IL DECRETO DI TRASFERIMENTO

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1 IL DECRETO DI TRASFERIMENTO Claudio Miglio Componente Commissione Esecuzioni Mobiliari ed Immobiliari dell Ordine dei Dottori Commercialisti e degli Esperti Contabili di Roma Il processo esecutivo è stato riformato con la legge 14 maggio 2005 n. 80, la quale ha introdotto, per i Giudici delle esecuzioni, la facoltà di delegare alcune attività, oltre che ai Notai, per i quali la delega già era stata istituita con la legge 3 agosto 1998 n. 302, anche ai Commercialisti ed agli Avvocati ed ha introdotto e valorizzato la nuova figura del Custode delegato. Il momento decisivo della procedura esecutiva si realizza quando il compendio pignorato si trasforma in denaro contrapponendo la figura del debitore esecutato, che tenta in tutti i modi di allungare i tempi, e la figura del creditore che spinge affinché la procedura si concluda il più velocemente possibile. Fra questi due soggetti, con evidenti obiettivi diversi e contrapposti, si concretizza la procedura esecutiva che si realizza nel massimo della trasparenza e sotto l occhio vigile ed attento del Giudice dell esecuzione e con la partecipazione di una serie di attori, come il Custode delegato, che sono da ausilio al Giudice nelle funzioni che svolge nell ambito della procedura. Il decreto di trasferimento è uno degli atti finali della procedura esecutiva. Il Custode delegato, fra le varie attività, con riferimento al decreto di trasferimento deve provvedere: 1) alla verifica dell avvenuto pagamento del saldo del prezzo d aggiudicazione e del tempestivo deposito da parte dell aggiudicatario (sollecitandolo se necessario) dell eventuale quietanza rilasciata dal creditore fondiario ove si sia provveduto al saldo del prezzo o di parte di esso in base alla disciplina sul credito fondiario; 2) alla quantificazione degli oneri tributari connessi all aggiudicazione, alla tempestiva comunicazione all aggiudicatario dell importo necessario al loro adempimento ed alla ricezione dei relativi importi; 3) a segnalare tempestivamente al giudice dell esecuzione l eventuale inadempimento dell aggiudicatario agli obblighi derivanti dall aggiudicazione; 1

2 4) alla predisposizione della bozza del decreto di trasferimento ed alla sua immediata trasmissione al Giudice dell esecuzione per la sottoscrizione; 5) alla esecuzione, delle formalità di registrazione, trascrizione e voltura catastale del decreto di trasferimento, alla comunicazione dello stesso alle pubbliche amministrazioni negli stessi casi previsti per le comunicazioni di atti volontari di trasferimento, nonché all'espletamento delle formalità di cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie conseguenti al decreto di trasferimento pronunciato dal giudice dell'esecuzione ai sensi dell'articolo 586 c.p.c.; 1 Il decreto di trasferimento predisposto dal professionista delegato, redatto in bozza/minuta, deve essere compilato secondo determinati requisiti. L art. 586 del codice di procedura civile prevede espressamente che sia il Giudice dell'esecuzione a pronunciare il decreto di trasferimento, mentre l'ultimo comma dell art. 591 bis prevede che i provvedimenti di cui all'articolo 586 restano riservati al Giudice dell'esecuzione anche in caso di delega al professionista (Notaio, Commercialista o Avvocato). Il Custode delegato ha, quindi, il compito di predisporre il decreto di trasferimento, di preparare copia in minuta da sottoporre all approvazione del Giudice. Secondo la prassi del Tribunale di Roma il Custode delegato, non appena verificato l avvenuto versamento del saldo prezzo e dell importo delle spese necessarie ad assolvere gli oneri tributari connessi alla vendita, nonché, ove previsto, del deposito della quietanza rilasciata dal creditore fondiario, deve trasmettere al Giudice dell Esecuzione: 1) l originale del decreto di trasferimento da sottoscrivere; 2) una bozza del decreto di trasferimento da lui sottoscritta in minuta; 3) ove prescritto, il certificato di destinazione urbanistica; 4) visura catastale aggiornata dell immobile oggetto della vendita; 2 1 Ove all esito del pagamento degli oneri tributari connessi alle operazioni indicate dovesse risultare un saldo attivo dell acconto spese versato dall aggiudicatario, il custode-delegato provvederà all immediata restituzione delle eccedenze. Le spese necessarie per la cancellazione delle trascrizioni e delle iscrizioni pregiudizievoli possono essere prelevate direttamente da quanto versato a titolo di saldo prezzo.

