DETRAZIONI PER CANONI DI LOCAZIONE

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1 capitolo DODICESIMO DETRAZIONI PER CANONI DI LOCAZIONE In questo capitolo si esamina e si approfondisce la detrazione spettante agli inquilini che hanno stipulato un contratto di locazione di un immobile adibito a propria abitazione principale. 1. DETRAZIONI PER CANONI DI LOCAZIONE - DISPOSIZIONI COMUNI 1.1 NORMATIVA DI RIFERIMENTO E DEFINIZIONE DELLE SPESE La detrazione in commento è regolata dall articolo 16 del TUIR. La Legge Finanziaria 2008 (L. n. 244/07, art. 1, commi 9 e 10) ha apportato numerose e sostanziali modifiche a tale articolo. In particolare: il comma 9 ha introdotto nuove detrazioni e fissato le regole comuni che consentono un recupero forfetario dell onere sostenuto per la locazione di immobili da adibire ad abitazione principale, il comma 10 ha previsto l applicazione delle novità introdotte già a decorrere dal periodo d imposta in corso al 31 dicembre 2007, quindi, con effetto retroattivo. Si può sostenere che la volontà del legislatore sia stata quella di allargare la platea dei soggetti interessati a godere di una detrazione per canoni di locazione e nel contempo garantirne la fruizione. Infatti nel riconoscere il beneficio fiscale a vantaggio dei contribuenti che, impossibilitati all acquisto dell immobile destinato ad abitazione principale, devono sopperirvi mediante la locazione di immobili di proprietà di terzi, la norma ha anche stabilito che, qualora la detrazione spettante sia superiore all imposta lorda diminuita delle detrazioni per carichi di famiglia e delle detrazioni per produzione di reddito (artt. 12 e 13 del TUIR), venga riconosciuto un credito di importo pari alla quota della detrazione che non ha trovato capienza (D.M. 11 febbraio Modalità di recupero della detrazione per affitto in caso di incapienza rispetto all imposta lorda). Tale credito viene considerato ai fini della determinazione dell imposta dovuta e, pertanto, comporta un maggior rimborso o un minor importo a debito nella dichiarazione dei redditi. Passando, ora, ad un esame dei contenuti dell art. 16 si mette in evidenza che: il comma 01 prevede che, ai soggetti titolari di contratti di locazione di unità immobiliari adibite ad abitazione principale, stipulati o rinnovati ai sensi della Legge n. 431/98, spetti una specifica detrazione d imposta, il comma 1 (confermato nella sua sostanza) prevede che competa una specifica detrazione per i contratti di locazione di unità immobiliari adibite ad abitazione principale stipulati o rinnovati secondo quanto disposto dall art. 2, comma 3, o dall art. 4, commi 2 e 3, della L. n. 431/98 (contratti convenzionali stipulati a seguito di accordi definiti in sede locale tra le Associazioni dei conduttori e dei proprietari più rappresentative),

2 PARTE ii - APPROFONDIMENTI Guida pratica alla compilazione del Modello 2012 il comma 1-bis (già introdotto nell art. 16 dalla L. n. 388/00) prevede la detrazione spettante ai lavoratori dipendenti che hanno trasferito o trasferiscono la propria residenza nel comune di lavoro o in uno di quelli limitrofi nei tre anni antecedenti a quello di richiesta della detrazione stessa, il comma 1-ter introduce un ulteriore specifica detrazione in favore dei giovani inquilini di età compresa fra i 20 e i 30 anni, che stipulano un contratto ai sensi della Legge n. 431/98. Si sottolinea fin d ora che le detrazioni previste dai commi esaminati competono, in misura differenziata, solo qualora il reddito complessivo non sia superiore a ,41 euro. Infine gli ultimi tre commi dettano regole e limiti generali: il comma 1-quater stabilisce che le detrazioni di cui ai commi da 01 a 1-ter, da ripartire fra gli aventi diritto, non sono tra loro cumulabili e il contribuente ha diritto, a sua scelta, di fruire della detrazione