La valorizzazione del patrimonio immobiliare e opportunità di risparmio energetico. Stefano Bellintani 22 maggio 2008 ASSOLOMBARDA - Sala Falck

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1 La valorizzazione del patrimonio immobiliare e opportunità di risparmio energetico 22 maggio 2008 ASSOLOMBARDA - Sala Falck

2 Il mercato richiede manufatti edilizi di qualità 2/22 Per il mercato immobiliare non si pone più una questione quantitiva del prodotto edilizio; oggi la questione è QUALITATIVA I motivi sono molti, particolarmente storici e culturali - e di sicuro concreti: costi dell energia sempre maggiori; cogenze per il risparmio energetico (anche a livello Comunitario); evoluzione del mercato immobiliare ( Real Estate ) e maggior competitività tra i prodotti immobiliari risparmi considerevoli (rispetto standard italiano ) la gran parte del parco immobili in Italia è già esistente; nel caso dell exnovo i risparmi (in Italia*) sono stimati tra il 40 e il 60% *stimati da diverse fonti: rispetto a quelli che si costruiscono secondo gli odierni standard, oltretutto non sempre rispettati - diverse fonti individuano la Classe E quale classe media degli edifici italiani OGGI INVESTIRE IN QUALITA (EFFICIENZA ENERGETICA) CONVIENE

3 Qualità edilizia e certificazione energetica 3/22 Il concetto di certificazione energetica ha connaturato in sé quello della qualità del manufatto edilizio Un edificio che è in grado di garantire un elevato livello di comfort, abbattendo nel contempo le dispersioni energetiche, è verosimilmente un manufatto ben costruito, con buoni materiali e a regola d arte, ben coibentato e dunque ben progettato. Come si diceva, OGGI INVESTIRE IN QUALITA (efficienza/risparmio energetico) CONVIENE (anche solo in termini di marketing immobiliare ), ma soprattutto AD OGGI LA CLASSIFICAZIONE SI PROPONE COME INDICARE OGGETTIVAMENTE IL GRADO DI QUALITA DEL COSTRUITO COME SOLUZIONE PER

4 Qualità edilizia e certificazione energetica 4/22 Il concetto di certificazione energetica ha connaturato in sé quello della qualità del manufatto edilizio In un mercato sempre più difficile si genera la necessità di rendere oggettiva e riconoscibile la qualità di un manufatto edile (AL DI LA DELLA COGENZA, OGGI E UN ESIGENZA) VENDESI appartamento di mq100: 3 locali, cucina abitabile, doppi servizi, ripostiglio e balcone + cantina e box. Appartamento certificato di CLASSE energetica B UNA QUALITA OGGETTIVA E TARGATA (ESPOSTA)

5 Qualità edilizia e certificazione energetica 5/22 Un rating degli edifici (?) Oggi, con insistenza sempre maggiore, particolarmente nell ambito degli operatori del Real Estate (grandi investitori immobiliari nazionali e soprattutto internazionali*), viene posta la questione del RATING IMMOBILIARE che mira a riconoscere oggettivamente (standard) un maggior valore agli edifici di Classe A (A+). CABLAGGIO Edificio come sistema : Involucro edilizio Climatizzazione Illuminazione Superfici (efficienza) Energia (consumi, produzione energia pulita, gruppi di continuità) Cablaggio EFFICIENZA DELLE SUPERFICI RATING INVOLUCRO EDILIZIO CLIMATIZZAZIONE ENERGIA * nella fattispecie, la questione riguarda più da vicino gli edifici terziari ILLUMINAZIONE

6 6/22 Il punto di vista degli investitori e la redditività immobiliare (un nuovo concetto di valore immobiliare) Un nuovo modo di guardare agli edifici, ovvero ai relativi investimenti, spostando il focus sui flussi di cassa periodici che un bene è in grado di produrre: un immobile vale per quanto denaro è in grado di produrre nel tempo (attualizzazione della differenza tra introiti e costi/dcf) concetto del LCC e centralità della gestione immobiliare Si tratta del passaggio da una logica patrimoniale, basata sulla plusvalenza realizzabile grazie alla naturale rivalutazione nel tempo del mattone, ad una logica nuova, di tipo reddituale, che ha comportato una significativa riconfigurazione dei criteri d investimento Minori costi ma anche opportunità (fonti rinnovabili) per realizzare maggiore redditività (minori costi e maggiori introiti)

7 7/22 Il punto di vista degli investitori e la redditività immobiliare (un nuovo concetto di valore immobiliare) Perché investire in interventi per il risparmio energetico? (al di là delle molte forme d incentivazione e delle cogenze) Aumentare il valore dell immobile Ridurre i costi di gestione Migliorare il comfort Ottenere l attestato di certificazione energetica che consente di poter vendere quando si vuole Ritorno d immagine per la società