3 5) una dichiarazione da lui sottoscritta da cui risulti il tempestivo ed esatto versamento del saldo del prezzo di aggiudicazione e dell importo delle spese necessarie a perfezionare il trasferimento del bene. Gli oneri tributari relativi all acquisto del bene sono a carico dell aggiudicatario. E compito del Custode delegato comunicare l importo successivamente all aggiudicazione ed il relativo pagamento dovrà essere effettuato entro il medesimo termine fissato per il saldo del prezzo. Quando l immobile è gravato da ipoteca iscritta a garanzia di mutuo concesso ai sensi del T.U. 16 luglio 1905, n. 646, richiamato dal D.P.R. 21 gennaio 1976 n. 7 ovvero ai sensi dell art. 38 del Decreto legislativo 10 settembre 1993 n. 385, l aggiudicatario dovrà versare direttamente all Istituto mutuante, ai sensi dell art. 41 del Decreto Legislativo, nel termine si sessanta giorni dall aggiudicazione, la parte del prezzo corrispondente al credito dell Istituto per capitale, interessi, accessori e spese di procedura, nonché depositare l eventuale importo residuo. Qualora l aggiudicatario, per il pagamento del saldo prezzo volesse ricorrere ad un contratto bancario di finanziamento con concessione di ipoteca di primo grado sull immobile acquistato (mutuo), le somme dovranno essere versate nel termine fissato per il versamento del saldo prezzo, direttamente dall istituto di credito mutuante. Contestualmente l istituto di credito dovrà anche consegnare al custode delegato l atto di assenso ad iscrizione di ipoteca con la relativa nota di iscrizione. Il custode delegato con la presentazione del decreto sottoscritto per la trascrizione presenterà al Conservatore anche la nota di iscrizione di ipoteca. Conformemente a quanto previsto dall art. 585 ultimo comma c.p.c. il custode delegato dovrà inserire decreto di trasferimento da sottoporre alla firma del Giudice dell esecuzione la seguente dizione rilevato che il pagamento di parte del prezzo relativo al trasferimento del bene oggetto del presente decreto è avvenuto mediante erogazione della somma di ***** da parte di **** a fronte del contratto di mutuo a rogito **** del **** rep.*** e che le parti mutuante e mutuataria hanno espresso il consenso all iscrizione di ipoteca di primo grado a garanzia del rimborso del predetto finanziamento, si rende noto che, conformemente a quanto disposto dall art.585 c.p.c., è fatto divieto al Conservatore dei RR.II. di trascrivere il presente decreto se non unitamente all iscrizione dell ipoteca di cui all allegata nota. 3

4 Entriamo nel merito dei contenuti essenziali del decreto di trasferimento. Nel decreto di trasferimento, il Giudice deve ripetere la descrizione che è contenuta nell Ordinanza di vendita indicando tutti gli elementi richiesti dal c.c. per la identificazione del compendio pignorato. In merito alla natura giuridica del decreto di trasferimento, si deve tenere conto che: La vendita forzata non da luogo né ad un acquisto a titolo originario né ad un rapporto negoziale, bensì ad un trasferimento coattivo, rispetto al quale la domanda dell aggiudicatario si pone come presupposto del provvedimento del giudice col quale si attua la attribuzione a favore di quest ultimo di un diritto di contenuto eguale a quello spettante al debitore (Cass. 3 sez. 21 luglio 1969, n. 2724). Il decreto di trasferimento non ha carattere decisorio perché lo stesso non è emesso al fine di comporre contrapposte pretese soggettive fatte valere in contraddittorio davanti al giudice, bensì come strumento conclusivo di una fase dell'esecuzione forzata e precisamente della fase espropriativa intesa a convertire in danaro l'immobile espropriato (Cass. 22 novembre 1978, n. 5466). L art. 586 stabilisce che il Giudice dell esecuzione pronuncia decreto col quale trasferisce all aggiudicatario il bene espropriato. ripetendo la descrizione contenuta nell ordinanza che dispone la vendita.. Ora analizzando attentamente il linguaggio usato dal legislatore, il Custode delegato, con la predisposizione della minuta del decreto di trasferimento, confeziona l atto al Giudice ed è il Giudice stesso che lo fa suo essendo il Custode solo un ausiliario, quindi un semplice supporto nella preparazione del decreto di Trasferimento. Per quanto riguarda il rapporto fra Giudice e Custode Delegato tra essi si instaura a tutti gli effetti un rapporto fiduciario: rapporto che presuppone un contatto diretto fra Giudice e Custode delegato al fine di risolvere tutte le questioni che incontra quest ultimo nell ambito della procedura esecutiva. Il Custode delegato nella redazione della minuta del decreto di trasferimento esplica e manifesta in toto questa fiducia: il professionista deve stare molto attento a non far pronunciare al Giudice dell esecuzione circostanze e ciò che non deve o non può. Quindi il Custode delegato deve porre la massima attenzione nel confezionamento della 4

5 minuta del decreto di Trasferimento che rappresenta un banco di prova del rapporto fiduciario. Il decreto di trasferimento racchiude in sé un aspetto formale che potrebbe per analogia ricondursi alla Legge notarile con le opportune deroghe. Ora per risalire all aspetto formale del decreto di trasferimento dobbiamo prendere come riferimento la legge notarile (legge n. 89 del 16 febbraio 1913) che detta le regole del confezionamento degli atti ai Notai. E noto che la legge notarile impone al Notaio la redazione di documenti fortemente contrassegnati da obblighi di natura formale e questo per dare sicurezza e certezza all atto che si confeziona. Nel caso del decreto di trasferimento alcuni di questi obblighi vengono mutuati pienamente altri vengono mutuati parzialmente. L art. 51 della legge notarile indica una serie di elementi che sono indispensabili nella redazione dell atto notarile. Il primo elemento indicato al n. 1 della legge è la data, la quale si compone del giorno, del mese e dell anno. Il secondo elemento indicato al n. 3 della legge è il nome, il cognome, il luogo e la data di nascita, il domicilio o la residenza delle parti. Il nome, in caso di più nomi è opportuno specificarli tutti proprio per evitare problemi e sovrapposizioni nell espletamento delle formalità presso gli uffici ipotecari e catastali. I cognomi devono essere tutti indicati. Non dimentichiamo che la moglie aggiunge al proprio il cognome del marito e lo conserva durante lo stato vedovile finché passi a nuove nozze (art. 143 bis. c.c.) e durante la separazione, salvo diversa disposizione del giudice (art. 156 bis c.c.) e lo perde in caso di divorzio (art. 5 legge n. 898). Fino a qualche anno fa si indicava anche la paternità ora l indicazione della data e del luogo di nascita è sufficiente. Devono essere indicate il domicilio o la residenza delle parti precisando il Comune, la via ed il numero civico. Va, naturalmente, indicato il Codice fiscale. Quando siamo in presenza di cittadini stranieri va accertata la sussistenza della reciprocità ed, in caso negativo, è necessario indicare gli estremi del permesso di soggiorno. Quando siamo di fronte ad una persona giuridica è necessario indicare la denominazione o la ragione sociale, la sede legale, il Registro delle Imprese di Iscrizione, il numero di iscrizione, il Codice fiscale ed il rappresentante legale con tutte le generalità complete. 5