più favorevole, il comma 1-quinquies indica che le detrazioni di cui ai commi da 01 a 1-ter sono rapportate al periodo dell anno durante il quale l unità immobiliare locata è adibita ad abitazione principale, ribadendo il concetto che, per abitazione principale, si intende quella nella quale il soggetto titolare del contratto di locazione o i suoi familiari dimorano abitualmente, il comma 1-sexies specifica che, qualora la detrazione spettante risulti di ammontare superiore all imposta lorda IRPEF diminuita, nell ordine, delle detrazioni di cui agli articoli 12 (detrazioni per carichi di famiglia) e 13 (altre detrazioni) del TUIR, è riconosciuto un credito pari alla quota di detrazione che non ha trovato capienza nella predetta imposta. Le modalità per l attribuzione del credito sono demandate ad apposito Decreto del Ministro dell Economia e finanze. Come citato nell articolo 16 del TUIR, la norma di riferimento è la Legge n. 431/98 che disciplina le locazioni di immobili adibiti ad uso abitativo che ha, sostanzialmente, abolito il regime vincolistico previsto dalla precedente Legge n. 392/78 (cosiddetto equo canone ) che prevedeva di dover affittare gli immobili ad un canone prestabilito e il regime di libero mercato, i cosiddetti patti in deroga, disciplinato dalla Legge n. 359/92. Tra le varie tipologie di contratti che oggi si possono utilizzare per concedere o prendere in affitto un immobile abitativo, ricordiamo i principali: il contratto a canone libero (L. n. 431/98, art. 2, comma 1), il quale prevede che i contraenti possano decidere liberamente l ammontare del canone e le altre condizioni contrattuali con l unico vincolo relativo alla durata minima (quattro anni, rinnovabile per ulteriori quattro), il contratto a canone concordato (L. n. 431/98, art. 2, comma 3), che prevede la possibilità, per le parti, di stipulare contratti di locazione definendo il valore del canone, la durata del contratto e le altre condizioni contrattuali sulla base di appositi accordi definiti in sede locale tra le organizzazioni degli inquilini e quelle dei proprietari, il contratto transitorio (L. n. 431/98, art. 5, comma 1), previsto al fine di soddisfare particolari esigenze delle parti, di durata variabile da 1 a 18 mesi e non rinnovabile. il contratto per studenti universitari (L. n. 431/98, art. 5, commi 2 e 3); nei comuni sede di Università e nei comuni limitrofi possono essere promossi accordi locali al fine di definire i canoni di locazione di immobili ad uso abitativo per studenti universitari, di durata variabile da 6 a 36 mesi. Prima di analizzare le singole fattispecie, pare utile evidenziare gli elementi principali e comuni della norma in commento. 707

3 Cap. 12 DETRAZIONI PER CANONI DI LOCAZIONE Innanzitutto rileviamo che: in tutte le tipologie previste, l unità immobiliare locata deve essere utilizzata come abitazione principale, il contratto di locazione deve essere stipulato ai sensi della Legge n. 431/98 (solo relativamente alla detrazione spettante ai lavoratori dipendenti che trasferiscono la residenza per motivi di lavoro non è stabilito ai sensi di quale norma debba essere stipulato il contratto di locazione). L interpretazione letterale della norma fa ritenere, quindi, che la detrazione non sia vincolata alla tipologia e durata del contratto, fatta eccezione per i contratti in regime convenzionale menzionati esplicitamente. Ris. 200 ( ) L Agenzia delle Entrate ha chiarito che i contratti di locazione stipulati in vigenza della L. n. 431/98 senza che le parti ne facciano riferimento, sono da considerarsi, comunque, disciplinati da tale legge anche se le relative disposizioni non sono espressamente menzionate, in considerazione del fatto che il contenuto del contratto, per quanto lasciato alla libera disponibilità delle parti, non può mai essere contra