8 8/22 Dunque la certificazione energetica, a breve, finirà con l influenzare non marginalmente il mercato immobiliare i. maggior trasparenza del mercato immobiliare derivante dall informazione oggettiva, su caratteristiche e spese energetiche dell immobile, ad acquirenti e locatari di immobili; ii. maggior affidabilità delle informazioni relative ai costi di conduzione e gestione dell immobile; iii. quantificazione (classe) e riconoscimento degli investimenti effettuati; iv. impatto della certificazione sul valore di vendita e sulla redditività dell immobile. UNA QUALITA OGGETTIVA E TARGATA (ESPOSTA)

9 9/22 Quanto conviene (quanto mi costerebbe/quale valorizzazione)? I NODI A. Valutare i costi e i benefici B. Quantificare economicamente la maggiore qualità (energetica) ovvero I. Quali tempi di ritorno e Quanti costi in più? II. Quanto si valorizza l immobile? III. Quanto inciderebbe la classe sul valore e quanto mi costerebbe passare da una classe all altra?

10 10/22 I. Quali i tempi di ritorno? Per quanto attiene all esistente, i tempi di ritorno hanno una grande variabilità e secondo le fonti vanno dai anni ai 20 ca. Tuttavia bisogna precisare che è molto difficile indicare esattamente un parametro di Pay Back ; la forbice è molto ampia ed occorrerebbe, quantomeno, raggruppare gli immobili esistenti per classi (di età, di tipologia costruttiva/struttura, di destinazione ecc.). I. Quanti costi in più? Per quanto attiene all ex-novo si parla di 4-10 punti percentuali in più rispetto ai costi di costruzione. Una percentuale del tutto accettabile considerati i molti vantaggi (valorizzazione) Anche in questo caso, però, occorrerebbe entrare più nel merito

11 11/22 I. Quanti costi in più? (PER OTTENERE COSA?) Una simulazione condotta da ARPA per REGIONE LOMBARDIA (tipologia Residenziale) MODALITA : interventi sugli involucri, migliorando via via il livello di coibentazione ovvero la Classe energetica, partendo dalla situazione base (L.10/91 Classi E/F) BASE DATI: costo di costruzione pari a /mq fonti: Camera di Commercio di Milano e aziende - Listini ANIT (Associaz. Naz. Per l Isolamento Termo Acustico) RAPPORTO DI FORMA dell edificio S: mq di superficie che delimita, verso l esterno il volume riscaldato (parti opache dei muri perimetrali esterni, anche nel caso di cavedi e aperture interne di strutture a corte e similari) V: mc di volume lordo dell edificio riscaldato (delle parti riscaldate) che delimita, verso l esterno (parti opache dei muri perimetrali esterni, anche nel caso di cavedi e aperture interne di strutture a corte e similari) PRINCIPALE RISULTATO: grande importanza del fattore Rapporto di Forma (ad es. per raggiungere la classe A, per villette, serve l aggiunta di 28 cm di isolante; per l edificio in linea solo 16).

12 12/22 I. Quanti costi in più? Per extracosti modesti è possibile ottenere risparmi più che soddisfacenti (la questione è del tutto assimilabile ad altre tipologie S/V) Quanto costa passare da una classe all altra? Fino a dove conviene spingermi?

13 13/22 I. Quanti costi in più? Una simulazione condotta da ARPA per REGIONE LOMBARDIA (la questione è del tutto assimilabile ad altre tipologie S/V) Approccio corretto: il value for money, ovvero valutare i costi e i benefici Villetta Schiera in Linea a Torre

14 14/22 II. Quanto si valorizza l immobile? Un dato piuttosto diffuso indica una percentuale d incremento del valore, per immobili caratterizzati da un alta efficienza (classi A o B), sempre in ambito residenziale e rispetto alla media, pari al 5-10% III. Quanto inciderebbe la classe sul valore e quanto mi costerebbe passare da una classe all altra? Costi e benefici di valorizzazione VALUE FOR MONEY

15 15/22 Costi e benefici di valorizzazione (?) Un tentativo = una simulazione* Benché la classificazione energetica degli edifici non risulti ancora adeguatamente considerata dall estimo immobiliare, appare opportuno cercare di verificare quale possa essere la differenza di valore che passa fra edifici collocati nelle diverse classi di prestazione energetica (classe A, B, C, D, E, F, G). L intento è quello di determinare il diverso valore attribuibile ad un edificio con un certo grado di dispersione termica (e conseguente correlato consumo di energia), rispetto ad un altro edificio avente le stesse caratteristiche ubicazionali, di destinazione, consistenza, finitura, ecc., ma collocabile in una classe inferiore di prestazione energetica *condotta sulla base dell elaborazione di G. Turola per Il Sole 24 ORE