6 Una volta individuate le parti il n. 6 della legge indica di designare l oggetto del trasferimento con precisione. Per quanto riguarda i beni immobili la norma vuole che siano indicati: - la natura, quindi la tipologia (casa di abitazione, negozio, fondo rustico etc), - il Comune in cui si trova l immobile, - i dati catastali, le mappe censuarie ed i confini. La descrizione del bene venduto è un elemento essenziale. L art. 586 c.p.c. recita che Avvenuto il versamento del prezzo, il giudice dell'esecuzione può sospendere la vendita quando ritiene che il prezzo offerto sia notevolmente inferiore a quello giusto, ovvero pronunciare decreto col quale trasferisce all'aggiudicatario il bene espropriato, ripetendo la descrizione contenuta nell'ordinanza che dispone la vendita e ordinando che si cancellino le trascrizioni dei pignoramenti e le iscrizioni ipotecarie, se queste ultime non si riferiscono ad obbligazioni assuntesi dall'aggiudicatario a norma dell'articolo 508. Il giudice con il decreto ordina anche la cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie successive alla trascrizione del pignoramento. Il decreto contiene altresì l'ingiunzione al debitore o al custode di rilasciare l'immobile venduto. Esso costituisce titolo per la trascrizione della vendita sui libri fondiari e titolo esecutivo per il rilascio. L oggetto della vendita deve risultare dai documenti catastali contenuti nel fascicolo delle esecuzioni. La giurisprudenza attribuisce particolare rilevanza alle risultanze dei registri catastali, al fine della esatta individuazione del bene trasferito. Questo perché i beni immobili vengono individuati depositando per l accatastamento presso gli Uffici Catastali le corrispondenti mappe e planimetrie. Permettendo di conseguenza l esatta individuazione dei stessi. Di conseguenza è necessario riportare negli atti di vendita/trasferimento dei beni immobili gli identificativi catastali. Anche alla vendita mediante procedura esecutiva si rende applicabile l art c.c., in base al quale il pignoramento comprende gli accessori, le pertinenze ed i frutti della cosa pignorata anche quando la descrizione del bene stesso non contenga tutti gli elementi tali da far ritenere che in sede di vendita si sia inteso escludere la suddetta estensione. Il trasferimento del bene, quindi, comprenderà, salvo che non siano 6

7 espressamente esclusi dal decreto di trasferimento, i beni accessori, individuabili in quei beni che accedono alla cosa principale, integrandola, senza avere in sé un diverso grado di autonomia economico-giuridica. Pertanto, anche il terreno che circonda un edificio pignorato può essere considerato unica cosa con il bene pignorato, e quindi assoggettato allo stesso pignoramento, anche se non esplicitamente indicato. Il pignoramento di un terreno si estende, salvo indicazione contraria, al fabbricato che insiste sul terreno medesimo, nel caso in cui tale fabbricato manchi di autonomia economica (possibilità di separazione dal suolo), o di autonomia giuridica (spettanza della proprietà a soggetto diverso dal proprietario del suolo), così da costituire parte integrante di un'unica entità immobiliare (Cass. 10 ottobre 1987, n. 7522). Secondo la Corte di Cassazione, l'identificazione dell'immobile espropriato al fine di stabilire se una porzione dello stesso sia o meno compresa nelle aggiudicazioni, deve essere compiuta alla stregua degli elementi obiettivi contenuti negli atti del procedimento esecutivo, in particolare nel bando di vendita e nel provvedimento di aggiudicazione, e al riguardo, mentre possono avere rilievo i confini dell'immobile ed i relativi dati catastali, non può tenersi conto dell'essere la vendita a corpo e non a misura, attenendo tale distinzione alla determinazione del prezzo e non alla sua individuazione. (Cass. 6 marzo 1980, n. 1518, MGC, 1980, 3). Quando si verifica l effetto traslativo della proprietà? La dottrina ha dibattuto a lungo per individuare il momento in cui si verifica l effetto traslativo della proprietà. Secondo la giurisprudenza di legittimità l acquisto della proprietà avviene al momento della emanazione del decreto di trasferimento. Principalmente si fa leva sul 1 e 3 comma dell art. 586 c.p.c. che prevedono espressamente il trasferimento solo con decreto di Trasferimento, il quale sarà, quindi, l unico atto a dover essere trascritto. Secondo una diversa corrente di pensiero il trasferimento si realizzerebbe con il saldo prezzo considerando il disposto dell art. 586 c.p.c. come se si riferisse solo al trasferimento del bene ma non del diritto. Il diritto si trasferirebbe, e quindi l effetto traslativo avverrebbe nel momento in cui il bene è liberato dal pignoramento. Se però pensiamo che l effetto purgativo delle trascrizioni e delle iscrizioni gravanti sul bene si ha solo tramite l ordine contenuto nel decreto di trasferimento, ci rendiamo conto della bontà della tesi della giurisprudenza di legittimità. 7