legem. Naturalmente dovrà essere valutata, volta per volta, a quale delle ipotesi disciplinate dall art. 16 del TUIR il contratto di locazione si riferisce e, conseguentemente, la misura della detrazione spettante. Ris. 200 ( ) Per quanto concerne, invece, l ipotesi in cui nel contratto di locazione si faccia riferimento a disposizioni legislative previgenti al momento della stipula, considerando che, come sopra ricordato, il contenuto del contratto non può mai concretizzare una violazione delle norme vigenti, si ritiene che lo stesso debba essere ricondotto alla fattispecie disciplinata dalla L. n. 431/98 e, conseguentemente, all inquilino competa la detrazione collegata al pagamento dei canoni. Contitolarità del contratto di locazione Il comma 1-quater dell art. 16 stabilisce che le detrazioni di cui ai commi da 01 a 1-ter debbano essere ripartite tra gli aventi diritto. Circ. 247/E ( ) Circ. 24/E ( ) Quindi, in caso di contitolarità del contratto di locazione, la detrazione deve essere suddivisa tra i cointestatari del contratto, tenendo conto che ognuno di loro dovrà fare riferimento al proprio reddito complessivo per stabilire l importo della detrazione effettivamente spettante. L Amministrazione finanziaria ha precisato (prima delle modifiche apportate all art. 16 dalla L. n. 244/07) che in caso di contitolarità del contratto di locazione stipulato da lavoratori dipendenti trasferiti per motivi di lavoro, la detrazione di cui all art. 16, comma 1-bis, va suddivisa tra i soli intestatari del contratto in possesso della qualifica di lavoratore dipendente, nella misura spettante in relazione al proprio reddito. Ad esempio, nel caso di un contratto di locazione intestato a tre soggetti, di cui uno solo in possesso della qualifica di lavoratore dipendente, la detrazione spetta solo a quest ultimo, nella misura del 100 per cento. A tal proposito, ci si chiede se tale indicazione possa essere ancora ritenuta valida, o se è da ritenere superata per effetto di quanto previsto da una successiva circolare che, rispondendo a specifici quesiti, ha chiarito che se un contratto di locazione è stipulato da più soggetti, ciascuno potrà fruire della detrazione (o del credito spettante per incapienza) per quota, nella misura percentuale allo stesso spettante. Cumulabilità delle detrazioni Ris. 44 ( ) In risposta ad un istanza di interpello, riguardo la possibilità di cumulo tra la detrazione per i contratti di locazione riferiti ad abitazione principale e quella a favore di chi trasferisce la propria residenza per motivi di lavoro, l Agenzia delle Entrate ha specificato che le due agevolazioni non sono cumulabili. Pertanto il soggetto che presenta la dichiarazione dei redditi potrà scegliere di utilizzare quella a lui più favorevole. 708

4 PARTE ii - APPROFONDIMENTI Guida pratica alla compilazione del Modello 2012 Il comma 1-quater conferma, in via definitiva, che le detrazioni di cui ai commi da 01 a 1-ter non sono tra loro cumulabili e il contribuente ha diritto, a sua scelta, di fruire della detrazione più favorevole. Incapienza della detrazione dall imposta lorda Il comma 1-sexies ha previsto che, qualora la detrazione spettante risulti di ammontare superiore all imposta lorda IRPEF diminuita, nell ordine, delle detrazioni di cui agli articoli 12 (detrazioni per carichi di famiglia) e 13 (altre detrazioni) del TUIR, sia riconosciuto un credito pari alla quota di detrazione che non ha trovato capienza nella predetta imposta. Il D.M. 11 febbraio 2008, riportato nel capitolo precedente, ha stabilito le modalità di recupero di tale credito in caso di incapienza rispetto all imposta lorda. Nonostante la chiara formulazione del comma 1-sexies, l Agenzia delle Entrate ha precisato che la fruizione del beneficio per incapienza spetta in relazione a tutte le detrazioni disciplinate