Fondi immobiliari quotati, value-destroying machine? Giacomo Morri

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1 SHOW ME THE MONEY! STRATEGIE DI EQUITY RAISING PER IL SETTORE IMMOBILIARE ITALIANO Fondi immobiliari quotati, value-destroying machine? Expo Italia Real Estate 6 giugno 2012

2 Evoluzione dei fondi immobiliari raccolta pubblico indistinto apporto pubblico apporto privato riservato ristretta base partecipativa riservato istituzionale etc. etc. etc. 2

3 Investimento in fondi immobiliari PRO Investimento minimo ridotto Gestione professionale & specializzata Diversificazione del rischio del portafoglio immobiliare CONTRO Perdita di controllo Investimento intangibile Correlazione mercato azionario Costi di struttura del fondo (?) Accesso a mercati internazionali e specializzati Tassazione agevolata Liquidità (?) Fonte: Investimento Immobiliare, 3

4 Costi di gestione Totale Composizione Oneri di Gestione % provvigione di gestione SGR ,4% commissioni banca depositaria ,4% oneri per esperti indipendenti ,4% pubbl. prospetti e inf. al pubblico ,9% altri oneri di gestione ,5% Totale (annuo) Composizione Incidenza Oneri di Gestione Totale attività ,4% immobili e diritti reali immobiliari ,24% 1,8% Fonte: elaborazione SDA Bocconi su Rendiconti dei Fondi immobiliari quotati ( ) Fondi Mobiliari Commissioni ETF & ETC quotati Commissioni Totale Fondi Mobiliari (ex-etf&etc) 1,28% Totale ETF & ETC quotati 0,70% Fondi Mobiliari Azionari 2,52% ETF & ETC Azionari 0,78% Fondi Mobiliari Obbligazionari 1,10% ETF & ETC Obbligazionari 0,38% Fondi Mobiliari Monetari 0,65% ETF & ETC Monetari 0,20% Fonte: analisi condotta da «Plus24» in collaborazione con Interactive Data Kler's-InvestOnline (2009) 4

5 Nuovi fondi.??? Andamento prezzi in borsa Forte sconto sul NAV Ridotta capitalizzazione Ridotta liquidità/volumi di scambio 5

6 dic-02 giu-03 set-03 dic-03 giu-04 set-04 dic-04 giu-05 set-05 dic-05 giu-06 set-06 dic-06 giu-07 set-07 dic-07 giu-08 set-08 dic-08 giu-09 set-09 dic-09 giu-10 set-10 dic-10 giu-11 set-11 dic-11 Nuovi fondi.??? Andamento prezzi in borsa Forte sconto sul NAV Ridotta capitalizzazione Ridotta liquidità/volumi di scambio ,09 175, ,30 123,22 118, Fonte: Indice BNP Paribas REIM (Aprile 2012) 6

7 dic-02 mar-03 giu-03 set-03 dic-03 mar-04 giu-04 set-04 dic-04 mar-05 giu-05 set-05 dic-05 mar-06 giu-06 set-06 dic-06 mar-07 giu-07 set-07 dic-07 mar-08 giu-08 set-08 dic-08 mar-09 giu-09 set-09 dic-09 mar-10 giu-10 set-10 dic-10 mar-11 giu-11 set-11 dic-11 mar-12 Nuovi fondi.??? Andamento prezzi in borsa Forte sconto sul NAV Ridotta capitalizzazione Ridotta liquidità/volumi di scambio -10% -20% -30% -40% -50% -60% -55,04% Fonte: Indice BNP Paribas REIM (Aprile 2012) 7

8 Sconto sul NAV nel mondo Fonte: State Street Global Advisor su dati Citi, UBS, Tuckerman 30 giugno

9 Nuovi fondi.??? Andamento prezzi in borsa Forte sconto sul NAV Ridotta capitalizzazione Fondo NAV rettificato per Sconto sul NAV Quotazione ( ) quota( ) rettificato Amundi RE Europa 2.284,99 664,00 70,94% Amundi RE Italia 2.530,67 988,00 60,96% Bnl Portfolio Immobiliare 1.893,84 885,00 53,27% Estense - Grande Distribuzione 2.811, ,00 45,94% Europa Immobiliare ,85 505,00 73,89% Fondo Alpha 3.798, ,00 64,19% Fondo Atlantic 1 564,41 234,30 58,49% Fondo Atlantic 2 - Berenice 398,09 183,90 53,80% Fondo Beta 548,97 288,90 47,37% Fondo Delta 99,62 29,50 70,39% Immobiliare Dinamico 250,39 74,50 70,25% Immobilium , ,00 58,42% Invest Real Security 2.373,89 933,00 60,70% Investietico 2.658, ,00 54,49% Obelisco 2.057,12 665,00 67,67% Olinda - Fondo Shops 534,82 164,00 69,34% Polis 2.055,63 666,00 67,60% Risparmio Immobiliare Uno Energia 8.307, ,00-2,32% Securfondo 2.493, ,00 47,26% Tecla - Fondo Uffici 391,04 168,50 56,91% Unicredito Immobiliare Uno 3.235, ,00 53,48% Valore Immobiliare Globale 4.314, ,00 60,55% Fonte: Valori di borsa al 01/06/2012 Ridotta liquidità/volumi di scambio 9