8 Il Giudice dell esecuzione ai sensi del suddetto articolo ha il potere di sospendere la vendita quando ritiene che il prezzo offerto sia notevolmente inferiore a quello giusto. Ora, senza incardinare il discorso sulla motivazione che ha introdotto la norma, la Corte di Cassazione ha affermato che il potere di sospensione del giudice può essere esercitato, anche dopo il versamento del prezzo, sino alla emanazione del decreto di trasferimento (Cass. 1580/1989; Cass. 1209/1992; Cass. 7453/1993), anche nella ipotesi prevista dall'art. 586 c.p.c. la individuazione del termine finale per la emissione del provvedimento di sospensione deve porsi nell'emanazione del decreto di trasferimento del bene espropriato, non potendosi attribuire efficacia traslativa né all'ordinanza di aggiudicazione, che è provvedimento privo di decisorietà e di definitività data la possibile sua successiva caducazione (Cass. 7139/1997); né al deposito del prezzo in cancelleria da parte dell'aggiudicatario. La norma deve ritenersi a riguardo non equivoca, dato che l'alternativa offerta al giudice dell'esecuzione è quella tra sospensione della vendita e pronuncia del decreto di trasferimento del bene espropriato. La suddetta interpretazione della norma, inoltre, è quella che questa Corte ha già adottato, affermando che la sospensione dell'art. 586 c.p.c. trova applicazione sino a quando non sia intervenuto il decreto di trasferimento del bene espropriato, dal quale soltanto deriva l'effetto traslativo. A seguito della sospensione della vendita e della conseguente fissazione di nuovi incanti a prezzo maggiorato il Giudice dispone la restituzione delle somme versate dagli aggiudicatari comprensive degli interessi maturati sul conto corrente dell esecuzione. Quali Soggetti sono coinvolti nel decreto di trasferimento oltre a Giudice, al C.T.U. ed al Custode? Prima di tutto il debitore (esecutato) la cui identità (persona fisica o giuridica) e la posizione di proprietario dell immobile staggito o di titolare di un diritto reale sull immobile viene accertata dal fascicolo dell esecuzione tramite i certificati ipotecari prodotti in giudizio o tramite, solitamente, il certificato notarile sostitutivo dei medesimi, documentato dai certificati storici catastali e dall estratto di mappa. Se nel corso del procedimento il debitore esecutato persona fisica sia deceduto, il decreto di trasferimento sarà trascritto a carico del medesimo in quanto il pignoramento cristallizza la situazione. 8

9 Altro soggetto rilevante è l aggiudicatario che può identificarsi sia in una persona fisica che in una persona giuridica. Nel caso di persona fisica dobbiamo considerare: la natura del diritto trasferito (eventuale quota di proprietà, nuda proprietà, usufrutto). Il regime patrimoniale dell aggiudicatario. Se il soggetto non coniugato non vi è nessuna avvertenza se non quella di indicare il suo stato di Celibe, nubile o libero di stato. Se il soggetto è coniugato in separazione dei beni l aggiudicatario dovrà produrre l estratto di matrimonio e sarà cura del Custode delegato constatare l annotazione della scelta del regime di separazione dei beni. In tal caso il bene sarà intestato all aggiudicatario in separazione dei beni. Se il soggetto è coniugato in regime di comunione legale dei beni si fa riferimento all art. 177 lettera b) del c.c. il quale stabilisce che l acquisto fatto anche da uno solo dei coniugi in regime di comunione legale gode del favore dell altro coniuge. In base alla norma, qualora uno solo dei coniugi facesse domanda di partecipazione all asta (sia senza incanto sia con incanto), depositasse le somme necessarie, si aggiudicasse, a fronte di idonea documentazione (estratto di matrimonio ove, nella voce annotazioni, vi fosse l indicazione nessuna ) in questa ipotesi l acquisto profitta ad entrambi i coniugi. Pertanto, a valle di tutti questi elementi nel decreto di trasferimento sono necessari tutti gli elementi anagrafici ed il codice fiscale di entrambi i coniugi. Potrebbe verificarsi il caso in cui l aggiudicatario, seppure coniugato in regime di comunione legale dei beni, intenda escludere il bene aggiudicato dalla comunione. In questo caso si fa riferimento all articolo 179 lettera f) del c.c. che regola questo caso di intestazione a condizione che il pagamento del prezzo avvenga per mezzo di somme di denaro provenienti dalla vendita di beni personali, a condizione che sia parte dell atto l altro coniuge e che questi ne dia espresso consenso per l esclusione da tale regime. Questa norma può essere applicata al processo esecutivo, purché il coniuge aggiudicatario renda la dichiarazione prevista dall art. 179, ultimo comma del c.c., prima della pronuncia del decreto di trasferimento. Se l aggiudicatario è minorenne, l offerta deve essere sottoscritta dai genitori previa autorizzazione del giudice tutelare. L oggetto del decreto di trasferimento è l immobile pignorato. 9