dall art. 16 del TUIR. Pare utile precisare, però, che i soggetti che non possiedono reddito ovvero con un reddito complessivo pari a zero non possono fruire delle detrazioni per canoni di locazione e neppure del credito relativo all intero importo della detrazione che non ha trovato capienza. Infatti, l incapienza presa in considerazione dalla norma è generata dalla circostanza che l imposta lorda dovuta dal conduttore (al netto delle detrazioni di cui agli artt. 12 e 13 del TUIR) sia di ammontare inferiore a quello della detrazione. Il concetto di incapienza presuppone, quindi, che vi sia un reddito sul quale calcolare l imposta anche se l imposta netta risulta pari a zero. 1.2 contratti di locazione le diverse tipologie Come anticipato nel precedente paragrafo, l art. 16 del TUIR prevede quattro differenti detrazioni in favore di soggetti titolari di un contratto di locazione DETRAZIONE A FAVORE DI titolari di contratti di locazione riferiti ad abitazione principale In base a quanto previsto dal comma 01 dell art. 16 del TUIR i titolari di contratti di locazione di unità immobiliari adibite ad abitazione principale, stipulati o rinnovati ai sensi della L. n. 431/98 possono beneficiare di una detrazione dall IRPEF, differenziata a seconda del loro reddito complessivo, pari a: 300 euro, se il reddito complessivo non supera ,71 euro, 150 euro, se il reddito complessivo è superiore a ,71 euro ma non superiore a ,41 euro. Al di sopra di quest ultimo limite non si ha diritto alla detrazione. La detrazione è rapportata al periodo dell anno (espresso in giorni) in cui l abitazione è stata effettivamente utilizzata come abitazione principale dal soggetto titolare del contratto di locazione o dai suoi familiari. Quindi, se l abitazione è stata utilizzata dal contribuente come dimora abituale per tutto l anno, la detrazione spetta per l intero anno. La detrazione compete anche qualora il contribuente sia titolare di un contratto stipulato, prima dell entrata in vigore della L. n. 431/98, ai sensi della L. n. 392/78 e automaticamente prorogato per gli anni successivi oppure stipulato ai sensi della L. n. 359/92 e automaticamente prorogato per gli anni successivi. Ris. 200 ( ) Infatti, entrambi i casi rientrano in quanto previsto dal comma 6 dell art. 2 della L. n. 431/98 che sancisce: i contratti di locazione stipulati prima della data di entrata in vigore della presente legge che si rinnovino tacitamente sono disciplinati dal comma 1 del presente articolo. 709

5 Cap. 12 DETRAZIONI PER CANONI DI LOCAZIONE DETRAZIONE per gli inquilini di alloggi adibiti ad ABITAZIONE PRINCIPALE locati con contratti in regime convenzionale Il comma 1 dell art. 16 attribuisce, agli inquilini di unità immobiliari adibite a propria abitazione principale, una detrazione dall IRPEF differenziata, a seconda del loro reddito complessivo, pari a: 495,80 euro, se il reddito complessivo non supera ,71 euro, 247,90 euro, se il reddito complessivo è superiore a ,71 euro ma non superiore a ,41 euro. Qualora il reddito complessivo superi quest ultimo importo, la detrazione non spetta. Come precedentemente ricordato, tale detrazione compete solo nel caso in cui il contratto di locazione sia stato stipulato o rinnovato secondo quanto disposto dall art. 2, comma 3, o dall art. 4, commi 2 e 3, della L. n. 431/98 (contratti convenzionali stipulati a seguito di accordi definiti in sede locale tra le Associazioni dei conduttori e dei proprietari più rappresentative). Circ. 95/E ( ) Circ. 247/E ( ) L Amministrazione finanziaria ha precisato che in mancanza di tali accordi a livello locale, l agevolazione spetta ugualmente qualora i contratti rispettino le condizioni fissate dal decreto di cui al comma 3 dell art. 4 della stessa legge. La detrazione è rapportata al periodo dell anno (espresso in giorni), in cui