10 dic-99 mar-00 giu-00 set-00 dic-00 mar-01 giu-01 set-01 dic-01 mar-02 giu-02 set-02 dic-02 mar-03 giu-03 set-03 dic-03 mar-04 giu-04 set-04 dic-04 mar-05 giu-05 set-05 dic-05 mar-06 giu-06 set-06 dic-06 mar-07 giu-07 set-07 dic-07 mar-08 giu-08 set-08 dic-08 mar-09 giu-09 set-09 dic-09 mar-10 giu-10 set-10 dic-10 mar-11 giu-11 set-11 dic-11 mar-12 Nuovi fondi.??? Media mensile ultimi due anni: <15 mn (totale) Andamento prezzi in borsa Forte sconto sul NAV Ridotta capitalizzazione Ridotta liquidità/volumi di scambio Fonte: Indice BNP Paribas REIM (Aprile 2012) Volume Mensile Capitalizzazione Mercato 10

11 Nuovi fondi. Soluzioni Fondi semiaperti (?) Fondi non quotati (?) Acquisto di quote proprie da parte del fondo 11

12 Sconto immobiliare implicito Fondo Appraisal reduction Amundi RE Europa 58,63% Amundi RE Italia 43,66% Bnl Portfolio Immobiliare 58,27% Estense - Grande Distribuzione 26,89% Europa Immobiliare 1 47,63% Fondo Alpha 57,33% Fondo Atlantic 1 26,28% Fondo Atlantic 2 - Berenice 24,79% Fondo Beta 41,27% Fondo Delta 43,11% Immobiliare Dinamico 52,94% Immobilium ,76% Invest Real Security 52,95% Investietico 43,02% Obelisco 45,37% Olinda - Fondo Shops 38,42% Polis 63,82% Risparmio Immobiliare Uno Energia -0,86% Securfondo 46,55% Tecla - Fondo Uffici 31,80% Unicredito Immobiliare Uno 60,05% Valore Immobiliare Globale 60,60% Valori di borsa al 01/06/2012 Fonte: Min -0,86% Media 44,60% Max 63,82% 12

13 Rendimento immobiliare implicito Fondo a b c d e = c + d b/a b/e Canoni di Market locazione e Valore Totale Value (01 Yield altri immobili passività giugno Immobiliare proventi Borsa 2012) (B1) Valore immobili dati in locazione (B1) Yield Immobiliare Implicito Amundi RE Italia ,9% 11,8% BNL Portfolio Immobiliare ,3% 9,6% Estense - Grande Distribuzione ,2% 9,7% Fondo Alpha ,2% 13,8% Fondo Atlantic ,9% 8,5% Fondo Atlantic 2 - Berenice ,8% 8,5% Fondo Beta ,6% 10,2% Fondo Delta ,3% 11,9% Immobiliare Dinamico ,9% 8,9% Immobilium ,3% 11,5% Invest Real Security ,0% 11,9% Investietico ,1% 10,2% Obelisco ,5% 8,7% Olinda - Fondo Shops ,6% 10,4% Polis ,0% 10,3% Risparmio Immobiliare Uno Energia ,5% 5,5% Securfondo ,8% 7,5% Tecla - Fondo Uffici ,5% 11,3% Unicredito Immobiliare Uno ,8% 5,5% Valore Immobiliare Globale ,9% 13,4% Fonte: elaborazione SDA Bocconi su rendiconti al e dati Borsa Italiana al Minimo 3,8% 5,5% Media 6,9% 10,0% Massimo 9,5% 13,8% 13

14 Nuovi fondi. Soluzioni Fondi semiaperti NO Fondi non quotati NO Acquisto di quote proprie da parte del fondo Liquidità limitata Incremento di valore delle quote residue Allineamento NAV/Prezzo Miglioramento della performance del fondo Incremento rendimento per gli investitori Maggiori performance fee SGR Collocamento nuovi fondi retail! 14

15 Listed Capital Raising (1H2011) Fonte: State Street Global Advisor su dati Macquarie al 30 giugno

16 Contatti, PhD SDA Professor Accounting, Control, Corporate Finance & Real Estate Department SDA Bocconi School of Management Milano Italy