10 L immobile sottoposto a pignoramento, va esaminato dal punto di vista tecnico ovvero come l immobile risulta accatastato. Gli elementi di classificazione sono il foglio, la particella (il termine oggi, tecnicamente, è utilizzato sia per i terreni sia per i fabbricati, ha sostituito il lemma mappale ), il subalterno. Gli elementi del classamento sono la Zona Censuaria (indica la porzione dell agglomerato urbano di situazione dell immobile), la Categoria (indica la natura del bene abitazione, box, negozio con la notazione che, aumentando il numero progressivo, la categoria è meno di pregio A/1, A/2, ), la Classe (indica il grado di valore all interno della categoria, nel senso che aumentando il numero progressivo, il bene è di maggior pregio), la Consistenza (deve essere indicata in vani o in mq a seconda del tipo di immobile). Per quanto riguarda eventuali richieste da parte dell aggiudicatario di agevolazioni fiscali per l acquisto della prima casa, a differenza dell atto di compravendita classico in cui le parti si incontrano dal notaio e manifestano la loro volontà, nel decreto di trasferimento il giudice delle esecuzioni non stipula un contratto quindi l aggiudicatario dovrà rilasciare apposita dichiarazione al custode delegato, da allegare al decreto di trasferimento, con la quale deve attestare, sotto la propria responsabilità, di possedere tutti i requisiti previsti dalle leggi vigenti in materia di acquisto della prima casa e di tale richiesta ne deve essere fatta menzione nel decreto di trasferimento. Il Custode delegato nella preparazione del decreto di trasferimento non deve dimenticare di inserire la frase ingiunge alla parte debitrice esecutata ed a chiunque altro si trovi senza valido titolo nel possesso o nella detenzione del compendio oggetto della vendita di rilasciare lo stesso nella piena disponibilità della parte acquirente. Questo è necessario per liberare l immobile da chiunque sia nella condizione di detenere o possedere l immobile senza valido titolo. L importanza delle Visure Catastali ed ipotecarie aggiornate è determinante per documentare le formalità pregiudizievoli successive alla trascrizione del pignoramento proprio perché il Giudice dovrà disporre nel decreto di trasferimento la cancellazione di dette formalità. Il principio generale prevede che il Giudice dell esecuzione per il tramite del decreto di trasferimento ordina la cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie precedenti e successive alla trascrizione del pignoramento. 10

11 L art. 561 del c.p.c. in materia di trascrizione dei pignoramenti successivi parla chiaro, un atto di pignoramento successivo compiuto nei confronti di uno stesso bene immobile non origina una nuova procedura esecutiva ma si inserisce nel fascicolo del primo pignoramento. Ed il creditore che trascrive il pignoramento successivo riceverà dal Conservatore dei Registri immobiliari una apposita menzione del pignoramento precedente già esistente nella nota di trascrizione che restituisce. Le ipoteche. In riferimento ai creditori iscritti, si possono riassumere le tipologie di ipoteche nei seguenti tipi: Ipoteche Volontarie, che si suddividono in Ipoteche Fondiarie ovvero a garanzia di mutuo fondiario e in Ipoteche Ordinarie, ovvero a garanzia di finanziamenti. Tra le volontarie devono essere ricordate le iscrizioni a garanzia di cambiali in quanto oltre ad essere determinanti nel calcolo degli interessi nel piano di riparto, presentano anche un diverso modo di iscrizione. Ipoteche Giudiziali: ipoteche iscritte in base a decreto Ingiuntivo. Gli immobili abusivi. L articolo 46 del Testi unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia di edilizia, DPR 680/2001 stabilisce che gli atti fra vivi in forma pubblica o privata che hanno come oggetto la costituzione o lo scioglimento della comunione di diritti reali relativi ad edifici e/o a loro parti, costruiti dopo il 17 marzo 1985, sono nulli e non stipulabili se in essi non risulti, per dichiarazione dell alienante, gli estremi del permesso di costruzione o del permesso di sanatoria. Tale nullità non è applicabile agli atti derivanti da procedure esecutive immobiliari individuali o concorsuali. Adempimento dell aggiudicatario è quello di presentare ove necessario domanda di sanatoria presso il Comune ove è sito l immobile entro 120 giorni dall emissione del decreto di trasferimento. Pertanto la norma permette la vendita degli immobili abusivi anche non sanabili in caso di procedura esecutiva immobiliare a condizione che tale situazione urbanistica edilizia sia ben evidenziata nella perizia predisposta dal Consulente Tecnico e a condizione che l ordinanza di vendita ne faccia espressa menzione. In questo caso nel prezzo di vendita del bene deve essere considerato l onere economico che sosterrà il soggetto aggiudicatario per il condono. L aggiudicatario 11

12 di un bene nella procedura esecutiva può esperire l azione ex art del c.c. qualora abbia acquistato un bene realizzato abusivamente e purché tale difformità non fosse conosciuta al momento dell acquisto. In questo caso può essere richiesta la riduzione del prezzo sulla base del deprezzamento o della minore commerciabilità del bene. I diritti di prelazione nella vendita forzata La prelazione dello Stato. Il nuovo codice dei beni culturali entrato in vigore nel 2004 stabilisce che nel suo complesso i beni culturali e quelli paesaggistici che formano il patrimonio culturale sono qualificati beni culturali. Più genericamente si possono definire beni culturali le cose immobili che abbiano interesse artistico, storico, archeologico, etnoantropologico. Pertanto i beni culturali non appartenenti a regioni, province, comuni o persone giuridiche prive di fini di lucro sono sottoposte ad un procedimento di dichiarazione, efficace erga omnes, che si conclude con una trascrizione sui registri immobiliari da parte del Ministero dei beni culturali. I beni culturali soggetti a questa procedura prevedono l obbligo per l acquirente della denuncia di trasferimento della proprietà o della detenzione concedendo il diritto di prelazione in favore dello Stato. Il fine è quello di permettere allo Stato di esercitare la prelazione sull acquisto a titolo oneroso del bene. Nel caso di procedura esecutiva vi è l obbligo di inserire nel bando di vendita l esistenza del vincolo con tutti gli obblighi di denuncia connessi e su questo è intervenuta la giurisprudenza di legittimità confermando anche la necessità di notifica del bando stesso al Ministero dei beni culturali. Così stabilisce l art. 59 del Codice dei beni culturali e del paesaggio (decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42): 1. Gli atti che trasferiscono, in tutto o in parte, a qualsiasi titolo, la proprietà o la detenzione di beni culturali sono denunciati al Ministero. 2. La denuncia è effettuata entro trenta giorni: a) dall alienante o dal cedente la detenzione, in caso di alienazione a titolo oneroso o gratuito o di trasferimento della detenzione; 12