l abitazione è stata effettivamente utilizzata come abitazione principale del locatario. Ad esempio, se l abitazione è stata utilizzata dal contribuente come dimora abituale per tutto l anno, la detrazione spetta per l intero anno DETRAZIONE A FAVORE DI LAVORATORI DIPENDENTI CHE TRASFERISCONO LA RESIDENZA PER MOTIVI DI LAVORO Il comma 1-bis dell art. 16 del TUIR, introdotto dall art. 2, comma 1, lett. h), della L. n. 388/00, ha previsto che competa una detrazione variabile, in funzione del reddito complessivo, a favore dei lavoratori dipendenti che hanno trasferito o trasferiscono la propria residenza nel comune di lavoro o in uno di quelli limitrofi nei tre anni antecedenti a quello di richiesta della detrazione stessa. Circ. 24/E ( ) Circ. 58/E ( ) Circ. 58/E ( ) Il beneficio viene riconosciuto, quindi, al soggetto che stipula un contratto di locazione di unità immobiliare adibita ad abitazione principale. Non è vincolante il tipo di contratto stipulato. L Agenzia delle entrate ha chiarito che la detrazione può essere fruita da soggetti con la qualifica di lavoratori dipendenti che abbiano stipulato un contratto di locazione dell unità immobiliare da adibire ad abitazione principale, purché sussistano le seguenti condizioni: il trasferimento della propria residenza nel Comune di lavoro o in uno di quelli limitrofi, il nuovo Comune disti almeno cento chilometri dal precedente e, comunque, sia situato al di fuori della propria Regione, il cambio della residenza nel nuovo Comune sia stato effettuato da non più di tre anni dalla richiesta della detrazione. La detrazione in questione può, quindi, essere operata nei primi tre anni a partire dall anno d imposta in cui è stata trasferita la residenza ed è differenziata, a seconda del reddito complessivo: 991,60 euro, se il reddito complessivo non supera ,71 euro, 495,80 euro, se il reddito complessivo è superiore a ,71 euro ma non superiore a ,41 euro. Qualora il reddito complessivo superi quest ultimo importo, la detrazione non spetta. L Amministrazione finanziaria ha precisato che il termine di tre anni decorre dalla data di variazione della residenza. Ha, inoltre, chiarito che per usufruire della detrazione non è necessario che il soggetto possieda la qualifica di lavoratore dipendente prima del trasferimento della residenza, ma che il beneficio spetta anche a favore dei lavoratori dipendenti che trasferiscono la propria residenza per motivi di 710

6 PARTE ii - APPROFONDIMENTI Guida pratica alla compilazione del Modello 2012 lavoro in conseguenza di un contratto appena stipulato. In base alla formulazione della norma, la detrazione spetta, esclusivamente, ai lavoratori dipendenti. Quindi, restano esclusi dalla possibilità di fruire di tale detrazione i collaboratori coordinati e continuativi e i percettori di redditi assimilati a quello di lavoro dipendente. La detrazione è rapportata al periodo dell anno (espresso in giorni) in cui l abitazione è stata effettivamente utilizzata come abitazione principale del locatario. Ad esempio, se l abitazione è stata utilizzata dal contribuente come dimora abituale per tutto l anno, la detrazione spetta per l intero anno. Qualora nel corso dell anno, il soggetto che gode della detrazione, cessi di essere lavoratore dipendente, la detrazione non compete a partire dal periodo di imposta successivo a quello nel quale non sussiste più tale qualifica. Circ. 50/E ( ) Circ. 50/E ( ) Circ. 50/E ( ) DETRAZIONE PER CANONI DI LOCAZIONE SPETTANTE AI GIOVANI PER ABITAZIONE PRINCIPALE Il comma 1-ter prevede una specifica detrazione in favore dei giovani inquilini di età compresa fra i 20 e i 30 anni, che stipulano un contratto ai sensi della L n. 431/98 per l unità immobiliare da destinare a propria abitazione principale, sempre che la stessa sia diversa dall abitazione principale dei genitori