alberi di nocciolo. I terreni non hanno un accesso diretto il che penalizza non poco la fruizione degli immobili. 2. stato conservativo e manutentivo: I terreni, come rilevato dalla C.T.U. durante i sopralluoghi, risultavano essere in stato di abbandono, incolti con una invasiva crescita di erba e siepi. 3. caratteristiche della zonai terreni sono situati in una zona industriale nei pressi di una strada a scorrimento veloce e del casello autostradale Avellino Est, quindi in una zona strategica. STATO DI POSSESSO Dalla disamina del fascicolo relativo alla procedura di divisione immobiliare in oggetto, nonché dalle risultanze catastali, la scrivente rileva quanto segue: il fabbricato urbano e i terreni risultano essere di proprietà, in seguito al decesso della sig.ra, dei suoi due figli,, con quote equivalenti, 500/1000 per ognuno. DESTINAZIONE URBANISTICA 6

7 1. Fabbricato:dalla zonizzazione del P.R.G. vigente nel comune di Atripaldasi rileva che, l edificio ricade in zona B1 Residenziale satura, dove non sono ammessi interventi di aumento volumetrico (allegato n.5). 2. Terreni:i terreni identificati al Foglio 5 del comune di Manocalzati con le p.lle1341 e 1329 ricadono in gran parte secondo la zonizzazione del Piano Regolatore Territoriale dell A.S.I. (Consorzio per l Area di Sviluppo Industriale della Provincia di Avellino) in zona di localizzazione industriale A.S.I. (aree soggette alla Norme di Attuazione del P. R.T. A.S.I.) e parte in fascia di rispetto data la vicinanza dei terreni al fiume Sabato(allegato n.6-7). La scrivente, con approssimazione, data l altascala di rappresentazione, ha quantificato le aree ricadenti in zona di rispetto fluviale e quelle in zona A.S.I. rilevando le misure sullo stralcio della zonizzazione su base catastale rilasciata dall A.S.I. (scala di rappr. 1:2000) : P.lla 1341 (ex 684)>area di rispetto, circa: mq. 348,00; area A.S.I.,: mq.1.140,00-348,00= mq. 792,00 circa; P.lla 1329 (ex 583)>area di rispetto, circa: mq. 464,00; area A.S.I.,: mq ,00-464,00= mq. 915,00 circa; Totale area in zona area A.S.I.,: mq. 1707,00.; Totale area di rispetto: mq. 812,00 PROGETTO DI DIVISIONE EREDITARIA Prima di procedere alla stesura del progetto di divisione ereditaria dei beni immobili fin qui descritti, la scrivente ritiene opportuno e propedeutico, valutare preliminarmente l edificio e i terreni ad oggi indivisi e di proprietà in quota del 500/1000 dei germani,. VALORE DEGLI IMMOBILI Criteri di Stima - La sottoscritta, al fine di pervenire al valore più probabile di mercato dei beni immobili, ha ritenuto opportuno applicare il criterio della stima sintetico comparativa come quello più adeguato ai beni immobili in oggetto. Pertanto, dopo una accurata indagine presso alcune agenzie immobiliari operanti sul territorio, nonché presso gli uffici dell A.S.I. di 7

8 Avellino, la scrivente ha acquisito le quotazioni medie unitarie di vendita al metro quadratoricorrenti in loco, per fabbricati ad uso residenziale. Per quanto riguarda il valore di mercato dei terreni,stante la zona in cui ricadono, zona A.S.I., la scrivente ha ritenuto opportuno consultaretecnici dell A.S.I.. La quotazione di mercato attuale di compra - vendita di terreni con destinazione industriale varia tra i 20,00/mq. e i 40,00/mq.. Per la valutazione della parte dei terreni non ricadente in zona A.S.I. ma nella fascia di rispetto fluviale, la scrivente fa riferimento ai V.A.M. (valori agricoli medi) pubblicati sul sito dell Agenzia del Territorio di Avellino. Dalla Tabella dei VAM, annualità 2010, Regione Agraria N 8, comune di Manocalzati, il Valore Agricolo (Euro/Ha), per i terreni a coltura seminativo irriguo è pari a: ,00/Ha, vale a dire, al metro quadrato, per i terreni agricoli: 3,40/mq. Dato l accesso non proprio agevole ai terreni, interclusi tra proprietà aliene, si assume come valore unitario al metro quadrato per le aree ricadenti in zona A.S.I. il valore medio di mercato moltiplicato un coefficiente correttivo di 0,75, pertanto, il valore unitario al metro quadrato sarà il seguente: (20,00+40,00)/2 x 0,75 = 22,50/mq.. Nella valutazione del fabbricato urbano, la scrivente applicherà dei coefficienti correttivi il cui prodotto, moltiplicato per il valore medio di mercato porterà al più probabile valore di mercato dell edificio. I coefficienti correttivi saranno applicati in base alle caratteristiche reali degli immobili, esposizione, affacci, finiture, etc.. SCHEDE DI VALUTAZIONE VALORE TERRENI ZONA A.S.I Identificazione Superficie Valore unitario di STIMA mercato Area A.S.I. P.LLA 1341 mq.792,00 22,50/mq ,00 8

9 Area A.S.I. P.LLA 1329 mq.915,00 22,50/mq ,50 TOTALE Mq.1.707, ,50 VALORE TERRENI FASCIA DI RISPETTO Identificazione Superficie Valore unitario di STIMA mercato Fascia di Risp. P.LLA 1341 mq. 348,00 3,40/mq ,20 Fascia di Risp. P.LLA 1329 mq.464,00 3,40/mq ,60 TOTALE mq.812,00 3,40/mq ,80 TOTALE VALORE TERRENI ,30 PROGETTO DI DIVISIONE DEI BENI IMMOBILI Tanto rassegno ad espletamento dell incarico conferitomi. Il C.T.U. arch. Maria Di nardo 9