13 b) dall acquirente, in caso di trasferimento avvenuto nell ambito di procedure di vendita forzata o fallimentare ovvero in forza di sentenza che produca gli effetti di un contratto di alienazione non concluso; c) dall erede o dal legatario, in caso di successione a causa di morte. Per l erede, il termine decorre dall accettazione dell eredità o dalla presentazione della dichiarazione ai competenti uffici tributari; per il legatario, il termine decorre dall'apertura della successione, salva rinuncia ai sensi delle disposizioni del codice civile. 3. La denuncia è presentata al competente Soprintendente del luogo ove si trovano i beni. 4. La denuncia contiene: a) i dati identificativi delle parti e la sottoscrizione delle medesime o dei loro rappresentanti legali; b) i dati identificativi dei beni; c) l indicazione del luogo ove si trovano i beni; d) l indicazione della natura e delle condizioni dell'atto di trasferimento; e) l indicazione del domicilio in Italia delle parti ai fini delle eventuali comunicazioni previste dal presente Titolo. 5. Si considera non avvenuta la denuncia priva delle indicazioni previste dal comma 4 o con indicazioni incomplete o imprecise. Nell esecuzione forzata, quindi, è l aggiudicatario obbligato alla denuncia e il Ministero dei Beni Culturali può esercitare la prelazione con notifica all acquirente e all alienante la volontà di acquisto. Entro due mesi dalla ricezione della denuncia il Ministero può esercitare l opzione. Nel frattempo l atto traslativo (il decreto di trasferimento) si intende sospensivamente condizionato per il tempo concesso al Ministero per esercitare l opzione. Nel caso di esercizio dell opzione la vendita si intende come non avvenuta e all aggiudicatario vengono restituite le somme versate e lo Stato deve corrispondere alla procedura il prezzo di acquisto. Il decreto di trasferimento emesso si intende come mai emesso e quindi inefficace dall origine ed il bene si intende come mai trasferito all aggiudicatario. L aggiudicatario ha diritto alla restituzione immediata delle somme versate e nessun altro diritto al rimborso sorge per quest ultimo nel confronti dello Stato. Qualora non si rispettasse la procedura di denuncia, a 13

14 prescindere che l aggiudicatario fosse in buona fede e quindi avesse o meno conoscenza del vincolo sul bene, l atto è nullo. La prelazione ereditaria e la prelazione della legge sull equo canone non si applicano in caso di vendita forzata ovvero si applica solo quando l alienazione si riconduce alla libera determinazione del proprietario del bene immobile. Quando il costruttore stipula con l acquirente un contratto con effetti obbligatori che non prevede l immediato trasferimento del bene in favore dell acquirente (per esempio il classico preliminare di vendita) con oggetto immobili da costruire che alla stipula non esistono ancora (devono essere costruiti) e si verifichi una situazione di crisi del costruttore (esecuzione sulla costruzione, fallimento del costruttore) la legge prevede una prelazione a favore dell acquirente a condizione che l immobile sia stato consegnato allo stesso e che l immobile sia adibito dall acquirente o da un suo parente di primo grado ad abitazione principale. Il Contratto di locazione. E fatto divieto al Custode delegato di dare in locazione l immobile pignorato se non previa autorizzazione del Giudice dell esecuzione. Sono opponibili all aggiudicatario solo quei contratti stipulati prima del pignoramento ed ancora in corso al momento dell emissione del decreto di trasferimento. E necessaria la prova certa della data della stipula ed in ogni caso il conduttore può godere dell immobile per massimo nove anni. In caso di pattuizione di durata superiore a nove anni non è sufficiente la data certa e ai sensi dell art comma 2 c.c. è necessario che il contratto sia trascritto prima del trasferimento, nel caso ciò non sia avvenuto, il contratto si intende opponibile nel limite di un novennio dall inizio della locazione. Non sono opponibili i contratti di locazione stipulati dopo la data del pignoramento e quelli stipulati prima ma ormai esauriti. I contratti di locazione ad uso abitativo redatti in forma scritta e registrati prima del pignoramento stipulati ai sensi della ex legge 392/78 scadono al quarto anno dall inizio della locazione. 14

15 I contratti di locazione relativi ad immobili ad uso industriale, commerciale, artigianale o all esercizio di attività di lavoro autonomo, attività alberghiera, aventi data certa anteriore al pignoramento, si rinnovano alla scadenza naturale. L aggiudicatario ai sensi dell'art. 2923, terzo comma, c.c., non è tenuto a rispettare le locazioni consentite dall'espropriato in epoca anteriore al pignoramento, "qualora il prezzo convenuto sia inferiore di un terzo al giusto prezzo o a quello risultante da precedenti locazioni". La congruità o meno del prezzo va valutata con riferimento alla data del pignoramento, in cui si cristallizza la situazione giuridica opponibile ai creditori pignoranti ed ai terzi che dall'esecuzione forzata acquisiscono diritti (Cass. 20/4/1982, n. 2462). L'acquirente che non voglia rispettare la locazione nonostante la tempestività del contratto e la congruità del canone deve eccepire la simulazione del contratto ai sensi dell'art. 1415, secondo comma, del c.c., fornendone però la prova. Assegnazione della casa coniugale al coniuge separato o divorziato La giurisprudenza di merito si è orientata nel tempo su due ipotesi distinte. La tesi più rigorosa prevede che il provvedimento di assegnazione non trascritto in data anteriore alla trascrizione dell atto di pignoramento non è opponibile al terzo. La tesi più morbida prevede che il provvedimento non trascritto ma emesso prima della trascrizione dell atto di pignoramento è per analogia alla locazione opponibile nel limite di nove anni. La Suprema Corte si è orientata verso la seconda tesi. La giurisprudenza di merito del Tribunale di Roma ritiene che sia causa di inopponibilità della detenzione quando l immobile è abitato: 15 dal coniuge separato cui sia stata assegnata la casa coniugale per sentenza o provvedimento emesso in data anteriore alla l. 8 febbraio 2006 n. 54 nei limiti di nove anni dal provvedimento se non trascritto e oltre se trascritto; dal coniuge separato cui sia stata assegnata la casa coniugale per sentenza o provvedimento in data successiva alla detta legge nella sola ipotesi in cui il relativo provvedimento sia stato trascritto in data anteriore alla trascrizione del pignoramento.