o di coloro cui sono affidati dagli organi competenti ai sensi di legge. Il beneficio spetta per i primi tre anni a far data dalla stipula del contratto, ed è pari a: 991,60 euro, se il reddito complessivo non supera ,71 euro. Qualora il reddito complessivo superi quest ultimo importo, la detrazione non spetta. Considerato che la norma contiene un riferimento generico ai giovani di età compresa fra i 20 e i 30 anni, senza alcuna classificazione, si ritiene che la detrazione possa essere goduta da qualsiasi soggetto in tale fascia di età: lavoratori dipendenti, lavoratori autonomi, imprenditori, studenti. L Amministrazione finanziaria ha precisato che l agevolazione prevista per i giovani conduttori sia applicabile ai soli contratti di locazione stipulati a partire dall anno 2007, semprechè tali soggetti si trovino nelle condizioni reddituali e anagrafiche richieste dalla norma. In merito all individuazione di tale ultima condizione, è stato chiarito che il requisito dell età sia soddisfatto qualora ricorra anche per una parte del periodo d imposta in cui il soggetto intende fruire della detrazione. La detrazione è rapportata al periodo dell anno (espresso in giorni), in cui l abitazione è stata effettivamente utilizzata come abitazione principale del locatario. Ad esempio, se l abitazione è stata utilizzata dal contribuente come dimora abituale per tutto l anno, la detrazione spetta per l intero anno. 1.3 SPESE SOSTENUTE per FAMILIARI Le detrazioni in commento, spettano al solo intestatario del contratto di locazione. La detrazione non spetta, quindi, se il contratto di locazione è stipulato da familiari fiscalmente a carico. 1.4 SPESE NON AMMESSE L Amministrazione finanziaria ha chiarito nel corso degli anni che le agevolazioni in commento non sono applicabili nei casi esaminati di seguito. 711

7 Cap. 12 DETRAZIONI PER CANONI DI LOCAZIONE Contratti stipulati tra enti pubblici e contraenti privati Circ. 95/E ( ) Circ. 55/E ( ) Circ. 48/E ( ) Ai contratti di affitto di alloggi di edilizia residenziale pubblica non si applicano le modalità di stipula e rinnovo previste dalla L. n. 431/98, bensì quelle stabilite dalla vigente normativa statale, regionale o provinciale. In nessun caso, quindi, è applicabile l agevolazione ai contratti di locazione intervenuti tra enti pubblici (ad esempio i contratti stipulati con gli Istituti case popolari) e contraenti privati. Contributo fondo affitti L art. 10, comma 2 della L. n. 431/98 stabilisce che la detrazione prevista dal comma 1 del medesimo articolo 10, ai fini dell imposta sul reddito delle persone fisiche in favore dei conduttori di alloggi locati a titolo di abitazione principale, non è cumulabile con i contributi integrativi dei canoni di locazione del fondo di cui all art. 11 comma 1 (Fondo nazionale per il sostegno all accesso alle abitazioni in locazione), erogati in favore dei conduttori, appartenenti a determinate categorie di reddito. Circ. 34 L Agenzia delle Entrate, facendo esplicito riferimento alla norma appena citata, ritiene che tutte le detrazioni per canoni di locazione previste dell art.16 del TUIR non siano cumulabili con i contributi fondo affitti. Sostiene, infatti, che in questi casi debba essere applicato il principio immanente del sistema delle agevolazioni sul reddito delle persone fisiche in base al quale l agevolazione è fruibile solo se la spesa rimane a carico del contribuente. A tal proposito ci pare opportuno evidenziare che alcune regioni (ad esempio, la Regione Veneto e la Val d Aosta con i bandi di concorso 2011) hanno risolto la non cumulabilità delle due agevolazioni. Infatti, hanno previsto che il contributo fondo affitti sia erogato al netto dell eventuale detrazione d imposta già usufruita nella dichiarazione dei redditi. 712

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