16 16/22 Costi e benefici di valorizzazione (?) E doveroso precisare e premettere che la simulazione ha in sé due approssimazioni (anche a causa della mancanza di un quadro nazionale univoco): 1. per edifici non residenziali l incidenza andrebbe calcolata non sulla superficie utile (kwh/mq netti), ma sul volume (kwh/mc) - (Regione Lombardia; in Lombardia: zone climatiche E, F1 e F2) 2. il tasso di rendimento che verrà applicato ai costi è da intendersi come una MEDIA dei rendimenti ( media delle medie tra residenziale, terziario e produttivo/industriale, secondo il punto di vista dell investitore andamento ondivago del mercato immobiliare) individuata in modo cautelativo

17 17/22 Costi e benefici di valorizzazione (?) Una simulazione Il costo unitario del kwh è diverso a seconda della fonte kwh da f. elettrica: 0,20 kwh da f. combustibile: 0,11 (gasolio e gas: 1L=10kWh) 0,15 costo medio del kwh da considerare manutenzioni, ammortamenti, gestione degli impianti (e che il riscaldamento invernale deriva soprattutto da gas e gasolio mentre quello estivo dall energia elettrica), IVA

18 18/22 Costi e benefici di valorizzazione (?) Una simulazione A questo punto (0,15 ) risulta possibile calcolare i maggiori costi c di gestione (kwh( kwh) degli edifici rispetto alle diverse classi TABELLA 4 Classe kwh/mq necessari Costo del kwh (euro) 30 x 0,15 = 4,50 Costo della gestione energetica dell edificio (euro/mq) 7,50-4,50 = 3,00 Divario rispetto alla classe A (euro/mq) A 30 0,15 4,50 - B 50 0,15 7,50 3,00 C 70 0,15 10,50 6,00 D 90 0,15 13,50 9,00 E 120 0, ,50 F 160 0, ,50 G >160 0,15 >24 >19,50

19 19/22 Costi e benefici di valorizzazione (?) Una simulazione A maggior costo di gestione (ottica reddituale) ) deve corrispondere un minor valore dell edificio computabile sulla base della capitalizzazione del divario di costo rispetto alla classe A (tasso di rendimento medio dell immobile/tipologia) Assunto un tasso pari al 5% (una MEDIA individuata in modo cautelativo) si ottiene: TABELLA 5 classe A euro/mq - classe B euro/mq 3,00:0,05 euro/mq 60 classe C euro/mq 6,00:0,05 euro/mq 120 classe D euro/mq 9,00:0,05 euro/mq 180 classe E euro/mq 13,50:0,05 euro/mq 270 classe F euro/mq 19,50:0,05 euro/mq 390 classe G euro/mq 19,50:0,05 euro/mq >390

20 20/22 Costi e benefici di valorizzazione (?) Una simulazione Gli edifici residenziali italiani, in media,, appartengono alla Classe E Capitalizzando la differenza rispetto alla stessa classe media (Classe E) si ottiene: TABELLA 6 Unità immobiliari attribuiti alla Classe Differenza di consumi in kwh/mq annui rispetto alla media Maggiore/minore costo di gestione/mq/anno 13,50 : 0,05 = 270 Maggiore/minore valore unitario (r=0,05) A ,50 270,00 B ,50 210,00 C -50 7,50 150,00 D -30 4,50 90,00 E - 0,00 0,00 F 40 6,00-120,00 G >40 >6,00 >-120,00

21 Conclusioni 21/22 INVESTIRE IN SOLUZIONI PER IL RISPARMIO ENERGETICO CONVIENE a. ormai è chiaro che la strada è inevitabilmente segnata ( ex lege e de facto ) b. l ottica che consente di apprezzare maggiormente e con più facilità questa convenienza è quella reddituale (costi di gestione Life Cycle Cost) c. un ruolo fondamentale spetta a chi ha facoltà di rendere obbligatori (cogenti- ex lege ) gli interventi per il risparmio; - tuttavia un nodo fondamentale è rappresentato dalla quantificazione dei tempi di ritorno degli investimenti nonché dalla valorizzazione economica ( /mq in funzione degli investimenti): CI VORRA ANCORA QUALCHE TEMPO

22 Conclusioni 22/22 INVESTIRE IN SOLUZIONI PER IL RISPARMIO ENERGETICO CONVIENE d. maggior valore dell immobile (minori costi di gestione, ma anche solo in termini di maggiore appetibilità del cespite sul mercato) e. la valorizzazione economica ( /mq) incide particolarmente per edifici con location periferiche f. occorre valutare attentamente i costi e i benefici potenziali, ovvero l attitudine * dell immobile a scalare le classi energetiche (valorizzazione) in considerazione dei tempi di ritorno dell investimento e della sudden rise line (linea d impennata dei costi per raggiungere le classi più elevate A-B); * ad esempio il rapporto S/V

23 23 Grazie dell attenzione POLITECNICO DI MILANO Dipartimento B.E.S.T. Gestitec