16 La redazione del decreto di trasferimento. Ogni Tribunale si è orientato su un modello di decreto di trasferimento a cui fare riferimento non essendoci,come già detto, un obbligo normativo di forma specifica per lo stesso. Il Tribunale di Roma ha predisposto un modello ad uso dei Custodi delegati naturalmente personalizzabile da parte di ciascun Giudice dell esecuzione a seconda della fattispecie concreta. Si riporta di seguito un modello di decreto di trasferimento del Tribunale di Roma IV sezione Civile Esecuzioni Immobiliari. 16

17 TRIBUNALE DI ROMA QUARTA SEZIONE CIVILE - ESECUZIONI DECRETO DI TRASFERIMENTO DI IMMOBILE SUBASTATO Esecuzione R.G.E. n lotto n. 02 IL GIUDICE DELL ESECUZIONE nella procedura esecutiva promossa da: IST. ITALIANO CREDITO FONDIARIO spa, parte creditrice procedente, in danno di: FALCONE GIOVINA nata a Castel Frentano (CH) il 13 novembre 1948, codice fiscale FLCGVN48S53C114H, parte debitrice esecutata, 17 RILEVATO che in data 24 ottobre 2007 è stato aggiudicato il compendio immobiliare al signor Martucci Christian per il prezzo di Euro ,00 (cinquantaquattromila//00), e che l aggiudicatario ha provveduto a versare nei termini stabiliti dall ordinanza di vendita il residuo prezzo di aggiudicazione TRASFERISCE Al signor MARTUCCI CHRISTIAN, nato a Roma il 28 aprile 1974, residente in Roma in Via Sante Bargellini, 15, codice fiscale MRTCRS74D28H501Q, separato legalmente,

18 il seguente: COMPENDIO IMMOBILIARE Appartamento in Cave (RM) Via dei Castagni n. 2 int. 4, piano terra, composto da: un ambiente cucina, soggiorno, pranzo, una camera, un bagno, per una superficie di mq 47 circa; censito nel N.C.E.U. al foglio 8, particella 121, sub 31, categoria A/4, classe 3, consistenza 2,5 vani, rendita catastale Euro 103,29; confinante con: appartamento interno 3, corridoio, appartamento interno 5. Tale compendio è stato venduto nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, anche in relazione alla legge n. 47 del INGIUNGE Alla parte debitrice esecutata ed a chiunque altro si trovi senza valido titolo nel possesso o nella detenzione del compendio oggetto della vendita di rilasciare lo stesso nella piena disponibilità della parte acquirente 18 ORDINA al Direttore dell Ufficio del Territorio di Roma di procedere, con esonero da ogni sua responsabilità, alla cancellazione delle iscrizioni e delle trascrizioni seguenti gravanti sul compendio stesso e limitatamente ad esso: Iscrizioni: ipoteca volontaria in favore di Istituto Italiano di Credito Fondiario, accesa presso la Conservatoria dei RR. II. di Roma 2 in data 04 maggio 1991 per atto Notaio Giorgio Giorgi di Roma del 24 aprile 1991 rep /6207, al n /3224 di formalità, annotata di erogazione in data 16 settembre 1992 al n /05864 di formalità.

19 Trascrizioni: pignoramento immobiliare in favore di Istituto Italiano di Credito Fondiario, trascritto presso la Conservatoria dei RR. II. di Roma 2 in data 09 luglio 1996, al n /14316 di formalità. Roma, IL GIUDICE DELL ESECUZIONE Dott.ssa Massimiliana Battagliese 19

20 INSERIRE INTESTAZIONE UFFICIO GIUDIZIARIO LA REDAZIONE DEL DECRETO DI TRASFERIMENTO ART. 586 C.P.C. IL GIUDICE DELLE ESECUZIONI PRONUNCIA IL DECRETO DI TRASFERIMENTO TRIBUNALE DI ROMA QUARTA SEZIONE CIVILE - ESECUZIONI DECRETO DI TRASFERIMENTO DI IMMOBILE SUBASTATO Esecuzione R.G.E. n lotto n. 02 IL GIUDICE DELL ESECUZIONE INSERIRE IL NUMERO DELL ESECUZIONE E DEL LOTTO PER IDENTIFICARE UNIVOCAMENTE LA PROCEDURA E IL LOTTO ACQUISTATO nella procedura esecutiva promossa da: IST. ITALIANO CREDITO FONDIARIO spa, parte creditrice procedente, in danno di: FALCONE GIOVINA nata a Castel Frentano (CH) il 13 novembre 1948, codice fiscale FLCGVN48S53C114H, parte debitrice esecutata, RILEVATO INSERIRE LE PARTI: CREDITORE PROCEDENTE E DEBITORE ESECUTATO 20 Claudio Miglio- Diritti Riservati 26

21 LA REDAZIONE DEL DECRETO DI TRASFERIMENTO RICORDARE DI AGGIUNGERE IN CASO DI CREDITO FONDIARIO IL RIFERIMENTO DELL AVVENUTO VERSAMENTO DEL PREZZO AL CREDITO FONDARIO NEL CASO DI RICHIESTA DA PARTE DELL AGGIUDICATARIO DI AGEVOLAZIONI FISCALI PER ACQUISTO PRIMA CASA INSERIRE CHE L AGGIUDICATARIO HA RILASCIATO APPOSITA DICHIARAZIONE DI POSSESSO DEI REQUISITI DI LEGGE PER LE AGEVOLAZIONI FISCALI PER L ACQUISTO DELLA PRIMA CASA. LA DICHIARAZIONE SI ALLEGA AL DECRETO DI TRASFERIMENTO RILEVATO che in data 24 ottobre 2007 è stato aggiudicato il compendio immobiliare al signor Martucci Christian per il prezzo di Euro ,00 (cinquantaquattromila//00), e che l aggiudicatario ha provveduto a versare nei termini stabiliti dall ordinanza di vendita il residuo prezzo di aggiudicazione INDICARE ANALITICAMENTE LA DATA DI AGGIUDICAZIONE DEL COMPENDIO IMMOBILIARE, IL PREZZO DI VENDITA E L AVVENUTO VERSAMENTO DEL SALDO PREZZO DA PARTE DELL AGGIUDICATARIO TRASFERISCE Al signor MARTUCCI CHRISTIAN, nato a Roma il 28 aprile 1974, residente in Roma in Via Sante Bargellini, 15, codice fiscale MRTCRS74D28H501Q, separato legalmente, NEL CASO DI MUTUO INSERIRE: rilevato che il pagamento di parte del prezzo relativo al trasferimento del bene oggetto del presente decreto è avvenuto mediante erogazione della somma di ***** da parte di **** a fronte del contratto di mutuo a rogito **** del **** rep.*** e che le parti mutuante e mutuataria hanno espresso il consenso all iscrizione di ipoteca di primo grado a garanzia del rimborso del predetto finanziamento, si rende noto che, conformemente a quanto disposto dall art.585 c.p.c., è fatto divieto al Conservatore dei RR.II. di trascrivere il presente decreto se non unitamente all iscrizione dell ipoteca di cui all allegata nota INSERIRE ANALITICAMENTE TUTTI I DATI DELL AGGIUDICATARIO NECESSARI AL CONSERVATORE DEI REGISTRI IMMOBILIARI INSERIRE EVENTUALI AGEVOLAZIONI FISCALI RICHIESTE O ACCORDATE PER LA FATTISPECIE 21 Claudio Miglio- Diritti Riservati 27

22 LA REDAZIONE DEL DECRETO DI TRASFERIMENTO il seguente: COMPENDIO IMMOBILIARE Appartamento in Cave (RM) Via dei Castagni n. 2 int. 4, piano terra, composto da: un ambiente cucina, soggiorno, pranzo, una camera, un bagno, per una superficie di mq 47 circa; censito nel N.C.E.U. al foglio 8, particella 121, sub 31, categoria A/4, classe 3, consistenza 2,5 vani, rendita catastale Euro 103,29; confinante con: appartamento interno 3, corridoio, appartamento interno 5. DESCRIVERE, IL PIU POSSIBILE CORRISPONDENTE AL CONTENUTO DEL BANDO DI VENDITA, L OGGETTO DEL DECRETO DI TRASFERIMENTO OVVERO L IMMOBILE PIGNORATO CON TUTTI GLI ELEMENTI CATASTALI ED I CONFINI RELATIVI E PERMESSA LA VENDITA DI IMMOBILI ABUSIVI ANCHE NON SANABILI QUANDO TALE SITUAZIONE SIA BENE EVIDENZIATA DALLA PERIZIA DEL CTU. L AGGIUDICATARIO DEVE PRESENTARE DOMANDO DI SANATORIA PRESSO IL COMUNE DOVE E SITO L IMMOBILE Tale compendio è stato venduto nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, anche in relazione alla legge n. 47 del INGIUNGE 22 Claudio Miglio- Diritti Riservati 28

23 LA REDAZIONE DEL DECRETO DI TRASFERIMENTO Iscrizioni: ipoteca volontaria in favore di Istituto Italiano di Credito Fondiario, accesa presso la Conservatoria dei RR. II. di Roma 2 in data 04 maggio 1991 per atto Notaio Giorgio Giorgi di Roma del 24 aprile 1991 rep /6207, al n /3224 di formalità, annotata di erogazione in data 16 settembre 1992 al n /05864 di formalità. Trascrizioni: pignoramento immobiliare in favore di Istituto Italiano di Credito Fondiario, trascritto presso la Conservatoria dei RR. II. di Roma 2 in data 09 luglio 1996, al n /14316 di formalità. Roma, LA DATA E QUELLA DEL GIORNO IN CUI IL GIUDICE DELL ESECUZIONE FIRMA IL DECRETO DI TRASFERIMENTO IL GIUDICE DELL ESECUZIONE Dott.ssa Massimiliana Battagliese ELENCARE ANALITICAMENTE INIZIANDO DA QUELLE PIU VECCHIE TUTTE LE TRASCRIZIONI DI PIGNORAMENTI E LE ISCRIZIONI RELATIVE AL BENE TRASFERITO ANTERIORI E SUCCESSIVE AL PIGNORAMENTO INDICANDO LA DATA E I NUMERI D ORDINE DELLE RELATIVE FORMALITA E I SOGGETTI A CUI FAVORE ESSE HANNO AVUTO LUOGO IN CASO DI CONTRATTO DI FINANZIAMENTO GARANTITO DA IPOTECA DI PRIMO GRADO INDICARE ANALITICAMENTE IL CONTRATTO E ORDINARE AL CONSERVATORE DEI RR.II.DI TRASCRIVERE IL DECRETO UNITAMENTE ALL ISCRIZIONE DELLA RELATIVA IPOTECA. 23 Claudio Miglio- Diritti Riservati 30